Главная » Пдд » Статья 651 гк рф договор аренды. Теория всего

Статья 651 гк рф договор аренды. Теория всего

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 34] [Статья 651]

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

1 комментарий к записи “Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения”

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Комментарий к статье 651

1. Договор аренды зданий и сооружений всегда заключается в письменной форме. Причем если по общему правилу договор в письменной форме может быть заключен также путем обмена документами (п. 2 ст. 434 ГК), то применительно к аренде зданий и сооружений допускается только один способ заключения договора — путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такие же требования закон устанавливает в отношении договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК).
В случае несоблюдения установленной законом письменной формы договора аренды здания (сооружения) либо нарушения требования о способе заключения такого договора (путем составления одного документа, подписанного сторонами) договор недействителен (ничтожен).
Обычно договор аренды здания (сооружения) заключается в простой письменной форме. По усмотрению сторон он может быть облечен в нотариальную форму (ст. 163 ГК).
2. По общему правилу договоры аренды недвижимого имущества всегда подлежат государственной регистрации. Исключения могут устанавливаться законом (п. 2 ст. 609 ГК). В п. 2 комментируемой статьи установлено исключение из указанного общего правила: договор аренды здания (сооружения) должен быть зарегистрирован, если он заключен на срок не менее одного года. Кроме того, здесь же воспроизводится общее правило, сформулированное в п. 2 ст. 433 ГК РФ: договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (иное может быть установлено законом).
Следовательно, по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), заключенного на один год и более, означает отсутствие (незаключенность) договора («нет регистрации — нет договора»). Если, однако, одна из сторон такого договора уклоняется от государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. Так, индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью и органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на не движимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет. Суд установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу эти документы. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды, удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора.
———————————
Пункт 7 Обзора Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59.

Вместе с тем необходимо учитывать правила, сформулированные в Постановлении ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (в ред. Постановления от 25 января 2013 г. N 13).
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам предписано исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что такое соглашение связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (п. 14).
Таким образом, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора, которая требуется законом, признано, что соглашение связывает его участников, как если бы регистрация состоялась (для участников соглашения договор заключен, но для третьих лиц такого договора не существует).
3. Суды исходят из того, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 комментируемой статьи признан равным одному году.
———————————
Пункт 3 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.

4. Нередко, заключив договор аренды здания (сооружения), подлежащий государственной регистрации, стороны впоследствии изменяют условия договора путем заключения дополнительных соглашений. В соответствующих случаях такие дополнительные соглашения подчинены требованиям комментируемой статьи: они облекаются в письменную форму путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежат государственной регистрации. Так, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
———————————
Пункт 9 Обзора Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59.

Уступка требования (цессия) и перевод долга, основанные на сделках, совершенных в простой письменной или нотариальной форме, должны совершаться в соответствующей письменной форме. Уступка требования (цессия) и перевод долга по сделкам, требующим государственной регистрации, должны быть зарегистрированы (если иное не установлено законом) (п. 1, 2 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК). Соответственно, уступка требования и перевод долга из договора аренды здания (сооружения) должны совершаться в письменной форме (простой, а если договор облечен в нотариальную форму, то в нотариальной) путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если подлежал государственной регистрации (и зарегистрирован) договор аренды, то и указанные сделки по уступке права (требования) и переводу долга подлежат государственной регистрации. Так, суд указал, что соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при ее отсутствии считается незаключенным.
———————————
Там же. П. 12.

Правила комментируемой статьи должны также применяться при перенайме (передаче арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу) (см. п. 2 ст. 615 ГК и соответствующий комментарий).
Если государственной регистрации подлежит договор аренды здания (сооружения), то и договор субаренды подлежит такой регистрации, поскольку к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (если иное не установлено законом или иными правовыми актами) (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК).
———————————
Пункт 19 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.

Кроме прочего распространение требований комментируемой статьи на дополнительные соглашения, договоры субаренды и т.д. в указанных случаях обеспечивает «прозрачность» рынка недвижимости; благодаря этому в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним оказываются сведения, соответствующие действительности.
5. Договор аренды здания (сооружения), заключенный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Точно так же, как договор аренды здания (сооружения), возобновленный на неопределенный срок, поскольку в силу закона требуется лишь регистрация договора, заключенного на срок не менее одного года. Судебная практика исходит из того, что «при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК» .
———————————
Пункт 11 Обзора Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59.
Там же. П. 10.

6. В силу ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда (понятие ограничений (обременении) дано в ст. 1 этого Закона). В п. 1 ст. 26 этого же Закона предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимости производится посредством государственной регистрации договора аренды этой недвижимости (нет отдельной регистрации договора и регистрации аренды (или права аренды), есть только регистрация договора) .
———————————
См.: Там же. П. 6.

В соответствии с п. 3 ст. 26 указанного Закона в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
7. Жилые и нежилые помещения являются объектами недвижимости (ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество). Следовательно, договор аренды как жилых, так и нежилых помещений подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК). Вскоре после принятия ГК РФ обнаружилось, что складывается алогичная ситуация: договор аренды здания (сооружения) требует государственной регистрации, если он заключается на срок не менее одного года, а договор аренды помещения во всех случаях подлежит регистрации.
Не может быть сколько-нибудь убедительных доводов, подтверждающих обоснованность такого положения. Поэтому представляется правильным решение, предложенное Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ: к договорам аренды жилых и нежилых помещений должны применяться правила п. 2 комментируемой статьи. Следует подчеркнуть, что речь идет только о форме договора и его государственной регистрации, если он заключается на срок не менее одного года. Другие правила об аренде зданий, предусмотренные ст. 650, 652 — 655 ГК РФ, при аренде помещений не действуют либо могут применяться лишь по аналогии.
———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53.

8. В Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (в ред. Постановления от 25 января 2013 г. N 2013) установлено, что если по договору аренды, заключенному сроком на один год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 комментируемой статьи, п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (абз. 3 п. 9 Постановления).
При разрешении споров об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, а также споров об оспаривании отказа в государственной регистрации таких договоров судам предписано учитывать, что по смыслу п. 2 и 3 ст. 26 и п. 10 ст. 33 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным (абз. 4, 5 п. 9 Постановления от 17 ноября 2011 г. N 73 (в ред. Постановления от 25 января 2013 г. N 13)).
9. Учитывая, что допускается аренда части недвижимой вещи, логично, что наличие в ЕГРП записи об аренде соответствующей вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи (абз. 3 п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (в ред. Постановления от 25 января 2013 г. N 13)).

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Комментарий к Ст. 651 ГК РФ:

1. Законодатель установил особые требования к форме договора аренды здания и сооружения. В соответствии с п. 1 коммент. ст. независимо от срока действия и участников договор аренды здания и сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, пусть даже и позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору, как это предусмотрено в общем правиле п. 1 ст. 609 ГК РФ. В то же время ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания и сооружения.

Несоблюдение правил об обязательной письменной форме договора аренды здания и сооружения путем составления одного документа, подписанного сторонами, влечет недействительность договора.

2. Пункт 2 коммент. ст. определяет условия государственной регистрации договора аренды здания или сооружения. Договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Отсюда для договоров, заключенных на срок менее одного года, достаточно соблюдения простой письменной формы. Эта норма является исключением из общего правила п. 2 ст. 609 ГК РФ, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация аренды здания и сооружения производится посредством государственной регистрации соответствующего договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации) и имеет ряд особенностей, основанных на судебной практике.

Во-первых, не подлежат государственной регистрации договоры аренды здания и сооружения, заключенные менее чем на один год, даже если их действие распространено на предшествующие отношения сторон, превысившие один год (п. 8 письма ВАС N 59).

Во-вторых, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 письма ВАС N 59).

В-третьих, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (п. 11 письма ВАС N 59).

В-четвертых, дополнительные соглашения к договору аренды здания и сооружения, в том числе об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды, подлежащем регистрации, и о переводе долга также подлежат обязательной государственной регистрации, поскольку являются неотъемлемой частью договора аренды и изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (пп. 9, 12 письма ВАС N 59).

В-пятых, срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК признан равным году (п. 3 письма ВАС N 66).

В-шестых, требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды здания и сооружения распространяются также на договор субаренды (п. 19 письма ВАС N 66).

3. Несоблюдение правил об обязательной государственной регистрации договора аренды здания и сооружения сроком не менее года влечет признание этого договора незаключенным. Это является частным случаем нормы п. 3 ст. 433 ГК о несоблюдении порядка государственной регистрации договоров, которая, в свою очередь, является исключением из общего правила ст. 165 ГК о признании в таких случаях сделок недействительными. Если одна из сторон договора аренды здания и сооружения уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. В этом случае договор будет зарегистрирован по решению суда.

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

§ 2. Прокат

Статья 626. Договор проката

1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

2. Договор проката заключается в письменной форме.

Статья 627. Срок договора проката

1. Договор проката заключается на срок до одного года.

2. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды () к договору проката не применяются.

3. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.

Статья 628. Предоставление имущества арендатору

Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества

1. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

2. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

Статья 630. Арендная плата по договору проката

1. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

2. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

3. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Статья 631. Пользование арендованным имуществом

1. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

2. Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

§ 3. Аренда транспортных средств

1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации

Статья 632. Договор аренды транспортного средства с экипажем

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок () к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.

Статья 633. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем

Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.

Статья 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства

Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

Статья 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства

1. Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.

2. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.

Статья 636. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

Статья 637. Страхование транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.

Статья 638. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

1. Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду.

2. Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

Статья 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

Статья 640. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 настоящего Кодекса. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

Статья 641. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.

2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации

Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Статья 643. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа

Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.

Статья 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства

Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

Статья 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации

Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.

Статья 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.

Статья 647. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

1. Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.

2. Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

Статья 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами главы 59 настоящего Кодекса.

Статья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

§ 4. Аренда зданий и сооружений

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Статья 659. Передача арендованного предприятия

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию

1. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

2. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Статья 664. Возврат арендованного предприятия

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных , и настоящего Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Федеральным законом 1. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.

2. В случае, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

Статья 670. Ответственность продавца

1. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы ().

2. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Комментарий к статье 651 Гражданского Кодекса РФ

1. В отличие от общей нормы (см. коммент. к п. 1 ст. 609) договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме (см. ст. 160, 161 ГК) в виде одного документа независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин, на какой срок аренды договариваются стороны - короткий или длительный.

Договор должен быть подписан сторонами без использования факсимиле. Другая форма подписи может быть использована только из числа установленных п. 2 ст. 434 ГК. Электронная цифровая подпись в электронном документе равнозначна собственноручной подписи в документе на бумажном носителе при одновременном соблюдении условий, названных в ст. 4 Закона об ЭЦП.

Нарушение простой письменной формы сделки влечет в данном случае, в силу прямого указания в статье, ее недействительность независимо от суммы сделки и участников договора (см. ст. ст. 167, 168 ГК).

2. В комментируемой статье законодателем использовано право по-иному решить вопрос об обязательности государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК). Иное - это особенная норма, согласно которой государственной регистрации подлежат только те договоры аренды зданий и сооружений, срок которых превышает один год. Если договор действует один год и менее, он не подлежит государственной регистрации. Аналогично на практике решен вопрос и о регистрации договора аренды нежилых помещений. Если нежилое помещение арендуется на срок менее одного года, то арендный договор не подлежит государственной регистрации, если на срок более одного года - договор аренды нежилых помещений должен быть зарегистрирован (см.: информационное письмо ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 (Вестник ВАС РФ, 2000, N 7)).

Договор аренды объекта культурного наследия регистрируется на тех же условиях, что установлены в п. 2 статьи.

Впредь до включения этого объекта в реестр подлежат государственной регистрации (не позднее 31.12.2010) требования к его сохранению, изложенные в охранно-арендном договоре; эти требования являются обременением, стесняющим правообладателя (арендодателя) при осуществлении им права собственности либо иных вещных прав на данный объект недвижимого имущества (ст. 63 Закона об объектах культурного наследия, см. п. 1 комментария к ст. 650).

Государственная регистрация договора аренды, представление документов на государственную регистрацию прав, основания для этого, требования к документам и основания для приостановления регистрации или отказа в ней регулируются Законом о регистрации прав на недвижимость (ст. 26). С заявлением об этом может обратиться одна из сторон договора.

Обязательным приложением к договору аренды при государственной регистрации являются поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием их размеров; план земельного участка (участка недр), на котором расположено здание или сооружение, с указанием кадастрового номера, который сам по себе уникален (не повторяется во времени и на территории РФ) и присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) (если в аренду сдается и земельный участок); паспорт объекта культурного наследия, являющийся обязательным документом, представляемый в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Не принимаются на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, записи карандашом.

Договор, подписанный сторонами, но не прошедший государственной регистрации, не считается заключенным. Стороны могут не осуществлять права и обязанности по договору, не зарегистрированному в установленном порядке. Государственная регистрация договора аренды и определяет момент возникновения прав и обязанностей сторон, и гарантирует права третьих лиц. Поэтому, если стороны договорились о том, что условия договора аренды применяются к их фактическим бездоговорным взаимоотношениям, сложившимся еще до заключения договора (например, в части внесения арендной платы), это не означает, что возникло юридическое основание исполнения взятого на себя обязательства в период, когда имели место фактические отношения между ними.

Государственная регистрация прав на аренду рассматривается законом как регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав арендодателя правами третьих лиц (см. коммент. к ст. 650). Она проводится по инициативе одной из сторон. Если договор аренды регистрируется по инициативе арендатора, то о зарегистрированном ограничении (обременении) необходимо уведомить правообладателя (правообладателей) - арендодателя. Если договор аренды заключен в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) зданий и сооружений.

Государственная регистрация договора аренды возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Это крайне важная последовательность действий (см. коммент. к ст. 650). Регистрация проводится не позднее месячного срока со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав; на договоре аренды проставляется специальная регистрационная надпись. Формы такого свидетельства и специальной регистрационной надписи устанавливаются Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Юридически действительны формы свидетельств о государственной регистрации, введенные субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства.

Государственная регистрация прав на арендованный земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, осуществляется по правилам п. 2 ст. 26 Земельного кодекса, в зависимости от срока договора аренды от одного года и более. Земельный кодекс (ст. 25) предусматривает отсылочную норму относительно возникновения прав на землю к гражданскому законодательству и Закону о регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Комментарии к статье 651 ГК РФ

1. В отличие от общей нормы (см. коммент. к п. 1 ст. 609) договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме (см. ст. 160, 161 ГК РФ) в виде одного документа независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин, на какой срок аренды договариваются стороны - короткий или длительный.

Договор должен быть подписан сторонами без использования факсимиле. Другая форма подписи может быть использована только из числа установленных п. 2 ст. 434 ГК РФ. Электронная цифровая подпись в электронном документе равнозначна собственноручной подписи в документе на бумажном носителе при одновременном соблюдении условий, названных в ст. 4 Закона об ЭЦП.

2. В комментируемой статье законодателем использовано право по-иному решить вопрос об обязательности государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Иное - это особенная норма, согласно которой государственной регистрации подлежат только те договоры аренды зданий и сооружений, срок которых превышает один год. Если договор действует один год и менее, он не подлежит государственной регистрации. Аналогично на практике решен вопрос и о регистрации договора аренды нежилых помещений. Если нежилое помещение арендуется на срок менее одного года, то арендный договор не подлежит государственной регистрации, если на срок более одного года - договор аренды нежилых помещений должен быть зарегистрирован (см.: информационное письмо ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 (Вестник ВАС РФ, 2000, N 7)).

Договор аренды объекта культурного наследия регистрируется на тех же условиях, что установлены в п. 2 статьи.

Просмотров