Учебное пособие по жилищному праву. Галина Шешко - Жилищное право. Учебное пособие
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО
УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ
А. В. АФОНИНА
Издательство: Дашков и Ко, 2008 г., 376 стр.
Учебное пособие подготовлено в соответствии с Государственным образовательным стандартом по курсу «Жилищное право» на основе действующих нормативных актов с учетом последних изменений и дополнений в законодательстве.
В издании раскрываются основные положения, характеризующие понятия и принципы жилищного права , рассматриваются система и компетенция различных органов власти в сфере жилищных правоотношений. Большое внимание автор уделяет рассмотрению вопросов, связанных с договором социального найма жилого помещения, сделками с жилыми помещениями, приватизацией, жилищными и жилищно-строительными кооперативами.
Учебное пособие поможет студентам и слушателям при подготовке к зачетам и экзаменам, будет полезно государственным, муниципальным служащим и другим лицам, самостоятельно изучающим или преподающим эту дисциплину в высших и средних специальных учебных заведениях.
Глава 1 ОСНОВНЫЕ НАЧАЛА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА. МЕСТО ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СИСТЕМЕ ПРАВА
§ 1. Понятие, предмет, методы жилищного права. Место жилищного права в правовой системе
§ 2. Принципы жилищного права
§ 3. Источники жилищного права
Глава 2 ЖИЛИЩНЫЕ ОТНОШЕНИЯ
§ 1. Понятие, классификация, предмет, содержание жилищных отношений
§ 2. Участники и субъекты жилищных правоотношений
Глава 3 КОМПЕТЕНЦИЯ РАЗЛИЧНЫХ ОРГАНОВ ВЛАСТИ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ
§ 1. Компетенция органов государственной власти Российской Федерации
§ 2. Компетенция органов государственной власти субъекта Российской Федерации
Глава 4 ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И ЖИЛИЩНЫЕ ФОНДЫ
§ 1. Жилые помещения как объект правоотношений в жилищном праве
§ 2. Понятие и виды жилищных фондов, их классификация
§ 3. Учет жилищного фонда
§ 4. Эксплуатация, обслуживание и ремонт жилищного фонда
Глава 5 СМЕНА ПРАВОВОГО СТАТУСА ПОМЕЩЕНИЙ (ПЕРЕВОД), ПЕРЕПЛАНИРОВКА И ПЕРЕУСТРОЙСТВО ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
§ 1. Перевод помещений
§ 2. Переустройство и перепланировка жилых помещений
Глава 6 ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
§ 1. Права и обязанности собственников жилых помещений
§ 2. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
§ 3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
§ 4. Управление многоквартирным домом
Непосредственное управление
Управление управляющей компанией (на основании ст. 155 ЖК РФ)
Глава 7 ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
§ 1. Договоры коммерческого и социального найма
§ 2. Основания и порядок признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий. Учет данных граждан
§ 3. Предоставление жилого помещения по договору социального найма
§ 4. Договор социального найма, права и обязанности сторон по договору социального найма
§ 5. Расторжение и прекращение договора социального найма
Глава 8 ПОДНАЕМ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА, ВРЕМЕННЫЕ ЖИЛЬЦЫ
§ 1. Договор поднайма
§ 2. Временные жильцы
Глава 9 ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛОГО ФОНДА
§ 1. Договор найма специализированного жилого помещения, его заключение, расторжение и прекращение
§ 2. Назначение и специфика предоставления отдельных видов жилых помещений
Служебные жилые помещения
Общежития
Дома маневренного фонда
Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения
Фонды для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами
Глава 10 ПРИВАТИЗАЦИЯ
§ 1. Понятие, субъект и объект приватизации
§ 2. Условия осуществления приватизации
§ 3. Порядок проведения приватизации. Право на деприватизацию
§ 4. Результат приватизации. Право собственности на жилые помещения
Глава 11 ЖИЛИЩНЫЕ, ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ, ЖИЛИЩНО-НАКОПИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ
§ 1. Понятие жилищного и жилищностроительного кооперативов
§ 2. Права и обязанности членов жилищных кооперативов
§ 3. Организация, порядок управления жилищными кооперативами
§ 4. Реорганизация и ликвидация кооператива
§ 5. Жилищные накопительные кооперативы
Глава 12 ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
§ 1. Понятие товарищества собственников жилья
§ 2. Права и обязанности товарищества собственников жилья
§ 3. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в построенном и зарегистрированном многоквартирном доме, а также в строящемся многоквартирном доме
Создание товарищества собственников жилья в построенном и зарегистрированном многоквартирном доме
Создание товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме
Государственная регистрация товарищества собственников жилья
Отказ в государственной регистрации некоммерческой организации (ст. 23.1 ФЗ «О некоммерческих организациях»)
§ 4. Порядок управления в товариществе собственников жилья
§ 5. Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья
Глава 13 ИПОТЕКА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
§ 1. Понятие ипотеки, договор ипотеки
§ 2. Государственная регистрация ипотеки
§ 3. Закладная
Глава 14 СДЕЛКИ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
§ 1. Купля-продажа
§ 2. Дарение
§ 3. Обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, и мена жилых помещений, находящихся в собственности
§ 4. Наследование жилых помещений
Глава 15 УЧАСТИЕ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
§ 2. Структура и размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги
§ 3. Субсидии и компенсации на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг
§ 4. Защита прав потребителей в сфере оказания коммунальных услуг
Глава 18 ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ НОРМ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Список литературы
Глава 1. ОСНОВНЫЕ НАЧАЛА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА.
МЕСТО ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СИСТЕМЕ ПРАВА
§ 1. Понятие, предмет, методы жилищного права.
Место жилищного права в правовой системе
Жилищное право - это совокупность норм права , регулирующих жилищные отношения.
Предметом регулирования жилищного права являются разнородные общественные отношения, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название "жилищные отношения". К ним можно отнести не только отношения по использованию жилья, но и отношения, связанные с эксплуатацией и управлением жилым фондом, с учетом нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма и т. д. Вопросам классификации и рассмотрению такого сложного понятия, как жилищные правоотношения, посвящена отдельная глава, а здесь обратим внимание на следующие основополагающие моменты жилищного законодательства:
1) методы;
2) действие норм жилищного права во времени;
3) применение жилищного законодательства по аналогии;
4) соотношение норм жилищного законодательства и других отраслей права.
Методы жилищного права представляют собой совокупность приемов и способов, с помощью которых изучается его предмет.
При изучении жилищного права традиционно используются следующие методы:
1) всеобщие - они основаны на общеправовых положениях (государство и право являются теми институтами, которые существуют независимо от воли и сознания человека и находятся в постоянном развитии);
2) общенаучные, к ним относятся анализ (рассмотрение и исследование жилищных правоотношений по составным частям); синтез (объединение составных частей в единое целое и рассмотрение существующей проблемы в комплексе), а также системный подход к рассмотрению материала в целом;
3) функциональный, при котором происходит изучение функций государственно-правовых структур, их взаимодействия в жилищных правоотношениях.
4) частнонаучный метод с использованием:
а) юридического подхода к изучению предмета жилищного права, при этом дается необходимое определение общих понятий, производится их классификация и т. д.;
б) сравнительно-правового сравнения, сопоставления положений законодательства в целом, сопоставления требований иных отраслей права;
в) статистического подхода, который основан на конкретной статистической информации, количественных показателях;
г) социологического метода, основанного на исследовании мнений членов общества по вопросам отдельных жилищных проблем.
Традиционно термин "жилищное право" используется в юридической литературе для определения места совокупности правовых норм , регулирующих жилищные правоотношения, в системе российского права, а также в качестве науки, изучающей нормы права, регулирующие жилищные отношения.
Первая трактовка указанного понятия никогда не была однозначной. С одной стороны, принято считать жилищное право подотраслью, составной частью гражданского права (например, данной точки зрения придерживался). Но, подходя к данной проблеме с позиций других авторов (), нужно обратить внимание на тот факт, что хотя жилищное право и использует методы правового регулирования других отраслей, но отношения, составляющие его предмет регулирования, можно выделить в комплексную (выделившуюся из основной) отрасль права, в которой одновременно действуют нормы административного, гражданского, семейного и других отраслей права.
Исходя из этого, рассматривая жилищное право как науку, нужно понять, что оно взаимосвязано с единой системой юридических наук, оно изучает как общие правовые понятия в сфере жилищных правоотношений, так и конкретные юридические проблемы жилищного законодательства.
Согласно Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ.
В соответствии с общими правилами, установленными ст. 6 ЖК РФ, акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим только после введения его в действие. Действие этих актов может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения их в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этими актами. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
То есть в соответствии с общеправовым принципом законодательные акты не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Если жилищные отношения возникли до вступления в силу ЖК РФ, он подлежит применению только в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Исключения из этого положения должны быть предусмотрены федеральным законом.
Например, это касается следующего:
1) предоставления жилых помещений по договорам социального найма малоимущим гражданам, нуждающимся в получении жилья. В связи с тем что ЖК РФ предусмотрен новый порядок принятия на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, с 1 марта 2005 г. указанные действия уполномоченными органами должны осуществляться в соответствии с его требованиями (ст. 49 ЖК РФ). Названные нормы в соответствии с ЖК РФ вступают в силу с 1 марта 2005 г. и обратной силы не имеют.
Но при этом за лицами, которые были приняты на учет в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма до 1 марта 2005 г., сохранено право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма (ст. 6 Федерального закона от 01.01.01 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", далее - ФЗ "О введении в действие ЖК РФ")
Они могут сняться с учета по общим основаниям, предусмотренным в Кодексе для снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в следующих случаях:
а) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
б) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование , за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
в) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
г) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;
д) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет;
е) в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма.
Указанным лицам предоставляются жилые помещения по договорам социального найма в порядке, предусмотренном ЖК РФ;
2) тех правоотношений, которые возникают по поводу пользования жилыми помещениями в качестве общежитий, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и переданных органам местного самоуправления, и регулируются нормами раздела 3 ЖК РФ. То есть в отношении указанных помещений должны быть заключены договоры социального найма.
Лица, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Кодекса, и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений при условии, что их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ;
3) системы предоставления определенным категориям граждан льгот по оплате жилья и коммунальных услуг, установленной до введения в действие ЖК РФ. Данная система базировалась на федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации. Например, в ст. 3 Федерального закона от 9 января 1997 г. N 5-ФЗ "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы" предусмотрены льготы по предоставлению, строительству, оплате жилья и по оплате коммунально-бытовых услуг, в частности, установлено освобождение Героев Социалистического Труда, полных кавалеров ордена Трудовой Славы и проживающих совместно с ними членов их семей от оплаты жилья (в том числе от оплаты технического обслуживания и эксплуатации жилья) в домах независимо от вида жилищного фонда. Этот и подобные ему нормативные правовые акты, устанавливающие льготы по оплате жилья и коммунальных услуг, будут действовать до внесения изменений в соответствующие федеральные законы и иные нормативные правовые акты. Это вызвано тем, что ст. 160 ЖК РФ предусмотрена иная система - компенсации расходов на оплату жилья и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов. Таким образом, до принятия указанных нормативных актов будет функционировать прежний порядок предоставления указанных льгот.
Статьей 7 ЖК РФ допускается применение жилищного законодательства по аналогии. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Данное положение регулирует возможность разрешения ситуации при возникновении пробелов в правовом регулировании. То есть аналогия закона - это применение в указанных случаях правовых норм, регулирующих сходные отношения. Эта правовая структура используется при рассмотрении ситуаций, когда жилищные отношения не регламентированы ни нормами жилищного права, ни соглашением сторон. Тогда для принятия необходимого решения при наличии конкретных условий допустимо применение закона по аналогии.
При отсутствии соответствующих норм жилищного законодательства для установления прав и обязанностей сторон жилищных отношений возможно применение общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. При отсутствии норм, позволяющих применять аналогию закона (например, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), части первая, вторая и третья), применяются общие начала и принципы права. Данное положение соответствует общим нормам гражданского законодательства, установленным ст. 6 ГК РФ.
Нормы права согласованы между собой и образуют единую систему права, в которой внутренне организованы нормы различных отраслей права, тесно взаимосвязанные. Поэтому говорить, что к жилищным правоотношениям подлежат применению только нормы жилищного законодательства, нельзя.
Как уже говорилось ранее, жилищное право представляет собой отрасль законодательства, совокупность правовых норм, институтов, объединенных однородной сферой общественных отношений. Таким образом, с одной стороны, жилищное право самостоятельно, но, с другой, оно тесно взаимосвязано с другими отраслями права.
В первую очередь необходимо обратить внимание на соотношение норм гражданского и жилищного законодательства. Можно выделить следующие случаи пересечения области регулирования жилищного законодательства с нормами гражданского или иного законодательства.
ГК РФ содержит ряд правил, применяемых к жилищным отношениям. Например, гл. 35 ГК РФ регулирует вопросы найма жилого помещения, в том числе найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (т. е. те же вопросы, которые рассматриваются непосредственно в ЖК РФ). Несмотря на то что нормы ГК РФ имеют приоритет в регулировании договора найма жилого помещения, законодатель в ст. 672 ГК РФ устанавливает, что договор найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Однако к такому договору применяются также правила ст. ст. 674, 675, 678, 680, п. пст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Таким образом, ряд вопросов регулируется одновременно и жилищным, и гражданским законодательством Российской Федерации . Например, гл. 18 ГК РФ посвящена регламентации права собственности и других вещных прав на жилые помещения. При этом права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан определены в гл. 5 ЖК РФ. В результате этого содержащиеся в разд. 2 ЖК РФ нормы о праве собственности и других вещных правах на жилое помещение являются гражданско-правовыми и применяются с учетом соответствующих положений ГК РФ.
В некоторых случаях, которые перечислены в ЖК РФ, нормы гражданского законодательства применяются в обязательном порядке. Например, ст. 18 ЖК РФ регламентирует порядок государственной регистрации прав на жилые помещения. Согласно этой статье право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, Федеральным законом от 01.01.01 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ЖК РФ. Правила государственной регистрации недвижимости (а жилые помещения также отнесены к этой категории) закреплены в ст. 131 ГК РФ. В соответствии с ней право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2, п. 7 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Таким образом, можно сделать вывод о том, что гражданское и жилищное право взаимосвязаны и соотносятся друг с другом как общие нормы (содержащиеся в гражданском законодательстве) и более конкретизированные, специальные нормы жилищного права.
Кроме того, в ЖК РФ содержатся нормы, в соответствии с которыми к жилищным отношениям применяется иное законодательство. Это допустимо в случае, когда речь идет о жилищных отношениях, связанных с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги. При этом применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ. Например, правоотношения, возникающие при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства , регулируются Градостроительным кодексом РФ и принятыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами. Также с проблемами ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений связаны нормы гражданского законодательства, регулирующие отношения в сфере бытового подряда (§ 2 гл. 37 ГК РФ).
Подводя итоги сказанному, можно отметить, что в сфере регулирования жилищных отношений имеют приоритет нормы ЖК РФ и иных нормативных правовых актов, отнесенных к сфере жилищных правоотношений. Данные акты соотносятся с актами гражданского и иного законодательства как специальное законодательство по отношению к общему. То есть применение положений иной отрасли права должно быть обосновано либо отсылочной нормой жилищного законодательства, либо отсутствием необходимой жилищной нормы права, непосредственно регулирующей спорную ситуацию.
Необходимо также раскрыть место жилищного законодательства РФ в системе международного права .
В соответствии со ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора.
Статья 9 ЖК РФ устанавливает правила соотношения положений жилищного законодательства и норм международного права, а также декларирует положение о том, что, если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора.
§ 2. Принципы жилищного права
В ст. 1 ЖК РФ закреплены основные начала жилищного законодательства.
Основные начала представляют собой основополагающие, наиболее значимые принципы и положения, на которых основано жилищное законодательство. Кроме того, при установлении этих принципов законодатель одновременно закрепляет цели, для достижения которых будут реализовываться сформулированные им идеи.
К основным началам жилищного законодательства отнесены в первую очередь конституционные права граждан , такие как право на жилище, на его безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, а также необходимость беспрепятственного осуществления вытекающих из жилищных отношений прав, признание равенства участников жилищных отношений, необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
Принципы жилищного права - это основополагающие положения, выражающие наиболее значимые начала жилищного законодательства и определяющие характер законодательства и практику его применения.
К ним относятся:
1) принцип неприкосновенности жилища - он содержится в ст. 3 ЖК РФ. В соответствии с этой нормой права жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных ЖК РФ целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая . В ст. 12 Уголовно-процессуального кодекса РФ от 01.01.01 г. N 174-ФЗ (далее - УПК РФ) предусмотрено, что проведение осмотра жилища возможно только с согласия проживающих в нем лиц или на основании судебного решения, а обыска и выемки в жилище - на основании судебного решения. Исключение составляют случаи, предусмотренные ч. 5 ст. 165 УПК РФ (когда производство осмотра жилища, обыска и выемки в жилище, а также личного обыска не терпит отлагательства, указанные следственные действия могут быть произведены на основании постановления следователя без получения судебного решения с соблюдением процессуальных требований ч. 5 ст. 165 УПК РФ).
В качестве примера можно также привести нормы п. 18 ст. 11 Закона РФ от 01.01.01 г. N 1026-1 "О милиции", согласно которому милиции для выполнения возложенных на нее обязанностей предоставляется право, в частности, входить беспрепятственно в жилые и иные помещения граждан, на принадлежащие им земельные участки, на территорию и в помещения, занимаемые организациями, и осматривать их при преследовании лиц, подозреваемых в совершении преступлений, либо при наличии достаточных данных полагать, что там совершено или совершается преступление, произошел несчастный случай, а также для обеспечения личной безопасности граждан и общественной безопасности при стихийных бедствиях, катастрофах, авариях, эпидемиях, эпизоотиях и массовых беспорядках. При этом обо всех случаях проникновения в жилище против воли проживающих в нем граждан милиция уведомляет прокурора незамедлительно, но не позднее 24 часов.
Указанный основополагающий принцип жилищного законодательства соответствует нормам, содержащимся в ст. 25 Конституции РФ: "Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения".
За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность . Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, наказывается в соответствии со ст. 139 Уголовного кодекса РФ от 01.01.01 г. (далее - УК РФ). Под жилищем в указанной статье понимаются индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания;
2) недопустимость произвольного лишения жилища - никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами. Данный принцип гарантирует стабильность жилищных прав граждан, в первую очередь устойчивость в положении нанимателей жилых помещений по договорам социального найма. Он также соответствует конституционному принципу, который содержится в ст. 40 Конституции РФ: "Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища". То есть с указанным принципом непосредственно связан принцип, в соответствии с которым за каждым закреплено конституционное право на жилище. В отношении защиты права собственности действует также ст. 35 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Об этом говорится в ст. 242 ГК РФ, которая допускает осуществление такого правового акта, как реквизиция. В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, которые установлены законом, с выплатой ему стоимости имущества (реквизиция). Лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества.
При этом необходимо обратить внимание на нормы ст. 243 ГК РФ о конфискации. В случаях, предусмотренных законом, имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация). Определение понятию конфискации дано также в Сводном законе РСФСР от 01.01.01 г. "О реквизиции и конфискации имущества", который хотя и применяется со значительными ограничениями, но тем не менее допускает принудительное и безвозмездное отчуждение имущества в пользу государства, производимое по приговорам суда, а равно в случаях, особо указанных в законе, по распоряжениям уполномоченных на то государственных органов;
3) свобода передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации - в соответствии с Конституцией РФ и международными актами о правах человека каждый гражданин РФ имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ. Ограничение права граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ допускается только на основании ЖК РФ или федерального закона. Согласно п. 4 ст. 1 ЖК РФ граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании ЖК РФ, другого федерального закона. Статья 8 Закона РФ от 01.01.01 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" содержит перечень оснований ограничения права граждан РФ на свободу передвижения, а также на выбор места пребывания и жительства в пределах РФ. Право граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах России может быть ограничено:
а) в пограничной полосе - данное положение регулируется Законом РФ от 1 апреля 1993 г. N 4730-1 "О Государственной границе Российской Федерации". Статья 17 этого Закона предписывает осуществлять въезд (проход) лиц и транспортных средств в пограничную зону по документам, удостоверяющим личность, индивидуальным или коллективным пропускам, выдаваемым пограничными органами и пограничными войсками на основании личных заявлений граждан или ходатайств предприятий и их объединений, организаций, учреждений и общественных объединений ;
б) в закрытых военных городках;
в) в закрытых административно-территориальных образованиях - в соответствии со ст. 3 Закона РФ от 01.01.01 г. N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" на указанных территориях установлен особый режим безопасного функционирования предприятий и (или) объектов. Он включает в себя ограничения на въезд и (или) постоянное проживание граждан на его территории. Граждане, проживающие, работающие и вновь прибывающие в закрытое административно-территориальное образование, должны быть ознакомлены с условиями особого режима и ответственностью за его нарушение;
г) в зонах экологического бедствия - например, Закон РФ от 01.01.01 г. N 1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС " в ст. 6 основывается, в частности, на следующих требованиях:
На необходимости завершения обязательного отселения граждан из населенных пунктов, указанных в Единой государственной программе по защите населения Российской Федерации от воздействия последствий чернобыльской катастрофы;
На положении о том, что гражданин, проживающий на загрязненной радионуклидами территории за пределами зоны отчуждения и зоны отселения, из которых население подлежит обязательному отселению, имеет право на основании предоставляемой ему объективной информации о радиационной обстановке, дозах облучения и возможных их последствиях для здоровья самостоятельно принимать решение о дальнейшем проживании на данной территории или переселении на другое место жительства;
д) на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности;
е) на территориях, где введено:
Чрезвычайное положение согласно ст. 11 Федерального конституционного закона от 01.01.01 г. N 3-ФКЗ "О чрезвычайном положении". В этом случае должны быть установлены ограничения на свободу передвижения по указанной территории, а также введен особый режим въезда на указанную территорию и выезда с нее, включая установление ограничений на въезд на указанную территорию и пребывание на ней иностранных граждан и лиц без гражданства;
Военное положение в соответствии со ст. 7 Федерального конституционного закона от 01.01.01 г. N 1-ФКЗ "О военном положении". На территории, на которой введено военное положение, вводится и обеспечивается особый режим въезда и выезда с нее, а также ограничение свободы передвижения по ней;
4) доступность пользования жилым фондом - принцип, содержащийся в ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, гласит, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Кроме того, в соответствии с этим принципом граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Но при этом граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан;
Жилищное право как учебная дисциплина предусматривает изучение курса жилищного права*(5). В основе построения учебного курса жилищного права лежит внутренняя взаимосвязь общественных отношений, составляющих предмет жилищного права, и последовательность регулирующих их правовых норм. В ходе изложения тем курса жилищного права значительное место отводится анализу законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, действующих в сфере жилищного обеспечения граждан и соответствующей деятельности отдельных субъектов. При изучении курса жилищно-правовые институты рассматриваются во взаимодействии их между собой и с нормами конституционного, гражданского, административного, финансового и других отраслей права.
В учебнике использованы положения и выводы, содержащиеся в трудах представителей общей теории права, а также науки жилищного и гражданского права, таких как С.И. Аскназий, Ю.Г. Басин, И.Л. Брауде, П.В. Крашенинников, В.Н. Литовкин, И.Б. Марткович, А.И. Пергамент, П.И. Седугин, Ю.К. Толстой, И.А. Фаршатов и др.
В учебнике учтены кардинальные изменения нормативно-правовой базы, регулирующей жилищные правоотношения, в том числе касающиеся участия в долевом строительстве жилья, жилищно-накопительных кооперативах, порядка выдачи и реализации государственных жилищных сертификатов, реализации накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, а также проанализирована обширная судебная практика жилищных правоотношений, не противоречащая изменившемуся жилищному законодательству, и приводятся конкретные судебные решения по тем или иным спорным жилищным вопросам и т.д.
Настоящий учебник будет интересен и полезен не только студентам, но и аспирантам, научным и практическим работникам.
Раздел 1. Общие положения
Глава 1. Понятие жилищного права
Глава 2. Жилищное законодательство
Глава 3. Жилищные фонды и управление ими
Глава 4. Правовые основы жилищного обеспечения граждан и пользования жилыми помещениями
Раздел 2. Формы жилищного обеспечения
Глава 5. Приобретение жилых помещений в собственность
Глава 6. Обеспечение жилыми помещениями жилищного фонда социального использования
Глава 7. Получение жилых помещений в домах ЖК (ЖСК)
Глава 8. Жилые помещения временного пользования
Глава 9. Особенности жилищного обеспечения отдельных лиц
Глава 10. Особенности жилищного обеспечения военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы, и членов их семей
Раздел 3. Пользование жилыми помещениями
Глава 11. Пользование жилыми помещениями собственниками жилых помещений
Глава 12. Пользование жилыми помещениями жилищного фонда социального использования
Глава 13. Плата за жилые помещения и коммунальные услуги
Раздел 4. Иные вопросы жилищного права
Глава 14. Общие вопросы регулирования жилищных правоотношений
Глава 15. Обеспечение сохранности жилищного фонда. Страхование жилых помещений
Глава 16. Ответственность за нарушение жилищного законодательства
Глава 17. Защита жилищных прав. Жилищные споры
1. Организационно-методический раздел
Книги и учебники по дисциплине Жилищное право России:
- И.А.Генцлер и др.. Выбор исполнителей для управления, обслуживания и ремонта многоквартирных домов - 2016 год
- Абрамович О.С.. Основы управления многоквартирным домом. Ч.1: конспект лекций/ О.С. Абрамович; Сиб. Гос. индустр. ун-т. - Новокузнецк: Изд. центр СибГИУ,2015. - 111 с. - 2015 год
- Абрамович О.С.. Основы управления многоквартирным домом. Ч. 2: конспект лекций/ О.С. Абрамович; Сиб. Гос. индустр. ун-т. - Новокузнецк: Изд. центр СибГИУ,2015. - 83 с. - 2015 год
- Коробко В. И., Цветлюк Л. С.. Управление и экономика многоквартирного дома: учеб, пособие для слушателей, обучающихся по программе повышения квалификации «Управление многоквартирными домами», студентов бакалавриата по направлениям «Государственное и муниципальноеуправление», «Экономика», «Менеджмент».- M. : Издательство «СОЦИУМ»,2015. - 314 с. - 2015 год
Галина Федоровна Шешко
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО
Шешко Г.Ф. – заслуженный юрист РФ, юрист-правовед, бывший преподаватель Института повышения квалификации государственных служащих Российской академии государственной службы при Президенте РФ. Юридическую деятельность начала с 1968 г. За эти годы работала в Минжилкомхозе РСФСР, Минюсте РСФСР, Минстрое РСФСР (Госстрой России) и др. Принимала непосредственное участие в подготовке законодательных и иных нормативно-правовых актов, в частности, является основным разработчиком Жилищного кодекса РСФСР 1984 г. Награждена орденом Дружбы.
Предисловие
Содержание и объем жилищных прав граждан (как и значительного числа иных) зависят от экономического потенциала государства, наличия правовых и материальных гарантий, общего уровня благосостояния общества. Следует признать, что переход к рыночным отношениям, определенная экономическая нестабильность, расслоение общества и обнищание значительной части населения делает все более актуальной жилищную проблему.
Нет сомнений, в условиях создания рынка жилья в невыгодной ситуации оказываются лица с низким уровнем дохода. Для многих улучшение жилищных условий в настоящее время является неразрешимой проблемой. Без государственной поддержки вопрос обеспечения жилыми помещениями значительного числа семей решить практически невозможно.
Следовательно, необходима ощутимая помощь государства в решении жилищной проблемы отдельных слоев населения, для которых получение жилья от государства на льготных условиях – единственно возможный способ реализации конституционного права на жилище.
В жилищной политике государства произошли значительные изменения. Сделаны определенные шаги по формированию нормативной базы, способствующей осуществлению преобразований в жилищной сфере. Принято большое количество законодательных и иных нормативных правовых актов, связанных с реализацией права граждан на жилище, обеспечением прав собственности в жилищной сфере, которые ориентированы на обеспечение поворота от планово-административных методов регулирования отношений в жилищной сфере к рыночным механизмам.
Причины существенного обновления жилищного законодательства очевидны. Это политические и социально-экономические перемены, происшедшие в стране, необходимость создания надежных правовых гарантий, обеспечивающих реализацию гражданами конституционного права на жилище в современных условиях.
Значительное место в жизни государства и общества отводится правам граждан, которые (права) зависят от развития экономики и тесно связаны с политикой государства. Конституцией РФ (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) определено, что Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ст. 7). Согласно ст. 2 Конституции РФ человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина – обязанность государства.
Ранее действовавшее законодательство (см. ЖК РСФСР) предусматривало обеспечение жилыми помещениями по договору социального найма всех граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Данное положение было основано на нормах Конституции СССР (1977 г.), впервые установившей право граждан на жилище. Это право нашло отражение в Конституциях РСФСР и Российской Федерации. На каждом этапе новых социально-экономических условий жизни в последующей Конституции иначе по сравнению с предыдущей определялось право на жилище. Статьей 40 Конституции РФ (1993 г.) предложено принципиально новое решение вопросов реализации гражданами права на жилище. Жилыми помещениями бесплатно или за доступную плату подлежат обеспечению малоимущие, а также иные категории граждан, определенные законом, т.е. государство отказывается от уравниловки в обеспечении граждан жильем и берет на себя обязанность предоставлять жилые помещения бесплатно лишь отдельным категориям граждан. Данное положение Конституции нашло отражение в Жилищном кодексе (ст. 49).
Предоставление жилья из государственного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма в настоящее время уже не является основным способом удовлетворения жилищных потребностей. Однако социальный найм не следует понимать как пережиток и наследие советского периода. Для экономически слабых слоев населения получение жилья от государства на льготных условиях – это зачастую единственно возможный способ реализации права на жилище.
В числе насущных проблем, решение которых – приоритетная задача государства, выделены качество и доступность жилья.
Несомненно, важнейшим условием решения жилищной проблемы в стране является увеличение объемов жилищного строительства. Как было отмечено в Послании Президента РФ В.В. Путина Федеральному Собранию от 26 апреля 2007 г., для удовлетворения потребности современного российского общества требуется строить «не менее одного квадратного метра жилья в год на каждого гражданина России». Следует отметить, что в 2004 г., а также в 2005 г. в России введено жилья чуть более 0,3 кв. м на человека; в 2006 г. – 0,36 кв. м; в 2007 г. – 0,42 кв. м.
Кстати сказать, решение вопроса обеспечения жильем малоимущих граждан более чем затруднительно. Муниципальное строительство при его ничтожных размерах вряд ли позволит решить проблему обеспечения их жильем. Напомним, что обязанность обеспечивать жилыми помещениями малоимущих граждан возложена на органы местного самоуправления (см. ст. 6 ЖК РФ).
В муниципалитетах фактически образовались «две очереди» на получение жилья. Оставшаяся от «прошлого» (см. ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») – довольно большая, причем в последнее время она фактически не двигалась, и новая, сформированная из числа принятых на учет по новому Жилищному кодексу РФ, – требование, чтобы гражданин был малоимущим. Положение двусмысленно: какой очереди отдать предпочтение при нехватке жилья?
Следует еще раз обратить внимание, что ЖК РФ «освободил» государственный жилищный фонд от обязанностей по обеспечению жильем малоимущих граждан, возложив это бремя на муниципалитеты, которым эта «ноша» непосильна. Видимо, без действенной помощи государства они не смогут решить возникшие вопросы.
В данной ситуации (крайне неблагоприятной) сложно отделаться от мысли, что жилищная проблема в стране достигла небывалой доселе остроты.
Большие надежды возлагают на ипотеку. Такая возможность улучшения жилищных условий широко разрекламирована: «Ипотечный кредит делает жилье доступным». Однако пока не удалось добиться массовой «дешевой» ипотеки. Для подавляющего большинства граждан она не под силу; значительному числу семей, испытывающих острую нужду в жилье, ипотека недоступна .
Жилищный кодекс Российской Федерации в значительной мере отвечает требованиям о необходимости радикальных преобразований в жилищной сфере, предусматривает формирование правового регулирования жилищных отношений, решительно отличающегося от регулирования этих отношений ранее действовавшим законодательством. Жилищный кодекс вобрал в себя новые принципиальные положения, содержащиеся в принятых в последнее время актах, учитывает имеющиеся социально-экономические изменения в обществе.
Получили развитие основанные на Конституции РФ принципы жилищного законодательства, в частности в вопросах обеспечения жильем по договору социального найма.
Кодекс коренным образом меняет содержание ряда институтов жилищного законодательства (в частности, обмена жилыми помещениями, сохранения права пользования жильем, изменения договора социального найма), а также упраздняет отдельные институты (например, ордер на жилое помещение, выселение в административном порядке). Жилищный кодекс решает основные задачи жилищного законодательства: обеспечение конституционного права граждан на жилище; защиту от произвольного лишения жилища; обеспечение сохранности жилищного фонда; ответственность за нарушение жилищного законодательства.
Несомненно, цель правовой литературы должна состоять в соблюдении (приумножении) уважения к закону; в том, чтобы читатель получил ясное представление о смысле и содержании норм законодательства, регулирующих определенные общественные отношения.
Данное учебное пособие дает представление об основных положениях законодательства в сфере жилищных отношений, механизмах реализации жилищного законодательства, имея в виду правильное его применение. Реализация положений Жилищного кодекса вызывает многочисленные вопросы. Чтобы ответить на таковые, в издании использованы обзоры судебной практики Верховного Суда РФ.
