Расторжение ренты с пожизненным содержанием. Основания и правовые последствия расторжения договора ренты. Условия принудительного расторжения договора

Законодательство предусматривает несколько способов расторжения договора ренты. Каким способом воспользоваться, прекращая отношения, возникшие на основе договора ренты, зависит от сложившейся ситуации.

Прекращение обязательств между двумя лицами может происходить по соглашению сторон. Также инициировать расторжение может получатель ренты, а при определенных условиях плательщик может выкупить ренту и прекратить сотрудничество.

Условия и порядок прекращения договора ренты по инициативе одной из сторон зависят от вида ренты: постоянной или пожизненной. Успешность всех решений, которые будут приняты в ходе дела, во многом будут зависеть от того, насколько тщательно обязанности сторон были прописаны в договоре ренты.

Для решения проблемы с расторжением договора, а особенно если расторжение производится в судебном порядке, рекомендуется обратиться за юридической консультацией. Правильно составленное соглашение поможет сторонам избежать в дальнейшем недоразумений и прекратить отношения без лишних конфликтов.

Если же одна из сторон не согласна расторгать договор и возникает перспектива судебного спора – обращение к юристу необходимо . Ведь профессиональный юрист возьмет на себя подготовку необходимых для суда документов и сэкономит ваши нервы при судебном рассмотрении дела.

Добровольное прекращение по согласию

Расторгнуть договор по обоюдному согласию - самый простой и бесконфликтный способ. Пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ позволяет при обоюдном согласии составить документ, в котором будут записаны все условия расторжения. Соглашение о расторжении содержит условия для передачи:

• недвижимости;
• материальных ценностей;
• денежных сумм.

Составленное соглашение удостоверяют в нотариальной конторе и регистрируют в Росреестре, где после уплаты государственной пошлины с недвижимости снимается обременение соответственно поданному заявлению.

Условия принудительного расторжения договора

Расторжение договора пожизненной ренты или содержания с иждивением возможно по инициативе получателя ренты если он не получает оговоренной пожизненной ренты в полном объеме либо недоволен качеством услуг, оказываемых плательщиком.

Статья 599 Гражданского кодекса РФ позволяет расторгнуть договор, если удастся доказать, что произошло существенное нарушение обязательств со стороны плательщика. Статья 450 ГК РФ дает определение существенному нарушению договора. Это различные нарушения, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

К таким нарушениям относятся:

• отказ платить ренту или выплата ее с постоянными задержками;
• злостное неисполнение плательщиком других обязанностей, указанных в договоре, например, отсутствие ухода за больным получателем ренты или просрочка оплаты коммунальных платежей;
• нарушение плательщиком других условий договора ренты, если эти условия названы в договоре существенными.

Указанные нарушения могут повлечь разрыв отношений на законном основании. Положительное решение суда прекращает договорные обязательства. Плательщик возвратит получателю недвижимость, а получатель сделает возврат денег, если квартира передавалась за плату.

Плательщик должен будет возместить убытки, связанные с судебным разбирательством. Кроме того, выплаченная рента и расходы на исполнение других обязанностей, предусмотренных договором, не будут компенсированы плательщику. То есть денежные суммы, которые плательщик тратил на лечение и уход, не будут ему возвращены.

Порядок расторжения договора

Чаще всего обращение в суд происходит после того, как получатель направляет письмо плательщику. В нем он сообщает о своем намерении расторгнуть договор и требует вернуть недвижимость. Если нужно, то в письме пишут о необходимости произвести возмещение убытков.

Делать это следует заказным письмом с уведомлением, чтобы получить доказательство самого действия. При отказе или отсутствии ответа в разумный срок, можно подавать исковое заявление в суд. Составляя заявление, требуют рассмотреть вопрос о расторжении договора, возврата квартиры, возмещения убытков.

В ходе судебного заседания потребуется доказать с помощью свидетелей, квитанций или еще каких-то доказательств, что существенное нарушение соглашения имело место.

Если требования будут удовлетворены, то после вступления решения в силу необходимо зарегистрировать смену собственника недвижимого имущества на основании копии решения суда.

Выкуп ренты: условия и обстоятельства

Прекратить исполнение договора ренты можно также путем выкупа ренты.

Выкуп ренты представляет собой выплату получателю ренты определенной денежной суммы, при этом собственность на квартиру сохраняется за плательщиком и обязанность выплачивать постоянные платежи прекращается.

Условия выкупа ренты должны быть прописаны в договоре. Если специально оговоренных условий в нем нет, законодательство предлагает использовать основные правила, прописанные в ГК.

Если квартира передавалась за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Если квартира передавалась получателю ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается среднерыночная цена переданной квартиры.

Условия выкупа постоянной ренты

Выкуп постоянной ренты возможен как по инициативе плательщика, так и получателя ренты.

Статья 592 Гражданского кодекса указывает, что плательщик вправе выкупить ренту, подав письменный отказ не позднее чем за три месяца до прекращения ее выплаты. Обязательство по выплате прекращается в тот момент, когда будет выплачена вся сумма выкупа, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. При этом в договоре ренты могут быть установлены ограничения выкупа для плательщика, в частности, выкуп ренты может быть запрещен при жизни ее получателя, либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Статья 593 Гражданского кодекса указывает, что выкуп производится по требованию ее получателя, если плательщик ренты нарушил договорные обязательства. Основанием выдвижения такого требования может стать несколько причин.

• Нарушение сроков выплаты ренты более чем на 12 месяцев.
• Нарушение обязательств по обеспечению выплаты ренты, согласно статье 587 ГК РФ.
• Плательщик стал неплатежеспособным, либо возникли иные обстоятельства, свидетельствующие о том, что рента не будет выплачиваться. Например, плательщик – юридическое лицо находится в процессе банкротства, у плательщика возникли существенные финансовые трудности и др.
• Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами, например, если квартира перешла в наследство к ним;
• В других случаях, предусмотренных договором.

Расторжение договора ренты – процесс сложный. Его результат зависит от того, насколько верно и подробно был составлен документ. Помощь квалифицированных юристов поможет достичь успеха, если требования получателя обоснованы, и он действительно пострадал он недобросовестности плательщика. Судебные разбирательства могут закончиться не в пользу заявителя, если ему не удастся доказать справедливость выдвинутых обвинений.

Условия выкупа пожизненной ренты

При пожизненной ренте получатель вправе вместо расторжения договора потребовать выкупа, согласно статьям 599, 594 Гражданского кодекса РФ. Требовать выкупа ренты вместо расторжения договора может быть более выгодным для получателя ренты, например, в случае если в договоре предусмотрена цена выкупа превышающая стоимость квартиры.

Выкуп ренты по требованию получателя также возможен при существенном нарушении плательщиком своих обязанностей. Потребовать выкупа можно и в судебном порядке.

Договор ренты предусматривает передачу имущества взамен периодических выплат на содержание. Выделяют два вида таких отношений – постоянные, неограниченные в сроке действия, и пожизненные, устанавливаемые до смерти получателя выплат. Заключение соглашения по второму типу, а также возможность его расторжения, имеет определенные нюансы, вытекающие из специфики подобных правовых отношений (включая то, как проходит досудебный порядок урегулирования спора в гражданском процессе по этому вопросу).

Что такое договор пожизненной ренты?

Преимущества и недостатки договоренности о денежном содержании взамен получаемого имущества зависят от контрагента. Получатель в соответствии с законодательством оказывается в более выгодном положении – взамен имущества получает выплаты, размер которых не может быть ниже прожиточного минимума.

Плательщик же получает возможность использовать полученное имущество. Обе стороны одинаково рискуют в связи с возможными мошенническими действиями, однако с учетом права собственности на имущество, плательщик защищен меньше.

Соглашение о выплате средств взамен полученного имущества может предусматривать сроки внесения средств. Если соответствующих предписаний не имеется, законодательство определяет ежемесячную форму оплаты .

Соглашение о содержании удостоверяется нотариально . Данное предписание дается законодательством и обязательно к исполнению.

Расторжение соглашения осуществляется в соответствии со статьей 599 ГК РФ . Она предусматривает расторжение соглашения о содержании по инициативе получателя при наличии существенных оснований.

Основания

Основания для расторжения договора ренты с пожизненным содержанием могут быть следующими:

• невыполнение плательщиком взятых на себя обязательств, утрата обеспечения или отказ от страхования рисков;
• существенное нарушение плательщиком условий соглашения – подразумевается причинение такого ущерба, вследствие которого получатель теряет выгоды от договоренности.

Существенные нарушения обычно прописываются в условиях договора. Если они не учтены, то определить их можно в суде.

Порядок действий

Для расторжения договора ренты с пожизненным содержанием придерживаются следующего порядка действий :

• определение оснований для расторжения – все причины должны быть документированы и иметь подтверждающие свидетельства;
• направление контрагенту предложения о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием;
• при согласии сторон – заключение соглашения об аннулировании договоренности, его нотариальное удостоверение;
• при отказе или отсутствии ответа – обращение в суд с иском о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием;
• регистрация права собственности на возвращенное имущество.

Специфика законодательства предоставляет определенные преимущества получателю выплат. Однако при наличии достаточных оснований, плательщик может оспорить предъявляемые претензии. Для этого рекомендуется все действия фиксировать документально – передачу денег, использование имущества, иные аспекты.

В одностороннем порядке

Расторгнуть договор ренты с пожизненным содержанием в одностороннем порядке могут обе стороны, но только через суд. Для этого собирают документы, подтверждающие основания для расторжения подобных правовых отношений. Также уделяют внимание досудебному решению разногласий.

Чтобы аннулировать соглашение в одностороннем порядке через суд, следует направить уведомление контрагенту с предложением о расторжении ренты с пожизненным содержанием. Только при невозможности заключить совместное соглашение, допускается подавать исковое заявление.

По соглашению сторон

Если стороны договариваются о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием – заключается соответствующее соглашение. Договоренность составляется с учетом следующих аспектов:

• прописываются полные имена, контактные данные сторон в соответствии с тем соглашением, которое расторгается;
• приводятся реквизиты договора ренты с пожизненным содержанием;
• при согласии сторон указывать основания для расторжения не обязательно, однако допускается;
• указывается порядок расторжения – передача собственности, сроки окончания выплат, иные аспекты;
• организационные моменты – кем соглашение заверяется, сколько копий, дата, подписи.

Соглашение сторон о расторжении договора пожизненной ренты заверяется нотариально. Юрист подтверждает соответствие приведенных документов.

Как расторгнуть договор пожизненной ренты через суд?

Чтобы расторгнуть договор ренты с пожизненным содержанием через суд, соблюдается досудебный порядок действий. Инициатор расторжения направляет уведомление второй стороне о желании расторгнуть соглашение.

Если следует письменный отказ – его прилагают к основным документам и обращаются в суд. Если в течение установленного в уведомлении срока ответа нет – также подают иск. При отсутствии определенного для ответа срока в расчет берутся 30 дней.

Важным аспектом является при этом фиксирование факта получения уведомления. Для этого могут использовать заказное письмо или свидетельские показания.

Обращение в суд для расторжения договора ренты с пожизненным содержанием сопровождают следующими документами :

• паспорт заявителя;
• квитанция об оплате госпошлины;
• договор ренты с пожизненным содержанием;
• расчет суммы, подлежащей взысканию;
• бумаги, подтверждающие существенное нарушение условий соглашения;
• документы, свидетельствующие о соблюдении досудебного порядка урегулирования разногласий;
• правоустанавливающие документы на переданное в обеспечение имущество.

Цена иска и соответствующий расчет госпошлины осуществляется в соответствии со статьей 333.19 НК РФ . В зависимости от стоимости имущества размер государственной пошлины может составлять от 400 рублей до 60 тыс .

Исковое заявление

Исковое заявление для прекращения действия договора ренты с пожизненным содержанием составляется по общим правилам оформления:

• прописывается наименование суда, в который подается иск;
• полные имена, адреса и контактные данные сторон – истца и ответчика;
• указывается стоимость иска;
• прописывается суть вопроса – когда был заключен договор ренты с пожизненным содержанием, кратко описываются его условия;
• указываются основания для расторжения, приводятся свидетельства существенных нарушений договоренности;
• составляется требование о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием, рассчитывается сумма, подлежащая взысканию;
• приводится перечень прилагаемых документов;
• проставляется дата и подпись.

Исковое заявление о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием подается в мировой суд , если стоимость имущественного спора не превышает 50 тыс. рублей. Если цена иска выше – с заявлением обращаются в районный суд по месту жительства ответчика.

В определенных ситуациях допускается подать документы по месту жительства истца. Для этого в отдельном порядке указывают соответствующие основания – состояние здоровья, неизвестное проживание ответчика, иные обстоятельства.

Правовые последствия

Правовые последствия расторжения договора ренты с пожизненным содержанием определяются исковыми требованиями и порядком аннулирования договора. Процедура предусматривает возврат переданного имущества собственнику и прекращение выплат. В случае утраты собственности плательщик обязан возместить ее стоимость в той форме, которая удобна получателю. В возмещение включаются и все сопутствующие расходы.

В случае расторжения договора ренты с пожизненным содержанием по обоюдному согласию порядок передачи собственности и окончания выплат может быть регламентирован заключаемым соглашением. Все шаги по расторжению договоренности рекомендуется фиксировать документально – передачу имущества, окончание выплат.

Немаловажным аспектом является и регистрация права собственности на недвижимое имущество в Росреестре. Оно осуществляется по стандартной процедуре с представлением нотариально заверенного соглашения о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием или соответствующего решения суда.

Расторжение договоров ренты. Законом предусмотрены несколько видов договора ренты - постоянная рента пожизненная и договор пожизненного содержания с иждивением.В зависимости от того, какой конкретно заключен договор ренты различаются и основания расторжения. Например, в договоре постоянной ренты, одностороннее расторжение договора законодательством прямо не предусмотрено, а расторжение договора пожизненной ренты возможно, если под выплату ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены безвозмездно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Также и в договоре пожизненного содержания с иждивением, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств, получатель ренты вправе требовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены.

Расторжение договора пожизненной ренты

Практически во всех нормах, посвященных пожизненной ренте, четко прослеживается позиция законодателя, направленная на максимально полное обеспечение и защиту интересов получателя ренты. Это касается и расторжения договора пожизненной ренты. Договор пожизненной ренты может быть расторгнут в одностороннем порядке. Такое право закон предоставляет только ее получателю. Плательщик же, однажды приняв на себя соответствующие обязательства, не вправе от них отказаться.
Статья 599 ГК РФ предусматривает основания, при наличии которых по требованию получателя договор пожизненной ренты может быть расторгнут. Часть 1 указанной статьи гласит: в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.
Здесь в первую очередь необходимо уяснить, какие же нарушения договора признаются существенными. Ответ на этот вопрос дает ст. 450 ГК РФ. Согласно ч. 2 указанной статьи существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Существенное нарушение договора - это такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора (ст. 450 ГК РФ). При этом понятие существенности основано прежде всего на применении экономического критерия. Получатель ренты, заявивший в суде требование о расторжении договора, должен представить суду соответствующие доказательства наличия ущерба. Для получателя пожизненной ренты ущерб не связан, например, с несением дополнительных расходов. В данном случае он выражается в неполучении доходов, что существенно отражается на интересах рентополучателя. Договором пожизненной ренты установлено, что, если рента не уплачена в срок, это дает право получателю ренты потребовать расторжения договора. Однако допущенное плательщиком ренты нарушение не служит основанием для расторжения договора, если в разумный срок оно было устранено.
Итак, в случае существенного нарушения плательщиком договора пожизненной ренты закон предоставляет право ее получателю требовать либо выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 599 ГК РФ). Любое из указанных требований должно быть заявлено в судебном порядке.
Если получателем пожизненной ренты заявлены требования о ее выкупе плательщиком, то возникает необходимость в определении размера выкупной цены. Она определяется по правилам, установленным ст. 594 ГК РФ для выкупа постоянной ренты. Порядок расчета выкупной цены различается в зависимости от того, за плату или бесплатно передавалось имущество под выплату пожизненной ренты. Если такое имущество было передано за плату, то выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Такая невысокая выкупная цена указана потому, что получатель ренты по соглашению сторон уже получил определенную цену за переданное под выплату ренты имущество. Таким образом, получатель ренты не рискует утратить без возмещения все права на переданное по договору ренты имущество, если рента выкупается ее плательщиком.
В случае бесплатной передачи имущества под выплату ренты в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается собственно цена переданного имущества. При этом цена такого имущества уже не может быть установлена сторонами по своему усмотрению, а определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ. В данном случае цена такого имущества устанавливается исходя из цен, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичное имущество. Согласно п. 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если цена определяется исходя из сравнимых обстоятельств, наличие таких обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной.
Как альтернативный вариант выкупу ренты, ее получатель при существенном нарушении плательщиком ренты условий договора может требовать расторжения договора пожизненной ренты и возмещения причиненных убытков. В случае расторжения договора получатель ренты взыскивает убытки и вправе требовать, чтобы возместили все имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. По общему правилу требовать возврата имущества получатель ренты не вправе.
Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ).
В силу ст. 600 ГК РФ случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. Таким образом, риск утраты имущества несет на себе плательщик ренты, что полностью соответствует общим требованиям, предусмотренным ст. 211 ГК РФ, согласно которой риск случайной гибели имущества несет собственник имущества. При этом плательщик ренты не освобождается от дальнейшей выплаты ренты на предусмотренных договором условиях.

Расторжение договора пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты. Общее между ними заключается в следующем.
1. Как и при заключении договора пожизненной ренты, получателем ренты может быть только физическое лицо - дееспособный гражданин, желающий передать свое недвижимое имущество тому лицу, кто согласится принять его на пожизненное содержание с иждивением. К договору пожизненного содержания с иждивением применяется правило ч. 3 ст. 596 ГК РФ, согласно которому договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Права, предоставленные получателю пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, не переходят по наследству и не подлежат отчуждению.
2. Состав плательщиков ренты также не ограничен. Ими могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе страховые и другие коммерческие организации, а также государственные (муниципальные) организации, занятые в сфере социального обслуживания населения.
3. Совпадают срок действия обоих договоров. Он ограничен периодом жизни получателя ренты. Таким образом, срок действия договора пожизненного содержания с иждивением определяется не календарной датой, а наступлением в будущем смерти получателя ренты. Пожизненное содержание с иждивением относится к длящимся договорам, поскольку требует систематического и непрерывного исполнения плательщиком ренты своих обязанностей по обеспечению получателя ренты.
4. Выгодоприобретателем по обоим договорам может быть не только лицо, непосредственно передавшее имущество под выплату ренты, но и любой другой указанный им гражданин. Таким образом, материально обеспеченными становятся лица, в отношении которых собственник недвижимости считает себя обязанным их материально поддерживать. В основном это члены его семьи, родственники или просто близкие ему люди.
5. Совпадают и правовые нормы, регулирующие отношения, возникающие на основании договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением. Об этом прямо сказано в ч. 2 ст. 601 ГК РФ: к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено специальными правилами о пожизненном содержании с иждивением. К институту пожизненного содержания с иждивением применяются нормы параграфа 1 гл. 33 ГК РФ об общих положениях о ренте и пожизненном содержании с иждивением. Применению подлежат нормы о понятии договора ренты (ст. 583 ГК РФ), форме договора (ст. 584 ГК РФ), об отчуждении имущества под выплату ренты (ст. 585 ГК РФ), обеспечении выплаты ренты, в том числе и предоставлении получателю ренты права залога на это имущество (ст. 587 ГК РФ), а также нормы, предусмотренные ст. 588 ГК РФ, об ответственности за просрочку выплаты ренты.

Как расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением?

Преждевременное расторжение договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ возможно только по инициативе получателя ренты и при существенном нарушении плательщиком своих обязательств. Законодатель устанавливает два возможных варианта правового урегулирования взаимоотношений между сторонами, предоставляя право выбора получателю ренты. Согласно первому варианту, получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. В тех случаях, когда получателем ренты является третье лицо, имущество им приобретается впервые, и речь идет не о возврате, а о перрвоначальном приобретении права собственности. В соответствии со вторым вариантом получатель ренты вправе потребовать выплаты ему выкупной цены на условиях, указанных в ст. 594 ГК РФ. Выкуп производится по цене, указанной в договоре. Выкупная цена может определяться как стоимость недвижимости на момент заключения договора либо на дату его расторжения. При отсутствии в договоре условия о выкупной цене определение ее размера зависит от того, возмездно или безвозмездно было передано имущество. Если имущество было передано за плату, выкупная цена соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Поскольку в подавляющем большинстве договоров пожизненного содержания с иждивением условие о выкупной цене отсутствует, эта цена должна определяться с учетом стоимости объема содержания в месяц, т. е. двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, если иной размер денежной оценки ежемесячного содержания не установлен договором. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ. Плательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя.

Обязательство плательщика по договору пожизненного содержания с иждивением прекращается и при обращении взыскания на предмет залога. Расчеты между сторонами производятся с учетом норм об определении выкупной цены ренты и суммы, вырученной от реализации заложенного имущества (п. 5,6 ст. 350 ГК РФ). Однако реализация с торгов жилого помещения, занимаемого получателем ренты, влечет прекращение права пользования жилым помещением, что не всегда соответствует цели заключения договора.В тех случаях, когда по соглашению сторон произошла замена предоставления содержания в натуре на периодическую выплату денежных сумм, получателю ренты следует иметь в виду, что обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т. е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. В интересах получателя ренты более целесообразно заключить соглашение об отступном, которое явится основанием для возврата недвижимого имущества, переданного под предоставление содержания с иждивением, и прекратить рентное обязательство плательщика (ст. 409 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ не дает прямого ответа на вопрос о том, является ли случайная гибель или случайное повреждение недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, основанием для прекращения обязанности плательщика. В пункте 2 ст. 601 ГК РФ содержится отсылочная норма, согласно которой к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами о договоре пожизненного содержания с иждивением, а в соответствии со ст. 600 ГК РФ случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Случайная гибель или случайное повреждение недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, не является основанием для прекращения обязанностей плательщика ренты, если только залогодержатель не воспользовался нормами Закона об ипотеке - правом на удовлетворение своего права требования по основному обязательству за счет страхового возмещения либо не потребовал досрочного рассмотрения рентного обязательства. При наступлении указанных обстоятельств может быть пересмотрен объем предоставляемого плательщиком ренты содержания или заменено предоставление содержания в натуре на выплату периодических платежей в деньгах. Однако при этом утрачивается гарантия прав получателя ренты, так как прекращается залоговое обязательство.

Договор пожизненного содержания с иждивением может быть расторгнут и по нормам о договоре дарения при безвозмездной передаче имущества под предоставление содержания. В соответствии сп. 1 ст. 578 ГК РФ даритель вправе расторгнуть договор, если плательщик ренты совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил получателю ренты телесные повреждения. Поскольку в настоящее время, получатель рискует жизнью (так как в отдельных случаях плательщик ренты заинтересован в скорейшем прекращении договора и обременения права собственности), представляется, что необходимо было и применительно к договору пожизненного содержания с иждивением указать такое основание расторжения договора независимо от способа приобретения - за плату или без таковой.

Примечание: в соответствии со ст. 100 Гражданского процессуального кодекса стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг адвоката.

Если встал вопрос о расторжении договора предметом которого является недвижимое имущество, не пытайтесь решить его самостоятельно, обратитесь к профессионалам. Любое неверное и несогласованное действие может привести к необратимым последствиям. Во всех этих нелегких вопросах вам помогут разобраться квалифицированные юристы нашей компании (составить , собрать необходимые документы, оценить риски, предложить пути решения конфликта). Нужна юридическая помощь? С нами работать выгодно и удобно!

Рентные отношения — одна из самых сложных и запутанных областей гражданского права. Они регулируются множеством законодательных норм и не предусматривают единой стандартной схемы. Суть договора ренты в том, что владелец недвижимости (получатель ренты) передает в собственность другому (плательщику ренты) своё жильё, а в обмен получает денежное содержание, набор определенных услуг или любое другое вознаграждение по соглашению сторон. Если в какой-то момент условия сделки оказываются невыгодными, встает вопрос, как расторгнуть договор. На практике это оказывается не так просто.

Действия:

Действие 1

Уточняем особенности ренты

Рентное соглашение может быть двух видов: постоянная рента и пожизненная. Первая выплачивается вплоть до определенного срока, а вторая — до кончины получателя. Помимо определенной суммы денег, которая регулярно передается бывшему владельцу имущества, в стандартные условия сделки обычно входит покупка продуктов и одежды, оплата услуг сиделки, помощников по дому или медработников, расходы на ритуальные услуги и пр. Все эти пункты оговариваются индивидуально при заключении договора ренты.

Заключить договор ренты достаточно просто, а вот расторгнуть гораздо сложнее. При этом под угрозой находятся интересы обеих сторон — ни плательщик, ни получатель не могут отказаться от своих обязательств по желанию, для этого нужны веские обстоятельства. Многие специалисты отмечают рискованный характер ренты, ведь договор заключается на много лет, при этом на старте невозможно четко спрогнозировать его выгоду.

Соглашение может быть расторгнуто как по общим основаниям, которые применяются ко всем договорам, так и по специфическим условиям, которые применяются к рентным сделкам. Алгоритм действий в каждом случае индивидуален и зависит от типа договора. В большинстве случаев это длительный и сложный процесс, который происходит в судебном порядке.

Действие 2

Ищем специалиста для расторжения договора ренты

Если при заключении договора ренты теоретически можно обойтись лишь услугами нотариуса, то при расторжении сделки разобраться во всех тонкостях будет непросто. Каждой из сторон мало просто аннулировать соглашение — важно минимизировать потери. Сделать это без грамотной правовой поддержки практически невозможно, поэтому, если вы столкнулись с необходимостью отказаться от рентных отношений, начните процесс с поиска квалифицированного юриста.

Задача профессионалов при расторжении договора ренты:

• — Разобрать сложившуюся ситуацию совместно с клиентом и дать ей правовую оценку
• — Спрогнозировать возможные риски и финансовые последствия
• — Сформулировать несколько альтернативных вариантов расторжения договора и объяснить их преимущества и недостатки
• — Взять на себя общение с другой стороной и попытаться заключить мировое соглашение
• — Подготовить необходимые документы и исковое заявление в суд
• — Собрать документальные доказательства и показания свидетелей в пользу клиента
• — Убедительно отстаивать позицию клиента в суде
• — Добиваться максимально выгодного для клиента решения суда
• — При необходимости обжаловать вердикт в вышестоящих инстанциях
• — Проконтролировать ход исполнения судебного решения

При расторжении договора ренты не стоит сразу идти в суд. Квалифицированный юрист сначала должен приложить все усилия для заключения мировой с противоположной стороной конфликта.

Необходимо учитывать, что расторжение договора ренты — достаточно специфическая правовая процедура, с которой эффективно справится далеко не всякий юрист. Важно выбрать профессионала, у которого есть большой опыт именно в сделках с недвижимостью. Такого специалиста можно найти с помощью риэлтора, который достаточно хорошо знает рынок, чтобы порекомендовать грамотного и сведущего юриста. Связаться с агентом можно на одном из крупных сайтов недвижимости.

Действие 3

Узнаем общие условия расторжения договора ренты

Договор ренты — это прежде всего юридический документ, потому на него распространяются общие нормы гражданского права. Это означает, что расторгнуть такое соглашение можно по общим правилам для недействительных и ничтожных сделок.

Причины для признания договора ренты недействительным:

• — Сделка была заключена под угрозой насилия, с применением обмана или введением другой стороны в заблуждение
• — Сделка заключалась лицом, которое не имело на это права (несовершеннолетним, не имеющим прав на недвижимость, коммерческой организацией и проч)
• — Договор заключен с грубым нарушением формы или противоречиями законодательству
• — Сделка не прошла процедуру госрегистрации и т.д

На практике доказать, что договор ренты заключался под угрозой насилия или по принуждению, достаточно трудно. Однако иногда грамотным юристам удается собрать достаточно свидетельских показаний и провести экспертизу, которая может убедить суд.

Отдельно стоит отметить еще одно специфическое условия для прекращения рентного договора. Если сделка предусматривает безвозмездную передачу имущества по договору пожизненной ренты (содержания с иждивением), на неё распространяются те же нормы, что и на договор дарения. Это значит, что такое соглашение может быть расторгнуто в случае противоправных действий одаряемого (плательщика ренты) в отношении дарителя (получателя ренты).

Эта правовая норма служит дополнительной страховкой безопасности для граждан, которые решаются передать своё жильё взамен на пожизненное содержание. Ведь пожилые люди, подписавшие договор ренты, становятся зависимы от второй стороны сделки. А плательщику выгодно, чтобы получатель скорее отошел в мир иной. Поэтому любая угроза здоровью и жизни иждивенца — прямое основание для расторжения договора и подачи заявления в полицию.

Действие 4

Расторгаем договор постоянной ренты

Договор постоянной ренты заключается сторонами на неопределенное время. В соответствии с этим соглашением владелец квартиры передает жильё в собственность плательщика ренты, а тот обязуется в обмен выплачивать определенное денежное содержание. По сути эта схема напоминает покупку недвижимости в длительную рассрочку, обязательства плательщика прекращаются со смертью получателя или после выкупа ренты.

Возможность и алгоритм расторжения такого соглашения зависит от тех условий, которые были изначально в нем прописаны. В частности, ключевое значение имеет возмездность ренты: было ли имущество передано бесплатно или за определенное денежное вознаграждение.

• — Возмездная рента

  Если недвижимость передается за плату, для расторжения договора может быть применена статья 595 Гражданского кодекса России. По закону, плательщик ренты может избавиться от обязательств, если имущество было утрачено (пожар и пр.), а в случае повреждения — требовать уменьшения рентных платежей. Также соглашение можно прекратить с помощью выкупа ренты по требованию одной из сторон. Если плательщик хочет отказаться от своих обязательств, он должен предупредить вторую сторону за три месяца до прекращения платежей, а также заплатить отступные — выкупную цену ренты. Обычно она заранее определяется договором, либо приравнивается к годовой сумме платежей.

• — Безвозмездная рента

  Для прекращения такого соглашения на плательщика ложатся дополнительные траты. Помимо всех отступных ему придется выплатить еще и стоимость полученного имущества. При этом приобретенная недвижимость останется у плательщика, а вторая сторона получит определенную денежную сумму, в которую будет включена также выкупная цена и все платежи по ренте.

Иногда стороны заранее прописывают в договоре невозможность выкупа ренты при жизни получателя или в течение 30 лет. Это условие крайне невыгодно для плательщика.

Получатель постоянной ренты может требовать расторжения договора по следующим основаниям:

• — Просрочка платежей более чем на год
• — Банкротство плательщика
• — Невыполнение плательщиком существенных условий, указанных в договоре

Если получателю удается доказать свою правоту в суде, он может требовать от плательщика принудительного выкупа ренты.

Действие 5

Расторгаем договор пожизненной ренты

Пожизненная рента — другая разновидность соглашения по передаче недвижимости. Её отличие от постоянной ренты в том, что срок выплат четко определен смертью получателя. Это небольшое различие тем не менее существенно влияет на возможность расторжения договора.

Условия прекращения договора пожизненной ренты, прописанные в Гражданском кодексе, гораздо жестче, чем в случае с постоянным соглашением. Принципиальная разница в том, что плательщик ренты не может по собственной инициативе избавиться от обязательств — по закону выкупить пожизненную ренту невозможно. Более того, все риски в случае пожара, взрыва бытового газа и другого случайного повреждения недвижимости также ложатся на плечи плательщика. Даже если имущество полностью обесценится по форс-мажорным обстоятельствам, он все равно будет вынужден продолжать регулярно переводить деньги на счет бывшего владельца квартиры.

Получателю также непросто отказаться от соглашения в одностороннем порядке. Для этого ему придется доказать, что вторая сторона злостно нарушает условия договора. При этом закон точно не определяет, какие же нарушения плательщика ренты считаются существенными. По общему правилу к ним относятся те, которые приносят другому участнику сделки существенный ущерб:

• — Отказ выплачивать ренту или регулярная задержка денежных переводов
• — Несоблюдение пунктов договора по обеспечению ренты
• — Нарушение плательщиком иных существенных условий договора
• — Нарушение условий договора о страховании недвижимости
• — Банкротство плательщика ренты и пр.

Помимо обычного выкупа ренты, получатель пожизненной ренты также может требовать расторжения договора и возмещения убытков. В этом случае вторая сторона будет обязана возместить все траты и имущественные потери. Однако настаивать на возврате квартиры бывший владелец не вправе.

Если рента заключалась в форме договора пожизненного содержания с иждивением, условия соглашения становятся более жесткими для плательщика. Иждивенец вправе требовать не только выкупа ренты, но и возврата имущества. При этом всё вещи или деньги, которые уже были переданы в рамках рентных платежей, остаются у получателя.