Факт государственной регистрации перехода права собственности. Сроки государственной регистрации права собственности. В какой момент происходит
После того как договор подписан, сторонами формируется пакет документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности, поскольку в соответствии с требованиями ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Более того, ГК РФ прямо оговаривает, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Речь идет о том, что в случае если Вы и продавец до государственной регистрации перехода права собственности уже исполнили взаимные права и обязанности по отношению друг к другу, т. е. продавец передал Вам недвижимость, а Вы соответственно передали ему денежные средства в полном размере, то это не влечет правовых последствий для третьих лиц. Так, например, для коммунальных служб до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество собственником указанного имущества все равно будет считаться продавец и т. д.
Но при этом случаются и такие ситуации, когда договор купли-продажи составлен и подписан сторонами, однако одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. В этом случае суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности - важнейший этап при покупке квартиры. Если Вы решили приобретать квартиру без помощи риелторов и юристов, то пройти этот этап без ошибок можно только в случае соблюдения следующих правил и учета нижеприведенных особенностей.
Прежде всего необходимо отметить, что государственная регистрация договоров купли-продажи и перехода права собственности осуществляется в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения указанного имущества в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233 (далее - Инструкция № 233).
Данная Инструкция регулирует вопросы, касающиеся проведения территориальными органами Федеральной регистрационной службы (далее - территориальные органы Службы) государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений и перехода прав собственности на жилые помещения, приобретаемые на основании договоров купли-продажи.
Положения Инструкции № 233 распространяются на жилые помещения: индивидуальные жилые дома (далее - жилые дома), части жилых домов, квартиры, части квартир.
Изучив отдельные положения указанной Инструкции, Вы без труда и без помощи сторонних специалистов сможете с первого раза подать правильный пакет документов на регистрацию сделки.
Как уже говорилось, договор продажи указанной недвижимости подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.
Договор продажи недвижимости и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст. 251 ГК РФ).
Ниже приводится примерная форма договора купли-продажи квартиры.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
город Саратов Третье сентября две тысячи седьмого года
Мы, Орлов Сергей Вячеславович, паспорт _,
выданный_, зарегистрирован по адресу_,
в дальнейшем именуемый «Продавец», с одной стороны,
и Иванов Иван Иванович, паспорт _, выданный
_, зарегистрирован по адресу_, в дальнейшем именуемый «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.
Продавец продал и передал, а Покупатель купил и принял в собственность жилое помещение - двухкомнатную квартиру общей площадью 85,7 (восемьдесят пять целых семь десятых)
кв. м, в том числе_ (указывается
площадь каждой из комнат, полезная площадь и другие характеристики квартиры в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру), расположенную на втором этаже кирпичного дома №_, находящегося по адресу: _
Вышеуказанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 23 ноября 1998 года № 1, иных документов: выписки ГУП «Сар-техинвентаризация» от 24 ноября 1998 года № 259, зарегистрированных в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «Саратовская областная регистрационная палата». Свидетельство о государственной регистрации права серия 98 № 093572 выдано Саратовской областной регистрационной палатой за условным номером 64:48:4:0:661:9Д: А:0, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 ноября 1998 г. сделана запись регистрации № 64-1.48-8.1998–1013.1.
Продавец и Покупатель пришли к соглашению о цене отчуждаемой недвижимости в сумме 500 000 (пятьсот тысяч) рублей. Продавец указанную сумму от Покупателя получил до подписания настоящего договора и претензий не имеет.
Продавец гарантирует Покупателю, что до заключения настоящего договора отчуждаемая недвижимость никому не продана, не подарена, не отчуждена иным способом, не заложена, в споре и под запретом не состоит, судебного спора о ней не имеется.
Покупатель удовлетворен качественным состоянием указанной недвижимости, с которым ознакомлен путем внутреннего осмотра, проведенного им перед заключением настоящего договора.
Продавец гарантирует, что отчуждаемая недвижимость свободна от любых прав третьих лиц.
Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение договора, если это неисполнение будет являться следствием непреодолимой силы, возникшей после подписания настоящего договора, в результате событий чрезвычайного характера, которые нельзя ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.
В соответствии со ст. 556 ГК РФ Продавец передал, а Покупатель принял в собственность отчуждаемую недвижимость (ключи, план, документы) до подписания настоящего договора. Передаточный акт дополнительно сторонами составляться не будет.
Право собственности Покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество.
После государственной регистрации права собственности в Учреждении юстиции «Саратовская областная регистрационная палата» Покупатель становится собственником отчуждаемой недвижимости и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию. Покупатель не вправе менять целевое назначение земельного участка без соответствующего разрешения органов местного самоуправления.
Расходы по заключению настоящего договора оплачивает Продавец.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами условий настоящего договора все споры и разногласия между Продавцом и Покупателем разрешаются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Настоящий договор составлен в четырех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Два экземпляра находятся в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «Саратовская областная регистрационная палата», по одному экземпляру выдается сторонам: Продавцу и Покупателю.
Подписи сторон:
Продавец:
Покупатель:
Документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи недвижимости, и требования к ним. На государственную регистрацию договора продажи недвижимости представляются:
1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей. При этом обратите внимание на то, что хотя в Инструкции № 233 и не оговорено точное содержание нотариальной доверенности, но практика показывает, что в такой доверенности должны быть указаны подробные полномочия лица, связанные с совершением сделки именно в отношении данного конкретного имущества. Общая форма нотариальной доверенности в указанном случае вряд ли подойдет;
2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи, который с отметкой «Погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);
3) подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в ЕГРЮЛ (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из ЕГРЮЛ, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);
4) подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;
5) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
6) удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела ЕГРП, а также копии названных документов;
7) подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 17, п. 5 ст. 18 Закона о регистрации прав); 8) подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. На всей территории Российской Федерации применяются единые размеры государственной пошлины. Согласно ст. 333.33 НК РФ установлены следующие размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий:
а) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества:
- организациям - 7500 руб.;
- федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления - 100 руб.;
б) за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме - 50 руб.;
в) за внесение изменений в записи ЕГРП (за исключением внесения изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке):
- организациям - 300 руб.;
- федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления - 50 руб.;
г) за государственную регистрацию:
договора об ипотеке, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество:
- физическим лицам - 500 руб.;
- организациям - 2000 руб.;
соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи ЕГРП:
- физическим лицам - 100 руб.;
- организациям - 300 руб.
В случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за указанные юридически значимые действия взимается в размере, установленном для физических лиц;
д) за государственную регистрацию:
- смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, - 500 руб.;
- смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, - 100 руб.;
е) за повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением в содержащуюся в ЕГРП запись о праве изменений, в том числе исправлением в данной записи технической ошибки, за исключением ошибок, допущенных по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним):
- для физических лиц - 100 руб.;
- для организаций - 300 руб.;
- федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления - 50 руб.
Заявление о государственной регистрации договора продажи недвижимости представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов. Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и покупателем, лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения. Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:
- родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет;
- опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными.
Заявления о государственной регистрации договора продажи недвижимости, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель (их представители). Заявление о государственной регистрации договора продажи, совершенного в нотариальной форме, может быть представлено или продавцом, или покупателем (их представителями), что не исключает права второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора.
В случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц - участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица (т. е. лица, действующие на стороне покупателя или продавца) могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи недвижимости.
При этом независимо от того, участвуют ли в договоре продажи на стороне продавца или покупателя несколько лиц, территориальным органом Службы совершается одно регистрационное действие - государственная регистрация договора продажи, в связи с чем государственная пошлина за государственную регистрацию договора продажи уплачивается однократно.
В заявлении указывается в том числе следующее:
- данные о продавце (покупателе);
- цель обращения заявителя (т. е. проведение государственной регистрации договора продажи);
- наименование и реквизиты договора продажи;
- данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);
- подпись заявителя и дата подписания заявления. Если заявителем является не правообладатель (или
покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе), определенные п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (далее - Правила ведения ЕГРП).
Заявление о государственной регистрации может содержать просьбу заявителя о ее проведении в срок менее месяца и отметку в этом случае работника данного органа, уполномоченного на это должностной инструкцией, или руководителя (заместителя руководителя) территориального органа Службы о согласовании или несогласовании указанной просьбы, если актом территориального органа Службы не установлено иное.
Если право продавца на отчуждаемое жилое помещение возникло до введения в действие Закона о регистрации прав, и запись о нем отсутствует в ЕГРП, государственная регистрация такого права проводится в порядке, установленном Законом о регистрации прав. При этом территориальный орган Службы в порядке, установленном п. 3 ст. 8 Закона о регистрации прав, запрашивает у органа (организации), который до введения в действие указанного Закона осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (об отсутствии) ограничений (обременений) права продавца, если сам территориальный орган Службы такой информацией не располагает. Указанная информация (т. е. документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть представлена заявителем.
В случаях, когда в ЕГРП имеется запись о праве продавца на отчуждаемое жилое помещение, продавцом может быть представлен только подлинный экземпляр правоустанавливающего документа.
При проведении проверки законности договора продажи территориальный орган Службы будет учитывать в том числе следующие положения, на которые необходимо обратить внимание и Вам при составлении и подаче документов в регистрирующий орган.
Договор продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Договор продажи совершается в простой письменной форме, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено его нотариальное удостоверение. Договор продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом и иными правовыми актами РФ (императивными нормами), действующими в момент его заключения. При этом условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами РФ.
В соответствии с ГК РФ в договоре продажи указываются стороны договора (ст. 420, 549 ГК РФ), а также определяются следующие условия:
- предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома;
- цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах, указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади, а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей);
- перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением.
Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.
Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.
Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами. Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор продажи заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно.
В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:
1) оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации;
2) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника;
3) письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;
4) письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;
5) письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания;
6) нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов;
7) нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;
8) иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи.
Полномочия законных представителей несовершеннолетних, ограниченно дееспособных лиц, недееспособных лиц подтверждаются соответствующими документами, в том числе свидетельством о рождении несовершеннолетнего, удостоверениями опекуна, попечителя, выданными органами опеки и попечительства.
Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение договора продажи несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, письменное согласие попечителя на совершение договора продажи ограниченным в дееспособности лицом может содержаться:
- непосредственно в тексте договора продажи (в этом случае данное согласие подтверждается личными подписями законных представителей);
- в заявлениях, представленных в территориальный орган Службы законными представителями;
- в иных документах, выражающих согласие (например, в нотариально удостоверенном документе, содержащем такое согласие, представленном заявителем (продавцом или покупателем)).
Документы, представляемые на государственную регистрацию перехода права. Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными выше, дополнительно представляются:
1) заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;
2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права, который с отметкой «Погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);
3) подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием;
4) иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ.
Если договор продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора (в целях внесения записи о выданном покупателю свидетельстве о государственной регистрации права).
Если на стороне покупателя выступает несколько лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность, то в заявлении указывается на необходимость проведения государственной регистрации права общей долевой собственности (независимо от того, подается ли одно заявление, подписанное всеми лицами, участвующими в сделке на стороне покупателя, или каждый из них представляет отдельное заявление). Каждое из лиц, участвующее в сделке на стороне покупателя, в заявлении (в заявлениях) указывает размер доли в праве общей долевой собственности.
При государственной регистрации перехода, возникновения права общей совместной собственности заявление о государственной регистрации права совместной собственности может подать один из участников общей совместной собственности (например, один из супругов), если законодательством РФ или соглашением между ними не предусмотрено иное.
Если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи.
В любом случае, представляются отдельные заявления на государственную регистрацию договора продажи и на государственную регистрацию перехода права, а также документы об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи и перехода права.
Государственная регистрация договора продажи и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Если на государственную регистрацию договора продажи, совершенного несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, или лицом, ограниченным в дееспособности судом, не представлено письменное согласие законных представителей, то государственная регистрация договора продажи приостанавливается с обязательным письменным уведомлением заявителей о причинах, приведших к ее приостановлению.
Для государственной регистрации договора продажи жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения, требуется представление справки из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение.
Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством РФ данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю, то в записи листов подраздела III ЕГРП вносятся соответствующие изменения.
Представленные на государственную регистрацию договора продажи документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).
Представленные на государственную регистрацию перехода права документы также регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).
Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию, в которую включаются: дата представления документов, перечень подлинных экземпляров документов и их копий с указанием наименования документов, реквизитов, количества листов в каждом документе, номера книги учета входящих документов и порядкового номера записи в книге учета входящих документов, копия которой помещается в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Расписка в получении документов на государственную регистрацию выдается каждому заявителю. При этом если заявителем одновременно были представлены документы и на государственную регистрацию договора продажи, и на государственную регистрацию перехода права, то заявителю может быть выдана одна расписка в получении всех представленных документов со ссылкой на соответствующие порядковые номера записей в книге учета входящих документов.
Если каждое из лиц, участвующих в договоре продажи на стороне покупателя (или продавца), представило отдельное заявление, то в этом случае могут быть выданы как отдельные расписки, в которых будут указаны только документы, представленные конкретным лицом, так и расписка, в которой будут поименованы все представленные ими документы. В последнем случае расписка выдается каждому лицу и в ней указываются все заявители (например, лица, участвующие в договоре продажи на стороне покупателя).
Запись о государственной регистрации договора продажи вносится в ЕГРП. Если на стороне продавца (или покупателя) выступает несколько лиц, то в графе «Лицо, отчуждающее объект» («Лицо, приобретающее объект») указываются сведения обо всех лицах. Если предметом договора продажи является, например, жилой дом и земельный участок, на котором расположен данный жилой дом, то записи о государственной регистрации договора продажи вносятся в подраздел II-2 раздела ЕГРП, содержащего записи о жилом доме.
Проведенная государственная регистрация договора продажи удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах на всех подлинных экземплярах договора.
Запись о государственной регистрации права покупателя вносится в подраздел соответствующего раздела ЕГРП, а предыдущая запись о праве продавца погашается специальным штампом погашения регистрационной надписи.
В случаях, когда регистрируется право общей совместной собственности супругов, то в графе «Правообладатель» указываются данные обоих супругов, к которым переходит право общей совместной собственности на жилое помещение, а в графе «Вид права» указываются слова «общая совместная собственность».
Если регистрируется право общей долевой собственности, то записи о праве общей долевой собственности каждого из участников общей долевой собственности вносятся на отдельные листы с указанием в графе «Доля» соответствующих размеров долей в праве общей долевой собственности. При этом в графу «Вид права» каждого из отдельных листов вносятся слова «общая долевая собственность».
Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, выдаваемым покупателю. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Минюста России от 18 сентября 2003 г. № 226 (далее - Инструкция № 226).
Если одновременно с государственной регистрацией права покупателя было зарегистрировано ограничение (обременение) его права, в выдаваемое покупателю свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения) права.
Конечно, подавая документы на государственную регистрацию, хочется их получить в зарегистрированном виде как можно быстрее. Однако для этой процедуры в связи с ее большой значимостью установлены определенные сроки. Началом срока государственной регистрации прав является день подачи заявления о проведении государственной регистрации. Регистрационные действия начинаются с момента приема документов и осуществляются в указанной выше последовательности.
Согласно п. 3 ст. 192 ГК РФ срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. Так, если документы приняты 6 января, то окончание срока приходится на 6 февраля. Если в том месяце, на который приходится окончание срока, нет соответствующего числа (при подаче документов, например, 31 января), то срок истекает в последний день этого месяца (28 февраля или 29 февраля в високосном году). В случае, когда окончание срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока является ближайший следующий за ним рабочий день. Нерабочими являются выходные дни и праздничные, в том числе и перенесенные Правительством РФ выходные дни.
Информация о зарегистрированных правах или мотивированный отказ заявителю выдаются в течение пяти календарных дней. Исчисление срока начинается в день поступления заявления и оканчивается на пятый день. Если последний день срока приходится на нерабочий день, то днем окончания срока считается следующий за ним рабочий день.
Приостановление государственной регистрации прав.
При возникновении у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации и необходимости истребования в связи с этим дополнительных сведений и документов, регистратор в письменном виде должен известить об этом заявителя без принятия решения о приостановлении сроков государственной регистрации. В письме регистратор должен предупредить заявителя о том, что в случае, если дополнительные сведения не будут представлены в течение месячного срока регистрации, в государственной регистрации будет отказано.
В случае приостановления государственной регистрации регистратор выносит решение. В решении о приостановлении регистрации прав должны быть указаны:
- номер регистрационного дела;
- дата приема документов;
- срок выдачи документов;
- вид регистрации (в соответствии с заявлением);
- фамилия, имя, отчество заявителя (наименование юридического лица);
- адрес объекта;
- причина приостановления;
- срок приостановления;
- новая дата выдачи документов (не допускается назначение даты выдачи на нерабочие дни).
Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.
При государственной регистрации ипотеки предусмотрена специальная норма - отложение регистрации ипотеки по основаниям, предусмотренным ст. 21 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Общий срок государственной регистрации с учетом времени приостановления регистрации не должен превышать в зависимости от причин приостановления от двух до четырех месяцев.
Регистрация права собственности на недвижимость - определенная законом необходимая процедура, призванная подтвердить переход права собственности на дома, квартиры, участки земли, дачи, гаражи и иное недвижимое имущество от одного лица к другому. Как и где провести регистрацию своих прав, какую госпошлину оплатить, какие собрать документы и какое время затратить на мероприятие, расскажем в этом материале.
Как можно приобрести недвижимое имущество
Исходя из существующих законов можно определить, что к недвижимости относится то имущество, что неразрывно соединено с землей. Переместить в пространстве такое имущество без потери его свойств или нанесения ему ущерба невозможно. К недвижимым вещам из обыденной жизни относятся:
- земельные участки;
- дома;
- квартиры;
- дачи;
- гаражи;
- незавершенное строительство;
- недра.
Стать владельцем недвижимости можно несколькими способами.
- В первую очередь, недвижимое имущество приобретается путем заключения различных сделок между людьми или организациями. То есть землю или дом можно купить, обменять, получить в дар.
- Дом можно построить, как своими силами, так и вступив в «долевку».
- Наниматели государственного жилья имеют возможность стать собственниками квартиры, приняв участие в приватизации.
- Недвижимость можно получить в наследство, а также, при наличии оснований, в качестве помощи от государства или даже выиграть в специализированных лотереях.
Как правило, объекты недвижимого имущества имеют значительную стоимость и представляют большую ценность для граждан или организаций. Утрата недвижимости в результате заблуждения, обмана, неосведомлённости или доверчивости может причинить ощутимый материальный ущерб владельцу, а иногда стать непоправимой бедой.
Поэтому государство придает большое значение контролю и систематизации изменений правомочий на объекты недвижимости. Владение и другие права на недвижимость, включая препятствия в распоряжении, а также образование, перевод или завершение прав должны быть оформлены на государственном уровне.
Законодательство о регистрации прав на недвижимость
Первичным документом, упорядочивающим действия по регистрации прав на недвижимость, является закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее - закон №218). Также базовые основы о праве собственности на недвижимость определены в Гражданском кодексе РФ (1 и 2 части).
Кроме того, вопросы госрегистрации прав на жилище и землю затронуты в таких нормативных актах, как:
- Жилищный кодекс РФ;
- закон «О содействии развитию жилищного строительства» от 24.07.2008 № 161-ФЗ;
- закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214-ФЗ;
- Кодекс РФ об административных правонарушениях.
Непосредственно последовательность мероприятий по фиксации прав, которую проводят работники Росреестра, детально расписана в Административном регламенте, утвержденном приказом Минэкономразвития РФ от 07.06.2017 №278.
Государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре (необходимые документы)
Для того чтобы закрепить свое право собственности на габаритное имущество, нужно предоставить документы в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту жительства или месту нахождения имущества. Получить услугу по регистрации (сдать документы) разрешено такими способами:
- обратиться лично или через представителя в офис Росреестра (должны явиться продавец и покупатель);
- обратиться в многофункциональный центр (МФЦ);
- направить документы почтой с описью вложения и уведомлением, подпись заявителя в этом случае должна быть удостоверена нотариусом;
- подать документы в электронном виде на сайте Росреестра;
- заказать выездное обслуживание (это бесплатно, но возможно только для ветеранов и инвалидов ВОВ, инвалидов 1 и 2 групп).
Если сделка была удостоверена нотариусом, подать документы на регистрацию может только 1 из ее сторон, в том числе и через нотариуса (абз.2 п.3 ст.8.1 ГК РФ).
Основания, по которым недвижимость приобретается в собственность, могут быть разными. Соответственно, и комплект документов, требуемых при регистрации прав, тоже будет отличаться. Однако можно систематизировать требования и вывести обобщенный список сдаваемых на регистрацию документов.
- Заявление о регистрации. Как правило, заполняется непосредственно при сдаче документов, бланки выдают сотрудники Росреестра. Однако на сайте Росреестра можно скачать форму заявления и заполнить ее самостоятельно. Заявлений должно быть столько, сколько лиц обращаются за оформлением прав (например, от продавца и от покупателя по заявлению).
- Документ - основание перехода права собственности. Это может быть:
- договор покупки, дарения, обмена;
- свидетельство о праве на наследство в случае наследования имущества;
- договор о приватизации;
- договор долевого участия в строительстве;
- разрешение на строительство (если недвижимость строилась своими силами);
- документ о выделении земельного участка в садоводческом товариществе;
- другие документы.
Точную информацию по комплектности документов, необходимых в конкретном случае, можно получить на сайте Росреестр.
Госпошлина при регистрации прав на недвижимость в 2019-2020 годах
За оформление перехода права собственности на недвижимое имущество платится госпошлина. Конкретная сумма, которую нужно оплатить, установлена Налоговым кодексом РФ (статья 333.33) и зависит от индивидуального случая обращения за регистрацией своих прав.
В большинстве случаев госпошлина составляет:
- 2 000 рублей для граждан;
- 22 000 рублей для организаций.
Квитанцию на госпошлину можно скачать на сайте Росреестра. Квитанция об уплаченной, но по каким-то причинам не использованной госпошлины действительна до тех пор, пока не изменится размер пошлины или реквизиты для перечисления денег.
Если стороны уплатили госпошлину и передумали проводить регистрацию прав или уплатили госпошлину ошибочно, то деньги можно вернуть. Нужно в течение 3 дней с момента оплаты пошлины написать заявление о возврате на имя руководителя Ростреестра (регионального отделения).
По уплате госпошлины закон предусматривает льготы для некоторых категорий граждан и организаций (статья 333.35 НК РФ). Так, к примеру, от уплаты госпошлины за регистрацию освобождаются малоимущие граждане, но свое материальное положение им нужно подтвердить справкой из соцзащиты.
Срок регистрации прав на недвижимое имущество
Регистрация прав на недвижимость осуществляется в несколько этапов.
- Сдача документов и учет их при приеме.
- Правовая экспертиза предоставленных бумаг. Проверяется соответствие сделки законодательству, разногласия между существующими и заявленными правами, а также наличие иных причин, которые могут препятствовать осуществлению государственных действий.
- Внесение в реестр прав данных о совершенной регистрации, если поводов для отказа не найдено.
- Выдача документов о проведенной госрегистрации.
Сроки, в течение которых перечисленные действия должны быть проведены, строго регламентированы законом. В соответствии со ст.16 закона №218 эти временные рамки (считаются только рабочие дни) составляют:
- 7 дней при подаче документов непосредственно в Росреестр (в том числе по почте).
- 9 дней - если обращение сделано в МФЦ;
- 3 дня - если сделка была удостоверена нотариусом (если документы еще и поданы в электронной форме - 1 рабочицй день). С февраля 2019 года нотариусы обязаны бесплатно подавать документы в Росреестр .
- 10 дней - если в Росреестр подано заявление и на регистрацию, и на кадастровый учет. В случае подачи документов через МФЦ этот срок удлиняется до 12 дней.
Документы, подтверждающие права собственности на недвижимое имущество
По окончании всех этапов регистрации настоящему владельцу выдается выписка из ЕГРН. Свидетельства о государственной регнистрации прав не выдаются.
При получении документов после регистрации права собственности нужно внимательно сверить информацию в выписке с действительными данными. Не должно быть никаких ошибок, опечаток или разночтений. Допущенные неточности могут затруднить последующее распоряжение имуществом.
В ст.61 закона №218 закона предусмотрена возможность обращения в Росреестр с требованием об исправлении технической ошибки в документах. Такая ошибка должна быть исправлена в течение 3 дней с момента получения Росреестром информации о наличии неточности. Если в исправлении отказывают, следует обратиться в суд. Если в результате допущенной сотрудниками Росреестра технической ошибки гражданин понес какие-либо убытки, то их можно возместить через суд за счет казны РФ.
Единый государственный реестр недвижимости
В итоге всех проведенных мероприятий по регистрации данные об имуществе и его владельце попадают в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН, ранее - ЕГРП).
Сведения из ЕГРН находятся в свободном доступе. Это особенно актуально в свете упразднения свидетельств о праве собственности. Если при заключении сделки с недвижимостью возникают подозрения по поводу действительности документов, можно обратиться с запросом в Росреестр и получить интересующие сведения. В том числе это можно сделать на сайте Росреестра, не выходя из дома. Достаточно знать адрес объекта или кадастровый номер. При этом:
- В выписке из ЕГРН о зарегистрированных правах на имущество будет содержаться информация о самой недвижимости, правомочиях на нее, обременениях (залоге, аресте и т. п.).
- В выписке с информацией о переходе прав на недвижимость будут данные об имуществе, оформленных правах на него и основаниях, из-за которых права были зарегистрированы.
Где можно зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество в Москве
В Москве, так же как и в любом другом населенном пункте нашей страны, регистрацию прав на недвижимость производят в отделениях Росреестра. Однако с 01.01.2014 года управление не принимает документы от граждан. Желающим провести регистрацию своих прав собственности предлагается обратиться в один из МФЦ в любой день (центры работают без выходных) с 8 часов утра до 8 часов вечера. Адреса МФЦ можно найти здесь.
Переход права собственности - передача права собственности от одного лица к другому лицу. С переходом права собственности связаны налоговые последствия.
Определение из нормативных актов
Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ).
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Комментарий
Момент перехода права собственности на товар (см. ) важен в налогообложении тем, что именно с этим моментом связана и, соответственно, возникновение налоговых обязательств. Если нет перехода права собственности на товар, то нет и (соответственно, нет налогообложения с операции по реализации имущества).
Так, передача товара на склад на хранения хранителю не приводит к переходу права собственности на товар.
По общему правилу, право собственности переходит в момент передачи товара покупателю (непосредственно или через транспортную или иную организацию). В то же время, договором можно предусмотреть иную дату перехода права собственности (например, после полной оплаты товара покупателем).
Правила, регулирующие передачу вещи, установлены статьей 224 ГК РФ:
«1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
2. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.
3. К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее».
Если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Такая ситуация, к примеру с объектами недвижимости, которые подлежат обязательной государственной регистрации.
Следует отметить, что в международной торговле применяются правила ИНКОТЕРМС. Эти правила регулируют порядок перехода риска случайной гибели от поставщика к покупателю, но не регулируют вопрос перехода права собственности.
C 1 января 2011 года вступили в силу новые Международные правила толкования торговых терминов "Инкотермс 2010 (публикация МТП N 715)". Раздел «1. Цель и сфера применения Инкотермс» специально оговаривает – «Хотя Инкотермс крайне важны для реализации договора купли-продажи, значительное число проблем, возникающих в таком договоре, в них вообще не регулируются, например переход права собственности и иных вещных прав , неисполнение договора и последствия неисполнения, а также освобождение от ответственности в определенных ситуациях».
Важное судебное решение
Суд, определяя дату получения дохода от реализации товаров, не принял во внимание условие договора купли-продажи о сохранении права собственности на переданный товар за продавцом до момента его полной оплаты покупателем, поскольку это условие не отражало фактические отношения сторон и реальные финансово-экономические результаты их деятельности.
Между обществом и покупателем заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым общество поставило товар. Доход от реализации данного товара не был учтен для целей налогообложения ни на момент отгрузки товара покупателю, ни на момент налоговой проверки, несмотря на получение частичной оплаты.
Обосновывая правомерность совершенных действий, общество представило налоговому органу дополнительное соглашение к договору купли-продажи, согласно которому право собственности на товар переходит к покупателю с момента его полной оплаты (ст. 491 ГК РФ). Поскольку на момент налоговой проверки товар оплачен полностью не был, то в силу ст. 39 и п. 3 ст. 271 НК РФ дата, на которую доход от реализации признается полученным, не наступила.
Судебный орган встал на сторону налогового органа, отметив – «Статья 491 ГК РФ предусматривает право продавца потребовать от покупателя возврата переданного товара в случае, если тот не будет оплачен. Обеспечением данного права является установление в этой статье в качестве общего правила запрета для покупателя отчуждать товар или распоряжаться им иным образом до момента перехода к нему права собственности на товар. В рассматриваемом деле предметом продажи выступал товар, характеризуемый родовыми признаками, предназначавшийся как для дальнейшей перепродажи (колесные диски), так и для фактического потребления путем использования при ремонте другой вещи (запасные части). Стороны не приняли мер по индивидуализации переданного товара (отграничению от иного товара покупателя), общество не осуществляло контроля за сохранностью товара и его наличием у покупателя.»
Ссылаясь на действующие законодательные нормы, выделить, какие именно объекты считаются недвижимыми и какие из них можно оформить в собственность с последующей передачей своих прав на данное имущество, не составляет труда. Общей чертой недвижимых объектов, будь то жилых или нежилых, является невозможность их перемещения в пространстве. К ним относится земельный участок, частный дом или дачная постройка, квартиры, капитальные гаражные строения, здания, строительство которых не завершено, а также ценные недра.
Существует множество способов получения такого имущества в собственность:
Поскольку стоимость недвижимости весьма высока, она представляет немалую ценность для своих владельцев и строго охраняется законом. В данной сфере никто не застрахован от рисков полностью, поэтому её контроль государственном уровне только усиливается. Особенно это касается перехода собственнических прав.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Заключение сделок
Переход права собственности на недвижимое имущество – это самостоятельное оформление, основанием для которого служит действующее законодательство, а именно Гражданский действующий кодекс Российской Федерации, и заключённый договор сделки с оговоренными между сторонами условиями передачи имущества, оплаты и сроков.
Чтобы снизить риск мошенничества и недобросовестного отношения одной из сторон, договор следует удостоверить нотариально. В некоторых случаях это обязательная мера, например, при передаче прав по договору дарения. Если же сделка возмездная, особое внимание необходимо уделить пункту оплаты – когда она вносится, в каком размере и каким способом. Особенно внимательно стоит относиться к получению имущества с частичной оплатой, будь то рассрочка или ипотека. Здесь нужно тщательно изучить пункты об ограничениях в правах пользования, поскольку вследствие сделок права владения переходят не сразу, а только после полной оплаты.
Официально передача прав происходит не от даты передачи недвижимости новому владельцу, а от даты государственной регистрации этого перехода. Ее оформление нельзя откладывать и целесообразно заняться этим безотлагательно.
Нюансы передачи объектов
Права владения нежилой и жилой недвижимостью, которые возникают после их перехода от одного владельца к другому, должны проходить этапы регистрации на уровне государственных требований, в соответствии со 131-й статьёй Гражданского действительного кодекса Российской Федерации. Ни для кого никакого исключения в этом правиле не существует.
Если имущество приобретено с помощью ипотеки, значимой особенностью является длительная процедура передачи прав, так как зарегистрировать его нельзя до тех пор, пока обязательства перед банком не будут выполнены в полной мере. Это объяснимо тем, что до полной выплаты ипотеки и процентов по ней недвижимый объект находится у банковского учреждения в залоге и при невыполнении обязательств может быть отнят у собственника.
В другой последовательности будет зарегистрирован переход собственнических прав, возникших в результате сделок купли-продажи, обмена и прочих. Например, при обмене права собственности приобретаются сторонами только после того, как они передадут друг другу недвижимость. При продаже-покупке оговариваются индивидуальные условия. В итоге, можно сделать вывод, что полноценная передача права владения недвижимостью происходит по факту выполнения всех оговоренных условий сделки с последующей регистрацией.
Законное закрепление перехода
Первичный документ, который упорядочивает действия по государственной регистрационной работе в переходе собственнических прав на объекты недвижимости, это Федеральный закон №122, в котором изложены все требования и особенности процедуры. Кроме него общий порядок перехода правового владения на объекты капитального строительства и землю фиксируют обе части Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме указанных актов, положения, касающиеся государственной регистрации и нюансов передачи недвижимых элементов во владение, содержаться в:
Перечень действий, которые осуществляют сотрудники Росреестра для регистрации перехода прав, расписан в пунктах Административного регламента Федеральной службы кадастра, государственной регистрации и картографии. Этот документ утверждён Министерством экономического развития в 2014 году.
Куда обращаться
Чтобы законно закрепить владение недвижимым имуществом, необходимо подготовить перечень необходимых документов и направить его в территориальное учреждение Федеральной службы (Росреестр) для оформления регистрации. Существует несколько способов это сделать:
В качестве основания для перехода прав на недвижимость, обычно служит договор сделки, судебное решение, свидетельство о наследовании, прочие документы. Полный список зависит от индивидуального случая, но общие требования можно посмотреть на сайте Росреестра или аналогичных порталах территориальных администраций.
Что иметь при себе
Обязательные документы для перехода прав:
Стоимость перехода прав
Говоря о стоимости перехода прав собственности на недвижимость, имеется в виду не цена самой сделки и сопутствующих ей процессов, а обязательная уплата государственной пошлины за регистрацию. В каждом регионе размер этой пошлины отличается, но в среднем это около двух тысяч рублей для физических лиц и в пределах двадцати двух тысяч рублей для лиц юридических. При установлении тарифов структуры руководствуются статьями Налогового кодекса Российской Федерации.
Бланк квитанции на оплату государственной пошлины, каждый может взять самостоятельно с официального сайта Росреестра или с региональных порталов. Если лицо оплачивает пошлину, но после этого длительное время квитанцию не использует (к примеру, сделка сорвалась или была отложена), она будет оставаться действительной до тех пор, пока размер сбора официально не измениться.
Стоит отметить, что при несостоявшемся переходе прав уплаченную пошлину плательщик может возвратить, но только в течение первых трёх дней с момента оплаты. Для этого пишется соответствующее заявление в Росреестр по месту расположения недвижимого объекта.
Как долго ждать переоформления
Процесс перехода прав собственности на объекты недвижимого имущества включает в себя несколько последовательных шагов, а именно:
Срок оформления регламентирован законодательством и может отличаться друг от друга:
- Десять дней от даты подачи заявления о регистрации – общие временные рамки для стандартных случаев;
- Пятнадцать дней при оформлении ипотеки на земельный участок, нежилое здание, помещение;
- Пять дней на процедуру фиксирования ипотеки на жильё;
- Три дня на регистрацию недвижимого имущества, если все поданные документы были заверены нотариально.
Если право собственности переходит одновременно на постройки и землю под ними. Эти объекты будут зарегистрированы одновременно.
Подтверждение прав собственности
После того, как все регистрационные этапы по переходу собственнических прав будут пройдены, новый владелец будет об этом уведомлён и сможет забрать поданные оригиналы документов. Ранее, до 2016 года, на руки выдавались соответствующие свидетельства государственной регистрации. Теперь их не выдают, переводя всю информационную структуру полностью в электронный вид. При этом свидетельства, выданные ранее, не теряют своей юридической силы и продолжают оставаться действительными. Для граждан, которые получают недвижимость в результате сделки, следует отметить, что по внешнему виду не все такие документы одинаковы. Это связано с годом их выдачи. Вполне нормально, что некоторые изготовлены на розовых бланках, некоторые – на синих, а последние, с 2015 года, на белых листах формата А4, на которых полностью отсутствуют элементы защиты (водяные знаки, голограммы).
Регистрационные свидетельства не всегда содержат только один лист. Когда информации об объекте много, страниц может быть несколько, но на каждой должна стоять подпись ответственного лица и печать выдавшего документ учреждения.
Теперь же удостовериться в завершении перехода прав на недвижимость можно при получении соответствующей выписки.
Как удостовериться в законности
По результатам процедуры регистрации вся информация, которая касается непосредственно объекта недвижимого имущества и его нового владельца, будет занесена в единый государственный реестр прав (ЕГРП). Эти данные далее будут доступны из любого населённого пункта на территории Российской Федерации, независимо от того, где были внесены и где находится имущество. Более того, к ним обеспечен свободный доступ. То есть, любой желающий может подать запрос и получить интересующие его сведения о недвижимости без ведома ее собственника.
Необходимость проверить законность перехода прав возникает зачастую у потенциальных покупателей, наследников, а также граждан, которые намерены предъявить правовые претензии на имущество. Однако этим не ограничивается. Информация весьма полезна и для собственников, которые таким образом могут проверить правильность внесённых сведений и убедиться, что они действительно зарегистрированы, как владельцы. Это особенно важно для тех, кто получил права собственности в 2016 году и после, поскольку у них на руках нет никаких свидетельств. По факту, единственным вариантом для них служит выписка из ЕГРП.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
Из всего имущества, которое человек зарабатывает в жизни, едва ли не самым ценным оказывается недвижимость. Способов приобретения прав собственности на эти вещи немало и все они описаны в Гражданском кодексе и подлежат обязательной государственной регистрации из-за их высокой стоимости и значения.
Основания
- правовые договоры. Это может быть купля-продажа, дарение, все большую популярность набирает брачный договор и иные соглашения. Недвижимость может приобретаться как частными, так и долевыми .
- Приватизация недвижимости муниципального или федерального фонда.
- Принятием наследства.
- В силу признания собственности решением суда.
- При полной выплате пая в потребительских кооперативах.
- В результате реорганизации юридического лица
В договорном порядке
Каждый способ перехода права собственности имеет особенности по оформлению, сроку и моменту передачи. Сторонами сделки могут быть физические и юридические лица. Первый способ – это переход права собственности на недвижимость результате гражданско-правового соглашения. Договор должен быть заключен в письменной форме, а затем пройти государственную регистрацию. Для уверенности в правильности оформления можно воспользоваться помощью юриста. Большинство таких сделок не требуют обязательного нотариального заверения, но есть исключения, например, брачный или договор ренты. В целом, приобретение права собственности может осуществляться первоначальным и производным . Покупка относится к последнему.
Отдельного рассмотрения заслуживает приватизация, так как сторонами такого соглашения являются не только физические лица. Это соглашение о передаче права собственности между органами государственной власти, местного самоуправления или предприятием и физическими или юридическими лицами. Он не требует нотариального заверения и уплаты государственной пошлины. Приватизация проходит в порядке, определенном федеральными или местными органами власти. Программа бесплатной приватизации жилья для граждан продлена до 2017 года.
Сделки могут быть двусторонними, а также односторонними, например, наследование. После смерти гражданина права на его имущество переходит к наследникам по закону или по завещанию. Срок принятия наследства – 6 месяцев и исчисляется с момента смерти наследодателя. Если наследники первой очереди не приняли его, то у наследников второй очереди есть еще три месяца на это.
Если срок был пропущен восстановить его можно в суде при наличии уважительных причин. Процедура принятия наследства происходит с участием территориального нотариуса, который выдаст свидетельства о праве на наследство. Затем наследник должен получить свидетельство о праве собственности.
На видео-переход права собственности на недвижимое имущество:
Не в рамках договора
На основании ст.11 и 12 ГК РФ суды могут защитить права граждан и признать право собственности гражданина в результате приобретательской давности. Для недвижимости ее срок составляет 15 лет открытого и добросовестного владения. Ответчиком по такому иску выступает прежний собственник, а если он неизвестен, то его заменяет государственный регистратор. Затем проходит гос. регистрация права собственности.
Еще один сравнительно новый способ получить недвижимость – членство в кооперативе. Лицо становится членом потребительского кооператива с принятием на общем собрании. Правомочия пайщика ограничены и собственность перейдет к нему, только когда пай будет в полной мере выплачен. После этого кооператив потеряет все права на недвижимое имущество, но это не влечет исключения пайщика из организации.
Решение о реорганизации юридического лица служит основанием для регистрации перехода права собственности. Пакет документов будет различен в зависимости от вида реорганизации. При переходе нескольких объектов каждый регистрируется отдельно.
Государственная регистрация
Государственная регистрация – это важнейший этап оформления прав собственности на недвижимость. Она производится уполномоченными органами по месту нахождения имущества. Пакет документов для нее зависит от основания для перехода права собственности. При подаче документов выдается расписка о получении.
В реестре прав собственности делается соответствующая запись удостоверенная штампом, а предыдущая погашается. В случае если недвижимость становится общей, указываются все собственники.
По итогу владельцу недвижимости выдается свидетельство о праве собственности. В большинстве случаев регистрация – это момент перехода прав.
Момент перехода
Обычно недвижимость переходит к новому владельцу в момент внесения соответствующей записи в реестр. В полной мере это справедливо для договора купли-продажи, приватизации и приобретательской давности.
На видео-момент перехода права собственности на недвижимое имущество:
Исключения из общего правила:
- В случае наследования ст. 1152 ГК РФ устанавливает право собственности с момента открытия наследства.
- Судебная практика признает брачный договор источником права собственности с его нотариального заверения.
- В случае членства в потребительском кооперативе право собственности переходит в момент выплаты пая.
- Постановление Пленума Верховного суда пояснило, что при реорганизации юридических лиц право собственности переходит в момент ее завершения.
Недвижимое имущество может менять собственника разными путями, но почти всегда это право возникает только после государственной регистрации. Это вызвано высокой стоимостью такого имущества и ответственностью собственника за его состояние.
