Главная » Пдд » Договор ренты общая характеристика. Понятие договора ренты и его значение. Форма и государственная регистрация договора ренты

Договор ренты общая характеристика. Понятие договора ренты и его значение. Форма и государственная регистрация договора ренты

Договор ренты относится к договорам о передаче имущества в собственность. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежной суммы или в иной форме (ч. 1 ст. 731 ГК Украины).

Итак, договор ренты является реальным (считается заключенным с момента передачи имущества в собственность плательщика ренты), односторонним (обязанности возлагаются только на плательщика ренты) и возмездному (действия получателя ренты о передаче в собственность имущества соответствующие обязанности плательщика ренты периодически выплачивать ренту).

Сторонами рентных правоотношений является получатель ренты и плательщик ренты. Ими могут быть как физические, так и юридические лица (ст. 733 ГК Украины).

Получателем ренты является лицо, которое передает другой стороне в собственность имущество по периодической уплате ренты.

Плательщик ренты - это лицо, которое обязуется периодически выплачивать получателю ренту взамен переданного ей в собственность имущества.

Права получателя ренты, а также права и обязанности плательщика ренты могут переходить к их правопреемникам. Кроме того, получатель ренты может уступить свое право требования к плательщику ренты или обязанности по уплате ренты могут перейти к другому лицу.

Предметом договора ренты является имущество (отдельная вещь, совокупность вещей или имущественные права и обязанности), которое передается в собственность плательщика ренты, и сама рента.

Отчуждаемое под выплату ренты имущество может переходить в собственность плательщика за плату, так и безвозмездно (ч. 1 ст. 734 ГК Украины). Таким образом, законодатель разграничивает два вида отчуждения имущества под выплату ренты. При первом из них получатель ренты отчуждает имущество плательщику ренты с условием выплаты ему не только ренты, но и возмещения стоимости переданного имущества, то есть имущество передается в собственность за плату. В этом случае к отношениям сторон относительно передачи имущества применяются общие положения о купле-продаже. При втором - имущество передается в собственность плательщика ренты бесплатно, то есть плательщик ренты обязуется только выплачивать ренту. На подобные отношения распространяются положения о договоре дарения. Однако нормы в отношении договоров купли-продажи и дарения могут применяться, только если это не противоречит существу договора ренты (ч. 2 ст. 734 ГК Украины).

Для обеспечения исполнения обязательства плательщиком ренты ее получателю законом предоставлено право ипотеки на недвижимое имущество - предмет договора ренты (ч. 1 ст. 735 ГК Украины). Кроме того, выплата ренты может быть обеспечена путем установления обязанности плательщика ренты застраховать риск неисполнения им своих обязанностей по договору ренты (ч. 3 ст. 735 ГК Украины).

Плательщик ренты имеет право отчуждать имущество, переданное ему под выплату ренты, но только с согласия получателя ренты. В случае отчуждения недвижимого имущества другому лицу обязанности плательщика ренты переходят к ней (ч. 2 ст. 735 ГК Украины). Кроме того, у получателя ренты остается право залога на такое имущество. Таким образом, плательщик ренты обязан сообщить об этих фактах приобретателя, которому он отчуждает имущество. Кто должен выплачивать получателю ренту при отчуждении движимого имущества (остается обязанность по уплате ренты у плательщика ренты, его обязанности переходят к приобретателю имущества) определяется договоренностью между плательщиком ренты и приобретателем имущества.

Поскольку обязательствам, возникающим на основании договора ренты, присущ длительный характер, особое значение приобретает вопрос о распределении между сторонами риска случайного уничтожения или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Решение этого вопроса зависит от двух условий (статьи 742, 743 ГК Украины):

1) за плату или безвозмездно передано имущество плательщику ренты;

2) заключен срочный или бессрочный договор ренты.

Если заключен бессрочный договор ренты, то в случае, когда имущество передано безвозмездно, риск случайного уничтожения или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты; если имущество передано за плату, плательщик вправе требовать прекращения обязательства относительно выплаты ренты или изменения условий ее выплаты.

Если договор ренты заключен на определенный срок, то в случае случайного уничтожения или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, плательщик ренты не освобождается от обязанности выплачивать ее до окончания срока выплаты ренты на условиях, установленных договором ренты.

Размер ренты устанавливается сторонами настоящего договора. ГК Украины определяет лишь особенности установления размера ренты при передаче в собственность плательщика ренты денежной суммы: он устанавливается в размере учетной ставки Национального банка Украины и изменяется в соответствии с изменением ее размера. Однако стороны в договоре могут установить больший размер ренты, а также порядок его изменения (ч. 2 ст. 737 ГК Украины).

Если договором ренты не установлены порядок выплаты ренты, то она выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст. 738 ГК Украины).

Этот договор по договоренности сторон может быть бессрочным или заключенным на определенный срок (ст. 731 ГК Украины).

Согласно ст. 608 ГК Украины обязательство прекращается смертью должника, если оно неразрывно связано с его личностью и в связи с этим не может быть выполнено другим лицом, а смертью кредитора, если оно неразрывно связано с его личностью. Поскольку обязательство по выплате ренты не связано неразрывно с личностью должника или кредитора и может выполняться и другими лицами, то при заключении бессрочного договора срок выплаты ренты не ограничивается сроком жизни или существования сторон.

Договор ренты обязательно заключается в письменной форме. Договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты, кроме того, подлежит нотариальному удостоверению (ст. 732 ГК Украины). В случае несоблюдения требования относительно формы договора ренты он является ничтожным, а следовательно, влечет соответствующие правовые последствия, предусмотренные ст. 216,220 ГК Украины.

Отчуждение имущества под выплату ренты. Ответственность. Риск случайной гибели. Форма. Прекращение договора.

1. Договор ренты - это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

2. По своей юридической природе договор ренты является:

Реальным;

Возмездным;

Односторонне обязывающим;

Алеаторным.

Реальность договора ренты вытекает из легального определения договора: плательщик ренты передает имущество плательщику ренты, т.е. для заключения договора ренты необходима реальная передача имущества от получателя к плательщику ренты.

Особое мнение

В юридической литературе высказываются и иные точки зрения Ряд авторов считают, что договору ренты присущ консенсуальный характер.

(О.С. Иоффе)

Также высказывается точка зрения, согласно которой договор ренты, в зависимости от вида передаваемого имущества, может быть как реальным (при отчуждении движимого бесплатно), так и консенсуальным.

Возмездность договора ренты обусловлена обязанностью предоставления сторонами друг другу встречного удовлетворения. Плательщик ренты обязан предоставлять рентные платежи стороне, передавшей в его собственность имущество (получателю ренты).

Односторонне обязывающий характер договора ренты обусловлен его реальностью. Заключив договор, получатель ренты после передачи имущества плательщику ренты не несет каких-либо обязанностей, он обладает только правами на получение рентных платежей от плательщика ренты.

Особое мнение

Те авторы, которые поддерживают позицию консенсуального характера договора ренты (О.С. Иоффе, В.С. Ем), считают указанный договор двусторонним, так как после заключения договора обязанности плательщика по предоставлению рентных платежей корреспондирует обязанность получателя передать имущество в собственность плательщика ренты.

Алеаторными (от лат. аlea - игральная кость, случайность) называют рисковые договоры. Указанный признак отличает договор ренты от иных возмездных договоров, таких как купля-продажа и мена, которые предусматривают, по общему правилу, эквивалентность взаимного предоставления. Общий объем рентных платежей изначально неопределенный, так как плательщик исполняет обязанность по уплате бессрочно (при постоянной ренте) либо весь срок жизни получателя ренты (при пожизненной ренте). В итоге размер предоставленных плательщиком рентных платежей может быть как меньше, так и больше стоимости предоставленного получателем под выплату ренты имущества.

Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.

(О.С. Иоффе)

3. Рента - самостоятельный договорный тип (род). Регулированию договора ренты посвящена глава 33 ГК РФ. Она включает в себя четыре параграфа: § 1 - общие положения, § 2 - постоянная рента, § 3 - пожизненная рента, § 4 - пожизненное содержание с иждивением.

4. Рента подразделяется на два вида (п. 2 ст. 583 ГК РФ):

Постоянную ренту, при которой плательщик обязан выплачивать ренту бессрочно (таким образом, срок действия договора привязан к сроку существования плательщика ренты);

Пожизненную ренту, при которой обязанность плательщика ограничена сроком жизни получателя ренты.

Пожизненное содержание с иждивением - подвид пожизненной ренты.

В данном случае ситуация аналогична той, которая сложилась и в главе "Купля-продажа". В ней выделены купля-продажа как род, поставка как один из ее видов, а наряду с этим поставка товаров для государственных нужд и контрактация - в качестве подвидов соответствующего вида (поставки).

(М.И. Брагинский)

5. Отчуждение имущества под выплату ренты осуществляется за плату или бесплатно (ст. 585 ГК РФ). Соответственно в указанных случаях к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже либо о дарении постольку поскольку это не противоречит положениям закона (главе 33 ГК РФ) и существу договора ренты.

6. Закон предусматривает особые требования к субъектному составу договора ренты.

Сторонами договора ренты являются:

плательщик ренты и

получатель ренты.

Закон не устанавливает каких-либо ограничений в отношении плательщика рентных платежей, соответственно, на указанной стороне могут выступать любые граждане и юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации).

Какие-либо ограничения в субъектном составе могут появиться лишь постольку, поскольку такое участие в договоре в конкретном случае не укладывается в рамки существующей у потенциального плательщика ренты правоспособности (имеется в виду юридическое лицо со специальной правоспособностью).

(М.И. Брагинский)

Плательщиками ренты могут быть любые граждане и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.

(С.А. Хохлов)

При этом закон предусматривает особые правила относительно лиц, которые могут выступать на стороне получателя ренты в зависимости от видов (подвидов) договора ренты (рассматриваются в § 3-5 настоящей главы, посвященных конкретным видам договора ренты).

7. Исходя из особенностей договора ренты особое внимание в законе уделено защите прав получателя ренты.

По сути рента отличается некоммерческим характером. Рента не предполагает получения прибыли. Как правило, получатель ренты передает право собственности на имущество плательщику под выплату ренты для удовлетворения своих текущих личных потребностей. Рентные платежи в большинстве случаев являются единственным источником существования получателя ренты, в связи с этим нормы, предусматривающие защиту прав получателя ренты, урегулированы императивно.

Во-первых, в законе предусмотрено, что при передаче под выплату ренты недвижимого имущества, оно передается с обременением рентой (ст. 586 ГК РФ). При государственной регистрации договора ренты данное обременение подлежит регистрации в силу закона.

Правовой акт

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Федеральный закон от 14.03.2009 N 31-ФЗ "О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними"

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

В случае если плательщик ренты произведет дальнейшее отчуждение такого имущества, его обязательства по договору переходят на приобретателя имущества.

Во-вторых, в целях защиты прав получателя закон устанавливает правила об обеспечении выплаты ренты.

При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на данное имущество в силу закона, независимо от указания на это в договоре. Право залога также регистрируется в предусмотренном законом порядке.

Соответственно дальнейшее отчуждение плательщиком ренты недвижимого имущества возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя.

При передаче под выплату ренты движимого имущества (в том числе денежной суммы), плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения его обязательства. Конкретный способ обеспечения (ст. 329 ГК РФ) предусматривается сторонами в договоре. По соглашению сторон вместо способа обеспечения обязательства в договоре может быть предусмотрена обязанность плательщика застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение (или ненадлежащее исполнение) обязательств по договору ренты.

В договоре ренты, предусматривающем передачу движимого имущества, условие о предоставлении плательщиком ренты соответствующего способа обеспечения обязательства по выплате ренты, а также условие, предусматривающее страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты своего обязательства, являются существенными условиями договора для всех видов ренты. В случае если стороны не согласовали данное существенное условие в договоре, такой договор считается незаключенным в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Нормы, направленные на защиту прав получателя ренты, содержатся и в других федеральных законах РФ.

Правовой акт

В федеральном законе от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" (ст. 30) указываются сведения и факты, которые не должна содержать реклама услуг по заключению договоров ренты.

К общим для всех видов (подвидов) ренты обязанностям плательщика ренты относятся:

Обязанность выплачивать рентные платежи (ренту) в указанных в договоре порядке и сроки. Данная обязанность конкретизируется в каждом из видов (подвидов) договора ренты;

Обязанность предоставить обеспечение исполнения обязательства по выплате ренты либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение (или ненадлежащее исполнение) обязательств по договору ренты в случае, когда под выплату ренты передается движимое имущество.

Получатель ренты обладает следующими правами по договору ренты:

Право получения ренты;

Право требовать выкупа ренты плательщиком при определенных условиях, установленных нормами закона, регулирующими конкретный вид (подвид) договора ренты;

Право требовать расторжения договора в одностороннем порядке и возмещения убытков, вызванных расторжением договора, в случае, если плательщик ренты не застраховал риск договорной ответственности либо не выполнил обязанность по предоставлению способа обеспечения рентного обязательства, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий, за которые получатель ренты не отвечает.

Нормами закона также предусмотрены и иные права и обязанности плательщика и получателя ренты относительно различных видов (подвидов) договора ренты (см. ниже).

9. В законе предусматривается ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты. В указанном случае плательщик уплачивает получателю ренты проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с правилами ст. 395 ГК РФ. Стороны могут установить в договоре иной размер процентов. Обязанность уплаты процентов возникает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты, независимо от наличия или отсутствия вины плательщика ренты.

В качестве гарантии прав получателя ренты в законе урегулирован вопрос ответственности плательщика ренты в случае, если он произведет дальнейшее отчуждение имущества, переданного под выплату ренты. В этом случае обязательства плательщика по договору ренты переходят на приобретателя имущества. При этом имущество переходит в собственность нового владельца с обременениями. При нарушении договора плательщик ренты, заключивший договор, несет по общему правилу субсидиарную ответственность с новым собственником имущества. Нормами закона или договора может быть предусмотренная солидарная ответственность этих лиц.

10. Закон предусматривает различные правовые последствия случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты для различных договоров ренты. При этом правовое значение имеет тот факт, передано имущество за плату или бесплатно.

Если между сторонами заключен договор постоянной ренты, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты. При этом в случае, если имущество было передано за плату, плательщик вправе потребовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Если стороны заключили договор пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением), то случайная гибель или повреждение имущества не освобождают плательщика ренты от выполнения его обязательств по выплате ренты на условиях, предусмотренных договором.

11. Форма договора ренты. Законодатель предъявляет повышенные требования к форме договора ренты в целях защиты прав получателя ренты.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Таким образом, при передаче под выплату ренты движимого имущества необходимым условием является только нотариальное удостоверение. С этого момента договор ренты считается заключенным. В случае несоблюдения указанного требования договор будет считаться недействительной (ничтожной) сделкой в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ.

Если по договору ренты передается недвижимое имущество, кроме нотариального удостоверения также требуется государственная регистрация.

При этом в государственный реестр вносятся сведения:

О регистрации самого договора ренты;

О регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество;

Об обременении имущества рентой и залоге в пользу получателя рентных платежей.

В случае если нотариально удостоверенный договор ренты, предусматривающий передачу недвижимого имущества, не будет зарегистрирован в установленном законом порядке, договор считается незаключенным в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ. Таким образом, государственная регистрация договора имеет правовое значение для возникновения обязательственного права: именно с момента регистрации договор считается заключенным.

Судебная практика

Абз. 27 Определения КС РФ от 23.09.2008 N 24-В08-2.

Абз. 23 Определения КС РФ от 23.06.2009 N 5-В09-51.

12. Прекращение договора ренты может произойти по общим основаниям прекращения обязательств, предусмотренных гл. 26 ГК РФ, но при этом необходимо учитывать специфику видов (подвидов) договора ренты. Так как договор ренты является односторонним, речь идет о прекращении обязательства плательщика ренты по выплате рентных платежей.

Договор ренты может быть прекращен соглашением сторон, а также по таким основаниям, как прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, новацией, прощением долга. Но при этом договор ренты не может прекратиться таким распространенным способом прекращения обязательств, как прекращение обязательства исполнением (ст. 408 ГК РФ), так как по договору постоянной ренты обязательства плательщика ренты носят бессрочный характер, а в договоре пожизненной ренты обязательства должны исполняться до момента смерти получателя ренты или признания его умершим в установленном законом порядке. В отношении прекращения договора ренты зачетом в законе прямо устанавливаются ограничения, а именно, зачетом не могут быть прекращены обязательства по выплате пожизненного содержания с иждивением (ст. 411 ГК РФ).

В договоре постоянной ренты обязательство не прекращается в случае смерти гражданина или реорганизации юридического лица, которые являются получателями ренты, так как при этом их права переходят по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 589 ГК РФ).

Наряду с общими основаниями относительно договора ренты законодатель предусматривает специальные основания прекращения договора, например выкуп ренты, который производится по требованию одной из сторон договора.

Суть выкупа ренты заключается в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором либо дополнительно согласованном сторонами, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента, либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. В отличие от него, выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон.

(А.П. Сергеев)

В договоре постоянной ренты плательщик либо получатель ренты могут требовать выкупа ренты (ст. 592, 593 ГК РФ). В договоре пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) право требовать выкупа ренты имеет только получатель ренты (п. 1 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ) в случае существенного нарушения обязательств со стороны плательщика.

Также в случае существенного нарушения плательщиком договора пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) получатель имеет право требовать возврата переданного им имущества (п. 2 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Закон прямо устанавливает, что основанием прекращения договора пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) является смерть получателя ренты (п. 1 ст. 596, п. 1 ст. 605 ГК РФ). Переход по наследству права на получение рентных платежей не допускается, так как противоречит смыслу указанных договоров.

В предусмотренных законом случаях сторона договора ренты (плательщик или получатель ренты) может в одностороннем порядке требовать прекращения обязательства, или изменения его условий (п. 2 ст. 595 ГК РФ), либо расторжения договора с возмещением убытков (п. 3 ст. 587, п. 1 ст. 599 ГК РФ).

Введение…………………………………………………………………………………….3

Глава 1. Общая характеристика рентных обязательств…………………………………7

1.1. История становления и законодательного регулирования договора ренты……….7

1.2. Понятие и признаки договора ренты…………………………………………………14

1.3. Элементы, содержание и ответственность сторон по договору ренты…………….18

Глава 2. Юридическая характеристика видов договоров ренты………………………..29

2.1. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды………………29

2.2. Понятие и элементы договора постоянной ренты…………………………………..39

2.3. Особенности договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением…………………………………………………………………………………48

Заключение…………………………………………………………………………………67

Список использованных источников……………………………………………………..71

Введение

В настоящее время приобретение квартиры под выплату ренты или пожизненного содержания с иждивением распространяется все шире. Более десяти лет сохраняют свое неизменное действие положения специальных параграфов 3 и 4 главы 33 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) , в которых соответствующие подвиды договоров были впервые детально урегулированы законодателем. Но именно в последние годы возрос общественный и профессиональный интерес к данным видам сделок. Тому есть несколько причин. Во-первых, мы являемся свидетелями уникальной по своим масштабам кампании по продвижению профессиональных посреднических услуг, ориентирующихся, с одной стороны, на удовлетворение жизненных потребностей потенциальных получателей ренты, а с другой - на предоставление возможности гражданам условно приобрести постоянно дорожающее жилье на условиях долгосрочных регулярных платежей. Во-вторых, все больше заключенных договоров проходят свой "жизненный цикл", что приводит не только к появлению новых полноценных собственников жилья, но и к увеличению количества споров, которые подлежат разрешению в судах по основаниям, связанным с исполнением указанных договоров. Обобщение адвокатской и судебной практики по данным делам позволяет обратить внимание на ряд практических проблем при применении и толковании норм закона.

Данный институт представляет собой новеллу российского гражданского права, имеющую ряд принципиальных отличий от смежных правовых явлений.

Большая часть норм о ренте и пожизненном содержании с иждивением вступила в силу с 1 марта 1996 г. (исключение составляют лишь правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Первое десятилетие "работы" данного института выявило достоинства и недостатки законодательных конструкций. Несмотря на некую искусственность предложенной в ГК РФ структуры рентного обязательства, следует отметить, что в целом она оказалась весьма жизнеспособной. Серьезным пороком практического характера следует назвать лишь уязвимость в плане возможности признания договора недействительным. Большинство споров, касающихся ренты и пожизненного содержания с иждивением, возникает именно с целью возврата имущества, переданного под выплату ренты в процессе заключения договора. Но эту проблему нельзя назвать лишь "рентной" - она относима к любому гражданско-правовому договору. Более того, причинами чаще являются недобросовестность субъектов, низкий уровень правовой культуры вообще и договорной в частности.

В таких условиях грамотная реализация норм, обращение к квалифицированным специалистам позволят избежать ряда ошибок, избрать подходящий вариант условий договора, обрести уверенность в стабильности возникших в силу заключенного договора правоотношений.

Как представляется, рентное обязательство является одной из самых сложных гражданско-правовых конструкций.

Для получателя ренты отчуждение недвижимого имущества является способом обмена принадлежащего ему дорогостоящего имущества на иные значимые для него ценности: в договоре пожизненной ренты это периодические денежные платежи; а в договоре пожизненного содержания - обеспечение достойного имущественного содержания при жизни, а иногда и достойного погребения (п. 1 ст. 602 ГК). Если в первом случае получатель ренты выступает, скорее, как инвестор, который размещает свой капитал под получение регулярных доходов (предположительно, не менее ценных и значимых для него, чем отчуждаемое имущество); то получатель пожизненного содержания, по замыслу законодателя, - это, скорее, лицо, нуждающееся в добросовестной финансовой поддержке и заботе со стороны плательщика ренты. Из указанного различия вытекают характерные обязанности плательщика ренты: реальное предоставление (обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход в связи с состоянием здоровья), оплата ритуальных услуг, применение принципов добросовестности и разумности (ст. ст. 601 - 603 ГК РФ).

Для плательщика ренты заключение соответствующих договоров является способом приобретения дорогостоящего имущества за счет периодических денежных платежей или иного регулярного предоставления. Рисковый характер рассматриваемых договоров для плательщика очевиден: приобретая имущество определенной стоимости, плательщик ренты не может оценить в момент заключения договора общий объем и стоимость своего встречного предоставления ввиду невозможности точного определения продолжительности принимаемых на себя обязательств, а в случае пожизненного содержания, как правило, лишен и возможности пользоваться приобретаемым недвижимым имуществом в течение неизвестного заранее срока. Основной охраняемый интерес плательщика ренты - приобретение имущества без обязанности немедленной оплаты его полной стоимости. Экономический интерес плательщика ренты состоит в том, что, в отличие от кредита, он приобретает право на жилое помещение предположительно за меньшую совокупную стоимость. В самом деле, минимальный размер ренты или денежной оценки содержания, предложенный законодателем в п. 2 ст. 597 и п. 2 ст. 602 ГК РФ, может показаться анахронизмом, принимая во внимание неуклонно снижающуюся среднюю продолжительность жизни россиян и также неуклонно увеличивающуюся стоимость жилья.

Несмотря на достаточно детальное законодательное регулирование прав и обязанностей сторон по рассматриваемым договорам, представляется, что суды и стороны в спорах не всегда дают правильную оценку экономическому основанию заключаемых договоров. Комментаторы соответствующей главы ГК справедливо отмечают отличительные признаки подвидов ренты, однако их оценка не всегда приводит к значимым для рассмотрения дела выводам.

Отметим, что актуальность выбранной темы подтверждена складывающимися договорными отношениями и практическими примерами, а также взглядами на данный вопрос некоторых специалистов. Теоретические положения работы проиллюстрированы примерами отдельных договорных обязательств.

Необходимо рассмотреть содержание договора с учетом норм современного действующего законодательства, а также проанализировать действующую правовую базу, выявить недостатки и достоинства договора ренты.

Поэтому, целью данной дипломной работы является правовой анализ договора ренты в гражданском праве, с использованием различных точек зрения цивилистов, которая, на наш взгляд, достигнута.

В работе рассмотрены спорные моменты в действующей системе договоров ренты, способы разграничения и объединения договоров ренты внутри системы. В соответствии с поставленной целью можно выделить следующие задачи:

Охарактеризовать возникновение и законодательное закрепление договора ренты;

Дать понятие и признаки договора ренты;

Раскрыть элементы, содержание и ответственность сторон по договору ренты;

Рассмотреть сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды;

Изучить понятие и элементы договора постоянной ренты;

Проанализировать особенности договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.

К изучению договора ренты в своих работах обращались как советские, так и российские ученые-цивилисты. Среди них можно назвать Брауде И.Л., Ем В.С., Ерошенко А.А., Завидов Б.Д., Иоффе О. С., Новопашина У. М. и другие. Работы этих, а также других авторов были использованы при написании работы.

Структура дипломной работы последовательно отражает поставленные автором цели и задачи.

Глава 1. Общая характеристика рентных обязательств

1.1. История становления и законодательного регулирования договора ренты

Рента имела всегда весьма различные формы. Обязательные рентные платежи, в частности, лежали на имении в виде вечного поземельного обременения. При этом выкуп ренты не допускался, вследствие чего владелец имения не мог освободиться от указанной обязанности, кроме как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу.

К этому следует добавить бессрочную ренту с капитала, вытесненную договором займа. В течение определенного времени использовалась как особый вид "вечной ренты" та, при которой плательщиком было само государство.

Определенное развитие получило пожизненное содержание. Оно возникло, отчасти, как результат существовавшего обычая отправлять в монастыри и церкви движимое и недвижимое имущество, в том числе денежные средства в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты.

В России существовала наравне с другими особая форма ренты. Она возникала в виде платежей, обязанность уплаты которых принимал на себя тот, кто получал соответственно большую долю при разделе имения .

Суть ренты состояла в том, что она порождала право требовать от конкретного лица определенных денежных выплат, как правило, ежемесячно. При этом, хотя и не с самого начала возникновения этого института, рента выступала в двух разновидностях в зависимости от ее источника. Соответственно различалась рента с капитала и рента с недвижимого имущества. Последняя представляла собой обременение, лежащее на имении, и переходила к любому вместе с самим имением. И создавалась эта рента главным образом продажей имения. Как отмечал К.П. Победоносцев, "рента второго вида совершалась отчуждением имущества, взамен чего приобреталось право получения ежегодного дохода или взноса от всякого лица, кто будет владельцем того имения; итак, право на ренту этого рода было вещное, соединявшееся с записью акта в поземельную книгу, и повинность платежа лежала не на лице, а на имении" .

Определение. Юридическая природа. Реальность. Односторонность. Возмездность. Алеаторность. Регулирование договора ренты. Виды договора ренты. Субъектный состав. Защита прав получателя ренты. Содержание договора. Отчуждение имущества под выплату ренты. Ответственность. Риск случайной гибели. Форма. Прекращение договора.

2. По своей юридической природе договор ренты является:

Реальным;

Возмездным;

Односторонне обязывающим;

Алеаторным.

Особое мнение

(О.С. Иоффе)

Особое мнение

(О.С. Иоффе)

4. Рента подразделяется на два вида (п. 2 ст. 583 ГК РФ):

Пожизненную ренту, при которой обязанность плательщика ограничена сроком жизни получателя ренты.

Пожизненное содержание с иждивением - подвид пожизненной ренты.

┌──────────┐

┌──────┤ Рента ├──────┐

▼ └──────────┘ ▼

┌──────────────┴────┐ ┌────┴──────────────┐

│ Постоянная рента │ │ Пожизненная рента │

└───────────────────┘ └────┬──────────────┘

┌────┴──────────────┐

│ Пожизненное │

│ с иждивением │

(М.И. Брагинский)

6. Закон предусматривает особые требования к субъектному составу договора ренты.

Сторонами договора ренты являются:

плательщик ренты и

получатель ренты.

(М.И. Брагинский)

(С.А. Хохлов)

7. Исходя из особенностей договора ренты особое внимание в законе уделено защите прав получателя ренты.

Правовой акт

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Федеральный закон от 14.03.2009 N 31-ФЗ "О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними"

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Во-вторых, в целях защиты прав получателя закон устанавливает правила об обеспечении выплаты ренты.

Нормы, направленные на защиту прав получателя ренты, содержатся и в других федеральных законах РФ.

Правовой акт

К общим для всех видов (подвидов) ренты обязанностям плательщика ренты относятся:

Получатель ренты обладает следующими правами по договору ренты:

Право получения ренты;

При этом в государственный реестр вносятся сведения:

О регистрации самого договора ренты;

О регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество;

Об обременении имущества рентой и залоге в пользу получателя рентных платежей.

Судебная практика

Абз. 27 Определения КС РФ от 23.09.2008 N 24-В08-2.

Абз. 23 Определения КС РФ от 23.06.2009 N 5-В09-51.

(А.П. Сергеев)

Договор постоянной ренты

Понятие. Субъектный состав. Предмет. Права и обязанности сторон. Выкупная цена ренты.

1. По договору постоянной ренты рентные платежи выплачиваются плательщиком бессрочно. Действие договора не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе периодом жизни или существования получателя ренты.

2. Сторонами договора являются плательщик и получатель ренты. В договоре постоянной ренты получателями могут выступать граждане или некоммерческие организации, если это соответствует целям их деятельности и не противоречит закону (п. 1 ст. 589 ГК РФ).

Постоянная рента - единственный вид ренты, в котором получателем может быть юридическое лицо, а сама рента -использована для покрытия особых потребностей получателя, не являющихся личными, бытовыми.

(М.И. Брагинский)

Права получателя ренты могут переходить по наследству или в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица, если иное не предусмотрено законом или договором. В данном случае нет необходимости получать согласие плательщика ренты.

Права получателя ренты могут также передаваться путем уступки требования субъектам, которые имеют право выступать получателями ренты, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случае когда собственником имущества является недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, опекун (попечитель) может заключать договор ренты, только если последний совершается к выгоде подопечного и получено предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Правовой акт

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"

3. Существенным условием договора постоянной ренты является предмет договора.

С одной стороны, предметом договора ренты выступает имущество, которое передается в собственность плательщика ренты под выплату рентных платежей. Указанное имущество должно быть надлежащим образом идентифицировано в договоре.

Поскольку объектом права собственности может быть только индивидуально-определенная вещь, предметом договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.

С другой стороны, предметом договора ренты выступает сама рента (рентные платежи).

В договоре постоянной ренты рентные платежи (постоянная рента) выплачиваются в деньгах в размере, предусмотренном в договоре. Отличительной особенностью договора постоянной ренты является то, что стороны свободны в установлении размера рентных платежей, тогда как в договоре пожизненной ренты законодатель устанавливает минимальные размеры рентных платежей кратно минимальному размеру оплаты труда. В законе лишь предусматривается, что размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено договором.

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты в натуральной форме (путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг), соответствующей по стоимости денежной сумме ренты (ст. 590 ГК РФ). Сторонами может быть установлена в договоре смешанная форма рентных платежей.

Пример. Сторонами заключен договор постоянной ренты. Сумма рентных платежей определена в договоре в размере 8 тыс. руб. При этом стороны оговорили, что сумма в размере 5 тыс. руб. переводится плательщиком на счет получателя ежемесячно, а на оставшуюся сумму в размере 3 тыс. руб. плательщик обязан приобретать и доставлять получателю вещи, которые ему будут необходимы в данный период. Наименование и характеристики вещей стороны согласовывают в простой письменной форме ежемесячно по требованию получателя ренты.

Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное не установлено договором ренты. Указанное условие о сроках выплаты постоянной ренты является диспозитивным. Стороны могут предусмотреть в договоре иные сроки выплаты рентных платежей.

4. Наряду с урегулированными общими положениями о ренте (§ 1 гл. 33 ГК РФ) закон предусматривает некоторые особые права и обязанности плательщика и получателя в договоре постоянной ренты.

Плательщик имеет право:

а) отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. При этом такой отказ должен быть заявлен получателю ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты. Более длительный срок в этом случае стороны могут предусмотреть в договоре. При этом обязательства по выплате ренты прекращаются только после выплаты получателю всей суммы выкупа. Указанное положение является диспозитивным. Стороны могут предусмотреть в договоре иные условия и порядок прекращения обязательств плательщика ренты. Стороны могут предусмотреть в договоре определенные ограничения права плательщика на выкуп ренты, такие как запрет на выкуп ренты в течение срока жизни получателя ренты либо иного срока, но не превышающего тридцати лет с момента заключения договора. Условие договора о полном отказе плательщика от права выкупа ренты будет считаться ничтожным;

б) требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты соответственно при случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату.

В свою очередь, получатель имеет право требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях:

Просрочки выплаты ренты плательщиком более чем на один год, если иное не предусмотрено договором ренты;

Если плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты, указанные в ст. 587 ГК РФ;

Если плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, предусмотренные в договоре;

Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

Иные случаи могут быть предусмотрены сторонами в договоре постоянной ренты.

5. В случае выкупа ренты по требованию одной из сторон договора такой выкуп производится по цене, определенной договором ренты. Если условие о выкупной цене в договоре отсутствует, то выкуп, согласно ст. 594 ГК РФ, осуществляется:

В случае, если имущество было передано за плату - по цене, соответствующей годовой сумме рентных платежей;

В случае, если имущество было передано бесплатно - по цене, включающей годовую сумму рентных платежей и стоимость переданного имущества. При этом стоимость имущества определяется по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ, т.е. применяется цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество.

Выкуп ренты является специальным основанием прекращения договора.

Договор пожизненной ренты

Понятие. Субъектный состав. Предмет. Права и обязанности сторон.

1. По договору пожизненной ренты рентные платежи выплачиваются плательщиком в течение срока жизни получателя рентных платежей.

Данный договор отличается от договора постоянной ренты срочным характером обязательств плательщика перед получателем ренты.

2. Сторонами договора постоянной ренты также являются плательщик и получатель ренты. При этом в законе предусматриваются особые правила в отношении субъектов, которые могут выступать на стороне получателя по договору пожизненной ренты (ст. 596 ГК РФ), отличающие пожизненную ренту от другого вида договора ренты - постоянной ренты.

Получателем пожизненной ренты может выступать только гражданин, который передает имущество под выплату ренты, либо иной гражданин, указанный собственником имущества. В этом случае договор ренты является договором в пользу третьего лица (выгодоприобретателя). Последний вправе требовать выплаты пожизненной ренты в его пользу после сообщения плательщику о намерении воспользоваться указанным в договоре правом (п. 2 ст. 430 ГК РФ). В случае отказа выгодоприобретателя от своего права, лицо, передавшее имущество под выплату ренты, может воспользоваться правом получения рентных платежей, если это не противоречит положениям закона или договора.

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ).

Судебная практика

Абз. 3 п. 2 Определения КС РФ от 13.10.2009 N 1200-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Сальниной Н.П. на нарушение ее конституционных прав п. 3 ст. 596 ГК РФ".

Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан (получателей). При этом их доли в праве на получение ренты считаются равными, если иное не установлено договором. В случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты распределяется в равных долях между другими получателями, если договором пожизненной ренты не установлены иные правила. Договор ренты прекращается со смертью либо признанием в установленном порядке умершим последнего получателя рентных платежей.

3. Предметом договора пожизненной ренты наряду с передаваемым имуществом выступают рентные платежи (пожизненная рента).

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, которая подлежит выплате получателю ренты периодически в течение всей его жизни (ст. 597 ГК РФ). Указанная норма закона сформулирована императивно, что исключает возможность выплаты ренты в натуральном выражении. Это отличительная особенность договора пожизненной ренты по сравнению с договором постоянной ренты.

В договоре должен быть определен размер пожизненной ренты. При этом в расчете на месяц размер пожизненной ренты должен быть не менее минимального размера оплаты труда, предусмотренного действующим законодательством.

В ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.03.1993 N 4693-1 "О минимальном размере оплаты труда" установлено, что исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 января 2001 г. исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.

Судебная практика

П. 1 Постановления Конституционного Суда РФ от 27.11.2008 N 11-П.

Абз. 3 п. 5.2 Постановления КС РФ от 27.11.2008 N 11-П "По делу о проверке конституционности ч. 2 ст. 5 ФЗ "О минимальном размере оплаты труда" в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварнициной".

Сумма пожизненной ренты подлежит индексации с учетом уровня инфляции в порядке и случаях, предусмотренных законом (ст. 318 ГК РФ).

Пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иное не установлено договором. Таким образом, по общему правилу, пожизненная рента выплачивается помесячно. Это связано с тем, что указанные суммы предназначены для удовлетворения повседневных потребностей гражданина - получателя ренты.

4. В § 3 гл. 33 ГК РФ, посвященном регулированию договора пожизненной ренты, наряду с общими правами получателя ренты указывается также право получателя в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты требовать:

Расторжения договора и возмещения убытков либо

Выкупа ренты (при этом выкуп производится по правилам ст. 594 ГК РФ).

Под существенным нарушением в ч. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ понимается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

При выкупе ренты в том случае, если имущество было передано бесплатно, получатель ренты имеет право потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ). Указанное право является дополнительной гарантией получателя пожизненной ренты. Получатель по договору постоянной ренты не имеет такого права.

Термин «рента» (от латинского - «отданная») означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей осуществления предпринимательской деятельности

В отличие от других договоров в ГК рентные отношения урегулированы практически исчерпывающим образом и не содержат за редким исключением отсылок к иным актам законодательства. В главе 28 ГК содержатся как общие нормы о ренте, так и специальные. Общие нормы применяются в случаях, когда отношения не урегулированы специальными нормами.

В ст. 523 ГК содержится понятие договора ренты, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Стороны в договоре ренты конкретизируются применительно к виду (разновидности) договора. А ст. 523 ГК не содержит специальных указаний о субъектах договора.

Существенными условиями договора являются: предмет, срок (может быть ограничен жизнью получателя ренты, если это договор пожизненной ренты; договор же постоянной ренты является бессрочным), форма и размер рентных платежей, а также обеспечение выплаты ренты.

Предметом договора ренты является имущество и рента в виде определенной денежной суммы либо предоставление средств на содержание получателя ренты в иной форме

Договор ренты требует обязательного нотариального удостоверения, а если предметом является недвижимое имущество, то он также подлежит и государственной регистрации. Последствиями несоблюдения формы договора являются его ничтожность и наступление двусторонней реституции.

Несмотря на то, что рента как гражданско-правовой институт - это новелла казахстанского законодательства, в литературе уже имеются различные точки зрения по ряду вопросов.

Разногласия начинаются с вопроса о количестве видов договора ренты, а точнее: является ли договор пожизненного содержания с иждивением видом или подвидом договора ренты. Высказываются диаметрально противоположные взгляды: одни выделяют три вида договора ренты (постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением); другие относят пожизненное содержание с иждивением к виду пожизненной ренты и, следовательно, подвиду ренты, различая как виды пожизненную и постоянную ренту. На наш взгляд, правильной является вторая точка зрения, что и подтверждает ст. 523 ГК. В ней установлено, что по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента), а пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Сторонами в договоре постоянной ренты выступают ее плательщик и получатель. Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит законодательству и соответствует целям их деятельности. Граждане как субъекты договора постоянной ренты должны обладать гражданской право- и дееспособностью и быть собственниками отчуждаемого имущества.

Специфика договора пожизненной ренты заключается в установлении срока его действия. Этот срок ограничен периодом жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты.[ 1,с 795]

Следовательно, получателем ренты (стороной в договоре) может быть только гражданин. Юридическое лицо получателем пожизненной ренты быть не может. Получателем ренты может выступать как собственник, передавший имущество под выплату ренты, так и другой, указанный им гражданин (возникновение договора в пользу третьего лица).

Предметом договоров постоянной и пожизненной ренты может быть любое имущество. Но, вместе с тем, при заключении договора пожизненной ренты предусмотрена только денежная форма рентных платежей в отличие от постоянной ренты, где возможно также предоставление вещей или выполнение работ.

Рассматривая договор ренты, прежде всего, следует коснуться юридической конструкции (характеристик) договора: его реальности и консенсуальности.

В настоящее время юридическая характеристика рассматриваемого договора вызывает спорные позиции. Более того, по этому поводу существует много мнений, но все они делятся на 3 точки зрения различных авторов: одни считают договор ренты реальным, другие - консенсуальным, третьи - и реальным, и консенсуальным в зависимости от характера передачи имущества. То есть при реальном договоре передача - необходимый элемент его заключения, а потому нет передачи, нет и заключения. При консенсуальном договоре он заключается еще до передачи вещи, вследствие чего передача как таковая составляет элемент исполнения договора. Применительно к ренте законное определение реального договора в отношении платежей ренты должно содержать термин «передает в собственность», а консенсуального - «обязуется передать в собственность». В связи с этим следует отметить, что определение договора отчуждения жилого дома с условием пожизненного содержания, было подобно определению договора купли-продажи. Таким образом, договор ренты был (подобно купле-продаже) консенсуальным.

Действующий же ГК в определении не только договора ренты (но также и договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 517) предусмотрел, что получатель ренты «передает... в собственность имущество». Таким образом, ГК утверждает присущий реальным договорам признак: заключение договора требует передачи вещи. Отсюда следует, что соображения в ранее действовавшем ГК о консенсуальности договора опровергаются нормами ныне действующего в пользу реальности договора ренты.

Большинство авторов придерживается мнения, что договор ренты является реальным, потому что помимо соблюдения соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. Однако этот элемент юридической конструкции договора довольно спорен. Для данного вопроса имеет значение то, о каком из видов договоров ренты идет речь и является ли отчуждение предмета договора бесплатным либо за плату.

Таким образом, доводы в пользу реальности и консенсуальности договора ренты взаимосвязаны и каждый из них является довольно убедительным, однако факт передачи имущества является необходимым условием заключения договора, следовательно, природа его реальна. Более того, договор ренты - это длящийся договор, которому присущи признаки реального договора.

Бесспорным, по сути, всегда было и остается признание договора ренты возмездным, т.е. сторона, предоставившая имущество, должна получать встречное удовлетворение в виде выплачиваемой ренты. Договор является возмездным независимо от того, выплачивается получателю ренты помимо рентных платежей цена этого имущества или нет. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно (без выплаты стоимости имущества), то договор, тем не менее, остаётся возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде рентных платежей, которые могут иметь как денежную, так и натуральную форму: выполнение работ; оказание услуг; обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе; оплата ритуальных услуг и т.д.

Алеаторность договора является неоспоримой во французском гражданском законодательстве. Доказательством этому может служить то, что Французский гражданский кодекс содержит раздел, посвященный алеаторным договорам, куда, прежде всего, отнесен договор ренты. Так, договор, заключенный на условиях выплаты покупателем продавцу пожизненной ренты, является рисковым, ибо размер общей суммы, которую должен будет уплатить покупатель, зависит от продолжительности жизни продавца.

Согласно ГК после передачи имущества получатель ренты не несет никаких обязанностей, по смыслу договора он обладает лишь правами на получение ренты в виде определенной денежной суммы либо на получение средств. И, наоборот, получив имущество в собственность, плательщик ренты обязан в обмен на это имущество выплачивать другой стороне ренту в сроки и на условиях, предусмотренных договором.

Отсюда следует сделать вывод, что договор ренты является односторонним. Этой позиции придерживаются авторы, которые относят договор ренты к реальным. Однако сторонники консенсуальности договора считают его двусторонним, мотивируя это тем, что передача движимого имущества осуществляется по модели договора купли-продажи, а, следовательно, порождает взаимные права и обязанности.

Таким образом, юридическая конструкция договора заключается в том, что данный договор является реальным, односторонним, возмездным во всех случаях, алеаторным, т. е. рисковым.

Но, помимо вышеперечисленных характеристик (юридической конструкции), признаками договора ренты также можно назвать:

- длительность рентных отношений (т. е. их долговременный и стабильный характер);
- характер встречного предоставления, которое заключается в предоставлении постоянного или пожизненного содержания другой стороне;
- в отличие от договоров купли-продажи и мены, по которым совершается эквивалентный товарообмен ("товар" - "деньги", "товар" - "товар") по договору ренты эквивалентность может только предполагаться, поскольку на практике это всегда связано с риском того, что размер рентных платежей может оказаться больше стоимости переданного имущества. С этой точки зрения договоры ренты и являются алеаторными.

Еще до момента своего законодательного закрепления договор ренты породил в отечественной цивилистической литературе острую дискуссию относительно того, какое место занимает данный договор в системе обязательственного права. В целом можно выделить несколько подходов к решению данного вопроса.

Так, известный русский цивилист М.И. Бару предлагал квалифицировать договор ренты как разновидность договора дарения. Данная точка зрения не вызвала широкой поддержки среди ученых-цивилистов.

В.Ф. Маслов относил договор ренты к разновидности договора купли-продажи, «где в качестве цены выступает обязанность покупателя пожизненно предоставлять продавцу содержание и уход».

Нам представляется, что такие подходы к решению вопроса о месте договора ренты в системе обязательственного права не является единственно верными. Несомненно, сходство ренты с куплей-продажей и дарением очевидно - основным признаком данных договоров является отчуждение имущества. Вместе с тем, договору ренты присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряде других гражданско-правовых договоров.

Все аргументы, приводимые в литературе в пользу самостоятельного характера договора ренты, можно свести к следующим положениям:

- для договора ренты не свойствен признак безвозмездности, что отличает его от договора дарения. На этот признак указывают в своих работах А.А. Ерошенко, 3. Цыбуленко, И.Л. Брауде, В.Ф. Маслов, А. Калпин и др.;
- в отличие от договора купли-продажи, где осуществляется эквивалентный товарообмен, в договоре ренты эквивалентность может только предполагаться, так как в данном случае невозможно заранее определить объем рентных платежей. Об этом писали такие ученые-цивилисты, как О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкин, М.И. Брагинский, B.C. Ем, Р. Климович, В. Подгруша и др.;
- договор ренты приводит к установлению между его контрагентами особых правовых отношений, которые несвойственны другим договорным обязательствам. Суть их заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником средств к существованию (В. Подгруша, А.П. Сергеев, О.А. Маркова);
-отношения, возникающие из договора, носят длительный, стабильный характер, а при пожизненном содержании с иждивением - еще и лично-доверительный (В. Подгруша, А.П. Сергеев, А. Пахомов, А.А. Ерошенко) .

В литературе продолжают встречаться и иные подходы к решению данного вопроса. Так, А. Пахомов выделяет два вида договора пожизненного содержания: один - урегулированный законодательством и представляющий собой разновидность ренты и другой (отличный от него) - договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания. Для второго вида договора целью является не «получение ренты», а «удовлетворение потребностей в натуре, то есть в жилище, питании, одежде, уходе и т.д.», тогда как для первого целью является выплата денежной суммы, определенной в договоре.

Полагаем, отсутствие единого мнения по вопросу о том, какие конкретно нормы, регулирующие договор купли-продажи и договор дарения, необходимо применять в субсидиарном порядке к договору ренты, на практике может вызвать определенные трудности. Поэтому считаем необходимым законодательное урегулирование данного вопроса путем уточнения нормы, содержащейся в п. 2 ст. 556 ГК.

Просмотров