Нарушение жилищных прав граждан. Судебная защита нарушенных жилищных прав

Жилищные споры – это особая разновидность споров, затрагивающих жилищные права и интересы граждан и организаций, необходимость защиты их субъективных прав по владению, пользованию, распоряжению жилыми помещениями. За совершение преступлений и правонарушений в жилищной сфере законодательством РФ предусмотрены административная, уголовная, гражданско-правовая и материальная ответственность.
Административная ответственность наступает за совершение административного проступка, т.е. за совершенное противоправное деяние, которое по своему характеру не влечет за собой уголовной ответственности. Законодательство предусматривает административную ответственность за такие правонарушения, как нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта, порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах, заселение жилых домов без оформления в установленном порядке документов о вводе в эксплуатацию, нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, и иные проступки.
Уголовная ответственность наступает за совершение особо опасного противоправного деяния, т.е. преступления. Так, в действующем УК РФ предусмотрена ответственность за такие преступления, как нарушение неприкосновенности жилища, т.е. за незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, умышленные уничтожение или повреждение чужого имущества (которым может быть и жилое помещение), если эти деяния повлекли причинение значительного ущерба, уничтожение или повреждение чужого имущества в крупном размере, совершенные путем неосторожного обращения с огнем или иными источниками повышенной опасности, вандализм (т.е. осквернение зданий или иных сооружений, порча имущества на общественном транспорте или в иных общественных местах), разрушение, повреждение или приведение иным способом в негодное для эксплуатации состояние объектов энергетики, электросвязи, жилищного и коммунального хозяйства или других объектов жизнеобеспечения и иные преступления.
Гражданско-правовая ответственность наступает за причинение вреда жилищному фонду или за совершение противоправных (незаконных) сделок с жилыми помещениями. В случае причинения вреда жилищному фонду виновные лица обязаны возместить причиненный ими ущерб. В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, вправе требовать полного возмещения причиненных ему убытков, включая упущенную выгоду. Суд вправе при удовлетворении требования о возмещении вреда обязать лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (например, исправить поврежденное жилое помещение). Если участники жилищных отношений заключили сделку, которая не соответствует требованиям закона или иным правовым актам, то за это может наступить гражданско-правовая ответственность в виде признания данной сделки недействительной. Общее последствие признания сделки недействительной – двусторонняя реституция, т.е. каждая из сторон сделки обязана возвратить то, что она по ней получила (например, продавец обязан возвратить покупателю приобретенное им жилое помещение, а покупатель обязан возвратить полученные им деньги).
Договором или в силу требований закона может быть предусмотрена материальная ответственность, например, за сохранность жилого помещения.
Жилищный спор – это разногласия между участниками жилищных отношений, затрагивающие их жилищные права и обязанности. Если хотя бы одной из сторон в жилищном споре является гражданин, то данный спор подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции (ст. 22 ГПК РФ). Споры между организациями или гражданами-предпринимателями в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности в жилищной сфере подведомственны арбитражному суду.
В соответствии со ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная зашита его прав и свобод. Решения и действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединении и должностных лиц могут быть обжалованы в суд. Судами разрешаются жилищные споры между наймодателями и нанимателями в домах государственного, общественного и индивидуального жилищных фондов, гражданами и жилищно-строительными кооперативами, сонанимателями, собственниками жилых помещений и т.д. о выселении лиц, самоуправно занявших жилое помещение, выселении из домов, грозящих обвалом, предоставлении жилого помещения по требованиям, основанным на гражданско-правовых обязательствах (в связи со сносом дома, проведением капитального ремонта и т.д.), о предоставлении жилого помещения по требованию граждан, имеющих в соответствии с законодательством РФ право на внеочередное предоставление жилых помещении, которым жилое помещение должно предоставляться в пределах определенного срока, если этот срок нарушен, а также о принудительном обмене и др.
Защита жилищных прав осуществляется в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы и способов защиты. Принято выделять две основные формы защиты прав: юрисдикционную и неюрисдикционную. Юрисдикционная форма защиты – это деятельность уполномоченных государством органов по защите нарушенных или оспариваемых прав (суд, прокуратура, органы внутренних дел, государственная жилищная инспекция и др.). В рамках юрисдикционной формы защиты, в свою очередь, выделяют общий (судебный) и специальный (административный) порядок защиты нарушенных прав. Неюрисдикционная форма защиты – это действия граждан и организаций по защите прав и охраняемых законом интересов, которые совершаются ими самостоятельно, без обращения за помощью к компетентным органам. Такие действия называют самозащитой прав.
Система защиты прав граждан, в том числе и в жилищной сфере, предусмотрена законодательством РФ, которым установлены как судебные, так и внесудебные процедуры защиты прав граждан. В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы, ч. 1 ст.11 ЖК РФ устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав. При этом право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за субъектом и в том случае, когда Закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. Данное правило следует из содержания ч. 2 указанной статьи, предусматривающей, что решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
Необходимость обеспечения судебной защиты нарушенных жилищных прав отнесена к основным началам жилищного законодательства (ч. 1 ст. 1 ЖК).
Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Подведомственность позволяет определить круг конкретных дел, рассматриваемых тем или иным судом.
Полномочия Конституционного Суда РФ определены ст. 125 Конституции РФ и ст. 3 ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации» от 21 июля 1994 г. (СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1447).
Конституционный Суд РФ при осуществлении конституционного судопроизводства решает исключительно вопросы права и воздерживается от установления и исследования фактических обстоятельств во всех случаях, когда это входит в компетенцию других судов или иных органов. Поводом к рассмотрению дела в Конституционном Суде РФ является обращение в Конституционный Суд РФ в форме запроса, ходатайства или жалобы, отвечающее установленным требованиям. Основанием к рассмотрению дела является обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствует ли Конституции РФ закон, иной нормативный акт, договор между органами государственной власти, не вступивший в силу международный договор, а также иные обстоятельства, предусмотренные ст. 36 ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации».
Решения Конституционного Суда РФ играют особую роль в защите жилищных прав, что обусловлено спецификой их юридической силы по сравнению с судебными постановлениями судов общей юрисдикции и арбитражных судов.
В соответствии со ст. 79 ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации» решение Конституционного Суда РФ после его провозглашения является окончательным, не подлежит обжалованию (непоколебимость решения), становится непосредственно действующим и не нуждающимся в подтверждении другими правовыми актами либо иными органами и должностными лицами.
Обязательность решения Конституционного Суда РФ обеспечивается установленным законом запретом преодолевать юридическую силу этого решения путем повторного принятия акта, признанного не соответствующим Конституции РФ.
Акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу; признанные не соответствующими Конституции РФ не вступившие в силу международные договоры РФ не подлежат введению в действие и применению. Решения судов и иных органов, основанные на актах, признанных неконституционными, не подлежат исполнению и должны быть пересмотрены в установленных федеральным законом случаях.
В случае, если решением Конституционного Суда РФ нормативный акт признан не соответствующим Конституции РФ полностью или частично либо из решения Конституционного Суда РФ вытекает необходимость устранения пробела в правовом регулировании, государственный орган или должностное лицо, принявшие этот нормативный акт, рассматривают вопрос о принятии нового нормативного акта, который должен, в частности, содержать положения об отмене нормативного акта, признанного не соответствующим Конституции РФ полностью, либо о внесении необходимых изменений и (или) дополнений в нормативный акт, признанный неконституционным в отдельной его части. До принятия нового нормативного акта непосредственно применяется Конституция РФ.
Подведомственность гражданских дел судам общей юрисдикции определена ст. 22 ГПК РФ.
Компетенция конкретных судов общей юрисдикции внутри судебной системы по рассмотрению и разрешению гражданских дел по первой инстанции (а среди них и дела по защите жилищных прав) определяется правилами ГПК РФ о подсудности (ст. 23 – 27). Правила подсудности гарантируют реализацию ч. 1 ст. 47 Конституции РФ, согласно которой каждому гарантировано право на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.
Что касается гражданских дел об оспаривании нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, затрагивающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций, то они рассматриваются в качестве суда первой инстанции Верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, судом автономной области и судом автономного округа (п. 2 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).
Дела, подсудные мировому судье, определены ст. 23 ГПК РФ. В частности, мировые судьи рассматривают в качестве суда первой инстанции дела по имущественным спорам, не вытекающим из семейных и трудовых правоотношений, при цене иска, не превышающей 500 МРОТ, установленных федеральным законом на день подачи заявления (например, требование нанимателя жилого помещения по договору социального найма о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением наймодателем обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 66 ЖК); требование нанимателя жилого помещения о взыскании с поднанимателя платы за поднаем жилого помещения в случае невнесения ее в сроки, предусмотренные договором (ст. 79 ЖК и др.); дела об определении порядка пользования имуществом (например, спор между участниками общей долевой собственности на жилое помещение о порядке пользования жилым помещением (ст. 247 ГК); спор о порядке пользования жилым помещением, предоставленным гражданину по завещательному отказу (ст. 33 ЖК)).
Гражданские дела, подведомственные судам и не относящиеся к компетенции мирового судьи, рассматриваются и разрешаются по первой инстанции районными судами, если федеральным законом (ст. ст. 25 – 27 ГПК РФ) они не отнесены к подсудности других федеральных судов общей юрисдикции. Под юрисдикцию районного суда подпадает основная масса гражданских дел, среди них большое число непосредственно вытекающих из жилищных правоотношений (например, о сохранении за бывшим членом семьи собственника жилого помещения права пользования жилым помещением на определенный срок (ст. 31 ЖК); о выселении гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением (ст. 35 ЖК); споры о нарушении преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты в коммунальной квартире (ст. 43 ЖК); споры о предоставлении освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК); об осуществлении принудительного обмена жилыми помещениями (ст. 72 ЖК); о признании обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным (ст. 75 ЖК); о расторжении договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя (ст. 83 ЖК); о выселении граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (ст. ст. 84 – 91 ЖК и др.).
Районные суды являются ключевым звеном системы федеральных судов общей юрисдикции, и от результата их деятельности во многом зависит эффективность правосудия по гражданским делам, среди которых большое число дел о защите нарушенных жилищных прав.
Согласно ч. 3 ст. 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела, предусмотренные ч. 1 и 2 ст. 22 данного Кодекса, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.
Арбитражным судам согласно ст. 27 АПК РФ подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. К подведомственности арбитражных судов ст. ст. 29 - 33 АПК РФ отнесены и другие категории дел (например, по спорам о создании, реорганизации и ликвидации организаций; об отказе в государственной регистрации, уклонении от государственной регистрации юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и др.).
Экономические и иные споры, подведомственные арбитражным судам, могут возникнуть из жилищных отношений по поводу создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, содержания и ремонта жилых помещений, предоставления коммунальных услуг, учета жилищного фонда и др.
Деятельность третейских судов, основания и порядок защиты ими нарушенных прав, в том числе и жилищных, регламентируются ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации» от 24 июля 2002 г. N 102-ФЗ.
В РФ могут образовываться постоянно действующие третейские суды и третейские суды для разрешения конкретных споров.
Постоянно действующие третейские суды образуются торговыми палатами, биржами, общественными объединениями предпринимателей и потребителей, иными организациями – юридическими лицами, созданными в соответствии с законодательством РФ, и их объединениями (ассоциациями, союзами) и действуют при этих организациях. Порядок образования третейского суда для разрешения конкретного спора определяется соглашением сторон с соблюдением положений ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации». На разрешение в третейский суд по соглашению сторон может передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений (к ним можно отнести многие из видов жилищных отношений), если иное не предусмотрено законом.
Решение третейского суда может быть оспорено участвующей в деле стороной путем подачи заявления об отмене решения в компетентный суд (т.е. суд общей юрисдикции или арбитражный суд), если в третейском соглашении не предусмотрено, что решение третейского суда является окончательным. Решение третейского суда исполняется добровольно, в порядке и сроки, которые установлены в решении. В случае его неисполнения сторона, в пользу которой вынесено решение, может обратиться в компетентный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда.
Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных ЖК РФ или другим федеральным законом. При этом решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
Способы защиты жилищных прав аналогичны способам защиты гражданских прав, закрепленных в ст. 12 ГК РФ.
Под способами защиты жилищных прав понимаются предусмотренные законом материально-правовые меры принудительного характера, при помощи которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.
Выбор конкретного способа защиты жилищных прав осуществляется самостоятельно управомоченным лицом, за исключением случаев, когда способ защиты нарушенного права прямо определен правовой нормой, регулирующей соответствующее жилищное правоотношение. Так, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ (например, при отсутствии согласия на обмен кого-либо из членов семьи нанимателя жилого помещения), то член семьи нанимателя жилого помещения, чьи права были нарушены обменом, вправе требовать признания сделки по обмену жилыми помещениями недействительной и переселения сторон в ранее занимаемые жилые помещения, т.е. восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 75 ЖК).
Закрепление в отдельных нормах ЖК РФ тех или иных способов защиты жилищных прав, так же как и выбор способа защиты управомоченным лицом из числа предусмотренных настоящей статьей в тех случаях, когда в нормах ЖК РФ, регулирующих определенные виды жилищных отношений, нет указаний на конкретные способы защиты, определяется двумя обстоятельствами: а) спецификой защищаемого права; б) характером правонарушения.
В связи с тем что жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями регулируются прежде всего нормами гражданско-правового характера, а значит, являются разновидностью гражданских правоотношений, то, соответственно, при нарушении или оспаривании кем-либо права пользования жилым помещением гражданин вправе прибегнуть к способам защиты прав, предусмотренных гражданским законодательством (ст. 12 ГК).
Первым из способов защиты жилищных прав является такой способ, как признание жилищного права.
Необходимость в данном способе защиты возникает в том случае, когда наличие у лица определенного субъективного жилищного права кем-либо отрицается, оспаривается (например, нанимателем, наймодателем, членами семьи нанимателя, собственником жилого помещения), подвергается сомнению или имеется реальная угроза таких действий. Вследствие возникшей ситуации правовой неопределенности лицо не может воспользоваться своим субъективным жилищным правом (например, правом члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма пользоваться жилым помещением).
Признание жилищного права в качестве способа защиты осуществляется в судебном (юрисдикционном) порядке, так как только суд может официально подтвердить наличие или отсутствие у лица спорного жилищного права.
Требование о признании субъективного жилищного права во многих случаях является необходимой предпосылкой применения иных предусмотренных ст. 11 ЖК РФ способов защиты. Так, предъявление лицом в суд требования о признании за ним права пользования жилым помещением по завещательному отказу (ст. 33 ЖК) может сочетаться с требованием о вселении в жилое помещение (если лицо проживало ранее в жилом помещении, то способ защиты – восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; если лицо не проживало ранее в жилом помещении – изменение жилищного правоотношения). В судебной практике достаточно часто рассматриваются иски о признании лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК), и, соответственно, при установлении данного статуса лица судом разрешаются требования истца о праве на пользование жилым помещением и других правах, вытекающих из договора социального найма жилого помещения (изменение договора социального найма, обмен жилыми помещениями и др.).
Защита жилищных прав может осуществляться также путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.
Данный способ защиты жилищных прав применяется при совершении противоправных действий против обладателя субъективного жилищного права и имеет целью устранить последствия правонарушения или же само правонарушение, носящее длящийся характер. В качестве примеров указанного способа защиты жилищных прав можно привести:
- выселение в судебном порядке по требованию собственника жилого помещения гражданина из жилого помещения в случае, если он после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин, не проведет необходимый ремонт в целях устранения допущенного им разрушения жилого помещения (ч. 2 ст. 35 ЖК);
- выселение поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случае прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения и отказа поднанимателя освободить жилое помещение (ч. 5 ст. 79 ЖК);
- выселение временных жильцов из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования о выселении нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи (ч. 5 ст. 80 ЖК).
Согласно п. 3 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав может осуществляться путем признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ЖК федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления юридическую силу. Данный способ защиты жилищных прав означает, что гражданин, считающий, что его жилищные права нарушены принятым нормативным правовым актом государственного органа либо нормативным правовым актом органа местного самоуправления, вправе обратиться в суд с заявлением о признании этого акта противоречащим ЖК или принятому в соответствии с ЖК РФ федеральному закону, или иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем оспариваемый нормативный правовой акт юридическую силу.
Правом на обращение в суд с заявлением о признании противоречащим закону полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо органа местного самоуправления обладают согласно ст. 251 ГПК РФ не только граждане, считающие, что нормативным актом нарушаются их жилищные права, но и прокурор в пределах своей компетенции в судопроизводстве по гражданским делам, определенной ст. 45 ГПК РФ.
Заявление об оспаривании нормативного правового акта должно соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 131 ГПК РФ, и содержать дополнительно данные о наименовании органа государственной власти либо органа местного самоуправления, принявших оспариваемый нормативный правовой акт, о его наименовании и дате принятия. Кроме того, в соответствии с ч. 5 ст. 251 ГПК РФ в заявлении об оспаривании нормативного правового акта должно быть указано, какие жилищные права гражданина (или неопределенного круга лиц) нарушаются этим актом или его частью.
Суд, установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречат федеральному закону либо другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, признает нормативный правовой акт недействующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени (ч. 2 ст. 253 ГПК). Решение суда о признании нормативного правового акта или его части недействующими влечет за собой утрату силы не только этого нормативного правового акта или его части, но и других нормативных правовых актов, основанных на признанном недействующим нормативном правовом акте или воспроизводящих его содержание. Важно, что решение суда о признании нормативного правового акта недействующим не может быть преодолено повторным принятием такого же акта (ч. 4 ст. 253 ГПК РФ).
Защита жилищных прав согласно п. 4 ч. 3 ст.11 ЖК РФ может осуществляться также путем неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с этим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу.
Основой для закрепления в ЖК РФ указанного способа защиты жилищных прав являются положения ст. 120 Конституции РФ, предусматривающие обязанность суда, установившего при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону принимать решение в соответствии с законом.
Данный способ защиты жилищных прав означает, что суд общей юрисдикции, установив при разрешении конкретного жилищного спора, что нормативный правовой акт, регулирующий спорные жилищные правоотношения, не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу (ЖК РФ или принятому в соответствии с этим Кодексом федеральному закону или иному нормативному правовому акту), применяет нормы нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу.
Речь идет, таким образом, о проверке законности нормативного правового акта в рамках разрешения судом конкретного жилищного спора (так называемый косвенный судебный контроль за законностью нормативных правовых актов). Такая проверка не может повлечь за собой утрату данным актом юридической силы. При этом в мотивировочной части решения суда приводятся мотивы, по которым тот или иной нормативный правовой акт не подлежит применению к конкретному случаю. В резолютивной же части судебного решения формулируется только ответ суда на заявленные исковые требования без указания на признание судом нормативного правового акта не соответствующим нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.
Еще одним способом защиты жилищных прав, предусмотренных п. 5 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ, является прекращение или изменение жилищного правоотношения.
Прекращение или изменение жилищного правоотношения как способ защиты жилищных прав допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Применение указанного способа защиты жилищных прав возможно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон жилищного правоотношения, причем как в связи с противоправными виновными, так и в связи с невиновными действиями субъектов жилищных правоотношений.
Основанием для прекращения или изменения жилищного правоотношения является, как правило, решение суда, а в отдельных допускаемых законом случаях – соглашение сторон.
Так, решение суда о расторжении договора социального найма жилого помещения, вынесенное по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц, является основанием для прекращения жилищного правоотношения с нанимателем и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи по договору социального найма, и они подлежат выселению из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения в том случае, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением (ст. 91 ЖК).
Примером изменения жилищного правоотношения по соглашению сторон является обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма (ч. 2 ст. 73 ЖК). Если же между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашения об обмене, любой из них в целях защиты своих жилищных прав вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке (ч. 3 ст. 73 ЖК).
По соглашению сторон может быть изменен договор социального найма жилого помещения (ст. 82 ЖК). При этом мотивом изменения такого договора может, в частности, являться защита жилищных прав нанимателя и (или) членов его семьи.
Иные способы защиты жилищных прав, прямо не названные в ст.11 ЖК РФ, предусмотрены как в самом ЖК РФ, так и в других Федеральных законах (например, ст. ст. 15 - 16 ГК; ст. 139 УК; ст. ст. 7.21 - 7.23 КоАП; ст. ст. 15, 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» (в ред. ФЗ от 9 января 1996 г. N 2-ФЗ) и др..
В качестве самостоятельных способов защиты жилищных прав можно назвать предусмотренные ст. 66 ЖК РФ меры защиты нанимателя жилого помещения по договору социального найма при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. ЖК РФ дает право нанимателю жилого помещения по договору социального найма в такой ситуации по своему выбору потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме; возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме; возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Согласно законодательству защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом РФ и Арбитражным процессуальным кодексом РФ. Жилищные дела рассматриваются в судах на основании заявлений (исковых или иных). В соответствии со ст. 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом и в административном порядке .

При этом мерами защиты жилищных прав являются:

• признание жилищного права;
• восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
• признание судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих Жилищному кодексу РФ или принятому в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
• неприменение судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих Жилищному кодексу РФ или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
• прекращение или изменение жилищного правоотношения;
• иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом РФ, другим федеральным законом.

Как видно из смысла ст. 11 ЖК РФ, установленный в ней перечень способов защиты жилищных прав средствами отечественной правовой системы является примерным, открытым.

Кроме того, каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты (ч. 3 ст. 46 Конституции РФ), например в Европейский суд по правам человека.

Из смысла п. 14 ст. 12 ЖК РФ следует, что только органы государственной власти могут определять :

• основания выселения граждан из жилых помещений (перечень обстоятельств, юридических фактов, служащих причиной для выселения);
• порядок выселения (например, должен определяться орган, уполномоченный принимать решения о выселении, органы, исполняющие такие решения, и т.д.);
• условия выселения (с предоставлением другого жилого помещения, с предоставлением благоустроенного жилого помещения, без предоставления другого жилого помещения и т.д.).

Для использования в судебном разбирательстве всех имеющихся возможностей защиты жилищных прав граждан необходимо правильно определять характер спорных правоотношений, предмет спора, субъектов, способы защиты жилищных прав и нормы закона, регулирующие спорные жилищные отношения. Рассмотрим эти моменты более детально.

Как известно, с 1 марта 2005 г. введен в действие новый Жилищный кодекс РФ, а прежний признан утратившим силу. Надлежащим образом разрешить дело возможно только после уяснения того, в каких случаях необходимо применять нормы нового кодекса, а в каких - ЖК РСФСР. Пока это одна из основных проблем, затрудняющих применение норм жилищного законодательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ЖК РФ, а также ст. 1 и п. 1 ч. 1 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ, в ред. от 26 декабря 2005 г. (далее - Вводный закон) нормы Жилищного кодекса РФ должны применяться к жилищным отношениям, возникшим после 1 марта 2005 г., а к жилищным отношениям, возникшим до 1 марта 2005 г., нужно применять нормы ЖК РСФСР. Однако из этого правила имеются исключения.

В определенных случаях к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, применяются его нормы (ч. 2, 3, 4 ст. 6 ЖК РФ): во-первых, если об этом прямо предусмотрено в акте жилищного законодательства; во-вторых, в части тех жилищных прав и обязанностей, которые возникли после введения в действие этого акта; в-третьих, если в ЖК РФ или во Вводном законе установлено, что действие норм нового Кодекса распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Так, согласно ст. 9 Вводного закона, действие норм раздела VIII ЖК РФ «Управление многоквартирными домами» распространяется также на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.

На практике иногда возникают трудности при разрешении жилищных споров в связи с отношениями по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и которые были переданы в ведение органов местного самоуправления. Согласно ст. 7 Вводного закона к таким отношениям применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма в части тех прав и обязанностей, которые возникли после 1 марта 2005 г.

Основным объектом жилищных отношений является жилое помещение. В прежнем жилищном законодательстве отсутствовало его понятие. Оно содержится в ст. 673 Гражданского кодекса РФ. Еще раз повторимся, что в ч. 2 ст. 15 жилое помещение ЖК РФ определено как

изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правшам и нормам и иным требованиям законодательства.

Согласно п. 1 ст. 23 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ (в ред. от 31 декабря 2005 г.) жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. К таким правилам и нормам, например, относятся Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03, утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 6 апреля 2003 г.

Говоря о выселении, необходимо учитывать, что оно возможно только из жилых помещений, а нежилые помещения освобождаются. Суд может обязать граждан освободить нежилое помещение на основании норм гражданского законодательства.

Совокупность всех жилых помещений на территории Российской Федерации образует жилищный фонд , который в зависимости от формы собственности подразделяется на частный, государственный и муниципальный (ч. 1 и 2 ст. 19 ЖК РФ).

В делах рассматриваемой категории разрешаются спорные правоотношения по поводу возникновения, изменения, прекращения, осуществления права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов (п. 1 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ), а также вопросы о праве пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда (п. 2 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд в зависимости от целей использования подразделяется на жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования. При этом следует иметь в виду, что выселение из жилых помещений указанных фондов имеет свои особенности, которые будут рассмотрены ниже. Для вынесения правильного решения по делу о выселении в судебном заседании необходимо разрешить следующие вопросы:

• отнесение помещений к числу жилых помещений и исключение их из жилищного фонда (п. 4 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ);
• спорные правоотношения по поводу содержания и ремонта жилых помещений (п. 6 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ);
• переустройство и перепланировка жилых помещений (п. 7 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ);
• создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, права и обязанности их членов (п. 9 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ):
• предоставление коммунальных услуг (п. 10 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ);
• внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 11 ч. 1 ст. 4ЖК РФ);
• контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 12 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ) и др.

От исхода рассмотрения этих вопросов будет зависеть решение о выселении.

Как правило, суд выносит решение с учетом норм, содержащихся в ч. 3 ст. 11 Жилищного кодекса РФ, после удовлетворения или отклонения следующих исковых требований.

1. Признание жилищного права. То есть суд принимает решение о том, что субъект жилищных отношений действительно обладает тем или иным жилищным правом на законных основаниях.

2. Восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права (устранение обстоятельств, способствующих нарушению жилищного права; возмещение ущерба, причиненного участнику жилищных отношений), и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.

3. Признание судом недействующим полностью или в части нормативного правового акта, нарушающего жилищные права граждан и противоречащего Жилищному кодексу РФ, или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу. Представляется, что если нормативный правовой акт будет нарушать права граждан, но не будет при этом противоречить ни Жилищному кодексу РФ, ни другому нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, то суд должен признать его недействующим исходя из конституционных и общепризнанных международных принципов прав человека и прямого действия Конституции РФ. Так, согласно ч. 1 ст. 15 Конституция РФ имеет высшую юридическую силу и прямое действие, применяется на всей территории России.

4. Неприменение при разрешении судебных споров нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, которые противоречат имеющим большую юридическую силу законам и нормативным правовым актам, регулирующим жилищные правоотношения. Данную меру уместно применять после рассмотрения предыдущей, то есть после признания недействительным нормативного правового акта. Однако для восстановления справедливости иногда достаточно признать нормативный правовой акт недействующим.

Суд может также не применить нормативный правовой акт, не признавая его при этом недействующим.

5. Прекращение или изменения жилищного правоотношения, которое в силу определенных обстоятельств нарушает права других участников жилищных отношений.

6. Удовлетворение или отклонение исковых требований иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом РФ и другими федеральными законами.

Особенно уязвимы жилищные права граждан при выселении без предоставления другою жилою помещения. В судах рассматриваются дела по иску собственника жилого помещения о выселении гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено и который в срок, установленный собственником, в добровольном порядке не освобождает данное жилое помещение . Согласно ч. I ст. 35 ЖК РФ гражданин обязан освободить жилое помещение, если право пользования жилым помещением у него прекращено по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда.

Если ранее переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членам семьи прежнего собственника, то теперь ситуация в корне поменялась, поэтому необходимо иметь в виду, что в делах по искам собственников жилых помещений о выселении бывших членов его семьи, право пользования жилым помещением у указанных лиц не сохраняется в случае прекращения семейных отношений с собственником этого жилого помещения (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Однако, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок на основании решения суда. По истечении этого срока право пользования жилым помещением прекращается (ч. 5 ст. 31 ЖК РФ). В указанной статье предусмотрено, что срок является определенным. При этом, отстаивая права граждан в гражданском судопроизводстве, необходимо убеждать суд назначить такой срок сохранения права пользования жилым помещением, чтобы в дальнейшем бывший супруг и несовершеннолетние члены семьи, находившиеся на его иждивении, не были ущемлены в своих законных жилищных правах. Назначенного срока должно быть достаточно для приобретения права на другое жилое помещение.

Необходимо также иметь в виду, что досрочно, т.е. до истечения указанного срока, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника жилого помещения прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием дня сохранения такого права, на основании решения суда (ч. 5 ст. 31 ЖК РФ).

Следует учитывать и содержащуюся в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ норму о том, что суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Помимо этого, в судах рассматриваются дела по иску собственника жилого помещения о выселении гражданина, который нарушает правила пользования жилым помещением . Так, в соответствии с ч. 2 ст. 35 ЖК РФ в том случае, если бывшие члены семьи собственника, проживающие в жилом помещении на основании решения суда в связи с отсутствием у них других жилых помещений (ст. 31 ЖК РФ), а также граждане, пользующиеся жилым помещением на основании завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ), используют это жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данных граждан о необходимости устранить нарушения вплоть до проведения ремонта жилого помещения в разумный срок. Если указанные граждане после предупреждения не меняют своего поведения, собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении их из жилого помещения.

При рассмотрении этих вопросов необходимо учитывать, что Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. №25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями , которые определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах, регулируют вопросы: пользования жилыми помещениями по договорам социального найма жилого помещения; найма специализированного жилого помещения; пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи: пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.

Вышеуказанный порядок выселения из жилых помещений (предоставленных по договорам социального найма) без предоставления другого жилого помещения, по заявлению наймодателя, установлен и для нанимателя и/или проживающих совместно с ним членов его семьи (ч. 3 ст. 84, ст. 91 ЖК РФ).

В суд вправе обратиться наниматель жилого помещения с иском о выселении поднанимателя жилого помещения и проживающих вместе с ним граждан, если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения они отказываются освободить жилое помещение . При этом наниматель может расторгнуть договор поднайма жилого помещения по основаниям, закрепленным в ст. 79 ЖК РФ: во-первых, по соглашению сторон, а во-вторых, при невыполнении условий договора поднайма. Если договор поднайма жилого помещения не содержит условия о сроке его действия, то наниматель, будучи инициатором расторжения договора обязан уведомить поднанимателя о предстоящем расторжении не позднее чем за три месяца.

В делах о выселении в связи с обменом жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, в ранее занимаемое жилое помещение следует обращать внимание на соблюдение порядка обмена жилыми помещениями, установленного в ст. 72 ЖК РФ. Для признания сделки законной, необходимо письменное согласие наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Обмен данными жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей, должен быть произведен только после предварительного согласия органов опеки и попечительства. Эти органы обязаны отказать в обмене, если обмен нарушает права или законные интересы названных лиц.

Согласно ч. 1 ст. 75 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ.

В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения (ч. 2 ст. 75).

В соответствии с ч. 3 ст. 75 ЖК РФ, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

В гражданском процессе рассматриваются дела о выселении граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным . При этом, согласно ч. 2 ст. 91 ЖК РФ, суд имеет право выселить таких родителей из жилого помещения, в котором проживают их дети, только в том случае, если суд установит невозможность и недопустимость проживания их совместно с детьми. Факт же лишения родительских прав сам по себе, как следует из норм жилищного и семейного законодательства, не является основанием для выселения. Это основание выселения восстановлено в Жилищном кодексе РФ после того, как оно было отменено Законом СССР от 22 мая 1990 г. «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты СССР по вопросам, касающимся женщин, семьи и детства».

Родители могут быть лишены родительских прав в случаях:

• уклонения от выполнения обязанностей родителей; злоупотребления своими родительскими правами;
• жестокого обращения с детьми, в том числе осуществления физического или психического насилия над ними, покушения на их половую неприкосновенность;
• совершения умышленного преступления против жизни или здоровья своих детей либо против жизни или здоровья супруга (ст. 69 СК РФ);
• хронического алкоголизма или наркомании.

Лишение родительских прав производится в судебном порядке (ст. 70 СК РФ).

Родители, лишенные родительских прав, теряют все права, основанные на факте родства с ребенком, в отношении которого они были лишены родительских прав, в том числе право на получение от него содержания.

Суд при вынесении решения о выселении граждан, лишенных родительских прав, выясняет вопрос о возможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав. В случае когда проживание лиц, лишенных родительских прав, совместно с детьми признано судом невозможным, названные граждане выселяются из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

В судебном порядке рассматриваются дела о выселении без предоставления другого жилого помещения члена жилищного кооператива и проживающих с ним членов его семьи при отказе в добровольном порядке освободить жилое помещение в случае утраты права пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива (ст. 133 ЖК РФ). При этом член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос и исключенный из жилищного кооператива решением общего собрания членов жилищного кооператива в результате грубого неисполнения без уважительных причин своих обязанностей, а также проживающие с ним члены его семьи, утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива.

Согласно ч. 1 ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

• служебные жилые помещения;
• жилые помещения в общежитиях;
• жилые помещения маневренного фонда;
• жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
• жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
• жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
• жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилою помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ).

Рассматривая эти вопросы, следует иметь в виду, что Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений.

Наряду с другими вопросами Правилами предусмотрено, что для отнесения жилых помещений к определенному виду жилых помещений специализированною жилищного фонда заявитель представляет в орган управления следующие документы:

• заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда;
• документ, подтверждающий право собственности либо право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение;
• технический паспорт жилого помещения;
• заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым к нему требованиям.

Указанное заявление рассматривается органом управления в течение 30 дней с даты подачи документов.

Орган управления в этот же срок принимает решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилого помещения специализированного жилищного фонда либо об отказе в таком отнесении. Информация о принятом органом управления решении направляется заявителю в течение трех рабочих дней с даты подачи такого решения.

Решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения.

Отказ в отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда допускается в случае несоответствия жилого помещения требованиям, предъявляемым к этому виду жилых помещений.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма , производится помимо выселения без предоставления других жилых помещений: во-первых, с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, во-вторых, с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма.

Выселение с предоставлением благоустроенного жилого помещения по договорам социального найма возможно в следующих случаях:

1. если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (ст. 86 ЖК РФ);
2. если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение (ст. 87 ЖК РФ);
3. если жилое помещение признано непригодным для проживания (ст. 87 ЖК РФ);
4. если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено, либо его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 88 ЖК РФ).

При защите прав граждан по гражданским делам о выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договорам социальною найма необходимо учитывать, что согласно ч. 3 ст. 89 ЖК РФ жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении. Предполагается, что суд должен определить конкретное жилое помещение, указав его адрес. Однако гражданам должно быть предоставлено не любое жилое помещение. Предоставляемое другое жилое помещение по договору социального найма в связи с выселением по основаниям, предусмотренным статьями 86-88 ЖК РФ, должно быть:

• благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта;
• равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;
• отвечать установленным требованиям;
• находиться в черте данного населенного пункта.

Следует обратить внимание на следующее: если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Жилищный кодекс РФ допускает выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в том случае, если они в течение более чем шести месяцев без уважительных причин не вносили плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Ранее подобная норма была закреплена только в Гражданском кодексе РФ. При этом согласно ст. 90 ЖК РФ указанным гражданам должно быть предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма по норме обеспечения жилой площадью, установленной для вселения в общежития. Законодатель не обязывает наймодателя представлять взамен именно благоустроенное жилое помещение. Выселение из специализированных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях также имеет свои особенности. Из смысла ч. 4 ст. 103 и ч. 2 ст. 102 ЖК следует, что выселение при смене собственника на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также при передаче такого жилого помещение в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу осуществляется только по иску прежнего собственника или юридического лица, передающих соответствующие жилые помещения .

Согласно ч. 2 ст. 103 ЖК РФ не могут быть выселены из указанных помещений без предоставления других жилых помещений граждане следующий категорий.

1. Лица, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения.
2. Граждане, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
3. Граждане, которые являются:
   • членами семей военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
   • пенсионерами по старости;
   • членами семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
   • инвалидами I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалидами I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалидами из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II группы вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Таким гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

Если жилищные отношения не урегулированы нормами жилищного законодательства или соглашением сторон, то допускается применение норм гражданского права, прямо регулирующих эти отношения.

Нормы гражданского права регулируют жилищные отношения в первую очередь в том случае, если жилые помещения относятся к объектам права собственности. Так, согласно ст. 288 и 289 ГК РФ жилые помещения, квартиры являются объектом права собственности. Это жилые помещения частного жилищного фонда, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц (ст. 19 ЖК РФ). В данном случае, защищая жилищные права граждан, необходимо руководствоваться положениями главы 18 ГК РФ, посвященными праву собственности и другим вещным правам на жилое помещение, а также нормами главы 20 ГК РФ, устанавливающими основания, способы, формы защиты права собственности и других вещных прав.

Проиллюстрируем на конкретных делах применение норм Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ.

Гражданин Г. путем обмана убедил гражданку П. 1930 г. рождения подписать договор дарения принадлежащей ей квартиры по ул. Никитина г. Калуги. За совершение виновных действий, связанных с незаконным завладением жилой площадью, он был осужден по ч. 2 ст. 159 и ч. 1 ст. 163 УК РФ. По иску прокурора г. Калуги договор дарения указанной квартиры признан недействительным, жилая площадь возвращена престарелой женщине 1 См.: Архив Малоярославецкого районного суда Калужской обл. (дело № 2-59/05). .

Не единичны случаи, когда у граждан, относящихся к категории неблагополучных семей и являющихся собственниками жилых помещений в Москве или Московской области или ином крупном населенном пункте, буквально за ящик спиртного «покупают» жилье. При этом регистрируют всех членов данной семьи по месту жительства в каком-нибудь доме, непригодном для проживания (без отопления, газа и электричества) и где-нибудь в Н-ской области. Потом насильно вывозят всю семью по месту нового проживания. Довольно сложно доказать свое право собственности на первоначальное жилое помещение, когда оно после этого неоднократно перепродавалось. В данном случае следует обратиться в суд, так как только суд может признать сделки недействительными и восстановить положение, существовавшее до нарушения жилищного права.

О. обратился в суд с иском к К-вой, К-яну, К-н о признании недействительными сделок в отношении однокомнатной квартиры № 20 в доме 1 по ул. П. и трехкомнатной квартиры № 8 в доме 3 по ул. Т. в г. Москве, ссылаясь на то, что, будучи несовершеннолетним, проживал в однокомнатной квартире с матерью О. Ю., которая на основании решения жилищной комиссии произвела обмен этой квартиры с С., затем с Л., а впоследствии была выписана в г. В. и осталась с ребенком без жилья. Через год Л. продал спорную однокомнатную квартиру К-яну. Истец просил выселить К-яна с членами семьи в ранее занимаемую ими комнату размером 17,3 м 2 в квартире № 8 дома 3 по ул. Т., все сделки по которой он также просил признать недействительными, ссылаясь на то, что К-ва сфальсифицировала подпись О.Ю. и по поддельным документам заключила ряд сделок, в результате которых истец был лишен жилья. Приговором районного Тверского суда г. Москвы гражданка К-ва осуждена за мошенничество. По прошествии четырех лет решением суда гражданский иск удовлетворен частично. Признаны недействительными сделки и документы в отношении однокомнатной квартиры. К-ян выселен, а О. вселен в эту квартиру. На К-ву возложена обязанность выплатить К-яну стоимость квартиры. В остальной части иска отказано 2 См.: Архив Тверского районного суда г. Москвы (дело № 2-142/06). .

Имеет свои особенности и рассмотрение дел о вселении бывшего собственника с проживающими совместно с ним и находящимися под опекой или попечительством членами семьи собственника данного жилого помещения либо оставшимися без родительского попечения несовершеннолетними членами семьи собственника. Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 213-Ф3) отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Л. обратился в суд с иском к А. и несовершеннолетней В. о прекращении права пользования жилым помещением, ссыпаясь на то, что является собственником комнаты в двухкомнатной квартире по договору пожизненного содержания с иждивением от 5 ноября 1997 г., заключенному с Г. В декабре 1997 г. он зарегистрировал брак с А., а в 2000 г. удочерил ее дочь В. 1994 г. рождения. В феврале 1999 г. Г. умерла. В 2001 г. брак расторгнут, семейные отношения с ответчиками прекращены, общего хозяйства они не ведут. Ответчики как бывшие члены семьи подлежат выселению. Встречный иск о разделе имущества Л. не признал, просил применить исковую давность.

Ответчица А. иск не признала, указывая на то, что комната является совместным имуществом, приобретена в период брака, рентные платежи уплачивались из общих супружеских средств, а дочь удочерена истцом и не перестала быть членом его семьи. Просила признать за ней право собственности на 19,00 долей в праве на квартиру. Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 25 марта 2007 г. в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Разрешая спор, суд признал участие А. в приобретении комнаты по договору пожизненного содержания с иждивением и наличие семейных отношений между родителями, в том числе истцом и дочерью, которые не прекращены по причине прекращения брака между родителями ребенка 3 См.: Архив Гагаринского суда г. Москвы (дело 2-104/2008). .

Нам представляется, что решение об отказе в удовлетворении иска Л. к дочери В. постановлено в соответствии с действующим законодательством.

Нормы глав 11 и 12 СК РФ устанавливают права и обязанности родителей по отношению к детям и права несовершеннолетних детей. Прекращение брака между родителями не освобождает их от обязанностей по отношению к ребенку. Критерии, которыми руководствовался суд и которые свидетельствуют о прекращении семейных отношений между супругами, не могут быть применены к отношениям между родителями и их ребенком, причем и раздельное проживание не сказывается на их семейно-правовой связи.

Г. обратился с иском к А. о вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, ссылаясь на то, что его отец А. является собственником квартиры, а он пользуется этим жилым помещением с 1996 г., зарегистрирован в нем с 1998 г. Однако отец не пускает его в квартиру. Ответчик А. предъявил встречный иск о прекращении права сына Г. на жилое помещение и снятия с регистрационного учета, указывая на то, что Г. в квартиру не вселялся. Решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 26 ноября 2008 г. первоначальный иск удовлетворен, а в удовлетворении встречного иска отказано. Суд признал, что в несовершеннолетнем возрасте Г. не мог реализовать свое право на вселение, а по достижении совершеннолетия проходил действительную военную службу, что также препятствовало ему вселиться в квартиру. Прекращение семейных отношений не влечет прекращения права пользования квартирой у Г., так как жилищные отношения между отцом А.и сыном Г. возникли до введение в действие ст. 31 ЖК РФ, по этой причине правила ст. 31 ЖК РФ неприменимы 4 См.: Архив Кунцевского районного суда г. Москвы (дело 2-2185/2008). .

Нам представляется, что ссылка суда на неприменение к возникшим правоотношениям ст. 31 ЖК РФ неуместна. Между сторонами возникли отдельные взаимные права и обязанности и после введения в действие Жилищного кодекса РФ. В соответствии со ст. 5 Вводного закона к этим правам и обязанностям применяется положения этого кодекса РФ. Суд не исследовал этот вопрос.

Много споров, рассматриваемых судами, связано с приватизацией жилищных помещений.

М. обратилась в суд с иском к И., Департаменту ЖП и ЖФ г. Москвы о признании частично недействительным договора приватизации, включении в число собственников, признании права собственности на 1/3 доли в праве на квартиру, ссылаясь на то, «по в несовершеннолетнем возрасте незаконно была отстранена от участия в приватизации. Ответчики иск не признали, утверждая, что истец отказался от приватизации. Решением Люблинского районного суда г. Москвы иск удовлетворен: признан частично недействительным договор приватизации, истец включена в число сособственников квартиры, определена доля истца и других лиц в праве собственности на квартиру 5 См.: Архив Люблинского районного суда г. Москвы (дело 2-417/2007). .

Нам представляется, что суд правомерно удовлетворил иск, установив незаконное отстранение истца, находившегося в несовершеннолетнем возрасте от участия в приватизации. Вместе с тем требования, предъявленные в суд, сформулированы неправильно. Не названо, в какой именно части следует признать договор недействительным. Вызывает неясность и требование о включении в число сособственников.

Надо полагать, что в таких случаях возможно изменение или признание недействительным договора приватизации в части его участников, а также установление другого субъектного состава, либо решение суда - самостоятельный титул, определяющий собственников. Более приемлемым было бы изменение договора в части субъектного состава, а не его недействительность. Ведь недействительность в части субъектного состава влечет недействительность в целом. Договор не существует. В какой титул включен новый собственник? Что стало титулом собственности: договор или решение суда?

С учетом действующих правовых норм следует отметить, то действующее российское законодательство предусматривает основания для прекращения права пользования жилым помещением и выселения лиц, не являющихся собственниками жилья. Например, в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ таким основанием для прекращения прав пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника является переход права собственности на жилое помещение. Основания для выселения граждан также содержатся, например, в ст. 35. 79, 80. 84 и др. ЖК РФ.

Вязниковский городской суд по делу по иску Я. к У. установил, что истец является собственником жилого помещения по договору купли-продажи, ответчик - членом семьи бывшего собственника квартиры, членом семьи истца не является, фактически в жилом помещении не проживает и место его нахождения не известно. Суд вынес решение о выселении ответчика 6 См.: Архив Вязниковского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-216/07). .

Александровским городским судом рассмотрено гражданское дело по иску З. к М. о признании прекратившим право пользования жилым помещением и выселении. В обоснование исковых требований истец указал, что в жилом доме, собственником которого он является, с 1991 г. зарегистрирован по месту жительства ответчик - член семьи бывшего собственника. Суд, установив, что ответчик в спорном жилом доме не проживает, требование о выселении удовлетворил 7 См.: Архив Александровского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-764/05). .

При разрешении указанных споров судами верно применены положения п. 2 ст. 292 ГК РФ согласно которому переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

П. обратилась в суд с иском о выселении своей дочери М. В обоснование требований указала на то, что проживает в квартире с несовершеннолетними внуками ответчика, в отношении которых последняя лишена родительских прав. Материальной помощи на содержание детей не оказывает, алименты не платит. Дети возвращения матери боятся и не желают этого. Совместное проживание с детьми невозможно. Сел ивановским судом установлено, что длительное время ответчик в спорной квартире не проживает, выехала на постоянное место жительства в другой город. Суд исковые требования удовлетворил 8 См.: Архив Селивановского районного суда Владимирской обл. (дело № 2-479/07). .

Сел ивановским районным судом рассмотрено гражданское дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Селивановского района Владимирской области к Ш. о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. В обоснование исковых требований истец указал, «по ответчик лишена родительских прав, злоупотребляет спиртными напитками, в квартире не проживает, устроила в ней пригон людей без определенного места жительства, не обеспечивает сохранность жилого помещения и не поддерживает его в надлежащем состоянии, не оплачивает жилищно-коммунальные услуги, нарушает санитарные нормы, подобная эксплуатация жилого помещения повлекла его разрушение, а также нарушение прав и законных интересов соседей. В судебном заседании установлено, что Ш. в квартире не проживает. Решением суда от 3 мая 2007 г. постановлено: выселить Ш. из квартиры без предоставления другого жилого помещения 9 См.: Архив Селивановского районного суда Владимирской обл. (дело № 2-35/07). .

В приведенных делах неясно, в чем состояла невозможность совместного проживания родителя, лишенного родительских прав, и ребенка, если ребенок в квартире не проживает. Статья 91 ЖК РФ может быть применена в том случае, если установлено, что совместное проживание родителя, лишенного родительских прав, и ребенка невозможно.

В других случаях суды отказывают в удовлетворении исковых требований о выселении не проживающих лиц.

Собинский городской суд по делу по иску К.Ю.В. к К.М.В., установив, что ответчик не проживает более 10 лет на спорной жилой площади, и отказывая в удовлетворении иска в части выселения, руководствовался ст. 85-91 ЖК РФ, по смыслу которых, как указал суд, выселению подлежат только граждане, проживающие в жилом помещении 10 См.: Архив Собинского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-221/07). .

Ленинский районный суд города Владимира по делу по иску Р.А.П. к Р.О.М., также руководствуясь ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, удовлетворил требования истца о признании ответчика утратившей право пользования, одновременно отказав в удовлетворении требования о выселении, поскольку в спорной комнате ответчик не проживала 11 См.: Архив Ленинского районного суда г. Владимира (дело № 2-437/07). .

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрены различные основания для выселения :

• ст. 35 - выселение гражданина, право пользования которого прекращено или который нарушает право пользования жилым помещением;
• ч. 5 ст. 79 - выселение гражданина, с которым расторгнут или прекращен договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма;
• ч. 5 ст. 80 - выселение временных жильцов в случае прекращения договора социального найма жилого помещения и в случае их отказа освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания;
• ст. 85 - выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
• ст. 90 - выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другою жилого помещения по договору социального найма;
• ч. 1 ст. 91 - выселение нанимателя и/или проживающих совместно с ним членное го семьи из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, без предоставления другого жилого помещения в связи с нарушением прав и законных интересов соседей или в случае бесхозяйственного обращения с жилым помещением;
• ч. 2 ст. 91 - выселение из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, лица, лишенного родительских прав, в случае, если совместное проживание этих граждан с детьми невозможно;
• ст. 103 - выселение из специализированных помещений.

Разрешая споры о выселении граждан из жилых помещений, принадлежащих им на праве собственности, в связи с тем что дом, в котором находятся жилые помещения, подлежит сносу, судам следует руководствоваться ст. 32 ЖК РФ по аналогии закона.

Таким образом, если в подлежащем сносу доме имеются жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности. то при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении собственнику следует иметь в виду, что жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Юридически значимое обстоятельства определяются в зависимости от характера возникшего правоотношения, правового положения его участников, вида жилищного фонда, правового режима жилого помещения, вида права на жилое помещение, подлежащей применению нормы права и др.

Жилищное право Крашенинников Павел Владимирович

§ 3 Ответственность за нарушение жилищного законодательства

Ответственность за нарушение жилищного законодательства

Ответственность за нарушение жилищного законодательства предусмотрена в актах различных отраслей российского законодательства. Конечно же, в первую очередь следует указать на нормы, содержащиеся в федеральных жилищных законодательных актах, в соответствии с которыми лица, виновные:

В нарушении порядка постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, снятия с учета и предоставления гражданам жилых помещений;

В несоблюдении установленных сроков заселения жилых домов и жилых помещений;

В нарушении правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий;

В самовольном переоборудовании и перепланировке жилых домов и жилых помещений и использовании их не по назначению;

В нарушении правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, в бесхозяйственном их содержании;

В порче жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства,

несут уголовную, административную и иную ответственность в соответствии с законодательством.

В самом ЖК РФ в первую очередь следует выделить статьи, предусматривающие ответственность в виде выселения как санкцию за противоправное поведение (ст. 90 «Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма», ст. 91 «Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения»).

С большой долей уверенности предусматривающими ответственность можно назвать положения ЖК РФ, содержащиеся в ст. 75 «Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, недействительным», ст. 79 «Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма», ст. 133 «Выселение бывшего члена жилищного кооператива», и некоторые иные положения.

Кроме того, следует указать и на нормы ГК РФ, содержащиеся в ст. 293 «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение», ст. 687 «Расторжение договора найма жилого помещения».

Анализ указанных норм содержится в гл. 5, 8, 10 настоящей работы.

В Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП), вступившем в силу с 1 июля 2002 г., содержится несколько норм, посвященных административной ответственности за нарушение жилищного законодательства. Так, в соответствии со ст. 7.21 порча жилых домов, жилых помещений, а равно их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влекут предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1 тыс. до 1500 рублей. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 тыс. до 2500 рублей.

Согласно ст. 7.22 КоАП нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влекут наложение административного штрафа: на должностных лиц - в размере от 4 до 5 тыс. рублей; на юридических лиц - от 40 до 50 тыс. рублей.

Кроме того, в соответствии со ст. 6.4 КоАП нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта влечет наложение административного штрафа: на граждан - в размере от 500 до 1 тыс. рублей; на должностных лиц - от 1 тыс. до 2 тыс. рублей; на юридических лиц - от 10 тыс. до 20 тыс. рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Уголовный кодекс РФ в ст. 139 предусматривает уголовную ответственность за незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающих в нем лиц.

Гражданско-правовая ответственность наступает за использование жилья не по назначению, порчу и разрушение жилищного фонда, несвоевременное внесение квартирной платы и платы за коммунальные услуги и т. д.

Ответственность наступает по правилам, предусмотренным гражданским законодательством, при одновременном наличии четырех условий.

Во-первых, если ненадлежащим отношением жилищному фонду причинен вред.

Имущественный вред может выражаться в расходах, произведенных потерпевшим, утрате или повреждении его имущества, а также в неполученных потерпевшим доходах, которые он получил бы, если бы отношение к жилищному фонду было надлежащим.

Моральный вред выражается в нанесении ущерба деловой репутации, причинении физических или нравственных страданий и т. д.

Во-вторых, если вред причинен противоправными действиями.

Противоправность проявляется в том, что субъект не выполнил (нарушил) установленные законодательством нормы. Следовательно, всякий раз нужно устанавливать, какое именно правило нарушено (статья закона, пункт инструкции и т. п.). Кроме того, противоправными являются действия, ущемляющие чьи-либо субъективные права (например, нарушается принадлежащее гражданину право собственности).

В-третьих, если существует причинно-следственная связь между противоправными действиями и наступившим вредом.

Иными словами, вред наступил именно потому, что совершены противоправные действия; неправомерное действие субъекта есть причина, а наступивший вред - следствие.

В-четвертых, если субъект, причинивший вред, виновен.

Вина юридического лица - в вине его работников. Вина может быть умышленной либо неосторожной. Лицо считается действовавшим умышленно, если оно осознает противоправность своего поведения, предвидит негативные последствия поведения и желает их наступления либо безразлично к ним относится. Лицо признается действовавшим неосторожно, если оно не осознает противоправности своего поведения, не предвидит наступления негативных последствий, не желает этого, но должно было осознавать характер своего поведения и предвидеть наступившие последствия.

При рассмотрении вопроса о вине важно иметь в виду, что причинитель вреда считается виновным, если не докажет отсутствия своей вины. Вопреки общеизвестной презумпции невиновности, которой характеризуется уголовное право, в гражданском праве действует презумпция вины, т. е. лицо, совершившее противоправные действия, считается виновным, если не докажет отсутствия своей вины.

В качестве меры гражданско-правовой ответственности применяется также такая санкция, как взыскание убытков. Так, если собственник квартиры «затопил» соседнее жилое помещение, он обязан за свой счет возместить ущерб.

Ответственность за неисполнение обязанностей по отношению к жилищному фонду в большинстве случаев наступает по решению суда. Если же допускается применение мер ответственности по решению иных органов, то такое решение можно обжаловать в судебном порядке.