Главная » Учет в ГИБДД » Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция. Какова процедура удостоверения договора

Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция. Какова процедура удостоверения договора

Есть мнение, что продавцы всегда завышают реальную стоимость объектов на 10-20%. В реальности некоторые владельцы квартир действительно оставляют себе поле для отступления и дают покупателю возможность порадоваться «скидке». Но конкуренция на рынке недвижимости очень велика, поэтому чаще всего люди заявляют реальную стоимость при продаже — иначе квартирой никто не заинтересуется. В любом случае, это можно проверить, лишь попробовав снизить цену. Риэлторы советуют в один голос: торговаться нужно всегда, даже если в объявлении о продаже не было пометки «торг уместен». Но получить скидку у человека, который рассчитывал на определённую сумму от продажи недвижимости, не так просто. Для этого потребуются веские аргументы, настойчивость и такт.

Действия:

Действие 1

Определяем предмет торга

Прежде чем торговаться, сформулируйте три основных параметра:

— сумму, которую вы готовы отдать
— реальную стоимость объекта
— минимальную возможную цену

Если первый критерий напрямую зависит от вашего бюджета, то два другие можно определить, проанализировав рынок недвижимости. Для этого можно просмотреть различные тематические статьи, обзоры профессионалов и каталоги с предложениями о продаже жилья. Эффективнее всего использовать онлайн-калькуляторы и расширенный поиск по базам. Там можно задать максимальное количество параметров квартиры, идентичных тому объекту, на который вы хотите получить скидку.

Действие 2

Ищем подход к продавцу

Процесс торга основан на споре и противостоянии сторон. Но не забывайте: вы не в суде. Сделка пройдёт успешно, только если хозяин захочет продать вам свою недвижимость. Поэтому, прежде чем приступать к обсуждению цены, установите позитивный эмоциональный контакт с продавцом.

Напрашиваться в друзья, конечно, не нужно. Достаточно быть вежливым, внимательным и пунктуальным. Приходите на просмотр вовремя, снимайте обувь и верхнюю одежду, если вам это предложат.

Помните: эта квартира могла принадлежать продавцу много лет, он жил здесь и любил свой дом. Не ведите себя по-хозяйски, не обсуждайте во всеуслышание планы по сносу стен и вывозу хлама. Если квартира явно требует ремонта, об этом можно и нужно упомянуть. Но не забудьте похвалить милый узор выцветших обоев, высокие потолки или большие окна.

Действие 3

Грамотно формулируем недостатки объекта

Основные аргументы, которыми в основном пользуются при споре о цене недвижимости, — недостатки самого объекта. Важно сформулировать их чётко и обосновано, но при этом не обидеть продавца. Если покупатель будет слишком ругать квартиру, хозяин справедливо укажет ему на дверь и предложит поискать жильё в другом месте. Претензии к объекту лучше предъявлять по принципу «квартира хорошая, но»:

— Требует существенного ремонта
Когда в квартире ровные стены, современная проводка и хороший паркет, не стоит торговаться из-за цвета обоев. Другое дело, если очевидно, что новым хозяевам придётся менять полы и коммуникации.

Конкретную сумму легче выторговать конкретными аргументами. К примеру, вы хотите скидку в 100 тысяч рублей, потому что во столько обойдётся замена старых рам на стеклопакеты.
— Есть небольшие проблемы с планировкой (квартира темновата/тесновата, низкие потолки, узкий коридор, окна на шумную улицу)
Подчеркните, что вы готовы мириться с этими недостатками, но за чуть меньшие деньги.
— У продавца есть дополнительные условия
Это может быть встречная покупка, которая будет затягивать вашу сделку. Или, напротив, куплю-продажу придётся оформить как можно быстрей и покупатель должен поторопиться с решением и сбором денег.
— Объявление долго висит в базе
Это существенный аргумент для риелтора, который хочет как можно скорее продать «залежавшийся» объект.
— Есть похожие варианты дешевле
Это самое лучшее доказательство того, что продавец завысил цену. Но будьте готовы привести конкретные примеры из каталога недвижимости.

Действие 4

Продумываем свои козыри

Помните: торг — это взаимовыгодный процесс. В случае крупных сделок вроде продажи недвижимости люди стараются максимально взвесить все за и против. Заранее продумайте, что вы можете предложить продавцу взамен на скидку. Если вы намерены снизить цену до какой-то конкретной суммы, можно сразу выложить карты на стол и предложить новую цену в свете своих привлекательных условий. Когда цель торга сбросить столько, сколько получится, лучше доставать козыри из рукава по одному.

Убедительные аргументы для скидки:

— Прямая быстрая покупка
Покупатели, которые готовы оформить сделку в кратчайшие сроки, всегда ценятся гораздо выше тех, кому сперва предстоит продать собственную квартиру на вторичке.
— «Живые деньги»
Фраза «вся сумма уже есть у меня на счету, а задаток — в кармане» магически действует на риэлторов и продавцов. Ведь в ситуации, когда покупателю придётся занять часть денег у родственников или получить одобрение кредита в банке, сделка может надолго отложиться, а то и не состояться.
— Готовность ждать
Ситуация встречной покупки может быть и у продавца. Кроме того, ему может понадобиться пожить в старой квартире ещё несколько месяцев перед переездом в другую страну или по причине ремонта. Если вам предлагают подождать, смело просите скидку. Скорее всего, продавец заранее к этому готов и даже заложил определённую сумму для торга в цену объекта.
— Предложение организовать встречную покупку для хозяина
Если продавцу нужно купить квартиру, можно предложить ему помощь с подбором вариантов. Вы оплатите услуги агента по недвижимости, а он сделает скидку при продаже квартиры. Обсудите этот вариант с вашим риэлтором, ему тоже выгодно получить дополнительного клиента.

Возможно, вам удастся сэкономить, грамотно сторговавшись с продавцом и с риэлтором.
— Помощь с переездом
Предложите взять на себя все расходы и организацию переезда семьи хозяина квартиры. Этот довод не станет решающим для серьёзной скидки, но его можно использовать в качестве одного из дополнительных бонусов при торге. Ведь продажа квартиры, упаковка и перевозка всех вещей — не только дорогой, но и хлопотный процесс. Избавьте прежних хозяев от лишнего стресса.
— Готовность взять на себя все хлопоты по оформлению сделки
Этот аргумент также хорошо сочетается с другими «бонусными» предложениями. Если вы чувствуете, что продавец уже готов снизить цену, предложите избавить его от всех бумажных хлопот.

Действие 5

Формируем тактику и стратегию торга

Если вы не торгуетесь «на удачу», а рассчитываете выгадать существенную сумму, лучше заранее продумать план действий. Не заговаривайте о скидке при первом просмотре. Максимум, ненавязчиво поинтересуйтесь у риэлтора возможностью торга. Лучше как можно тщательнее изучите квартиру, отметьте все достоинства и недостатки, которые станут вашими аргументами. Не поленитесь задать дополнительные вопросы продавцу, включая личные детали — как долго он жил в этом доме.

Намекать на скидку можно со второй и третьей встречи, когда продавец уже убедился в серьёзности ваших видов на квартиру. Покажите, что объект вам очень понравился, и вы заинтересованы в сделке, но пока не готовы сказать «да», ведь на рынке столько привлекательных вариантов.

Не стоит надоедать хозяину недвижимости бесконечными просмотрами, которые напоминают аудиторские проверки. Попросите разрешения 1-2 раза дополнительно посмотреть квартиру: показать её родным или риэлтору, оценить освещение в другое время суток. Так вы произведёте впечатление адекватного и серьёзного покупателя, владелец привыкнет к вам и будет рассматривать как основного кандидата.

Лучше не говорить хозяину напрямую, что сравниваете его квартиру с другими конкретными объектами. Намекните на это. Пусть продавец сам придёт к выводу, что должен дополнительно заинтересовать выгодного покупателя.

Наконец, непосредственно процесс торга лучше закончить в течение одной встречи. Заранее сформулируйте аргументы: расскажите о достоинствах и недостатках квартиры, ваших предложениях. Торгуйтесь уверенно, но не слишком напористо. Даже если продавец изначально заявил адекватную цену на квартиру, ваши взвешенные аргументы должны посеять в нём сомнения.

Действие 6

Фиксируем условия на бумаге

Помните: торг — это эмоциональный процесс, во время которого участники могут ощутить азарт и в отдельных случаях согласиться даже на неприемлемые условия. Но если сегодня ваше красноречие, веские доводы и логические уловки заставили продавца уступить треть цены, завтра он может передумать. Хозяин квартиры обсудит условия с семьёй, друзьями и риэлтором, ужаснётся и откажется от сделки на следующее же утро. Причём, скорее всего, он вообще не захочет иметь дело с покупателем, который едва не «раздел его до нитки». Поэтому не усердствуйте в процессе торга.

Даже если вы чувствуете, что продавец «вошел в раж» и готов скинуть ещё 100 тысяч, остановите его. Подчеркните, что сейчас вы, наконец-то, договорились о разумной сумме, которая выгодна обеим сторонам.

По закону, продавец имеет право отказаться от сделки на любом этапе, пока собственность на объект недвижимости не перерегистрирована на покупателя. Формальных способов заставить владельца квартиры продать её именно вам за оговоренную сумму нет, но есть возможности повлиять на его решение. Как только устная договорённость достигнута, настаивайте на заключении предварительного соглашения и выплате задатка.

Лучше, чтобы на момент финального просмотра квартиры деньги и договор были у вас на руках. Пусть о документах позаботится ваш риэлтор или юрист. В договоре нужно обязательно подробно прописать все важные условия сделки:

1 финальную цену квартиры
2 сумму задатка
3 срок оформления документов
4 срок, в который бывший собственник должен освободить жильё
5 условия штрафа при отказе от сделки для обеих сторон

По общепринятой практике при сделках купли-продажи недвижимости вносят аванс или задаток. Аванс — более мягкая форма залога. Его используют для того, чтобы подтвердить продавцу серьёзность намерений. При отказе от сделки он возвращается в полном объёме, а стороны не несут никакой ответственности. Задаток же — это обеспечительная мера. Если сделка срывается по вине покупателя, продавец оставляет деньги себе. А когда договорённости нарушает продавец, он обязан вернуть залог покупателю в двойном размере. Так действуют в большинстве ситуаций. В случае серьёзного торга в интересах продавца настаивать именно на задатке, причём сразу внести существенную сумму. Тогда хозяину недвижимости будет невыгодно отказываться от сделки.

Считается, что собственники при продаже квартиры всегда запрашивают сумму, которая несколько выше реальной стоимости недвижимости. Целью такого завышения может являться желание продать квартиру с максимальной выгодой или же оставить некоторый зазор, который может быть использован как скидка. Однако это не всегда соответствует действительности, тем более в нынешней ситуации, когда конкуренция на рынке недвижимости является весьма высокой. Тем не менее, риелторы утверждают, что торговаться необходимо даже в том случае, если в объявлении прямо указано, что торг исключается. В данной статье эксперты портала RealtyPress.ru рассматривают, каким образом нужно предпринимать попытки снизить цену, и как сделать так, чтобы торг оказался эффективным.

Возможна ли скидка?

Для начала следует уточнить, что распространенное мнение о том, что реальная стоимость квартиры всегда завышается, не в каждом случае соответствует действительности. С наступлением экономического спада на рынке недвижимости скопилось огромное количество квартир, которые уже продолжительное время остаются непроданными. Еще несколько месяцев назад владельцы недвижимости не торопились снижать цену, однако сейчас даже при конкурентной цене не всегда просто найти покупателя. Рынок просто перенасыщен предложениями, кроме того, нужно учесть условия ипотечного неравенства, когда стоимость кредита на новостройки гораздо ниже стоимости кредита на вторичном рынке.

Поэтому сейчас при продаже квартиры завышать цену достаточно рискованно, высока вероятность, что на объявление с завышенной ценой просто не обратят внимания, и покупателя можно ждать до бесконечности. Исходя из этого, продавец изначально лишен зазора, который можно было бы использовать для того, чтобы удовлетворить претензии потенциального покупателя на уступки и быстро продать недвижимость. Впрочем, это совершенно не означает, что продавец обязательно получит ту сумму, на которую рассчитывал. У покупателя есть все шансы приобрести квартиру со скидкой, для этого нужна настойчивость и такт, а также умение отыскивать аргументы, которые могут повлиять на принятия продавцом соответствующего решения.

Определяем бюджет и сумму скидки

Итак, в первую очередь покупателю необходимо точно определить бюджет для приобретения недвижимости. Для этого нужно тщательно изучить состояние рынка недвижимости на момент покупки, ознакомиться с объявлениями, просмотреть соответствующие статьи, а также воспользоваться онлайн-калькуляторами, которые имеются на сайтах риэлтерских агентств. После того, как обнаружено объявление, которое заинтересовало потенциального покупателя, нужно определить две цены – сумму денег, которую можно отдать за предлагаемую квартиру, и минимальную стоимость покупки (при этом, однако, рекомендуется быть реалистом). Для определения минимальной суммы нужно просмотреть объявления о продаже квартир аналогичных параметров, запросить скидки, привести и послушать аргументы.

Таким образом, покупка будет выгодной в том случае, если цена, на которой удалось остановиться во время переговоров с продавцом, будет несколько ниже максимальной суммы, которую планировалось отдать.

Эмоциональный контакт

Торговаться любят (а тем более, умеют) не все, поэтому сразу внесем небольшое уточнение. Качественная аргументация – это еще не все, что необходимо для получения скидки. В конце концов, все зависит от владельца недвижимости, если он не пожелает продать квартиру, сделка не состоится, и повлиять на это никак нельзя. Поэтому, наравне с поиском необходимых аргументов необходимо также найти подход непосредственно к продавцу. То есть, склонить его к мысли о том, что предлагаемые условия являются максимально выгодными, по крайней мере, на таких условиях у него есть реальный шанс продать квартиру прямо сейчас.

Важно установить с продавцом эмоциональный контакт, конечно, становиться друзьями совсем необязательно, однако этого и не требуется. Главное – добиться, чтобы он испытывал к вам расположение. Для этого стоит соблюдать несколько простых правил: нужно вести себя вежливо, вовремя прийти на встречу и ни в коем случае не вести себя как хозяин. Следует помнить, что владелец квартиры, возможно, проживал здесь много лет, любит свой дом, поэтому, обсуждая недостатки квартиры, нужно вести себя сдержанно. Так, планы относительно вывоза «хлама», то есть - вещей, которыми пользовался текущий собственник, лучше оставить при себе. Однако если квартиру объективно требует ремонта, об этом придется упомянуть, причем, сделать это нужно обязательно. С другой стороны, имеет смысл похвалить преимущества (например, высокие потолки или рисунок обоев). Это прибавит вам симпатии в глазах продавца.

Собственно, теперь пора поговорить об аргументации, без которой торг, с высокой долей вероятности, окажется непродуктивным, то есть – о недостатках квартиры, а также о тех преимуществах, которые получит собственник, если решит пойти на ваши условия.

Обсудим недостатки

Естественно, говорить о недостатках квартиры нужно так, чтобы не обидеть ее владельца, хотя бы потому, что если ваши слова его заденут, он не будет склонен снижать для вас цену. Для начала нужно показать, что вам квартира нравится, однако есть некоторые недостатки. И вы готовы мириться с этими недостатками, но только за несколько меньшую сумму. Так, например, это может быть не особенно удачная планировка (узкие коридоры, окна выходят на проезжую часть), опять-таки, необходимость капитального ремонта. Кроме того, объективной причиной несколько снизить цену является факт продолжительного нахождения квартиры в риэлтерских базах (аргумент годится для переговоров с агентом). Неплохим приемом является демонстрация похожих квартир с более низкой ценой, которые всегда можно найти в каталогах.

С другой стороны, говоря о недостатках, стоит помнить о здравом смысле, а также о чувстве меры. Если в квартире идеально ровные стены, отличный паркет, то не стоит заводить речь о блеклых обоях, которые придется переклеить, и на этом основании пытаться сбить цену. Весьма возможно, что переговоры на этом закончатся и вам будет предложено искать квартиру подешевле в другом месте.

Определяем сумму скидки

Намного проще договориться, если вы точно знаете (успели сформулировать) размер скидки, которую вы хотели бы получить, и можете непосредственно аргументировать эту скидку. Так, например, заявление о том, что вам придется потратить сто тысяч рублей на замену ветхих окон (на металлопластиковые окна), и поэтому вы хотели бы рассчитывать на скидку в указанную сумму – это отличный пример аргументированного торга.

Предлагаем выгодные условия

Покупатель не только может определять недостатки, которые скрывает предложение собственника, и на этом основании снижать цену, но и предлагать условия, которые могут быть преимуществом в глазах хозяина квартиры. Другими словами, взамен на скидку собственнику могут быть предложены привлекательные условия продажи. Например, отлично действует упоминание о том, что вся требуемая сумма имеется в наличии и может быть выплачена хоть сегодня любым, удобным для владельца квартиры способом. Также хорошо действует предложение внести задаток (аванс) прямо сейчас (точнее, сразу же после подписания договора).

Если же у владельца квартиры имеются дополнительные условия (например, встречная покупка), то козырем покупателя является готовность ждать определенное время, пока собственник найдет подходящий вариант для покупки. Кроме того, покупатель может предложить своеобразные бонусы, например, помощь в переезде, самостоятельное оформление документов, необходимых для продажи. Бонусы, хотя и не являются основанием для существенного снижения цены, все же могут повлиять на принятие собственником решения о предоставлении скидки. А вот тот факт, что деньги уже готовы и продавцу не придется ждать, пока покупатель реализует свою недвижимость (и высвободит средства для заключения сделки), уже позволяет рассчитывать на определенные уступки. На рынке недвижимости вообще очень ценятся покупатели, которые готовы платить сразу и в полном объеме.

Закрепляем условия в договоре

Тот факт, что собственник согласился уступить определенную сумму, вовсе не является гарантией проведения сделки. Владелец квартиры может передумать в любой момент, начиная от времени ухода потенциального покупателя, который убедил его сделать скидку, до времени, которое определено для подписания договора. Он может подумать, тщательно взвесить все за и против, позвонить знакомому риелтору, поговорить с женой или родственниками, а затем отказаться от сделки. Нужно учесть, что если такой отказ будет иметь место, то это будет уже окончательный отказ, продолжения переговоров, скорее, всего, не последует. Владелец квартиры будет опасаться вести дела с человеком, который едва не уговорил его на невыгодную сделку.

Фактически, человека нельзя обязать продать квартиру только на том основании, что была достигнута договоренность. Собственник может отказаться от продажи вплоть до того, момента, пока квартира не будет перерегистрирована на покупателя.

Более того, даже после этого собственник может обратиться в суд с просьбой признать договор купли-продажи недействительным. Однако есть способ повлиять на решение владельца квартиры.

Все условия должны быть зафиксированы на бумаге, необходимо закрепить успех заключением договора купли-продажи и распиской о получении аванса. При этом желательно, чтобы все документы были проверены опытным риелтором или юристом.

В договоре должно быть прописано следующее:

-Окончательная цена квартиры;
- Ответственность сторон при отказе от сделки;
- Срок, к которому собственник должен освободить жилье;
- Срок оформления документов;
- Сумма задатка и способ его передачи.

Необходимо также определить вид обеспечительного платежа, который может иметь вид аванса или задатка. Это на самом деле не синонимы, а совершенно разные понятия, аванс является предоплатой при расчете за квартиру, и не выполняет обеспечительной функции. То есть, если договор подписан и внесен аванс, но после этого собственник передумал продавать, то сумма аванса просто возвращается. Если же речь идет о задатке (который в договоре также прописан как задаток), то при отказе продавца от сделки он обязан выплатить несостоявшемуся покупателю переданную ему сумму в двойном размере.

Другими словами, покупатель заинтересован в том, чтобы подписать договор и внести по этому договору большую сумму задатка. В этом случае возврат задатка в двойном размере будет крайне невыгодным для продавца, что повысит вероятность заключения сделки.

Продуманный план и тактика торгов

Если есть конкретные пожелания к размеру скидки, потенциальному покупателю стоит наперед продумать план сделки. То есть, совершенно необязательно импровизировать на ходу, и перед первым просмотром желательно составить примерный план действий. Так, на первом просмотре не стоит навязывать свои условия и уговаривать продавца на скидку, первое посещение необходимо для сбора информации. Однако вполне уместно намекнуть на возможность некоторой скидки. Внимательно изучите квартиру, если необходимо – сделайте записи, сфотографируйте (предварительно спросив разрешения), задайте продавцу интересующие вопросы.

Второе посещение покажет собственнику вашу заинтересованность, к этому моменту уже должны быть четко сформулированные аргументы для снижения цены, а также условия продажи, которые могут заинтересовать продавца. Не стоит слишком навязываться и уговаривать, так как собственник может согласиться только для того, чтобы вы от него отстали, а потом отказаться от продажи. После того, как соглашение достигнуто, будьте готовы сразу же закрепить его в договоре и внести задаток. Кстати, вопрос по скидке лучше решить в течение одного визита – второго или третьего.

Заключение

Нет гарантии того, что все описанное сработает, и покупатель сможет заключить выгодную сделку. Однако эксперты RealtyPress.ru надеются, что информация, изложенная в данной статье, позволит покупателям, заинтересованным в возможности сэкономить некоторую сумму при покупке квартиры, получить лучшие условия. Кроме того, при торговле собственник может оказаться слишком уступчивым, а это должно насторожить потенциального покупателя и заставить вспомнить о безопасности сделок с недвижимостью.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

Покупка жилья - весьма волнительный момент в жизни любого человека. Всем хочется дешевле, в благоустроенном районе, с хорошими соседями, вдалеке от шума и суеты.

Как снизить цену при покупке квартиры?

На недостатках, которые всегда можно при желании обнаружить при осмотре квартиры, можно сэкономить весьма заметную сумму денег.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Подготовка

Хорошим решением будет изучить рынок недвижимости в городе, сравнить цены и условия. Можно распечатать список вариантов, которые вы рассматриваете.

Для проведения успешных торгов необходима основательная подготовка.

Замечательно, если вам хорошо известен не только район, но и дом, в котором предполагается сделка. Стоит выбрать подходящий день и внимательно прогуляться по району. Все недочеты, которые увидите, тщательно проанализируйте.

Когда торг возможен

К факторам, которые сигнализируют об уместности торга при покупке недвижимости относятся

Завышение цены, по сравнению с аналогичными объектами . Ряд продавцов, желая получить хорошую сумму за реализуемое жилье, заведомо завышают цену, «закладывая» в нее размер будущей скидки. Реальному покупателю, в случае торга, хозяин с радостью отдаст жилье по средней рыночной стоимости.
Квартира продается давно. Стоит потратить время и разузнать, сколько времени прошло с начала продажи. Если хозяин уже измотан многомесячными просмотрами и переговорами, вероятность скидки будет гораздо выше, чем у квартиры, объявление на которую вышло неделю назад. Такую информацию можно узнать в агентстве недвижимости, на биржах объявлений, в газетах.
Хозяин не уверен в цене. В этом случае все играет на руку покупателю. Существует большая вероятность появления непредвиденных ситуаций при покупке вторичного жилья. Нужно сбить цену, но только в разумных пределах. Если цена станет слишком занижена, продавец засомневается и в последний момент расторгнет сделку.
Объявление с указанием возможности торга. Хорошо, если удастся выяснить, по какой причине продавец спешит. Если человек ограничен жесткими сроками, шанс на значительную скидку весьма существенен.

Если вы хотите узнать что такое обременение на квартиру и в чем заключаются его особенности, то вам будет полезна .

Психологические уловки, которые помогут выгодно купить

Не начинайте торгов до осмотра жилья. Естественно, говорить о недостатках квартиры, не увидев ее, неверно. Этим действием можно добиться лишь одного - негативного отношения владельца. Тем более, не делайте этого по телефону и электронной почте.
Не показывайте излишней радости. Если продавец раньше времени поймет, что предлагаемая жилплощадь - предмет длительных поисков, рассчитывать на скидку уже не придется. Смысла в ней нет, ведь за реализацию своей мечты покупатель готов платить.
Информированность. , спорить с вами будет сложно. Почитайте о доме, узнайте, когда проводился капитальный ремонт. При наличии действительно достойного варианта, стоит проявить креативность. Познакомьтесь с соседями заранее. Это можно сделать впрямую, объяснив, что хотите купить квартиру рядом. Поверьте, разговорчивые соседи смогут снабдить вас бесценной информацией.

Для установления доброжелательных отношений не пренебрегайте комплиментами. В то же время, не перехваливайте квартиру, иначе хозяин решит, что вас все устраивает и на снижение цены будет сложно претендовать. В жилой квартире похвалите прекрасную мебель, красивые обои, в пустой - упомяните радушие хозяина.
Используйте юмор. Не забывайте в меру шутить, особенно если это действительно ваша сильная сторона. Между делом оброните намек на скидку. Скорее всего, продавец вам не откажет.
Разыграйте сценку. Если покупаете квартиру вдвоем, заранее договоритесь о ролях. Например, жена начинает уговаривать мужа на покупку квартиры, он отказывается, ссылаясь на завышенную стоимость. Если продавец мужчина, он сделает скидку женщине с гораздо большей вероятностью. Если же продает квартиру женщина, то активным покупателем будет мужчина, роль женщины - отнекиваться. Главное в этой тактике - соблюсти меру.
Создайте прецедент. Предположим, вы предлагаете продавцу свою цену, а он ссылается на вашу заведомую необъективность. Есть игровой ход, который может дать весомый результат . Договоритесь с родственниками, соседями и друзьями, что они тоже выступят в роли потенциальных покупателей. Однако, цена, предлагаемая ими должна быть еще ниже той, которую озвучивали вы. Психологи уже давно доказали, что если несколько человек подтверждают некоторое обстоятельство, пусть даже заведомо недопустимое, в присутствии испытуемого, то он или соглашается полностью с достоверностью озвученного, или начинает очень сильно сомневаться. Эта методика дает шанс значительно сбить цену. Ведь на фоне предложений остальных «лжепокупателей» ваше будет смотреться весьма достойно.
Помимо чисто психологического подхода к продавцу, есть и ряд совершенно объективных факторов, влияющих на образование цены.

В процессе переговоров

Если вы хотите узнать можно ли продать ипотечную квартиру, то советуем вам прочитать .

Ваши преимущества
На сегодняшний день весьма небольшой процент сделок по покупке недвижимости производится без участия заемного капитала. Поэтому если вы располагаете реальными денежными средствами, то озвучить это просто необходимо. Оплата наличными по договору купли – продажи выгодна продавцу тем, что вы:
- Можете купить быстро. Это будет особенно актуально, если продавец ограничен в сроках.
- Можете подождать, пока освободят квартиру. Многие продают жилье с целью последующего улучшения жилищных условий. На поиск нового дома тоже требуется значительное время, а вы его предоставляете.
- Можете помочь с оформлением документов. Маленький приятный бонус. Если вы специализируетесь в этой сфере, проблем для вас такое небольшое одолжение не создаст. А продавец будет расположен к вам по-дружески. Возможно, потом вас и знакомым советовать будет.
Ведите себя уверенно, называйте конкретные аргументы, суммы.

Не начинайте торг сразу. Рассмотрите все недостатки, сопоставьте желанность покупки и ее цену, сделайте выводы. Озвучьте хозяину, какие затраты повлечет за собой приобретение этой квартиры. Попросите соизмеримую предстоящим расходам скидку. Назовите реальную стоимость квартиры, которую вы согласны заплатить.
Приходите со списком квартир. Создайте здоровую конкуренцию, покажите продавцу, что рассматриваете еще и другие варианты. Если он заинтересован ускорить процесс продажи, ждите шагов навстречу.
Оформляйте договор сразу, как только удалось договориться. Не откладывайте оформление документов на потом. Как только удалось достичь договоренностей, приступайте к первичному оформлению сделки.
В договоре должны быть четко указаны
- Финальная стоимость квартиры
- Размер предварительно внесенного задатка
- Срок подготовки документов
- Сроки выезда бывшего собственника
- Размер штрафных санкций при расторжении сделки.
Предлагаем вам скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры: Скачать .

Вносите аванс. Аванс - это подтверждение серьезности ваших намерений. Продавец будет уверен в том, что вы не передумаете и спокойно займется подготовкой документов.
Предлагаем Вам посмотреть видеоролик, как правильно торговаться покупая квартиру. Советы экспертов.

Поиск подходящего для покупки жилья многие воспринимают как нечто сродни катастрофе. Десятки просмотров, взвешивание плюсов и минусов различных объектов, вынужденная необходимость пересматривать свои критерии привлекательности квартиры – все это способно кого угодно выбить из колеи!

Наконец интересная квартира найдена, и пора обсуждать условия сделки. Очень немногие покупатели соглашаются с предложенной собственником ценой, поэтому стороны обдумывают возможность торга.

Сколько можно выторговать у продавца?

Подавляющее большинство продавцов в конечном итоге вынуждены уступать квартиру по стоимости ниже той, что была заявлена изначально. Более того, по приведенным ЦИАН данным, с января 2017 года каждый пятый продавец в Петербурге снизил цену на 15 и более процентов от стартовой!

При этом в большинстве случаев пересматривают цену в угоду покупателям собственники жилья в домах советской постройки. Обветшалые коммуникации, неудобные планировки квартир с маленькими кухнями и другими недостатками хрущевок негативно сказываются на их стоимости даже с учетом очевидных преимуществ конкретного жилья.

Среднестатистический покупатель предпочтет такой квартире – даже расположенной в шаговой доступности от метро – «однушку» или «двушку» в новостройке комфорт-класса, до которой от метро еще нужно ехать.

Что может быть основанием для торга?

В каких случаях торг уместен? Прежде всего, когда речь идет о квартире, цена которой явно завышена в сравнении с ее рыночной стоимостью. Неликвидное жилье – в плохом состоянии, требующее не только косметического, но и капитального ремонта, а также – все это основания попросить продавца «подвинуться» в цене.

Неудобно расположенные квартиры, в которых много лет не было даже косметического ремонта, а также жилье с неудачной планировкой – вот наиболее распространенные причины для того, чтобы поторговаться!

Когда торговаться нет смысла?

Часть жилой недвижимости изначально выставляется на продажу по обоснованно высоким ценам – существенно выше, чем аналогичное по площади жилье в этом же районе. Например, это видовые квартиры в исторических районах города. Продавцы такого жилья чаще всего не готовы снижать цену в угоду покупателю.

Апеллировать к явным или мнимым недостаткам квартиры в этом случае практически бесполезно. Скорее всего, продавец все же дождется более лояльного покупателя и продаст жилье с выгодой для себя.

Как торговаться при покупке квартиры?

Постараться сбить цену на квартиру, на первый взгляд, не так сложно. Назвать сумму, которую готов заплатить, и привести аргументы в ее пользу – только и всего! Может показаться, что здесь не обязательно быть профессионалом в сфере недвижимости, но так ли это в действительности?

Определенная подготовка все же необходима. Прежде всего потенциальному покупателю следует узнать, по каким ценам продаются аналогичные квартиры в этом районе. Также весьма полезно будет узнать побольше о самом продавце, причинах, по которым он продает квартиру, а также о том, как давно она выставлена на продажу. Если срок экспозиции превышает 4–6 месяцев, то вполне вероятно, что собственник «невостребованного» жилья будет готов подписать договор по результатам торга, устав от бесплодного ожидания.

Лучшее, что можно посоветовать человеку, пребывающему в поиске квартиры на вторичном рынке по разумной цене, – это обратиться к хорошему риэлтору. Профессионалы знают все о рыночной стоимости квартир и находят аргументы, помогающие убедить снизить цену даже самых неуступчивых продавцов!

Ирина Романова, старший менеджер департамента продаж жилого фонда агентства «Петербургская Недвижимость»:

По сравнению с осенью 2016 года размер торга уменьшился на 50–70%. Год назад покупатель мог добиться снижения цены на 300 тыс. рублей, а сейчас скидка в среднем составляет 50–70 тыс. рублей от первоначальной стоимости. Причина в том, что последние три года цены на большинство квартир на вторичном рынке (за исключением «новой вторички») постепенно снижались, а в последнее время стабилизировались.

Тем не менее торг по-прежнему возможен, и этим пользуются почти все покупатели. Если вам понравилась квартира, смело звоните по объявлению, торгуйтесь с продавцом и приезжайте на просмотр – на месте гораздо легче добиться снижения цены.

Квартиры, недавно выставленные на рынок, могут продаваться по завышенной цене. Это тоже надо учитывать. Также многое зависит от вида сделки: прямая продажа или встречная покупка. К примеру, продавец присматривает себе более просторное жилье или квартиру в другом районе. Если собственник получил скидку на новую квартиру, то он может снизить цену и на свою недвижимость.

Елена Бушурова, эксперт по недвижимости агентства «Александр Недвижимость»:

Сегодня рынок покупателя, и в основном он диктует условия покупки. Следовательно, торг есть, но в разумных пределах. Ведь собственник объекта недвижимости продает и, как правило, взамен приобретает альтернативное жилье. Но есть варианты, где торг неуместен – напротив, идет повышение стоимости. Это относится прежде всего к видовой недвижимости в историческом центре города.

Торг, как правило, начинается в тех вариантах, которые действительно завышены в стоимости: неликвидные квартиры, жилье эконом-класса, хрущевки и т.п.

Как торговаться при покупке жилья? Прежде всего, торг не должен унижать собственников жилья – проще говоря, должен быть корректным. Ни в коем случае не следует забывать и пренебрегать причинами продажи квартиры, а также пытаться сбить ее цену ниже адекватного рынку уровня.

Сергей Бараченя, ведущий менеджер компании «Русский Фонд Недвижимости»:

В 8 случаях из 10 продавец изначально завышает реальную стоимость своего объекта на 10–15%. Покупатель об этом знает и пытается снизить цену хотя бы на 3–5% даже в том случае, если цена квартиры максимально приближена к ее реальной рыночной стоимости.

Самая большая ошибка собственников жилья – когда они устанавливают фиксированную стоимость недвижимости, аргументируя свой отказ снижать цену собственными капиталовложениями в ремонт объекта. А ведь ценность сделанного «для себя» ремонта в глазах покупателя существенно ниже, чем для самого продавца! Им все же следует опираться на реальную рыночную стоимость подобной недвижимости, и соглашаться на торг исходя из нее.

Что касается покупателей, то им стоит прислушиваться к мнению профессионалов в сфере оценки и продажи объектов недвижимости. У специалистов в этом вопросе все же найдется больше разумных аргументов для торга, нежели у самих потенциальных покупателей. Опытный риэлтор всегда подберет иные условия продажи, при которых возможно снижение продавцом цены до приемлемого для его клиента уровня, и найдет компромиссное для обеих сторон решение.

Как купить квартиру в строящемся доме (новостройке)? Какие есть варианты покупки квартиры (ипотека, рассрочка, материнский капитал)? Какие нужны документы для самостоятельного оформления квартиры?

Здравствуйте, уважаемые читатели! С вами Александр Бережнов.

Эту статью я решил написать, так как сам не раз покупал квартиры для себя и своих знакомых, и весь опыт опишу в данной статье.

В итоге, вы сможете с легкостью купить подходящую недвижимость, а также узнаете обо всех тонкостях и потенциальных опасностях предстоящей сделки.

Присаживайтесь поудобнее, будет интересно!

1. Как подготовиться к покупке квартиры

Приобретение жилья – ответственное и непростое мероприятие, к которому надо должным образом подготовиться.

Прежде чем перейти непосредственно к процессу покупки, следует рассказать как действовать, чтобы не потерять деньги и нервы. Всякое ответственное и сложное дело нельзя начинать без подготовки: правильно проведённая предварительная работа облегчает такую задачу.

Первое, с чем следует определиться: кто будет заниматься поиском квартиры и оформлением договора – вы или риэлтор? Оба варианта требуют продуманного подхода и предварительной работы. На первый взгляд, легче воспользоваться профессиональной помощью и это вполне оправдано.

Хороший риэлтор учится работать годами и обладает соответствующими навыками. Но за свои услуги он берёт определённую плату, иногда весьма приличную. В среднем услуги риэлтора на рынке варьируются от 2% до 6% от суммы сделки (осуществляя помощь в продаже квартиры).

Однако, за подбор квартиры, то есть помощь в покупке, посредники берут гораздо меньше: от 0,5% до 3%.

Оцените, сколько вы сможете выиграть, если решите заняться покупкой квартиры самостоятельно и обойтись без посредников. И постарайтесь определить, способны ли вы сами учесть все возможные риски при совершении сделки.

Помните, что решив действовать самостоятельно, вы, возможно, выиграете в деньгах, но при этом потеряете гораздо больше моральных сил и ресурсов времени.

Нужно также определиться, какую именно квартиру вы хотите приобрести.

Рынок жилья подразделяется на первичный и вторичный.

Первичное жильё – это квартиры в новостройках, на которые еще не оформлено право собственности физического лица. То есть первичное жилье - это не просто новый дом, а недвижимость, находящаяся в собственности застройщика до ее реализации конечному покупателю, в данном случае вам.

Вторичное жильё - квартира, на которую уже оформлено право собственности физического лица. То есть вторичное жилье может быть как новым, в только что сданном доме, так и в очень старом, которому насчитывается 100 лет.

Оба варианта имеют плюсы и минусы.

Преимущества первичного жилья следующие:

«Юридическая чистота» квартиры. Первичное жильё не имеет предыстории, у него ещё не было собственников, а значит, на жилплощади никто не прописан и никаких проблем с экс-хозяевами не возникнет;
Новизна квартиры. В новостройках обычно нет необходимости делать капитальный ремонт, модернизировать сантехнические коммуникации и т.д.
Относительно невысокая цена. Это преимущество имеет место в случае покупки квартиры в строящемся доме по договору долевого участия.

Есть и недостатки:

Большой срок регистрации права собственности. Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости как правило покупатель получает спустя месяцы, что означает невозможность прописаться в своем жилье.
Риск потерять деньги при покупке жилья в строящихся домах. Бывают ситуации, когда компания-застройщик оказывается мошенником или банкротом.
Географическое расположение. Часто новостройки находятся в удаленных районах города;
Отсутствие отделки. Ремонт в любом случае делать придется самому.

Вторичное жильё покупать, конечно, быстрее и чаще всего удобнее. Главная опасность здесь – юридические вопросы.

Перед покупкой нужно убедиться, все ли прежние жильцы выписаны с жилплощади, нет ли лиц, сохранивших право проживания в квартире, не сдано ли жильё в аренду, не числятся ли за данным жильём задолженности по коммунальным платежам, за которые вам придётся потом расплачиваться как новому собственнику.

Возможны и другие обременения, о которых вы можете не знать, например, квартира может быть заложена или арестована. Стоит насторожиться, если вдруг вам необоснованно предлагают купить объект за низкую цену.

2. От чего зависит цена квартиры и как не переплатить за нее

Как купить жильё и не переплатить за него? Вопрос актуален для всех, даже для людей с достаточными средствами: никто не заинтересован в лишних тратах, когда есть возможность их избежать.

Стоимость квартиры – ключевой вопрос при сделках с недвижимостью.

Часто именно цена выступает определяющим фактором решения о покупке жилья или, наоборот, отказа от сделки.

Как выгодно купить квартиру и определить, насколько цена соответствует реальным характеристикам жилплощади?
В какой ситуации стоит поторговаться, а в какой лучше сразу дать согласие на сделку?

Данные вопросы решаются, безусловно, в индивидуальном порядке, но общие критерии выбора всё же существуют.

При покупке, например, автомобиля, цена определяется маркой, её функциональными характеристиками, возрастом, степенью износа (пробег). Однако в отличие от большинства потребительских товаров, цена квартиры гораздо в меньшей степени зависит от её состояния.

Основные факторы ценообразования – тип дома, топографическое расположение объекта и наличие инфраструктуры, этажность. Но даже при аналогичных параметрах 2 квартиры в одном районе могут иметь существенную ценовую разницу.

Приобретая дом в деревне, где нет спроса на жильё, можно купить неплохую постройку даже ниже её себестоимости. Совсем другое дело в городах, где цена жилья лишь минимально зависит от затрат на его строительство.

В целом в мегаполисах цена отдельной квартиры в несколько раз превышает её себестоимость, поэтому методика оценки жилья основана в первую очередь на анализе предложения и спроса.

Недавно у нас выходила подробная статья из которой вы можете узнать, в ней мы описали критерии оценки недвижимости и алгоритм определения объективной стоимости на данный момент.

Что нужно знать перед покупкой квартиры

Покупая жильё, важно с минимальной погрешностью оценить её реальную стоимость по отношению к предлагаемой цене и определить, насколько возможен торг.

С такой задачей наиболее эффективно может справиться либо опытный и знающий человек, либо профессиональный риэлтор.

Обычно продавец или его посредник первоначально выставляют цену на уровне верхней планки.

В стоимость жилья сверх реальной цены уже заложены:

стоимость услуг агентства или посредника;
сумма, в пределах которой владелец планирует торговаться.

Продавец и риэлтор заранее определяют для себя нижнюю планку – минимальную стоимость, которую они могут предложить. При грамотном торге можно преодолеть и её, но нужны профессиональные навыки переговоров, конкретные убедительные доводы, аргументы.

Ниже вы узнаете, как правильно оценить покупаемую квартиру.

От чего зависит цена квартиры (16 основных параметров):

Количество комнат
Метраж (квадратура)
Планировка
Размер кухни
Этаж и этажность дома
Тип здания и год его постройки
Прилегающая территория
Наличие балкона или лоджии
Состояние объекта (ремонт)
Тип отопления (центральное/индивидуальное)
Размер коммунальных платежей
Тип санузла (смежный/раздельный)
Район расположения (центр/окраина)
Инфраструктура района
Застройщик (проверенная компания/новый игрок на рынке)
Готовность объекта к эксплуатации (этап строительства дома)

Кроме квартир по ценам в пределах рынка, при покупке недвижимости можно столкнуться с необоснованно завышенными или явно заниженными ценами на объекты.

Оба варианта должны насторожить покупателя: в первом случае продавцы рассчитывают на простачка, во втором – вы можете стать жертвой аферистов или получить в собственность квартиру с существенными скрытыми недостатками (например, огромными долгами за коммунальные услуги).

Наиболее разумный способ проверить целесообразность предлагаемой цены квартиры – обратиться к профессиональному оценщику. Это потребует затрат, но зато есть гарантия, что вас не обманывают.

3. Риэлтор – стоит ли прибегать к услугам посредника и как правильно его выбрать

Как лучше купить квартиру – самостоятельно или при помощи посредника?

Как уже было сказано, решать квартирный вопрос, не прибегая к посторонней помощи, можно только при наличии определенного опыта.

Если вы новичок в сделках с недвижимостью, воспользуйтесь помощью агентов по купле/продаже жилья. Можно также обратиться за помощью к своим родственникам или близким друзьям, если у них есть необходимый опыт. Это будет очень хорошо, если к примеру, они недавно уже купили недвижимость и соответственно в курсе того, какой сейчас рынок, цены, и знают все об оформлении сделки.

Сравнение преимуществ и недостатков самостоятельной покупки квартиры и с помощью риэлтора

Можно применить промежуточный вариант – основную часть работы проделать самостоятельно (поиск вариантов, торг), а в помощь привлечь юриста.

В городах существуют десятки юридических фирм, готовых за определённую плату проконсультировать покупателей по интересующим их пунктам сделок и помочь со всем комплексом юридического оформления квартиры.

Если вы решили доверить приобретение квартиры агентству недвижимости, нужно грамотно подойти к его выбору.

Если не хотите рисковать, выбирайте крупные компании: там и выбор сотрудников больше, и архивные базы обширнее, хотя цены могут быть выше.

Хорошо, если компания является членом гильдии риэлторов федерального или регионального уровня.

Выбор посредника – дело серьёзное. Как показывает практика, вы можете найти хорошего риэлтора, обратившись за рекомендацией к друзьям и знакомым. Иногда это помогает снизить цены на услуги и повышает уровень надёжности риэлтора.

Также стоит побывать в офисе компании лично: не слишком доверяйте словам, сказанным по телефону, или красивой картинке на сайте агентства.

В офисе не стесняйтесь проверять документы и задавать прямые вопросы: вы покупатель, и намерены тратить свои «кровные» деньги.

Признаки надёжного (или хотя бы порядочного) агентства:

профессиональный подход к работе;
срок существования компании на рынке;
приличное техническое оснащение;
порядок и дисциплина в офисе.

Заключая договор на подбор объекта недвижимости, убедитесь, что все риски при проведении операций с квартирой должны нести совместно вы и компания.

В документах должно быть упомянуто название фирмы, а не фамилия конкретного риэлтора: так безопаснее с юридической точки зрения. Обязательно должны учитываться кризисные и «форс-мажорные» обстоятельства.

Задача риэлтора – найти компромисс между вами и собственником: если агент в большей степени отстаивает интересы хозяина квартиры, это должно вас насторожить.

Если вдруг риэлтор сообщает вам информацию, что неожиданно объявился ещё один покупатель, который предлагает на $1000 больше, не стоит верить на слово: такие сведения нуждаются в проверке.

Будьте реалистами – не доверяйте своему агенту безоговорочно: он преследует свою выгоду, и не всегда она совпадает с вашей. Если вам категорически отказывают в снижении цены, приводя при этом «неопровержимые» доказательства такого решения, то лучше рассмотреть еще несколько вариантов.

Работая с риэлтором, максимально информируйте его о параметрах искомой жилплощади и своих пожеланиях. Если вы желаете наблюдать из окна закат солнца или хотите тихих соседей-пенсионеров, лучше заранее оповестить агента об этом.

На практике риэлтор стремится включить в стоимость квартиры и собственные комиссионные. О размерах посреднического процента клиента даже не всегда информируют.

Если в договоре вы указываете максимальную сумму, которую готовы заплатить за жильё, будьте уверены, что именно эту цену вам и будет предлагать ваш агент в надежде получить предельно высокие комиссионные.

Чтобы исключить невыгодные для вас ситуации, следует:

заранее обозначить в договоре сумму вознаграждения риэлтора не в процентах, а фиксировано (желательно);
указать, какая сторона оплачивает оформление сделки. Обычно, все издержки по оформлению жилья несет покупатель;
перечислить все возможные расходы клиента при заключении сделки.

При составлении договора риэлтор вправе взять с клиента определенный аванс. Это вполне закономерно: поиск вариантов требует определенной работы и затрат.

Однако размер аванса должен быть разумным: не больше $1000 в зависимости от стоимости квартиры и сложности поиска. Отметьте в договоре, что аванс входит в общую сумму вознаграждения риэлтора. И главное, зафиксируйте письменно , что риэлтор получил эти деньги в счет своих услуг.

Не всегда поиск возможных вариантов заканчивается успешно. Кто несёт ответственность, если сделка не состоялась? Об этом тоже стоит позаботиться заранее. Эксперты советуют включить в договор с агентом следующие пункты:

Риэлтор обязан предоставить клиенту на рассмотрение не менее 3-х вариантов, полностью соответствующих первоначальным требованиям.
В случае невыполнения пунктов договора риэлтор обязуется вернуть клиенту аванс и выплатить неустойку в заранее оговоренной сумме.
Если клиент отказывается от 3-х вариантов (удовлетворяющих критериям поиска), он имеет право потребовать возврата аванса за вычетом оплаты деятельности риэлтора. (Размер такой платы обычно варьируется в пределах $200).

Профессиональный подход к ответственности обеих сторон сразу настраивает риэлтора на деловую волну и гарантирует отсутствие халтуры в работе. Включив в договор вышеуказанные пункты, долго ждать вариантов и подгонять агента вам не придётся.

Должен ли риэлтор отвечать за чистоту сделки

Теоретически любой договор при соответствующих обстоятельствах может быть аннулирован в суде. Даже самый опытный профи не даст 100% гарантии, что этого не случится.

Однако агентство должно полностью отвечать за ошибки, допущенные его штатными работниками в ходе оформления сделок купли/продажи, и за нарушение данных обязательств. Другими словами, риэлтор несёт разве что моральную ответственность за недобросовестного продавца, но полностью отвечает за собственные действия.

Возмещение материального ущерба, причиненного покупателю, возможно при наличии у риэлторской компании гражданского договора страхования. Сумма, в которую страховщик оценивает ущерб, обычно сразу указывается в договоре. На большую компенсацию клиенту можно не рассчитывать.

4. Популярные способы покупки квартиры

Итак, как купить квартиру? Чем лучше расплатиться за будущее жильё – наличными деньгами сразу, банковскими переводами ежемесячно?

Каждый способ имеет свои сильные и слабые стороны.

1) За наличные

Прямая покупка за наличные – с одной стороны, наиболее простой способ, с другой – наиболее нервный. Делая такое приобретение, человек часто совершает самую дорогую покупку в своей жизни. Вопрос безопасности финансов в таких сделках имеет первостепенное значение.

Прежде чем расплачиваться, покупателю следует тщательно проверить состояние жилплощади, юридическую чистоту жилья, согласовать с продавцом наиболее приемлемый способ передачи денег.

Статистика свидетельствует, что 90% расчетов (в первую очередь, при покупке «вторички») производится за наличные средства. Формально переход к покупателю права собственности осуществляется в момент государственной регистрации сделки. Однако регистрация происходит через 10 суток после предоставления документов. Когда же платить хозяину?

Есть 2 варианта:

Передать средства перед оформлением документов, составив расписку в получении денег в счет сделки купли-продажи недвижимости.
Сделать оплату после регистрации права новых владельцев на жильё.

Второй способ более рискованный, и обычно все сделки осуществляются через составление расписки.

Свести риски к минимуму помогают: юридически оформленные расписки, наличие свидетелей сделки, передача денег в людном месте (в идеале - с камерами наблюдения), использование банковской ячейки.

2) Через ипотеку

Ипотека является хорошим вариантом для людей со стабильным доходом, но не располагающих всей суммой для приобретения недвижимости.

Покупка квартиры без денег - это популярный вопрос среди наших граждан. Обычно они решаются оформлением ипотеки в банке.

Ипотечная ставка в России колеблется и в разных банках составляет от 10,5% до 14% .

Купить таким способом квартиру можно, имея на руках немалую сумму для первоначального взноса. Сейчас он составляет от 10% (в редких случаях) до 40% в разных банках.

С одной стороны, ипотека – наиболее доступный и популярный метод покупки жилья при отсутствии средств. Но с другой – это существенная финансовая нагрузка для получателя ипотечного кредита.

По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) с января по июнь 2015 было зарегистрировано 533 тыс. ипотечных кредитов.

– ответственное решение, которое нужно всесторонне обдумать. Готовы ли вы в течение 15-30 лет регулярно отдавать значительную часть своих доходов банку и вести более скромную и сдержанную жизнь?

Определённая часть населения однозначно высказывается против ипотеки, называя данный вариант «кабалой» и «финансовым рабством».

Такие люди считают, что взяв ипотеку, придётся жить чуть ли ни на хлебе и воде, трудясь по 12 часов в сутки. Квартира, по мнению противников ипотеки, не та цель, ради которой стоит терять годы жизни.

Такое мнение имеет разумные основания. Людям свойственна переоценка своих возможностей. Они считают, что если покупать дешёвую еду, ходить пешком, экономить на развлечениях, одежде и прочих насущных вещах, можно расплатиться с кредитом досрочно. Но это – путь в никуда.

При таком раскладе ваше стремление к развитию и достижению жизненных целей упадёт до нуля. Работая с утра до ночи, довольствуясь малым, вы рискуете впасть в депрессию, испортить отношения с супругом и детьми и даже потерять работу.

Чтобы этого не случилось, следует усвоить главное правило ипотеки: платежи должны быть для вас посильными.

Долг должен стать фоном вашей жизни, а не предметом ежедневных забот.

Не стоит платить из последних сил, лишая себя отдыха, новой одежды, отпусков и развлечений. Нужно лишь умеренно оптимизировать расходы.

Допустимый максимальный платеж по ипотеке это 30-40% от основного дохода .

Если после вычета этой суммы у вас вполне хватает на жизнь, значит, такой вариант – для вас. Платить больше человеку тяжело психологически. Цифры, конечно, вещь условная, но реально оценить свои силы вполне возможно.

3) В рассрочку

Такой способ нередко оказывается единственно возможным для тех, кто не имеет полной суммы платежа на момент покупки квартиры, но рассчитывает получить недостающие деньги в ближайший период. Рассрочка – нечто среднее между ипотекой и полной единовременной оплатой.

Приобретая жильё в рассрочку, покупатель делает первоначальный взнос, а остальное выплачивает равными долями каждый месяц либо согласно заранее установленному графику. Срок таких платежей обычно 3-12 месяцев, реже до 2-х лет. Первичный взнос обычно составляет 50%.

Рассрочка подходит далеко не всем: таким вариантом пользуются те, кто имеет стабильный высокий доход или планирует внести деньги после продажи уже имеющейся недвижимости.

Рассрочкой часто пользуются, если нужно срочно приобрести квартиру в строящемся здании, поскольку на более поздних этапах строительства стоимость жилья значительно возрастёт. Некоторые компании предлагают краткосрочные беспроцентные рассрочки (3-6 месяцев). В других случаях за отсрочку платежа полагается внести 10-12% переплаты.

4) За материнский капитал

Материнский капитал – реальный шанс для молодых семей* купить квартиру при отсутствии нужной суммы. Данным вариантом оплаты могут воспользоваться семьи, в которых есть 2 ребенка и более.

Молодая семья – это семья в первые 3 года после заключения брака (в случае рождения детей – без ограничения продолжительности брака) при условии, что один из супругов не достиг 30-летнего возраста.

Ежегодно сумма материнского капитала индексируется. Например, в 2015 году она составляла 453 000 рублей. Получить сертификат на владение материнским капиталом можно непосредственно сразу после рождения ребёнка либо позже. Согласно законодательству, программа работает до конца декабря 2016.

При покупке жилья с помощью материнского капитала следует учитывать, что сумма поступает на счет владельца квартиры только через 2 месяца после заключения сделки.

Если сумма жилья больше материнского капитала, покупатель вносит недостающее количество средств наличными. Для осуществления сделки покупатель обращается в Пенсионный фонд. Капитал можно использовать как в виде первоначального ипотечного взноса, так и направить в погашение текущего кредита.

5) От застройщика

Покупка квартиры от застройщика – достаточно рискованный вариант.

Однако при удачном раскладе такой способ может принести значительную выгоду. Покупая квартиру от застройщика, следует провести предварительную работу:

провести сравнительный анализ цен. Слишком заниженная стоимость должна насторожить покупателя: солидная фирма вряд ли будет отдавать недвижимость за бесценок;
собрать максимальное количество сведений о застройщике;
ознакомиться с учредительными документами компании, разрешением на строительство, проектной документацией, договором на земельный участок;
изучить условия договора долевого участия: желательно сделать это внимательно и дома, где вас никто не торопит и ничто не отвлекает. Можно также подстраховаться, показав договор опытному юристу;
проверить аккредитацию новостройки в банке;
проверить все акты и согласования вплоть до разрешения подключения дома к местным коммуникациям после завершения строительства;
оценить степень готовности жилья (впрочем, не всегда даже 80% готовности гарантирует успешное окончание строительства).
оценить объект с точки зрения окупаемости инвестиций.

Покупая квартиру от застройщика, вы можете выгодно перепродать ее в дальнейшем, сделав ремонт и оформив право собственности.

Обратите внимание, что в случае продажи, вы будете обязаны заплатить налог 13% , если владеете этой недвижимостью менее 5 лет (изменение в законодательстве с 2016 года), ранее было 3 года .

6) От подрядчика (в новостройке)

Подрядчик - это организация или индивидуальный предприниматель, осуществляющий работы или продающий товары (стройматериалы) для компании-застройщика.

То есть застройщик - это клиент подрядчика. Так как часто у компании-застройщика ограничены средства, то с подрядчиками он рассчитывается натурой, то есть готовыми квартирами.

Пример

Компания-застройщик «Градостроительная компания» возводит жилой комплекс «Олимп», а подрядчик ИП Петров для строительства «Олимпа» осуществил для «Градостроительной компании» поставку кирпича на 10 000 000 рублей.

Тогда после сдачи объекта «Олимп» ИП Петров получит 4 готовых квартиры по 2 500 000 рублей, то есть всего на 10 000 000 рублей.

Причем, стоимость 2 500 000 за квартиру ниже рыночной. В то время как сам застройщик продает такие квартиры дороже, например за 3 500 000 рублей.

Таким образом, подрядчик оказывается в потенциальном «наваре». Но часто ему требуется вернуть свои деньги в оборот, и тогда он быстро продает доставшиеся от застройщика квартиры по цене ниже рынка, например за 3 000 000 рублей.

Здесь вы и можете сэкономить до 20% от стоимости квартиры.

Важный момент!

Подрядчики при расчете принимают только наличные средства и в ограниченный срок, обычно не более 10 дней. Этим и обусловлена более низкая цена.

Сама процедура покупки квартиры от подрядчика называется «договор переуступки права требования недвижимости». То есть, пока ваш дом не сдан, им владеет застройщик. Когда застройщик «отписал» квартиру подрядчику, то по закону он имеет право требовать от застройщика это жилье после сдачи дома.

Соответственно, если вы купили квартиру от подрядчика, то право требования готовой квартиры переходит к вам после сдачи дома.

Главное для клиента – найти добросовестного и порядочного подрядчика, который не занимается махинациями, а работает по реальному договору с застройщиками.

7) От собственника

Покупка от собственника – распространённый вариант покупки вторичного жилья.

Обычно так именуется покупка без посредников (то есть риэлторов), когда покупатель и продавец напрямую договариваются об условиях сделки. Покупка без риэлтора позволит вам сэкономить энную сумму, но при этом риск приобрести жильё, не соответствующее заявленным характеристикам, повышается.

В этом случае стороны сделки - продавец и покупатель просто заключают договор купли-продажи недвижимости и сдают документы в регистрирующий орган.

5. Как выгодно купить квартиру – 7 простых шагов для покупателя

Следуя заранее продуманному плану, вы снижаете вероятность ошибок и минимизируете риски потерять свои деньги.

Шаг 1. Определяем параметры будущей квартиры

Следует сразу определиться, какая именно квартира вам нужна, в каком доме, на каком этаже, в каком районе. Продумайте также, на какой рынок будете ориентироваться – первичный или вторичный.

Помните, что вторичное жильё – это нередко квартиры в зданиях с определенным износом, а сама жилплощадь иногда обременена долгами или криминальной предысторией.

С другой стороны – обычно вокруг новостроек недостаточно развита инфраструктура, а в самих квартирах часто отсутствует внутренняя отделка помещений. Все эти нюансы стоит продумать и учесть заранее.

Шаг 2. Понимаем, сколько есть денег в наличии

Ясно, что предпочтения покупателей формируются в соответствии с имеющимися финансами, но определенная свобода манёвра у вас всегда имеется. Например, за одну сумму можно купить однокомнатное жильё в центре или «двушку» в отдаленном районе.

Поначалу финансовый вопрос кажется вполне определенным: количество собственных денег вам известно, вариантов покупки множество и во всех объявлениях указана цена объектов. Но когда доходит до дела, возникает множество нюансов.

Желание покупателя сэкономить вполне закономерно: обычно новичок на рынке жилья ориентируется на минимальные цены. Но специалисты предупреждают: большая часть привлекательных предложений, с которыми вы встречаетесь, просматривая объявления, - фикция или как говорят на языке риэлторов объявление-утка * .

Объявление-утка - объявление о продаже недвижимости с заведомо заниженной ценой (несуществующий объект) для привлечения потенциального покупателя.

Когда вы позвоните по указанным телефонам, вам ответят, что квартира продана или снята с продажи.

Вопрос: кто же размещает подобные объявления? Ответ: риэлторы или посредники. Выходя на связь с потенциальным покупателем, они всегда имеют шанс предложить ему другой вариант – но уже по иной цене.

Ещё одно замечание: наличие определенной суммы в кармане либо на счету – это ещё не предел ваших возможностей. Кризис вовсе не поставил точку на институте кредитования. Банки по-прежнему дают в долг, хотя и меньше.

Наглядный пример

Мужчина 30 лет со средней зарплатой 30 - 50 тыс. рублей может получить кредит от банка в размере 1 - 1,5 млн. руб , что значительно увеличивает потенциальные возможности. На сумму кредита существенно влияет возраст заемщика, стаж работы и подтвержденный уровень дохода, кредитная история.

Необходимо также помнить, что часть из имеющейся у вас суммы будет потрачена на сопутствующие расходы, а кое-какие средства хорошо бы оставить на возможный ремонт.

Не стоит планировать сделку «впритык»: лучше оставить часть денег на непредвиденные расходы.

Шаг 3. Выбираем способ покупки (за наличные или в ипотеку)

Способы оплаты подробно рассматривались выше, здесь же напомню, что каждый должен выбрать наиболее выгодный для себя вариант. Часть людей предпочитает рассчитаться за всё сразу (заплатил и забыл), для других такая возможность в данный момент времени просто нереальна.

Шаг 4. Выбираем способ поиска вариантов (самостоятельно без риэлтора или с помощью посредника)

Выбирая путь самостоятельной покупки жилья без посредника, будьте готовы к затратам времени, потерям психической и эмоциональной энергии. Особенно сложно будет тем, кто сталкивается с приобретением недвижимости впервые.

Изучайте информацию, наберитесь терпения, не принимайте спонтанных решений.

Шаг 5. Осматриваем подходящие варианты

Не стоит сразу цепляться за первую попавшуюся квартиру. Обязательно просмотрите несколько вариантов.

При просмотре изучите «подводные камни», прежде чем составлять договор. Если цена кажется вам заниженной, возможно существуют некоторые обстоятельства, которые от вас скрыты – например, неудачные соседи, отсрочка заселения в новостройке.

Даже микроклимат района имеет значение. По дороге к новому жилью стоит обратить внимание на местный «контингент». Для наглядности можно даже воспользоваться общественным транспортом. Жить в криминальном или чисто «пролетарском» районе комфортно только представителям определенных категорий граждан.

Если есть дети, подумайте об их перспективах – в какие школы они будут ходить, кто будет их друзьями.

Двор, придомовая территория, подъезд и лифт – всё это неотъемлемые элементы вашей будущей собственности. Не стоит покупать «камеру в тюрьме» даже по очень выгодной стоимости. В самой квартире обязательно изучите те элементы, которые обычно не упоминаются в описаниях объектов:

высоту потолка;
тип перекрытий;
состояние проводки и сантехники;
состояние пола и стен;
наличие лифтов, их количество и состояние.

какова предыстория квартиры;
кто прописан на жилплощади, есть ли среди прописанных дети, лица, проходящие службу в армии или отбывающие срок заключения, психически больные;
есть ли задолженности по «коммуналке» и каков ее размер.

В идеале этим должен заниматься риэлтор, но не все агенты добросовестны. Проверять юридическую чистоту квартиры нужно очень тщательно.

Если вы твёрдо решили, что квартира подходит, переходите к следующим важным пунктам: кто оплачивает оформление документации, в какие сроки хозяева намерены фактически освободить объект. Это необходимо зафиксировать в договоре.

Шаг 6. Ведем переговоры с продавцом (торгуемся)

Торг – это нормально, но важно соблюдать меру.

Многократные настойчивые попытки сбить цену могут окончиться «провалом»: продавец решит поискать более сговорчивого покупателя и откажется от сделки. Если вместо реального хозяина квартиры вы имеете дело с доверенным лицом, на особые послабления можно не рассчитывать, хотя и у посредников есть своё пространство для финансовых маневров.

Узнать реальную цену квартиры можно следующим образом: позвоните другим агентствам и предложите им эту жилплощадь на продажу якобы от лица владельца, описав все параметры жилья максимально подробно. Агентства выскажут вам ряд мнений о цене – сравните их с предложенной собственником стоимостью.

Если разница не в вашу пользу, можно торговаться дальше.

Шаг 7. Юридически оформляем сделку

Все оформление осуществляется в 3 этапа:

Проверка документов. На этом этапе вам как покупателю нужно проверить наличие необходимых бумаг для возможности совершения сделки. Особенно стоит обратить внимание на правоустанавливающие документы и наличие возможных обременений (несовершеннолетние дети, прописанные в квартире, арест или залог квартиры).
Заключение договора и сдача документов на регистрацию. Если все документы в порядке, тогда вы заключаете договор купли-продажи, а предварительно аванс передаете по договору задатка. Далее сдаете документы в регистрирующий орган для удобства в МФЦ.
Прием-передача недвижимости. Принимаете купленную квартиру, проведя ее осмотр и подписав акт приема-передачи недвижимости.

Как правило, при покупке жилья покупатель вносит задаток* .

Задаток - предоплата за объект недвижимости, который покупатель передает продавцу, согласно предварительному договору купли-продажи недвижимости (договор задатка). Размер задатка как правило составляет до 5% от стоимости объекта.

Задаток оформляется как гарантия совершения сделки обеими сторонами - продавцом и покупателем.

В случае отказа покупателя от сделки, задаток продавцом не возвращается. В случае отказа продавца от сделки, продавец обязан вернуть задаток в двойном размере.

В договоре сделки должен быть четко указан порядок расчетов.

Сдача документов

Документы подаются в МФЦ (Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг).

Новым владельцем оформляется право собственности на квартиру.

Надежнее, если вы передаёте деньги после одного из этих этапов, но не ранее. Передачу денег обязательно нужно удостоверить: если вы работаете с агентством, документальным сопровождением всех финансовых дел должно заниматься именно оно.

Важно, чтобы прописанные на жилплощади лица (даже не являющиеся владельцами), документально подтвердили своё согласие на выписку. Необходимо также наличие согласия на сделку супруга или супруги владельца, если жилплощадь была куплена в период брака.

Обязательно укажите долларовый эквивалент суммы, которую вы платите. Сделку могут признать незаконной в течение 10 лет: что может стать с рублём в течение этого времени объяснять, я думаю, не стоит.

Согласно законодательству, договор можно заключить в простой письменной форме, но лучше сделать это в форме нотариального удостоверения. Это даёт дополнительные гарантии законности ваших документов.

Что касается способа проведения денежных расчетов, то данный вопрос законом никак не регламентируется. Вариантов довольно много, но самый актуальный метод – оплата через банковскую ячейку.

Она арендуется на несколько недель, покупатель помещает туда деньги, после чего его доступ блокируется на весь срок аренды, кроме 2 последних дней. Продавец имеет право забрать деньги после предъявления зарегистрированного договора продажи собственности.

После сделки оспорить какие-либо пункты договора сложно, но можно. Например, если за квартирой обнаружились крупные долги, законодательство будет на вашей стороне, если соответствующий вопрос прописан документально. Если вы забыли об этом пункте в момент совершения сделки, платить придётся именно вам.

6. Особенности покупки жилья в Москве и Санкт-Петербурге

Цены на квартиры в столице и СПб на порядок выше, чем в регионах РФ. Рядовому гражданину, живущему на среднюю зарплату, приобрести даже однокомнатную «квартирку» в Москве нереально, но всегда есть шанс перестать быть «рядовым», начав своё дело и изменив уровень доходов.

В последнее время стоимость даже «недорогой квартиры» в Москве и Санкт-Петербурге колеблется от 4 000 000 до 10 000 000 рублей за «однушку». С большим количеством комнат и солидным метражом такая недвижимость будет стоит от 10 миллионов рублей, если речь не идет о покупке жилья в старом убитом доме.

Как видите, выгодно купить квартиру в мегаполисах не всегда просто, для этого вам понадобятся высокие доходы или крупная отложенная сумма.

Иногородним жителям доступны варианты приобретения по ипотеке, если они имеют стабильный высокий доход, планируют переехать в столицу на ПМЖ или купить жильё для студента, обучающегося в московском вузе. С наличными деньгами вопросы покупки жилья в Москве и СПб решаются более просто.

7. Часто задаваемые вопросы при покупке квартиры

Этими вопросами часто задаются покупатели. Здесь мы привели самые распространенные и постарались подробно ответить на них.

Вопрос 1. Как купить квартиру, если нет денег?

Вариант только один – воспользоваться кредитами, ипотекой или/и материнским капиталом. Наименее затратный в денежном плане вариант – приобрести жильё в кредит на стадии строительства.

Конечно, молодой семье придётся несколько лет потерпеть, расплачиваясь с долгами, но собственная жилплощадь – вполне достойная мотивация для тех, кто хочет изменить условия жизни.

Вопрос 2. Как накопить на квартиру при зарплате в 20 000 - 30 000 рублей?

Накопить на квартиру с небольшой зарплатой возможно. Однако, здесь поможет только оптимизация расходов, рискованные, но перспективные инвестиции и использование государственных дотаций.

Ещё можно воспользоваться федеральными и муниципальными программами долгосрочного кредитования молодых семей, например материнским капиталом или военным сертификатом, если ваша ситуация подходит под эти виды государственной помощи.

Можно также приложить усилия купить квартиру за наличные. О том, я уже писали в одной из предыдущих статей.

Вопрос 3. Как купить квартиру, чтобы не обманули мошенники?

Надёжнее всего обратиться в солидное агентство недвижимости и работать через него. Можно также проверять потенциальных продавцов или сомнительные квартиры через юридические фирмы. Все документы тоже следует проверять самостоятельно и перепроверять у профессиональных юристов. Передавать деньги стоит только в банке по расписке в счет приобретаемого жилья.

Вопрос 4. Как правильно купить квартиру в строящемся доме?

Для покупки квартиры в строящемся доме можно воспользоваться 2 вариантами:

От застройщика
От подрядчика

Каждый из этих вариантов мы рассмотрели выше по тексту.

В обоих случаях необходимо проверить документы на право собственности. В случае покупки жилья от застройщика обратите внимание на его надежность и разрешительные документы.

Покупая квартиру в строящемся доме от подрядчика, проверьте, зарегистрирован ли его договор в регистрационной палате, иначе он не имеет юридической силы.

Если договор переуступки права требования не зарегистрирован в рег. органе, подрядчик может совершить мошеннические действия и продать одну квартиру сразу нескольким покупателям.

Вопрос 5. Как получить налоговый вычет?

Его можно получить, если вы работаете официально и платите подоходный налог. Размер вычета – 13% от полной стоимости жилья, но максимальная сумма не выше 260 тыс. руб. Для получения вычета следует собрать и подать документы в налоговую инспекцию, подтверждающие права на выплаты.

Однако, если вы работаете неофициально, то при покупке квартиры налоговый вычет вам получить не удастся, так как он формируется из отчисленных налогов.

Важный момент

Вычет можно получить один раз в жизни!

Вопрос 6. Какие нужны документы при покупке квартиры?

Список документов стандартный:

документы, подтверждающие личности участников договора (паспорта);
документы на квартиру (устанавливающие право собственности, например, договор приватизации, договор дарения, договор-купли продажи, розовое свидетельство);
единый жилищный документ* (для жителей Москвы);
справка об отсутствии задолженности (со стороны продавца);
домовая книга продавца;
договор купли-продажи.

Единый жилищный документ (ЕЖД) - это документ, который заменяет 13 справок при операциях с недвижимостью и упрощает бюрократические процедуры. Такой документ актуален для жителей Москвы.

В отдельных случаях также необходимы: