Главная » Права » Жилищный кодекс статья 153 пункт 5. Теория всего

Жилищный кодекс статья 153 пункт 5. Теория всего

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Комментарий к Ст. 153 ЖК РФ

2. Часть 2 комментируемой статьи определяет правообладателей помещений, у которых возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и момент возникновения такой обязанности для таких правообладателей помещений — физических и юридических лиц. Необходимость законодательного определения указанного момента вызвана многочисленными судебными спорами, возникавшими из-за того, что в федеральном законодательстве не было норм, регулирующих вопросы внесения платы за жилое помещение (по части платы за содержание и ремонт жилого помещения см. комментарий к ст. 154 ЖК РФ) и коммунальные услуги в незаселенных или неиспользуемых жилых помещениях.

В соответствии с положениями комментируемой статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и за предоставляемые в этом помещении коммунальные услуги возникает у граждан и юридических лиц с момента возникновения права собственности на жилое помещение или заключения соответствующего договора, устанавливающего основания пользования жилым помещением, после предоставления жилого помещения в установленном порядке члену жилищного или жилищно-строительного кооператива, а также владельцу помещения в построенном многоквартирном доме с момента подписания документа о передаче такого помещения.

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ) комментируемая статья дополнена нормой об обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги лица, ставшего законным владельцем построенного помещения, но не имеющего пока статуса его собственника (п. 6 ч. 2 комментируемой статьи). Законодатель не установил правовое основание внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги владельцами построенных помещений и кому вносится плата такими лицами. Согласно ч. ч. 13 и 14 ст. 161 ЖК РФ для управления построенными многоквартирными домами договор управления с управляющей организацией заключают не владельцы построенных помещений, а застройщик от собственного имени и за свой счет (см. комментарий к указанным ). В связи с признанием утратившей силу ст. 139 ЖК РФ будущие собственники помещений в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию после 17 июня 2011 г., уже не могут создавать товарищества собственников жилых помещений и выполнять перед ним обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 139 ЖК).

3. Комментируемая статья не содержит положений, устанавливающих обязанность и момент возникновения обязанности по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (плата за жилое помещение) и платы за коммунальные услуги собственниками нежилых помещений. Представляется, что при решении споров о расходах собственников нежилых помещений на содержание общего имущества в многоквартирном доме и об оплате предоставленных им коммунальных услуг судебные органы должны будут применять к данным правоотношениям нормы комментируемой статьи, касающиеся внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, по аналогии (см. комментарий к ст. 7 ЖК).

В комментируемой статье обоснованно не упоминаются арендаторы нежилых помещений, наниматели и арендаторы жилых помещений частного жилищного фонда. Представляется, что такие правообладатели помещений в многоквартирном доме должны иметь обязательства по внесению соответствующих платежей согласно договорам, регулируемым ГК РФ, а не ЖК РФ.

4. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает обязанность по содержанию жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов до момента их предоставления в пользование гражданам. На практике такие помещения нередко содержались за счет организаций, за которыми они были закреплены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а не за счет средств соответствующего бюджета. Достаточно часто организации, предоставляющие коммунальные услуги, не могли идентифицировать лицо, обязанное вносить плату за соответствующие услуги, либо возлагали эту обязанность на будущих владельцев жилых помещений. Жилищный кодекс РФ возлагает эту обязанность на выступающие от имени собственников жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда органы государственной власти и органы местного самоуправления или на управомоченных ими лиц.

5. Обязанность Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований в лице соответствующих органов публичной власти, как и других собственников помещений в многоквартирном доме, нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги основывается на положениях ч. 1 ст. 30, ст. ст. 39, 138, 148, 154, 155, 162 и 164 ЖК РФ. Из положений Кодекса вытекает, что в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов одновременно возникают денежные обязательства публично-правовых образований и нанимателей таких жилых помещений. При этом ЖК РФ не предусматривает возможность заключения нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда договоров с управляющей организацией, товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом. То есть при наличии нанимателей жилых помещений денежные обязательства указанных публичных собственников не упраздняются.

6. Жилищный кодекс РФ не определяет круг лиц, несущих расходы по плате за жилое помещение и коммунальные услуги относительно помещений, не имеющих собственников (бесхозяйное и выморочное имущество). Таких помещений сравнительно немного, и основное количество споров по данному вопросу вызывает лишь момент возникновения обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для лиц, наследующих данное помещение в порядке, установленном гражданским законодательством. В частности, следует иметь в виду, что обязательства по оплате таких расходов возникают у наследников со дня открытия наследства.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

(п. 5 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(п. 6 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(п. 7 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

Комментарии к статье

1. Переход к рыночным отношениям в сфере организации системы приобретения и использования жилья немыслим без введения условия о платности получаемых гражданами услуг в соответствии с соотношением спроса и предложения на них. Платность будет способствовать перераспределению жилья среди населения, развитию конкуренцию среди лиц, оказывающих услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства, повышению качества соответствующих услуг. Между тем процесс перехода на новые условия оплаты жилья должен носить поэтапный характер, учитывать имеющееся сложившееся положение дел. В жилищные правоотношения в той либо иной мере вовлечен каждый житель России. Поэтому в этих отношениях, как в никаких других, публичный интерес напрямую связан с частным. Гораздо проще принять закон, провозгласить об изменении действующей системы, чем обеспечить его исполнение.

Цена в рыночных отношениях выступает основным инструментом для измерения качества товара, состояния конкурентной среды в любой сфере деятельности. Поэтому при формировании рыночных отношений в жилищной сфере именно ценовая политика государства будет определяющей для достижения провозглашенной Конституцией цели социального государства по обеспечению достойной жизни человека, в том числе за счет создания условий для реализации гражданином права на жилище.

2. Между тем уже на первых этапах реформы жилищно-коммунального хозяйства, перевода его на рыночные рельсы обнаружились отмеченные выше, а также многие другие негативные последствия. Наиболее заметным, как указано в Приказе Госстроя РФ от 11 декабря 1997 г. N 17-132 "Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" (Бюллетень строительной техники.1998. N 2), является проявление сложившейся за многие десятилетия советского периода монополии государства в этой сфере, проявившейся в заметном дисбалансе между “отпущенными” ценами и качеством предоставляемых в замен услуг.

Так что переход к оплате жилья исходя из фактической стоимости его затрат, снижение, а затем и отказ от дотаций на оплату со стороны государства должны быть постепенными.

3. В соответствии со ст.1 действовавшего ранее Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики” задача плавного перехода к новым условиям установления цен в рассматриваемой социально-значимой сфере обеспечивалась следующим образом. Государством устанавливаются основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства основные принципы и методы формирования цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги, а также правила их регулирования и применения, включающие в себя указание на структуру цен и тарифов, основания для их пересмотра, установление периода их регулирования, порядок рассмотрения, согласования и утверждения этих цен и тарифов, в том числе устанавливаемых в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг.

В том же законе закреплялось введение стандартов различного уровня федеральных, региональных (субъектов Российской Федерации) и местных.

Аналогичные принципы сохранены в целом и на последующий период реформы.

Правительством РФ уточняются основы ценообразования, в частности, в виде установления ежегодных федеральных стандартов оплаты жилья и оказания коммунальных услуг в жилых помещениях, стандарты качества содержания, ремонта жилья и объема оказания коммунальных услуг, а также иные условия ценообразования.

Региональные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг в соответствии с ежегодными федеральными стандартами устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Органами местного самоуправления, органами государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации, устанавливаются нормативы потребления коммунальных услуг, цены на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах и тарифы на коммунальные услуги в жилых помещениях, а также цены и тарифы в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг.

4. С 1 января 2006 г. вступит в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (ч.7 ст.15 Закона вступает в силу с 1 июня 2008 г.) - РГ. 2004. 31 декабря.

Законом устанавливаются основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок на товары и услуги организаций коммунального комплекса.

Расчеты потребителей, в соответствии с этим законом, за услуги по водоснабжению, водоотведению и очистке сточных вод, по утилизации (захоронению) твердых бытовых отходов осуществляются исходя из суммы, включающей цену (тариф) для потребителей и надбавку к цене (тарифу) для потребителей.

Кроме того, в Законе уточняются полномочия в области регулирования и надбавок в отношении Правительства РФ, органов государственной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления.

5. Приведение в соответствие с названным Законом других законодательных актов осуществлено принятием Федерального закона 30 декабря 2004 г. N 211-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (РГ. 2004. 31 декабря).

6. Коммент. ст. ЖК развивает сформулированный в ст.309 ГК РФ принцип надлежащего исполнения гражданско-правового обязательства, уточняет момент возникновения обязанности по оплате в зависимости от основания использования жилого помещения и вида платежа.

При заключении договора социального найма, аренды, найма жилого помещения обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения соответствующего договора, т.е., по общему правилу с момента, когда между сторонами в требуемой для таких случаев форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст.432 ГК РФ).

По некоторым видам платежей устанавливаются особенности заключения соответствующего договора. Так, в силу п.1 ст.540 ГК РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.

7. В отношениях, основанных на членстве (в жилищном кооперативе), а также на праве общей собственности, указанная обязанность по оплате возникает с момента, когда правообладатель получил возможность использования жилого помещения в своем интересе, соответственно, с момента предоставления жилья или возникновения на него права собственности.

Российская Федерация

[Жилищный кодекс РФ] [Статья 153]
1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

1 комментарий к записи “Статья 153 ЖК РФ. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги”

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Комментарий к статье 153

1. Договоры, содержащие условия предоставления жилых помещений в пользование гражданам, а также условия оказания услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг, являются возмездными. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги гражданами и юридическими лицами. То, что в ч. 1 комментируемой статьи не упоминаются публично-правовые образования как собственники помещений, не может расцениваться как нераспространение обязанности своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги Российской Федерацией, субъектами Федерации и муниципальными образованиями, например, в случаях, установленных ч. 3 комментируемой статьи, ч. 3 ст. 30, ст. ст. 39, 155, ч. 3 ст. 156 ЖК РФ. Обязательства по предоставлению жилых помещений, оказанию услуг, выполнению работ и предоставлению коммунальных услуг и обязательства по оплате являются встречными обязательствами (ст. ст. 307, 328 ГК).
2. Часть 2 комментируемой статьи определяет правообладателей помещений, у которых возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и момент возникновения такой обязанности для таких правообладателей помещений — физических и юридических лиц. Необходимость законодательного определения указанного момента вызвана многочисленными судебными спорами, возникавшими из-за того, что в федеральном законодательстве не было норм, регулирующих вопросы внесения платы за жилое помещение (по части платы за содержание и ремонт жилого помещения см. комментарий к ст. 154 ЖК РФ) и коммунальные услуги в незаселенных или неиспользуемых жилых помещениях.
В соответствии с положениями комментируемой статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и за предоставляемые в этом помещении коммунальные услуги возникает у граждан и юридических лиц с момента возникновения права собственности на жилое помещение или заключения соответствующего договора, устанавливающего основания пользования жилым помещением, после предоставления жилого помещения в установленном порядке члену жилищного или жилищно-строительного кооператива, а также владельцу помещения в построенном многоквартирном доме с момента подписания документа о передаче такого помещения.
Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ) комментируемая статья дополнена нормой об обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги лица, ставшего законным владельцем построенного помещения, но не имеющего пока статуса его собственника (п. 6 ч. 2 комментируемой статьи). Законодатель не установил правовое основание внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги владельцами построенных помещений и кому вносится плата такими лицами. Согласно ч. ч. 13 и 14 ст. 161 ЖК РФ для управления построенными многоквартирными домами договор управления с управляющей организацией заключают не владельцы построенных помещений, а застройщик от собственного имени и за свой счет (см. комментарий к указанным нормам ст. 161 ЖК). В связи с признанием утратившей силу ст. 139 ЖК РФ будущие собственники помещений в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию после 17 июня 2011 г., уже не могут создавать товарищества собственников жилых помещений и выполнять перед ним обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 139 ЖК).
3. Комментируемая статья не содержит положений, устанавливающих обязанность и момент возникновения обязанности по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (плата за жилое помещение) и платы за коммунальные услуги собственниками нежилых помещений. Представляется, что при решении споров о расходах собственников нежилых помещений на содержание общего имущества в многоквартирном доме и об оплате предоставленных им коммунальных услуг судебные органы должны будут применять к данным правоотношениям нормы комментируемой статьи, касающиеся внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, по аналогии (см. комментарий к ст. 7 ЖК).
В комментируемой статье обоснованно не упоминаются арендаторы нежилых помещений, наниматели и арендаторы жилых помещений частного жилищного фонда. Представляется, что такие правообладатели помещений в многоквартирном доме должны иметь обязательства по внесению соответствующих платежей согласно договорам, регулируемым ГК РФ, а не ЖК РФ.
4. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает обязанность по содержанию жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов до момента их предоставления в пользование гражданам. На практике такие помещения нередко содержались за счет организаций, за которыми они были закреплены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а не за счет средств соответствующего бюджета. Достаточно часто организации, предоставляющие коммунальные услуги, не могли идентифицировать лицо, обязанное вносить плату за соответствующие услуги, либо возлагали эту обязанность на будущих владельцев жилых помещений. Жилищный кодекс РФ возлагает эту обязанность на выступающие от имени собственников жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда органы государственной власти и органы местного самоуправления или на управомоченных ими лиц.
5. Обязанность Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований в лице соответствующих органов публичной власти, как и других собственников помещений в многоквартирном доме, нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги основывается на положениях ч. 1 ст. 30, ст. ст. 39, 138, 148, 154, 155, 162 и 164 ЖК РФ. Из положений Кодекса вытекает, что в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов одновременно возникают денежные обязательства публично-правовых образований и нанимателей таких жилых помещений. При этом ЖК РФ не предусматривает возможность заключения нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда договоров с управляющей организацией, товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом. То есть при наличии нанимателей жилых помещений денежные обязательства указанных публичных собственников не упраздняются.
6. Жилищный кодекс РФ не определяет круг лиц, несущих расходы по плате за жилое помещение и коммунальные услуги относительно помещений, не имеющих собственников (бесхозяйное и выморочное имущество). Таких помещений сравнительно немного, и основное количество споров по данному вопросу вызывает лишь момент возникновения обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для лиц, наследующих данное помещение в порядке, установленном гражданским законодательством. В частности, следует иметь в виду, что обязательства по оплате таких расходов возникают у наследников со дня открытия наследства.

Новая редакция Ст. 153 УК РФ

Подмена ребенка, совершенная из корыстных или иных низменных побуждений, -

наказывается лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев.

Комментарий к Статье 153 УК РФ

1. Общественная опасность преступления заключается в том, что обнаружение подмены ребенка является трагедией, моральным ударом для родителей и в результате может повлечь тяжкие последствия для семьи и ее членов.

1.1. Комментируемая статья состоит из одной части, закрепляющей основной состав преступления. Деяние, предусмотренное ст. 153, относится к категории преступлений средней тяжести.

2. Объектом преступного посягательства выступают общественные отношения, гарантирующие недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в дела семьи, право ребенка знать своих родителей, право на их заботу, на совместное с ними проживание, на воспитание своими родителями (ч. 1 ст. 1, ч. 2 ст. 54 СК).

3. Объективная сторона состава преступления выражается в подмене ребенка.

3.1. Подмена ребенка означает то, что виновный заменяет чужого ребенка на своего либо другого чужого ребенка. По смыслу коммент. статьи, подменяя ребенка, виновный рассчитывает, что факт подмены не будет обнаружен. Ребенка могут подменить в первые дни после родов, когда мать в силу различных причин (потеря сознания, полуобморочное состояние, нарушение психики и т.д.) не видела ребенка (например до первого кормления) либо не запомнила его. Ребенок может быть подменен не только в роддоме, но и по пути из роддома домой, на улице, в магазине, по месту жительства и т.д. При этом виновный рассчитывает на то, что ребенка не запомнили его родители и иные лица.

4. Преступление признается оконченным в момент подмены ребенка.

5. С субъективной стороны преступление характеризуется виной в форме прямого умысла.

6. Обязательным признаком субъективной стороны является мотив - корысть или иные низменные побуждения.

6.1. Преступление совершается из корысти, если виновный осуществляет подмену ребенка, желая получить взамен деньги, иные ценности, услуги имущественного характера либо избежать материальных затрат.

6.2. Под иными низменными побуждениями понимается подмена ребенка из мести, ревности, ненависти, желания получить физически здорового ребенка, вырастить своего ребенка в чужой благополучной семье и т.д.

7. Субъект преступного посягательства - физическое вменяемое лицо, достигшее 16-летного возраста. При этом наиболее часто подмена ребенка осуществляется работниками родильных домов.

Другой комментарий к Ст. 153 Уголовного кодекса Российской Федерации

1. Объективная сторона преступления выражается в подмене ребенка, которая означает противоправное изъятие ребенка и замену его другим. В случае, когда происходит изъятие ребенка без его замены, уголовная ответственность наступает не за подмену ребенка, а за похищение человека (п. "д" ч. 2 ст. 126 УК РФ).

2. Преступление имеет формальный состав и считается оконченным с момента фактической подмены ребенка.

3. Обязательным признаком субъективной стороны является мотив - корыстные или иные низменные побуждения. Корыстные побуждения предполагают стремление виновного лица извлечь какую-либо материальную выгоду.

Порядок исполнения обязательств по оплате коммунальных услуг регулируется положениями разд. VII ЖК РФ. Ст. 153 считается одной из ключевых норм в данной сфере. Рассмотрим ее подробнее.

Обязанности граждан и организаций

Юридические и физлица должны полностью и своевременно оплачивать коммунальные услуги и жилплощадь. Соответствующая обязанность, согласно ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, возникает:

У нанимателей помещения по договору соцнайма, в том числе жилфонда социального использования. Указанные лица должны вносить оплаты с даты заключения соглашения.
Арендаторов/нанимателей помещения муниципального или государственного жилфонда. Обязанность также возникает с даты оформления соглашения.
Членов жилкооператива с момента предоставления помещения.
Собственников площадей с даты возникновения права. При этом учитывается правило, предусмотренное в 169-й статье Кодекса (ч. 3).
Лиц, принявших от застройщика (субъекта, обеспечивающего возведение многоквартирного дома) помещения по передаточному или другому акту с даты передачи. Обязанность возникает, если сооружение введено в эксплуатацию. Этот факт должен быть подтвержден соответствующим разрешением.
Застройщиков в отношении помещений в не предоставленных другим лицам по передаточному или другому акту. Обязанность возникает с даты предоставления ему разрешения на введение сооружения в эксплуатацию.

В соответствии с частью третьей ст. 153 ЖК РФ , до заселения в помещения муниципального и государственного жилфондов расходы на их содержание несут соответственно структуры местной и госвласти либо управомоченные ими субъекты.

Пояснения

Рассматривая ст. 153 ЖК РФ с комментариями юристов, следует отметить, что ранее отношения, связанные с выполнением обязательств по оплате помещений и коммунальных услуг, регламентировались преимущественно подзаконными актами. В настоящее время положения нормы не только обладают регулятивным характером, но и реализуют важнейшую системно-правовую задачу. Содержащаяся в ЖК РФ ст. 153 наряду с прочими нормами раздела VII выступает в качестве гарантии защиты интересов участников жилищного процесса.

Специфика нормы

Часть первая ст. 153 ЖК РФ обладает общим характером. В ней предусмотрено, что оплата услуг ЖКХ и жилплощади - обязанность всех субъектов, вступивших в жилищные правоотношения на основании договора или закона. Порядок ее реализации раскрывается другими нормами Кодекса. В статьях раздела VII не используется собирательное понятие, охватывающее всех субъектов, обязанных осуществлять оплату. Представляется, что к ним можно отнести всех пользователей помещений. Соответствующий термин используется в 159-й статье Кодекса. Понятие "пользователь" относится, главным образом, к гражданам, живущим в муниципальном и государственном жилфондах. Правила предоставления услуг ЖКХ содержат понятие "потребитель". Этим термином обозначаются субъекты, получающие услуги ЖКХ и обязанные их оплачивать.

Особенности субъектов

В части второй рассматриваемой нормы закрепляется перечень лиц, на которых возлагается обязанность осуществлять платежи за жилплощадь и услуги ЖКХ. По п. 1 ст. 153 ЖК РФ , ими являются наниматели помещений. Для получения соответствующего статуса лицо должно заключить договор. С момента его оформления субъект становится обязанным лицом. Между тем, далеко не во всех случаях можно считать бесспорным подход, установленный в ЖК РФ. Ст. 153 (п. 2), например, тоже определяет моментом возникновения обязанности дату заключения арендного соглашения. Но нужно учитывать, что оно, как и договоры соцнайма, найма муниципального или государственного жилфонда, признается консенсуальным. Все они должны быть оформлены письменно.

Такие договоры считаются заключенными в момент достижения сторонами соглашения по существенным условиям, которое, в свою очередь, должно фиксироваться в тексте основного документа. Содержащаяся в нем дата считается моментом заключения сделки. Между тем, на практике арендатор/наниматель фактически не может эксплуатировать помещение, пока оно не будет предоставлено ему.

Особенности передачи объекта

В момент предоставления помещения субъекту (нанимателю/арендатору) отдаются ключи и документация, подтверждающая надлежащее состояние. К бумагам, в частности, относят:

Санитарно-гигиенический сертификат.
Техпаспорта на оборудование, установленное в помещении.
Правила эксплуатации приборов.

Наниматель/арендатор проводит осмотр объекта. При отсутствии замечаний стороны оформляют акт. С момента его подписания помещение признается переданным в пользование. Соответственно, его уже можно эксплуатировать.

Нюансы

Субъект, которому передается помещение в соответствии с договором найма, вправе отказаться принимать объект и вселяться в него, если его состояние окажется ненадлежащим или непригодным для проживания. В этом случае возлагать обязанность на лицо по уплате коммунальных платежей было бы неверно. Если же субъект, заключивший договор, необоснованно уклоняется от принятия помещения, этот факт фиксируется в специальном акте. В документе должно быть отражено, что лицо без уважительных причин отказывается от помещения и подписания необходимых бумаг. В такой ситуации обязанность, которую закрепляет ЖК РФ в ст. 153 , возникла бы с момента оформления специального (комиссионного) акта. Между тем, в законодательстве отсутствуют нормы, содержащие требования к процессу передачи помещения. Представляется, что это достаточно существенный пробел в нормах, который надлежит восполнить.

Мнение экспертов

В связи с отсутствием норм, регламентирующих процесс предоставления помещения нанимателю, ряд юристов предлагают использовать положения 611-й статьи ГК по аналогии. Специалисты полагают, что вполне логично связывать вменение обязанности по оплате помещения и услуг ЖКХ на субъекта с момента предоставления ему объекта. Более того, на практике, как правило, происходит так, что соглашение о найме заключено, а жилплощадь передается позже.

Однако присутствующая в ЖК РФ ст. 153 закрепляет другое правило. Представляется, что логика законодателя заключается в том, чтобы стимулировать нанимателя к устранению всяких препятствий с его стороны для вселения в помещение, предоставленное ему по договору, и использованию его по назначению. Если после оформления соглашения наймодатель по каким-то причинам задерживает передачу объекта, то второй участник сделки вполне может требовать неначисления платы за период, в который он не мог эксплуатировать жилплощадь. Если между сторонами возникнет спор, решить который можно только в рамках судопроизводства, инстанция, рассматривающая дело, должна принять во внимание конкретные обстоятельства и определить точную дату, в которую объект был предоставлен нанимателю. При разрешении конфликта суду следует руководствоваться не только общими, но и специальными положениями, регламентирующими обязательственные отношения.

Члены кооператива

Они получают право на помещение не в соответствии с договором, а на основании исполнения объединением принятых на себя обязательств. Как указывается в 124-й статье Кодекса (часть 2), для вселения члена кооператива общее собрание принимает решение об этом. Соответственно, обязанность, закрепленная ЖК РФ в ст. 153 , возникает в момент утверждения указанного акта всеми членами объединения. По мнению экспертов, было бы логично предусмотреть, что оплата помещения, предоставленного члену жилищного кооператива, должна вноситься им не с даты принятия решения, а после передачи объекта по соответствующему акту.

Собственники

Как указано в п. 5 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по выплате сумм за коммунальные услуги и помещение возникает у владельцев после приобретения права на объект. По мнению юристов, данный подход также нельзя назвать безупречным. Дело в том, что моментом приобретения права собственности, указанного в пункте 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ , является госрегистрация. При этом не имеет значения основание его возникновения. Госрегистрация, в силу положений законодательства, считается единственным подтверждением существования права. На практике, между тем, возложение обязанности на собственника по выплате коммунальных платежей и других обязательных сумм, происходит разными способами. К примеру, при покупке помещения в рамках участия в долевом строительстве МКД объект передается еще до момента регистрации права.

Участие в долевом строительстве

В ст. 153 ЖК РФ указывается, что обязанность по отчислению платежей за помещение и услуги ЖКХ возникает при передаче объекта по соответствующему акту. Этот документ выступает в качестве одного из оснований для регистрации права на жилплощадь. В этом случае субъект еще не стал законным владельцем, но уже должен исполнять обязанности, закрепленные законом. Если право на помещение возникло у приобретателя в силу договора, то объект может передаваться и до госрегистрации. Соответственно, в этот же момент появляются и обязанности, закрепленные 153-й статьей Кодекса. По мнению юристов, логично было бы дополнить начальную формулировку части второй отсылочным указанием "если другое не предусматривается в договоре или законе".

Открытость перечня

Назначение правил, закрепленных частью второй рассматриваемой нормы, заключается в определении момента появления обязательств по оплате услуг ЖКХ и помещения. В этой связи, в ней не раскрывается полный перечень лиц. Соответственно, правила, закрепленные частью второй, следует применять в комплексе с другими нормами Кодекса, устанавливающими круг обязанных субъектов. К ним, в частности, можно отнести дееспособных (полностью или ограниченно) родственников собственника/нанимателя (по договору соцайма) и сонанимателей.

Нововведение

П. 6 ст. 153 ЖК РФ был введен сравнительно недавно. В нем установлено, что обязанность, закрепленная частью первой, возникает:

Заключение

Муниципальный и государственный жилфонды находятся в ведении региональной, местной и госвласти. В этой связи вполне естественно, что до того, как жилплощади не переданы конкретным лицам по тому или другому юридическому основанию, обязанности, предусмотренные частью первой рассматриваемой нормы, возлагаются на уполномоченные органы субъектов РФ или МО за счет средств бюджета соответствующего уровня. 3 употребляется формулировка "до заселения помещений муниципального и государственного жилфондов". Данное выражение, по мнению экспертов, не совсем корректно. По смыслу нормы, заселением следует считать предоставление объекта в установленном порядке управомоченным лицам. Конкретизация момента, в который прекращается обязанность, предусмотренная частью первой, у публичных образований и вместе с этим возникает у указанных субъектов, излагается в ч. 2 153-й статьи.

Просмотров