Главная » Полезные советы » Договор купли-продажи. Существенные условия договора купли-продажи

Договор купли-продажи. Существенные условия договора купли-продажи

Основная обязанность продавца по договору продажи недвижимости - передача недвижимого имущества покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров продажи. По общему правилу, при купле - продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности.

Однако у приобретателя недвижимости по договору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу недвижимого имущества по акту передачи.

Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно рассматривать, как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого имущества не является основанием для государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним», согласно которой основанием государственной регистрации являются договор и иные сделки.

Титульное владение недвижимой вещью дает покупателю ряд прав. Прежде всего, это касается возможности использовать вещно-правовые способы защиты своих прав на недвижимое имущество (например, прибегнуть к виндикационному и негаторному искам). Вместе с тем, с моментом передачи недвижимого имущества связано и бремя содержания этого имущества. Этот момент важен для определения момента перехода риска случайной гибели имущества. В то же время стороны вправе установить в договоре и иной момент перехода риска случайной гибели недвижимого имущества.

В том случае, если одна из сторон уклоняется от подписания акта о передаче имущества, это рассматривается как отказ продавца от исполнения обязанности по передаче имущества либо покупателя - принять имущество.

При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом.

Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Интересен вопрос о последствиях совершенной продажи для продавца до момента утраты им права собственности на вещь. Такая ситуация отнюдь не является умозрительной, поскольку между моментом заключения договора и моментом передачи вещи в порядке его исполнения всегда проходит определенное время, в течение которого вещь остается в полном праве собственности у продавца.

Обязанность продавца в силу взаимности договора противопоставлены обязанностью покупателя - оплатить покупаемое недвижимое имущества.

Что касается прав сторон договора продажи недвижимого имущества, то они корреспондируют с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества. Продавец имеет право требовать оплаты переданного имущества. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.

Так, по договору продажи недвижимости:

Продавец вправе: требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) недвижимого имущества.

Продавец обязан:

1) передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче;
2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора продажи, если предметом договора является недвижимое имущество жилого назначения;
3) возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной регистрации;
4) не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества.

Покупатель вправе:

1) в случае передачи продавцом недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора продажи о ее качестве, по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков недвижимости, возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости;
2) в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться от исполнения договора продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы. Существенным нарушением требований к качеству недвижимости признаются:
- а) неустранимые недостатки,
- б) недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени,
- в) недостатки, выявляемые неоднократно,
- г) недостатки, проявляющиеся вновь после их устранения
3) требовать передачи в собственность недвижимого имущества на основании передаточного акта или иного документа о передаче;
4) в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности или государственной регистрации договора в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации. Даже возмещения убытков не освобождает сторону от исполнения обязанности по государственной регистрации договора.

Покупатель обязан:

1) уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором;
2) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора продажи;
3) не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче недвижимости).
4) возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации .

В соответствии с законодательством, под договором по купле-продаже имущества необходимо понимать официальное соглашение, по которому продавец (первая сторона) в обязательном порядке передает товар (определенную вещь) в собственность покупателю (второй стороне), а покупатель принимает данный товар и в обязательном порядке уплачивает за него конкретную сумму денег (цену). В чем же состоит ответственность сторон по договору купли-продажи? Чем отличаются условия непосредственно договора? Какие последствия влечет за собой их несоблюдение? Ответы на эти и иные вопросы можно отыскать в процессе прочтения данного материала.

Актуальные факторы

Содержание договора купли-продажи и ответственность сторон - это не что иное, как совокупность его условий, которые впоследствии выполняются как продавцом, так и покупателем. Другими словами, именно права и обязанности обоих сторон формируются или же дополняются посредством условий договора. Как правило, в документе такого плана отмечаются группировки определенных факторов, выявляющих непосредственно обязанности соответственно покупателя и продавца. К примеру, условия, которые предусматривают непосредственно обязанности второго, включают следующие пункты:

Сведения о товаре: количественные и качественные характеристики, тара и упаковка, ассортимент и комплектности и тому подобное.
Порядок передачи товарной продукции покупателю, а также соответствующий срок.

Таким образом, ответственность сторон по договору купли-продажи выявляется условиями данного договора, который регламентирует порядок в плане принятия и дальнейшей оплаты товара, и возникает в связи с конкретными основаниями, рассмотренными в последующих главах. Важно дополнить, что такого рода дифференциация условий относительна, потому что их реализация, как правило, влечет за собой совершение некоторых операций как с одной стороны, так и с другой. Например, активизация со стороны продавца своей обязанности касательно передачи товарной продукции покупателю из другого города не имеет значения в случае отсутствия информации об отгрузочных реквизитах или же реквизитах непосредственно получателя; активизация обязанности по уплате товарной продукции продавцом в случае аккредитивного метода расчетов говорит о совершении им некоторых операций, соответствующих выставлению аккредитива.

Содержание договора. Обязанности продавца

Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи, рассмотренные в последующих главах, станут неактуальными если и та и другая сторона будут исполнять собственные обязанности при условии весьма серьезного подхода к делу. Так, продавец обязуется:

Выполнить передачу в направлении покупателя поименованного посредством договора и свободного от прав в отношении третьих лиц товара при условии согласованного количества и установленного ассортимента, качественных характеристик и комплектности. Так, товарную продукцию с конкретным сроком годности продавец обязуется направить к покупателю так, чтобы она могла быть применена в соответствии с назначением до истечения срока в случае, если иные требования не предусмотрены законодательством.
Обеспечить передачу в направлении покупателя необходимых для обслуживания товарной продукции документов и принадлежностей одновременным образом в соответствии с общим правилом.

Обязанности покупателя

Или же внутри одной страны станет неактуальна, если свои обязанности будет исполнять не только продавец, но и покупатель. Таким образом, второй обязуется:

Совершить оплату товарной продукции в оговоренный документальным образом срок. Исключение составляют ситуации, когда покупатель наделен полным правом изъявить желание замены объекта сделки или вовсе отказаться от реализации условий договора.
Направить извещение в сторону продавца по причине бессовестного исполнения договора в плане количественных характеристик, ассортимента, качественных параметров, показателей комплектности, тары или упаковки товарной продукции в установленный документально срок.

Важно дополнить, что право собственности на товарный продукт направляется от продавца к покупателю сразу же после его вручения второму или же в другой момент, когда продавец является исполнившим собственную обязанность по поводу передачи товара. Кстати, риск случайного повреждения или гибели товарной продукции ложится на плечи покупателя непосредственно с этого же момента даже тогда, когда право собственности на продукт остается за второй стороной договорного соглашения.

Договор купли-продажи: понятие, содержание, стороны, ответственность

Помимо приведенных выше, в гражданском праве нередко фигурирует понятие ответственности. По каким причинам она возникает? может быть уместной в соответствии со следующими основаниями:

Неумышленное повреждение или же абсолютное уничтожение товарной продукции. Важно дополнить, что в данном случае ответственность ложится на плечи непосредственно покупателя сразу же после осуществления акта передачи ему товара со стороны продавца, что подтверждается в полной мере 459 статьей ГК.
(относится и к иным видовым категориям товара) в отношении продавца, который впоследствии обязуется возместить все убытки непосредственно покупателю, наступает при эвикции. Данное понятие говорит об изъятии у покупателя товарной продукции третьим лицом. Кроме того, основания для подобной операции возникают, как правило, до исполнения условий собственно договора по купле-продаже.
Ответственность сторон по договору купли-продажи возникает при исключении передачи в направлении покупателя от продавца документации в установленный срок. Данные бумаги или принадлежности напрямую связаны с товарной продукцией. При подобных обстоятельствах покупатель так или иначе отказывается от приобретения товара, если другие условия не предусматриваются договором.
Ответственность сторон по договору розничной купли-продажи (может относиться и к иным категориям товара) в случае передачи покупателю со стороны продавца меньшего определенного условиями договора объема товара. Тогда покупатель наделен полным правом получения недостающей товарной продукции или же вовсе отказа от нее, а значит, и от соответствующей оплаты. Кстати, в случае реализации расчетной операции покупатель имеет возможность потребовать собственные денежные средства назад. Важно дополнить, что данные положения регламентированы законодательством.
Характеризующая, например, договор купли-продажи автомобиля ответственность сторон предполагает, что покупатель может отказаться от его принятия и совершения уплаты в определенных случаях. Среди них и передача со стороны продавца в направлении покупателя данного автомобиля в несоответствии с договором. Кстати, при уже совершенной оплате второй имеет полное право потребовать свои денежные средства назад.
Ответственность сторон по договору купли-продажи товаров наступает в случае передачи со стороны продавца ненадлежащего продукта в плане качества. Так, продавец обязуется соразмерным образом урезать цену за товар или без бесплатно исключить соответствующие недостатки в оговоренный срок. Еще одним выходом из положения является возмещение расходов покупателя на то, чтобы он мог самостоятельным образом избавиться от этих недочетов. Кстати, аналогичная ответственность имеет место также в случае передачи товарной продукции непосредственно покупателю в поврежденной таре.
Ответственность сторон за неисполнение договора купли-продажи наступает в случае некомплектности товарной продукции, которая была передана непосредственно со стороны продавца в сторону покупателя. При подобном раскладе продавец обязуется или соразмерным образом урезать цену продукта, или совершить его дополнительную комплектацию. Данное положение прописано статьей 480 ГК РФ.
Ответственность сторон за нарушение договора купли-продажи наступает при отказе продавца от совершения акта передачи покупателю уже приобретенной товарной продукции. Сюда же необходимо отнести и передачу дополнительных принадлежностей или документации, которая напрямую относится к этому продукту. При подобных обстоятельствах покупатель наделен полным правом отказа от договора, что регламентировано посредством 463 и 464 статей ГК РФ.
Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости или другого товара (устанавливается законодательством) наступает в случае невыполнения продавцом (обязанной стороной бумаги по купле-продаже) страховой операции в отношении товара. Тогда, когда покупатель решает застраховать, например, недвижимость самостоятельным образом, он имеет возможность потребовать возмещения собственных расходов непосредственно от продавца. Соответствующее положение регламентировано 499 статьей ГК РФ.

Особенные случаи в отношении продавца

Ответственность сторон по договору международной купли-продажи или же в случае осуществления сделки внутри страны наступает тогда, когда покупатель уже произвел оплату товара, но предпочел отказаться от условий договора в меру некоторых аргументированных обстоятельств. Тогда он в любом случае вправе вернуть товар и, конечно же, потребовать от продавца возвратить уплаченную им сумму. Важно отметить, что за недостатки товарной продукции отвечает именно продавец тогда, когда покупатель докажет уместность данных недочетов еще до совершения акта передачи продукта. В плане товара, на который, как правило, предоставляется гарантийный талон, подтверждающий качество, отвечает за недочеты продукции только продавец тогда, когда он не может доказать возникновение данных недочетов непосредственно после совершения акта передачи товара в направлении покупателя из-за нарушения последним правил хранения или пользования, деятельности третьих лиц или никаким образом непреодолимых сил.

Кстати, при установлении в отношении товарной продукции гарантийного срока (на продукцию длительного пользования) или же срока годности покупатель наделяется абсолютным правом предъявления собственных требований в случае обнаружения недочетов в период действия данных видов срока. Если же гарантии нет либо она составляет меньший отрезок времени, чем два года, то покупатель вправе реализовать предъявление требований в течение двух лет непосредственно с момента передачи товарной продукции или же в пределах более продолжительного периода, который установлен посредством закона или договора.

Вопрос недвижимого имущества

Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости имеет место в случае ненадлежащего исполнения или же неисполнения условий официального договора. Ключевой обязанностью, которая закрепляется за продавцом, считается непосредственно передача объекта недвижимого имущества в направлении покупателя в соответствии с положениями данного договора. При отказе продавца по поводу передачи непосредственно покупателю объекта недвижимости, последний наделяется полным правом наотрез отказаться от исполнения условий, прописанных документально, по причине индивидуально-определенной сущности предмета договора. Кроме того, имеет место имущественная ответственность сторон по договору купли-продажи. Так, покупатель имеет возможность и должен требовать возмещения собственных убытков, возникших из-за неисполнения договорного обязательства по поводу реализации объекта недвижимости. Важно дополнить, что такого рода требование, как правило, осуществляется посредством помощи судебных органов. Так, суд организует принудительную передачу недвижимого имущества со стороны продавца в направлении покупателя. Ответственность сторон по договору купли-продажи квартиры регламентирует также поведение при отказе непосредственно покупателя от исполнения условий соответствующего договора. Так, в данном случае продавец наделен полным правом либо потребовать оплатить приобретаемую недвижимость, либо вовсе отказаться от исполнения оформленных документально условий. Данное положение регламентировано статьей 486 ГК РФ.

Соответствующие последствия

Ответственность сторон договора купли-продажи земельного участка или иного недвижимого имущества возникает, как правило, по причине нарушения договорных условий. Так, нарушения, связанные со сроками оплаты со стороны покупателя, так или иначе влекут возникновение непосредственно у продавца права требования денежных средств в соответствии с пунктом третьим статьи 486 ГК РФ. Кроме того, продавец наделяется абсолютным правом требовать уплату со стороны покупателя процентов за несоблюдение сроков по статье 395 ГК РФ. Если же покупатель задерживает оплату в процессе приобретения недвижимого имущества в кредит, то продавец окажется правым, если потребует ее по пункту третьему статье 488 ГК РФ или же возвратит неоплаченную недвижимость себе.

К примеру, характеризующая договор купли-продажи предприятия ответственность сторон говорит о том, что нарушения сроков передачи недвижимого имущества со стороны продавца в направлении покупателя имеют место зачастую тогда, когда оговорено условие предварительной оплаты. Таким образом, при неисполнении продавцом передачи недвижимости после произведения перечисления на его счет денежных средств по предоплате со стороны покупателя уместно начисление процентов по статье 395 ГК РФ непосредственно до того момента, как недвижимое имущество будет все-таки передано или сумма, уплаченная покупателем, ему вернется.

Реализация имущественного права. Основы

Правила по поводу перехода имущественных прав в соответствии с определенной сделкой формируются посредством закона с точки зрения произведения самой процедуры. Но данное положение совсем не говорит о том, что в случае возмездной передачи прав исключается их реализация. Таким образом, по пункту четвертому статье 454 ГК РФ нормативы по поводу официального договора в соответствии с общими правилами используются исключительно в отношении реализации имущественных прав. Кроме процедуры отчуждения прав при условии согласия правообладателя, абсолютно все права имущественного характера могут быть проданы в процессе публичных торгов в исполнительном порядке решений суда.

Важно дополнить, что на сегодняшний день известно множество разновидностей в отношении имущественных прав, способных к оборачиваемости. Они весьма различны в плане своей природы. Так, наиболее распространенными являются корпоративные и обязательственные права, а также права имущественные, которые заключены непосредственно в ценных бумаги.

Реализация обязательственных прав

Под обязательственным правом следует понимать возмездную уступку требования в соответствии с правилами, предусмотренными первым пунктом главой 24 ГК РФ. Важно знать, что условия в отношении договорного соглашения о купле-продаже нередко излагаются непосредственно в соглашении по поводу уступки права (требования).

Кстати, сегодня широко известна практика инкорпорирования имущественных прав в ценные бумаги. Тогда используются правила по передаче прав, которые удостоверены посредством ценной бумаги, что регламентируется статьей 146 ГК РФ. Основным отличием в данном случае является то, что условия договора в содержание ценных бумаг ни при каких обстоятельствах не включаются, независимо от метода передачи объекта сделки. Кроме того, к примеру, отметка на приобретение векселя в содержании передаточной надписи ведет к ничтожности непосредственно сделки.

Важно вспомнить, что обязанности продавца в отношении передачи прав, которые удостоверены посредством ценных бумаг, различаются и в зависимости от типологии последних. Так, если говорится о ценных бумагах на предъявителя, то они будут считаться исполненными грамотно лишь после вручения данных ценных бумаг покупателю. Если же дело касается ценных бумаг ордерного характера, то обязанности продавца являются исполненными правильно тогда, когда ценные бумаги направляются в сторону покупателя с грамотно оформленными на них индоссаментами. Кроме того, ценные бумаги именного происхождения на сегодняшний день известны в двух типологиях: во-первых, важную роль играют те ценные бумаги, собственники которых так или иначе отмечаются в реестре эмитента (именуются такого рода объекты собственно именными); во-вторых, широко популярны те бумаги, для собственников которых ведение подобного реестра неактуально (ректа-бумаги).

Реализация корпоративных прав

Сегодня под корпоративными правами следует понимать права на членство в той или иной организации коммерческого типа. Важно отметить, что они могут отчуждаться учредителями абсолютно любого объединения коммерческого характера. Исключение лишь составляют муниципальные и государственные унитарные структуры.

Кстати, природа корпоративных прав является весьма относительной, ведь они служат связующим элементом между учредителем и соответствующей коммерческой организацией. На практике максимальную значимость несут случаи перехода прав корпоративной направленности в АО и ООО. Важно отметить, что в Российской Федерации акции существуют исключительно в форме бездокументарных ЦБ именного типа, собственники которых в обязательном порядке отмечаются в реестре (непосредственно процедура описана в предыдущей главе).

Права учредителя акционерного общества (АО) или же общества с ограниченной ответственностью (ООО) главным образом определяются посредством вклада в уставной капитал объединения. Именно эта доля или же ее часть является объектом гражданского оборота. По статье 21 Закона «Об ООО» в соответствии с общим правилом договор по купле-продаже этой доли должен быть подтвержден нотариальным образом. Кстати, особенных операций по поводу исполнения договора производить от продавца доли в организации не нужно, ведь она переходит непосредственно к покупателю сразу после подтверждения договорного соглашения о купле-продаже нотариусом.

тороны договора купли-продажи

Сторонами договора купли-продажи (его субъектами) являются продавец и покупатель. По общему правилу продавец товара должен быть его собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся товаром (например, правом хозяйственного ведения).
В случаях, предусмотренных законом или договором, правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу, не являющемуся субъектом права собственности или ограниченного вещного права на это имущество. В частности, при заключении договора купли-продажи путем проведения публичных торгов продавцом, подписывающим договор, признается организатор торгов (п. 5 ст. 448 ГК); при продаже имущества во исполнение договора комиссии продавцом по договору купли-продажи с покупателем этого имущества является комиссионер, действующий от своего имени (ст. 990 ГК); в таком же порядке заключает договор купли-продажи агент, действующий от своего имени по поручению и за счет принципала на основании агентского договора (п. 1 ст. 1005 ГК); право на заключение сделок от своего имени (в том числе в качестве продавца) предоставлено также доверительному управляющему в отношении имущества, переданного ему по договору доверительного управления (п. 3 ст. 1012 ГК).
В качестве продавца могут выступать публично-правовые образования при продаже государственного или муниципального имущества, не закрепленного за образованными ими юридическими лицами. Покупателем по договору купли-продажи может быть всякое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая товар по договору купли-продажи, покупатель по общему правилу становится его собственником.
Исключения составляют, во-первых, государственные и муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения либо оперативного управления (казенные предприятия) на закрепленное за ними имущество, а также учреждения (субъекты права оперативного управления). В качестве покупателей они приобретают на имущество соответствующее ограниченное вещное право, собственником же товара становится лицо, являющееся собственником имущества, закрепленного за этими юридическими лицами. Во-вторых, не становятся собственниками приобретенных по договору купли-продажи товаров также граждане или юридические лица, наделенные полномочиями на совершение указанных действий от своего имени в силу договоров комиссии, агентского договора или договора доверительного управления.
Среди договоров купли-продажи выделяются договоры, продавцы и покупатели по которым, продавая или приобретая товары, действуют в рамках осуществляемой ими предпринимательской деятельности. К правоотношениям, вытекающим из таких договоров, применяются некоторые специальные правила, относящиеся к обязательствам, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности.
Вместе с тем данное обстоятельство не дает оснований для выделения в качестве самостоятельного вида договора купли-продажи так называемого предпринимательского договора купли-продажи *(208). Особенности правового регулирования обязательств, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в равной степени относятся ко всякому обязательству, вытекающему из любого гражданско-правового договора, и не могут служить критерием для выделения особого "предпринимательского" договора купли-продажи. Напротив, общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК) распространяются на все договоры купли-продажи независимо от того, осуществляется ли их сторонами предпринимательская деятельность.

4. Предметом договора купли-продажи, по общему правилу, может выступать любое имущество, не изъятое из гражданского оборота. Вещи являются наиболее распространенным, традиционным объектом договора купли-продажи, на который ориентировано правовое регулирование этого института. Согласно понятию предмета договора купли-продажи товаром могут быть любые вещи: движимые и недвижимые, определенные родовыми или индивидуальными признаками, потребляемые и непотребляемые, делимые и неделимые. Единственным исключением из перечня возможных товаров являются деньги (за исключением иностранной валюты), что обусловлено самой природой и понятием договора купли-продажи.

Договором купли-продажи признается соглашение, по которому продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а последний обязуется принять его и уплатить определенную сумму денег.

Этот вид договоров является наиболее важным в гражданском обороте, а его правовое регулирование насчитывает не одно тысячелетие, беря свое начало в классическом римском праве. В процессе развития правовых систем происходил так называемый естественный отбор законов, связанных с куплей-продажей: со временем прекращалось использование неудачных для практического применения норм, а на их смену приходили более обоснованные и качественные, с высоким уровнем юридической техники.

Сегодня сделки по купле-продаже – самые распространенные договоры в повседневной жизни, поскольку все материальные блага имеют свое выражение в товарной форме.

По своей сути купля-продажа – это универсальная для любой страны форма товарно-денежного обмена, существовавшего с незапамятных времен. С течением веков эта форма все более усложнялась, поскольку появлялись новые разновидности вещей и имущественных прав, также требующие грамотного оформления их передачи от одного владельца к другому.

В нашей стране основу регулирования купли-продажи составляет Гражданский кодекс (Глава 30), а наряду с ним большую роль играют законы и подзаконные нормативные акты (например, Закон «О защите прав потребителей»), указы президента, акты органов власти субъектов Российской Федерации и т.д. Одни из них имеют общее значение для института купли-продажи, другие распространяются на его отдельные виды.

Сторонами договора купли-продажи являются:

Продавец
Покупатель

Целью покупателя является приобретение вещи в собственность, а продавца – получение платы за нее.

В качестве сторон выступают любые участники гражданского оборота:

граждане (в том числе зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей);
юридические лица любой организационно-правовой формы;
муниципальные образования;
государство (Российская Федерация, в том числе ее субъекты).

Существенные условия договора купли-продажи

Единственным общим обязательным условием данного договора является его предмет. Участники сделки должны указать в документе наименование вещи, а также ее характеристики исходя из специфики договора.

При совершении отдельных видов сделок по купле-продаже, помимо предмета, закон обязывает участников указывать иные существенные условия, без указания которых договор не будет считаться заключенным.

Например, в договоре покупки-продажи недвижимости обязательно нужно указать стоимость приобретаемого имущества, а в договоре поставки – срок, в течение которого продавцу необходимо передать товар другой стороне договора.

купли-продажи

Любые вещи (предметы материального мира, которые созданы природой или человеком), имеющиеся у продавца в наличии или которые будут им созданы/заказаны в будущем. Единственное условие – соблюдение оборотоспособности (изъятые из оборота вещи не могут быть предметом покупки или продажи, а ограниченные в обороте вещи перед покупкой подлежат специальному лицензированию – для продавца и разрешению – для покупателя);

Имущественные права , являющиеся объектами интеллектуальной собственности (в случае, если это не противоречит самой природе таких прав и нормам законодательства);

, (с учетом специальных правил покупки/продажи, установленных гражданским законодательством).

Что не может быть предметом купли-продажи:

(исходя из самой природы данного договора);

Нематериальные блага (поскольку они индивидуализируют конкретного носителя – личность);

Результаты интеллектуальной деятельности.

Что должно быть указано в любом договоре купли-продажи:

Независимо от вида договора, существуют универсальные пункты, которые подлежат включению в любой документ, связанный с куплей-продажей:

Наименования сторон (преамбула).

Если договор заключается между физическими лицами, то указывается их полные фамилия, имя, отчество, данные документа, удостоверяющего личность (чаще всего, паспорта), а также регистрация по месту жительства (прописка).

Если от имени продавца действует другое лицо, у него должна иметься нотариальная с соответствующими полномочиями, в противном случае представитель не имеет права заключать договор купли-продажи и представлять интересы собственника. Реквизиты доверенности указываются в преамбуле документа.

Если договор заключается между юридическими лицами, то указывается их наименование в соответствии с учредительными документами (полное или сокращенное); должность, фамилия, имя, отчество лица, подписавшего договор, а также документ, на основании которого этот представитель действует (устав, приказ, доверенность).

Предмет договора. Участники должны обозначить вещь, в отношении которой заключается договор (квартира, автомобиль, гараж, техника, какие-либо товары и пр.). Если у имущества есть правоустанавливающие документы, то следует указывать наименование предмета договора в точном соответствии с ними. Помимо названия, необходимо указать количество, размер, материал вещи, иные индивидуализирующие характеристики.

Обязанности сторон. В этом пункте обычно указывают обязанность продавца передать товар надлежащего качества и свободным от прав третьих лиц, а обязанностью покупателя является принятие и оплата этого товара в установленные сроки. Если стороны договорились об иных обязанностях друг друга, они также указываются в этом пункте, однако при этом они должны соответствовать букве закона.

Порядок расчетов. Без него не обходится ни один договор. Во избежание недоразумений, порядок и сроки расчетов следует максимально подробно прописать в договоре.

Ответственность сторон. Обычно указывается, что ответственность за неисполнение или ненадлежащее определяется в соответствии с действующим законодательством. Однако, если стороны договорились установить ответственность за нарушение договора в виде определенной суммы или процента, то это прописывается ими в данном пункте.

Заключительные положения. В данном пункте стороны устанавливают порядок разрешения споров, указывают количество экземпляров договора, момент вступления его в силу (со дня подписания или регистрации в специальных органах – в зависимости от предписаний правовых норм), а также переход права собственности и риска случайной гибели.

Реквизиты сторон и их подписи . Здесь следует указать основные регистрационные данные юридических лиц (ОГРН, ИНН, КПП, адрес местонахождения и др.), в банке. Договор между организациями скрепляется подписями уполномоченных лиц и фирменными печатями.

Физическими лицами в данном пункте дублируются паспортные данные и ставятся подписи с расшифровкой.

Форма договора купли-продажи

Зависит от того, какая вещь является предметом сделки, кто является участниками договора и какова стоимость вещи.

Различают письменную и устную формы заключения сделок по купле-продаже:

Устная – применяется, если права и обязанности по сделке исполняются в момент ее совершения. Любая покупка товаров в розницу является устной формой договора купли-продажи. Такая форма позволяет весьма ускорить процесс совершения сделки. Нужно отметить, что товарный/кассовый чек не является письменной формой купли-продажи, а служит письменным подтверждением совершения покупки. Когда гражданин выражает свою волю приобрести товар путем передачи денег кассиру, а последний выдает ему кассовый или товарный чек, то в таких случаях считается, что они выполнили конклюдентные действия по заключению сделки купли/продажи. Простыми словами, своим поведением стороны дали понять о своих намерениях в отношении товара;

Письменная (простая или нотариальная) – является обязательной в следующих случаях:
- покупка/продажа объектов недвижимого имущества (квартира, комната, дом, участок земли и т.д.);
- Договор заключается между юридическими лицами (независимо от их организационно-правовой формы), в том числе если предметом договора является движимое имущество;
- стоимость товара выше 10 минимальных размеров оплаты труда (даже если заключается между гражданами);
- внешнеторговая сделка (с участием иностранных субъектов – физических и/или юридических лиц).

По соглашению между сторонами договор может быть удостоверен нотариусом.

Зачастую у граждан возникает вопрос: какую форму сделки выбрать: простую письменную или нотариальную? Особенно остро эта дилемма стоит перед участниками покупки-продажи недвижимости, что связано с ее высокой стоимостью и ценностью для любого человека.

Если стороны уверены в порядочности друг друга, проверили основные документы и их подлинность не вызывает сомнений, можно воспользоваться простой формой договора . Где найти шаблон договора?

Существует несколько вариантов:

Распечатать типовую форму договора из интернета, задав соответствующий запрос в поисковых системах. Сейчас существует множество сайтов, предлагающих различные образцы документов, поэтому найти нужный не составит особого труда;

Распечатать форму договора из правовой базы (например, Гарант, Консультант);

Обратиться за помощью в составлении договора к юристу или агенту недвижимости. Однако в этом случае придется оплатить услуги этих специалистов, при этом ни один агент или юрисконсульт не будет нести юридической ответственности за правовое содержание документа: по сути он лишь заполнит типовую форму документа.

Какой из этих вариантов ни выбрали бы стороны, необходимо тщательно проверить договор на содержание опечаток, ошибок и неточностей. Заполнять поля следует в полном соответствии с документами без каких-либо отступлений. В случае, если стороны допустили опечатки или неправильно заполнили договор, его регистрация в государственных органах может быть приостановлена до устранения этих ошибок.

Нотариальная форма договора предусматривает его удостоверение у нотариуса (должностного лица, уполномоченного на совершение нотариальных действий и имеющего соответствующую лицензию). Обычно одна из сторон (чаще всего продавец) заранее обращается к нотариусу, принеся с собой документы на отчуждаемое имущество. Нотариус просматривает эти документы, проверяя их подлинность и соответствие друг другу. После этого он снимает копии с документов или оставляет оригиналы у себя (при этом он несет полную материальную ответственность за их сохранность, выдавая клиенту расписку об их принятии), и назначает дату подписания договора.

К назначенному времени стороны собираются у нотариуса, который разъясняет сторонам их права и обязанности, а также последствия подписания этого документа. Перед тем как стороны поставят свои подписи на договоре, нотариус задает участникам сделки уточняющие вопросы, чтобы убедиться, что они понимают значение своих действий и находятся в адекватном состоянии. Это особенно важно при совершении сделок с участием пожилых людей, родственники которых зачастую пытаются оспорить в суде договоры, подписанные ими. Однако, если договор удостоверялся у нотариуса, сделать это довольно сложно, так как нотариус, выступая в суде в качестве третьего лица, подтвердит, что человек при подписании документа полностью понимал характер и последствия своих действий.

В отличие от агента недвижимости и обычного юриста, нотариус отвечает своим имуществом за содержание составленных и удостоверенных им документов, а также гарантирует «чистоту» сделки. Более того, он обязан ежегодно страховать свою профессиональную деятельность и в случае возникновения убытков у граждан или юридических лиц, вследствие неправильно составленных документов или документов, противоречащих законодательству, он возмещает эти убытки.

Единственным недостатком удостоверения договоров купли-продажи у нотариуса является стоимость его услуг – в соответствии с Налоговым кодексом нотариус взыскивает государственную пошлину в зависимости от стоимости предмета договора. К этой пошлине прибавляется стоимость технических работ за составление документа, поэтому в итоге выходит немалая сумма. О том, кто из сторон оплачивает эти услуги, стороны должны договориться заранее. Поскольку правовой анализ документов проводится по сути в интересах покупателя, плательщиком обычно выступает именно он. Продавцу важно как можно быстрее провести сделку и получить расчет, поэтому вычитать стоимость услуг нотариуса из цены квартиры он чаще всего не хочет.

При совершении покупки-продажи недвижимого имущества независимо от того, какой вид письменной формы договора выбрали стороны – простую или нотариальную, этот документ подлежит обязательной государственной регистрации.

Государственная регистрация

Регистрировать договор в государственных органах требуется только тогда, когда это условие прямо предусмотрено законом – например, при продаже объектов недвижимости.

В этом случае после подписания договора и произведения расчетов стороны обращаются с полным пакетом документов в территориальные органы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по месту нахождения имущества. Это требуется для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности на имущество с прежнеговладельца на нового.

Только после государственной регистрации сделка считается заключенной, а переход права собственности состоявшимся.

Стороны договора купли-продажи

Сторонами договора выступают продавец и покупатель. Продавцом и покупателем - могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица или государство. Однако возможность их участия в отдельных видах купли-продажи может быть ограничена как природой самого договора, так и особенностями правового положения субъекта (объемом правоспособности, характером вещных прав на имущество и т.д.).

Государство, обладающее целевой правоспособностью, не может выступать стороной договора купли-продажи, ориентированных на участие предпринимателей или граждан-потребителей (например, договор розничной купли-продажи, поставки, контрактации, энергоснабжения). Наиболее типичные случаи непосредственного участия государства в договорах купли-продажи связаны с поставками товаров для государственных нужд (в частности, в государственный резерв), продажей предприятия или другой недвижимости, а также продажей государственных ценных бумаг.

Возможность заключения договоров купли-продажи гражданами определяется объемом их правоспособности и дееспособности. Участие в отдельных видах купли-продажи, предусмотренных Гражданским Кодексом, обусловлено наличием у гражданина статуса предпринимателя (например, в договорах поставки или контрактации).

Ограничено дееспособные лица вправе, самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, а остальные - лишь с согласия попечителя. Малолетние, кроме того, вправе приобретать имущество на средства, предоставленные им их законными представителями или с их согласия третьими лицами. Несовершеннолетние могут также самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией или другими доходами.

Для юридических лиц основные ограничения на участие в договорах купли-продажи связаны с характером, принадлежащим им вещных прав на имущество и объемом правоспособности. Так, государственные или муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения, могут продавать принадлежащее им движимое имущество самостоятельно, а недвижимое с согласия собственника. Казенные предприятия продают любое имущество только с согласия собственника, а учреждения вообще не в праве отчуждать имущество, принадлежащее им на праве оперативного управления. С другой стороны, собственник может предоставить учреждению правоведения деятельности, приносящей доходы. В таком случае учреждение вправе самостоятельно распоряжаться полученными доходами (равно как приобретенным на них имуществом), в том числе - по договорам купли-продажи.

Существенные условия договора купли-продажи

Существенное условие любого гражданско-правового договора - его предмет (п.1 ст. 432ГК).

Отсутствие в законодательстве легальной дефиниции предмета договора порождает разночтения в понимании этой юридической категории. Основная причина - различные мнения о соотношении понятий предмета и объекта договора.

Неоднозначно разрешает этот вопрос и правоприменительная практика не только России, но и других государств со сходным правовым регулированием рассматриваемых отношений. Так, в п.5 Информационного письма президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» под предметом договора строительного подряда понимаются как выполняемые работы, так и их результат.

Основываясь на том, что объектом возникающего из договоров по передаче имущества обязательства являются действия сторон, а предмет договора - имущество, необходимо отметить, что наряду с предметом договора, существенным условием является и объект. Судебная практика нередко идет по этому пути.

Так, по договору между акционерным обществом и банком, банк обязался передать в собственность общества часть своих акций, оплата которых предусматривалась в виде передачи обществом части нежилых помещений банку. При рассмотрении спора по иску общества о признании договора недействительном суд установил, что в договоре отсутствует указание на то, в собственность или в пользование должны быть переданы помещения. Заключая договор, банк предполагал приобрести их в собственность, а общество подразумевало передача помещений банку во временное пользование. Суд обоснованно признал договор незаключенным, поскольку между сторонами не достигнуто соглашение по поводу того, является заключенный договор куплей-продажей или арендой нежилых помещений.

Хотя в этом соглашении содержалась необходимая индивидуализация предмета договора, объем передаваемых прав на него согласован не был, т.е. четко не определен объект.

На необходимость точного определения объекта договора при решении вопроса о признании его заключенным обращают внимание высшие судебные органы и по отношению к другим гражданским договорам. В частности, согласно п.1 Информационного письма президиума ВАС РФ от 29.09.1999г. «О некоторых вопросах судебной практики, возникающих при рассмотрении споров, связанных с договорами на оказание правовых услуг» судам предписывается исходить из того, что такой договор может считаться заключенным, если в нем указаны определенные действия, которые обязан совершить исполнитель, либо предусмотрена определенная деятельность, которую он обязан осуществить.

Ряд норм ГК (ст.554, 572, 666, 668, 670) позволяет сделать вывод, что законодатель под предметом договоров о передаче имущества понимает передаваемое имущество. Учитывая это обстоятельство, а так же неоднозначное толкование понятие предмета договора, как в науке, так и на практике, целесообразно наряду с предметом договора законодательно признать существенным условием договора и его объект. В этих целях следует изменить редакцию абз. 2 п. 1 ст. 432ГК, начав его изложение следующим образом: «Существенными являются условия о предмете и объекте договора …».

Существенными условиями договора купли-продажи является, прежде всего, наименование и количества товара. В соответствии со статьей 455 Гражданского кодекса Российской Федерации - товаром могут быть любые вещи, не изъятые и не ограниченные в обороте. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие о договоре купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Цена договора является его существенным условием лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, например в розничной купле-продаже, при продаже товара в рассрочку или продажа недвижимости, в том числе предприятие. В других видах договора купли-продажи условие о цене может и отсутствовать, что не подрывает действительности сделки. При отсутствии в договоре соответствующего условия товар должен быть оплачен по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

Цена в договоре, как правило, согласуется самими сторонами, т.е. является свободной (договорной). При этом порядок определения цены может быть различным. Она может устанавливаться непосредственно, т.е. путем указания на определенную денежную сумму, уплачиваемую за одну единицу товара либо за весь продаваемый товар. Также возможно и фиксирование цен путем указания на порядок их определения (с использованием дополнительных критериев) без указания конкретной величины.

Обычно цена товара устанавливается в российских рублях, однако возможно ее определение и в валюте другой страны. Этому не препятствует и существующий в законодательстве запрет на производство расчетов между российскими резидентами в иностранной валюте.

Срок договора, по общему правилу, не является его существенным условием. Однако для договора поставки или продажи товара в кредит с рассрочкой платежа срок исполнения соответствующих обязательств приобретает особое значение. Поэтому Гражданский Кодекс относит его к числу существенных условий этих договоров.

Форма договора купли-продажи

Форма договора определяется его предметом, субъектным составом и ценой. Все договоры продажи недвижимости (в том числе предприятий) должны под угрозой недействительности заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежат обязательной государственной регистрации. Письменная форма обязательна также и для договоров внешнеторговой купли-продажи.

В отношении движимых вещей применяются общие правила ст. 159-161 ГК: письменная форма требуется лишь для договоров с участием юридических лиц, а также для договоров между гражданами, если их цена в десять и более, раз превышает минимальный размер оплаты труда. Однако письменная форма не обязательна, если такие сделки исполняются в момент совершения (большинство договоров розничной купли-продажи).

Просмотров