Договору коммерческого найма нанимателем быть. На какой срок сдается жилье? Что такое коммерческий найм жилого помещения и в чём его отличия от социального найма

Социальный найм, а также коммерческий найм – это два понятия, имеющие прямое отношение к аренду жилой недвижимости. Многие потенциальные арендаторы стараются понять, в чем же заключаются основные отличия между двумя видами договорных отношений и на каком варианте целесообразно остановить выбор.

Юристы стараются соблюдать действующие нормы законодательства и отмечают важность не только составления договоров о найме жилья, но и возможности для того, чтобы понять, в чем же заключаются основные отличия. Легальное решение вопросов относительно аренды жилья представляет настоящий интерес для каждой из двух сторон.

Вид договоров определяется правами арендодателя на жилую площадь, ведь объект, который предоставляется для съема, может быть приватизированным, наследованным по судебному решению, подаренным, приобретенным, служебным или полученным при обмене.

Социальный найм жилья: что это?

Социальный договор оформляется на основе главы 8 статьи 60 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Наймодатель (владелец жилья) должен передать нанимателю (арендатору) объект для временного проживания с обязательным соблюдением определенных условий. Наймодатель может быть владельцем муниципальной или государственной квартиры, причем именно от имени фонда предполагается составление договора для дальнейших отношений, регулируемых особенностями законодательства Российской Федерации.

Жилищное законодательство определяет не только право предоставления квартиры в аренду, но и условия, которые обязательно должны соблюдаться. В большинстве случаев такие отношения предполагают отсутствие строгих сроков документального решения вопросов.

Коммерческий найм жилья: что это?

Коммерческий найм предполагает обязательное наличие оплаты за проживания, о которой предварительно договариваются владелец жилья и арендатор предлагаемого объекта. Такие отношения являются возмездными, но при этом они скрывают в себе взаимную выгоду, отмечаемую каждой из двух сторон.

Чаще всего нанимателем может быть только физическое лицо . При этом юридическое лицо может принять участие в оформлении коммерческого договора только, если выбранное помещение будет использоваться по прямому назначению, предполагающему проживание людей.

Объектом коммерческого найма может быть квартира, отдельный дом, одна комната. Таким образом, предполагается использование любого изолированного помещения, подходящего для временного, но при этом комфортного проживания.

Если же рассматривается квартира в определенном многоквартирном доме, в договор нужно включить не только жилое помещение, но и несущие конструкции здания, площади общей эксплуатации.

Коммерческий и социальный найм: в чем заключаются отличия?

1. Коммерческий найм может использоваться для любых объектов жилого фонда. Социальный найм предполагает возможность использования объектов, включенных только в муниципальный или государственный фонд.
2. Социальный найм предполагает бессрочное составление договоров. При этом коммерческий найм заключается на срок не более пяти лет, после чего – требуется перезаключение договора при соответствующих пожеланиях.
3. Коммерческий найм всегда предполагает добровольное взаимодействие двух сторон. При социальном найме отношения могут быть основаны на административном акте, который оформляется государственными либо местными органами власти.
4. На основе социального найма можно использовать льготы на квартплату, причем льготные условия действуют для каждого проживающего человека на основе Жилищного Кодекса РФ. Коммерческий найм не предполагает нормирования жилой площади и ограничения сумм квартплат, причем стороны должны оговорить в подписываемом документе все важные нюансы своего взаимодействия.
5. Договор социального найма может быть подписан только близкими родственниками. Коммерческие договора позволяют взаимодействовать даже посторонним людям, которые не обладают каким-либо родством друг с другом.
6. Социальный договор предполагает предоставление другого жилья, подходящего для проживания, при выселении. Коммерческие отношения не предусматривают помощи в поиске других объектов для проживания.

Найм жилья: как обезопасить себя?

1. В обязательном порядке все документы на жилье должны быть проверены. При этом оплату нужно предоставлять только под расписку, ведь условные договоренности не могут играть важную роль.
2. Договор должен быть заключен с учетом многочисленных аспектов: следует указать паспортные данные каждой из двух сторон, точный адрес жилого объекта, упомянуть документы на владение имуществом, уточнить условия отношений и размер квартплаты на рассматриваемый период, все суммы предварительных оплат и залогов, нюансы ремонта. Только подобный документ приобретает юридическую силу.
3. При передаче жилья в аренду нужно оформить передаточный акт с подробным описанием особенностей квартиры или дома, состояния мебели, ковров, бытовой техники. Передаточный акт позволит предотвратить неприятные и рискованные ситуации, избежать нежелательных конфликтов.
4. Жилье в каждом случае можно использовать только по определенному назначению, которое заранее определено договором. Все условия проживания, описанные в Жилищном Кодексе РФ, должны быть соблюдены. И, вне всяких сомнений, условия договорных отношений должны быть реализованы на практике.

Вышеперечисленные советы по безопасности должны быть приняты во внимание при любом раскладе.

Договор коммерческого найма – это соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязанности по договору.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют многочисленные предпосылки (нуждаемость, малоимущность), которые, как правило, необходимы для достижения соглашения по всем существенным условиям договора, платежам. ГК РФ различает два договора коммерческого найма жилого помещения:

1) долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет;

2) краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одного года.

Объектом (предметом) договора коммерческого найма могут быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде:

1) квартиры;

2) жилого дома;

3) части квартиры или жилого дома.

В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир (общее помещение дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ, ч. ст. 673 ГК РФ).

Наниматель обязан использовать жилье строго по назначению, обеспечивая его сохранность. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений определяется исходя из нормы, устанавливаемой органом местного самоуправления, размер площади не лимитируется и определяется соглашением сторон. Размер платы устанавливается соглашением сторон. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В отличие от договора социального найма жилого помещения, благоустроенность не является обязательным требованием к предмету договора коммерческого найма.

Стороны договора

Субъектный состав договора коммерческого найма отличается от субъектного состава договора социального найма. Во-первых, наймодателем по договору коммерческого найма жилого помещения выступает либо юридическое лицо, либо гражданин. При этом данные лица должны обладать на жилое помещение, сдаваемое внаем, либо правом собственности, либо иным правом, позволяющим таким образом распоряжаться данным помещением. Во-вторых, нанимателем может быть любой гражданин независимо от гражданства, его наличия или отсутствия, а также от имущественного положения.

Срок найма

В отличие от договора социального найма, который по закону является бессрочным, договор коммерческого найма является срочным. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Плата но договору коммерческого найма

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Коммерческим наем муниципального жилья – одна из форм предоставления гражданам жилых помещений. Однако в отличие от социального найма, такой способ передачи квартиры (или индивидуальных жилых домов) имеет ряд преимущественных моментов для муниципального образования, и ряд негативных факторов для будущих нанимателей.

Информация о договоре

Самый ключевой момент, требующий разъяснения – это составление и регистрация договора. Именно о того, как будет составлен документ, будет зависеть дальнейшие правоотношения и защита интересов обеих сторон. Поэтому нужно четко понимать, какие пункты требуют особого внимания, а какие можно оставить, как соответствующие гражданскому законодательству.

Основные положения договора

Первоначально стоит отметить форму волеизъявления о найме, который будет составляться органом местного самоуправления и заявителем. Это простой письменный документ, который не требует дополнительной регистрации у нотариуса.

Непосредственно текст договора должен включать в себя следующие положения :

1. Дату, место и время заключения сделки;
2. Обозначение контрагентов или их уполномоченных представителей;
3. Предмет – обозначение жилого помещения и сведений, дающих возможность его идентифицировать (адрес, кадастровый номер, площадь);
4. Цена – оплата и порядок ведения расчетов. Оплата коммунальных услуг не включается в плату по договору. Однако неисполнение этих обязанностей может послужить поводом для досрочного расторжения сделки и последующего выселения;
5. Права и обязанности сторон;
6. Срок действия – в случае если данный пункт не прописан в тексте, по умолчанию указывается максимальный период, установленный гражданским законодательством – 5 лет. О расторжении или окончании срока действия должно быть уведомлено заранее – за три месяца;
7. Порядок расторжения договорных отношений, правила обращения сторонами в судебные органы;
8. Заключительные положения и реквизиты сторон для отправки корреспонденции.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Подобный план является наиболее верным и полным, соответствующий всем нормам гражданского кодекса. Однако при необходимости каждая сторона имеет право дополнительно включить определенные пункты в соответствии с «ситуацией».

Стороны договора

В случае с коммерческим наймом, указанная сделка всегда двусторонняя. А если речь идет о муниципальном жилье, то одной из сторон всегда будет орган местного самоуправления, а точнее ее представитель – глава города или поселения.

Второй стороной (нанимателем) является физическое лицо. Законодателем четко ограничено, что если речь идет о правоотношениях двух юридических лиц, правовая основа договора будет совершенно другой: речь пойдет уже об аренде.

Относительно других лиц, вселяемых совместно с заявителем: при необходимости вселить более чем одно лицо, в договоре прописывается каждый сонаниматель. Несовершеннолетние дети в данную группу не включаются и могут стать жильцом автоматически .

Законодательство в сфере жилищного регулирования

Законодателем в сфере применения норм гражданского права установлено, что при отсутствии специальных норм, касающихся коммерческого найма, необходимо придерживаться и руководствоваться гл. 35 ГК РФ. Именно поэтому при регулировании разногласий необходимо ориентироваться на порядок предоставления жилья в социальный наем, но с условием ненормированной площади представляемого помещения и с невозможностью последующей приватизации.

Требования к помещению, передаваемому в наем

При получении жилого помещения в пользование между сторонами должен быть подписан акт сдачи-приемки объекта договорных отношений.

Дополнительно можно зафиксировать все параметры в виде фототаблицы, которая будет являться обязательным приложением к акту.

Тот же порядок действует и при прекращении действий договора. Передача жилья наймодателю должна быть также зафиксирована, особенно если имеются признаки ухудшения внешнего состояния объекта.

Плата за коммерческий наем жилья

Размер денежных средств, получаемых по договору найма, может изменяться по усмотрению сторон. В отличие от договора социального найма, где суммы исходят из нормативов, устанавливаемых федеральными органами власти, коммерческий наем дает полную свободу обеим сторонам в финансовых вопросах. При этом дополнительно оговаривается оплата жилищно-коммунальных услуг .

Вопросы частного характера

Некоторые граждане попадают в ситуации, когда речь идет о решении конкретных вопросов. Рассмотрим некоторые особенности заключения договор в столице нашей страны и в Республике Беларусь.

Особенности коммерческого найма жилья в Москве

Специальных норм, касающихся именно города федерального назначения Москвы, не существует . В любом случае ответственные органы, при составлении текстов документов и непосредственном его заключении должны ориентироваться на общепринятые нормы Федеральных законов. Однако действующая программа «Молодая семья» позволяет выкупить квартиру, после окончания договора коммерческого найма.

Особенности заключения договора найма в Республике Беларусь

Законами Республики Беларусь установлен типовой договор для заключения найма жилого помещения. При этом фактические требования имеют сходство с гражданским законодательством России, за исключением права нового собственника расторгнуть договор с нанимателем. Напомним, что нормы нашей страны отличаются прямо противоположно, поскольку новый собственник не может расторгнуть подобный договор без определенных оснований.

Предоставление жилого помещения в наем гражданам должно быть четко регламентировано, особенно если одна из сторон – муниципалитет. Договор должен отвечать всем требованиям, а помещение передаваться только согласно акту приемки-передачи. При наличии спорных вопросов всегда можно обратиться к судебной практике, которая за последние годы выросла в разы в связи с увеличением договорных отношений между гражданами и юридическими лицами.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

• коммерческий наём представляет собой обычный граж­данско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
• договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жи­лья, находящегося в публичной собственности.

Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством .

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в ви­де решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в до­говорные отношения (договор коммерческого найма жилого помеще­ния не относится и к числу публичных договоров).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собст­венности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполни­тельной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не адми­нистративно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.

Юридическая природа договора коммерческого найма:

• консенсуальный;
• двусторонний;
• возмездный;
• срочный.

Он должен быть за­ключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

Стороны договора коммерческого найма:

1) наймодатель;

Наймодатель - собственник жилого помещения (упра­вомоченное им лицо, например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом), которое может отно­ситься к любому жилищному фонду:

• частному,
• государственному,
• муниципальному.

По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлече­ния прибыли.

2) наниматель.

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как пра­вило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (п. 1 ст. 308 ГК). Гра­ждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заклю­чить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключе­ния такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями , имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помеще­нием (п. 4 ст. 677 ГК).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственном или му­ниципальном жилищном фонде, на отношения сторон распространяется также разд. V "Правил пользования жилыми помещениями", утвержденных Постановлением Прави­тельства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (п. 22-25, посвященные пользованию жилым по­мещением по договору найма жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования).

Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет про­живать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Поэтому применительно к данным отно­шениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоян­но проживающих вместе с ним гражданах».

В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по тре­бованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В лю­бом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуа­ции не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживав­ших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищно­го найма (аренды), «права следования» этих «обременении» за отно­шениями собственности на арендованное имущество.

По соглашению между сторонами договора коммерческого найма мо­гут быть изменены любые его условия , если только при этом не произой­дет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального уре­гулирования изменения отношений коммерческого найма законом объ­ясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.

По истечении срока действия заключенного договора коммерче­ского найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает оп­ределенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нани­мателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо преду­предить нанимателя об отказе от продления договора в связи с реше­нием не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.

Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: до­говор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Опре­деленные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения най­модателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причинен­ных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения

Договорные обязательства коммерческого найма жилья прекращаются:

• по истечении срока действия договора;
• по одностороннему решению нанимателя;
• по требованию любой из сторон (в судебном порядке).

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят сроч­ный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглаше­нию сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя . При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не воз­лагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную одно­сторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в пись­менной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторже­нии договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требова­ние о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Принципы расторжения договора коммерческого найма:

1. Принцип судебного расторжения (при расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон , в том числе - и особенно - по требованию наймо­дателя, п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
2. Принцип ограничения вмешатель­ства государства (закона) в отношения сторон посредством импера­тивных норм (в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон).
3. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма (при коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселе­ние также допускаются в исключительных случаях, которые прямо на­званы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом).

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма мо­жет быть расторгнут в судебном порядке:

• если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,
• в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).

Жи­лищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установле­ны, поскольку жилищное законодательство практически не регулиру­ет обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 ме­сяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или други­ми гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения нанимателем или другими граж­данами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
• нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия ко­торых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случа­ях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен предпринимательский характер данного вида найма жилого помеще­ния. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщи­ком и сдать квартиру другому нанимателю.

Вместе с тем и при регулировании расторжения договора коммерче­ского найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении догово­ра по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нани­мателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устране­ны, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения до­говора и выселения его и других граждан, за действия которых он отве­чает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устра­нения нарушений, причем данная стадия является обязательной для най-модателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предос­тавление по решению суда срока (не более года) на устранение нару­шений и отсрочка по решению суда принятого им решения о растор­жении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого поме­щения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помеще­нии к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда . Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соот­ветствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое ре­шение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

Поиск других статей

Страницы в журнале: 71-76

О.В. КИРИЧЕНКО,

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова e -mail : okskir @yandex .ru

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения основано на принципе свободы договора. Гражданское законодательство лишь предусматривает обязательную письменную форму данного договора, оставляя при этом многие вопросы, связанные с его оформлением, недостаточно урегулированными. В свою очередь заключение долгосрочного договора коммерческого найма путем составления одного документа, подписанного сторонами, позволяет не только в доступной для понимания форме закрепить все условия, о которых договариваются стороны, но и гарантировать соблюдение прав и обязанностей по договору.

Ключевые слова: порядок заключения договора, требования к форме договора, долгосрочный договор коммерческого найма жилого помещения, фактическая передача жилого помещения, акт приемки-передачи жилого помещения.

The order of concluding the contract hiring of commercialdwelling, the requirements for its form

Kirichenko O.

Conclusion of the contract commercial tenancy is based on the principle of freedom of contract. Civil law provides for a mandatory written form of the contract, leaving many questions related to its design, is not quite clarified. In turn, conclude a long-term commercial contract of employment by drawing up one document signed by the parties, allows not only easy to understand to fix all the conditions to which the parties agree, and guarantee the rights and obligations under the contract.

Keywords: order of the contract, the requirements for the form of the contract, the contract term commercial tenancy, the actual transfer of the dwelling, the act of acceptance and transfer of the dwelling.

Договорам социального найма и найма специализированных жилых помещений, в отличие от соглашений коммерческого найма, не свойствен принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, кроме того, являясь публичными по своей юридической природе, данные договоры относятся к договорам присоединения (ст. 428 ГК РФ). Это объясняется тем, что существование типовых договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений ведет к фактическому отсутствию согласования условий данных договоров между сторонами (ч. 2 ст. 63, ч. 8 ст. 100 ЖК РФ). При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон, и, таким образом, не является обязательным.

Заключая договор коммерческого найма жилого помещения, стороны руководствуются ст. 421 ГК РФ. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор по собственной воле: ни та ни другая сторона не может понудить другую сторону вступить с нею в договорные отношения или принять предложенные условия договора. Наймодатель и наниматель по своему усмотрению определяют условия и содержание договора коммерческого найма жилого помещения, при этом заключаемый договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Заключению договора коммерческого найма предшествует процедура преддоговорных контактов сторон. Представляется, что на момент заключения договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель находится в более выгодных условиях, чем наниматель, поскольку в любой момент, если условия будущего договора его не устраивают и путем переговоров не удается устранить разногласия или вызывает сомнение платежеспособность нанимателя, он может отказаться от заключения договора. Ведь наймодатель заинтересован в том, чтобы извлечь доход, а не в том, чтобы сдать жилое помещение конкретному лицу. Поэтому неслучайно его стремление заключить договор с надежным, платежеспособным нанимателем. Наниматель же хочет получить внаем благоустроенное жилье при наименьших затратах. Все это объясняет необходимость преддоговорных контактов сторон с целью уточнения условий договора.

Процесс переговоров по заключению договора начинается с момента, когда необходимость в передаче внаем жилого помещения и принятия его во временное пользование уже осознана сторонами, просчитана экономическая эффективность и коммерческая выгода сделки и стороны обладают достаточной информацией друг о друге как о будущих контрагентах. Вместе с тем совсем не обязательно, чтобы каждая из сторон имела свой проект договора для его дальнейшего обсуждения и выработки приемлемого варианта.

При заключении договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений используются типовые договоры, утвержденные Правительством РФ. При этом в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры коммерческого найма.

Правовое значение такого рода договоров определено в ст. 427 ГК РФ. В отличие от типового, примерный договор не является обязательным для сторон. Для того чтобы сделать примерный договор обязательным, стороны должны дважды выразить свою волю, согласовав, во-первых, заключение между собой договора и, во-вторых, внесение в его текст отсылки к примерному договору как таковому или к отдельным его условиям. Если такой отсылки не окажется, примерный договор согласно ст. 5 и п. 2 ст. 427 ГК РФ по своей юридической силе приравнивается к обычаям делового оборота. Это значит, что содержащиеся в нем правила поведения будут действовать только при восполнении пробелов, образовавшихся как в заключенном договоре, так и в обязательных для сторон положениях законодательства.

В зарубежных странах примерные договоры найма жилых помещений широко распространены и часто используются гражданами при заключении договоров найма жилья. Так, в Канаде примерный договор найма жилого помещения можно купить в любом газетном киоске за 1 канадский доллар. Указанные договоры утверждаются как на уровне правительства (например, постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 утверждены формы договоров найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан), так и на уровне отдельно взятых организаций нанимателей (квартиросъемщиков) и наймодателей (например, в Англии в регулярно проводимом конкурсе на лучший примерный договор найма жилого помещения в 2008 году победителем стала организация квартиросъемщиков из небольшого города Хаддерсфилд).

К сожалению, приходится констатировать, что в нашей стране практика разработки и внедрения примерных договоров коммерческого найма жилого помещения распространения не получила. На наш взгляд, во многом это объясняется недостаточностью правового регулирования отношений коммерческого найма, имеющимися пробелами в действующем законодательстве. При этом значимость и необходимость таких договоров состоит в том, что будущие стороны договора коммерческого найма, прежде всего граждане, не имеющие необходимых юридических знаний и тем более практических навыков по заключению договора как такового, могут использовать такие примерные договоры (долгосрочного, краткосрочного коммерческого найма) при согласовании собственных условий, прав, обязанностей и ответственности, внеся в них необходимые изменения и дополнения, не прибегая к дорогостоящей помощи профессионального юриста либо агентства недвижимости.

На наш взгляд, примерные договоры коммерческого найма жилого помещения должны быть разработаны и утверждены соответствующим постановлением Правительства РФ в целях эффективного регулирования отношений коммерческого найма с учетом различных форм собственности на жилые помещения.

Статья 674 ГК РФ предусматривает обязательную письменную форму договора коммерческого найма жилого помещения. При этом в связи с отсутствием в главе 35 ГК РФ указания о специальных последствиях, связанных с нарушением правила о письменной форме договора, в тех случаях, когда договор коммерческого найма заключен устно, необходимо руководствоваться п. 1 ст. 162 ГК РФ: неблагоприятные для сторон последствия сводятся к лишению их права в случае спора ссылаться в подтверждение самого договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Отсутствие заключенного в письменной форме договора коммерческого найма жилого помещения создает правовую неопределенность в положении его сторон, что, в свою очередь, осложняет правоприменительную деятельность суда. Обзор судебной практики по жилищным делам Ульяновского областного суда за 2010-2011 гг. показывает, что в большинстве рассмотренных судом дел, связанных с оспариванием жилищных прав, отношения между собственниками жилых помещений и фактическими нанимателями юридически оформлены не были.

Анализ принятых по таким делам постановлений позволяет выявить следующие позиции суда:

Проживание лица в чужом жилом помещении и оплата коммунальных услуг не являются основаниями приобретения таким лицом права пользования жилым помещением, если не заключен (прежде всего письменно) договор коммерческого найма с собственником данного жилого помещения. Проживающее в жилом помещении лицо признается судом временным жильцом и подлежит выселению в установленном законом порядке. При этом в качестве доказательства оформления договорных отношений коммерческого найма суд принимает внесение жильцом платы за проживание (наем) собственнику жилья;

Суд признает наличие фактически сложившихся отношений коммерческого найма жилого помещения между собственником жилья и бывшими членами его семьи, другими совместно проживающими с ним родственниками, свойственниками. В таких отношениях, как правило, не определен срок найма (суд исходит из заключения договора найма на максимальный срок - 5 лет с момента вселения нанимателя), права, обязанности сторон. В данном случае суд принимает решение о выселении нанимателей только при истечении срока договора найма, учитывая другие заслуживающие внимания обстоятельства: отсутствие у нанимателя другого жилья; наличие в семье нетрудоспособных граждан, несовершеннолетних детей и т. д.

Таким образом, выявленные в правоприменительной деятельности судов трудности указывают на недостаточность законодательного регулирования порядка заключения договора коммерческого найма жилого помещения.

Очень часто на практике, преимущественно в сельской местности, вообще не заключаются письменные договоры найма. При этом особенно высоки риски нанимателей, так как при отсутствии заключенного в письменной форме договора коммерческого найма наймодатели зачастую безнаказанно злоупотребляют своими правами: предоставляют жилое помещение, несвободное от прав иных лиц, в том числе уже сданное внаем; препятствуют пользованию жильем; произвольно повышают плату за наем; без предварительного предупреждения, разрешения нанимателя и даже в его отсутствие вторгаются в жилое помещение в целях проверки, чем нарушают право нанимателя на неприкосновенность жилища; обвиняют нанимателей в порче находящегося в жилом помещении имущества; требуют проведения как капитального, так и текущего ремонта и т. д. Проблемы возникают и у наймодателей. Так, они часто сталкиваются с неоплаченными счетами за международные телефонные переговоры, неоплатой жилого помещения (либо плата вносится в сумме, гораздо меньшей, чем оговоренная, с задержками), недобросовестным отношением нанимателя и проживающих с ним граждан к жилью, нецелевым его использованием, порчей имущества и т. д.

В целях избежания указанных выше проблем риелторы, в частности, агентства недвижимости Москвы «МИЭЛЬ-недвижимость», Московское инвестиционное агентство недвижимости (МИАН), компания «Георгиев и партнеры», рекомендуют заключать договор коммерческого найма жилого помещения в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, в котором четко должны быть указаны все существенные условия данного договора.

Такая позиция риелторов поддерживается и большинством нанимателей и наймодателей договора коммерческого найма, которые полагают, что составление рассматриваемого договора (особенно договора долгосрочного коммерческого найма) в виде одного документа, подписанного сторонами, в полной мере позволяет не только в доступной для понимания форме закрепить все условия, о которых договариваются стороны, но и гарантировать соблюдение прав и обязанностей по договору, а в случае их нарушения такой договор послужит важнейшим доказательством в суде. Указанные предложения и практические рекомендации по составлению договоров коммерческого найма жилого помещения широко представлены на форумах, сайтах в Интернете.

Продолжая анализ процедуры заключения договора коммерческого найма, следует обратить внимание на такой вопрос, как момент вступления в силу рассматриваемого договора и его зависимость от момента передачи жилья нанимателю. Договор коммерческого найма является консенсуальным договором (т. е. считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора - п. 1 ст. 432 ГК РФ). Таким образом, для вступления договора в силу совсем не обязательно, чтобы передача жилого помещения была уже свершившимся фактом. Стороны вправе указать в договоре срок, в течение которого наймодатель обязуется передать жилое помещение нанимателю в пользование.

Согласно общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а таковым в силу п. 1 ст. 433 ГК РФ признается момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Глава 35 ГК РФ не содержит указания о том, что договор коммерческого найма считается заключенным с момента передачи жилого помещения, как и не содержит требования о его обязательной государственной регистрации (пункты 2, 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому если данный договор составляется в виде одного документа, он вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Как уже отмечалось, на практике стороны договора коммерческого найма чаще стремятся оформить свои отношения путем составления одного документа. Прежде всего это касается долгосрочных договоров коммерческого найма, которые связывают стороны на достаточно продолжительный период времени и предоставляют нанимателю более широкий объем прав, по сравнению с краткосрочным договором, так как такой порядок заключения договора коммерческого найма дает и наймодателю, и нанимателю дополнительную гарантию устойчивости их отношений.

На наш взгляд, положение ст. 674 ГК РФ не в полной мере отвечает потребностям сторон рассматриваемого договора, в том числе не учитывает особенности краткосрочного и долгосрочного договоров коммерческого найма. Полагаем, что долгосрочный договор коммерческого найма жилого помещения по аналогии закона со ссылкой на п. 1 ст. 651 ГК РФ должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение указанной формы договора коммерческого найма повлечет его недействительность.

Такой порядок заключения долгосрочного договора коммерческого найма, во-первых, предоставит его сторонам неоспоримое доказательство принятых ими на себя обязательств и, во-вторых, станет дополнительной гарантией исполнения таких обязательств каждой стороной.

С учетом сказанного предлагаем изложить ст. 674 ГК РФ в следующей редакции: «Договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года (долгосрочный наем), заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы такого договора коммерческого найма жилого помещения влечет его недействительность».

Статья 674 ГК РФ не предусматривает обязанности сторон по нотариальному удостоверению договора коммерческого найма жилого помещения. В соответствии с п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариуса или другого должностного лица, имеющего право совершать такое нотариальное действие. При этом удостоверяемый договор должен соответствовать требованиям ст. 160 ГК РФ, а именно выражать волю сторон и быть ими подписанным. Пункт 2 ст. 163 ГК РФ содержит важное правило, согласно которому нотариальное удостоверение сделок является обязательным не только в силу прямого указания закона, но и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Таким образом, стороны в договоре коммерческого найма жилого помещения могут предусмотреть обязательное нотариальное удостоверение данного договора в целях защиты своих интересов и гарантии выполнения обязанностей по договору.

Мы рассмотрели порядок и особенности заключения договора коммерческого найма жилого помещения. Что же касается вопроса фактической передачи жилого помещения, то, на наш взгляд, она должна осуществляться по аналогии с передачей здания или сооружения (ст. 655 ГК РФ) на основании передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения, подписываемого сторонами. При этом обязательство наймодателя считается исполненным после предоставления нанимателю во владение и пользование жилого помещения и подписания сторонами соответствующего документа о его передаче, если иное не установлено договором коммерческого найма жилого помещения. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, может рассматриваться как отказ соответственно наймодателя от исполнения обязанности по передаче жилья, а нанимателя - от его принятия.

При передаче жилого помещения существенное значение имеет точная фиксация его состояния, а также наличия и состояния находящегося в нем имущества. Если состояние жилого помещения и передаваемого вместе с ним имущества не были описаны с достаточной точностью на момент заключения договора, то в случае прекращения договора наймодателю придется доказывать, что уничтожение, порча имущества произошли по вине нанимателя, и сделать это будет достаточно трудно.

В свою очередь рискует и наниматель. Так, наймодатель может потребовать от него возмещения убытков, которые существовали уже до использования жилого помещения и находящегося там имущества и не были обусловлены проживанием в нем нанимателя. Таким образом, передаточный акт позволит наймодателю избежать бремени доказывания убытков, возникших в связи с проживанием нанимателя в жилом помещении, а нанимателю - необоснованных обвинений в растрате или порче имущества наймодателя.

Передаточный акт целесообразно оформить в момент, когда стороны осматривают жилое помещение и наймодатель передает нанимателю ключи от него. При этом важно зафиксировать количество комплектов ключей и их распределение. В передаточном акте также должна быть отражена опись имущества, находящегося в жилом помещении, если оно сдается вместе с жилым помещением. Как показывает практика, в опись необходимо включать не только мебель, ковры, бытовую технику, но и посуду, белье - все, что представляет для наймодателя ценность. Те предметы, которые не войдут в список, а после будут утеряны, повреждены или присвоены жильцом, вернуть окажется почти невозможно.

Составление описи требует и внимательного отношения нанимателя. Так, наниматель должен проследить за тем, чтобы в перечень не был случайно включен предмет, существующий исключительно в воображении наймодателя. В интересах обеих сторон следует дать каждой вещи подробное письменное описание, например, в отношении бытовой техники или мебели указать название, модель, количество, приблизительный год выпуска, степень износа, имеющиеся дефекты и повреждения.

Таким образом, подписание передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения позволит сторонам избежать неблагоприятных последствий, связанных с передачей (возвращением) жилого помещения в состоянии, не соответствующем условиям договора коммерческого найма. Данное правило не является императивным, и договором коммерческого найма могут быть установлены иные требования, касающиеся порядка передачи жилого помещения.

В заключение необходимо указать на то, что сторонам рассматриваемого договора следует уделить особое внимание его юридически грамотному оформлению. Целесообразно было бы порекомендовать сторонам для решения различных юридических и технических вопросов обратиться за помощью к квалифицированным специалистам - юристу, нотариусу. Кроме того, потенциальные наймодатель и наниматель могут обратиться в агентство недвижимости, работники которого не только помогут подобрать приемлемый вариант, но и проведут юридическое сопровождение самой сделки.

По аналогии с зарубежным законодательством (Таиланда, Японии) стороны договора коммерческого найма при его заключении могут предусмотреть обеспечительные меры на случай неисполнения и ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств, например, задержки передачи жилого помещения в срок, указанный в договоре, порчи находящегося в нем имущества. Такими обеспечительными мерами могут выступать внесение определенной суммы в депозит наймодателя (обычно равной сумме наемной платы за 1-3 месяца), передача вещи, имущества в залог и т. д.

Библиография

1 См. подробнее: Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения // Юрист. 2005. № 9. С. 42-43.

2 См.: Семенова Е. Социальный наем в типовом оформлении // Домашний адвокат. 2006. № 2. С. 34-38.

3 Проекты договоров удобно использовать на переговорах сторон в процессе согласования условий договора коммерческого найма. См.: Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция. 1998. № 6-7. С. 21.

4 URL : www .vn -nn .ru (дата обращения: 21.07.2011).

5 Позиция суда в этом вопросе не всегда однозначна: некоторые судьи считают, что между указанными лицами возникают отношения ссуды (если плата за наем не вносится).

6 При этом некоторые авторы высказываются за обязательное нотариальное удостоверение договора коммерческого найма жилого помещения. См.: Чечулина И.В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 1999. С. 9; Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации: автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 2003. С. 9. Со своей стороны полагаем, что государственная регистрация рассматриваемого договора в большей степени стабилизирует гражданский оборот и усиливает правовую защищенность его участников.

7 См.: Раскина О. Аренда жилья в международном масштабе // Жилищное право. 2010. № 11. С. 25.