Главная » Полезные советы » Вновь построенный объект. Признание права собственности на вновь построенный объект, без разрешения на строительство. Д) Нарушение правил техники безопасности

Вновь построенный объект. Признание права собственности на вновь построенный объект, без разрешения на строительство. Д) Нарушение правил техники безопасности

Правовые экспертизы

2. Приобретение прав на вновь созданный объект недвижимости

3. Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты

4. Предоставление земельного участка для строительства

5. Разрешение на строительство

6. Строительство застройщиком с целью приобретения права собственности

7. Документы для регистрации права застройщика

8. Инвестиции и совместное строительство объектов недвижимости

9. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов

10. Особенности приобретения и регистрации прав на объекты, возведенные на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства

11. Приобретение и регистрация прав на незавершенные строительством объекты

12. Правовая экспертиза объектов жилищного строительства

13. Система заявительных и разрешительных процедур, связанных с проектом и эксплуатацией недвижимости

14. Обеспечение строительства проектно-сметной документацией

15. Взаимоотношения заказчика с проектными организациями

16. Доверительное управление имуществом

17. Аренда

18. Финансовая аренда (лизинг)

19. Франчайзинг

20. Залог (ипотека)

21. Защита права собственности и иных вещных прав

Правовая экспертиза - это изучение оснований, прав и обязанностей субъекта в отношении объекта собственности.

Продукты юридической деятельности

Конкретных продуктов юридической деятельности выделяют два.

Во-первых, по заказу собственника юрист может произвести разовые действия и подготовить заключение по представленным документам и или справку о необходимых действиях (проявляется во всевозможных экспертизах, предписаниях на производство работ).

Во-вторых, может осуществляться длительный процесс юридического сопровождения интересов собственника (инспектирование (надзор) в строительстве).

Необходимость правовой экспертизы

С точки зрения участника рынка недвижимости экспертиза - это широкое понятие. Любые вопросы, связанные с инвестиционно-строительным проектом, либо управлением недвижимостью, т.е. на любой стадии жизненного цикла объекта недвижимости, находятся в правовом поле , и любое заключение содержит правовые вопросы.

Обязательным условием всех вариантов использования недвижимости и её рыночного оборота является их соответствие действующим правовым нормам . В связи с этим, правовые экспертизы являются обязательным элементом системы экспертиз недвижимости. Содержание этих экспертиз можно определить как установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении конкретного объекта недвижимости.

Предметы экспертиз

Сложность правовых экспертиз объясняется так же большим количеством их видов. Предметом экспертиз могут быть:

А) На стадии подготовки проекта и выполнения заявительных и разрешительных процедур:

Юридические вопросы увязки законодательства разных уровней;

Соответствие выполняемых процедур действующему законодательству;

Б) На стадии строительства:

Соответствие строительной продукции функциональному назначению;

Качество, стоимость и вид строительных работ и материалов;

Выполнение сторонами договорных обязательств;

В) Раздел имущества в бракоразводных процессах;

Г) Хищение материальных ценностей при производстве строительных материалов и ремонтных работ;

Д) Нарушение правил техники безопасности;

Е) На стадии оформления прав собственности и введения объекта в эксплуатацию:

Создание пакета документов на объект с целью его государственной регистрации и др.

Создание или изготовление нового объекта недвижимости является наиболее распространенным первичным способом приобретение права собственности. Право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права (ст.219 ГК РФ). Для лица, осуществившего строительство объекта недвижимости, государственная регистрация права влечёт определенные юридические последствия, поскольку именно с момента государственной регистрации права лицо приобретает право распоряжаться объектом недвижимости и может по своему усмотрению совершать в отношении объекта любые действия (ст.209 ГК РФ).

Государственная регистрация права на вновь возведенные объекты недвижимости является одним из самых распространенных регистрационных действий, производимых органами государственной регистрации.

Возникновение права на вновь созданный объект

Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность, именуемая фактическим составом. В соответствии с п.1 ст.218, ст. 263, ст.222 ГК РФ право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов :

1. для строительства объекта отведен земельный участок;

2. для строительства получено разрешение;

3. при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы;

4. объект возведен застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц.

Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены статьёй 25 Закона о государственной регистрации прав (№217 ФЗ от 30.12.2005 г.). Пункт 1 данной статьи устанавливает специальное основание регистрации права: право собственности на созданные объекты недвижимости регистрируются на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Правовая экспертиза при государственной регистрации

Правовая экспертиза при государственной регистрации должна включать проверку всех юридических фактов, влекущих приобретение прав на вновь построенный объект. Для выполнения вышеуказанных требований необходимо представление в регистрирующий орган дополнительных документов , подтверждающих:

Право на земельный участок;

Соблюдение при создании объекта требований градостроительных, строительных и иных норм;

Наличие или отсутствие прав третьих лиц на созданный объект недвижимости.

Если для создания объекта недвижимости застройщик земельного участка привлекал средства третьих лиц под обязательства передать им в собственность жилые или нежилые помещения в объекте, осуществляется регистрация прав инвесторов - участников долевого строительства, которые вкладывали денежные средства в строительство с целью приобретения в собственность помещений.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ "право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации". При этом вполне очевидным является то, что данное положение распространяется только на те объекты недвижимости, которые созданы после 31 декабря 1994 г. Что же касается объектов, вновь созданных до введения в действие части первой ГК РФ, то право собственности на них возникало с момента их создания независимо от какой-либо регистрации, поскольку ГК РСФСР 1964 г. не содержал каких либо специальных норм о моменте возникновения прав на вновь созданную недвижимость.

Таким образом, объекты, созданные до 1995 г., могли становиться предметом отчуждения без какой-либо предварительной регистрации. Применительно же к процедуре государственной регистрации это означает, что за регистрацией своего права на такой объект может обратиться лицо, право которого возникло на основании сделки отчуждения или по иным основаниям, которые нельзя отнести к первичным способам приобретения права. Между тем для регистрирующего органа такое обращение будет первичным, поскольку ранее право собственности на данный объект никогда не регистрировалось. При этом сложность правовой экспертизы может значительно возрасти, поскольку анализу необходимо будет подвергнуть как основания возникновения права у первичного собственника, так и законность возникновения прав у последующих собственников, которых может быть весьма много. Например, объект, созданный в 1991 г., мог неоднократно продаваться до того, как последний его приобретатель обратился за регистрацией своего права на основании последней сделки.

Итак, с одной стороны, к первичному возникновению прав следует относить возникновение прав на вновь создаваемые объекты недвижимости. Критерием первичности здесь является то обстоятельство, что ранее на соответствующий объект отсутствовало право какого-либо лица. С другой стороны, для регистрирующего органа первичным является всякое обращение, если ранее права на данный объект не были зарегистрированы. При этом как в первом, так и во втором случае деятельность регистрирующего органа обладает значительной спецификой, которая связана с установлением первичного возникновения права.

При регистрации права на объект, права на который ранее не регистрировались, регистратор обязан проверить наличие оснований возникновения прав не только лица, обратившегося за регистрацией, но и всех предшествующих правообладателей.

В настоящее время моментом юридического окончания строительства объекта следует считать момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Объект считается вновь созданным с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо с момента его приемки в эксплуатацию в установленном законодательством порядке (если соответствующий акт утвержден до 1 января 2005 г.) до момента возникновения права на него у первичного правообладателя.

Здесь момент утраты объектом статуса вновь созданного связан именно с возникновением права на объект, а не с регистрацией этого права по нескольким причинам. Во-первых, как уже отмечалось, возникновение права на новый объект связано с регистрацией только в отношении объектов, созданных позднее 1994 г. Во-вторых, осуществление регистрации права лица на новый объект в некоторых случаях может не означать возникновения у него этого права. В соответствии со ст. 2 закона эта регистрация может быть признана недействительной судом. И если это произойдет, то право на объект не может считаться возникшим. После аннулирования записи о регистрации объект вновь приобретает статус вновь созданного.

Необходимо закрепление в нормативных актах критериев существенности изменения объектов, позволяющих отнести преобразованный объект к вновь созданным. Данный вопрос вряд ли относится к предмету гражданского законодательства. Его решение должно содержаться в Законе "О государственном кадастре недвижимости", с конкретизацией в специальных документах. Формулировка закона при этом могла бы выглядеть следующим образом:

«Объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым, если он создается без использования конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате реконструкции ранее существовавшего объекта.

Объект недвижимости признается вновь создаваемым во всяком случае изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим объектом».

Рассматривая проблему вновь созданных объектов недвижимости, необходимо обратить внимание и на то, что законодательством установлены три группы объектов: а) земельные участки, б) здания и сооружения, в) помещения.

Анализируя судебную практику при рассмотрении вопроса о регистрации первичного возникновения прав на объекты недвижимости, в качестве примера, можно привести дело в качестве примера, можно привести дело, рассмотренное Федеральным арбитражным судом Восточносибирского округа, в частности, - Постановление от 27 апреля 2009 г. N А47-4148/2008-12ГК.

Общество "ЛикосСтрой" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к администрации г. Оренбурга, обществу "СФ "Стройтраст" о признании права собственности на не завершенный строительством объект - жилой дом. Исковые требования были удовлетворены. За обществом "ЛикосСтрой" признано право собственности на объект недвижимости. В жалобе общество "СФ "Стройтраст" просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что для приобретения права собственности истцу необходимо обратиться в регистрирующий орган, в связи с чем, требование, заявленное в судебном порядке не может быть удовлетворено.

В отзыве на кассационную жалобу администрация г. Оренбурга просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными. Администрация г. Оренбурга полагает, что строительство осуществляется обществом "ЛикосСтрой" на земельном участке, находящемся у него на праве аренды; спорный объект является самостоятельным объектом недвижимого имущества, права иных лиц в отношении этого объекта отсутствуют, объект создан силами истца, на заемные средства, без привлечения средств граждан.

В возражениях на кассационную жалобу общество "ЛикосСтрой" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными. Общество "ЛикосСтрой" указывает, что признание судом за ним права собственности на не завершенный строительством жилой дом не нарушает прав граждан-инвесторов, закрепивших в судебном порядке за собой право собственности на квартиры в жилом доме. Общество "ЛикосСтрой" считает, что общество "СФ "Стройтраст" не представило доказательств финансирования, инвестирования или иных оснований прав требования в отношении спорного объекта.

Судами установлено, что на основании разрешения комитета по градостроительству и архитектуре администрации г. Оренбурга 25.10.2007, на указанном земельном участке общество "ЛикосСтрой" возвело объект незавершенного строительства, который согласно справке от 20.03.2008, выданной государственным унитарным предприятием Оренбургской области "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости", представляет собой строение…пристроено к не завершенному строительством жилому дому литер А. Общество "ЛикосСтрой", ссылаясь на то, что общество "СФ "Стройтраст" и администрация г. Оренбурга не признают за ним право на не завершенный строительством жилой дом литер А1, на основании ст. 130, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с данным иском.

В итоге, рассмотрев все обстоятельства дела, руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05.11.2008 по делу N А47-4148/2008-12ГК и постановление восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Стройтраст" без удовлетворения.

06 Марта 2017, 18:26, вопрос №1562706 Мария Завьялова , г. Челябинск

строительство без разрешения

Свернуть

Ответы юристов (3)

Мишин Антон

Юрист, г. Великий Новгород

1025 ответов
390 отзывов

до 2018 года разрешение на строительство для дома не требуется.

Дачной амнистией» называют упрощенный правовой механизм для регистрации права собственности на ряд земельных участков и жилых недвижимых объектов, введенный федеральным законом от 30.06.2006 года № 93-ФЗ. Что касается жилья (а именно индивидуальных жилых домов), срок действия дачной амнистии продлен до 01.03.2018 года (ранее ее планировалось завершить к марту 2015-го). Это значит, что до этой даты возможно будет зарегистрировать право на дом, даже если на него нет разрешения на ввод в эксплуатацию. Оформляя собственность на дом позже это даты, этот документ придется представлять в регистрирующий орган.

Кроме того, существует еще один механизм - бесплатная приватизации дачных, садовых и огородных земель, введенный тем же 93-ФЗ, однако изначально ее предельный срок в законодательстве ограничен не был. И вот 23.06.2014 года бесплатную приватизацию участков все-таки ограничили - действовать дачная амнистия на землю будет до 31.12.2020 года. (Подробнее см. Особые правила приватизации для владельца дачного участка в садоводческом товариществе).

Давайте разберемся с тем, что представляет собой упрощенный порядок для регистрации права собственности на жилое помещение.
Сначала рассмотрим правила оформления в собственность жилых домов, являющихся объектами индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и построенных на участке, предоставленном для ИЖС или для ведения личного подсобного хозяйства.
Градостроительный кодекс РФ уточняет, что «результатом» ИЖС должен быть отдельно стоящий дом, высотой не более 3 этажей, предназначенный для проживания одной семьи.
Для того чтобы оформить право собственности на жилой дом - объект ИЖС, который находится на участке, предназначенном для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства, гражданин должен подать соответствующее заявление в территориальный орган Росреестра по месту нахождения участка.
К заявлению прикладываются следующие документы:
документ об оплате госпошлины (госпошлина составляет 200 рублей. Но если вы дополнительно оформляете земельный участок, то прибавляйте еще 200 руб.);
паспорт заявителя;
доверенность на представителя;
кадастровый паспорт на объект строительства;
правоустанавливающий документ на земельный участок. Он предоставляется только в том случае, если земельный участок не зарегистрирован в установленном законом порядке. Если же сведения об участке есть в ЕГРП, то такой документ не прикладывается к заявлению.
До 01.03.2018 года для оформления в собственность жилого дома - объекта ИЖС не требуется представлять разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Заявление со всеми необходимыми документами может быть представлено лично заявителем либо его представителем или направлено по почте. заявитель или его представитель может представить в Росреестр лично или направить по почте. При отправке пакета документов по почте подпись гражданина на заявлении должна быть удостоверена нотариусом.

Иной порядок действует, если вы планируете оформить в собственность не объект ИЖС, а обычный дачный или садовый домик, построенный на земельном участке, предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства. Для строительства на таких наделах не требуется даже получения разрешения.
Следовательно, в этом случае документы, которые понадобятся для регистрации – это свидетельство о праве на земельный участок (о праве собственности, о праве пожизненного наследуемого владения или о праве постоянного (бессрочного) пользования) и декларация на постройку.

Но если ваш земельный участок уже зарегистрирован и сведения о нем содержатся в ЕГРП, то свидетельство предоставлять не нужно. Однако если свидетельство старого образца, то при написании заявления на регистрацию оригинал стоит взять с собой.

на сегодня декларации отменили - надо составлять техплан и регистрировать одновременно с постановокой на кадастровый учет право на дом без разрешительной документации, если это только не недострой.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

а вот наши юристы мне все в один голос говорят что эта "упрощенка" не подходит для нас, а объясняют это тем что участок находится в населенном пункте, а не на садоводческой земле. А скажите ещё разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию это две разные вещи?

- Адвокат, г. Челябинск
  Общаться в чате

Гражданский кодекс РФ (ст.219) и п.1 с. 25 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее «Закон от регистрации») п.1 ст.25 содержат понятие «создаваемый объект недвижимого имущества». Использование в этих случаях слова «создаваемый», а не «созданный» не случайно. Очевидно, что этим термином, в данном случае, охватывается как объект, строительство которого закончено, так и объект, находящийся в процессе строительства.

Подтверждением этому служат п.п. 2-4 ст. 25 Закона о регистрации, в которых говорится о регистрации прав на объект незавершенного строительства. Однако регистрация прав на незавершенный объект обладает существенной спецификой, в связи с чем вопрос о понятии объекта незавершенного строительства в данной статье не рассматривается. Речь пойдет о понятии вновь созданного объекта недвижимости, т.е. объекта, строительство которого завершено. Вопрос о понятии такого объекта практически сводится к тому, с какого и до какого момента объект недвижимости может считаться вновь созданным.

Первая часть вопроса состоит в том, когда объект теряет статус незавершенного строительства и становится вновь созданным объектом недвижимости. Дело в том, что строительные работы на объекте (в частности, отделка, благоустройство территории и т.п.) могут продолжаться весьма длительное время после того, как объект фактически начинает использоваться по установленному проектом назначению. В то же время с момента окончания всех строительных работ, предусмотренных проектом, до момента начала использования объекта, может пройти весьма значительный промежуток времени. Таким образом, момент создания объекта недвижимости, как представляется, нельзя связывать ни с моментом начала его фактического использования, ни с моментом фактического окончания строительных работ. Для этой цели должен использоваться иной, формальный критерий, состоящий в удостоверении возможности эксплуатации объекта компетентным субъектом.

До введения в действие нового Градостроительного кодекса РФ (1 января 2005 года) такое удостоверение осуществлялось путем приемки объекта в эксплуатацию уполномоченными на это комиссиями. В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 года № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительных объектов» (в редакции Постановления Совмина СССР от 30.12.1988г., № 1485), приемка в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией, расширением) объектов производилось государственными приемочными комиссиями. Этим же постановлением был установлен порядок формирования и состав этих комиссий в зависимости от принимаемых объектов.

В соответствии с п.8 указанного Постановления, датой ввода объекта в эксплуатацию считалась дата подписания акта государственной приемочной комиссией. Таким образом, юридически объект считался созданным с даты подписания такого акта. До подписания акта, независимо от его фактического состояния, объект относился к незавершенным, а проведение каких-либо работ после даты подписания акта не могло влиять на юридическое определение срока окончания строительства.
Последнее положение имеет весьма существенное значение для определения круга лиц, которые приобретают первичное право на вновь созданный объект. Основанием возникновения права собственности на вновь созданный объект является участие в деятельности по его созданию. Деятельность же по созданию объекта может иметь место лишь до того момента, когда объект юридически создан. Поэтому не могли быть признаны участниками создания объекта лица, которые приняли участие в тех работах, которые проводились после приемки объекта в эксплуатацию.

Следует отметить, что, несмотря на то, что новым Градостроительным кодексом порядок удостоверения факта окончания строительства весьма существенно изменен, в отношении объектов, принятых в эксплуатацию до 1 января 2005 года, документом, который может свидетельствовать о юридическом окончании создания объекта недвижимости остается акт приемки в эксплуатацию. Регистратор не вправе требовать документы, предусмотренные новым Градостроительным кодексом, если производится регистрация прав на новый объект, принятый в эксплуатацию до введения в действие этого кодекса.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса документом, свидетельствующим о возникновении нового объекта недвижимости является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой «документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации». Этот документ выдается органом исполнительной власти или местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство объекта.

Для получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан приложить ряд документов, в числе которых указан акт приемки объекта капитального строительства (подпункт 4 п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса). Однако такой акт требуется лишь в случае осуществления строительства или реконструкции на основании договора, и свидетельствует лишь о том, что отношения между заказчиком (застройщиком) и подрядчиком урегулированы.
Таким образом, в настоящее время моментом юридического окончания строительства объекта следует считать момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Вторая часть вопроса состоит в определении момента, до которого объект должен считаться вновь созданным. Законодательство также не содержит прямого ответа на данный вопрос, однако анализ положений закона позволяет достаточно легко определить момент, когда объект перестает быть в юридическом понимании вновь созданным. Этим моментом является возникновение права на объект у первичного правообладателя. Понятие вновь создаваемого объекта недвижимости (ст.219 ГК РФ, ст.25 Закона о регистрации) и более общее понятие «новой вещи» (п.1 ст.218 ГК РФ) используются в законодательстве лишь применительно к вопросу о возникновении права на такие объекты. Исходя из этого, после того как право на объект возникло, он не может считаться вновь созданным, а приобретает статус «имущества, которое имеет собственника», приобретение прав на которое регулируется иными нормами (п.2 ст.218 ГК РФ).

Итак, объект считается вновь созданным с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо с момента его приемки в эксплуатацию в установленном законодательством порядке (если соответствующий акт утвержден до 1 января 2005 года) до момента возникновения права на него у первичного правообладателя.

Здесь момент утраты объектом статуса вновь созданного связан с именно возникновением права на объект, а не с регистрацией этого права по нескольким причинам. Во-первых, возникновение права на новый объект связано с регистрацией только в отношении объектов, созданных позднее 1994 года. Во-вторых, осуществление регистрации права лица на новый объект в некоторых случаях может не означать возникновения у него этого права. В соответствии со ст.2 Закона эта регистрация может быть признана недействительной судом. И если это произойдет, то право на объект не может считаться возникшим. После аннулирования записи о регистрации объект вновь приобретает статус вновь созданного.
Мы определили временной период существования объекта как вновь созданного. Второй аспект проблемы определения данного понятия - установление, каким образом могут возникать новые объекты. И здесь все вновь созданные объекты можно разделить на две группы:

1.объекты нового строительства и
2.объекты, созданные в результате преобразования ранее существовавших объектов.

Отнесение объектов недвижимости к новому строительству особых проблем не вызывает. Для классификации объекта как вновь построенного достаточно установить, что он был возведен без использования каких-либо конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости.
Что же касается второй группы объектов, то здесь вариантов значительно больше, а главный вопрос состоит в том, в каком случае изменение ранее существовавшего объекта превращает его в объект, имеющий статус вновь созданного. Гражданский кодекс, к сожалению, не содержит ответа на этот вопрос применительно к недвижимому имуществу. Применительно к движимым вещам имеется понятие переработки (ст.220 ГК РФ), однако, предлагаемые в этой статье критерии не могут быть применены в большинстве случаев создания недвижимого имущества.

Вместе с тем, очевидно, что новым может быть признан лишь такой объект, который образовался в результате существенного видоизменения ранее существовавшего. Критерии же существенности изменений должны носить технический характер и находиться в сфере таких отраслей, как архитектура и строительство.
В документах, регламентирующих строительную и архитектурную деятельность, различаются такие два понятия, как капитальный ремонт и реконструкция. При этом в результате осуществления реконструкции всегда возникает новый объект, а капитальный ремонт к появлению нового объекта не приводит.

Проводя грань между понятиями капитального ремонта и реконструкции, Главгосархстройнадзор России определял реконструкцию как «комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и качества квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.) или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг». Таким образом, в отличие от капитального ремонта, который направлен на сохранение объекта в его прежнем качестве («ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показателей»), реконструкция направлена на создание новых качеств объекта (изменение основных технико-экономических показателей).

В настоящее время Градостроительным кодексом РФ (п. 14 ст. 1) определены понятия строительства и реконструкции, которая определяется как «изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения».

Представляется важным отметить, что, по нашему мнению, установление факта реконструкции, независимо от ее объема и стоимости, во всех случаях должно влечь требование о регистрации права на объект, как на вновь созданный. Даже если изменение параметров объекта в результате реконструкции незначительно по сравнению с прежними характеристиками объекта, следует признать, что прежний объект перестал существовать и возник новый.
Однако нельзя во всех случаях, когда изменились указанные в законе характеристики объекта, требовать регистрации прав на новый объект. Практика показывает, что такие изменения могут происходить не только в результате реконструкции, но и в процессе капитального или даже текущего ремонта. Например, общая площадь здания может измениться за счет снятия (или установки) обшивки стен, внутренней перепланировки и пр. В этих случаях изменения характеристик здания не свидетельствуют о создании нового объекта, а сведения об этом могут быть внесены в ЕГРП как записи об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права (раздел VII Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Вместе с тем, поскольку изменение технических характеристик объекта может свидетельствовать о произведенной реконструкции, регистрирующий орган во всяком случае установления изменения характеристик объекта должен установить, в результате чего эти изменения произошли, т.к. от этого зависит порядок действий как заявителя, так регистрирующего органа. Источником же такой информации могут быть документы, выдаваемые органами технической инвентаризации и кадастрового учета, которые во всех случаях изменения характеристик объекта должны указывать причины этих изменений. Изучение практики в Санкт-Петербурге показало, что основным критерием для признания объекта вновь созданным при изменении его характеристик является изменение внешних границ объекта. При этом объект считается созданным вновь во всех случаях, когда его внешние границы изменились, независимо от значительности этих изменений. Данный критерий применяется как к зданиям и сооружениям, так и к помещениям.

В целом такой подход следует признать правильным, но с некоторыми оговорками. Не вызывает возражений утверждение, что при всяком изменении внешних границ объект должен признаваться вновь созданным. Однако был бы неверен обратный тезис, что объект, созданный в результате реконструкции, не может сохранить те же внешние границы, поскольку не исключено, что в рамках этих границ будет осуществлена полная реконструкция объекта. Примером может служить реконструкция домов старого фонда, которая, как правило, проводится при сохранении внешнего облика (а значит и внешних границ) здания. При реконструкции объектов производственного и складского назначения весьма широко практикуется увеличение используемых площадей здания за счет их внутреннего объема путем возведения так называемых антресолей и формирования двух этажей в пространстве, занимаемом одним этажом и т.п. Вполне очевидно, что и здесь мы имеем дело с реконструкцией и созданием нового объекта.

Кроме того, следует отметить, что не всегда однозначно трактуется само понятие «внешних границ». По нашему мнению, под внешними границами следует понимать не только границы объекта на плоскости земельного участка, но и его объемные границы. Так, вполне очевидно, что как пристройка, так и надстройка здания влекут возникновение нового объекта.

Выводом из всех предшествующих рассуждений является необходимость закрепления в нормативных актах критериев существенности изменения объектов, позволяющих отнести преобразованный объект к вновь созданным. Данный вопрос вряд ли относится к предмету гражданского законодательства. Его решение должно содержаться в Законе «О техническом и кадастровом учете объектов недвижимости», с конкретизацией в специальных документах Правительства и Госстроя РФ. Формулировка закона при этом могла бы выглядеть следующим образом:
«Объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым, если он создается без использования конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате реконструкции ранее существовавшего объекта.
Объект недвижимости признается вновь создаваемым во всяком случае изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим объектом.»

Автором не разделяется точка зрения, согласно которой вновь созданный объект недвижимости существует только с момента регистрации права на него.
Существует также мнение, что это относится только к объектам, которые созданы после 31.01.1998 г. - даты введения в действие Закона о регистрации. Однако данная позиция представляется неправильной, поскольку, с одной стороны, норма ст.219 ГК РФ действовала с 1995 г., а, с другой стороны, Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» от 21.10.1994 г., в статье 8 установил, что до введения в действие Закона о регистрации применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Таким образом, если право на объект, созданный в 1995г. и позже, не зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации, либо в порядке, действовавшем в месте нахождения объекта, то право на такой объект не может считаться возникшим.

Инструктивное письмо от 28.04.94г. № 18-14/63 Главной инспекции государственного архитектурного строительного надзора Российской Федерации (в настоящее время документ не действует, как не прошедший регистрацию в Минюсте там же.

Алексеев В. А., руководитель адвокатского агенства «Алексеев, Загараев и партнеры»,

доктор юридических наук.

Просмотров