Чем отличается найм от соц найма. Коммерческий найм жилого помещения (условия, особенности, риски и др.). Принципы расторжения договора коммерческого найма

Обыватели могут путать термины договор найма и договор аренды. Чем отличаются данные понятия? Договор найма возникает в ситуации, когда пользователем помещения является физическое лицо. Аренда предполагает передачу имущественного объекта юридическому лицу. Наем помещения отражается в письменной форме. Аренда может основываться как на письменных, так и на устных договоренностях. Если продолжительность аренды превышает год, то его регистрируют в государственном органе.

Важные отличия

Отличие договора аренды от договора найма заключается в следующих моментах:

1. разновидность объекта. Объектом для найма может быть только жилое помещение. В то же время предметом аренды может выступать офис, производственные, торговые и складские помещения;
2. стороной договора аренды является юридическое лицо, наем предполагает участие в сделке физических лиц;
3. участниками арендных отношений являются арендодатель и арендатор. Найм возникает между наймодателем и нанимателем. Наименование сторон обязательно указывается в договоре.

Договорные отношения между участниками сделки устраняют конфликтные ситуации, связанные с эксплуатацией имущественного объекта. Они устанавливают основные правила, которые обязательны для исполнения, как владельцем имущества, так и его пользователем.В оформлении договора найма жилого помещения могут помочь риэлторские агентства, юридические компании или частные юристы, специализирующиеся на найме и аренде помещений.

Существенные моменты договоров

Чем отличается договор найма от договора аренды? Можно обозначить следующие отличия:

1. срок договора. Аренда помещений может оформляться на любой, оговоренный сторонами срок. Передать помещение в наем можно на срок не более 5 лет. Договора на срок менее года считаются краткосрочными, на более продолжительный срок долгосрочными. Краткосрочныйнайм выгоден наймодателю, т.к. существенно ограничивает права жильцов. Долгосрочные правоотношения направлены на поддержание интересов нанимателей;
2. заключение договора аренды требует прохождения обязательной регистрации сделки в Росреестре. Исключение устанавливается для договоров аренды, заключенным на срок менее одного года. Если вы оформляете договор найма, то вам не нужно беспокоиться об обязательной регистрации документа в государственных структурах. Если сумма полученного дохода по договору найма превысит 10 МРОТ,то нужно зарегистрировать договор в налоговой службе и домоуправлении;
3. особенности правоотношений в рамках договора аренды определены в главе 34 гражданского законодательства. Договор найма регулируется нормами главы 35 кодекса;
4. договор аренды предусматривает участие в сделке юридического лица, участниками договора найма могут быть только граждане;
5. расторжение договора аренды может происходить как в судебном, так и во внесудебном порядке, в то же время наниматель и наймодатель могут расстаться только после издания судебного постановления или приказа.

Участники сделки

Чем отличается договор найма от договора аренды? Еще одним отличием является платежеспособность арендатора или нанимателя. С компании или предпринимателя взыскать задолженность проще,т.к. юридические лица чаще всего имеют собственное имущество, остаток на расчетном счете. Обычные граждане могут обладать ограниченной платежеспособностью по причине отсутствия работы и иных источников дохода.

Чем отличается аренда от найма жилого помещения? При найме помещений для вселения граждан в помещение требуется оформление письменного акцепта наймодателя. Возобновление договора на новый срок при краткосрочном найме производится по усмотрению наймодателя. У жильцов не возникает преимущественного права на продление срока эксплуатации квартиры или комнаты.

Отличие аренды от найма жилого помещения определяется субъектами, которые выступают участниками сделки. Обе разновидности договоров относятся к имущественному найму, основным содержанием которого является передача недвижимости на определенный срок за оговоренную сторонами плату.

15.11.2018 - Богдан Костяев

Здравствуйте.Я снимаю помещение и на устной договоренности оплачиваю аренду.Сейчас хозяин просит принести документы на оформление договора по аренде.Чего мне ожидать,к чему он хочет меня обязать

23.10.2018 - Петр Парфенов

Жилое помещение сдается по договору найма физ. лицу. Наймодатель (собственник) оформил ИП. Нужно ли переделывать договор найма на договор аренды?

Ответ на вопрос дан по телефону.

02.10.2018 - Жанна Орлова

На вашем сайте в разделе ОТЛИЧИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОТ ДОГОВОРА НАЙМА написано: "

02.10.2018 - Станислав Тонких

На вашем сайте в разделе ОТЛИЧИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОТ ДОГОВОРА НАЙМА я читаю:

Ответ на вопрос дан по телефону.

18.01.2018 - Наталия Титова

Мария доброе утро! Я заключила договору аренды с администрацией города на 10 лет, если что эта квартира перейдет мне в собственность?

Ответ на вопрос дан по телефону.

26.12.2017 - Олеся Романова

Наша организация хочет сдать квартиру, находящуюся в нашей собственности по договору найма физ лицу, он хочет зарегистрироваться в этой квартире. Не сможет ли он в последствии претендовать на приватизацию данной квартиры?

17.11.2017 - Евгения Петухова

Какой договор нужно заключать при сдаче квартиры студенткам,которым всего 17 лет.

09.11.2017 - Светлана Анисимова

Добрый день! в каком законе написано, что если доход по договору найма превысит 10 МРОТ, то его надо регистрировать в налоговой?

Ответ на вопрос дан по телефону.

30.08.2017 - Владислав Муравцев

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, что делать в ситуации, если наниматель жилого помещения не заплатил за жилье и съехал с квартиры, оставив расписку с обязательством заплатить деньги в установленный срок, но в расписке не указал кому он должен выплатить эти деньги. В договоре найма не указан его адрес прописки. : 13:00 - 15:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

24.08.2017 - Оксана Борисова

добрый день. могу ли я в договоре найма квартиры указывать сумму за аренду 0 рублей? : 13:00 - 15:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

12.08.2017 - Татьяна Осипова

сдача квартиры это внаем или аренда, различия

11.08.2017 - Максим Малоиванов

Тема моего вопроса: Гражданское право (Жалобы, претензии, споры, иск, договора) Сегодня в 16:00 - 17:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

08.08.2017 - Тамара Герасимова

я ебал тебя в рот

Ответ на вопрос дан по телефону.

13.07.2017 - Евгения Романова

оля позвони мне

24.05.2017 - Екатерина Колесникова

могут ли быть обеими сторонами договора аренды жилого помещения физ.лица.Необходимо заключить договор на срок более 5 лет.

Ответ на вопрос дан по телефону.

01.05.2017 - Артур Рог

Здравствуйте, Ольга. Хочу сдать 2-х комнатную квартиру квартирантам. Что нужно заключать: договор об аренде или договор о найме? Спасибо.

Ответ на вопрос дан по телефону.

19.04.2017 - Григорий Варухин

кк укзть пункт о зпрете домшних животных: 13:00 - 15:00

10.04.2017 - Анастасия Цветкова

Добрый день! Подскажите в каких случаях физ. лицо может сдавать в аренду квартиру без регистрации ИП? И в каком законе это прописано?

Ответ на вопрос дан по телефону.

07.04.2017 - Галина Веселова

Если договор найма квартиры оформляется на срок менее 1 года, то нужно ли наймодателю заполнять декларацию полученного дохода?

27.02.2017 - Богдан Мильков

Есть квартира, в ней 3 собственника, 2 из которых несовершеннолетние. Нужно ли разрешение опеки, чтобы сдать в наем эту квартиру?

Социальный и коммерческий найм отличается целевой направленностью. Разница еще и в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде

Коммерческий найм, кроме всего прочего, отличается от социального тем, что его заключению не предшествуют многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади - ст. 1, 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Постановление Губернатора Вологодской области от 22 ноября 1999 г. N 771 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" (с изменениями 1 октября, 28 марта, 8 декабря 2000 г., 23 мая 2002 г.), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров Закон не устанавливает. Более того, в названном Законе неоднократно подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров площади (ст.1, п.2 ст. 17).

Однако в Гражданском кодексе изменилась не только форма (наименование), но и содержание рассмотренных выше отношений.

В отличие от разрозненного и фрагментированного регулирования арендных отношений ГК упорядочил и полностью урегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Кодекс установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

Гражданский кодекс в основном развел в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения. Как следует из ГК РФ, обязательства, вытекающие из договоров коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством, а, следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции Российской Федерации их регламентация является исключительной компетенцией Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Конституции, данная регламентация относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

Договор социального найма - бессрочный, а согласно Гражданскому кодексу коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК РФ устанавливает два срока такого договора: краткосрочный - до одного года, и долгосрочный - от одного до пяти лет. При этом если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683). На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания сроков, но с соотнесением к какому-нибудь событию (например, к работе в организации, предоставившей жилище). В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав, как нанимателя, так и наймодателя, ГК устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Контрольные вопросы к лекции №3.

1.Жилое помещение, понятие, виды?

2. Порядок перевода нежилого помещения в жилое помещение?

3. Учет граждан нуждающихся в предоставлении жилья?

4. Понятие и предмет договора социального найма?

5. Ответственность сторон по договору социального найма?

6. Временные жильцы, кто это?

7.Понятие и предмет договора коммерческого найма жилых помещений?

8. Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма?

9.Расторжение договора коммерческого найма?

10. Отличия договоров социального и коммерческого найма?

Вопрос (задача) юридическая консультация.

1.Мне сказали, что после перепланировки своей квартиры я должен зарегистрировать все произведенные изменения. Надо ли мне куда-то обращаться в связи с произведенными действиями?

Согласно новому Жилищному кодексу, завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Следует отметить, что, прежде чем произвести работу по переустройству или перепланировке своей квартиры, Вам необходимо было получить разрешения на подобное действия органа местного самоуправления, то есть администрации того района, в котором находиться Ваша квартира. Без подобного разрешения перепланировка Вашей квартиры является самовольной, и Вы, как лицо, самовольно перепланировавшие жилое помещение, несете предусмотренную законодательством ответственность. Но также Кодекс указывает на то, что жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии на основании решения суда.

Недавно сделали все документы на переустройство квартиры, ждем уже более двух месяцев. Сейчас мужу сделали очень хорошее предложение, и мы хотим продать квартиру и переехать работать из Москвы в другой город. На раздумья дали месяц, но мы не можем заниматься продаже, т. к документов у нас на руках нет. Сколько нам еще придется ждать? В какой срок по закону должны рассмотреть наш вопрос?

Согласно ст. 7 Закона г. Москвы №37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» продолжительность рассмотрения уполномоченным органом вопросов о возможности заявленного переустройства помещений не должна превышать одного месяца, включая время на экспертизу проектных решений.

Разрешение на проведение переустройства помещений или отказ в его выдаче оформляется в течение 10 дней со дня поступления в орган исполнительной власти представления уполномоченного органа.

3.Существуют ли какие-либо ограничения в случае ухудшения гражданами своих жилищных условий?

Граждане, которые с целью намерения приобрести права состоять на учете, совершили действия, в ре­зультате которых они могут быть признаны нуждаю­щимися в жилых помещениях, могут быть приняты на учет в качестве таковых не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных действий. Статья 53 Жилищного кодекса РФ, установившая данный срок, является новацией жилищного законо­дательства. По нашему мнению, новый Кодекс дол­жен был определить основания для признания пред­намеренными действий гражданина, в результате которых он мог быть признан нуждающимся в жи­лом помещении, а также орган, устанавливающий эти основания.

Что подразумевается под намеренным ухудшени­ем гражданами своих жилищных условий? Это лю­бые действия, после совершения которых у граж­дан возникает право состоять на учете. Например, продажа дачного участка, поскольку одним из усло­вий признания гражданина малоимущим является учет нахождения у него в собственности имущества, подлежащего налогообложению и определяющего его имущественное положение. Такими действия­ми может быть и увольнение с работы, в результате чего гражданин автоматически становится малоиму­щим. То есть, это возможное ухудшение как своих жилищных условий, так и своего имущественного положения. Вопрос в том, как оценить такие дей­ствия - как намеренные, то есть с целью постановки.

4.В каком порядке производится принятие на учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях? Какие документы должны быть представлены гражданином для принятия его на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении?

Ранее мы рассмотрели те категории граждан, кото­рые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Эти категории граждан и имеют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма.

Возможны варианты, когда гражданину предо­ставлено право состоять на учете по нескольким осно­ваниям, например, как малоимущему гражданину, так и гражданину, который относится к категории, определенной законом или законом субъекта РФ. В таких случаях гражданин может выбрать одно из оснований или находиться на учете по всем основа­ниям.

Учет граждан, нуждающихся в жилых помещени­ях, и принятие их на этот учет осуществляется орга­нами местного самоуправления.

Для того чтобы встать на учет, гражданин должен подать заявление о принятии его на учет по месту своего жительства. Законодательством могут быть предусмотрены случаи, когда граждане могут пода­вать заявление о принятии на учет не по месту сво­его жительства. Однако Жилищный кодекс РФ не расшифровывает те случаи, когда гражданин подает заявление и состоит на учете не по месту своего жи­тельства.

В том случае, если граждане, которые имеют пра­во состоять на учете как малоимущие, являются не­дееспособными, то заявление о принятии их на учет подается их законными представителями. Призна­ние гражданина недееспособным осуществляется по действующему законодательству только через суд по заявлению заинтересованного лица. Впоследствии, после установления недееспособности гражданина, его законным представителем может быть только то лицо, которое назначено органом опеки и попечи­тельства его законным представителем, то есть опе­кун.

Кроме заявления о принятии на учет, гражданин, желающий состоять на учете в качестве нуждаю­щегося в жилом помещении, должен представить в орган, осуществляющий принятие на учет, пакет документов, подтверждающих право данного граж­данина состоять на учете. Орган, осуществляющий принятие на учет, выдает гражданину расписку в получении этих документов, в которой указывает­ся перечень документов и дата получения этих до­кументов.

Жилищный кодекс РФ предусмотрел определен­ный срок, в течение которого принимается решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет гражданина. После подачи гражданином заявления и представления пакета документов, необходимых для постановки на учет, у муниципального органа, осуществляющего постановку на учет, существует тридцатидневный срок. Однако этот тридцатиднев­ный срок составляет тридцать рабочих дней со дня представления указанных документов в данный ор­ган. Тридцать рабочих дней - это дни за вычетом как праздничных, так и выходных дней, и в каждом слу­чае такой срок может быть разным, в зависимости от количества праздничных и выходных дней.

После принятия решения орган, осуществляющий постановку на учет, в течение трех рабочих дней со дня принятия решения выдает или направляет граж­данину, подавшему заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие его на учет или отказ в принятии его на учет.

На основании настоящего Кодекса будет принят нормативный акт соответствующего субъекта РФ, который установит порядок ведения органом мест­ного самоуправления учета граждан в качестве нуж­дающихся в жилых помещениях по договору соци­ального найма.

5.В каких случаях производится снятие граждан с уче­та в качестве нуждающихся в жилых помещениях?

Статьей 56 Жилищного кодекса РФ предусмотре­но шесть оснований, в соответствии с которыми воз­можно снятие с учета граждан:

1) по месту учета гражданин может добровольно по­дать заявление о снятии его с учета;

2) у гражданина могут быть утрачены основания, дающие право на получение жилого помещения по договору социального найма. Например, такой гражданин может перестать быть малоимущим в результате повышения своего материального бла­госостояния;

3) гражданин снимается с учета при выезде на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев смены места жительства в пределах городов федерального значения - Мо­сквы и Санкт-Петербурга;

4) гражданин получает в установленном порядке от органа государственной власти или органа мест­ного самоуправления бюджетные средства на при­обретение или строительство жилого помещения. С момента получения таких бюджетных средств гражданин уже не является нуждающимся в пре­доставлении жилого помещения;

5) гражданину предоставлен в установленном поряд­ке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельный участок для строительства жилого дома. С момента оформле­ния прав на земельный участок для строительства жилого дома гражданин снимается с учета вне за­висимости от того, будет ли им возведен жилой дом на предоставленном земельном участке;

6) при выявлении в представленных документах сведе­ний, не соответствующих действительности и кото­рые послужили основанием для принятия на учет;

7) в случае неправомерных действий должностных
лиц органа, осуществляющего принятие на учет.
Этой же статьей Жилищного кодекса РФ предусмотрен следующий порядок снятия с учета граждан.
При выявлении условий, являющихся основанием для снятия с учета, в течение тридцати рабочих дней орган местного самоуправления принимает решение о снятии гражданина с учета.

В решении в обязательном порядке указывается основание для снятия с учета со ссылкой на обстоя­тельства, предусмотренные частью первой ст. 56 ЖК РФ. Такие решения о снятии с учета также выдаются или направляются гражданам с момента принятия решения не позднее чем через три рабочих дня. Ре­шение о снятии с учета в качестве нуждающегося в жилом помещении может быть обжаловано гражда­нином в судебном порядке.

6.Каков порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состо­ящим на учете в качестве нуждающихся в жилых по­мещениях?

Новый Жилищный кодекс предусмотрел предо­ставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в каче­стве нуждающихся, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Однако в части 2 статьи 57 Жилищного кодекса РФ указаны случаи внеочередного предоставления жилых помещений по договорам социального найма трем категориям граждан:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для про­живания и ремонта или не подлежащими рекон­струкции;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окон­чании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социаль­ного обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде ли­шения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хро­нических заболеваний, перечень которых устанав­ливается Правительством РФ.

При предоставлении жилых помещений по догово­рам социального найма орган местного самоуправле­ния выносит решение, которое является основанием для заключения договора социального найма. Это решение о предоставлении жилого помещения вы­дается или направляется гражданам, в отношении которых это решение принято, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения.

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, кроме требований, предусмотренных новым Кодексом, в обязательном порядке устанавливает срок заключения соответ­ствующего договора найма. Одним из условий заклю­чения договора социального найма является предо­ставление жилого помещения по месту жительства гражданина, то есть в черте соответствующего на­селенного пункта, но с условием нормы предостав­ления на одного человека, приходящейся на общую площадь жилого помещения.

Жилищный кодекс РФ предусмотрел основания для предоставления комнат в коммунальной квар­тире по договору социального найма, эти основания будут рассмотрены нами чуть позднее.

Ранее уже указывалось, что гражданин может быть признан нуждающимся в улучшении жилищ­ных условий даже с учетом жилого помещения, на­ходящегося у него в собственности, но при предостав­лении жилого помещения по договору социального найма площадь жилого помещения, находящегося у гражданина на праве собственности, должна давать последнему право принадлежать к той категории граждан, которая дает ему право состоять на учете как нуждающемуся в предоставлении жилого поме­щения.

Другим необходимым условием предоставления гражданину жилого помещения является учет дей­ствий и гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями, если в результате этого произошло уменьшение размера занимаемых жилых помещений или их отчуждение. При установлении факта указан­ных действий и сделок в течение пятилетнего срока после их совершения последние в обязательном по­рядке учитываются при определении общей площади предоставляемого жилого помещения по договору со­циального найма в порядке, установленном законо­дательством субъекта РФ.

7.Какие законные интересы граждан учитываются при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма?

Жилищный кодекс РФ предусмотрел, что при пре­доставлении жилых помещений по договору социаль­ного найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Кроме того, Закон определил возмож­ность предоставления жилого помещения по догово­ру социального найма площадью, превышающей нор­му предоставления на одного человека, но не более чем в два раза. Такое жилое помещение может быть предоставлено в том случае, если оно представляет собой одну комнату, однокомнатную квартиру или предназначено для вселения гражданина, страдаю­щего одной из форм хронических заболеваний, пере­чень которых установлен Правительством РФ.

Не могут быть выселены из служебных жилых по­мещений и жилых помещений в общежитиях без пре­доставления других жилых помещений граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социаль­ного найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жи­лых помещениях. Это:

1)члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, ор­ганов федеральной службы безопасности, тамо­женных органов Российской Федерации, орга­нов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2)пенсионеры по старости;

3)члены семьи работника, которому было предо­ставлено служебное жилое помещение или жи­лое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инва­лидность которых наступила вследствие про­фессионального заболевания в связи с испол­нением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанно­стей военной службы либо вследствие заболе­вания, связанного с исполнением обязанностей военной службы. Этим гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте со­ответствующего населенного пункта.

Выселение граждан из служебных жилых поме­щений или жилых помещений в общежитиях с пре­доставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответству­ющие жилые помещения.

9.Когда прекращаются сроки действия договора най­ма специализированного жилого помещения?

Договор найма специализированного жилого по­мещения прекращается в связи с утратой (разру­шением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным Жилищным кодексом РФ осно­ваниям.

В соответствии с частью 2 статьи 102 ЖК РФ, пе­реход права собственности на служебное жилое поме­щение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юри­дическому лицу влечет за собой прекращение догово­ра найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого по­мещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудово­го договора с работником-нанимателем такого жи­лого помещения. То есть такие случаи могут иметь место, когда наниматель специализированного жи­лого помещения заключит трудовой договор с новым собственником данного помещения.

Я состою на учете вместе со своей семьей в качестве нуждающихся в жилом помещении по договору социального найма. Я обратился в администрацию своего района с просьбой о выделении мне земельного участка для строительства жилого дома. Буду ли я снят с учета? Если да, то тогда: при предоставлении земельного участка или после постройки жилого дома?

Пункт 5 части 1 ст. 56 Жилищного кодекса предусматривает, что в случае предоставления в установленном порядке от органа местного самоуправления участка для строительства жилого дома Вы будете сняты с учета как нуждающихся в жилом помещении по договору социального найма. Факт отсутствии жилого дома на предоставленном земельном участке не является необходимым основанием для оставления Вас на учете как нуждающегося в жилом помещении по договору социального найма.

• коммерческий наём представляет собой обычный граж­данско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
• договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жи­лья, находящегося в публичной собственности.

Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством .

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в ви­де решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в до­говорные отношения (договор коммерческого найма жилого помеще­ния не относится и к числу публичных договоров).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собст­венности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполни­тельной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не адми­нистративно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.

Юридическая природа договора коммерческого найма:

• консенсуальный;
• двусторонний;
• возмездный;
• срочный.

Он должен быть за­ключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

Стороны договора коммерческого найма:

1) наймодатель;

Наймодатель - собственник жилого помещения (упра­вомоченное им лицо, например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом), которое может отно­ситься к любому жилищному фонду:

• частному,
• государственному,
• муниципальному.

По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлече­ния прибыли.

2) наниматель.

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как пра­вило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (п. 1 ст. 308 ГК). Гра­ждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заклю­чить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключе­ния такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями , имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помеще­нием (п. 4 ст. 677 ГК).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственном или му­ниципальном жилищном фонде, на отношения сторон распространяется также разд. V "Правил пользования жилыми помещениями", утвержденных Постановлением Прави­тельства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (п. 22-25, посвященные пользованию жилым по­мещением по договору найма жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования).

Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет про­живать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Поэтому применительно к данным отно­шениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоян­но проживающих вместе с ним гражданах».

В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по тре­бованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В лю­бом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуа­ции не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживав­ших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищно­го найма (аренды), «права следования» этих «обременении» за отно­шениями собственности на арендованное имущество.

По соглашению между сторонами договора коммерческого найма мо­гут быть изменены любые его условия , если только при этом не произой­дет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального уре­гулирования изменения отношений коммерческого найма законом объ­ясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.

По истечении срока действия заключенного договора коммерче­ского найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает оп­ределенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нани­мателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо преду­предить нанимателя об отказе от продления договора в связи с реше­нием не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.

Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: до­говор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Опре­деленные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения най­модателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причинен­ных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения

Договорные обязательства коммерческого найма жилья прекращаются:

• по истечении срока действия договора;
• по одностороннему решению нанимателя;
• по требованию любой из сторон (в судебном порядке).

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят сроч­ный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглаше­нию сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя . При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не воз­лагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную одно­сторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в пись­менной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторже­нии договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требова­ние о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Принципы расторжения договора коммерческого найма:

1. Принцип судебного расторжения (при расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон , в том числе - и особенно - по требованию наймо­дателя, п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
2. Принцип ограничения вмешатель­ства государства (закона) в отношения сторон посредством импера­тивных норм (в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон).
3. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма (при коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселе­ние также допускаются в исключительных случаях, которые прямо на­званы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом).

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма мо­жет быть расторгнут в судебном порядке:

• если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,
• в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).

Жи­лищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установле­ны, поскольку жилищное законодательство практически не регулиру­ет обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 ме­сяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или други­ми гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения нанимателем или другими граж­данами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
• нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия ко­торых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случа­ях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен предпринимательский характер данного вида найма жилого помеще­ния. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщи­ком и сдать квартиру другому нанимателю.

Вместе с тем и при регулировании расторжения договора коммерче­ского найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении догово­ра по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нани­мателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устране­ны, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения до­говора и выселения его и других граждан, за действия которых он отве­чает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устра­нения нарушений, причем данная стадия является обязательной для най-модателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предос­тавление по решению суда срока (не более года) на устранение нару­шений и отсрочка по решению суда принятого им решения о растор­жении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого поме­щения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помеще­нии к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда . Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соот­ветствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое ре­шение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

Договор коммерческого найма можно заключать только в целях извлечения прибыли от деятельности по предоставлению за плату (вознаграждение) жилого помещения. При правоотношениях по социальному найму договорные отношения сторон строятся на безвозмездных началах, т.е. квартиросъемщики платят за жилищно-коммунальные услуги, а не плату за проживание, составляющую прибыль собственника. По договору коммерческого найма может предоставляться жилое помещение не только находящееся в частном жилищном фонде, но и в государственном или муниципальном. Однако в основном такие правоотношения, как коммерческий найм, предусмотрены законодателем в основном для предоставления жилых помещений в домах частного жилищного фонда.

Необходимо напомнить, что использование норм ЖК РФ относительно социального найма совершенно недопустимо к правоотношениям сторон по договору коммерческого найма. Зачастую выделяют следующие особенности договора коммерческого найма. Этот договор может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует, обязательное для социального найма, принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

Иные особенности указанного договора заключаются в том, что он, в отличие от договора социального найма, носит срочный характер. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Возможен также краткосрочный наем до 1 года.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.

Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей в отличие от договора социального найма может предусматриваться соглашением сторон конкретным договором найма. В целях защиты прав нанимателей, как более слабой стороны договора, ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Вместе с тем определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где, с одной стороны, выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления. С другой стороны, выступает наниматель - два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия норм общей площади на одного человека. В отличие от Жилищного кодекса РФ, Гражданский кодекс РФ не устанавливает требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в т.ч. устной.

Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.

Так же как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но в отличие от Жилищного, Гражданский кодекс обязывает нанимателя предупредить наймодателя о намерении расторгнуть договор за 3 месяца. Это требование чаще связывают с защитой наймодателя от потерь в виде недополученного дохода от сдачи помещения внаем.

В отличие от договора социального найма последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, без предоставления другой жилой площади.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Рассмотрим правоотношения сторон в коммерческом найме. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается только в целях извлечения прибыли от деятельности по предоставлению за плату (вознаграждение) жилого помещения.

Если рассматривать социальный найм, то договорные отношения сторон строятся на безвозмездных началах – квартиросъемщики просто платят за предоставление им жилищно-коммунальных услуг.

Однако следует сразу отметить, что по форме договоры социального и коммерческого найма практически идентичны. При этом полная идентичность таких договоров объясняется главным образом тем, что положения главы 35 Гражданского кодекса (ГК) предусматривают минимальный набор условий такого договора.

Особенности договора коммерческого найма, отличающие его от договора социального найма

Во-первых, договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении.

Во-вторых, наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору коммерческого найма, если иное не установлено их соглашением.

В-третьих, заключению договора коммерческого найма не предшествует принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу, что обязательно при социальном найме.

Следующей особенностью для рассматриваемого договора является то, что в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

Кроме того, по договору коммерческого найма может предоставляться жилое помещение не только находящееся в частном жилищном фонде, но и в государственном или муниципальном (хотя, конечно же, чаще всего помещения предоставляются в домах частного жилищного фонда).

Также особенностью договора коммерческого найма является то, что в отличие от договора социального найма, он носит срочный характер: коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Кроме того, возможен также и краткосрочный наем – до 1 года.

Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

Далее в отличие от договора социального найма объектом (предметом) договора коммерческого найма выступает изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, благоустроенность которого не является обязательным признаком предмета договора. Данным помещением может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (комната). При этом смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Права и обязанности наймодателей и нанимателей

Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. Таким образом, с одной стороны выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение, с другой стороны, выступает наниматель - два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 статьи 677 ГК).

Согласно п. 1 статьи 323 ГК при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения (п. 1 статьи 325 ГК).

Наниматель по договору коммерческого найма имеет право вселиться в занимаемое помещение с другими гражданами. В отличие от договора социального найма, вселяющиеся лица не являются членами семьи нанимателя. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, которые должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Конечно же, вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением при этом является вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей любых, постоянно проживающих в жилом помещении лиц.

Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия норм общей площади на одного человека.

Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма

Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно сужены. Чаще всего по такому договору, наниматель не вправе вселять в нанятое жилое помещение новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением.

Нанимателю не может вселять в жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока договора краткосрочного найма он не вправе требовать заключения договора на новый срок.

Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним. Наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также вправе переустраивать его с согласия наймодателя.

Расторжение договора коммерческого найма

Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.

Так же как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, однако согласно п. 1 статьи 687 ГК наниматель должен предупредить об этом наймодателя за три месяца.

Одним из весьма распространенных оснований расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя является невнесение нанимателем платы за жилое помещение. Также распространенным основанием расторжения договора является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает в том случае, если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически нарушают права соседей.

Типовой договор коммерческого найма: