Главная » Техосмотр, ПТС, СТС » 429 гк рф содержание права собственности. Наша судебная практика. Что понимается под предварительным договором

429 гк рф содержание права собственности. Наша судебная практика. Что понимается под предварительным договором

Невозможно научиться ездить на велосипеде прочитав книгу, точно так же невозможно научиться продавать читая книги и статьи. Всё что написано ниже ничто по сравнению с практикой. Чем больше вы общаетесь с людьми, тем сильнее вы как продавец.

Так или иначе, все люди задействованы в процессе торговли. У каждого при этом своя роль, но, если приходится участвовать в каком-то процессе, наверное, стоит понимать его законы и механизмы. Вопросом: как научиться продавать? Задаётся, далеко не каждый. Хотя, зная и понимая технику продаж можно достигнуть намного большего в жизни. Ведь в роли продавца приходится быть любому человеку. Эта статья теме как научиться продавать? И зачем это нужно.

Зачем учиться продавать?

Есть такая пословица «настоящий мужчина должен: построить дом, посадить дерево, воспитать сына». Я думаю, что большинство людей с этим согласятся, но все ли, из согласившихся достигли этих целей? Скорей всего нет, вопрос в том, почему этого не произошло? Почему люди часто не добиваются того чего хотят и чего надо добиться. Причин на самом деле очень много, но я бы хотел выделить одну самую, на мой взгляд, важную – люди себя не стремятся всесторонне развивать. Под всесторонним саморазвитием я понимаю – самостоятельный поиск знаний, умений и навыков которые могут пригодиться в повседневной жизни.

Очень часто человек достигнув знаний в одной сфере, перестаёт дальше развиваться. Не раз слышал мнение от высококвалифицированных специалистов в своей области, что им не нужны другие знания. Но есть умения, которые пригодятся всем, например, умение продавать. Умение продавать – это не значит стоять на рынке у прилавка. Умение продавать – это понимание человеческих потребностей, способов их выявления и выстраивание диалога, с человеком опираясь на его потребности. Любой продавец сначала должен .

Изучаем теорию о продажах

Для того чтобы полноценно научиться продавать, нужно освоить ряд теоретических материалов. Они дадут понимание законов, по которым «живут продажи». Прежде всего, вам стоит изучить – это основа любой продажи, своеобразные правила торговли, которые можно нарушать, но тогда этот процесс называется не продажа, а или информирование. И то и другое то же нацелено на продажу, но не подходит под определение продаж.

В изучении этапов продаж, нужно, прежде всего, разобраться, . Этот этап продаж имеет огромное значение в понимании процесса продаж. Рекомендую прочесть про и узнать что такое . На первый взгляд всё кажется просто и понятно, но попробуйте понять какие потребности у ваших родных и близких, поговорив с ними несколько минут. Затем потренируйтесь на незнакомых вам людях. Эта тренировка поможет применять навыки продаж в стрессовых ситуациях, например, на собеседовании или при общении с начальником.

Нужно помнить, что хороший продавец говорит только 20% диалога, остальное время он слушает клиента. Но не стоит забывать про такие этапы продаж как: , и . Для того чтобы эффективно использовать данные этапы, нужно не только изучать теорию продаж, но и провести серьёзную работу над собой.

От теории к практике

В продажи это, прежде всего общение, а в любом общении важны не столько слова, сколько эмоции. Чем лучше продавец умеет передавать эмоции клиенту, тем выше его результативность. С одной стороны, это, кажется, достаточно сложно, как управлять своими эмоциями, чтобы клиент купил у вас товар. Для начала нужно разобраться, как же устроено общение людей. Принять считать, что при общении люди используют 3 инструмента передачи мыслей и эмоций:

Вербальное – слова их количественное и качественное выражение.
Невербальное – язык тела, условно можно разделить на мимику и жесты.
Паравербальное – интонация, тембр и темп голоса.

Продавец должен искусно пользоваться всеми способами коммуникаций. Учёными было установлено что распределение передаваемой информации между людьми примерно следующее: вербальное – 7%, паравербалика 38%, невербальное общение 55%. И если вербальное общение нас учат развивать с детства, то с остальными нужно будет скорей всего поработать.

Вербальное общение

Это умение правильно выстраивать предложения и формулировать свои мысли. Большинство людей это прекрасно умеют делать. Для продавцов торговые организации создают так называемые . В них дословно прописано, что и на каком этапе должен сказать продавец клиенту.

Невербальное общение

Невербальное общение кому-то дано от природы, но большинству нужно поработать над данным навыком. Дело в том, что за , отвечает бессознательная часть разума, и многие позы мы занимаем инстинктивно. На этом основано большинство учений так называемого НЛП, кстати, так же активно применяется. Помните, что у каждого слова есть свой вес, но чем больше слов вы произносите, тем меньше вес каждого отдельно взятого слова. Поэтому продавец не должен по посту сотрясать воздух, каждая ваша фраза должна преследовать цель – продать. Все слова которые не нацелены на это лучше не произносить.

Продавец – должен быть уверенным в себе и открытым для общения, поэтому неправильно занимать так называемые «закрытые позы» и смотреть в пол. Наоборот важно улыбаться смотреть в глаза, ладони держать на виду. Очень большую роль в невербальном общении занимает мимика, до 80% невербальной информации передается с помощью мимики.

Паравербалика

Искусство управления голосом. От выбранной интонации, громкости и тембра зависит то насколько хорошо собеседник будет воспринимать, то что вы говорите. Для того чтобы научиться правильно говорить, нужно чаше читать с выражением это очень развивает. Так же посмотрите на то, как говорят великие ораторы: политики и телеведущие. Насколько голосом они передают настроение своим слушателям.

Подготовка

Очень важный этап продаж, который очень часто забывают, это подготовка к продаже. Подготовка включает в себя: эмоциональную подготовку, сбор необходимой информации о клиенте и товаре, продумывание моделей поведения.

Эмоциональный настрой на продажу

Продавец должен чувствовать себя победителем, он должен быть уверенным в себе и . Люди не любят неудачников, все хотят общаться с успешными людьми, и продавец должен быть настроен именно на такое общение с клиентом. К сожалению, в жизни бывают ситуации, когда быть позитивным очень трудно и если вы видите, что не можете настроиться на продажу, то лучше и не пробовать. Но помните, что именно умение настроить себя отличает сильного человека.

Соберите информацию о клиенте

Первоначальный сбор информации о клиенте увеличивает результативность продаж в разы. Если вы хотите научиться продавать, научитесь собирать информацию. Перед общением вы должны понимать кто ваш клиент? Что вы можете ему предложить? На какие выгоды, нужно давить и какими аргументами оперировать? Данная информация очень важна при работе в , но и на массовом рынке не нужно пренебрегать сбором информации.

Повышайте качество своей работы

В управлении качеством есть так называемый , этот цикл нацелен на постоянное улучшение результатов выполнения одинаковых процессов. Продажа - это тот самый процесс, который нужно постоянно улучшать и вносить изменения и коррективы.

Гражданский кодекс, N 51-ФЗ | ст. 429 ГК РФ

Статья 429 ГК РФ. Предварительный договор (действующая редакция)

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

BB-код
Текст

URL документа [скопировать ]

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Комментарии к ст. 429 ГК РФ

1. Статья предусматривает для заключения предварительного договора ряд требований, призванных создавать ясность во взаимоотношениях сторон. Такой договор должен быть заключен, как правило, в письменной форме, определять существенные условия будущего основного договора и содержать указания о сроке его заключения.

2. Предварительный договор может быть совершен посредством обмена офертой и акцепта, а также путем подписания единого документа, который на практике чаще всего носит форму соглашения (протокола) о намерениях (см. ст. 434 ГК и коммент. к ней).

3. На практике имеют место случаи принятия сторонами обязательств в отношении отдельных условий будущего договора (о предоставлении скидок, рассрочки платежа, последующем обслуживании и т.д.).

Такие обязательства могут носить двусторонний и односторонний характер и должны признаваться имеющими правовую силу на основании положений ст. 8 ГК, согласно которой обязательства субъектов гражданского права возникают также из действий, прямо не предусмотренных законом, но порождающих обязанности (см. коммент. к этой статье).

4. При последующем отказе от совершения основного договора заинтересованная сторона вправе требовать по суду его заключения на предварительно согласованных условиях и возмещения понесенных убытков (п. 4 ст. 445 ГК). Такие убытки включают потери вследствие незаключения договора и неполучения предусматривавшегося по нему исполнения.

5. В отношении условия о цене в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров, сообщается, что если в предварительном договоре условие о цене не было указано, это не означает, что стороны по нему не определились. В соответствии со ст. 424 ГК при отсутствии в возмездном договоре условия о цене и невозможности ее определения исходя из условий договора его исполнение должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (Вестник ВАС РФ. 1997. N 7. С. 103).

Как другие нормы права применяются к правоотношениям, регулируемым ст. 429 ГК РФ

К отношениям по предварительному договору с потребителем применяется законодательство о защите прав потребителей (позиция ВС РФ)

Пункт 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17

Если по условиям предварительного договора (ст. 429 ГК РФ) гражданин обязуется на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к отношениям сторон этого договора применяется законодательство о защите прав потребителей.

Нормы об участии в долевом строительстве распространяются на договор, поименованный сторонами как предварительный, если фактически был заключен договор участия в долевом строительстве

Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Договором между обществом и застройщиком, хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство. Таким образом, вывод судов о неприменении к спорным отношениям положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ является ошибочным.

Определение Верховного Суда РФ от 10.05.2016 N 78-КГ16-13 (Судебная коллегия по гражданским делам)

Сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве. Она была заключена сторонами после 1 апреля 2005 г. В связи с этим нельзя признать правильным вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ не распространяется на отношения, возникшие между истцом и ответчиком.

Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2016 N 5-КГ15-196 (Судебная коллегия по гражданским делам)

Суд независимо от наименования договора должен устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения используемых в договоре слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся между сторонами отношений. Если суд установил, что при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, стороны имели в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Из заключенных сторонами договоров, хотя они именуются предварительными, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договоров купли-продажи, следует, что стороны согласовали условия о предмете (индивидуально определенные квартиры в строящемся многоквартирном доме), стоимости, стопроцентной предоплате, сроке исполнения обязательств в отношении предмета договоров. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что спорные договоры необходимо квалифицировать как направленные на привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением права собственности на квартиры и что к отношениям сторон нужно применять положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, является правильным.

Определение Верховного Суда РФ от 21.07.2015 N 78-КГ15-15 (Судебная коллегия по гражданским делам)

Суд независимо от наименования договора должен устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, так и из его условий в целом с учетом цели договора.

Следовательно, необходимо было учесть, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Договор хотя и был поименован предварительным договором купли-продажи, предусматривал строительство ответчиком многоквартирного дома, сдачу его в эксплуатацию и передачу квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Таким образом, вывод нижестоящих судов о неприменении к спорным отношениям положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является ошибочным.

Пункт 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)

Предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

Наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

Соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 названного Закона.

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013)

Действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется, в частности, на отношения, возникшие с 01.04.2005 при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными, помимо указанных в ч. 2 ст. 1 названного Закона, способами (заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства), если суд с учетом фактически сложившихся отношений установит, что стороны в действительности имели в виду договор участия в долевом строительстве.

Каковы последствия нарушения ст. 429 ГК РФ

Неисполнение обязанности заключить основной договор не является основанием для признания предварительного договора недействительным

То, что лицо в связи с отсутствием возможности или в силу недобросовестности может не исполнить обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), не является основанием для признания предварительного договора недействительным.

Если действия, нарушающие условия предварительного договора, повлекли незаключение основного договора, виновность этих действий предполагается, пока не доказано иное

Определение Верховного Суда РФ от 08.09.2015 N 38-КГ15-7 (Судебная коллегия по гражданским делам)

Какая-либо из сторон или обе стороны могут нарушить условия предварительного договора в результате как виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса к его заключению.

Исходя из смысла приведенных законоположений виновность нарушающих условия предварительного договора действий, которые повлекли незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Позиции о существе предварительного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ)

Что понимается под предварительным договором

Предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ или услуг

Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2018 N 5-КГ18-22 (Судебная коллегия по гражданским делам)

Определение Верховного Суда РФ от 15.09.2015 N 18-КГ15-143 (Судебная коллегия по гражданским делам)

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 N 9-КГ14-8 (Судебная коллегия по гражданским делам)

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество.

Дата заключения предварительного договора аренды недвижимости не имеет правового значения для определения очередности возникновения прав аренды и залога, поскольку эти права возникают только из договоров залога и аренды, а не из предварительных договоров об их заключении в будущем.

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2011 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2011)

Заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи части квартиры, подлежащий государственной регистрации, не признается сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не признается сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор, а не обязательства в отношении недвижимого имущества.

Предварительный договор передачи имущества заключается с целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь

Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07

Заключение предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) направлено на то, чтобы юридически связать стороны еще до появления у контрагента права на необходимую для исполнения вещь. Таким образом, в установленный в предварительном договоре срок будет восполнено отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Заключая предварительный договор купли-продажи, собственник принимает на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено надлежащим образом

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2011 года

Заключая предварительный договор купли-продажи жилого помещения, собственник тем самым выражает свою волю совершить сделку по отчуждению имущества и принимает на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

К каким ситуациям применяется п. 1 ст. 429 ГК РФ

Инвестиционный контракт может порождать обязанность по заключению договора, если соответствует требованиям, установленным для предварительных договоров

Постановление Президиума ВАС РФ от 04.11.2003 N 3484/03 по делу N А40-38037/02-22-366

Если условия инвестиционного контракта не соответствуют требованиям ст. 429 ГК РФ, предъявляемым к предварительному договору, то нельзя признать, что обязанность по заключению договора аренды земельного участка основывается на этом контракте.

К каким ситуациям не применяется п. 1 ст. 429 ГК РФ

Договор, содержащий условие об оплате будущей недвижимости до заключения основного договора, не является предварительным

Пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный и содержащий обязательство заключить на предусмотренных в нем условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом в предварительном договоре установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора оплатить стоимость этого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Договор с отсрочкой встречного предоставления не является предварительным

Постановление Президиума ВАС РФ от 23.08.2000 N 7223/98

Договор не может быть квалифицирован как предварительный, если согласно его условиям одно лицо обязано передать второму выданные последним как векселедателем простые векселя, а второе лицо должно в течение определенного периода времени со дня подписания соглашения уступить первому права требования оплаты задолженности к третьему лицу. То обстоятельство, что передача прав должна производиться в более поздний срок, свидетельствует не о наличии в договоре элементов предварительного соглашения, а об отсрочке встречного предоставления.

Какие действия признаются правомерными в соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ

На момент заключения предварительного договора у стороны может не быть имущества, являющегося предметом будущего договора

Правила ст. 429 ГК РФ не содержат требования о том, чтобы на момент заключения предварительного договора у стороны имелось имущество, являющееся предметом будущего договора.

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено неустойкой

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 N 16973/13 по делу N А40-118038/12-105-1100

Гражданское законодательство не содержит норм, в которых закреплен запрет на применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных в предварительном договоре. Поэтому условие об уплате неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть включено в предварительный договор.

По вопросу о возможности обеспечения исполнения предварительного договора задатком есть две позиции высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 28.06.2016 N 37-КГ16-6

Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применение при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ): потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Определение Верховного Суда РФ от 15.12.2009 N 4-В09-41

До истечения срока действия предварительного договора одна сторона направила другой письма, в которых предлагала расторгнуть предварительный договор. Ни одна из сторон в срок, в течение которого должен был быть заключен основной договор, не направила соответствующего предложения. Следовательно, действие предварительного договора прекращается, а основной договор не заключается по вине стороны, направившей указанные письма. В связи с этим требования данной стороны о взыскании внесенного ею задатка в двойном размере удовлетворению не подлежат.

Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583

Если до окончания срока, определенного в предварительном договоре, основной договор не был заключен и ни одна из сторон не направила предложения о его заключении, то обязательства, предусмотренные в предварительном договоре, признаются прекращенными. В связи с этим, если не было установлено иных оснований для удержания ответчиком денежных средств, полученных от истца по предварительному договору в качестве задатка, удовлетворение в силу п. 1 ст. 1102 и п. 2 ст. 1107 ГК РФ исковых требований о возврате данных средств и уплате процентов, предусмотренных в ст. 395 ГК РФ, правомерно.

Задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, но предварительный договор не содержит подобных обязательств. Поэтому невозможно обеспечивать задатком исполнение обязательств по предварительному договору, а также применять к возникшим из него отношениям нормы о последствиях, предусмотренных в п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Какие действия признаются неправомерными в соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ

Предварительный договор не может устанавливать для сторон иных обязанностей, кроме обязанности по заключению основного договора

Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2018 N 5-КГ18-22

Предметом предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи.

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12 по делу N А33-18187/2011

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или вносить платежи за пользование им.

Каковы последствия совершения действий в соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ

Если в предварительном договоре нет условия о цене, по требованию стороны в основной договор включается условие об определении цены по общим правилам, предусмотренным в Гражданском кодексе РФ

Пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14

Если в предварительном договоре условие о цене не было указано, требование о включении в основной договор условия о том, что цена определяется в порядке, предусмотренном в ст. 424 ГК РФ, должно быть удовлетворено арбитражным судом.

Лицо, которое внесло предоплату по предварительному договору купли-продажи квартиры, вправе требовать признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства

Пункт 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.201 3)

Если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием о ее предварительной оплате и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению.

Позиции о форме предварительного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ)

В каком порядке должны совершаться действия в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа

Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42

Предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами.

Не подлежит госрегистрации предварительный договор о заключении договора, подлежащего госрегистрации

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12 по делу N А55-8370/2010
Законодательство не содержит требований о регистрации предварительного договора аренды недвижимости.

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2010 года (утв. Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010)
Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества государственной регистрации не подлежит.

Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42
Установленное в п. 2 ст. 558 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора продажи части квартиры не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться его государственной регистрацией.

Пункт 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
Не подлежит государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации.

Позиции о существенных условиях основного договора, включаемых в предварительный договор (п. 3 ст. 429 ГК РФ)

К каким ситуациям применяется п. 3 ст. 429 ГК РФ

Предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о его границах

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2010 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 15.09.2010)

Предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах этого участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Если в предварительном договоре купли-продажи квартиры указана площадь, отличающаяся от площади, позднее указанной в ЕГРП, но между сторонами нет спора о различии объекта, то предмет предварительного договора считается установленным, а договор заключенным

Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 N 9-КГ14-8

Как указал суд апелляционной инстанции, предварительный договор является незаключенным в связи с тем, что стороны не достигли соглашения по предмету договора. Данный вывод неправомерен.

Предварительный договор купли-продажи квартиры содержит данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество. Кроме того, объект купли-продажи, который подлежит передаче при заключении основного договора, определен сторонами в предварительном договоре настолько подробно, насколько это было возможно на дату его подписания.

На момент заключения предварительного договора площадь отчуждаемой квартиры не была известна, поскольку квартира образовалась путем раздела другой квартиры. Впоследствии, после проведения инвентаризации, площадь была уточнена, о чем внесена запись в ЕГРП. Спора между сторонами о том, что квартира, указанная в предварительном договоре, и квартира, зарегистрированная в государственном реестре, являются разными объектами недвижимости, не имеется. Следовательно, предварительный договор содержит условия, позволяющие установить его предмет.

Условие о предмете договора считается согласованным, если обе стороны имеют об этом предмете одинаковое представление и могут его определить

Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 N 4-КГ15-21

По смыслу п. п. 1, 3 ст. 429 ГК РФ условие об установлении предмета договора считается выполненным, если обе договаривающиеся стороны имеют об этом предмете одинаковое представление и могут его определить.

Заключая предварительный договор, стороны пришли к соглашению о том, в отношении каких именно земельных участков в последующем будут заключены договоры купли-продажи. При таких обстоятельствах нельзя согласиться с выводом суда нижестоящей инстанции о том, что предмет основного договора купли-продажи сторонами не был определен.

Суд нижестоящей инстанции не учел, что несоблюдение требований, предъявляемых земельным законодательством к объекту недвижимости, не свидетельствует о том, что стороны договора не достигли взаимопонимания в определении данного объекта.

Позиции об условиях предварительного договора, которые не являются условием о сроке заключения основного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ)

К каким ситуациям не применяется п. 4 ст. 429 ГК РФ

Условие предварительного договора купли-продажи о сроке, в течение которого покупатель вправе подтвердить платежеспособность, не является условием о сроке заключения основного договора

Наличие в предварительном договоре указаний на совершение тех или иных действий по окончании года со дня его подписания не свидетельствует о том, что условие о сроке заключения основного договора согласовано. В частности, условием о сроке заключения основного договора не является указанный в предварительном договоре срок, в течение которого покупатель был вправе подтвердить платежеспособность.

Условие предварительного договора купли-продажи о том, что покупатель должен исполнить обязательства по договору не позднее двух месяцев с момента, когда получено уведомление о праве собственности продавца на квартиру, не является условием о сроке заключения основного договора

Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 N 5-КГ14-173 (Судебная коллегия по гражданским делам)

Поскольку предварительный договор не содержит условий о сроке заключения основного договора купли-продажи, стороны в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ должны были заключить его в течение года со дня подписания предварительного договора. Однако в период его действия стороны предложений о заключении основного договора друг другу не направляли.

В соответствии с предварительным договором покупатель должен исполнить свои обязанности в срок не позднее двух месяцев с момента, когда получено уведомление о праве собственности продавца на квартиру. Это указание не является условием, с которым связывается срок заключения основного договора. Кроме того, получение уведомления не отвечает требованиям неизбежности, установленным ст. 190 ГК РФ.

Условие предварительного договора купли-продажи квартиры о сроке ввода дома в эксплуатацию не является условием о сроке заключения основного договора

Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 N 5-КГ14-173 (Судебная коллегия по гражданским делам)

Наличие в предварительном договоре указаний на совершение тех или иных действий по окончании года со дня его подписания не свидетельствует о том, что условие о сроке заключения основного договора согласовано. В частности, не является таким условием предусмотренный предварительным договором срок ввода дома в эксплуатацию, поскольку с этим сроком заключение основного договора никак не связано.

Новая редакция Ст. 429 ГК РФ

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Комментарий к Ст. 429 ГК РФ

Предварительный договор является организационным договором. Предмет предварительного договора - не перемещение материальных благ (товарооборот), а будущий договор о таком перемещении.

По договору запродажи одна сторона обязуется продать, а другая купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену.

Проект Гражданского уложения Российской империи

Судебная практика.

Если в предварительном договоре условие о цене не было указано, то это не означает, что стороны не определились в этом вопросе.

Требование о включении в основной договор условия о том, что цена определяется в порядке, предусмотренном ст. 424 ГК РФ, должно быть удовлетворено арбитражным судом. В том случае, когда в предварительном договоре указано, что условие о цене будет определено сторонами в основном договоре, такая запись должна расцениваться арбитражным судом как достижение согласия сторон о включении в основной договор данного условия, и разногласия по установлению конкретной цены также подлежат рассмотрению арбитражным судом.

Если одна из спорящих сторон при отсутствии в предварительном договоре условия о цене настаивает на включении в основной договор условий об определении цены в ином порядке, чем предусмотрено ст. 424 ГК РФ, или требует указания в нем конкретной цены, а другая сторона возражает против этого, то арбитражный суд не вправе рассматривать такой спор (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).

Другой комментарий к Ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Как следует из п. 1 комментируемой статьи, предварительный договор имеет в виду заключение в будущем любого гражданского договора, как поименованного, так и непоименованного.

Предметом предварительного договора является обязанность заключить основной договор; таким образом, предмет предварительного договора не совпадает с предметом основного договора.

Вместе с тем в предварительном договоре должен быть указан предмет основного договора. В противном случае мы имеем дело не с предварительным договором, а с так называемым рамочным договором: ст. 798 ГК - договоры об организации перевозок; ст. 941 ГК - страхование по генеральному полису и т.п.

Отсутствие или неясность в предварительном договоре некоторых договорных условий (например, цены) влекут те же последствия, что и отсутствие или неясность таких условий в основном договоре.

Право собственности на имущество не может быть приобретено покупателем на основании предварительного договора о продаже имущества (п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7).

Как следует из п. п. 1, 4, 5 и 6, любая из сторон, заключивших предварительный договор, имеет право ставить вопрос о заключении в соответствии с ним основного договора.

Однако на практике заключаются договоры, в которых вопрос о заключении основного договора имеет право ставить лишь одна из сторон. Такие договоры также охватываются смыслом ст. 429; к ним подлежат применению, с необходимыми изменениями, нормы о предварительных договорах.

Фактически предварительный договор может именоваться по-разному: протокол о намерениях, опцион и т.п.

Статья 507 ГК регулирует те случаи, когда при заключении договора поставки стороны согласовали основные условия договора, но имеют разногласия по некоторым его условиям. В этих случаях предварительный договор отсутствует.

2. Норма, содержащаяся в п. 2, устанавливает более строгие требования к форме договора, чем те, которые применяются к форме договоров вообще: предварительный договор всегда должен быть заключен в письменной форме, а если основной договор подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор тоже должен быть нотариально удостоверен. Если эти требования не соблюдены, предварительный договор является ничтожной сделкой.

Пункт 2 ст. 165 ГК регулирует случаи, когда одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, но еще нотариально не удостоверенную. Применительно к предварительному договору нельзя говорить о его исполнении. Поэтому норма, содержащаяся в п. 2 ст. 165 ГК, к предварительному договору неприменима.

Государственная регистрация договора не является элементом его формы. В связи с этим предварительный договор не подлежит государственной регистрации (п. 14 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4).

3. В соответствии с п. 3 предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора.

Если одна из сторон предлагает изменить какое-либо условие предварительного договора или дополнить его новым условием, это может быть произведено только по соглашению сторон, а не в порядке, предусмотренном в ст. 445 ГК.

4. В предварительном договоре обычно указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор (о способах определения и исчисления сроков см. гл. 11 ГК РФ). Если такой срок не указан, считается, что стороны установили годичный срок для заключения основного договора.

Как пояснено в п. 6 комментируемой статьи, в течение этого срока основной договор должен быть заключен или, по крайней мере, одна из сторон должна направить другой стороне предложение о заключении основного договора.

5. В п. 5 поясняется, что если сторона, получившая в течение срока, предусмотренного в п. 4, предложение о заключении основного договора, уклоняется от его заключения, то к ней могут быть применены положения, предусмотренные в п. 4 ст. 445 ГК. Иными словами, суд вправе либо признать основной договор заключенным, либо взыскать убытки, причиненные незаключением основного договора, либо признать основной договор заключенным и взыскать убытки, возникшие в связи с просрочкой заключения основного договора.

6. На практике довольно часто после заключения предварительного договора в течение срока, указанного в п. 4, ни одна из сторон не ставит вопрос о заключении основного договора. В этом случае обязательство, возникшее на основе предварительного договора, прекращается по умолчанию сторон (п. 3 ст. 158 ГК РФ).

Вверх

Просмотров