Договор строительного подряда: основные положения. Существенные условия договора строительного подряда

на выполнение строительных работ в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Заказчик », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Подрядчик », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

1. ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1.1. Понятия, применяемые в настоящем Договоре, означают следующее:

1.1.1. Стороны – Заказчик и Подрядчик.

1.1.2. Объект – помещение Заказчика.

1.1.3. Договор подряда, именуемый в дальнейшем «Договор» – настоящий документ, включающий все содержащиеся в нем гарантии, приложения, подписанные Заказчиком и Подрядчиком, дополнения и изменения к нему, которые могут быть подписаны Сторонами, в т.ч. в период выполнения работ.

1.1.4. Строительная площадка – территория или помещение, необходимая для выполнения строительных работ по настоящему Договору, расположенная по адресу: .

1.1.5. Работы – комплекс ремонтных работ, подлежащих выполнению Подрядчиком в соответствии с условиями Договора и сданных по Акту сдачи-приемки выполненных работ по Договору.

1.1.6. Одобрение – подтверждение в письменной форме, сделанное Заказчиком (или Подрядчиком).

1.1.7. Акт сдачи-приемки выполненных работ по Договору – документ, подтверждающий выполнение (сдачу-приемку) Подрядчиком Работ и приемку Объекта (или его части) Заказчиком.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. Заказчик поручает, а Подрядчик принимает на себя обязательство выполнить строительные работы на объекте Заказчика в соответствии с разработанной проектно-технической и сметной документацией, утвержденной Заказчиком.

2.2. Конкретные виды и объемы выполняемых работ определяются Приложениями (Сметами) к настоящему Договору.

2.3. Работы должны выполняться в соответствии со строительными нормами и правилами, соблюдением Правил техники безопасности при проведении СМР и требований Арендодателя.

3. СТОИМОСТЬ РАБОТ

3.1.Общая стоимость работ по объекту указывается в Приложениях (Сметах), являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора.

3.2. Общая стоимость работ может быть изменена по согласованию Сторон в следующих случаях:

• при увеличении или уменьшении объемов и видов работ, включенных в Приложения (Сметы) к настоящему Договору;
• при изменении характера, качества или вида указанной работы;
• при изменении порядка налогообложения в РФ после заключения Договора, в частности введения новых налогов и других сборов, их отмены или изменения размеров, действующих на день подписания Договора.

3.3. Если такие изменения повлияют на стоимость или срок завершения работ, то Подрядчик приступает к их выполнению только после подписания Сторонами соответствующего Дополнительного соглашения к настоящему Договору, становящегося с момента подписания неотъемлемой частью настоящего Договора.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ПОДРЯДЧИКА

4.1. Подрядчик обязуется:

4.1.1. Выполнить Работы со сдачей Заказчику в сроки, предусмотренные настоящим Договором.

4.1.2. Нести ответственность за безопасные условия труда, выполнение противопожарных мероприятий на объекте и способы проведения работ на объекте. За ущерб, причиненный в ходе работ третьим лицам, Подрядчик несет ответственность в случае, если ущерб нанесен по его вине.

4.1.3. Относиться к информации, передаваемой ему Заказчиком, как к конфиденциальной.

4.1.4. Исполнять полученные в ходе выполнения работ указания Заказчика, если они не противоречат условиям Договора.

4.1.5. В течение дней с даты подписания настоящего Договора назначить уполномоченного представителя Подрядчика и в письменной форме сообщить об этом Заказчику, указав полный объем предоставленных ему полномочий.

4.1.6. За свой счет, своими силами и средствами осуществлять приемку, разгрузку, складирование строительной техники, оборудования для производства Подрядчиком работ.

4.1.7. Ежедневно осуществлять в процессе выполнения работ и по окончании работ уборку строительной площадки от строительного мусора.

4.1.8. Перед сдачей объекта под монтаж оборудования вывезти принадлежащие Подрядчику материалы, инструменты и оборудование, убрать строительный мусор.

4.2. Подрядчик имеет право при согласовании с Заказчиком привлекать для выполнения работ по Договору третьих лиц. При этом Подрядчик несет перед Заказчиком всю ответственность за выполнение третьими лицами условий Договора.

4.3. Подрядчик обязан немедленно предупредить Заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении: непригодности или недоброкачественности предоставленных Заказчиком материалов, оборудования или технической документации; иных, не зависящих от Подрядчика обстоятельств, которые грозят годности, прочности, надежности или качеству результатов выполняемой работы, либо создают невозможность ее завершения в срок.

4.4. Подрядчик обязан заключить договор на страхование своей профессиональной ответственности на период производства строительных работ.

5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА

5.1. Заказчик обязуется:

5.1.1. Передать Подрядчику помещение, пригодное для производства строительных работ, по Акту.

5.1.2. Заказчик обязан в случаях, в объеме и в порядке, предусмотренных настоящим Договором, оказывать Подрядчику содействие в выполнении работы.

5.1.3. Осуществлять платежи и приемку выполненных работ в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим Договором.

5.2. Заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество выполняемых Подрядчиком работ, не вмешиваясь при этом в оперативную деятельность. При обнаружении существенных недостатков Заказчик имеет право остановить работу до их устранения. Данный факт фиксируется в журнале работ.

5.3. Заказчик вправе по согласованию с Подрядчиком в счет стоимости работ приобретать необходимое оборудование и материалы. При этом цена работ, подлежащая уплате Подрядчику, уменьшается на предусмотренную Сметой стоимость приобретенного оборудования и материалов.

5.4. Заказчик в период действия настоящего Договора вправе привлекать для выполнения работ, предусмотренных настоящим Договором, иных лиц, кроме Подрядчика, в случае, если Подрядчик выполняет работу с ненадлежащим качеством или задержками, с возложением всех расходов, связанных с привлечением третьих лиц, на Подрядчика.

5.5. В случае, указанном в п.5.4 настоящего Договора, Заказчик в течение рабочих дней с момента заключения Договора с другой подрядной организацией, направляет Подрядчику письменное требование и счет на оплату всех расходов, связанных с привлечением третьих лиц. Счет должен быть оплачен Подрядчиком в -дневный срок с момента его получения.

6. СРОКИ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ

6.1. Подрядчик приступает к выполнению работ в течение рабочих дней после перечисления Заказчиком аванса на его расчетный счет.

6.2. Срок выполнения и окончания работ по Приложениям (Сметам) определяется Календарным графиком.

6.3. В случае остановки работ или простоя не по вине Подрядчика составляется двусторонний Акт и сроки производства работ корректируются Сторонами пропорционально времени простоя.

7. УСЛОВИЯ ПЛАТЕЖЕЙ И РАСЧЕТОВ

7.1. Платежи по Приложениям (Сметам) осуществляются в следующем порядке:

7.1.1. Заказчик выплачивает Подрядчику аванс для закупки и завоза материалов в размере % от общей стоимости работ по Приложениям (Сметам) не позднее банковских дней с момента получения выставленного Подрядчиком счета.

7.1.2. Следующие этапы оплаты (в случае выполнения работ свыше одного месяца): производятся согласно актов выполненных работ по Приложениям (Сметам) с зачетом оплаченного % аванса.

7.1.3. Окончательный платеж оставшийся от стоимости работ по Приложениям (Сметам) Заказчик оплачивает в течение банковских дней со дня подписания Сторонами Акта сдачи-приемки помещения в эксплуатацию.

7.2. Обязательства Заказчика по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с расчетного счета Заказчика.

7.3. В случае досрочного выполнения Подрядчиком работ Заказчик может досрочно принять и оплатить работы.

8. ПРОИЗВОДСТВО И ПРИЕМКА РАБОТ

8.1. Подрядчик перед началом работ принимает от Заказчика помещение по Акту с указанием (при наличии) выполненных работ или смонтированного инженерного оборудования другой подрядной организацией.

8.2. Подрядчик совместно с Заказчиком оформляет допуск своего рабочего персонала на объект в соответствии с требованиями Арендодателя и его технических служб.

8.3. Заказчик назначает на объекте своего представителя, который от имени Заказчика совместно с Подрядчиком оформляет Акты на выполненные скрытые работы и решает вопросы, возникающие в ходе производства работ. Уполномоченный Заказчиком представитель имеет право беспрепятственного доступа ко всем видам работ в течение всего периода их выполнения и в любое время их производства.

8.4. Подрядчик самостоятельно организует производство работ на объекте в соответствии со сроками, определенным Календарным планом к Приложениям (Сметам).

8.5. С момента начала работ и до их завершения Подрядчик ведет журнал производства работ, в котором ведется фиксация фактов и обстоятельств, связанных с производством работ и имеющих значение для взаимоотношений Сторон (дата начала и окончания работ, сообщения об осмотре и принятии работ (в т.ч. и скрытых) и согласованиях проектно-технических решений с Заказчиком).Если Заказчик не удовлетворен ходом и качеством работ или записями Подрядчика, то он излагает свое мнение в журнале производства работ. Подрядчик обязуется в трехдневный срок принять меры к устранению недостатков, указанных Заказчиком в журнале работ.

8.6. При производстве и закрытии скрытых работ Подрядчик обязан известить Заказчика и пригласить его представителя на осмотр и приемку. Заказчик производит осмотр и приемку выполненных работ с фиксацией в журнале работ.

8.7. Сдача выполненных работ по Приложениям (Сметам) производится в следующем порядке:

8.7.1. Заказчик производит приемку работ в течение рабочих дней с даты получения от Подрядчика письменного уведомления о завершении работ по Приложениям (Сметам) и готовности помещения к монтажу технологического оборудования.

8.7.2. Вместе с уведомлением о готовности помещения под монтаж технологического оборудования Подрядчик передает Заказчику комплект исполнительной проектно-технической документации.

8.7.3. В указанный срок Заказчик производит приемку помещения и при наличии выявленных недостатков и дефектов фиксирует их в Акте. Копия Акта направляется Подрядчику для принятия мер к устранению выявленных недостатков и дефектов.

8.7.4. После монтажа технологического оборудования Заказчик принимает помещение в эксплуатацию с составлением Акта или направляет Подрядчику мотивированный отказ с указанием причин, препятствующих приемке помещения в эксплуатацию.

8.7.5. Если возникнет необходимость в проведении дополнительных работ и в связи с этим в существенном повышении цены на определенном этапе выполнения работ по Приложениям (Сметам), Подрядчик обязан своевременно предупредить об этом Заказчика.

8.7.6. Дополнительные работы выполняются после подписания Сторонами Дополнительного соглашения и согласования стоимости работ.

9. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием природных явлений, военных действий, запретительных актов органов государственной власти РФ, если эти обстоятельства возникли после подписания Договора и непосредственно повлияли на исполнение настоящего Договора. Срок исполнения обязательств по Приложениям (Сметам) отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства непреодолимой силы, а также последствия, вызванные этими обстоятельствами.

9.2. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по настоящему Договору в силу обстоятельств непреодолимой силы, обязана незамедлительно с момента их наступления известить в письменной форме другую Сторону о наступлении и прекращении указанных обстоятельств. Несвоевременное извещение об обстоятельствах непреодолимой силы лишает соответствующую Сторону права ссылаться на них в будущем.

9.3. Если обстоятельства непреодолимой силы или их последствия будут длиться более месяца, то Стороны в течение рабочих дней обсудят, какие меры следует принять для продолжения работ по Договору. Если Стороны не смогут договориться в течение месяцев, тогда каждая из Сторон вправе потребовать расторжения Договора.

10. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

10.1. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон.

10.2. Заказчик вправе требовать расторжения Договора в следующих случаях:

• нарушения Подрядчиком сроков выполнения работ при условии, если срок их окончания, установленный в Календарном плане, увеличивается более чем на календарных дней;
• нарушения Подрядчиком условий Договора, ведущие к снижению качества работ, предусмотренному проектом, строительными нормами и правилами;
• аннулирования лицензии на строительную деятельность, издание других актов государственными органами в рамках действующего законодательства, лишающих Подрядчика права на производство работ;
• в случае несвоевременного предупреждения Заказчика о необходимости превышения цены работ, указанной в Приложениях (Сметах).

10.3. Подрядчик вправе потребовать расторжения Договора в следующих случаях:

• при остановке Заказчиком выполнения работ по независящим от Подрядчика причинам на срок, превышающий 30 (тридцать) календарных дней;
• при финансовой несостоятельности Заказчика, а также в случае ликвидации.

10.4. При расторжении Договора на объекте с незавершенными работами Сторонами оформляются Акты сдачи-приемки выполненных работ по форме КС-2 и КС-3, на основании которых Заказчик оплачивает Подрядчику стоимость фактически выполненных работ по Приложению (Смете) на момент расторжения Договора.

10.5. Сторона, решившая расторгнуть Договор в соответствии с положениями настоящего Раздела, направляет письменное уведомление другой Стороне не позднее чем за календарных дней до предлагаемой даты расторжения настоящего Договора.

11. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

11.1. В случае необоснованной задержки установленных Договором и Календарным планом к Приложениям (Сметам) сроков перечисления оплаты выполненных работ Заказчик выплачивает Подрядчик пеню в размере % от подлежащей оплате суммы за каждый день задержки, но не более % от стоимости работ по Приложению (Смете).

11.2. В случаях не обеспечения установленных Календарным планом сроков окончания работ по вине Подрядчика им уплачивается пеня в размере % от стоимости работ, за каждый день задержки, но не более % от стоимости работ по Приложению (Смете).

11.3. Оплата пени за просрочку или иное ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, а также возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств, не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств.

11.4. Оплата штрафных санкций производится в течение банковских дней со дня получения письменного уведомления другой Стороны о взыскании штрафных санкций на расчетный счет Сторон.

11.5. Подрядчик не несет ответственность за повреждение действующих коммуникаций, обнаруженных в результате ведения работ и не указанных в проекте.

12. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

12.1. После подписания настоящего Договора все предыдущие письменные и устные соглашения, переписка, переговоры между Сторонами, относящиеся к данному Договору, теряют силу, если они противоречат настоящему Договору.

12.2. Ущерб, нанесенный третьему лицу в результате проведения работ на объекте по вине Подрядчика, компенсируется Подрядчиком.

12.3. Все изменения и дополнения к настоящему Договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны Сторонами.

12.4. Любая договоренность между Сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не входят в настоящий Договор, должна быть письменно подтверждена Сторонами в форме дополнений и изменений к нему.

12.5. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, применяется действующее законодательство Российской Федерации.

12.6. Все Приложения (Сметы) и Календарные планы-графики производства работ к Договору являются его неотъемлемой частью.

12.7. Спорные вопросы, возникающие в ходе исполнения настоящего Договора, разрешаются путем переговоров, при не достижении согласия, споры разрешаются Арбитражным судом .

12.8. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

13. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

13.1. Подрядчик должен при выполнении своих обязательств по настоящему Договору соблюдать высочайшие этические и профессиональные стандарты и обязан подчиняться всем применимым законам и положениям.

13.2. Подрядчик соглашается со следующим:

• Не производить или не предлагать прямо или косвенно платеж или дар какому-либо работнику, должностному лицу или представителю правительства, правительственного учреждения или иного органа или какой-либо политической партии либо ее должностному лицу или какому-либо кандидату на политический пост при обстоятельствах, когда платеж или дар будут составлять незаконный платеж, либо когда платеж или дар был произведен с целью обеспечить неправомерное преимущество или получить какой-либо доход от деятельности;
• Приложить все свои усилия с тем, чтобы поддерживать репутацию и содействовать интересам Заказчика, и не вправе допускать конфликт между своими интересами и обязанностями, которые он имеет перед Заказчиком.

Обратите внимание, что договор подряда составлен и проверен юристами и является примерным, он может быть доработан с учетом конкретных условий сделки. Администрация Сайта не несет ответственности за действительность данного договора, а также за его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации.

1. Понятие и виды капитального строительства

Капитальное строительство - это деятельность государственных органов , органов местного самоуправления , физических и юридических лиц , направленная на создание новых и модернизацию имеющихся основных фондов производственного и непроизводственного назначения. Оно является одной из важнейших отраслей материального производства, основой развития всех других его отраслей, служит главным источником расширенного воспроизводства. К капитальному строительству как одной из отраслей материального производства относится также деятельность по выполнению проектных и изыскательских работ, подготовке технической документации, необходимой для осуществления строительных, монтажных, пусконаладочных и других специальных капитальных работ.

Стройка - это совокупность зданий и сооружений, возведение которых осуществляется на одной или нескольких строительных площадках по единому проекту. Объект строительства - это каждое отдельно стоящие здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями и т.д.), на которые составлены отдельный проект и смета.

Видами капитального строительства являются новое строительство (новостройка), расширение, реконструкция и техническое перевооружение действующих предприятий , зданий и сооружений, т.е. их модернизация.

Новое строительство - строительство комплекса объектов вновь создаваемых предприятий, зданий и сооружений, отдельных производств, которые возводятся на новых строительных площадках и после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе, т.е. возникает новая организация - юридическое лицо.

Расширение действующих предприятий - строительство на их или прилегающей к ним территории дополнительных производств, новых отдельных цехов и объектов или осуществление работ по расширению уже существующих на предприятиях таких цехов и объектов. К этому виду капитального строительства относится также строительство филиалов и производств действующих предприятий, которые после ввода в эксплуатацию не будут находиться на самостоятельном балансе.

Реконструкция действующих предприятий - переустройство существующих цехов и объектов, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня на основе достижений научно-технического прогресса. Такое переустройство осуществляется по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом, и, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений.

Техническое перевооружение действующих предприятий - комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков. Осуществляется оно по проектам и сметам на отдельные объекты или отдельные виды работ и, как правило, без расширения производственных мощностей.

В зависимости от того, ведется капитальное строительство собственными силами застройщика или для этого привлекаются сторонние специализированные строительные, монтажные и другие организации строительного профиля, различают три способа строительства:

• подрядный способ, когда строительство осуществляется с привлечением специализированных строительных, монтажных и других организаций строительного профиля;
• хозяйственный способ, когда строительство осуществляется собственными силами застройщика;
• смешанный способ, когда одна часть работ осуществляется собственными силами застройщика (обычно это общестроительные работы по возведению зданий и сооружений), а другая часть - силами сторонних специализированных организаций (санитарно-технические и электротехнические работы, монтаж технологического оборудования и т.п.).

Основной способ осуществления капитального строительства - подрядный. Работы этим способом осуществляются по договору строительного подряда .

2. Понятие договора строительного подряда

Условия договора сохраняют силу в течение всего срока действия договора. В случаях, когда после заключения договора законодательством устанавливаются условия, ухудшающие положение хотя бы одной из сторон, договор может быть изменен.

Заключение и исполнение договора строительного подряда

1. Заключение договора строительного подряда

Предварительная разработка и утверждение в установленном порядке обязательных для обеих сторон определенных документов, наличие которых необходимо для заключения договора строительного подряда (так называемых плановых предпосылок или оснований заключения договора), действующим законодательством не предусматриваются. Как отмечалось выше, заключение договора, выбор контрагента и определение условий договора (не противоречащих законодательству) законом отнесены к компетенции сторон договора.

Однако, чтобы заключенный договор был действителен, стороны предварительно должны получить определенные документы. Для заказчика - разрешение на строительство, выдаваемое органом местного самоуправления , а для подрядчика - лицензия (разрешение) на осуществление строительной деятельности.

Согласно этому Временному положению объект предъявляется подрядчиком к приемке после завершения всех предусмотренных договором работ по объекту. Приемку законченных строительством объектов производит заказчик или уполномоченное инвестором другое лицо. Заказчик может привлекать к приемке пользователя объекта (эксплуатирующую организацию), разработчиков технической документации, специализированные организации и других юридических и физических лиц , создавая в необходимых случаях приемную комиссию.

Приемка в эксплуатацию объектов производственного назначения, строительство которых производится за счет средств федерального бюджета , осуществляется с учетом отраслевых особенностей, устанавливаемых министерствами Российской Федерации и другими органами федеральной исполнительной власти по согласованию с Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, государственными приемочными комиссиями, назначаемыми этими органами. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут устанавливать по согласованию с указанным Государственным комитетом особенности порядка приемки объектов на соответствующих территориях .

Объекты производственного назначения, строительство которых производится за счет средств федерального бюджета, подлежат приемке только в том случае, когда они подготовлены к эксплуатации и на установленном оборудовании начат выпуск продукции (выполнение работ, оказание услуг) в объеме, предусмотренном договором строительного подряда.

Приемка законченного строительством объекта оформляется актом, форма которого (образец) приведена в Приложении 1 к Временному положению по приемке законченных строительством объектов. Акт приемки является основанием для окончательной оплаты всех выполненных подрядчиком работ, предусмотренных договором.

Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится после окончательной сдачи результата работы.

Данная форма оплаты наиболее прогрессивна и выгодна для заказчика. В этом случае подрядчик заинтересован в конечном результате своей деятельности, которая снижается или вовсе утрачивается при постепенной, поэтапной или, например, помесячной оплате фактически произведенных им работ. Однако значительная стоимость и длительность капитального строительства требует авансирования деятельности подрядчика, причем он вправе требовать выплаты аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 711 ГК). Поэтому согласованный сторонами порядок оплаты работ, учитывающий их взаимные интересы, является важным средством эффективной организации их взаимоотношений.

4. Особенности договора подряда на строительство объектов "под ключ"

Такой договор заключается между заказчиком и подрядной организацией (генеральным подрядчиком) и предусматривает выполнение последним цикла: проектирование, строительные, монтажные и специальные строительные работы, сдача объекта в эксплуатацию.

Основной обязанностью заказчика является предоставление генеральному подрядчику документации, на основании которой проектируется объект: проекты застройки микрорайонов, кварталов, градостроительных комплексов, поселков и сельских населенных пунктов; утвержденные технико-экономические обоснования строительства объектов производственного назначения и крупных общественных зданий и сооружений и др.

К основным обязанностям генерального подрядчика относятся:

• обеспечение разработки строительной части проектно-сметной документации собственными силами или по договору с проектными организациями;
• обеспечение своевременного и качественного выполнения строительных, монтажных и других специальных строительных работ;
• комплектация объектов оборудованием, конструкциями и материалами; обеспечение ввода в действие объекта в предусмотренный договором срок и др.

Стоимость работ по договору определяется соглашением сторон. Затраты генерального подрядчика до сдачи объекта заказчику покрываются за счет его собственных средств и полученных им кредитов банка.

Заказчик рассчитывается с генеральным подрядчиком после подписания акта приемки объекта. Генеральный подрядчик производит окончательные расчеты с субподрядчиками после завершения ими комплексов работ в соответствии с ценой, установленной при заключении договора субподряда.

Таким образом, в данном договоре подрядчик берет на себя все обязанности по организации и обеспечению строительства, освобождая от них заказчика. На последнем, по сути дела, остается лишь обязанность оплаты результата работ, причем только после его приемки (без авансирования). Поэтому договор подряда на строительство объектов "под ключ" считается одной из наиболее прогрессивных форм капитального строительства.

5. Имущественная ответственность за нарушение условий договора строительного подряда

Такая ответственность может быть установлена как в договорном порядке, т.е. по соглашению сторон, так и в нормативном порядке, т.е. предусмотрена законом или иными правовыми актами. Она наступает в соответствии с общими положениями о гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств : должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств . Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы , которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ст. 15, 393 ГК). Поскольку стороны договора строительного подряда обычно являются предпринимателями, ответственность эта наступает независимо от наличия вины сторон в неисполнении или ненадлежащем исполнении договорных обязательств (п. 3 ст. 401 ГК). Если договором строительного подряда за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств предусмотрено взыскание неустойки (штрафа , пени), убытки взыскиваются за вычетом этой неустойки. Но договором может быть предусмотрено иное: взыскание только неустойки, взыскание убытков в полной сумме сверх неустойки, взыскание либо неустойки, либо убытков.

Применение мер имущественной ответственности к контрагенту в случае нарушения им обязательств по договору строительного подряда - право, а не обязанность потерпевшей стороны.

Наряду с гражданско-правовой ответственностью сторон договора строительного подряда за нарушение его условий, строительное законодательство предусматривает также административную ответственность за правонарушения в области строительства. Такая ответственность установлена Законом РФ от 17 декабря 1992 г. "Об административной ответственности предприятий, учреждений, организаций и объединений за правонарушения в области строительства".

В соответствии с п. 1 ст. 2 этого Закона предприятия, учреждения, организации и объединения независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности за нарушения обязательных требований нормативных актов в области строительства при выполнении проектных, строительно-монтажных работ, при производстве строительных материалов, конструкций и изделий, влекущие снижение параметров прочности производимых строительных материалов, конструкций и изделий, снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности зданий, строений, сооружений, их частей или отдельных конструктивных элементов, подвергаются штрафу, налагаемому в административном порядке. Размер штрафов за различные правонарушения определен в твердых суммах, которые несколько раз индексировались постановлениями Правительства РФ .

6. Изменение и прекращение договора строительного подряда

Изменение содержания договора может иметь место, например, при внесении заказчиком изменений в техническую документацию на объект строительства (она определяет по объекту строительства объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования), влекущих за собой дополнительные работы по стоимости, превышающей 10% указанной в смете общей стоимости работ. Внесение таких изменений в техническую документацию осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы (п. 1, 2 ст. 744 ГК).

Прекращение (расторжение) договора строительного подряда может иметь место по различным основаниям. Ими могут быть консервация или полное прекращение строительства, систематическое нарушение подрядчиком сроков выполнения строительно-монтажных работ или их низкое качество, систематическое нарушение заказчиком обязательств, предусмотренных договором, признание заказчика в установленном порядке несостоятельным (банкротом) и др. Кроме того, заказчик (инвестор) вправе в любое время прекратить или приостановить действие договора с возмещением подрядчику причиненных этим убытков, включая упущенную выгоду.

Прекращение или приостановление капитального строительства (следовательно, и действия договора строительного подряда) возможно и по решению правомочного государственного органа в случаях стихийных бедствий и иных проявлений действия непреодолимой силы, введения чрезвычайного положения , если в процессе строительства выяснилось, что его продолжение приведет к нарушению установленных законодательством санитарно-гигиенических, экологических и других норм, охраняемых законом прав и интересов граждан, юридических лиц и государства .

Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ

1. Проектирование и изыскания для капитального строительства

Проектирование для капитального строительства - процесс создания проекта объекта капитального строительства, является одной из стадий инвестиционного процесса в области капитального строительства.

Изыскания для капитального строительства - процесс подготовки (в ходе комплексного изучения природных условий района, площадки, участка, трассы проектируемого строительства, местных строительных материалов и источников водоснабжения) материалов, необходимых для разработки экономически целесообразных и технически обоснованных решений для проектирования и строительства объектов.

Техническая документация (или проект строительства) - комплекс документов, включающий технико-экономические обоснования, чертежи, пояснительные записки и другие материалы, определяющие объем и содержание работ по объекту строительства, а также другие предъявляемые к этим работам требования.

Проектно-сметная документация - это материалы, подготовленные в результате разработки технической документации и сметы на объект строительства. Строительство без наличия проектно-сметной документации не допускается.

Проектирование может осуществляться в одну или две стадии. При проектировании в одну стадию разрабатывается рабочий проект со сводным сметным расчетом стоимости строительства. При проектировании в две стадии разрабатывается сначала проект со сводным расчетом стоимости строительства (первая стадия), а затем - рабочая документация (вторая стадия), составляемая на основе проекта после его утверждения в установленном порядке. Проектирование в две стадии осуществляется при строительстве технически сложных объектов и при сложных природных условиях строительства.

Правовой формой опосредствования отношений по разработке соответствующей проектно-сметной документации является договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.

Как и в договорных отношениях по строительному подряду, заключение договора на выполнение проектных и изыскательских работ, выбор партнера (контрагента), определение обязательств , любых других условий взаимоотношений, не противоречащих законодательству, является исключительной компетенцией сторон договора, а основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие отношения сторон, наряду с действующим законодательством является заключенный ими договор (ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности).

2. Элементы и содержание договора на выполнение проектно-изыскательских работ

Сторонами договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ являются заказчик и подрядчик (проектировщик, изыскатель). В качестве них могут выступать те же лица, что и по договору строительного подряда. Однако заказчиком может выступать и подрядчик по упомянутому договору в тех случаях, когда обязанность по разработке соответствующей технической документации лежит на нем, а у него нет возможности выполнить такую работу самостоятельно.

В отношениях по проектированию и изысканиям для капитального строительства, особенно в условиях наличия значительного количества проектных и изыскательских организаций, проектировщиков и изыскателей - индивидуальных предпринимателей важное значение приобретает защита заказчиков от изготовления некачественной проектно-сметной документации. Достижению этой цели служит институт лицензирования - выдача разрешений (лицензий) на выполнение специальных видов работ, требующих соответствующей аттестации исполнителя. Перечень таких видов работ и порядок выдачи лицензий определяется законодательством (п. 2 ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности).

Для договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, как и для договора строительного подряда, характерна система генерального подряда: договор на выполнение всего комплекса проектных и изыскательских работ заключается заказчиком с ведущей проектной организацией - генеральным подрядчиком, который для выполнения отдельных видов проектных и изыскательских работ, разделов и частей технической документации заключает субподрядные договоры со специализированными проектными и изыскательскими организациями. На выполнение отдельных видов работ, разделов или частей технической документации заказчик вправе с согласия подрядчика заключать прямые договоры.

Предметом договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ является результат работы подрядчика (проектировщика, изыскателя). Для проектных организаций - это изготовленная по заданию заказчика (генерального проектировщика) проектно-сметная документация (ее часть, раздел), необходимая для осуществления строительно-монтажных работ, а для изыскательских организаций - полученные по заданию заказчика (генерального проектировщика) материалы, необходимые для правильного и экономически целесообразного решения основных вопросов проектирования (изготовления проектно-сметной документации), строительства и эксплуатации предприятий, зданий и сооружений. Задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления технической документации, обычно разрабатываются заказчиком и передаются им подрядчику. Но задание на выполнение проектных работ может быть по поручению заказчика подготовлено и подрядчиком. В этом случае задание становится обязательным для сторон с момента его утверждения заказчиком. Отступить от требований, содержащихся в задании на проектирование и других исходных данных, подрядчик вправе только с согласия заказчика (ст. 759 ГК).

В договоре подряда на выполнение проектных и изыскательских работ указываются предмет договора (наименование проектной документации, требования к ее качеству и техническому уровню), состав и содержание проектно-сметной документации, срок действия договора, сроки разработки и этапы выдачи документации, цена, порядок сдачи и приемки документации, имущественная ответственность сторон за нарушение условий договора, другие существенные условия, обеспечивающие интересы сторон.

Как отмечалось выше, определение условий договора законом отнесено к компетенции сторон, но они не должны противоречить действующему законодательству. Так, в силу п. 1 ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности стороны обязаны соблюдать нормы и стандарты, порядок установления которых определяется законодательством. Поэтому, например, определяя состав и содержание подлежащей разработке проектно-сметной документации, стороны обязаны руководствоваться требованиями санитарно-гигиенических, экологических и других норм, установленных законодательством, соблюдать единые правила оформления документации и т.д.

Цена на подлежащую разработке техническую документацию оговаривается при заключении договора. В ее установлении участвуют заказчик и подрядчик (проектировщик, изыскатель) независимо от того, на какой форме собственности основывается их деятельность. Превышение затрат по сравнению с обусловленной договором ценой, допущенное подрядчиком без согласования с заказчиком, компенсируется проектировщиком, изыскателем за счет собственных средств.

Условия договора сохраняют силу на весь срок действия договора. В случаях, когда после его заключения законодательством устанавливаются условия, ухудшающие положение сторон, договор может быть изменен (п. 2 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности).

3. Заключение и исполнение договора на выполнение проектно-изыскательских работ

Работы по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ могут финансироваться за счет тех же средств, что и работы по договору строительного подряда. Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ заключается по усмотрению сторон, их взаимному соглашению (ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности). Какие-либо "плановые основания" или "плановые предпосылки", обязательные для обеих сторон, отсутствуют. Договор может заключаться на выполнение как всего комплекса работ, так и отдельных их этапов, частей, разделов. Порядок заключения договора на выполнение проектных и изыскательских работ не определен. При его заключении стороны руководствуются общими положениями о заключении договора.

Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ заключается в письменной форме. Обязательная для сторон форма такого договора отсутствует. Стороны вправе составить договор по произвольно разработанной ими самими форме. При этом они могут использовать форму договора строительного подряда, приведенную в упомянутом выше Руководстве по составлению договора подряда на строительство в Российской Федерации (учитывая особенности договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ). Основная обязанность подрядчика (проектировщика, изыскателя) - выполнение предусмотренных договором работ в установленный им срок и в соответствии с заданием на проектирование и иными исходными данными, с соблюдением обязательных для него требований нормативно-технических документов по вопросам проектирования, в том числе строительных норм и правил, норм технологического проектирования, стандартов и технических условий на строительные материалы, детали и конструкции и др.

К обязанностям подрядчика относятся также:

• согласование готовой технической документации с заказчиком, а при необходимости вместе с заказчиком согласование ее с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления ;
• проведение защиты выполненной технической документации в утверждающей ее инстанции;
• внесение по требованию утверждающей инстанции и в установленные ею сроки изменений в представленную на утверждение техническую документацию без дополнительной оплаты, если требования утверждающей инстанции не противоречат заданию на проектирование;
• внесение без оплаты и в сроки по согласованию с заказчиком изменений в выполненную техническую документацию, связанных с исправлением допущенных в ней ошибок, и др.

Выполненную техническую документацию подрядчик вправе передавать третьим лицам только с согласия заказчика.

Основная обязанность заказчика - принять разработанную подрядчиком (проектировщиком, изыскателем) в соответствии с условиями договора техническую документацию и оплатить ее.

Заказчик также обязан, если иное не предусмотрено договором:

• использовать техническую документацию только на цели, предусмотренные договором, не передавать ее третьим лицам и не разглашать содержащиеся в ней данные без согласия подрядчика;
• оказывать подрядчику содействие в выполнении проектных и изыскательских работ в объеме и на условиях, предусмотренных в договоре;
• участвовать вместе с подрядчиком в согласовании готовой технической документации с соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления ;
• возместить подрядчику дополнительные расходы , вызванные изменением исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ вследствие обстоятельств, не зависящих от подрядчика;
• привлечь подрядчика к участию в деле по иску, предъявленному к заказчику третьим лицом в связи с недостатками составленной технической документации или выполненных изыскательских работ.

4. Экспертиза и приемка технической документации

В соответствии с постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 20 июня 1993 г. "О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации" проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений в Российской Федерации (в дальнейшем - проекты строительства) независимо от источников финансирования, форм собственности до их утверждения подлежат государственной экспертизе в Главном управлении государственной вневедомственной экспертизы при Государственном комитете Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, организациях государственной вневедомственной экспертизы в субъектах Российской Федерации , отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других специально уполномоченных на то органах.

Такая экспертиза осуществляется в соответствии с Порядком проведения государственной экспертизы градостроительной документации и проектов строительства в Российской Федерации, утвержденным Госстроем России 29 октября 1993 г. по поручению Совета Министров - Правительства РФ. Упомянутым выше постановлением Совета Министров - Правительства РФ установлено, что:

• проекты строительства, осуществляемого за счет государственных капитальных вложений, финансируемых из республиканского бюджета Российской Федерации, утверждаются Госстроем России (в настоящее время - Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу) или в порядке, устанавливаемом им совместно с заинтересованными федеральными министерствами и ведомствами;
• проекты строительства, осуществляемого за счет капитальных вложений, финансируемых из бюджетов субъектов Российской Федерации, утверждаются их соответствующими органами государственного управления или в устанавливаемом ими порядке;
• проекты строительства, осуществляемого за счет собственных финансовых ресурсов, заемных и привлекаемых средств инвесторов (включая иностранных инвесторов), утверждаются непосредственно заказчиками (инвесторами).

Приемка технической документации оформляется актом. Обязательная для сторон форма такого акта законодательством не установлена, он составляется в произвольной форме, разрабатываемой самими сторонами. В акте обычно отмечается, соответствует ли техническая документация условиям договора, дается ее краткое описание, фиксируется эффективность технической документации и на основании чего она определена, указывается обусловленная договором цена, а также размер надбавки или скидки к цене в процентах с учетом выполнения условий договора. Исходя из обусловленной цены и выплаченного аванса, а также размера надбавки и скидки, в акте указывается сумма, подлежащая перечислению подрядчику (проектировщику, изыскателю). Окончательная оплата за полностью выполненную техническую документацию производится после ее приемки и подтверждения заказчиком соответствия проектных решений технико-экономическим показателям, установленным в задании на проектирование, при положительном заключении экспертизы.

5. Изменение, расторжение договора и имущественная ответственность за нарушение его условий

Изменение содержания договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ может иметь место при внесении заказчиком изменений в техническую документацию при условии, что вызываемые этим дополнительные работы по стоимости превышают десять процентов указанной в смете общей стоимости строительства. В этом случае составляется согласованная сторонами дополнительная смета.

Заказчик (инвестор) вправе в любое время расторгнуть договор с возмещением подрядчику причиненных этим убытков, включая упущенную выгоду (п. 1 ст. 17 Закона об инвестиционной деятельности).

Расторжение (прекращение) договора возможно также по инициативе любой из сторон в случае систематического нарушения контрагентом договорных обязательств с возмещением виновной стороной другой стороне убытков, возникших у нее в связи с расторжением договора. Основанием для расторжения договора является и признание заказчика в установленном порядке несостоятельным (банкротом).

В ГК содержатся указания об ответственности лишь подрядчика по данному договору. Он несет ответственность за ненадлежащее составление технической документации и выполнение изыскательских работ, включая недостатки, обнаруженные впоследствии в ходе строительства, а также в процессе эксплуатации объекта, созданного на основе технической документации или данных изыскательских работ. При обнаружении недостатков в технической документации или в изыскательских работах подрядчик по требованию заказчика обязан безвозмездно устранить эти недостатки, а также возместить заказчику причиненные убытки, если законом или договором не установлено иное (ст. 761 ГК).

Поскольку в Законе об инвестиционной деятельности, как и в других законодательных актах, специальных указаний об ответственности заказчика по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ не содержится, заказчик за нарушение условий этого договора должен нести ответственность в полном объеме в соответствии с положениями ст. 15, 393 ГК. Как отмечалось выше, ответственность заказчика в полном объеме в случае одностороннего расторжения им договора предусмотрена п. 1 ст. 17 Закона об инвестиционной деятельности.

Государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд

1. Понятие государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд

По государственному контракту на выполнение подрядных работ для государственных нужд (далее - государственный контракт) подрядчик обязуется выполнить строительные, проектные и другие связанные со строительством и ремонтом объектов производственного и непроизводственного характера работы и передать их государственному заказчику, а государственный заказчик обязуется принять выполненные работы и оплатить их или обеспечить их оплату (п. 2 ст. 763 ГК).

В соответствии с государственным контрактом выполняются подрядные, строительные, проектные и изыскательские работы, необходимые для удовлетворения потребностей Российской Федерации или субъекта Российской Федерации . Финансируются эти работы за счет средств соответствующих бюджетов и внебюджетных источников.

Государственные контракты предназначены для:

• реализации федеральных и межгосударственных целевых программ;
• развития и создания производственного потенциала в соответствии с целями структурной политики Правительства РФ ;
• развития общегосударственной сети транспорта, энергетики, связи и экологического мониторинга;
• строительства отдельных наиболее крупных и важных объектов социальной и экологической сферы общегосударственного значения;
• развития фундаментальных и прикладных научных исследований;
• поддержания необходимого уровня обороноспособности и безопасности страны (п. 20 Порядка закупки и поставки продукции для федеральных государственных нужд, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26 июня 1995 г. N 594).

Основополагающие нормы о государственном контракте содержатся в § 5 гл. 37 ГК "Подрядные работы для государственных нужд". Предполагается принятие специального закона о подрядах для государственных нужд. Основными подзаконными нормативными актами , регулирующими отношения по выполнению подрядных работ для государственных нужд в настоящее время, являются:

Федеральный закон от 6 мая 1999 г. "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд";

Основные положения порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации, утвержденные постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 14 августа 1993 г. N 812 (далее - Основные положения). Сторонами государственного контракта являются государственный заказчик и подрядчик. В качестве государственного заказчика выступает государственный орган , обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, наделенная соответствующим государственным органом такими ресурсами. В качестве подрядчика могут выступать юридические лица и граждане , занимающиеся предпринимательской деятельностью (ст. 764 ГК).

2. Основания и порядок заключения государственного контракта

В соответствии со ст. 765 ГК основания и порядок заключения государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд определяется в соответствии с положениями ст. 527 и 528 ГК, устанавливающими основания и порядок заключения государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд. Государственный контракт заключается на основе заказа государственного заказчика на выполнение работ для государственных нужд, принятого подрядчиком (п. 1 ст. 527 ГК), причем заказы на закупку работ для государственных нужд размещаются на торгах (конкурсах), если иное прямо не предусмотрено федеральными законами и указами Президента РФ (п. 1 упомянутого выше Указа Президента РФ от 8 апреля 1997 г.).

Порядок организации и проведения таких конкурсов определен упомянутым выше Федеральным законом о конкурсах на размещение заказов для государственных нужд, Положением о подрядных торгах в Российской Федерации, утвержденным распоряжением Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом и Государственного комитета Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства от 13 апреля 1993 г. N 660-р/18-7 и Основными положениями порядка организации и проведения подрядных торгов (конкурсов) на строительство объектов (выполнение строительно-монтажных и проектных работ) для государственных нужд, утвержденными Госстроем России 6 мая 1997 г. Поскольку государственный контракт на выполнение работ для государственных нужд заключается на конкурсной основе, заключение его с победителем конкурса обязательно (п. 4 ст. 527 ГК). Что касается победителя конкурса, то заключение государственного контракта является для него обязательным лишь в случаях, установленных законом, и при условии, что государственным заказчиком будут возмещены все убытки, которые могут быть причинены подрядчику в связи с выполнением государственного контракта. Однако условие о возмещении таких убытков не применяется в отношении казенного предприятия (п. 2, 3 ст. 527 ГК). Порядок заключения государственного контракта следующий. Проект государственного контракта разрабатывается государственным заказчиком (по соглашению сторон такой проект может разработать и подрядчик). Подрядчик (или государственный заказчик), получивший проект государственного контракта, в случае отсутствия у него возражений по условиям государственного контракта не позднее тридцатидневного срока подписывает его и возвращает один экземпляр государственного контракта другой стороне.

При наличии у стороны, получившей проект государственного контракта, возражений по его условиям она в тридцатидневный срок составляет протокол разногласий и направляет его вместе с подписанным государственным контрактом другой стороне или уведомляет ее об отказе от заключения государственного контракта.

Сторона, получившая государственный контракт с протоколом разногласий, должна в течение тридцати дней рассмотреть разногласия, принять меры по их согласованию с другой стороной и известить другую сторону о принятии государственного контракта в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий или истечении указанного срока неурегулированные разногласия по государственному контракту, заключение которого является обязательным для одной из сторон, могут быть переданы другой стороной не позднее тридцати дней на рассмотрение арбитражного суда . Если сторона, для которой заключение государственного контракта является обязательным, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении этой стороной заключить государственный контракт.

Поскольку государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд заключается на конкурсной основе, он в соответствии с п. 4 ст. 528 ГК должен быть заключен не позднее двадцати дней со дня проведения конкурса.

Обязательными (существенными) условиями государственного контракта являются условия:

• об объеме и о стоимости подлежащей к выполнению работы;
• о сроках ее начала и окончания;
• о размере и порядке финансирования и оплаты работ;
• о способах обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 766 ГК).

Поскольку государственный контракт заключается на конкурсной основе, эти условия, в силу п. 2 ст. 766 ГК, должны быть отражены в условиях конкурса.

В случае уменьшения государственными органами средств соответствующего бюджета, выделенных для финансирования подрядных работ, стороны согласовывают новые сроки, а при необходимости и другие условия выполнения работ. При этом подрядчик вправе требовать от государственного заказчика возмещения убытков, причиненных изменением сроков (п. 1 ст. 767 ГК).

При необеспечении установленных государственным контрактом сроков ввода в действие предприятий, зданий, сооружений, пусковых комплексов и очередей, а также отдельных объектов бюджетное финансирование и льготное государственное кредитование их строительства приостанавливаются органом, выделившим эти средства. Решение о завершении строительства принимается в установленном порядке по предложению государственного заказчика, согласованному с Министерством экономики Российской Федерации, Министерством финансов Российской Федерации, Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу и другими заинтересованными министерствами и ведомствами (п. 8 Основных положений).

Порядок оплаты выполненных работ определен п. 5 Основных положений.

Государственный заказчик выделяет подрядчику аванс, обеспечивает своевременное и непрерывное финансирование строительства. Размер, сроки перечисления аванса, порядок его погашения, а также условия промежуточных расчетов за выполненные работы в пределах 95 процентов их стоимости устанавливаются при заключении государственного контракта. При невыполнении по вине подрядчика объемов работ, предусмотренных графиком их производства, сумма предъявленного промежуточного платежа за фактически выполненные работы уменьшается на стоимость недовыполненных работ или платежи задерживаются до устранения допущенного отставания.

Окончательный расчет производится в месячный срок после принятия объекта в эксплуатацию в целом или его очереди, пусковых комплексов, а также отдельных зданий и сооружений, если иной срок расчетов не предусмотрен в государственном контракте.

В случае задержки установленных государственным контрактом сроков перечислений аванса, оплаты выполненных работ и окончательных расчетов государственный заказчик возмещает подрядчику причиненные в результате этого убытки, включая затраты по уплате процентной ставки за кредит .

Государственный заказчик несет ответственность за своевременную передачу оборудования для монтажа, если это обязательство по государственному контракту возложено на него. Размер санкций за несвоевременную передачу оборудования для монтажа устанавливается при заключении договора (п. 7 Основных положений). Подрядчик в случае нарушения по его вине установленных государственным контрактом сроков ввода в действие предприятий, зданий, сооружений, пусковых комплексов и очередей, а также отдельных объектов уплачивает штраф в размере одной тысячной части стоимости работ, предусмотренных государственным контрактом, за каждый день просрочки до фактического завершения строительства (п. 9 Основных положений).

Существенные условия договора строительного подряда подробно разобраны в настоящей статье. Кроме того, речь в ней пойдет об условиях договора несущественных, но основных, без достижения согласия по которым сторонами договор будет считать заключенным, но при его выполнении могут возникнуть разногласия.

Понятие существенных условий подрядного договора

Под существенными (далее также обязательными, основными) условиями договора понимаются те условия, без достижения согласия сторон по которым договор считается незаключенным. В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ (далее — Кодекс) к обязательным условиям относятся:

• предмет договора;
• условия, названные законом обязательными для данного вида договоров;
• условия, выдвинутые одним из контрагентов как требующие обязательного согласования.

Обязательными условиями договора подряда являются:

• предмет, а именно: конкретные работы по изготовлению/переработке вещи либо другие работы с передачей результата заказчику (п. 1 ст. 703 Кодекса);
• моменты начала и окончания производства работ (п. 1 ст. 708 Кодекса).

Существенные условия договора строительного подряда как разновидности подрядного договора будут детально рассмотрены далее.

Предмет как основное условие подрядного договора на строительство

Предмет относится как к основным условиям договора подряда, так и к существенным условиям договора строительного подряда. В силу ст. 740 Кодекса по договору строительного подряда (подрядному договору на строительство) осуществляются:

• строительство здания, строения, сооружения или другого объекта;
• реконструкция указанных выше объектов;
• монтажные, пусконаладочные и другие работы, неразрывно связанные с возводимым зданием или сооружением;
• капитальный ремонт строений, если другое правило не закреплено договором.

Объем производимых работ, их содержание, а также требования к данным работам содержатся в технической документации. Состав данной документации, сторона, отвечающая за ее представление, а также сроки ее представления должны быть закреплены в договоре (пп. 1, 2 ст. 743 Кодекса). Отсутствие утвержденной техдокументации, однако, не является безусловным основанием для признания договора строительного подряда незаключенным (п. 5 Обзора практики, утв. информационным письмом ВАС РФ от 24.01.2000 № 51, далее — обзор № 51).

Техдокументация представляет собой комплект документов. Например, проект на строительство объекта капитального строительства включает в себя такие разделы, как:

• пояснительная записка;
• схема планировочной организации земельного участка;
• архитектурные решения и т. д.

Всего в общей сложности 12 разделов. Содержание каждого определено положением «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», утв. постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87.

Сроки как обязательное условие подрядного договора на строительство

После введения в действие ч. 2 Кодекса среди правоведов возникла дискуссия о том, каковы существенные условия договора подряда и относится ли к ним срок. В правоприменительной практике данный вопрос был разрешен в 2000 году, когда ВАС в п. 4 обзора № 51 сформулировал, что договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствуют сроки производства работ. Таким образом, срок является обязательным условием договора строительного подряда.

Данное правило применяется и в современной судебной практике. Так, стороны не согласовали сроки производства работ, указанных в локальных сметных расчетах, что послужило основанием для признания подрядного договора незаключенным (определение ВС РФ от 17.08.2018 № 305-ЭС18-12116 по делу № А40-3793/2017).

В регулировании строительного подряда в отношении сроков применяются общие положения о подряде, в частности ст. 708 Кодекса. Надлежит согласовать моменты начала и окончания возведения здания, могут устанавливаться промежуточные сроки для производства отдельных видов рабов/этапов.

Является ли цена обязательным условием подрядного договора на строительство

Цена подрядного договора на строительство не является его обязательным условием. В силу п. 1 ст. 709 Кодекса при отсутствии согласованного условия о цене последняя определяется по правилам, установленным п. 3 ст. 424 Кодекса. Произведенные работы должны в таком случае оплачиваться по цене, которая обычно устанавливается в сравнимых обстоятельствах за аналогичные работы.

Цена договора строительного подряда определяется, как правило, путем составления сметного расчета, который после подтверждения заказчиком становится частью договора (п. 3 ст. 709 Кодекса). Цена может быть твердой либо приблизительной, допускается способ определения как всей цены договора, так и ее части (п. 6 обзора № 51).

Например, стоимость работ может состоять из 2 частей:

• конкретной суммы, рассчитанной по смете;
• и переменной, представляющей собой текущий индекс цен.

Смета может составляться на каждую разновидность работ, а стоимость всех работ по договору — аккумулироваться в сводной смете. Для расчета стоимости строительства объектов недвижимости, осуществляемого с привлечением средств из федерального бюджета РФ, применяются в обязательном порядке сметные нормативы, которые можно найти на сайте Минстроя РФ. В других случаях данные нормативы могут применяться по соглашению сторон подрядного договора.

Прочие условия подрядного договора на строительство

Остальные условия, включаемые в договор строительного подряда, также не являются обязательными, однако их согласование избавит как заказчика, так и подрядчика от возможных конфликтов. Это в первую очередь относится к тем условиям, которые в Кодексе сформулированы диспозитивно.

Итак, в договоре строительного подряда надлежит уделить внимание следующему:

• Наличию/отсутствию авансового платежа. В силу п. 2 ст. 711 Кодекса подрядчик может требовать предварительной оплаты только в том случае, когда наличие аванса закреплено в договоре.
• Возможности оплаты отдельных этапов работ. При отсутствии данного условия оплата производится по факту производства работ (п. 1 ст. 746, ст. 711 Кодекса).
• Чьи материалы используются при производстве работ. По умолчанию работы производятся иждивением подрядчика (п. 1 ст. 704, п. 1 ст. 745 Кодекса).
• Обязанности по страхованию объекта строительства. В силу ст. 742 Кодекса договором может быть установлена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели возводимого здания или риск повреждения материалов и оборудования, по страхованию данного риска.
• Возложению на заказчика дополнительных обязанностей. Например, по транспортировке грузов, временному подключению объекта строительства к электро-, водоснабжению и т. д. (п. 2 ст. 747 Кодекса).
• Увеличению гарантийного срока эксплуатации возведенного строения по сравнению с тем, что установлен законом (п. 1 ст. 755 Кодекса), и т. д.

Таким образом, существенными условия договора строительного подряда являются его предмет: перечень и объем производимых работ, а также сроки производства данных работ. При отсутствии согласования этих условий либо одного из них подрядный договор на строительство объекта будет признаваться незаключенным. Также в статье разобраны другие, пусть и не существенные условия договора, согласование которых позволит заказчику и подрядчику избежать конфликтов.

Договор строительного подряда

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Гражданский Кодекс РФ определяет подряд как такой договор, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Из данного определения следует, что подряд является консенсуальным, взаимным и возмездным договором.

Строительный подряд может охватывать строительство или реконструкцию предприятия, жилого дома или другого здания, сооружения или иного объекта, а также неразрывно связанные со строящимся объектом работы: монтажные, пусконаладочные и др. (п. 2 ст. 740 ГК).

В отличии обязательств по передаче имущества, обязательства подрядного типа регулируют отношения по оказанию услуг. То есть, подряд относится к таким обязательствам, в которых должник обязуется не передать что-либо, а что-либо сделать, т.е. выполнить определенную работу. Выполнение работы подрядчиком направлено на достижение определенного результата, например, изготовление вещи, осуществление ее ремонта, изменение ее потребительских свойств, т.е. получение какого-либо результата, имеющего конкретное вещественное выражение.

Работы, выполняемые на основании договоров строительного подряда, ведут к созданию или обновлению объектов недвижимости. Вполне естественно, что начало таких работ должно быть связано с решением целого ряда вопросов, в частности выделением соответствующего земельного участка, утверждением проектно-сметной документации, получением согласования органов, отвечающих за градостроительную политику, пожарную и экологическую безопасность и т.д.

Далее, договор строительного подряда рассчитан, как правило, на достаточно длительный период времени, в течение которого будут вестись строительные работы, а также осуществляться эксплуатация объекта в период гарантийного срока. За этот период может произойти существенное изменение цен на строительные работы и материалы, может возникнуть потребность внесения изменений в проектную документацию и т.д., что также учитывается законодательством.

Договор строительного подряда предполагает также весьма активное взаимодействие участвующих в нем сторон, в частности, совместное преодоление препятствий к надлежащему исполнению договора; соблюдение обязательственных нормативов и правил, касающихся качества работ и их безопасности и т.д.

ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

1. Подрядчик выполняет работу по заданию заказчика с целью удовлетворения тех или иных индивидуальных запросов и требований заказчика.

2. Подрядчик обязуется выполнить определенную работу, результатом которой является создание новой вещи либо восстановление, улучшение, изменение уже существующей.

3. Вещь, созданная по договору подряда принадлежит на праве собственности подрядчику до момента принятия выполненной работы заказчиком

4. Подрядчик самостоятелен в выборе средств и способов достижение обусловленного договором результата.

5. Подрядчик выполняет работу за вознаграждение, право на получение которого у него возникает по выполнению и сдаче, как правило, всей работы заказчику, кроме случаев, установленных законом или договором.

ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Сравнивая данное определение с определением договора обычного подряда (ГК РФ, ст. 702, п.1), можно заметить, что наряду с предметом договора существенными условиями договора строительного подряда являются еще цена и срок договора, без согласования которых договор не может считаться заключенным. Кроме того, особо выделяется такая обязанность заказчика, как «создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ».

СУБЪЕКТЫ

Субъектами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчика могут выступать любые физические и юридические лица. Однако в рассматриваемой области выполнение функций заказчика, в частности осуществление эффективного контроля деятельности подрядчика, требует специальных знаний и навыков, а иногда – наличия особого разрешения на данный вид деятельности. Поэтому на практике функции заказчика нередко передаются специализированным организациям, которые действуют в качестве представителей тех лиц, для которых предназначен строящийся объект. Таким образом, в строительном подряде заказчик и инвестор зачастую не совпадают в одном лице.

Инвесторами являются лица, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование.

Инвесторами могут быть органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом, физические и юридические лица, в том числе иностранные и международные организации. Инвесторы могут сами выступать в роли заказчиков, если они располагают необходимыми для этого возможностями, или могут возложить эти функции на других лиц. В этом случае между инвестором и заказчиком заключается особый инвестиционный договор, который по своей юридической природе чаще всего является либо договором поручения, либо договором комиссии.

Подрядчиками могут быть, во-первых, независимо от форм собственности строительно-монтажные, строительные, проектно-строительные и другие организации и предприятия. Во-вторых, подрядчиками могут быть физические лица либо организации посредников, принимающие на себя функции по координации работ, зарегистрированные и получившие лицензию на строительную деятельность.

Лицензирование строительной деятельности осуществляется с целью защиты прав и интересов потребителей строительной продукции. В настоящее время действует «Положение о лицензировании строительной деятельности», согласно которому лицензии выдаются Министерством строительства либо другим органом исполнительной власти.

Также хотелось бы упомянуть о таком участнике строительно-подрядных правоотношений как инженер.

Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

ПРЕДМЕТ

Предметом договора строительного подряда является особый результат деятельности подрядчика в виде вновь построенного или реконструируемого предприятия, здания, сооружения или иного объекта недвижимости, а также в виде законченного комплекса монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ или работ по капитальному ремонту зданий и сооружений.

В случаях, предусмотренных договором, в предмет договора могут включаться не столько строительство (реконструкция) объекта либо выполнение комплекса определенных работ, но и обеспечение эксплуатации объекта в течении указанного в договоре срока (использование зданий, сооружений, технических устройств по назначению, их техническое обслуживание).

Детально предмет договора характеризует техническая документация к договору, в которой указывается вид, объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования.

УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

Стоимость (цена) работ является существенным условием договора строительного подряда. Для ее расчета подрядчик должен разработать и представить заказчику смету. Отсутствие сметы может повлечь за собой признание договора строительного подряда недействительным. Этот вывод следует из анализа п.1, ст. 743 ГК РФ. Согласного этого пункта, подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющий цену работ. Работы, которые выполнил подрядчик, заказчик оплачивает в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Никаких иных возможностей определения размера оплаты выполненных работ действующее законодательство не предусматривает. Исключение может быть сделано в том случае, если стороны в разделе договора «Порядок определения стоимости» подробно согласуют состав работ и их стоимость.

Цена, указанная в договоре строительного подряда может быть твердой или приблизительной.

Размер твердой цены нельзя изменить, если только не меняются существенные условия самого договора.

Приблизительную цену договора устанавливают в том случае, когда есть предположения, что в ходе строительства могут появиться затраты, не учтенные в первоначально согласованной смете. При этом все изменения стоимости затрат по отношению к первоначально согласованной цене подрядчик должен подтвердить документально.

Стороны имеют право не указывать стоимость работ в тексте самого договора подряда. Соглашение о размере цены и ее виде можно оформить в протоколе (ведомости) согласования договорной цены, сделав в договоре необходимую ссылку.

Еще один существенным условием договора строительного подряда являются начальный и конечный сроки выполнения работ.

Срок выполнения работ по договору строительного подряда регламентируется общими правилами о сроках выполнения работ по договору подряда, предусмотренными в ст. 708 ГК, согласно которой в договоре указываются начальный и конечный сроки выполнения работ. Помимо этого сторонами могут быть предусмотрены сроки завершения отдельных этапов работ, так называемые промежуточные сроки.

Работы должны выполняться в согласованные сроки. Нарушением условия о сроке безусловно признается нарушение конечного срока, а если на этот счет в законе, ином правовом акте или договоре не предусмотрено другого, то также начального и промежуточного сроков.

Досрочное выполнение работ также может служить нарушением требования о сроке. Досрочное исполнение допускается только с согласия заказчика (ст. 315, 711 ГК РФ).

Если сроки строительства будут нарушены и поэтому заказчик утратит интерес к выполнению договора, то в соответствии с п.2 ст. 405 ГК РФ он может отказаться от принятия результата работ и потребовать возмещения убытков.

Форма договора строительного подряда в большинстве случаев письменная, причем договор составляется в виде единого документа, подписываемого сторонами.

Договор должен составляться с учетом включения в него подробного перечня прав и обязанностей сторон, т.к. детальная регламентация прав и обязанностей сторон по договору строительного подряда в ряде случаев существенно облегчает реализацию требований по восстановлению нарушенного права.

ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

Порядок заключения договора строительного подряда регламентируется общими положениями ГК РФ для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляются сторонами самостоятельно либо путем проведения торгов.

Широкое распространение практики проведения подрядных торгов составляет важную особенность заключения договора строительного подряда.

Под подрядными торгами понимается форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ на основе конкурса. Конкурс проводится в виде тендера, представляющего собой соревнование представленных претендентами оферт (письменных предложений о заключении договора) с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации.

В подрядных торгах могу участвовать любые российские и иностранные организации независимо от формы собственности, имеющие необходимое разрешение на занятие строительной деятельностью. Победителем торгов, который определяется специальным тендерным комитетом, становится тот оферент, предложение которого наиболее полно отвечает всем требованиям, содержащимся в тендерной документации. Решение тендерного комитета оформляется протоколом, в котором содержатся наименование победителя торгов, состав тендерного комитета, результаты голосования, сводная таблица оферт и сроки подписания договора с победителем торгов. Протокол о результатах торгов тендерный комитет представляет на утверждение заказчику (инвестору). После утверждения их результатов заказчиком (инвестором) торги считаются завершенными. С победителем торгов заказчик заключает договор строительного подряда на условиях, содержащихся в тендерной документации и в оферте победителя.

Договор строительного подряда, как правило, заключается в тот момент, когда будущий заказчик уже имеет часть технической документации, поскольку до начала выполнения строительных работ или работ по капитальному ремонту на объекте заказчик обязан в установленном порядке получить разрешение на проведение строительных работ или работ по капитальному ремонту.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Важной частью договора строительного подряда является регламентация прав и обязанностей сторон.

Права и обязанности заказчика и подрядчика определяются положениями закона, условиями договора строительного подряда, а также требованиями нормативно-технических документов по вопросам проектирования и строительства.

Для того, чтобы подрядчик имел возможность приступить к работе, заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок, передать техническую документацию, передать в пользование необходимые для выполнения работ здания и сооружения, осуществить временную проводку сетей энергоснабжения, водоснабжения, паропровода и оказать иные услуги.

Основная же обязанность подрядчика – построить в установленный срок

объект либо выполнить иные работы. Причем, подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и сметой, качественно и в срок, исполняя полученные в ходе строительства указания заказчика, не противоречащие условиям договора строительного подряда и не представляющие собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика (п.1, ст. 743, п.3, ст. 748, ст. 754, 755 ГК РФ).

Обязанность предоставить техническую документацию.

Обязанность подрядчика выполнить работы в соответствии с технической документацией и сметой.

Обязанность подрядчика обеспечить строительство материалами и оборудованием.

Обязанность заказчика оказывать подрядчику дополнительные услуги

Обязанность заказчика предоставить земельный участок для строительства

Обязанности по страхованию

Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски.

Сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках.

Обязанность застраховать определенные риски может быть возложена и на заказчика и на подрядчика.

Обязанности по обеспечению охраны

Обязанность по охране окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ

Обязанность заказчика уплатить обусловленную цену.

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей по договору строительного подряда заказчик и подрядчик несут ответственность в порядке и на условиях, установленных законом и договором

В рассматриваемой сфере действуют все общие положения о гражданско-правовой ответственности и правила об ответственности за нарушение обычного подрядного обязательства

Основания применения мер гражданско-правовой ответственности различаются в зависимости от субъекта ответственности. Так, граждане отвечают за нарушение условий договора строительного подряда при наличии вины, кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо, нарушившее договор при осуществлении предпринимательской деятельности (например, подрядчик) несет ответственность и за случайное неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. Правило это диспозитивное, и законом или договором может быть предусмотрена ответственность на основании вины (п.3, ст. 401 ГК РФ).

Наряду со взысканием убытков ответственность за нарушение условий договора строительного подряда может выражаться и в уплате неустойки. Оплата неустойки может быть предусмотрена в договоре. Обычно неустойка это процент об общей стоимости строительства. Причем процент может изменяться в зависимости от продолжительности просрочки исполнения обязательства. Так, например, заказчика можно обязать уплатить неустойку:

За задержку передачи подрядчику строительной площадки, технической документации, оборудования и материалов;

За передачу некомплектного оборудования для монтажа;

Подрядчик может быть обязан уплатить неустойку:

За окончание строительства объекта после установленного срока;

За несвоевременное освобождение строительной площадки от принадлежащего ему имущества;

За нарушение сроков выполнения отдельных видов работ и т.д.

При этом стороны должны иметь в виду, что кроме санкций за неисполнение обязательств по договору, виновная сторона возмещает все убытки, не покрытые неустойками. Уплата неустоек, также возмещение убытков не освобождает стороны от исполнения своих обязательств.

Однако следует отметить и возможность возложения на участников договора административной ответственности за правонарушения в области строительства, влекущие снижение и потерю прочности, устойчивости и надежности зданий, строений и сооружений, их частей или отдельных конструктивных элементов. Так предприятиям, независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности являющимся заказчиками или подрядчиками в области строительства, подвергаются штрафам за такие нарушения, как строительство объекта без получения в установленном порядке разрешения, за нарушение обязательных требований нормативных актов в области строительства, за уклонение исполнения или несвоевременное исполнение предписаний, выданных органами Государственного архитектурно-строительного надзора РФ в порядке, предусмотренном законом, и направляются в соответствующие бюджеты.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

Расторжение договора строительного подряда, как и других гражданско-правовых договоров, возможно по соглашению сторон, в одностороннем порядке либо по решению суда.

Согласно п.2 ст. 453 при соглашении сторон договор считается расторгнутым с момента заключения соответствующего соглашения при условии, что иное не вытекает из этого соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

В одностороннем порядке договор, как правило, расторгается в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст. 451 ГК РФ).

Со стороны заказчика причиной расторжения может являться, например, некачественное выполнение работ (п. 3, ст. 723 ГК РФ), либо выполнение их с недостатками, позволяющими полагать, что работа не будет выполнена надлежащим образом (п.3, ст. 715 ГК РФ), а со стороны подрядчика обнаружение некачественности материалов или оборудования, предоставленных заказчиком либо нарушение заказчиком своих обязанностей препятствующее исполнению договора подрядчиком (п. 2, ст. 719 ГК РФ).

Односторонний отказ от договора строительного подряда (полностью или частично) независимо от оснований такого отказа производится без

обращения в суд и в силу самого факта его осуществления договор считается соответственно расторгнутым.

СДАЧА И ПРИЕМКА РАБОТ

В Гражданском кодексе РФ подробно урегулированы вопросы, относящиеся к сдаче и приемке работ.

Прежде всего, установлена обязанность заказчика в получении извещения о готовности к сдаче результата работ приступить к его принятию. В п.1, ст. 753 специально оговорено, что сдачу по частям (по этапам) работ подрядчик обязан производить, если только на это есть согласие заказчика. В этом случае на заказчика, принявшего результат отдельного этапа работ, переходит риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика.

Также может возникнуть вопрос о сдаче работ до срока. В данном случае, как вытекает из ст. 315 ГК РФ, заказчик должен принять работы лишь при условии, что это предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства. В остальных случаях приемка сдаваемых работ досрочно зависит от согласованной воли сторон.

Обязанность по организации и проведению приемки работ возлагается на заказчика, если иное не предусмотрено договором. Заказчик должен обеспечить участие в приемочной комиссии представителей соответствующих органов и заинтересованных организаций, выделить обслуживающий персонал, обеспечить объект необходимой энергией, сырьем, топливом и т.д. Все это, согласно п.2, ст.753 ГК РФ заказчик осуществляет за свой счет, если иное не предусмотрено в договоре.

Пункт 4 данной статьи определяет порядок оформления сдачи результата работ подрядчиком и приемки его заказчиком. При этом оформляется акт, подписанный обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается только одной стороной. Односторонний акт сдачи-приемки работ может быть признан судом недействительным только в том случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны обоснованными.

Пунктом 5 статьи 753 устанавливается правило, согласно которому в случаях, когда этот предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания эксплутационных качеств построенного объекта (проверка работы механизмов, агрегатов и т.д.). В этом случае приемка работ осуществляется только при положительном результате предварительных испытаний.

Единственным основанием отказа заказчика от приемки результатов работ может служить обнаружение недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

Вернуться назад на

В соответствии со ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы.

В соответствии с п.1 ст.708 ГК РФ в указывается начальный и конечный сроки выполнения работы. Так как эти нормы сформулированы императивно, то при отсутствии любого из указанных сроков договор может быть признан незаключенным.

Пример из судебной практики: «Генеральный подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика установленных договором строительного подряда пеней за просрочку передачи технической документации для производства работ. Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что, поскольку в договоре подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, он считается незаключенным. Суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям. В соответствии со ст.740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Поскольку в договоре это условие отсутствовало, в силу ст.432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика не возникло обязательства по передаче документации. Поэтому и пени, установленные этим договором, взысканию не подлежат».

Нарушение подрядчиком сроков окончания строительных работ и превышение сметной стоимости строительства могут также служить основанием для расторжения договора.

Продление сроков строительных работ может осуществляться только по соглашению сторон.

Промежуточные сроки выполнения работ (сроки завершения отдельных этапов работ) не обязательно должны быть предусмотрены договором. Однако в интересах заказчика предусматривать в договоре промежуточные сроки выполнения отдельных этапов работ, так как это всегда дисциплинирует подрядчика и способствует надлежащему исполнению своих обязательств (особенно, если за нарушение промежуточных сроков в договоре установлены штрафные санкции).

Сроки начала и завершения работ предпочтительнее указывать непосредственно в тексте договора, а не в приложениях. Промежуточные сроки выполнения работ могут устанавливаться в календарном плане.

Начало работ по договору может быть зафиксировано конкретной датой, либо оговариваться отдельно:

Датой начало работ является дата подписания договора;

Датой начало работ является дата перечисления аванса подрядчику;
- датой начало работ является дата поступления аванса на подрядчика;
- датой начало работ является дата передачи подрядчику комплекта утвержденной проектно-сметной документации;
- датой начало работ является дата предоставления фронта работ подрядчику и т.д.

В тексте договора при необходимости специально оговариваются условия и возможность переноса даты начало работ.

Продолжительность работ может определяться количеством дней, декад, месяцев, либо календарными датами начала и окончания.

В договоре могут приводиться условия переноса даты окончания работ, однако любые изменения сроков окончания работ подлежат внесению в договор путем заключения дополнительного соглашения.

Срок передачи готового результата тесно связан с переходом права собственности и, следовательно, риском случайной гибели. До приемки работы риск случайной гибели ее результата несет подрядчик. Как только работа принята, этот риск переходит к заказчику.