К объектам приватизации относится. Понятие и способы приватизации государственного и муниципального имущества. О видах приватизации

Субъекты приватизации - продавцы, покупатели государственного и муниципального имущества, а также специально создан­ные государственные органы.

К субъектам приватизации государственного и муниципального имущества относятся:

1. Покупатели государственного и муниципального имущества - любые физические и юридические лица, за исключением:

Государственных и муниципальных унитарных предприятий;

Государственных и муниципальных учреждений;

Юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований превышает 25%, кроме случаев, установленных законом (ст. 25 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества").

2. Собственники государственного и муниципального имущества - Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. От их имени функции собственника осуществляют:

а) Правительство РФ, которое:

Ежегодно утверждает прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на соответствующий год;

Издает нормативные правовые акты по вопросам приватизации;

Руководит работой федеральных органов исполнительной власти по вопросам приватизации федерального имущества;

Принимает решения об условиях приватизации федерального имущества;

Осуществляет контроль за приватизацией федерального имущества и т.д.;

б) Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, которое:

Подготавливает и представляет в Правительство РФ проект прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества на соответствующий год, а также отчет о результатах приватизации;

Осуществляет мероприятия по подготовке объектов к приватизации и передает их для продажи Российскому фонду федерального имущества;

Обеспечивает публикацию решений об условиях приватизации федерального имущества и т.д.;

в) Российский фонд федерального имущества, который действует на основе Постановления Правительства РФ от 25 декабря 2002 г. N 925 "О Российском фонде федерального имущества" и выполняет следующие функции:

Осуществляет от имени Российской Федерации продажу федерального имущества;

Обеспечивает оценку федерального имущества;

Заключает договоры купли-продажи федерального имущества;

Ведет статистическую и бухгалтерскую отчетность в отношении средств, полученных фондом от продажи федерального имущества, и др.;

г) органы исполнительной власти субъектов РФ;

д) органы местного самоуправления.

Закон о приватизации только возмездное отчуждение имущества при приватизации. В связи с этим условно можно выделить два этапа приватизации:

- чековая приватизация, продолжавшаяся с 1991 г. до 1 июля 1994 г., при которой в качестве средства платежа при приобретении в частную собствен­ность объектов приватизации могли использоваться приватизационные чеки. Приватизационные чеки опосредовали механизм бесплатной передачи граж­данам РФ государственного имущества в процессе приватизации. Номиналь­ная стоимость приватизационного чека выпуска 1992 г. составляла 10 тыс. рублей. Чеки выдавались бесплатно гражданам РФ, постоянно проживаю­щим на ее территории. При выдаче приватизационного чека взимался комис­сионный сбор в размере 25 руб.;

- денежная приватизация, развернувшаяся после прекращения действия приватизационных чеков, при которой законным средством платежа при приватизации признается валюта РФ. В порядке, определенном федераль­ным законом, средством платежа могут быть признаны целевые долговые обязательства РФ.

Закон о приватизации не распространяется на приватизацию объектов, перечис­ленных в ст. 3 Закона: земля, природные ресурсы, государственный резерв, государственный и муници­пальный жилищный фонд, объекты социального и культурного назначения и др.

Объекты приватизации - это то государственное или муниципальное иму­щество, которое может быть приватизировано в соответствии с вышеуказан­ным Законом. Объекты приватизации классифицируются по различным кри­териям.

По своему содержанию объекты делятся на :

Государственные и муниципальные предприятия и их структурные под­разделения;

Материальные и нематериальные активы;

Принадлежащие государственным и муниципальным образованиям ак­ции акционерных обществ, созданных в процессе приватизации.

В зависимости от формы собственности выделяют объекты государствен­ной и муниципальной собственности. При этом объекты государственной собственности могут принадлежать РФ или субъектам РФ.

В зависимости от возможности приватизации Государственная про­грамма приватизации выделяет следующие группы объектов:

1. Имущество, приватизация которого запрещена . В действующей про­грамме приватизации перечень таких объектов состоит из 51 пункта. Сюда от­носятся средства федерального бюджета и внебюджетных государственных фондов, Центральный банк РФ, железные дороги, автомобильные дороги об­щего пользования, предприятия по изготовлению государственных знаков, атомные станции и др. Запрет на приватизацию некото­рых объектов содержится в законах. Например, ст. 8 Федерального закона от 19 июля 1998 г. «О гидрометеорологической службе» запрещает приватиза­цию находящегося в федеральной собственности имущества, используемого в области гидрометеорологии и смежных с ней областях и обеспечивающего единство технологического процесса наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением, а также сбор и обработку информации. В соответствии со ст. 24 Федерального закона от 17 июля 1999 г. № 176-ФЗ «О почтовой связи» имущество организаций федеральной почтовой связи, включая средства почтовой связи, являются федеральной собственностью и приватизации не подлежат.

2. Имущество, которое закрепляется в государственной собственности до принятия решения о прекращении его закрепления .

3. Имущество, которое не может быть приватизировано иностранными физическими и юридическими лицами, а также резидентами РФ, имеющими в качестве учредителей (участников) или аффилированных лиц иностранных физических и юридических лиц .

4. Имущество, которое приватизируется на основании решения Прави­тельства РФ . К данной группе относятся наиболее крупные предприятия, информационные агентства и телерадиовещательные компании, предприятия по разработке и изготовлению систем и элементов любых видов вооружений, объекты атомного машиностроения и др.

Порядок проведения приватизации государственного и муниципального имущества условно можно разделить на несколько этапов.

1. Выступление с инициативой в проведении приватизации.

Инициатором приватизации может быть Правительство РФ, федераль­ный орган по управлению государственным имуществом, иные федеральные органы, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, физические или юридические лица. Ини­циатива выражается в подаче заявки в соответствующий орган по управле­нию имуществом.

Заявка должна быть зарегистрирована в органе по управлению имуществом в день ее подачи.

2. Принятие решения о приватизации.

Порядок принятия решения о приватизации зависит от вида приватизируе­мого объекта. Так, если в соответствии с программой приватизации решение о приватизации объекта принимает Правительство РФ, то соответствующий ор­ган по управлению имуществом вносит в Правительство РФ предложение о приватизации указанного объекта с обоснованием целесообразности его прива­тизации, предлагаемых способа и сроков приватизации объекта, необходимос­ти закрепления акций в государственной собственности или использованием специального права («золотой акции»). Если объект может приватизироваться на основании решения федерального органа по управлению государственным имуществом, которое согласовано с соответствующими федеральными органа­ми, то решение о приватизации указанного объекта принимается федеральным органом по управлению имуществом в трехмесячный срок со дня регистрации заявки.

Законом предусмотрены основания для отказа в приватизации государст­венного имущества. Например, может быть отказано в приватизации имуще­ства, изъятого из оборота или ограниченного в гражданском обороте; если имущество, указанное в заявке, не относится к государственной собственно­сти и в других случаях. Письменное извещение об отказе в приватизации с обоснованием такого решения направляется заявителю.

3. Создание комиссии по приватизации.

В случае принятия положительного решения о приватизации государст­венного имущества соответствующие органы по приватизации имущества со­здают комиссию по приватизации и устанавливают срок подготовки плана приватизации. Этот срок не может превышать шести месяцев со дня приня­тия решения о приватизации, но может быть продлен органом по управле­нию имуществом не более чем на один год.

В состав комиссии входят представители соответствующих органов по уп­равлению имуществом, финансовых органов, иных федеральных органов, органов государственной власти субъектов РФ, иные ли­ца. К работе комиссии могут быть привлечены аудиторские, консультацион­ные, оценочные организации,

В плане приватизации определяется способ продажи объекта, сроки иус­ловия его продажи, начальная цена объекта. Порядок определения началь­ной цены объектов приватизации устанавливается программой приватиза­ции. Продавцы имущества могут принять решение об изменении начальной цены объекта, однако начальная цена не может быть снижена более чем на 10 процентов без согласования с соответствующим органом по управлению имуществом. План приватизации утверждают соответствующие органы по управлению имуществом.

4. Приватизация объекта по утвержденному плану. Порядок осуществления данного этапа зависит от выбранного способа приватизации.

Исчерпывающий перечень способов приватизации содержится в ст. 16 За­кона о приватизации. Среди них:

1) преобразование государственных и муниципальных предприятий в от­крытые акционерные общества, 100 % акций которых находится в государственной или муниципальной собственности;

2) продажа акций созданных в процессе приватизации открытых акцио­нерных обществ их работникам;

3) продажа государственного или муниципального имущества на аукцио­не, в том числе продажа акций созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;

4) продажа государственного или муниципального имущества на коммер­ческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями;

5) выкуп арендованного государственного или муниципального имущества;

6) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ;

7) отчуждение находящихся в государственной или муниципальной соб­ственности акций созданных в процессе приватизации открытых акционер­ных обществ в пользу владельцев государственных или муниципальных цен­ных бумаг, удостоверяющих право приобретения таких акций.

В некоторых случаях способ приватизации определен другими статьями Закона о приватизации. Так, продажа предприятия как имущественного ком­плекса или акций созданного в процессе приватизации открытого акционер­ного общества, которые составляют более 50 процентов уставного капитала этого общества, осуществляется исключительно на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями.

Например , приватизация на основе преобразования государственных и муниципальных унитарных предприятий в открытые акционерные общества применяется в основном при приватизации крупных предприятий. Соответствующим органом по управлению имуществом созда­ется комиссия по приватизации, куда входят представители государственных органов, органов местного самоуправления, представители работников пред­приятия, антимонопольного органа.

Комиссия осуществляет подготовку предприятия к преобразованию, ко­торая состоит в проведении инвентаризации, аудиторской проверки. Комис­сия рассматривает план приватизации, подготовленный представителями ра­ботников. В плане приватизации должны быть определены:

Срок преобразования;

Величина уставного капитала открытого акционерного общества;

Льготы, предоставляемые работникам;

Категории (типы) акций, их номинальная стоимость. При определении в плане приватизации начальной пены акций, находящихся в федеральной соб­ственности, используют либо номинальную стоимость этих акций, либо, в слу­чае привлечения независимых оценщиков, отобранных на конкурсной основе, в качестве базисной величины могут быть использованы представленные ими данные;

Способы и сроки продажи акций.

План приватизации утверждается соответствующим органом по управле­нию имуществом по согласованию с общим собранием работников предпри­ятия. Приватизация предприятий, занимающих доминирующее положение на товарном рынке, осуществляется по согласованию с антимонопольным органом.

После завершения работы комиссии соответствующие органы по управ­лению имуществом учреждают открытое акционерное общество, утверждают его устав, осуществляют государственную регистрацию данного общества, формируют органы управления.

Вопросы и задания для повторения

1. Сформулируйте понятие "приватизация государственного и муниципального имущества".

2. Назовите принципы приватизации государственного и муниципального имущества.

3. На какие имущественные объекты не распространяется действие Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества"?

4. Кто не может быть покупателем государственного или муниципального имущества?

5. Назовите органы власти, осуществляющие функции собственника государственного или муниципального имущества в отношениях, связанных с приватизацией такого имущества.

6. Каков порядок приватизации федерального имущества?

7. Перечислите способы приватизации государственного и муниципального имущества по действующему законодательству.

Проанализировать научные статьи:

Камышанский В. П. КОНСТИТУЦИОННЫЕ ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ // Правовые вопросы недвижимости. 2004. N 2.

Ершова И. В. ПРОБЛЕМЫ ОПЕРАТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ ГОСУДАРСТВЕННЫМИ УЧРЕЖДЕНИЯМИ // Юрист. 2001. № 6.

Коробкин Н. А. ПРАВО ХОЗЯЙСТВЕННОГО ВЕДЕНИЯ, ПРАВО ОПЕРАТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ И ПОТРЕБИТЕЛЬСКАЯ КООПЕРАЦИЯ // Юрист. 2004. № 5.

Черноморец А.Е. Логико-лингвистический аспект теории права собственности // Государство и право. 1993. № 11. С. 13-23.

Объекты приватизации. Закон о приватизации 1997 г говорит о приватизации государственного имущества. Но имущество может быть движимым и недвижимым (ст. 130 ГК). Безусловно, основную массу составляет недвижимое имущество, главным образом унитарные предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК). К числу движимого имущества относятся в первую очередь акции открытых акционерных обществ (ОАО), преобразованных из унитарных предприятий, а также закрепленные за государством доли в обществах с ограниченной ответственностью. Все объекты приватизации Программой прива-тизации классифицированы по следующим рубрикам.
1. Имущество, приватизация которого запрещена (например, недра, месторождения минеральных вод и лечебных грязей, лесной фонд, водные объекты (за исключение обособленных водных объектов), акватория, дно, объекты животного и растительного мира территориального моря, исключительной морской зоны и континентального шельфа РФ, предприятия, обеспечивающие выпуск и хранение денежных знаков, государственных казначейских билетов и других государственных ценных бумаг, штатное и табельное военное или иное имущество, находящееся в оперативном управлении Вооруженных сил РФ, железные дороги, объекты и имущество железнодорожного транспорта, непосредственно участвующие в осуществлении перевозочного процесса и аварийно-восстановительных работ, метрополитен и др.).
2. Имущество, которое закрепляется в государственной собственности до принятия решения о прекращении его закрепления (например, предприятия и объекты гидрологической службы, службы контроля за состоянием природной среды и охраны природы, предприятия по изготовлению государственных знаков и др.).
3. Имущество, которое приватизируется с установлением запрета на участие в его приватизации иностранных физических и юридических лиц, а также резидентов РФ, имеющих в качестве учредителей (участников) или аффилированных лиц иностранных физических и юридических лиц (например, государственные унитарные предприятия по добыче и переработке радиоактивных и редкоземельных элементов, государственные унитарные предприятия, осуществляющие разработку и производство боеприпасов, взрывчатых веществ, пиротехнических изделий, продукции спецхимии и др.).
Коммерческое право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1998. С. 17
4. Имущество, которое приватизируется только на основании решения Правительства РФ (например, информационные агентства и теле-радиовещательные кампании, предприятия по производству специальных неядерных материалов, предприятия и организации, подведомственные Комитету РФ по патентам и товарным знакам и др.).
5. Имущество, которое приватизируется на основании решения федерального органа по управлению государственным имуществом по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, в компетенции которых находятся полномочия по координации и регулированию деятельности в соответствующих отраслях экономики (различные объекты, не указанные в предыдущих разделах Госпрограммы – например, предприятия атомного машиностроения и др.).
Помимо этого классификационного критерия Программа приватизации содержит прогнозный перечень конкретных государственных унитарных предприятий, которые подлежат преобразованию в открытые акционерные общества, а также прогнозный перечень конкретных открытых акционерных обществ, акции которых, находящиеся в федеральной собственности, предлагается продать с обоснованием выбора таких предприятий и открытых акционерных обществ, предполагаемые способы и сроки приватизации и др. (ч. 8 ст. 4 Закона о приватизации 1997 г.). При этом есть и общие требования для включения в Программу государственных предприятий и открытых акционерных обществ. Необходимо, чтобы их балансовая стоимость на дату включения в Программу превышала 5 миллионов МРОТ. Кроме названных предприятий и ОАО в программный перечень включаются ОАО, созданные в процессе приватизации и производящие продукцию (товары, услуги), имеющую стратегическое значение для обеспечения национальной безопасности.
Коммерческое право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1998. С. 18
Надо также отметить, что в прогнозный перечень могут быть включены и другие конкретные ОАО (например, при продаже акций которых Правительство РФ приняло решение о закреплении акций в федеральной собственности или об использовании специального права на участие РФ в управлении такими ОАО («золотой акции»), а также ОАО, акции которых, находящиеся в федеральной собственности, подлежат передаче в качестве вклада РФ в уставные капиталы хозяйственных обществ. В эту же группу могут входить и такие ОАО, акции которых, находящиеся в федеральной собственности, могут быть отчуждены вла-дельцам государственных ценных бумаг, удостоверяющих право приобретения этих акций. Речь в данном случае идет о том, что Правительство РФ, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления могут вынести решение о выпуске ценных бумаг, удостоверяющих право приобретения находящихся в государственной или муниципальной собственности акции созданных в процессе приватизации АО.
Субъекты приватизации. Осуществлением единой государственной политики в области приватизации государственного имущества занимается прежде всего Мингосимущество РФ. Для реализации этой задачи оно наделяется определенными полномочиями: координирует деятельность соответствующих федеральных органов в области управления и распоряжения федеральной собственностью, издает в пределах своей компетенции нормативные акты, регулирующие процесс приватизации государственного имущества, дает разъяснения о применении законодательства РФ о приватизации, совместно с соответствующими федеральными органами предоставляет Правительству проект Программы приватизации, организует и контролирует ее реализацию, принимает решения о приватизации федерального имущества и передает объекты приватизации специализированным учреждениям для их последующей продажи. Мингосимущество РФ является от имени РФ учредителем ОАО, создаваемых в процессе приватизации, осуществляет от
Коммерческое право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1998. С. 19
имени РФ права акционера (участника) хозяйственных обществ, акции (доли) в уставном капитале которых находятся в федеральной собственности, ведет реестр учета государственного имущества.
Правовое положение Мингосимущества РФ неоднозначно. В первую очередь – это орган исполнительной власти, его руководитель является членом Правительства РФ и по должности министром РФ. Но Мингосимущество РФ находится на бюджетном финансировании, т.е. средства выделяются ему по утвержденной смете, а также за ним закрепляется иное имущество на праве оперативного управления. Кроме средств, непосредственно выделенных по бюджету, Мингос-имущество РФ получает определенный процент от средств, вырученных от приватизации (в виде регистрационных сборов, прочих поступлений). К сожалению, вопрос о размере процентов, отчисляемых от названных средств не был достаточно обоснован.
Закон о приватизации 1997г. установил в ст. 13, что средства, полученные в результате приватизации, распределяются в порядке и в соответствии с нормативами, которые устанавливаются Программой приватизации. По-видимому в Программе будет установлен разумный норматив отчислений на покрытие расходов по предпродажной подготовке объектов приватизации, финансирование организации продаж государственного имущества и т.п., ибо большая масса денежных поступлений от приватизации в соответствии с Законом о прива-тизации является обязательными платежами и должна перечисляться соответственно в федеральный бюджет, бюджеты субъектов федерации, местные бюджеты. За несвоевременное перечисление таких средств продавцы государственного и муниципального имущества уплачивают пени за каждый день просрочки в размере 1/300 процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Итак, названный орган может выступать в гражданском обороте в качестве учреждения (приобретение мебели, канцелярских принадлежностей и т.п.). Однако Мингосимуществу РФ не предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность. В этом смысле его положение существенного отличается от статуса большинства учреждений – некоммерческих организаций.
Коммерческое право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1998. С. 20
Кроме того, следует помнить, что в соответствии с п.1 ст. 125 ГК РФ Мингосимуществу РФ предоставлено право выступать в гражданском обороте от имени РФ, но в рамках закрепленной за ним компетенции.
В субъектах федерации созданы органы по управлению государственным имуществом данного субъекта, в большинстве субъектов наделенные полномочиями территориальных органов Мингосимущества РФ. В Положении о них детально определены их права и обязанности по управлению государственным имуществом субъекта федерации. Эти органы (пока они именуются КУГИ или КУИ) по поручению Мингосимущества РФ вправе осуществлять отдельные полномочия по приватизации федерального имущества. Их правовое положение аналогично правовому положению Госкомимущества РФ. Они являются госорганами исполнительной власти, в гражданском обороте действуют как юридические лица – учреждения, финансируемые собственником из бюджета, а также за счет отчислений от средств, полученных при приватизации, имеют имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления. В то же время в порядке ст. 125 ГК РФ эти органы выступают в пределах своей компетенции от имени субъекта федерации в гражданском обороте.
К субъектам приватизации относятся также продавцы и покупатели федерального, государственного и муниципального имущества. Продажу федерального имущества осуществляют специализированное учреждение и назначенные им представители. В настоящее время таким специализированным учреждением является Российский фонд федерального имущества. Положение о нем, утвержденное Указом Президента РФ 17 декабря 1993 г. № 2173, действует в пределах, не противоречащих ГК РФ и Закону о приватизации 1997 г. РФФИ (специализированное учреждение) является юридическим лицом, состоит на
Коммерческое право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1998. С. 21
бюджетном финансировании, наделено обособленным имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления. Он так же как и Мингосимущество РФ получает по нормативу определенную часть отчислений от сумм, вырученных при продаже приватизированного имущества. РФФИ выполняет определенные функции в процессе приватизации. Он от имени Российской Федерации владеет переданным ему Мингосимуществом РФ или Комитетом по управлению государственным имуществом субъектов РФ принадлежащими Российской Федерации объектами приватизации до их продажи, в том числе осуществляет полномочия РФ как акционера (участника) в хозяйственных обществах, выступает от имени Российской Федерации в качестве продавца объектов приватизации, ведет статистическую и бухгалтерскую отчетность о движении денежных средств, полученных от приватизации, а также осуществляет учет подлежащих приватизации акций (доле в уставном капитале) и обязательств покупателей, определенных договорами купли-продажи федерального имущества. РФФИ выполняет целый ряд иных функций.
В качестве продавца могут выступать и представители РФФИ. В этом случае между РФФИ и представителем заключается договор. Закон о приватизации не дает квалифицирующих признаков этого договора, отсылая к ГК РФ. По-видимому в данном случае может быть использован и договор поручения и договор комиссии. Однако, если законодатель имел в виду выступление представителя от имени РФФИ, то следует заключать договор поручения. При этом в договоре должна быть оговорена обязанность поверенного реализовать выставляемые на продажу объекты приватизации на согласованных договором условиях и по цене, которая не должна быть ниже начально установленной. Порядок определения начальной цены устанавливается Программой приватизации. Однако продавцы имущества вправе с учетом сложившейся конъюнктуры рынка принять решение об изменении начальной цены. Но она не может быть снижена более чем на 10 % без согласования с соответствующими органами по управлению имуществом, утвердившими планы приватизации приватизируемых объектов.
Закон устанавливает, что отбор представителей производится на конкурсной основе, а их деятельность финансируется за счет отчислений
Коммерческое право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1998. С. 22
от денежных средств, полученных в результате продажи федерального имущества. Отсюда следует, что деятельность по продаже приватизируемых объектов не является для представителей предпринимательской.
Субъекты РФ вправе в процессе приватизации продавать принадлежащее им на праве собственности имущество с помощью юридических лиц, которым в порядке, определенном органами государственной власти субъектов РФ, предоставлены полномочия на организацию и осуществление продажи такого имущества.
В настоящее время в субъектах РФ функции продавца приватизируемого имущества выполняют Фонды имущества. Они являются юридическими лицами, финансируются за счет средств, полученных в виде отчислений от сумм совершенных ими сделок по приватизации по нормативам, устанавливаемым Госпрограммой приватизации. Фонды субъектов РФ по своей юридической природе относятся к некоммерческим организациям – учреждениям, которым, однако, даже в рамках уставных целей не предоставлено право заниматься предпринимательской деятельностью.
Покупателями приватизируемого могут быть российские физические и юридические лица. Для покупателей – физических лиц необходимо наличие дееспособности либо эмансипированности (ст. 27 ГК). К юридическим лицам предъявляются особые требования. Так, не вправе выступать в качестве покупателей государственные и муниципальные унитарные предприятия, казенные предприятия, государственные и муниципальные учреждения, а также иные юридические лица, в уставном капитале которых доля РФ, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25 %.
Покупатели должны представить определенные документы, перечень которых определяет Правительство РФ. Но обязательными среди них являются для юридических лиц представление своих утвержденных в установленном порядке учредительных документов и балансовых отчетов за последние три года деятельности. Кроме этого, покупатели – юридические лица прилагают справку налоговой инспекции, если сделка совершается на сумму более десяти тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда (МРОТ). Для физических лиц предоставление справки налоговой инспекции необходимо в случае заключения сделки на сумму более двух тысяч МРОТ.
Коммерческое право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1998. С. 23
Иностранные физические и юридические лица могут участвовать в сделках по продаже приватизируемых объектов за исключением тех, в отношении которых Программой приватизации установлен запрет на участие в их приватизации иностранных юридических и физических лиц, а также резидентов РФ, имеющих в качестве учредителей (участников) или аффилированных лиц иностранных физических и юридических лиц.

В Законе о приватизации 1997г. не совсем четко выдержан критерий раз-граничения объектов приватизации, о которых идет речь в ч. 2 ст. З и ч. 4 ст. З, ибо в том и другом случае решение о приватизации принимается Правительством РФ. Видимо, в ч. 2 ст. 3 речь идет лишь о таких объектах, которые могут быть приватизированы только путем создания ОАО, 100 % акций которых закрепляется в собственности государства.
В соответствии с Указом Президента РФ от 23 сентября 1997 г. Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом преобразован в Министерство государственного имущества РФ (Мингосимущество России) // Российская газета. 1997. 2 окт. – Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 1997г. № 1644 определены основные функции Мингосимущества РФ, порядок его финансирования и установлено, что оно является правопреемником Госкомитета РФ по управлению государственным имуществом // Российская газета. 1998. 22 янв.
Как явствует из ст. 143 ГК к ценным бумагам относятся все виды перечисленных в ней ценных бумаг, а также иные документы, которые законами о ценных бумагах или в установленном им порядке (курсив мой. – В.Я.) отнесены к числу ценных бумаг. Закон о приватизации не является законом о ценных бумагах. Следовательно, устанавливать новый вид ценных бумаг он не может. Видимо, речь идет о государственных и муниципальных облигациях, права на выигрыш по которым осуществляется не в денежной форме, а в виде права на приобретение акций, осуществляемое в особом порядке (см.п.2 ст. 24 Закона о приватизации 1997 г.).
В печати отмечалось, что, по данным Счетной палаты, Госкомимущество РФ, являясь бюджетным органом, в 1955 г. получил от продажи госимущества в виде отчислений суммы, превысившие бюджетные средства на содержание ведомства почти в десять раз (Яшманов Б. И прокурор бессилен, если слаб закон // Российская газета. 1996. 28 нояб.).
Типовое положение о комитете по управлению имуществом края, области, автономного округа, городов Москвы и Санкт-Петербурга, обладающем правами и полномочиями территориального агентства Госкомимущества РФ, утверждено Указом Президента РФ 14 октября 1992 г № 1231 // Собрание актов РФ. 1992. № 43. ст. 2430. -Этот нормативный акт действует в части, не противоречащей ГК РФ и Закону о приватизации 1997 г. Последний возложив на Правительство РФ утверждение нового Положения.
В дальнейшем – РФФИ. – Постановлением Правительства РФ от 15 ноября 1997г. это наименование сохраняется и впредь // Российская газета. 1997. 2 дек.
Собрание актов РФ. 1993. № 51. ст. 4937.
По данным Счетной палаты, в 1995 г. каждый работник РФФИ из этого источника получил по 59 должностных окладов (Яшманов Б. И прокурор бессилен, если слаб закон // Российская газета. 1996. 28 нояб.).
Термин «фонд» не должен заслонять истинную его природу, а потому ст. 118, 119 ГК неприменимы.

Объекты приватизации - это то государственное и муниципальное имущество, которое может быть приватизировано в соответствии с Законом о приватизации 2001 г. Как уже указывалось, ряд объектов выведен из сферы действия этого Закона: они отчуждаются на основе других федеральных законов.
Но Закон о приватизации не содержит перечня объектов, подлежащих приватизации на основе норм данного Закона.
Анализ положений Закона о приватизации все же дает основания для вывода: основными объектами приватизации являются имущественные комплексы унитарных предприятий и принадлежащие государству, муниципальным образованиям акции открытых акционерных обществ.
Другие виды имущества, указанные в Законе о приватизации, либо входят в состав имущества предприятия (объекты социально-культурного и коммунального назначения), либо хотя и не принадлежат унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, но приватизируются одновременно с имущественным комплексом (земельные участки, которыми предприятие как юридическое лицо пользуется на законном основании, например является арендатором по договору аренды).
Так, прогнозные планы (программы) приватизации федерального имущества соответственно на 2003, 2004, 2005 гг. не предусматривают иных объектов приватизации, кроме имущественных комплексов унитарных предприятий и принадлежащих Российской Федерации акций открытых акционерных обществ.
Объекты приватизации, подпадающие под действие Закона о приватизации, отличаются следующими особенностями (признаками):
1) их отчуждение в частную собственность затрагивает интересы работников, трудового коллектива предприятия в целом. Обеспечение этих интересов диктует необходимость в специальном регулировании. Так, п. 5 ст. 14 Закона о приватизации запрещает унитарному предприятию-субъекту со дня утверждения прогнозного плана (программы) приватизации и до момента перехода права собственности на имущественный комплекс к покупателю или до момента государственной регистрации созданного открытого акционерного общества сокращать численность работников этого предприятия. Статья 17 Закона о приватизации посвящена социальным гарантиям работникам акционерных обществ, созданных в процессе приватизации;
2) сделке приватизации предшествует включение объекта в прогнозный план (программу) приватизации и принятие решения об условиях приватизации конкретного объекта компетентным органом исполнительной власти;
3) приватизация носит возмездный характер;
4) функции продавца федерального имущества от имени Правительства РФ могут выполнять специализированные государственные учреждения (ст. 6 Закона о приватизации). Эти функции возложены Правительством РФ на Российский фонд федерального имущества (РФФИ);
5) По правилам Закона о приватизации отчуждаются объекты, составляющие государственную, муниципальную казну. Имущество, закрепленное за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, не входит в понятие "казна". Унитарные предприятия распоряжаются этим имуществом от своего имени, в установленных случаях - с согласия собственника, и на эти отношения Закон о приватизации не распространяется.
В завᴎϲимости от того, включены ли конкретные объекты в прогнозный план (программу) приватизации или особенности их приватизации учитываются при приватизации имущественных комплексов, в состав которых они входят, можно выделить самостоятельные объекты приватизации. Самостоятельными объектами приватизации являются прежде всего сами государственные предприятия как имущественные комплексы. Напомним, что ГК РФ различает государственное, муниципальное унитарное предприятие как субъект права - юридическое лицо (ст. 113 ГК РФ) и предприятие как объект права.
Предприятие как объект - это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В его состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также исключительные права (на фирменное наименование, товарный знак, на изобретение и др.).
Несмотря на то что в имущественный комплекс входит как недвижимое, так и движимое имущество и даже долги и права по обязательствам, предприятие в целом признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).
Между тем несколько ранее в ст. 130 ГК РФ дается понятие недвижимости как вещей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, имеются в виду земельные участки и все, что прочно с ними связано (в том числе здания, сооружения, многолетние насаждения, леса).
Ясно, что законодатель приравнял предприятие к недвижимости, чтобы ввести в гражданский оборот имущественный комплекс как единый объект вещного прав, который в целом может выступать в качестве предмета договора купли-продажи.
Если предприятие принадлежит на праве собственности физическому или юридическому лицу, оно отчуждается, сдается в аренду его собственником на основе общих норм ГК РФ (ст. 559 - Договор продажи предприятия, ст. 656 - Договор аренды предприятия).
Отчуждение государственных предприятий в собственность физических и юридических лиц производится по законодательству о приватизации. Нормы ГК РФ применяются лишь субсидиарно - к отношениям по отчуждению, не урегулированным Законом о приватизации (п. 4 ст. 3 Закона).
Сравним - гражданин или юридическое лицо как собственники продают предприятие по индивидуальной договоренности с конкретным покупателем, а в процессе приватизации предприятие продается на конкурсе, аукционе.
При отчуждении частного предприятия кредиторы, даже предупрежденные о продаже, могут потребовать досрочного исполнения либо прекращения обязательств и возмещения убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным. При приватизации предприятия такие последствия не применяются.
До продажи частного предприятия кредиторы состояли в обязательственных правоотношениях не с предприятием (оно в данном случае только объект права), а с собственником этого предприятия.
Именно поэтому уже после продажи предприятия продавец и покупатель несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам, которые, будучи включенными в состав предприятия, были переведены на покупателя без согласия кредиторов (ст. 562 ГК РФ).
Государство, муниципальные образования по долгам приватизированных предприятий не отвечают.
Собственник частного предприятия как должник по обязательствам, связанным с его личностью, должен сам исполнить обязательство, он, таким образом, не вправе передавать подобные обязанности другим лицам, в том числе в составе имущественного комплекса (п. 1 ст. 559 ГК РФ).
Что касается приватизации, то по обязательствам, не учтенным в передаточном акте, государство, муниципальные образования ответственности не несут (п. 2 ст. 27 Закона о приватизации).
Итак, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном Законом о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).
Как выше отмечалось, речь при этом идет об имуществе, не переданном государством-собственником в хозяйственное ведение или оперативное управление унитарным предприятиям и учреждениям.
Имущественным комплексом в целом унитарное предприятие распоряжаться не может, соответственно вопрос о приватизации предприятия решается государством-собственником самостоятельно, и на это не требуется ни согласия трудового коллектива предприятия, ни его директора. Отметим, что на первом этапе приватизации, по Закону 1991 г., возможные варианты приватизации предприятия согласовывались с трудовым коллективом.
Другим имуществом, которое как самостоятельный объект приватизации предусматривается в прогнозном плане (программе) приватизации, являются принадлежащие государству, муниципальным образованиям акции открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации.
В Законе отражены также особенности приватизации других объектов - земельных участков, на которых предприятия находятся; находящихся на балансе унитарного предприятия объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектов культурного наследия.
Так, земельные участки, хотя они учитываются за балансом предприятия, поскольку используются ими либо на праве аренды, либо на праве постоянного (бессрочного) пользования, включаются в состав имущественного комплекса предприятия (ст. 11 Закона о приватизации).
Однако по смыслу ст. 27, 28 Закона о приватизации в итоге оформляется два договора: продажи предприятия и отчуждения земельного участка. Покупателю имущественного комплекса земельный участок, занятый предприятием, продается без конкурса и аукциона, при этом не по рыночной стоимости, а по цене выкупа, установленной субъектами РФ. До этого цена выкупа определяется исходя из указанных в ст. 28 Закона о приватизации минимальных сумм.
Надо, однако, иметь в виду, что еще не произошел раздел земли между собственниками - РФ и субъектами РФ. Поэтому на практике, в Москве, например, покупатели предприятий пользуются земельными участками под ними, как правило, на основе аренды.
Продажа объектов культурного наследия сопровождается возложением на покупателя охранного обязательства. Приобретая их, покупатели знают, что это связано с обременениями по содержанию, сохранению, использованию (включая реставрационные работы, ремонт) объектов.
Находящиеся на балансе унитарного предприятия объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта), коммунально-бытового назначения, если они используются в интересах жителей соответствующего поселения, в составе имущественного комплекса не приватизируются, а передаются в установленном порядке в муниципальную собственность (п. 1 ст. 30 Закона).
Подобные объекты, используемые только в рамках самого предприятия, в интересах его работников, могут быть приватизированы. При этом обязательным условием приватизации является использование их по назначению, но не более пяти лет с момента приватизации.
Как объекты культурного наследия, так и социально-культурного и коммунально-бытового назначения могут остаться в распоряжении государства, не включаться в состав имущественного комплекса и в дальнейшем приватизироваться как самостоятельные объекты.
В завᴎϲимости от формы собственности выделяются объекты государственной и муниципальной собственности. Объекты государственной собственности могут принадлежать РФ или субъектам РФ. Приватизация муниципального имущества осуществляется органами муниципальной власти самостоятельно, но в порядке (по правилам), предусмотренном Законом о приватизации.
В завᴎϲимости от возможности и порядка приватизации различается имущество, которое:
а) может находиться только в государственной или муниципальной собственности (например, в соответствии со ст. 24 Федерального закона от 17 июля 1999 г. "О почтовой связи" не подлежит приватизации имущество организаций федеральной почтовой связи);
б) приватизация которого ограничена (унитарные стратегические предприятия и акции стратегических акционерных обществ включаются в прогнозный план приватизации только после принятия решения Президента РФ об исключении унитарного предприятия из перечня стратегических или о прекращении, уменьшении доли участия РФ в стратегических акционерных обществах; акции открытого акционерного общества "Газпром", РАО "ЕЭС России" включаются в прогнозный план (программу) приватизации на основании федерального закона);
в) приватизируемое в общем порядке и приватизируемое в особом порядке (например, приватизируемые объекты культурного наследия с обременениями, возлагаемыми на покупателя в виде соблюдения охранных обязательств).

Лекция, реферат. 14.5. Объекты приватизации - понятие и виды. Классификация, сущность и особенности.

Похожие работы:

22.01.2009/реферат Целевое назначение земель государственного земельного фонда. Содержание норм права, регулирующих экономические отношения земельной собственности. Правомочие владения, пользования и распоряжения своим имуществом, субъективное право земельной собственности. 25.12.2009/курсовая работа Законодательная основа защиты авторских прав, объекты права. Определения разновидностей интеллектуальной собственности и действий с ней. Методы защиты авторских и патентных прав, права автора и патентообладателя. Составление авторского договора. 24.07.2010/дипломная работа Понятие права собственности. Субъекты и объекты права собственности граждан. Содержание права собственности. Виды права собственности граждан: общая долевая и совместная собственность. Приобретение, осуществление и прекращение права собственности. 2.10.2003/курсовая работа Понятие и особенности гражданского правоотношения. Элементы гражданско-правовых отношений. Гражданская правоспособность и дееспособность. Объекты правоотношения. Виды гражданских правоотношений. Юридические факты в гражданском праве. 14.03.2010/курсовая работа Общая характеристика договора, форма и порядок заключения, содержание и исполнение договора коммерческой концессии. Регулирование специфических экономических отношений, при которых в роли товара выступают права на объекты промышленной собственности.

В соответствии с положениями ст. 235 ГК РФ по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

Таким образом, необходимо сразу выделить субъект приватизации и ее объект.

Субъектами являются только граждане РФ, так как именно им принадлежит право приватизации. Гражданами РФ согласно ст. 5 Федерального закона от 31 мая 2002 г. № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации» (далее – ФЗ «О гражданстве РФ») являются:

1) лица, имеющие гражданство РФ на день вступления в силу настоящего Федерального закона;

2) лица, которые приобрели гражданство РФ в соответствии с указанным законом.

Гражданство РФ – это устойчивая правовая связь лица с Российской Федерацией, выражающаяся в совокупности их взаимных прав и обязанностей.

Гражданство Российской Федерации приобретается в соответствии со ст. 11 ФЗ «О гражданстве РФ»:

По рождению;

В результате приема в гражданство РФ;

В результате восстановления в гражданстве РФ;

По иным основаниям, предусмотренным законом или международным договором Российской Федерации.

Согласно ст. 6 Конституции РФ каждый гражданин РФ обладает на ее территории всеми правами и свободами (в том числе и правом на приватизацию) и несет равные обязанности, предусмотренные Конституцией РФ.

В качестве объекта выступают жилые помещения (жилые дома, квартиры, изолированные комнаты в коммунальных квартирах), но не все, а только отнесенные к определенным категориям. Путем приватизации осуществляется приобретение в собственность определенных ст. 1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ») жилых помещений, а именно жилых помещений, входящих в:

1) государственный жилищный фонд, который представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности непосредственно Российской Федерации и субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ). Согласно ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ – республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ);

2) муниципальный жилищный фонд, в который входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям (муниципальным предприятиям, ведомствам, учреждениям). В соответствии со ст. 214 ГК РФ муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.

Таким образом, определение понятия государственной и муниципальной собственности дано в гражданском законодательстве, но применительно к жилищным правоотношениям оно конкретизировано непосредственно в ЖК РФ.

Но не все жилые помещения, входящие в систему государственного и муниципального жилья, могут быть приватизированы гражданами. В частности, согласно ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» не являются объектами приватизации жилые помещения, находящиеся:

1) в аварийном состоянии – по данному основанию признаются непригодными для проживания жилые дома (жилые помещения) независимо от того, в жилищном фонде какой формы собственности они находятся, за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся в частной собственности лиц, постоянно проживающих в этих жилых домах;

2) в общежитиях, так как жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения;

3) в домах закрытых военных городков, где, как правило, размещаются воинские части. Под «военным городком» понимается комплекс зданий и сооружений, расположенных на одном земельном участке и используемых для расквартирования воинских частей и для размещения военнослужащих, рабочих и служащих. Военные городки подразделяются на закрытые и открытые.

К закрытым военным городкам относятся:

а) военные городки воинских частей, расположенные в населенных пунктах и имеющие систему пропусков;

б) обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне черты населенных пунктов;

4) служебные жилые помещения, которые предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. Исключение составляют помещения из жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

При этом допускается приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта (ст. 16 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»). Она осуществляется в соответствии с Законом «О приватизации жилищного фонда в РФ». В этом случае за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Жилые помещения, входящие в систему государственного или муниципального жилого фонда, могут быть приватизированы гражданами РФ, если они занимаемы или забронированы указанными лицами.

Несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, имеют равные права, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

В соответствии с Федеральным законом «О введении в действие ЖК РФ» не являлись объектами приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., но Конституционный Суд РФ признал данное положение не соответствующим Конституции и не подлежащим применению.

Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 15 июня 2006 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений подп. 1 п. 2 ст. 2 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” и ч. 1 ст. 4 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”» установил следующее.

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 2 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» с 1 марта 2010 г. утрачивают силу содержащие общие положения и нормы Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», закрепляющие основные принципы и условия приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Статьей 12 того же Федерального закона ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», определяющая жилые помещения, не подлежащие приватизации, дополнена положением, согласно которому не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.

Оспаривающий конституционность названных законоположений Верховный Суд Российской Федерации утверждает, что отмена законодателем права граждан на бесплатную приватизацию жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов противоречит вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости, стабильности и гарантированности прав граждан, поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, недопустимости издания законов, отменяющих или умаляющих права и свободы человека и гражданина, и не соответствует ее ст. 19 (ч. 1) и 55 (ч. 2 и 3).

Предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации по указанному делу явились взаимосвязанные положения подп. 1 п. 2 ст. 2 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» и ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», которыми определяется завершение периода приватизации жилых помещений (бесплатной передачи в собственность граждан РФ занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде) и одновременно исключается приватизация жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставленных гражданам на условиях социального найма после 1 марта 2005 г.

Осуществляя регулирование и защиту прав и свобод человека и гражданина и исходя из того, что экономической основой любого демократического правового государства являются частная собственность и рынок, федеральный законодатель в период перехода к рыночной экономике должен был определить правовые начала преобразования отношений собственности. В жилищной сфере такое преобразование реа-лизовывалось за счет всемерного роста частного жилищного фонда, который согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (утратившему силу 1 марта 2005 г.) пополнялся путем:

1) приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;

2) жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

3) участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

4) купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

5) приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям (ст. 19).

Поскольку уровень доходов не позволял большей части населения России обеспечивать себя собственностью в жилищной сфере самостоятельно, граждане реально могли воспользоваться (и многие из них воспользовались), как правило, только одним способом приобретения жилья в частную собственность – путем бесплатной приватизации занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

Создание частного жилищного фонда в Российской Федерации в немалой степени именно за счет бесплатной приватизации жилых помещений и, соответственно, существенное сокращение государственного и муниципального жилищных фондов являются, с одной стороны, свидетельством преобразования отношений собственности, формирования рынка недвижимости, а с другой стороны – предпосылкой прекращения использования бесплатной приватизации в качестве основного способа развития института частной собственности в жилищной сфере.

Правовой основой преобразования отношений собственности в жилищной сфере стал Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», определивший, как следует из его преамбулы, базовые принципы приватизации государственного и муниципального жилищного фонда с целью создания условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Федеральный законодатель, таким образом, изначально не включил нормы о приватизации жилых помещений в ЖК РСФСР. Свое намерение осуществлять регламентацию приватизационного механизма рыночных преобразований в Российской Федерации в специальных законодательных актах он подтвердил, закрепив в Гражданском кодексе Российской Федерации, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217).

Гарантируемое ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» право граждан на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения не имеет конституционного закрепления и не подпадает под характеристики основных прав и свобод человека и гражданина.

Данное право – исходя из того, что приватизация жилья определяется в ст. 1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» как бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, – появляется, существует и реализуется как субъективное право конкретного физического лица, фактически занимающего на правах нанимателя жилое помещение в государственном или муниципальном жилищном фонде. Таким образом, право на бесплатную приватизацию конкретного жилого помещения приобретается гражданином в силу закона и является производным от его статуса нанимателя жилого помещения.

Осуществляя преобразования отношений собственности в жилищной сфере при установлении правовых основ единого рынка и регулировании соответствующих гражданских прав, федеральный законодатель в рамках своих дискреционных полномочий вправе как издавать акты, призванные в течение определенного периода обеспечивать правовое регулирование отношений по бесплатной передаче в собственность граждан занимаемых ими на правах нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, так и отменять их. Такое временное правовое регулирование может заключаться в установлении, изменении и отмене тех или иных имущественных прав, к числу которых относится и право на бесплатную приватизацию. Однако при этом должны соблюдаться требования разумной стабильности правового регулирования и недопустимости внесения произвольных изменений в действующую систему норм.

К основным началам жилищного законодательства ЖК РФ (ст. 1) относит реализацию гражданами закрепленного в ст. 40 Конституции РФ права на жилище и обусловливаемых им жилищных прав по своему усмотрению и в своих интересах. В силу названного законодательного установления граждане в условиях рыночной экономики обеспечивают осуществление своих жилищных прав самостоятельно, используя для этого различные допускаемые законом способы.

Вместе с тем ст. 40 Конституции РФ обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать малоимущим, иным указанным в законе гражданам дополнительные условия для реализации права на жилище посредством предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Конкретизируя указанную конституционную обязанность, федеральный законодатель закрепил в ЖК РФ, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции должны обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище путем предоставления им жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (п. 3 ст. 2).

Это означает необходимость выработки органами публичной власти в рамках мер социальной защиты определенных категорий населения адекватной условиям рыночной экономики жилищной политики. Материальную основу такой политики составляет жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Жилищный фонд социального использования формируется из находящихся в государственной и муниципальной собственности объектов жилищного фонда и пополняется за счет ввода новых объектов, предназначенных исключительно для удовлетворения потребности в жилище и обеспечения жилыми помещениями социального использования малоимущих и иных категорий граждан, указанных в законе.

Прекращение на определенном этапе бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и тем самым – оставление в государственной и муниципальной собственности доли жилищного фонда также служит цели сохранения и пополнения жилищного фонда социального использования, позволяющего Российской Федерации как социальному государству выполнять свою социальную функцию в области жилищных отношений.

Следовательно, в период перехода от государственно-планового правового регулирования к правовому регулированию, направленному на преобразование отношений собственности, создание основ единого рынка и гарантирование социальной защиты населения, федеральный законодатель, осуществляя законотворчество в жилищной сфере, вправе как ввести бесплатную приватизацию жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, так и прекратить ее исходя из необходимости обеспечения сохранности в государственной и муниципальной собственности определенной доли жилищного фонда, позволяющей публичной власти выполнять социальную функцию в области жилищных отношений.

Вместе с тем, определяя момент прекращения бесплатной передачи в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений, федеральному законодателю надлежит учитывать, что граждане должны иметь возможность адаптироваться к вносимым изменениям в течение некоторого переходного периода.

Таким образом, подп. 1 п. 2 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» не противоречит Конституции РФ, поскольку, установив срок завершения длящегося с 1991 г. процесса бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, федеральный законодатель тем самым предоставил гражданам возможность адаптироваться к изменениям, вносимым в соответствующее законодательство. Вместе с тем в рамках своих дискреционных полномочий он может продлевать и восстанавливать действие правовых норм, обеспечивающих практическую реализацию этого процесса.

Установив в ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» запрет на бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений, предоставленных им после 1 марта 2005 г. по договорам социального найма из государственного и муниципального жилищных фондов, и обосновав это тем, что с введением в действие ЖК РФ договоры социального найма жилых помещений заключаются на новых условиях, законодатель фактически поставил таких граждан в неравное положение с гражданами, получившими жилье до указанной даты и, следовательно, сохранившими право на приватизацию в пределах общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда.

Между тем единственным различием в условиях заключения договоров социального найма до и после 1 марта 2005 г. является форма административного решения о предоставлении нуждающемуся гражданину жилого помещения: до 1 марта 2005 г. оно предоставлялось на основании ордера, а после этой даты – на основании решения органа местного самоуправления. Данное различие носит формально-юридический характер и не является существенным, оно не влияет на правовой режим жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, и потому не предопределяет каких-либо его особенностей. Следовательно, и после 1 марта 2005 г. правомочия по владению, пользованию и ограниченному распоряжению жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, осуществляются на единых условиях для всех нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов независимо от времени их предоставления.

Конституционный Суд Российской Федерации, анализируя положения законодательства о приватизации жилищного фонда, пришел к выводу, что ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, предопределяющие особенности правового режима жилого помещения, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи этого помещения в частную собственность.

Из приведенной правовой позиции следует, что запрет на приватизацию тех или иных объектов государственного или муниципального жилищного фонда может быть обусловлен только особенностями правового режима данных объектов. Жилые помещения, полученные гражданами по договорам социального найма как до, так и после 1 марта 2005 г., были предоставлены из государственного или муниципального жилищного фонда, т.е. в период общего срока действия норм о бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Правовой режим этих помещений является одинаковым, что не предполагает различий в правах, приобретаемых указанными гражданами.

Таким образом, установление в ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» запрета на бесплатную приватизацию жилых помещений, предоставляемых гражданам по договору социального найма после 1 марта 2005 г. в пределах общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда, не имеет конституционного обоснования и противоречит ст. 19 Конституции РФ, согласно которой государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств.

Исходя из изложенного Конституционный Суд Российской Федерации постановил следующее:

1. Признать не противоречащим Конституции РФ положение подп. 1 п. 2 ст. 2 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», в соответствии с которым с истечением установленного законом срока утрачивают силу нормы, предусматривающие возможность бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов для нанимателей этих помещений.

2. Признать не соответствующим Конституции РФ положение ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.

§ 2. Условия осуществления приватизации

Приватизация осуществляется с соблюдением следующих условий:

1) безвозмездно. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» вступил в силу в июле 1991 г. И до внесения в него изменений и дополнений в декабре 1992 г. приватизация не была бесплатной в полном объеме. На основании ст. 12, 13 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» в редакции от 4 июля 1991 г. общая площадь в размере 18 кв. м на человека и дополнительно 9 кв. м на семью предоставлялась бесплатно, но местным органам предоставлялось право увеличивать размер бесплатно передаваемых жилых помещений с учетом потребительских качеств жилья, материального положения и других обстоятельств. Площадь квартиры, превышающая нормы бесплатно передаваемого жилья, подлежала оплате гражданами.

После внесения 23 декабря 1992 г. в этот Закон изменений и дополнений передача в собственность занимаемого гражданами жилья производится бесплатно независимо от его размера. Суммы, ранее выплаченные гражданами за часть общей площади, превышающей по размеру названные выше нормы, подлежат возврату;

2) в соответствии со ст. 1 и 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, но только один раз.

Таким образом, вторым условием приватизации является положение о том, что правом на приватизацию допускается воспользоваться однократно;

3) наконец, наиболее важное и существенное условие приватизации. Федеральным законом «О введении в действие ЖК РФ» был наложен ряд важных ограничений на процесс приватизации.

Во-вторых, в ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» был внесен ряд изменений. В результате этого до отмены данного положении Конституционным Судом РФ 23 июня 2006 г. действовала норма, по которой не подлежали приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. Кроме того, ограничения действуют в отношении жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Если жилое помещение не отнесено ни к одной из вышеперечисленных категорий, у нанимателей есть право приватизировать эти помещения в срок до 1 марта 2010 г.

§ 3. Порядок проведения приватизации. Право на деприватизацию

В соответствии со ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд (ст. 6 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

В соответствии со ст. 7 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Граждане, изъявившие желание приватизировать занимаемое жилое помещение, подают в соответствующий орган (организацию), осуществляющий функции по приватизации жилищного фонда, заявление. Заявление подлежит обязательной регистрации в книге регистрации заявлений. Оно должно быть подписано лично нанимателем, всеми членами семьи нанимателя старше 14 лет, законными представителями несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, гражданами, сохранившими в установленном порядке право пользования жилым помещением. В случае отсутствия на момент подачи заявления кого-либо из членов семьи, сохранивших право пользования жилым помещением, к заявлению прикладывается выраженное в письменной форме и заверенное в установленном законом порядке согласие временно отсутствующего.

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы (кроме заявления на приватизацию):

Документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;

Справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

При необходимости документ органов опеки и попечительства.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

В письме Минобразования РФ от 9 июня 1999 г. «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» дается также следующее указание. В целях более эффективной защиты жилищных прав несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, вне зависимости от формы их устройства их законные представители (опекуны, попечители, администрация соответствующего учреждения) в случае, когда несовершеннолетние остались проживать в жилом помещении одни, обязаны в трехмесячный срок с момента устройства ребенка оформить договор передачи жилого помещения в собственность ребенка (приватизировать) и в случае длительного отсутствия там несовершеннолетнего принять меры для его использования в интересах ребенка.

Учитывая, что в соответствии со ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов.

Согласно ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов (ст. 8 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»). В этот же срок может быть дано заключение об отказе в приватизации занимаемого жилого помещения. Оно должно быть мотивированным и доведено до сведения заявителей в срок не более двух месяцев. Основаниями для отказа могут быть сведения об аварийности жилого помещения, дома; об имеющихся обременениях и ограничениях, наложенных на жилое помещение; об имеющихся исковых требованиях к нанимателям и иные сведения, на основании которых приватизация жилого помещения не допускается. Отказ в приватизации может быть обжалован в судебном порядке.

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

Федеральный закон «О введении в действие ЖК РФ» в ст. 20 предусматривает возможность проведения лицами, осуществившими в соответствии с требованиями законодательства приватизацию занимаемых ими жилых помещений, так называемой деприватизации. Малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2010 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. На соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица возложена обязанность принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях.

§ 4. Результат приватизации. Право собственности на жилые помещения

В результате приватизации, проведенной с соблюдением всех установленных законодательством требований, лицо, которому безвозмездно передано жилое помещение, становится его собственником. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственник приватизированного жилого помещения наравне с собственниками других помещений вправе иметь его в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Таким образом, ставшие собственниками приватизированного жилого помещения граждане вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц.

На него распространяются все нормы законодательства, регулирующие отношения, связанные с правом собственности, в том числе содержащие его права и обязанности .

1. В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом.

Согласно гражданскому законодательству, соответствующему нормам Конституции РФ, именно собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Он может отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

2. Согласно Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статья 235 ГК РФ содержит основания прекращения права собственности.

Оно прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам – изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором;

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу, осуществляется собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок;

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке. Указанное имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов;

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (например, если дом представляет собой памятник истории или культуры) возможен, когда собственник культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством, бесхозяйственно содержит эти ценности, что грозит утратой ими своего значения;

5) реквизиция – изъятие имущества у собственника с выплатой ему стоимости имущества в интересах общества по решению государственных органов в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер;

6) конфискация – это безвозмездное изъятие у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения в случаях, предусмотренных законом;

7) отчуждение имущества в ряде конкретных случаев, предусмотренных гражданским законодательством;

8) национализация – это обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков.

Кроме того, гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Хотя по общим нормам отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом, ст. 9.1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусматривает порядок деприватизации приватизированного жилого помещения.

Статья 293 ГК РФ содержит также основания и последствия прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

3. Законодательство не только предоставляет собственнику приватизированного помещения указанные права, оно накладывает на него также и ряд обязанностей, в частности:

1) обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором;

2) обязанность по использованию его по назначению (для проживания), соблюдению прав и интересов соседей, бережному обращению с жильем, не допускающему его разрушение;

3) собственники квартир, расположенных в домах государственного и муниципального жилищных фондов, обязаны участвовать в общих расходах по обслуживанию и ремонту строения, его инженерного оборудования и придомовой территории пропорционально доле занимаемой площади в этом доме, что должно быть предусмотрено договором передачи квартир в собственность.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества также возложен на его собственника (ст. 211 ГК РФ).

Понятие приватизации появилось уже после советских времён, в которых не существовало возможности оформить какую-либо недвижимость, как личное имущество, продать его, передать в аренду или даже завещать. В целом же, понятие приватизации государственного и муниципального имущества в том виде, в котором его можно видеть сегодня, возникло с 1992-го года. Для регулирования процедуры разработано соответствующее положение, приняты законы и внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации.

Приватизация муниципального имущества может быть рассмотрена в двух вариантах. В первом приватизация представляет собой бесплатную передачу недвижимого жилого объекта в частную собственность граждан. Во втором варианте понятие несколько шире и качается не только жилья. Граждане и коммерческие организации вправе претендовать на передачу нежилых помещений, предприятий и даже объектов культуры. По сути, оформить в свои владения можно практически любой недвижимый объект, за исключением собственности, право на которую есть лишь у государства. К таковой относятся некоторые охранные территории и военные объекты.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

О видах приватизации

Поскольку варианты приватизированного имущества на самом деле весьма широки, на государственном уровне выделены некоторые основные виды приватизации, к которой относится:

Запутаться с формой приватизации в принципе сложно. Важно определить достоверно, кому имущество принадлежит – муниципалитету или государству. Юридически разницы никакой нет, однако на практике различие заключается в том, что в процессе приватизации муниципальной собственности дополнительно могут быть задействованы не только государственные законодательные акты, но и местные, региональные. Последние часто имеют некоторые различия между собой, однако обычно не кардинальные.

Способы оформления процедуры

Положение относительно приватизируемого имущества и нормативные акты предусматривают несколько способов передачи недвижимости от муниципалитета в частное владение:

Перечисленные способы внедрены в закон с 2001-го года, поскольку до этого времени не было понятия акций в современном смысле. Их аналогами являлись ваучеры, представляющие сегодня интерес разве что историкам или коллекционерам.

Что же касается приватизации муниципального жилья, оформить его проще всего по заявлению владельца. Относительно участков земли придётся принимать участие в торгах, даже если других желающих на подобные объекты нет.

В каком порядке действовать?

Порядок приватизации государственного и муниципального имущества включает в себя следующие этапы:

• Чёткое планирование будущего процесса оформления;
• Подготовка акта для принятия и утверждения требований, согласно которым будет проходить приватизация и переход имущества в категорию частной собственности;
• Оформление приватизации

После подачи соответствующего заявления муниципальному органу, определяется, в чьей собственности на данный момент находятся указанные в запросе объекты, возможно ли их передать и на каких условиях. Окончательное решение всегда за правительством Российской Федерации, с которым муниципалитет обязательно согласовывается.

Способы приватизации могут быть разные, но их на самом деле очень мало. Органы самоуправления не станут предлагать заинтересованному лицу несколько участков на выбор. Будет только один, в соответствии с действующим законодательством и в зависимости от обстоятельств. Спорить с муниципалитетом и требовать другого варианта не целесообразно. Если, по мнению заинтересованного лица, орган самоуправления действовал незаконно и вынес противоречащее решение, оспорить его можно разве что в суде, но решения могут быть весьма непредсказуемы.

Особые нюансы

Несмотря на то, что процессы приватизации муниципальной и государственной собственности весьма похожи, на практике они имеют некоторые отличительные черты. В первую очередь, следует отметить, что жильё оформляется в собственность именно на муниципальном уровне, а не на государственном. Не смотря на то, что есть небольшое количество государственного жилья, на сегодняшний день это скорее исключение из правил. Некоторая жилплощадь приватизации не подлежит вовсе, и касается это жилья в военных городках и воинских частях. Жить в таких квартирах можно даже после выхода на пенсию по выслуге или инвалидности, но приватизировать – нельзя.

Следующим моментом является тот факт, что приватизировать муниципальные объекты обычно разрешают, если их стоимость не слишком высока и они не могут быть полезны государству сейчас или в ближайшей перспективе. Поэтому практикуется продажа некоторых недвижимых объектов на торгах (аукционе).

Земли сельскохозяйственного назначения, которые находятся в ведомстве местного органа самоуправления, чаще всего расположены вдали от населённого пункта в сельском округе. Соответствующее положение относительно приватизируемого имущества может здесь иметь некоторые поправки, внесённые актами местных муниципальных органов.

Социальные и экономические подоплеки

Приватизировать какие-либо муниципальные объекты, значит получить постоянные права собственности на них. Это происходит при полной продаже недвижимости физическим или юридическим лицам, при частичной оплате или передаче их безвозмездно, для некоторых категорий населения при приватизации жилья или некоторых категорий земель.

Ссылаясь на федеральное законодательство и положение, касающееся приватизации имущества муниципалитетов, саму приватизацию принято считать отчуждением прав собственности в пользу заинтересованных лиц. Такое пояснение наталкивает на мысли о процедуре, которая несёт возмездный характер. Подобный переход зачастую выгоден государству по той причине, что далеко не всегда используются все недвижимые объекты. Некоторые из них могут быть не задействованы длительное время и простаивать без дела, не принося ни выгоды, ни прибыли.

В результате приватизации муниципальные органы и государство получают не только прибыль, под видом оплаты недвижимости, но и налоги с дальнейшего её использования и нахождения в частной собственности.

Почему разрешено?

Суть процедуры заключается в том, что благодаря ней замедляются или сокращаются темпы расширения государственной экономики при увеличении доли частных секторов. Процесс приватизации – это частичное или полное наделение правами собственности частных лиц. В любом случае ставка делается ещё и на усиление конкурентоспособности экономики РФ, а также на эффективное использование недвижимости.

Можно сделать вывод, что приватизация включает в себя трансформацию имеющейся недвижимости и её использование, в соответствии с целевым назначением.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).