Чем отличается социальный найм от коммерческого. Найм жилья: коммерческий и социальный. Юридическое грамотное оформление договора
33. Договор социального найма и договор коммерческого найма жилого помещения
Договор социального найма жилого помещения (ДСН) - это соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ. Это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Особенностью ДСН является то, что он заключается без установления срока его действия.
Договор коммерческого найма (ДКН) – соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.
Сходство ДСН и ДКН:
Предметом выступает один объект – жилые помещения;
Многие нормы регулируются ГК РФ;
Форма договоров – письменная;
Переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжение или изменение договоров.
Отличия ДСН и ДКН:
ДСН заключается на условиях и в порядке, предусмотренных ЖК РФ и только некоторые нормы из ГК РФ, а ДКН регул-ся нормами ГК РФ;
Различия в объекте: в ДСН это жилое помещение гос. или мун. жилищного фонда, а в ДКН не обязательно;
Различия в наймодателе: в ДСН это гос. и мун. органы власти, а в ДКН - любое лицо, владеющее жилым помещением;
Различия в нанимателе: в ДСН это малоимущие и иные, указанные в законе лица, а в ДКН –любые физ.лица;
Различие в оплате: в ДСН плата за найм опр-ся исходя из занимаемой общей площади жилого помещения, а в ДКН устан-ся по соглашению сторон договора.
Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал на то, что жилое помещение наймодатель обязуется передать за плату. Определяя, какая часть помещения передается внаем (весь дом, его часть, вся квартира, ее часть), необходимо иметь в виду, что подсобное помещение не может быть предметом договора (кухня, коридор, кладовые). Стороны определяют размер платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи. Если нет, то отмечается, кто будет их вносить, а также определяется периодичность платежей.
С юридическими лицами договор найма жилого помещения не заключается. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (например, договора безвозмездного пользования).
Изменение и прекращение договора найма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671)
При переходе права собственности на жилое помещение договор найма сохраняется (ст. 675 ГК РФ). При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Не влечет прекращения договора найма жилого помещения и смерть нанимателя или его выбытие из жилого помещения, если в жилом помещении остаются проживать другие граждане. В этом случае договор продолжает действовать на тех же условиях, и один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними становится нанимателем. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК РФ). Таким образом, происходит изменение субъектного состава договора.
Кроме того, замена нанимателя в договоре найма жилого помещения может быть произведена по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих. С согласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем (п. 1 ст. 686 ГК РФ). Правила о замене нанимателя не распространяются на краткосрочный наем.
Прекращение договора, помимо случаев истечения срока, возможно при его расторжении по следующим причинам:
По требованию нанимателя с согласия сопользователей – в любое время с письменным предупреждением наймодателя за три месяца;
В судебном порядке по требованию любой из сторон – если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии:
В судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:
1) если наниматель не вносит плату за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз;
2) если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, допускают разрушение или порчу жилого помещения;
3) если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, несмотря на предупреждение наймодателя используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.
При расторжении договора долгосрочного найма суд может предоставить нанимателю срок не более одного года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если нанимателем необходимые меры приняты не будут, договор расторгается судом по повторному обращению наймодателя. Но даже в этом случае суд по просьбе нанимателя может отсрочить исполнение своего решения о расторжении договора на срок не более года. Выселение граждан, которые проживают в помещении к моменту расторжения договора, осуществляется только по решению суда об их выселении.
Ответственность за нарушение договора безвозмездного пользования. Риск случайной гибели или случайного повреждения вещи.
Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) - это соглашение, в силу которого одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю) (ст. 689 ГК).
Нарушение договора – это не исполнение своих обязанностей. Специальные (исключающие применение общих) последствия неисполнения обязанностей ссудодателя могут быть представлены в следующем виде:
Обязанности ссудодателя |
При неисполнении этих обязанностей ссудополучатель вправе требовать: |
Передать вещь |
Расторжения договора или |
Предоставить принадлежности вещи и относящиеся к ней документы |
Предоставления принадлежностей и документов или Расторжения договора и возмещения реального (и только такого) ущерба |
Предоставить вещь без недостатков |
Безвозмездного устранения недостатков или возмещение своих расходов на устранение недостатков досрочного расторжения договора и возмещения реального (и только такого) ущерба |
Предупредить ссудополучателя о правах 3-ьих лиц на вещь |
Расторжения договора или возмещения реального (и только такого) ущерба |
Ограничения ответственности ссудодателя: не отвечает за недостатки вещи, которые 1) были им оговорены при заключении договора или 2) были заранее известны ссудополучателю либо 3) должны были быть обнаружены ссудополучателем при заключении договора или приемке имущества.
Ответственность за вред, причиненный третьему лицу в результате использования переданной в ссуду вещи, несет ссудодатель, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя.
Особые последствия неисполнения обязанностей ссудополучателя могут быть представлены в следующем виде:
Обязанности ссудополучателя |
При неисполнении этих обязанностей ссудодатель вправе: |
Пользоваться вещью в соответствии с условиями договора или назначением имущества | |
Поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на содержание имущества |
Требовать расторжения договора |
Производить текущий и капитальный ремонт имущества |
Требовать расторжения договора |
Не передавать вещь третьему лицу без согласия ссудодателя |
Требовать расторжения договора |
Своевременно вернуть вещь |
Требовать возврата вещи |
Риск случайной гибели (повреждения). В связи с безвозмездностью договора ссудополучатель несет повышенную ответственность за сохранность вещи. Риск случайной гибели вещи переходит на ссудополучателя в силу закона, если ссудополучатель: а) пользуется переданной ему вещью не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества; б) мог предотвратить гибель (порчу) переданной ему вещи, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь; в) передал вещь третьему лицу без согласия ссудодателя.
Договор безвозмездного пользования, его отличия от договора аренды и сфера применения.
По договору ссуды собственник, передавая полномочие пользования имуществом другому лицу, не получает за это никакого материального эквивалента, напротив, он осознанно ущемляет сферу своих имущественных интересов.
Договор ссуды является: безвозмездным; может быть консенсуальным (и в этом случае двусторонне обязывающим); может быть реальным (и в этом случае односторонне обязывающим).
Условия договора ссуды, определяемые по аналогии с договором аренды. Договор ссуды по своей направленности - передаче вещи во временное пользование - очень близок к договору аренды. Эта близость проявляется в том, что к договору ссуды по аналогии применяются следующие положения договора аренды, прямо указанные законодателем:
Предметом договора ссуды является индивидуально-определенная непотребляемая вещь, условие о предмете является единственным существенным условием договора ссуды;
Договор ссуды заключается на срок, определяемый сторонами; если условия о сроке в договоре не содержатся, договор считается заключенным на неопределенный срок; если ссудополучатель продолжает пользоваться вещью после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны ссудодателя, то договор считается возобновленным на неопределенный срок;
Основной обязанностью ссудополучателя является пользование предметом договора в соответствии с условиями договора или в соответствии с назначением имущества, последствием неисполнения этой обязанности является право ссудодателя потребовать расторжения договора и возмещения убытков;
По общему правилу произведенные ссудополучателем отделимые улучшения вещи являются его собственностью, а стоимость неотделимых улучшений вещи, произведенных без согласия ссудодателя, возмещению не подлежит.
Отличия ссуды от аренды. Принципиальное отличие ссуды от аренды проявляется в том, что в договоре ссуды отношения по временному пользованию имуществом являются безвозмездными. Данный признак обусловливает специфику правового регулирования - в принципе нормы всех нижеследующих статей, регулирующие непосредственно отношения, связанные с ссудой, устанавливают специальные правила именно по сравнению с арендными отношениями. В целом можно отметить пониженную ответственность собственника-ссудодателя, в отличие от ответственности арендодателя, и наличие больших по объему обязанностей ссудополучателя по сравнению с обязанностями арендатора.
Самое же важное заключается в том, что договор ссуды представляет собой самостоятельную договорную модель, поэтому принципиально неверно считать ссуду разновидностью аренды, из которой изъят элемент возмездности.
6. Форма договора. Законом не предусмотрено каких-либо специфических требований к форме договора ссуды, что означает применение общих положений: договор ссуды заключается в устной форме и может быть совершен в простой письменной форме при наличии соответствующих условий. Несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительность договора.
Договор подряда (понятие, предмет, цена, иные условия). Стороны договора. Распределение рисков между сторонами.
Договор подряда - это соглашение, в силу которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702 ГК РФ). Договор подряда является: - консенсуалъным; - возмездным; - двусторонним.
Главной целью подряда является создание подрядчиком вещи как результата работ, то есть появление нового объекта права собственности и его введение в оборот посредством передачи заказчику - конкретному, заранее известному лицу. Договором подряда охватывается и выполнение другой работы, имеющей материальный результат (ремонт вещи и т. п.). В отличие от выполнения работ на основании трудового договора, в договоре подряда оплачивается не сам труд работника, а его конечный результат. Поэтому по общему правилу подрядчик самостоятельно определяет способы выполнения задания заказчика, а сама работа выполняется иждивением подрядчика - из его материалов, его силами и средствами.
Сторонами договора по общему правилу могут быть любые дееспособные лица. Если из закона или договора не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц - субподрядчиков. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. Генеральный подрядчик отвечает за действия субподрядчиков как за свои собственные.
Предметом договора являются работа и ее результат. В предмете договора работа как процесс и вещь как результат работы неразрывно связаны юридически.
В договоре должны быть указаны начальный и конечный сроки выполнения работы и могут быть предусмотрены сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).
Цена работы указывается в договоре, а при ее отсутствии она определяется как цена, обычно взимаемая за аналогичные работы. Цена включает: 1) компенсацию издержек подрядчика и 2) причитающееся ему вознаграждение. Цена может быть определена путем составления сметы -приблизительной или твердой (в случае сомнений считается, что смета является твердой). Подрядчику, своевременно не предупредившему заказчика о необходимости превышения приблизительной сметы, работа оплачивается по той цене, которая была определена в договоре.
Качество выполненной работы должно соответствовать условиям договора, а при отсутствии или неполноте условий договора - требованиям, обычно предъявляемым к работам такого рода. Законодательством, договором или обычаями делового оборота может быть предусмотрен гарантийный срок для результата работы. Если иное не предусмотрено договором, он начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком.
Если иное не предусмотрено законом или договором, риск случайной гибели или повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик. При уклонении заказчика от принятия выполненной работы риск случайной гибели (повреждения) признается перешедшим к заказчику в момент, когда передача вещи должна была состояться. Что касается материалов и оборудования, переданных для переработки вещи, или иного имущества, используемого для исполнения договора, то риск их случайной гибели или повреждения, по общему правилу, несет предоставившая их сторона.
Права и обязанности сторон по договору подряда и 39. Ответственность сторон за нарушение условий подряда.
Особые последствия неисполнения обязанностей подрядчика могут быть представлены в следующем виде:
Обязанности подрядчика |
При неисполнении обязанностей заказчик вправе: |
|
Своевременно приступить к выполнению работ | ||
Выполнять работу надлежащим образом |
Назначить разумный срок для исправления недостатков |
|
Исправить недостатки в назначенный срок |
1. Отказаться от договора либо 2. поручить исправление другому лицу за счет подрядчика |
|
Предоставить (если предусмотрено договором) качественный материал для выполнения работ |
Предъявлять требования, аналогичные требования к продавцу при нарушении условий о качестве продаваемых товаров. |
|
Выполнить работу с надлежащим качеством |
Если недостатки устранимые , требовать: 1. соразмерного уменьшения цены работы либо 2. возмещение своих расходов на устранение недостатков (если право устранять их предусмотрено в договоре) либо 3. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок |
Если недостатки неустранимые : отказаться от исполнения договора |
Выполнить требования об устранении недостатков |
Отказать от исполнения договора |
Права подрядчика:
1) Право на оплату работ по цене, предусмотренной договором в случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы. Ограничение права: а) заказчик докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ;
б) в договоре предусмотрено распределение полученной подрядчиком экономии между сторонами.
2) Право на уплату указанной в договоре цены с учетом выполненной части работы в случаях, когда исполнение работы по договору стало невозможным вследствие действий или упущений заказчика.
Особые последствия неисполнения обязанностей заказчика могут быть представлены в следующем виде:
Обязанность заказчика |
При неисполнении обязанностей подрядчик вправе |
Оплатить цену договора |
1. Требовать оплаты 2. До оплаты удержать результат работ и другое принадлежащее заказчику имущество |
Предоставить (если предусмотрено договором) материалы, оборудование или вещь для переработки | |
Принять меры для устранения обстоятельств, грозящих годности работы |
Отказаться от исполнения договора |
Содействовать подрядчику в выполнении работы |
Требовать: 1.Возмещение причиненных убытков, включая, дополнительные издержки либо 2. Перенесения сроков исполнения работы либо 3. увеличения цены договора |
Не препятствовать исполнению договора подрядчиком |
1.Не приступать к работе (начатую работу приостановить) либо 2.Отказать от исполнения договора |
Своевременно осмотреть и принять результат работы |
Продать результат работы (после двухкратного предупреждения) с удержанием причитающихся платежей |
Права заказчика.:
1) Во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность.
2) Требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат в случае прекращения договора до приемки результата работ.
Основания ответственности подрядчика за недостатки в работе. Существуют не зависящие от подрядчика обстоятельства, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок, в том числе:
Непригодность или недоброкачественность предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;
Поступление от заказчика указаний о способе исполнения работы.
При обнаружении этих обстоятельств подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу. При неисполнении этой обязанности подрядчик не вправе ссылаться на указанные обстоятельства как на основание освобождения его от ответственности за недостатки.
Подрядчик не несет ответственности за недостатки работы, если при принятии результата работ заказчик не заявил об обнаруженных недостатках в работе. Заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на явные недостатки работы. Заказчик, обнаруживший после приемки работы скрытые недостатки, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении.
Социальный найм, а также коммерческий найм – это два понятия, имеющие прямое отношение к аренду жилой недвижимости. Многие потенциальные арендаторы стараются понять, в чем же заключаются основные отличия между двумя видами договорных отношений и на каком варианте целесообразно остановить выбор.
Юристы стараются соблюдать действующие нормы законодательства и отмечают важность не только составления договоров о найме жилья, но и возможности для того, чтобы понять, в чем же заключаются основные отличия. Легальное решение вопросов относительно аренды жилья представляет настоящий интерес для каждой из двух сторон.
Вид договоров определяется правами арендодателя на жилую площадь, ведь объект, который предоставляется для съема, может быть приватизированным, наследованным по судебному решению, подаренным, приобретенным, служебным или полученным при обмене.
Социальный найм жилья: что это?
Социальный договор оформляется на основе главы 8 статьи 60 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Наймодатель (владелец жилья) должен передать нанимателю (арендатору) объект для временного проживания с обязательным соблюдением определенных условий. Наймодатель может быть владельцем муниципальной или государственной квартиры, причем именно от имени фонда предполагается составление договора для дальнейших отношений, регулируемых особенностями законодательства Российской Федерации.
Жилищное законодательство определяет не только право предоставления квартиры в аренду, но и условия, которые обязательно должны соблюдаться. В большинстве случаев такие отношения предполагают отсутствие строгих сроков документального решения вопросов.
Коммерческий найм жилья: что это?
Коммерческий найм предполагает обязательное наличие оплаты за проживания, о которой предварительно договариваются владелец жилья и арендатор предлагаемого объекта. Такие отношения являются возмездными, но при этом они скрывают в себе взаимную выгоду, отмечаемую каждой из двух сторон.
Чаще всего нанимателем может быть только физическое лицо
. При этом юридическое лицо может принять участие в оформлении коммерческого договора только, если выбранное помещение будет использоваться по прямому назначению, предполагающему проживание людей.
Объектом коммерческого найма может быть квартира, отдельный дом, одна комната. Таким образом, предполагается использование любого изолированного помещения, подходящего для временного, но при этом комфортного проживания.
Если же рассматривается квартира в определенном многоквартирном доме, в договор нужно включить не только жилое помещение, но и несущие конструкции здания, площади общей эксплуатации.
Коммерческий и социальный найм: в чем заключаются отличия?
- Коммерческий найм может использоваться для любых объектов жилого фонда. Социальный найм предполагает возможность использования объектов, включенных только в муниципальный или государственный фонд.
- Социальный найм предполагает бессрочное составление договоров. При этом коммерческий найм заключается на срок не более пяти лет, после чего – требуется перезаключение договора при соответствующих пожеланиях.
- Коммерческий найм всегда предполагает добровольное взаимодействие двух сторон. При социальном найме отношения могут быть основаны на административном акте, который оформляется государственными либо местными органами власти.
- На основе социального найма можно использовать льготы на квартплату, причем льготные условия действуют для каждого проживающего человека на основе Жилищного Кодекса РФ. Коммерческий найм не предполагает нормирования жилой площади и ограничения сумм квартплат, причем стороны должны оговорить в подписываемом документе все важные нюансы своего взаимодействия.
- Договор социального найма может быть подписан только близкими родственниками. Коммерческие договора позволяют взаимодействовать даже посторонним людям, которые не обладают каким-либо родством друг с другом.
- Социальный договор предполагает предоставление другого жилья, подходящего для проживания, при выселении. Коммерческие отношения не предусматривают помощи в поиске других объектов для проживания.
Найм жилья: как обезопасить себя?
- В обязательном порядке все документы на жилье должны быть проверены. При этом оплату нужно предоставлять только под расписку, ведь условные договоренности не могут играть важную роль.
- Договор должен быть заключен с учетом многочисленных аспектов: следует указать паспортные данные каждой из двух сторон, точный адрес жилого объекта, упомянуть документы на владение имуществом, уточнить условия отношений и размер квартплаты на рассматриваемый период, все суммы предварительных оплат и залогов, нюансы ремонта. Только подобный документ приобретает юридическую силу.
- При передаче жилья в аренду нужно оформить передаточный акт с подробным описанием особенностей квартиры или дома, состояния мебели, ковров, бытовой техники. Передаточный акт позволит предотвратить неприятные и рискованные ситуации, избежать нежелательных конфликтов.
- Жилье в каждом случае можно использовать только по определенному назначению, которое заранее определено договором. Все условия проживания, описанные в Жилищном Кодексе РФ, должны быть соблюдены. И, вне всяких сомнений, условия договорных отношений должны быть реализованы на практике.
Вышеперечисленные советы по безопасности должны быть приняты во внимание при любом раскладе.
Москвичей условно можно разделить на две группы – собственников квартир и нанимателей. Собственник, он и есть собственник, с ним все понятно. А вот наниматели квартир у города бывают разные. Одни живут в своих бесплатных городских квартирах по договору социального найма. Другие, и их гораздо меньше, – в квартирах найма коммерческого (не путать с теми, кто снимает «угол» или квартиру у частников). Городской коммерческий найм – это бесплатная квартира, предоставляемая городом, но по коммерческим ценам.
«За» и «против» По словам начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда в Восточном округе Андрея Федотова, всего 5 – 7 процентов москвичей-очередников заключают договор коммерческого найма. Но и эти 5 – 7 процентов – сотни семей, которые смогли улучшить свои жилищные условия. Из них, как правило, более половины потом расторгают договор и выкупают жилплощадь. Москвичи, которые хотят иметь жилье в собственности и томятся в городской очереди за ним, могут воспользоваться этим способом. «Но сначала, – советует Андрей Федотов, пускай подумают, нужна ли им эта собственность. Проще жить по найму. Ведь все остальные условия социального и коммерческого найма одинаковы. Если москвичи-очередники не считают себя малообеспеченными, у которых совсем туго с деньгами, коммерческий наем – вполне посильная для них ноша». Есть такая категория... Есть в ЖК РФ такая категория жилья – оно принадлежит государству и предоставляется очередникам или переселенцам по коммерческому найму. В Москве этот способ решения жилищного вопроса начал развиваться с 1997 года и не то чтобы расцвел буйным цветом, но все же сотням семей помог решить жилищные проблемы. У коммерческого найма много общего с социальным. И тот, и другой, например, являются основанием для постоянной регистрации по месту жительства, то есть, как говорили раньше, коммерческий найм тоже дает право на «прописку». Отличия от социального найма жилья- В размере оплаты жилья
- В возможности оформить жилье в собственность.
- потребовать соответственного уменьшения платы за жилое помещение на срок, пока такие работы не будут сделаны;
- произвести их своими силами с покрытием убытков за счет наймодателя;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков;
- потребовать заменить жилое помещение.
- при использовании жилого помещения не по назначению;
- если наниматель, члены его семьи или граждане, постоянно проживающие с нанимателем, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей;
- если наниматель не внес платежи, указанные в договоре, в течение шести месяцев;
- если наниматель систематически нарушает обязательства по договору;
- если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
- наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию жильем в соответствии с условиями договора;
- в случае систематического неисполнения наймодателем своих обязательств по договору;
- жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для проживания, а также в случае его аварийного состояния.
Подготовила Галина Писарчик при содействии начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы по Восточному округу Андрея Федотова
Социальный и коммерческий найм отличается целевой направленностью. Разница еще и в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде
Коммерческий найм, кроме всего прочего, отличается от социального тем, что его заключению не предшествуют многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.
В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади - ст. 1, 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Постановление Губернатора Вологодской области от 22 ноября 1999 г. N 771 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" (с изменениями 1 октября, 28 марта, 8 декабря 2000 г., 23 мая 2002 г.), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров Закон не устанавливает. Более того, в названном Законе неоднократно подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров площади (ст.1, п.2 ст. 17).
Однако в Гражданском кодексе изменилась не только форма (наименование), но и содержание рассмотренных выше отношений.
В отличие от разрозненного и фрагментированного регулирования арендных отношений ГК упорядочил и полностью урегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Кодекс установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.
Гражданский кодекс в основном развел в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения. Как следует из ГК РФ, обязательства, вытекающие из договоров коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством, а, следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции Российской Федерации их регламентация является исключительной компетенцией Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Конституции, данная регламентация относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.
Договор социального найма - бессрочный, а согласно Гражданскому кодексу коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК РФ устанавливает два срока такого договора: краткосрочный - до одного года, и долгосрочный - от одного до пяти лет. При этом если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683). На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания сроков, но с соотнесением к какому-нибудь событию (например, к работе в организации, предоставившей жилище). В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.
В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав, как нанимателя, так и наймодателя, ГК устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Контрольные вопросы к лекции №3.
1.Жилое помещение, понятие, виды?
2. Порядок перевода нежилого помещения в жилое помещение?
3. Учет граждан нуждающихся в предоставлении жилья?
4. Понятие и предмет договора социального найма?
5. Ответственность сторон по договору социального найма?
6. Временные жильцы, кто это?
7.Понятие и предмет договора коммерческого найма жилых помещений?
8. Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма?
9.Расторжение договора коммерческого найма?
10. Отличия договоров социального и коммерческого найма?
Вопрос (задача) юридическая консультация.
1.Мне сказали, что после перепланировки своей квартиры я должен зарегистрировать все произведенные изменения. Надо ли мне куда-то обращаться в связи с произведенными действиями?
Согласно новому Жилищному кодексу, завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Следует отметить, что, прежде чем произвести работу по переустройству или перепланировке своей квартиры, Вам необходимо было получить разрешения на подобное действия органа местного самоуправления, то есть администрации того района, в котором находиться Ваша квартира. Без подобного разрешения перепланировка Вашей квартиры является самовольной, и Вы, как лицо, самовольно перепланировавшие жилое помещение, несете предусмотренную законодательством ответственность. Но также Кодекс указывает на то, что жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии на основании решения суда.
Недавно сделали все документы на переустройство квартиры, ждем уже более двух месяцев. Сейчас мужу сделали очень хорошее предложение, и мы хотим продать квартиру и переехать работать из Москвы в другой город. На раздумья дали месяц, но мы не можем заниматься продаже, т. к документов у нас на руках нет. Сколько нам еще придется ждать? В какой срок по закону должны рассмотреть наш вопрос?
Согласно ст. 7 Закона г. Москвы №37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» продолжительность рассмотрения уполномоченным органом вопросов о возможности заявленного переустройства помещений не должна превышать одного месяца, включая время на экспертизу проектных решений.
Разрешение на проведение переустройства помещений или отказ в его выдаче оформляется в течение 10 дней со дня поступления в орган исполнительной власти представления уполномоченного органа.
3.Существуют ли какие-либо ограничения в случае ухудшения гражданами своих жилищных условий?
Граждане, которые с целью намерения приобрести права состоять на учете, совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, могут быть приняты на учет в качестве таковых не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных действий. Статья 53 Жилищного кодекса РФ, установившая данный срок, является новацией жилищного законодательства. По нашему мнению, новый Кодекс должен был определить основания для признания преднамеренными действий гражданина, в результате которых он мог быть признан нуждающимся в жилом помещении, а также орган, устанавливающий эти основания.
Что подразумевается под намеренным ухудшением гражданами своих жилищных условий? Это любые действия, после совершения которых у граждан возникает право состоять на учете. Например, продажа дачного участка, поскольку одним из условий признания гражданина малоимущим является учет нахождения у него в собственности имущества, подлежащего налогообложению и определяющего его имущественное положение. Такими действиями может быть и увольнение с работы, в результате чего гражданин автоматически становится малоимущим. То есть, это возможное ухудшение как своих жилищных условий, так и своего имущественного положения. Вопрос в том, как оценить такие действия - как намеренные, то есть с целью постановки.
4.В каком порядке производится принятие на учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях? Какие документы должны быть представлены гражданином для принятия его на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении?
Ранее мы рассмотрели те категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Эти категории граждан и имеют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма.
Возможны варианты, когда гражданину предоставлено право состоять на учете по нескольким основаниям, например, как малоимущему гражданину, так и гражданину, который относится к категории, определенной законом или законом субъекта РФ. В таких случаях гражданин может выбрать одно из оснований или находиться на учете по всем основаниям.
Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, и принятие их на этот учет осуществляется органами местного самоуправления.
Для того чтобы встать на учет, гражданин должен подать заявление о принятии его на учет по месту своего жительства. Законодательством могут быть предусмотрены случаи, когда граждане могут подавать заявление о принятии на учет не по месту своего жительства. Однако Жилищный кодекс РФ не расшифровывает те случаи, когда гражданин подает заявление и состоит на учете не по месту своего жительства.
В том случае, если граждане, которые имеют право состоять на учете как малоимущие, являются недееспособными, то заявление о принятии их на учет подается их законными представителями. Признание гражданина недееспособным осуществляется по действующему законодательству только через суд по заявлению заинтересованного лица. Впоследствии, после установления недееспособности гражданина, его законным представителем может быть только то лицо, которое назначено органом опеки и попечительства его законным представителем, то есть опекун.
Кроме заявления о принятии на учет, гражданин, желающий состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, должен представить в орган, осуществляющий принятие на учет, пакет документов, подтверждающих право данного гражданина состоять на учете. Орган, осуществляющий принятие на учет, выдает гражданину расписку в получении этих документов, в которой указывается перечень документов и дата получения этих документов.
Жилищный кодекс РФ предусмотрел определенный срок, в течение которого принимается решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет гражданина. После подачи гражданином заявления и представления пакета документов, необходимых для постановки на учет, у муниципального органа, осуществляющего постановку на учет, существует тридцатидневный срок. Однако этот тридцатидневный срок составляет тридцать рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган. Тридцать рабочих дней - это дни за вычетом как праздничных, так и выходных дней, и в каждом случае такой срок может быть разным, в зависимости от количества праздничных и выходных дней.
После принятия решения орган, осуществляющий постановку на учет, в течение трех рабочих дней со дня принятия решения выдает или направляет гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие его на учет или отказ в принятии его на учет.
На основании настоящего Кодекса будет принят нормативный акт соответствующего субъекта РФ, который установит порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма.
5.В каких случаях производится снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях?
Статьей 56 Жилищного кодекса РФ предусмотрено шесть оснований, в соответствии с которыми возможно снятие с учета граждан:
1) по месту учета гражданин может добровольно подать заявление о снятии его с учета;
2) у гражданина могут быть утрачены основания, дающие право на получение жилого помещения по договору социального найма. Например, такой гражданин может перестать быть малоимущим в результате повышения своего материального благосостояния;
3) гражданин снимается с учета при выезде на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев смены места жительства в пределах городов федерального значения - Москвы и Санкт-Петербурга;
4) гражданин получает в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетные средства на приобретение или строительство жилого помещения. С момента получения таких бюджетных средств гражданин уже не является нуждающимся в предоставлении жилого помещения;
5) гражданину предоставлен в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельный участок для строительства жилого дома. С момента оформления прав на земельный участок для строительства жилого дома гражданин снимается с учета вне зависимости от того, будет ли им возведен жилой дом на предоставленном земельном участке;
6) при выявлении в представленных документах сведений, не соответствующих действительности и которые послужили основанием для принятия на учет;
7) в случае неправомерных действий должностных
лиц органа, осуществляющего принятие на учет.
Этой же статьей Жилищного кодекса РФ предусмотрен следующий порядок снятия с учета граждан.
При выявлении условий, являющихся основанием для снятия с учета, в течение тридцати рабочих дней орган местного самоуправления принимает решение о снятии гражданина с учета.
В решении в обязательном порядке указывается основание для снятия с учета со ссылкой на обстоятельства, предусмотренные частью первой ст. 56 ЖК РФ. Такие решения о снятии с учета также выдаются или направляются гражданам с момента принятия решения не позднее чем через три рабочих дня. Решение о снятии с учета в качестве нуждающегося в жилом помещении может быть обжаловано гражданином в судебном порядке.
6.Каков порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях?
Новый Жилищный кодекс предусмотрел предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет.
Однако в части 2 статьи 57 Жилищного кодекса РФ указаны случаи внеочередного предоставления жилых помещений по договорам социального найма трем категориям граждан:
1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонта или не подлежащими реконструкции;
2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.
При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма орган местного самоуправления выносит решение, которое является основанием для заключения договора социального найма. Это решение о предоставлении жилого помещения выдается или направляется гражданам, в отношении которых это решение принято, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения.
Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, кроме требований, предусмотренных новым Кодексом, в обязательном порядке устанавливает срок заключения соответствующего договора найма. Одним из условий заключения договора социального найма является предоставление жилого помещения по месту жительства гражданина, то есть в черте соответствующего населенного пункта, но с условием нормы предоставления на одного человека, приходящейся на общую площадь жилого помещения.
Жилищный кодекс РФ предусмотрел основания для предоставления комнат в коммунальной квартире по договору социального найма, эти основания будут рассмотрены нами чуть позднее.
Ранее уже указывалось, что гражданин может быть признан нуждающимся в улучшении жилищных условий даже с учетом жилого помещения, находящегося у него в собственности, но при предоставлении жилого помещения по договору социального найма площадь жилого помещения, находящегося у гражданина на праве собственности, должна давать последнему право принадлежать к той категории граждан, которая дает ему право состоять на учете как нуждающемуся в предоставлении жилого помещения.
Другим необходимым условием предоставления гражданину жилого помещения является учет действий и гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями, если в результате этого произошло уменьшение размера занимаемых жилых помещений или их отчуждение. При установлении факта указанных действий и сделок в течение пятилетнего срока после их совершения последние в обязательном порядке учитываются при определении общей площади предоставляемого жилого помещения по договору социального найма в порядке, установленном законодательством субъекта РФ.
7.Какие законные интересы граждан учитываются при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма?
Жилищный кодекс РФ предусмотрел, что при предоставлении жилых помещений по договору социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Кроме того, Закон определил возможность предоставления жилого помещения по договору социального найма площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза. Такое жилое помещение может быть предоставлено в том случае, если оно представляет собой одну комнату, однокомнатную квартиру или предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из форм хронических заболеваний, перечень которых установлен Правительством РФ.
Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Это:
1)члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2)пенсионеры по старости;
3)члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы. Этим гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.
Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.
9.Когда прекращаются сроки действия договора найма специализированного жилого помещения?
Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным Жилищным кодексом РФ основаниям.
В соответствии с частью 2 статьи 102 ЖК РФ, переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-нанимателем такого жилого помещения. То есть такие случаи могут иметь место, когда наниматель специализированного жилого помещения заключит трудовой договор с новым собственником данного помещения.
Я состою на учете вместе со своей семьей в качестве нуждающихся в жилом помещении по договору социального найма. Я обратился в администрацию своего района с просьбой о выделении мне земельного участка для строительства жилого дома. Буду ли я снят с учета? Если да, то тогда: при предоставлении земельного участка или после постройки жилого дома?
Пункт 5 части 1 ст. 56 Жилищного кодекса предусматривает, что в случае предоставления в установленном порядке от органа местного самоуправления участка для строительства жилого дома Вы будете сняты с учета как нуждающихся в жилом помещении по договору социального найма. Факт отсутствии жилого дома на предоставленном земельном участке не является необходимым основанием для оставления Вас на учете как нуждающегося в жилом помещении по договору социального найма.
На повестке дня сегодня и смежные с ней вопросы.
В зависимости от типа прав арендодателя на предоставляемую жилплощадь, различаются и виды заключаемых договоров о найме. В каждом конкретном случае - например, когда жилье было подарено, приватизировано, унаследовано по решению суда, получено в результате обмена, купли-продажи или было неприватизированным служебным - предусматривается своя форма ответственности, по которой составляется договор о найме жилья.
При социальном найме жилья наниматель получает от наймодателя жилое помещение для того, чтобы временно проживать в нем на определенных условиях. Наймодатель может иметь в собственности квартиру, относящуюся к муниципальному или государственному жилищному фонду, и его имя при составлении договора по найму жилья может представлять уполномоченное лицо. Жилищное законодательство не запрещает такой порядок действий. В договоре социального найма обычно не указываются строгие сроки действия составленных документов.
При коммерческом найме жилья обе стороны - наймодатель и наниматель - составляют договор с указанием оплаты за проживание. Это возмездный, консенсуальный и взаимовыгодный для обеих сторон тип договора.
в большинстве случаев может нанять только физическое лицо. Заключение коммерческого договора по найму жилья с юридическим лицом возможно лишь в том случае, если помещение будет использоваться исключительно для проживания в нем людей, причем снять можно не только квартиру, но и отдельную комнату или целый дом. Если в договоре речь идет о многоквартирном доме, то несущие конструкции, площади общего пользования и пр. бонусы тоже должны оплачиваться.
Чем отличаются коммерческий и социальный наймы жилья?
Объектами социального найма могут являться жилые помещения из муниципального или государственного фонда, а объектами коммерческого найма - все существующие виды жилого фонда;
Договор о социальном найме жилья может быть бессрочным, у коммерческого же срок действия составляет не более 5-ти лет;
Договор о коммерческом найме может быть составлен только добровольно, составлению социального договора причиной может послужить административный акт, который составляют государственные или местные органы власти;
Социальный найм предусматривает различные льготы на квартплату. Коммерческий найм не предусматривает нормирование жилой площади и лимитирование квартплаты;
Договор о социальном найме могут подписать лишь близкие родственники, а вот нанимателями в коммерческом договоре могут быть совершенно посторонние люди;
Социальный договор предусматривает, что выселяемым гражданам будет предоставлено другое жилье, которое пригодно для жизни, в отличие от коммерческого найма, который этого не предоставляет.
Правила безопасности для нанимателя:
- Тщательно проверяйте документы у владельца, передавайте деньги только под расписку;
- При составлении договора указываются все данные наемщика и наймодателя, размер квартплаты и все остальные вопросы по найму;
- Указать в договоре все имущество, передаваемое во временное пользование вместе с жильем.
Наниматель в свою очередь обязан использовать квартиру только по прямому назначению, соблюдать все правила, регламентирующие проживание в жилом помещении, нести мат. ответственность за сохранность помещения и имущества, пускать наймодателя по запросу в квартиру, своевременно платить по коммунальным счетам и по истечении срока найма съехать с квартиры.