Главная » Страхование » Комментарии к статье 246 и 247 жк. Теория всего

Комментарии к статье 246 и 247 жк. Теория всего

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Комментарии к статье

1.Если распоряжение общим имуществом подразумевает прежде всего совершение сделок с третьими лицами, то владение и пользование общим имуществом охватывает отношения участников по поводу самого имущества, извлечения его полезных свойств, осуществления власти над вещью.
Владение имуществом, т.е. осуществление физического господства над вещью, состоит в полном физическом контроле над имуществом. Формами владения может быть охрана имущества, проживание в жилом доме или нахождение в здании, не предназначенном для проживания, и т.д. Владение осуществляется всеми участниками по общему соглашению. Соглашением не обязательно должен предусматриваться равный доступ всех участников к вещи. Владение может считаться осуществляемым всеми участниками, если хотя бы один из них с общего согласия фактически контролирует вещь. Соответственно, нарушение владения третьими лицами дает любому из участников право на иск о защите владения, направленный против нарушителя.

2. Владение считается сохраняющимся для всех участников, пока хотя бы один из них осуществляет владение. Это правило имеет практическое значение, в частности, при исчислении срока исковой давности для требований о защите владения.
Владение осуществляется участниками в качестве собственника поэтому предполагается, что они, владея для себя, одновременно пользуются вещью, принимают меры к ее сохранности и в прочих отношениях ведут себя как собственники. Следовательно, выделение имущества участнику во владение или пользование одновременно означает осуществление в отношении этого имущества всех прав собственника без особого соглашения.
Однако если польза из вещи может быть извлечена и без владения, то пользование может быть предметом отдельного соглашения.
В повседневной жизни участники нередко определяют порядок пользования имуществом, оговаривая их взаимоотношения по поводу вещи, без какого-либо разграничения по виду правомочий, тем более что сами правомочия, как уже говорилось, носят весьма условный характер (см. комментарий к ст. 209 ГК). В частности, в соглашении о порядке пользования общим имуществом могут устанавливаться и правила о распоряжении имуществом (ст. 246 ГК).

3. Если соглашение о порядке пользования не заключено, то все действия по пользованию общим имуществом должны согласовываться участниками.
В случае спора по иску любого из участников порядок пользования может быть установлен судом. Порядок пользования общим имуществом устанавливается исходя из размера принадлежащей каждому участнику доли. Предоставленное в пользование участнику имущество должно быть пропорционально его доле. Суд принимает во внимание, кроме того, порядок пользования, сложившийся ранее, поскольку он отражает определенное соглашение между участниками. Очевидно, что если пользование имуществом осуществлялось без учета воли одного или нескольких участников, то они могут высказать возражения против того, чтобы этот порядок пользования был санкционирован решением суда.
Имущество, выделенное в пользование участнику, может быть больше или меньше размера его доли, если, например, ценность или площадь конкретной части строения, находящегося в общей собственности, не соответствует точно размеру доли. Если выделенное в пользование помещение превышает размер доли, в пользу других участников может быть взыскана компенсация (п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" (в ред. от 20 декабря 1983 г. N 11, от 21 декабря 1993 г. N 11) // Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации 1961 - 1993. М., 1994; Бюллетень ВС РФ. 1994. N 3).

4. Выделяемое в пользование участнику общей собственности имущество может представлять собой неизолированное жилое помещение, не отвечать иным признакам объекта права (ст. 128 ГК), поскольку целью определения порядка пользования не является установление прав собственности на объект права. Установление соглашения о порядке пользования не влечет прекращения отношений общей собственности и не означает какого-либо изменения объекта права общей собственности. Все участники продолжают нести общие риски, общие расходы и участвовать в доходах от общего имущества. Соглашением о порядке пользования участники не могут предусмотреть освобождение кого-либо от общих рисков, в том числе риска гибели или повреждения вещи, а также от участия в расходах (выплате налогов на имущество и др.). В то же время ненадлежащее исполнение участниками своих обязательств, установленных как соглашением об определении порядка пользования, так и вытекающих из иных норм, влечет возможность предъявления соответствующих требований. Например, если в результате неправомерных действий одного из участников повреждено общее имущество, другие участники вправе заявить требования о возмещении причиненного вреда (гл. 59 ГК).

5.Установленный соглашением участников или решением суда порядок пользования общим имуществом обязателен для всех участников и их правопреемников, в том числе приобретателей доли в общей собственности.
Если кто-либо из участников вопреки соглашению о порядке пользования препятствует другому участнику пользоваться общим имуществом, потерпевший участник вправе заявить требование об исполнении условий соглашения о порядке пользования. Если такая же ситуация возникает в отсутствие соглашения, участник вправе заявить иск к другому участнику или всем участникам с требованиями об устранении препятствий в пользовании имуществом (ст. 304 ГК). В том случае, если при этом предметом спора является и то, каким образом истец вправе пользоваться имуществом, истец должен также заявить иск об установлении порядка пользования общим имуществом.

6.Если кто-либо из участников общей собственности лишен не только возможности пользования вещью, но и доступа к ней, т.е. владения, он вправе заявить иск об истребовании вещи (ст. 301 ГК). Такой иск может быть заявлен как к любому из участников, если он владеет вещью, так и к третьим лицам. Если виндикационный иск заявляется к третьему лицу (незаконному владельцу), то он считается заявленным в интересах всех участников. Удовлетворение такого иска не предрешает вопроса о порядке пользования общим имуществом, а лишь обеспечивает получение владения истца общим имуществом, например, дает право прохода в здание, но не право отстранения иных участников от владения общим имуществом, поскольку сторонами спора были участники общей собственности.

Достаточно часто имущество принадлежит сразу нескольким субъектам. В таких случаях говорят о долевой собственности. Особенности пользования и владения таким имуществом, а также выделения его части регламентирует ст. 247 ГК РФ. Практика применения этой нормы достаточно обширна. Рассмотрим положения статьи подробнее.

Как указывает пункт 1 ст. 247 ГК РФ , участники долевой собственности пользуются и владеют объектами по соглашению. Если оно не достигнуто, порядок устанавливается судом. По ч. 2 ст. 247 ГК РФ , любой участник может получить в пользование и владение часть имущества, соразмерно доле. Если выделить эту часть невозможно, он вправе потребовать компенсации от других собственников.

Ст. 247 ГК РФ с комментариями

Представляется, что долевые собственники могут установить любые условия и правила пользования и владения имуществом. Так как право принадлежит всем этим лицам, они по договоренности вправе совершать какие угодно действия в отношении материальных ценностей. Разумеется, поведение участников не должно нарушать положения законодательства и ущемлять интересы других людей. Реализуя правомочия пользования и владения, собственники физически обладают имуществом, извлекают из него полезные свойства. Соответственно, в рамках ст. 246, 247 ГК РФ , пользование, распоряжение, владение имуществом, с одной стороны, предопределяются спецификой объектов, а с другой - волей законных их хозяев.

Особенности

Ничто не мешает субъектам принять решение, по которому объект будет использовать только один из них (или несколько лиц). Руководствуясь п. 2 ст. 247 ГК РФ , стороны могут оговорить определенную компенсацию другим участникам за это. Однако возмещение может и не предусматриваться. Все зависит от воли участников. Причинами для этого могут служить как объективные (ограниченность площади, невозможность проживания в доме нескольких семей и пр.), так и субъективные (нежелание жить с кем-то под одной крышей) обстоятельства. В некоторых случаях, руководствуясь ст. 247 ГК РФ, собственники пользуются объектом по очереди. Это происходит при невозможности эксплуатации имущества по частям (в случае с автомобилем, например). Необходимо отметить, что соглашением сторон могут устанавливаться самые разные способы реализации правомочий, вплоть до устранения одного из собственников от владения с выплатой ему компенсации в рамках ст. 2, ст. 247 ГК РФ .

Специфика принятия решений

Порядок и условия пользования и владения объектом по соглашению участников, в соответствии со ст. 247 ГК РФ , устанавливаются единогласно. При обсуждении вариантов и принятии окончательного решения не имеет значения размер доли конкретного субъекта. Главное, чтобы стороны пришли к взаимовыгодному результату. Форма соглашения участников законодательством не закрепляется. Это означает, что она должна соответствовать общим правилам статей 158-165 Кодекса. Однако, ввиду специфики соглашения, допускаются отступления. Одно из них связано с отсутствием необходимости в госрегистрации соглашения. Кроме того, автоматически не действуют правила о письменной форме, а также последствиях при ее несоблюдении.

Рассмотрение споров

Как указано в пункте первом ст. 247 ГК РФ , если участники не пришли к соглашению, порядок и условия пользования, владения имуществом определяются судом. Более того, инстанция разрешает споры и в случае наличия договоренности, но при возникновении разногласий по их исполнению. Каких-либо критериев, которыми нужно руководствоваться суду, законодательством не установлено. Однако они подразумеваются. Для начала заметим, что во внимание должны приниматься свойства спорного имущества, а также характер распределения долей между участниками правоотношений.

Выделение части в праве

Оно допускается в рамках пункта второго ст. 247 ГК РФ . При этом необходимо учесть ряд нюансов. В первую очередь такая процедура должна быть юридически и технически возможной. Кроме этого, по общему правилу, должно быть соглашение всех собственников на это. Если же оно отсутствует, то спор решает суд. В таком случае будет предоставлена часть имущества, соответствующая величине доли. К примеру, в собственности субъекта находится 1/3 в праве. Соответственно, он может получить треть объекта. Эти действия, однако, не означают материализации доли. "Реальная" часть имущества не возникает. Доля в праве остается неизменной. Между сторонами достигается только соглашение о способе осуществления своей юридической возможности. Невозможность же его достижения компенсируется судебным постановлением.

Сложные случаи

Невозможность предоставления одному из участников части имущества в соответствии с размером его доли может обуславливаться несколькими причинами. В первую очередь объект может быть неделимым. Соответственно, разделение его в натуре невозможно без существенных изменений его свойств и назначения. Кроме того, далеко не во всех случаях есть возможность выделить соразмерную часть имущества. К примеру, трем субъектам принадлежит трехкомнатная квартира площадью 45 кв. м, с комнатами в 12, 17 и 16 м 2 . Доли участников равные. При этом в квартире есть помещения, которые всегда будут использоваться совместно: ванная, кухня. Если пойдет речь о предоставлении каждому лицу части объекта, соразмерной доли, то должны быть помещения площадью 15 кв. м (45/3). В примере таких комнат нет. В связи с этим участник, получивший в пользование и владение помещение площадью 12 кв. м, может требовать компенсацию за три недостающих метра.

Специфика расчетов

Обратимся к разъяснениям Пленума ВС. В одном из своих постановлений суд указывает следующее. При определении порядка пользования недвижимым объектом каждому долевому собственнику передается конкретная часть сооружения, в соответствии с размером его доли. При этом прекращения общего права не происходит. Выделенная часть имущества может являться неизолированным помещением и не всегда в точности соответствовать величинам долей, принадлежащих собственникам. Если в пользование передается комната, большая по размеру, чем причитающаяся субъекту часть, по требованию остальных сторон, с него может взыскиваться плата. При выполнении расчетов следует принимать во внимание цены, обычно взимаемые за пользование и владение соответствующим имуществом.

Многоквартирные дома

Владение, пользование, распоряжение общими объектами в таких сооружениях подчиняется специальным правилам. Порядок устанавливает 290 статья ГК и 36-48 нормы ЖК. В частности, предусматривается, что собственникам жилплощадей в многоквартирных домах принадлежат помещения, не являющиеся частями их квартир и предназначающиеся для обслуживания более одного помещения, в том числе:

Распоряжение имуществом

Оно, как указывает 246 статья ГК, осуществляется по соглашению долевых собственников. Участник может распоряжаться своей частью имущества с некоторыми ограничениями. В силу положений 250 статьи Кодекса, при отчуждении доли стороннему субъекту долевые собственники наделяются преимущественным правом приобретения по стоимости, установленной продавцом, и на иных равных условиях. Исключение составляют случаи реализации объекта с публичных торгов. Данные правила, однако, не действуют в отношении собственников общих помещений многоквартирного дома. Владелец квартиры не может продать долю без отчуждения своей жилплощади. Часть каждого собственника в праве на общие помещения всегда имеет такую же судьбу, что и право собственности на жилую площадь, т. е. следует за ней.

Выводы

Владелец доли вправе требовать ее выдела из общего имущества. Однако это положение не распространяется на собственников помещений в многоквартирных сооружениях. Учитывая вышесказанное, можно определить несколько признаков долевой собственности в МКД:

Отсутствует возможность выделения части имущества в натуре.
Невозможно отчуждать долю в праве отдельно от помещения.
Часть не может существовать автономно. Она считается составным элементом помещения, выступающего, в свою очередь, объектом права. Соответственно, доля всегда следует его судьбе.

Аналогичными признаками обладают общие помещения в коммунальных квартирах.

Дополнительно

В качестве критерия определения доли в праве выступает площадь объекта, который находится в собственности. Часть каждого участника во вспомогательных помещениях пропорциональна доле, принадлежащей ему в общей площади дома, если другое не предусматривается соглашением. Пользоваться и владеть такими объектами могут все законные хозяева помещений. Только некоторые помещения могут быть выделены кому-либо из обладателей квартир без ущемления интересов других лиц, проживающих в этом же доме. К примеру, в некоторых случаях может предоставляться часть подвала. А вот выделение крыши, внеквартирного инженерного оборудования и прочих аналогичных объектов невозможно. Как отмечают многие юристы, доля в праве на вспомогательные помещения, как правило, является скорее обременением (обузой), нежели благом. С одной стороны, за счет такого режима пользования и владения абсолютно все собственники жилплощадей в многоквартирном доме имеют возможность эксплуатировать коридоры, лестницы, лифты и пр. Вместе с тем есть и нюансы. К примеру, зачем человеку, живущему на первом этаже, лифт? На практике возникает немало разногласий по поводу таких объектов. Все они разрешаются только в суде.

1. , осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Консультации юриста по ст. 247 ГК РФ

Игорь Грицунов

Имеет ли право союственник ЖСК в общем холе остаалять детский самокат или коляску

Дмитрий Шамухамедов

Имеет ли право собственик жилья в ЖСК ставить в холле самокат или детскую прогулочную коляску

Ответ на вопрос дан по телефону

Михаил Китайчик

В коммунальной квартире собственник жилья (1 комната) сдает комнату,там поселился алкаш с кошкой (стоит жуткая вонь).Полиция его не забирает вызывали.Как можно его выселить?

Ответ на вопрос дан по телефону

Людмила Фомина

Долевые участники:.... Квартира приватезированна, но в собственности долевых участников не находится. Имеют ли право дольщики зарегистрировать постояльца в данной квартире???

Ответ юриста:

Ольга Веселова

Нужно ли согласие всех прописанных на сдачу комнаты в квартире в аренду?. В 4-х комнатной квартире прописаны бывший муж (собственник жилья) , я и двое наших детей (16 и 20 лет) . Бывший уезжает на год в командировку и собирается две комнаты в квартире сдать в аренду. Я естественно против. Имеет ли он право сделать это без моего согласия?
- Ответ юриста:
  без согласия нельзя, а предыдущие ответы не точные.. . Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности [Гражданский кодекс РФ] [Глава 16] 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности , осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Тимур Клещеногов

Открываете окошко проветрить, а от туда соседская вонь дыма сигарет.

Государство обеспечивает гражданам охрану здоровья независимо от пола, расы, национальности, языка, социального происхождения, должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным...

Инна Данилова

Регистрация на основании долевого права собственности. Подскажите пожалуйста, можно ли сделать временную/постоянную регистрацию для супруга/супругу в квартире, в которой я имею долевое право собственности? Если да, то необходимо ли это делать по соглашению всех дольщиков, или этого не требуется? Заранее спасибо.

Ответ юриста:
Собственность ДОЛЕВАЯ. Статья 246. 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности , осуществляется по СОГЛАШЕНИЮ всех ее участников 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса. Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности , осуществляются по СОГЛАШЕНИЮ всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Ответ на ваш вопрос: Согласие на вселение супруга (ги) в квартиру находящуюся в общей долевой собственности от собственников долей НЕОБХОДИМО.

Антон Фадюшин

Очень нужна помощь.... В двухэтажном доме на первом и на втором этажах регулярно курят на лестн. площадке. Не май месяц-окна для проветривания не откроешь. Затягивает в квартиры, где проживают, в том числе, и маленькие дети, далеко не с богатырским здоровьем. Устные разговоры с курящими в подъезде больше похожи на Сизифов труд. Может существует статья какая за это или ещё что-то, чем можно аргументировано воздействовать? Или может подскажете способы воздействия из своего успешного опыта, не исключая физического....

Ответ юриста:
Если Вам не лень, можно попробовать через суд. Межквартирные лестничные площадки и лестницы многоквартирного дома входят в состав общего имущества. Их назначение состоит в обслуживании не жильцов, а помещений (п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). Собственник жилого помещения (к этой категории можно отнести наймодателя по договору социального найма) обязан соблюдать права и законные интересы соседей, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ) . Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 3 ст. 31 ЖК РФ) . В отношении социального найма установлен прямой запрет на включение в предмет договора общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ) . Учитывая вышеизложенное, курение одного из собственников, нанимателей и членов их семей в подъезде представляет собой использование общего имущества в личных целях вопреки его назначению. Нарушение прав и законных интересов соседей заключается в том, что такое использование отравляет воздух как на лестницах и площадках, так и в жилых помещениях. В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Таким образом, если курильщиком является один из собственников, включая наймодателя, или хотя бы член его семьи, то потерпевший сособственник, обратившись в суд, может обосновать и получить решение, в котором прямо будут указаны допустимые и недопустимые формы использования общего имущества. Решение суда, вступившее в законную силу, может быть исполнено принудительно. Дополнительной гражданско-правовой мерой защиты собственников и нанимателей жилья от всех названных категорий нарушителей является негаторный иск, основания и цель предъявления которого в общем виде сформулированы в
Внутри!. Мне 16 лет. По наследству досталась квартира от отца. Моя доля в квартире - четверть. Квартира незаконно сдается другим человеком. Хотел бы там проживать, но не могу из-за снимающих квартиру людей. Что делать? Судится в лом. Прошу подробнее расписать ваши предложения, и про суд тоже.
- Ответ юриста:
  Коля- если вы собственник, то вам просто необходимо придти к участковому и сообщить, что в квартире проживают посторонние люди, так как вы являетесь собственником 1/4 части квартиры и своего согласия на сдачу жилья в наем не давали, то нахождение посторонних лиц незаконно и просите участкового принять меры по выселению посторонних лиц из квартиры, если участковый не справится пишите заяву в отделение и т. д. можете основываться на ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности , осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. и/или В соответствии с законодательством Российской Федерации вселение по договору найма временных жильцов производится с согласия всех проживающих и наймодателя. Сдача в аренду недвижимого имущества производится с письменного согдасия всех сособственников. Вы являетесь сособственником квартиры, поэтому вправе предложить арендатору в семидневный срок выселиться. В противном случае- обрящайтесь в суд в соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ , либо с иском о выселении. Так же нужно знать: Для сдачи в аренду (найм) доли квартиры необходимо выделить их в судебном или нотариальном порядке. Выделенную долю вы сможете сдать без согласия сособственников, поскольку они обладают только преимущественным правом покупки. (никто как я понимаю долю в натуре никто не выделял) т. е. доля в натуре у вас допустим однокомнатная квартира в которой у вас 1/4 доля - как выделить метры в этой квартире, что бы знать что они ваши? очертить мелом? т. е. никак:)))) Только учти: До совершеннолетия ребенка его законными представителями являются родители. При вселении временных жильцов потребуется согласие всех проживающих- Ваши родители это законные представители несовершеннолетнего, вправе вас представлять - вы уверены что они не давали согласия вместо вас? Вы согласия не давали и пытаетесь мирно с помощью правоохранительных органов решить данный вопрос- а суд это уже крайняя мера.
  - Ответ юриста:
    ну конечно, вышел закон о запрете курить в подезде Этот закон для жителей Украины. . В данной ситуации задымлённость и различные смоги остаются в подъезде, и это приводит к ухудшению Вашего здоровья. Но, к сожалению, в нашем законодательстве нет ни одной статьи, в которой было бы прописано, что курение в подъездах многоквартирных домов запрещено. Однако определённые рычаги воздействия всё же существуют. Вы можете обратиться к статье 8 Федерального Закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» , где прописаны права граждан на благоприятную среду обитания. В этом же Федеральном Законе есть статья 10, согласно которой граждане не имеют права на действия, влекущие за собой нарушения прав других граждан. По Санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам (СанПиН 1.2.2353-08) табакокурение, включая и пассивное, относится к канцерогенной опасности. закрепляет право собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество на правах общей долевой собственности. К такому общему имуществу относятся: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, подвалы, чердаки. А уже согласно 247-й статье Гражданского Кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Для начала попробуйте поговорить со своим соседом и объяснить, что его курение в прихожей с открытой дверью негативно сказывается на Вашем здоровье, а также является не совсем правомерным действием. Предложите ему курить на балконе, а если такого не имеется, то в тех местах, где есть система вытяжки. Если сосед не прислушается к Вашим словам, обратитесь в Роспотребнадзор СВАО , либо Центр гигиены и эпидемиологии в Вашем населённом пункте с просьбой провести обследование и сделать забор воздуха на Вашем этаже. Статья 6.4. Кодекса об административных правонарушениях устанавливает наказание за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений.
    Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 16] [Статья 247]

1 комментарий к записи “Статья 247 ГК РФ. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности”

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

Комментарий к статье 247

1. Как представляется, по соглашению сособственников могут быть установлены какие угодно условия и порядок владения и пользования общим имуществом.
Поскольку право общей долевой собственности принадлежит всем участникам соответствующих отношений, постольку, достигнув соглашения, они вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего им имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе осуществляя правомочия владения и пользования, сособственники господствуют над соответствующим имуществом, обладают им, имеют его у себя физически, а также извлекают из вещи (вещей) ее (их) полезные свойства.
То, каким образом (способом) осуществляются владение и пользование общим имуществом, с одной стороны, предопределено свойствами (спецификой) объектов, находящихся в общей собственности, а с другой — волей сособственников. Так, жилой дом может использоваться совместно всеми сособственниками. Однако ничто не мешает сособственникам принять решение, в соответствии с которым домом будет пользоваться только один (или несколько) из участников общей собственности (с выплатой некой компенсации другим сособственникам или без нее). Причины тому могут быть как объективные (например, ограниченность площади жилого дома, невозможность проживания в нем нескольких граждан (семей), учитывая его планировку и пр.), так и субъективные (например, элементарное нежелание «делить кров» с кем-либо).
Иногда сособственники пользуются общим имуществом в порядке определенной очередности. Обычно так поступают, если использование (владение и пользование) общим имуществом по частям невозможно (например, автомобилем).
Следует еще раз подчеркнуть, что по соглашению сторон возможны самые различные варианты реализации правомочий владения и пользования, вплоть до того, что кто-либо из сособственников устраняется от владения и пользования с выплатой сособственниками каких-либо сумм (компенсаций) или без таковых и т.д. и т.п.
Соответствующее решение принимается только единогласно (причем независимо от размера доли, принадлежащей тому или иному сособственнику).
Форма соглашения законом не определена. Следовательно, она должна быть подчинена общим правилам о форме сделок (ст. ст. 158 — 165 ГК). Однако государственная регистрация таких соглашений (ст. 164 ГК) не производится. Как представляется, не следует механически применять и правила о простой письменной форме и последствиях ее несоблюдения (ст. ст. 161 и 162 ГК). Все же многое зависит от того, какие субъекты являются участниками общей собственности (предположим, граждане-наследники, граждане и юридические лица, юридические лица и государство и т.д.), рассматривается ли спор между сособственниками или спор, возникший между сособственниками, с одной стороны, и третьими лицами — с другой, и т.д.
2. Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения о порядке и об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается судом. Точно так же, как и, несмотря на наличие некоего соглашения, при возникновении разногласий между сособственниками. Иск может предъявить любой из них.
Какие-либо критерии, которыми следует руководствоваться суду, закон не устанавливает. Они подразумеваются. В первую очередь во внимание принимаются свойства общего имущества и то, как распределены доли в праве общей собственности между участниками соответствующих отношений.
3. Часть общего имущества может быть выделена во владение и пользование участнику долевой собственности, если это технически и юридически возможно и есть соглашение сособственников. В отсутствие такого соглашения — по решению суда. В этих случаях предоставляется часть имущества, соразмерная доле участника. Если, к примеру, ему принадлежит 1/3 в праве собственности, то ему может быть выделена третья часть имущества (предположим, 1/3 жилого дома).
Такие действия отнюдь не означают материализацию доли, появление мифической «реальной» доли и пр. С долей в субъективном праве ничего не происходит. Достигается лишь соглашение (либо его отсутствие компенсируется решением суда) о способе реализации данного субъективного права (общей собственности).
4. Невозможность предоставления сособственнику части имущества, соразмерной его доле, может быть двоякого рода.
Во-первых, невозможно предоставить во владение и пользование часть имущества, если вещь является неделимой (раздел такой вещи в натуре невозможен без изменения ее назначения) (ст. 133 ГК).
Во-вторых, далеко не всегда есть возможность выделить во владение и пользование сособственнику часть имущества, именно соразмерную его доле в праве общей собственности. Например, трехкомнатная квартира жилой площадью 45 кв. м принадлежит на праве общей долевой собственности трем субъектам. Доли равные. Комнаты размером 12, 17 и 16 кв. м. Помещения общего пользования (кухня, ванная и пр.) всегда будут использоваться совместно. Если же речь пойдет о предоставлении во владение и пользование части имущества, соразмерной доле каждого сособственника, то это должны были быть комнаты площадью 15 кв. м (45: 3). Поскольку в приведенном примере таких комнат в квартире нет, постольку сособственник, получивший во владение и пользование комнату площадью 12 кв. м, вправе требовать от других сособственников компенсацию (за три «недостающих» квадратных метра).
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 (с последующими изменениями, включая ред. от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», в частности, сказано следующее: «…при установлении порядка пользования домом (ст. 247 ГК) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю».
При проведении необходимых расчетов должны приниматься во внимание цены, которые обычно взимаются за владение и пользование соответствующим имуществом. Так, в приведенном примере это плата по договору коммерческого найма жилого помещения.
5. Совершенно особые правила установлены законодательством в отношении владения, пользования и распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме (ст. 290 ГК, ст. ст. 36 — 48 ЖК).
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Указанный перечень не является исчерпывающим. В данном случае можно сформулировать принцип: имущество может быть отнесено к общему в случае, если оно предназначено для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения.
Особенности правового регулирования соответствующих отношений, в частности, заключаются в следующем.
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей. При этом в силу правила ст. 250 ГК РФ в случае продажи доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (см. указанные статьи и комментарий к ним). В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данные правила не действуют. Собственник помещения не может произвести отчуждение доли в праве общей собственности без отчуждения помещения. Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.
В случае перехода права собственности на помещение в многоквартирном доме доля каждого нового собственника в праве общей собственности на указанные предметы определяется соответствующей долей предшествующего собственника.
Участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Данное правило к многоквартирному дому также применено быть не может.
Из изложенного можно сделать вывод о том, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах характеризуется следующими признаками: а) отсутствие возможности выдела доли в натуре; б) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от помещения; в) признак, вытекающий из первых двух: доля не может существовать самостоятельно, она, условно говоря, составная часть помещения как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого помещения.
Аналогичные правила установлены в отношении общего имущества в коммунальной квартире (помещения, находящиеся в коммунальной квартире, которые предназначены для обслуживания более одной комнаты: кухня, ванная, прихожая и т.п.). Критерием определения доли в общей долевой собственности является площадь недвижимости, находящейся в собственности. Доля каждого участника общей собственности на вспомогательные объекты пропорциональна доле общей площади, принадлежащей ему в общей жилой площади дома, если иное не установлено договором.
По общему правилу владение и пользование указанными объектами могут быть только общими. Только отдельные объекты общего пользования можно выделить кому-либо из собственников помещений в многоквартирном доме без ущемления прав и законных интересов других собственников в этом же доме. Например, в некоторых случаях можно предоставить в пользование кому-либо из собственников помещений часть подвала, но такое предоставление невозможно, если в качестве объекта выступает крыша дома, внеквартирное инженерное оборудование и т.п.
Справедливости ради надо отметить, что право общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в большинстве случаев все же обременение (обуза), нежели благо (право в подлинном смысле слова). С одной стороны, благодаря такому режиму все собственники помещений в многоквартирном доме получают возможность владеть и пользоваться лифтами, лестницами, коридорами и пр. С другой — к чему лифт собственнику помещения, находящегося на первом этаже? Подобные разногласия в отношении ряда объектов, входящих в состав общего имущества, не редкость. Многие собственники помещений многоквартирного дома, исходя из житейских соображений, не хотели бы считаться сособственниками общего имущества. Ведь на них возлагается бремя расходов на содержание общего имущества. Но «если не они, то кто»?
Как представляется, применение правил о долевой собственности рассматриваемого вида возможно и в отношениях, не связанных с жилищной сферой. Такая схема вполне возможна, например, в гаражно-строительных кооперативах по отношению к объектам общего пользования (земельным участкам, объектам инженерного обеспечения, дорогам и т.п.). Зачастую подобные проблемы возникают в административных зданиях, принадлежащих различным юридическим лицам и гражданам, индивидуальным предпринимателям. Регламентация же таких отношений до принятия соответствующих законодательных актов может осуществляться нормами ГК РФ и ЖК РФ по аналогии. К сожалению, практика применения таких норм по аналогии весьма противоречива.

Новая редакция Ст. 247 ГК РФ

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Комментарий к Ст. 247 ГК РФ

1. В отличие от случаев распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, порядок владения и пользования этим имуществом может быть установлен судом.

Судебная практика.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8).

2. Порядок владения и пользования имуществом зависит от его предназначения. Например, для автомобиля это может быть график (очередность) пользования им; для жилого дома (квартиры) характер владения и пользования предполагает предоставление конкретному сособственнику конкретных помещений.

Судебная практика.

При установлении порядка пользования домом каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения, исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю (Постановление Пленума ВС РСФСР от 10.06.1980 N 4).

3. Компенсация, возможность которой установлена нормой п. 2 комментируемой статьи, подразумевает собой постоянные выплаты (выдачи) сособственнику, который лишен возможности получить во владение (пользование) конкретную часть имущества, со стороны некоторых или всех других сособственников. Никакого выкупа доли выплата (выдача) такой компенсации не влечет.

Данную компенсацию следует отличать от компенсации, влекущей утрату доли в праве общей собственности (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации

Владение имуществом, т.е. осуществление физического господства над вещью, состоит в полном физическом контроле над имуществом. Формами владения может быть охрана имущества, проживание в жилом доме или нахождение в здании, не предназначенном для проживания, и т.д. Владение осуществляется всеми участниками по общему соглашению. Соглашением не обязательно должен предусматриваться равный доступ всех участников к вещи. Владение может считаться осуществляемым всеми участниками, если хотя бы один из них с общего согласия фактически контролирует вещь. Соответственно, нарушение владения третьими лицами дает любому из участников право на иск о защите владения, направленный против нарушителя.

Владение осуществляется участниками в качестве собственника поэтому предполагается, что они, владея для себя, одновременно пользуются вещью, принимают меры к ее сохранности и в прочих отношениях ведут себя как собственники. Следовательно, выделение имущества участнику во владение или пользование одновременно означает осуществление в отношении этого имущества всех прав собственника без особого соглашения.

Однако если польза из вещи может быть извлечена и без владения, то пользование может быть предметом отдельного соглашения.

В повседневной жизни участники нередко определяют порядок пользования имуществом, оговаривая их взаимоотношения по поводу вещи, без какого-либо разграничения по виду правомочий, тем более что сами правомочия, как уже говорилось, носят весьма условный характер (см. комментарий к ст. 209 ГК РФ). В частности, в соглашении о порядке пользования общим имуществом могут устанавливаться и правила о распоряжении имуществом (ст. 246 ГК РФ).

3. Если соглашение о порядке пользования не заключено, то все действия по пользованию общим имуществом должны согласовываться участниками.

В случае спора по иску любого из участников порядок пользования может быть установлен судом. Порядок пользования общим имуществом устанавливается исходя из размера принадлежащей каждому участнику доли. Предоставленное в пользование участнику имущество должно быть пропорционально его доле. Суд принимает во внимание, кроме того, порядок пользования, сложившийся ранее, поскольку он отражает определенное соглашение между участниками. Очевидно, что если пользование имуществом осуществлялось без учета воли одного или нескольких участников, то они могут высказать возражения против того, чтобы этот порядок пользования был санкционирован решением суда.

Имущество, выделенное в пользование участнику, может быть больше или меньше размера его доли, если, например, ценность или площадь конкретной части строения, находящегося в общей собственности, не соответствует точно размеру доли. Если выделенное в пользование помещение превышает размер доли, в пользу других участников может быть взыскана компенсация (п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" (в ред. от 20 декабря 1983 г. N 11, от 21 декабря 1993 г. N 11) // Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации 1961 - 1993. М., 1994; Бюллетень ВС РФ. 1994. N 3).

4. Выделяемое в пользование участнику общей собственности имущество может представлять собой неизолированное жилое помещение, не отвечать иным признакам объекта права (ст. 128 ГК РФ), поскольку целью определения порядка пользования не является установление прав собственности на объект права. Установление соглашения о порядке пользования не влечет прекращения отношений общей собственности и не означает какого-либо изменения объекта права общей собственности. Все участники продолжают нести общие риски, общие расходы и участвовать в доходах от общего имущества. Соглашением о порядке пользования участники не могут предусмотреть освобождение кого-либо от общих рисков, в том числе риска гибели или повреждения вещи, а также от участия в расходах (выплате налогов на имущество и др.). В то же время ненадлежащее исполнение участниками своих обязательств, установленных как соглашением об определении порядка пользования, так и вытекающих из иных норм, влечет возможность предъявления соответствующих требований. Например, если в результате неправомерных действий одного из участников повреждено общее имущество, другие участники вправе заявить требования о возмещении причиненного вреда (гл. 59 ГК РФ).

Если кто-либо из участников вопреки соглашению о порядке пользования препятствует другому участнику пользоваться общим имуществом, потерпевший участник вправе заявить требование об исполнении условий соглашения о порядке пользования. Если такая же ситуация возникает в отсутствие соглашения, участник вправе заявить иск к другому участнику или всем участникам с требованиями об устранении препятствий в пользовании имуществом (ст. 304 ГК РФ). В том случае, если при этом предметом спора является и то, каким образом истец вправе пользоваться имуществом, истец должен также заявить иск об установлении порядка пользования общим имуществом.

6. Если кто-либо из участников общей собственности лишен не только возможности пользования вещью, но и доступа к ней, т.е. владения, он вправе заявить иск об истребовании вещи (ст. 301 ГК РФ). Такой иск может быть заявлен как к любому из участников, если он владеет вещью, так и к третьим лицам. Если виндикационный иск заявляется к третьему лицу (незаконному владельцу), то он считается заявленным в интересах всех участников. Удовлетворение такого иска не предрешает вопроса о порядке пользования общим имуществом, а лишь обеспечивает получение владения истца общим имуществом, например, дает право прохода в здание, но не право отстранения иных участников от владения общим имуществом, поскольку сторонами спора были участники общей собственности.

Вверх

Просмотров