Минстрой назвал условия выплаты компенсации обманутым дольщикам. Как попасть в реестр обманутых дольщиков

Защита дольщиками прав при банкротстве застройщика должна быть всесторонней. Для этого необходимо использовать не только основные способы, предусмотренные Законом о банкротстве, но и альтернативные, вытекающие из положений иных нормативных актов.

Альтернатива от государства

Один из альтернативных способов защиты прав обманутых дольщиков предусмотрен, в частности, Приказом Минрегиона России от 20.09.2013 № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» (далее — Приказ № 403).

В чем заключается суть предоставленной государством альтернативы?

Дело в том, что путем применения норм Приказа № 403 дольщики получают возможность удовлетворить свои требования в отношении жилого помещения не за счет обанкротившегося застройщика, а за счет государства. Такое обязательство власти взяли на себя не случайно. Известно, что для строительства многоквартирного дома застройщику необходимо получить разрешение от муниципальных властей. Именно на стадии принятия решения о выдаче соответствующего разрешительного акта власти определяют степень добросовестности застройщика. Выдача разрешения фактически подтверждает надежность девелопера, за которого власти готовы даже поручиться.

Однако надежность застройщика не страхует его от банкротства. Его несостоятельность вызывают, как правило, объективные обстоятельства экономического характера, непредвиденные для многих игроков рынка.

Принятие Приказа № 403 осуществлялось именно для решения проблем граждан, оказавшихся в подобной ситуации. Механизм, предусмотренный названным актом, является действенным и рабочим. Его активно применяют на практике дольщики, желающие получить в конечном итоге жилое помещение.

Кто получит жилье

Суть описываемого способа защиты прав состоит в следующем: гражданин, являющийся обманутым дольщиком, включает свои требования в отдельный реестр, ведением которого занимаются органы исполнительной власти каждого субъекта РФ.

Ответ можно найти в Приказе № 403. Исходя из положений названного акта, обманутыми дольщиками считаются девять категорий граждан:

1. Претендующие на получение квартиры в доме, строительство которого прекращено или приостановлено более чем на 9-месячный срок органами власти, выдавшими разрешение на строительство;

2. Претендующие на получение квартиры, которая очевидно не будет готова в оговоренный договором срок, поскольку строительство дома, в котором она располагается, приостановлено органами власти, выдавшими разрешение на строительство;

3. Исполнившие свои обязательства перед застройщиком и не получившие исполнения обязательств застройщика по сделке в течение 9 и более месяцев;

4. Претендующие на получение квартиры, которая очевидно не будет готова в оговоренный договором срок, поскольку ввод дома в эксплуатацию невозможен в связи с нарушениями технических регламентов, проектной документации и т. д.;

5. Застройщики которых утратили право владения и пользования земельным участком или истек срок действия документов, подтверждающих право строительства на указанном земельном участке, если данные обстоятельства очевидно свидетельствуют, что квартира не будет готова в оговоренный договором срок;

6. Признанные потерпевшими в рамках возбужденного уголовного дела по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов;

7. Признанные потерпевшими и имеющие вступивший в законную силу приговора суда в отношении лиц, выполнявших управленческие, организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в организации, являвшейся застройщиком;

8. Ставшие жертвами одной из «серых схем» продажи первичной недвижимости, которая предполагает продажу одной квартиры двум или более лицам (данный факт должен быть установлен в судебном порядке);

9. Являющиеся дольщиками застройщика, в отношении которого начата процедура банкротства или ликвидации.

Соответствие одному из вышеперечисленных критериев дает дольщику право включиться в реестр, образованный в соответствии с Приказом № 403, и претендовать на получение жилого помещения от государства.

Документы и процедуры

Процедура включения предполагает обращение в соответствующий орган исполнительной власти, отвечающий за ведение реестра, с пакетом документов. В него входят:

— копия паспорта;

— копия договора с застройщиком;

— копии платежных документов, которыми можно подтвердить внесение оплаты по договору.

Это общий перечень документов. В случае, если включение в реестр осуществляется в связи с возбуждением уголовного дела, необходимо так же приложить приговор суда, по которому заявитель признан потерпевшим в рамках уголовного дела. Если у дольщика имеется решение суда о признании обоснованным требования заявителя о передаче жилых помещений или денежных требований, а застройщик находится в процедуре банкротства или ликвидации, — необходимо приложить такой судебный акт.

В заключение отмечу две важные вещи:

1. Безусловно, дольщики, требования которых будут удовлетворены посредством их включения в реестр, сформированный по Приказу № 403, получат не то жилое помещение, на которое первоначально было направлено их волеизъявление. Думаю, ключевое слово в данном случае «получат». Поскольку банкротство застройщика заканчивается непосредственно передачей жилых помещений только в том случае, когда дом готов практически полностью, то возможность реального получения квартиры от государства — великолепный способ защиты прав обманутых дольщиков. Стоит отметить, что им пользуются дольщики тех застройщиков, банкротство которых проходит достаточно громко. Например, ряд участников строительства ЗАО «Энергосройкомплект-М» уже получили квартиры от властей Москвы.

2. Применение описанного способа не исключает необходимость участия в деле о банкротстве. Эффективность данного способа значительно повышается, если использовать его в качестве дополнительного. Связано это прежде всего с тем, что по Приказу № 403 невозможно погасить денежные требования к застройщику, которые могут сформировать различные неустойки, штрафы и пени. Поэтому участие дольщика в деле о банкротстве в арбитражном суде обязательно.

Проблемных новостроек в стране становится все больше. На днях в правительстве РФ озвучили пугающие цифры – за шесть месяцев 2018-2019 годов в России было возбуждено более 400 уголовных дел по заявлениям обманутых вкладчиков в строительство многоквартирного жилья. Если вы столкнулись с потерей денег на проблемных новостройках – нужно срочно разбираться, как попасть в реестр обманутых дольщиков страны и вашего региона. Возможно, именно эти действия позволят властям увидеть реальную картину происходящего и включиться в решение вашей проблемы.

Основания закона

Давайте разбираться, как вступить в реестр обманутых дольщиков. В первую очередь нужно понять, что такое обманутый дольщик, какими закона регулируется такой статус и что это значит для самого инвестора . Для уточнения подробностей нужно изучить федеральный закон №214 «О долевом участии в строительстве многоквартирного жилья». Кроме того, есть приказ Минстроя России №560 , который полностью регулирует все критерии отнесения граждан к пострадавшим во время вклада денег в строительство многоквартирного жилья.

Срок строительства

Статья №6 ФЗ-214 содержит в себе информацию о требованиях, предъявляемых к девелоперу в части сроков передачи дольщику, вложившему в многоквартирное строительство, квартиры. В частности, речь идет о том, что этот срок должен быть указан в . Передать квартиру нужно не позднее этого срока.

Кроме того, в части второй этой статьи указано, что если девелопер нарушит условия срока, то ему придется выплатить дольщику пени – она высчитывается как неустойка по объектам долевого участия в строительстве. Если проще – то гражданин имеет право на пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения договора.

Другие критерии долгостроев

Из приказа Министерства строительства РФ №560 можно почерпнуть еще несколько требований к новостройке, дольщиков которой можно зачислить в специальный реестр пострадавших инвесторов долевого строительства, или обманутых дольщиков.

• Застройщик не может передать квартиру дольщику уже более девяти месяцев. Нужно понимать отличие этого срока от срока . Так, если вы не получили квартиру в течение двух месяцев с даты, указанной в договоре долевого участия, вы уже можете обращаться в суд. Судебное разбирательство с застройщиком не будет преградой включения вас в реестр обманутых дольщиков
• Есть решение федеральных или региональных властей о приостановке строительства. В результате этого решения строительство не ведется девять и более месяцев
• Работы приостановили из-за проблем с разрешением на строительство или отсутствием прав на земельных участок, на котором ведется строительства. Также основанием является отсутствие нового разрешения на строительство или нового арендного договора на землю по истечению старых документов в срок до трех месяцев
• Есть экспертное заключение о том, что нарушаются технологические процессы и ГОСТы строительства
• Построенный объект на соответствует заявленному в проектной декларации и договоре долевого участия – здесь скорее включение в реестр проводится не прямо, а косвенно. Сначала вы . А уже после на основании решения суда о признании вас пострадавшим стремитесь попасть в реестр обманутых дольщиков.
• Есть самый простой способ попасть в реестр обманутых дольщиков. Как только застройщика признают банкротом – можно подавать заявление в нужные органы.
• Застройщик признан виновным в мошеннических действиях. Здесь речь идет о так называемых «двойных продажах» — когда застройщик продает право на получение одной и той же квартиры разным лицам.

Основания для отказа

Минстрой четко прописал все требования, предъявляемые к желающим вступить в ряды обманутых дольщиков. Фактического ответа как встать в реестр обманутых дольщиков в следующих ситуациях нет:

• Договор долевого участия признан нелегитимным и заключенным с нарушением закона
• Дольщик не смог предоставить все нужные бумаги и документы
• Документы, которые предоставил дольщик, повреждены
• Застройщик исполнил перед дольщиком все пункты договора
• Деньги привлекались с нарушением ФЗ – самый частый повод для отказа. В частности, здесь идет речь об оплате не договора долевого участия, а предварительного договора на заключение в будущем ДДУ, или вексельного договора
• Подданным других государств запрещено вступать в реестр обманутых дольщиков

Смысл вступления в реестр

По сути, реестр обманутых дольщиков – это официальный документ, в котором перечислены лица, пострадавшие от застройщиков. Сложно сразу сказать, что дает включение в реестр обманутых дольщиков именно вам – ведь поддержка зависит от конкретной ситуации.

Так, вы можете получить квартиру из поддерживающего фонда региональных властей. Или же депутаты и правительства на местном уровне поймут, что обманутых дольщиков в вашем объекте достаточно много, поэтому проще достроить сам дом, чем разбираться с каждым из обманутых инвесторов. Есть и другие варианты помощи:

• Власти могут предложить вам организовать ЖСК – это будет проще сделать, если все дольщики будут в реестре и сразу будет понятно, сколько средств необходимо на достройку вашего дома.
• Может сработать какой-либо региональный закон. Так, в Саратовской и Самарской областях уже действует специальное региональное постановление, по которому проблемы обманутых дольщиков решаются с помощью выделения земли добросовестным застройщикам в счет достройки проблемного дома.

Внесение вас как физического лица в реестр обманутых дольщиков означает поддержку со стороны как местных, так и федеральных властей. Не пренебрегайте такой возможностью.

Что дает вступление в реестр обманутых дольщиков, кроме простой справки? Как мы определились, это поддержка властей в первую очередь. Но также это и признание вас пострадавшим – а это, в том числе, поможет в судебной тяжбе с застройщиком, если он все еще не обанкрочен.

Порядок действий

Давайте разбираться, что конкретно нужно сделать, чтобы попасть в реестр обманутых дольщиков, например, в Уфе. Для начала стоит понять, куда обращаться. Вопросами обманутых дольщиков занимаются в основном региональные власти. Исключение – Москва, подробнее о столице читайте ниже. Общий же алгоритм достаточно прост. Нужно собрать нужные документы, выполнить все требования закона к этим документам и подать заявление. Разберемся подробнее, как все сделать верно.

Перечень необходимых документов

Чтобы получить необходимый статус, вам придется собрать документы для реестра обманутых дольщиков. Это список бумаг, который в целом не отличается от региона к региону. Но на всякий случай прочитайте соответствующие разделы нашей статьи ниже – вдруг именно в вашем регионе профильные ведомства требуют дополнительные документы.

Есть несколько требований, которым должны соответствовать ваши документы:

• Каждая страница документа, в котором больше одной страницы, должна быть с номером. Не забудьте прошить все документы, особенно договор долевого участия – если потеряется нужна страница, будет очень обидно.
• Не должно быть никаких повреждений и помарок, иначе документ признается недействительным

Заявление

Чтобы написать заявление на включение в реестр обманутых дольщиков, физическому лицу нужно внимательно изучить предлагаемый . Он определен правилами приказа Минстроя РФ, поэтому отступление от него чревато отказом о внесении вас в реестр обманутых дольщиков.

• Заявление нужно подавать лично. Если вы планируете поручить кому-то этот процесс, придется озаботиться генеральной доверенностью в письменном виде, по которому другое лицо может вести дела. Обязательно заверение у нотариуса.
• Кроме того, заявление можно отправить по почте, но тогда необходимо нотариальное заверение каждой страницы не только заявления, но и всех прилагаемых к нему документов. Это очень дорогое удовольствие.
• Укажите в заявлении все данные из договора долевого участия – его номер, дату заключения, цену договора.
• Перечислите все документы, которые вы прикладываете к заявлению. Напишите количество листов в каждом документе

Заявление будет рассматриваться в течение 20-ти дней.

Реестр различных субъектов РФ

Суть реестра обманутых дольщиков везде одна – это список пострадавших от недобросовестных застройщиков граждан. В разных регионах он может называться по разному, но ведет его скорее всего министерство вашего субъекта РФ. Требования о включении в реестр не строго регламентируются законом. В любом случае вам понадобится договор долевого участия или договор о вступлении в ЖСК. Нужны паспортные данные и любое подтверждение того, что вы полностью рассчитались по договору с девелопером. Если у вас ипотечный кредит – то справка из банка о том, что деньги в полном объеме переведены застройщику.

Подмосковье и Московская область

Чтобы вас признали пострадавшими от недобросовестных строителей в подмосковье и в целом в Московской области, придется начать взаимодействовать с министерством строительного комплекса Московской области. Реестр обманутых дольщиков московской области в 2019 году в открытом виде не ведется, но это и верно – нет нарушения закона о персональных данных. Чтобы вступить в реестр, нужно скачать образец заявления о включении в Реестр граждан, пострадавших в долевом строительстве, заполнить его по шаблону и отправиться с ним в здание министерства. Порядок приема заявлений простой:

• Собираете нужные документы – копию ДДУ, оригинал ДДУ, справки о том, что расплатились с застройщиком
• Заполняете заявление
• Заодно берете с собой оригинал и копии паспорта
• На сайте министерства узнаете актуальные часы приема и отправляетесь к чиновникам.

После рассмотрения заявления, если все сделано правильно, вас включают в реестр обманутых дольщиков. Перечень необходимых документов иногда меняется, точно также как и порядок приема, поэтому перед началом активных действий изучите актуальную информацию на специальной странице министерства – ссылка на сайт дана выше.

Москва

Реестр обманутых дольщиков Москвы в 2019 году формируется с помощью официального ведомства «Комплекс градостроительной политики и строительства Москвы». У этого ведомства содержатся определенные требования ко всем документам, которые должны подаваться вместе с заявлением о включение в реестр обманутых дольщиков.

• Если в документе больше одного листа, то нужно его пронумеровать и прошить, каждый лист подписать, и в конце проставить количество листов. Заверить эту цифру своей подписью с расшифровкой фамилии и инициалов.
• Вам нужно перечислить в заявлении все реквизиты всех документов, которые вы прикрепите к заявлению
• Во время подачи заявления вы предоставляете как оригиналы, так и копии всех документов
• В документах и в заявлении не должно быть повреждений, из-за которых нельзя однозначно прочесть содержимое
• Если вы подаете документы с помощью почты, то придется идти к нотариусу и заверять каждый из них.
• Заявление должно быть написано по образцу. Шаблон заявления можно у нас на сайте.

Вы не можете рассчитывать на вступление в реестр обманутых дольщиков, если не будете соблюдать требования о подаче документов.

Ростов

Реестр обманутых дольщиков Ростова-на-дону за последние годы активно сокращается. Областное министерство строительство активно занимается проблемными новостройками, в том числе теми, которые строились еще до 2010 года. Так, по сообщениям местных властей, до конца года в городе выделяется более 100 млн рублей на достройку проблемных новостроек. Если вы обманутый дольщик из Ростовской области – скорее пишите заявление на включение вас в список-реестр обманутых дольщиков, возможно, долгожданная квартира будет у вас уже в конце этого года.

Ленинградская область

По последним данным, в Ленинградской области сейчас около 35 проблемных новостроек. Заявление в включение в реестр обманутых дольщиков Ленинградской области придется писать председателю комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы региона. Процесс включения дольщика в специальный список достаточно быстр. Чиновники лояльно относятся к задаче формирования списка-реестра пострадавших от строительства многоквартирных домов граждан.

Итого

Реестр обманутых граждан, который формирует Минстрой – еще далеко не отработанный механизм. Новые правила включения в него заработали только в середине 2018 года. Поэтому лучше всего для обманутого дольщика сейчас будет попробовать занести свою фамилию в проблемный список. Возможно, процесс получения квартиры пойдет быстрее.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Действия застройщика нарушают ваши права? У вас нет необходимых документов для регистрации права собственности в новостройке? Мы поможем вам отстоять свои законные интересы!

В нашей коллегии адвокатов обманутые дольщики могут получить реальную юридическую помощь на любом этапе дела. Запишитесь на бесплатную консультацию прямо сейчас. Ждем вашего звонка!

Столкнувшись с недобросовестным застройщиком, нежелающим выполнять свои прямые обязательства или совершающим незаконные действия в вашем отношении как дольщика – человека, ранее заключившего соответствующий договор, отстоять свои права самостоятельно крайне сложно. При этом незнание юридических тонкостей в данном деле может привести только к ухудшению ситуации. Но что делать обманутым дольщикам? Как справиться с несправедливостью? – Обратитесь за помощью к опытному юристу, и он поможет вам найти наиболее оптимальное решение.

Сотрудники коллегии адвокатов «Экследж» окажут квалифицированную юридическую помощь обманутым дольщикам по любым вопросам долевого строительства. Наши специалисты обладают огромным положительным опытом в решении таких дел и приложат максимум усилий на поиски наиболее быстрого, а также выгодного для вас выхода из текущей ситуации. Это очень важно, ведь, как уже было сказано, без должного знания действующего законодательства и возможных трудностей в процессе решения аналогичных споров добиться какого-либо положительного результата практически невозможно.

Если разобраться с возникшей ситуацией без суда невозможно, то наши юристы помогут вам решить дело через суд. Для этого мы предпримем ряд необходимых мер:

1. Для начала мы составить претензию в письменном виде, в которой будет содержаться требование о немедленном выполнении взятых застройщиком обязательств, и направим данную претензию на его адрес. Данный шаг позволит в дальнейшем максимально минимизировать возможные затраты на разбирательство в суде, а иногда и вовсе исключить потребность в судебном процессе, убедив застройщика согласиться с представленными требованиями. Если же ваши права продолжат ущемлять, в дальнейшем данная претензия будет фигурировать в суде и сыграет выгодную для вас роль;
2. Если имеющийся спор касается дефектов, допущенных при строительных работах, и предполагает компенсацию ущерба, наши специалисты организуют проведение специализированной экспертизы, призванной установить, являются ли найденные недостатки непосредственной виной застройщика, и должен ли именно он выплатить компенсацию за них;
3. После завершения экспертизы мы составим повторную претензию, дополнив ее результатами проведенных мероприятий. И если ответ от застройщика не последует, либо же его содержание не будет устраивать вас, рассмотрение спора будет переведено в суд. При этом адвокаты нашей коллегии подготовят соответствующее исковое заявление и передадут его в судебную структуру по месту жительства ответчика.

Надежный адвокат для дольщиков

Помощь обманутым дольщикам в нашей коллегии адвокатов предполагает оказание целого ряда разнообразных услуг:

• Бесплатная консультация для всех, кто пострадал от недобросовестных застройщиков;
• Грамотное написание претензии, включающей факты нарушения прав дольщика и требование выполнения обязательств перед ним;
• Поиск неточностей, допущенных застройщиком в договоре между ним и дольщиком для последующего использования в суде;
• Помощь обманутым дольщикам в организации экспертизы, документально подтверждающей все недостатки постройки, возникшие по вине застройщика;
• Составление иска со всеми претензиями к застройщику и приведшими к ним обстоятельствами;
• Представление интересов обманутых дольщиков в суде;
• Решение любых других вопросов, связанных с делом.

Защитите свои интересы вместе с нами – профессиональными юристами адвокатской коллегии «Экследж»!