Если нет договора с управляющей компанией жкх. Как выйграть дело в суде с Управляющей компании, если договор не был заключен лично со мной? Способы подписания договоров

Вопрос: Организация занимает по договору аренды нежилое помещение в многоквартирном доме, управление которым осуществляет управляющая компания. Однако между организацией и управляющей компанией не заключен договор по управлению многоквартирным домом. Организация отказывается вносить платежи за пользование общим имуществом, возложенных на нее договором аренды, мотивируя свою позицию тем, что между ней и управляющей компанией отсутствует договор по управлению многоквартирным домом, в котором стороны могли бы согласовать соответствующие платежи и которое бы породило основание обязанности по уплате таких платежей.

Правомерна ли позиция организации?

Ответ: Неправомерна, отсутствие между управляющей компанией и арендатором нежилого помещения договорных отношений не может являться основанием для освобождения последнего от обязанности по несению расходов на содержание общего имущества.

Обоснование: В соответствии со статьей 606 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 2 статья 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как указано в статье 249 ГК, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Таким образом, собственник помещения обязан участвовать в расходах на содержание общего долевого имущества. Но, при заключении договора аренды стороны вправе определить, кто будет выполнять данное обязательство.

Таким образом, основанием для возникновения обязанности у арендатора несения расходов по содержанию общего имущества является договор собственника помещения и арендатора, а не договор с Управляющей компанией.

На основании части 4 пункта 2 статьи 44 ГК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.

Как указано в пункте 5 статьи 46 ГК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод, что несмотря на отсутствие договора между Управляющий компаний и арендатором, у арендатора возникает обязанность по содержанию общедомового имущества по платежам, установленными Управляющей компанией.

Аналогичная точка зрения содержится и в судебной практике. Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 31.05.2010 N Ф09-3984/10-С5 указано, что отсутствие между управляющей компанией и арендатором нежилого помещения договорных отношений не может являться основанием для освобождения последнего от обязанности по несению расходов на содержание общего имущества и не должно служить препятствием для реализации права управляющей компании на получение соответствующих платежей.

Отсутствие письменного договора управления многоквартирным домом между ответчиками, являющимися собственниками квартиры, и истцом - организацией, фактически осуществляющей управление данным домом, не освобождает ответчиков от обязанности оплаты содержания и эксплуатации имущества общего пользования

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Первореченский районный суд г. Владивостока в составе:
председательствующего судьи Марченко О.С.,
при секретаре Малышевой Т.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Управляющая компания...» к ФИО1, ФИО3, ФИО2 о взыскании задолженности, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение мирового судьи судебного участка № 15 Первореченского района г. Владивостока от...

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности, указав, что ООО «Управляющая компания...» с февраля 2008 года является управляющей организацией... в... Ответчики, проживающие в... указанного дома, производили коммунальные платежи с нарушением требований законодательства. Сумма долга по оплате содержания и ремонта жилого помещения у ответчиков за период с... по... составляет 26 715 руб. 32 коп. ... взыскать с ответчиков солидарно сумму задолженности, расходы по оплате государственной пошлины, расходы по оплате услуг представителя.

Решением мирового судьи судебного участка № 15 Первореченского района г. Владивостока от... заявленные исковые требования были удовлетворены частично с ответчиков в пользу истца солидарно была взыскана сумма задолженности за период с января 2009 года по... в размере 22 925 руб. 33 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 2 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 859 руб. 35 коп. в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано в связи с применением срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком.

Ответчик ФИО1, не согласившись с решением, вынесенным мировым судьей, подала апелляционную жалобу, в которой указала, что решение подлежит отмене по следующим основаниям. Истец не представил достаточных доказательств, подтверждающих обоснованность взимания им коммунальных платежей, не доказан сам факт начисления задолженности ответчикам. Протокол № внеочередного собрания собственников помещений в МКД по... от... не отвечает требованиям жилищного законодательства и противоречит ст. 44, 45 ЖК РФ, в связи с чем тарифы на оплату услуг являются незаконными. Договор управления МКД на оплату коммунальных расходов, расходов по содержанию квартир предоставлен в ненадлежащем виде и является незаконным. Указанный договор управления многоквартирным домом между ней и истцом не заключался. Таким образом, указанный договор следует считать незаключенным, а значит, он не создает никаких правовых последствий для сторон. Истец не представил документы об утверждении ставок оплаты за содержание и ремонт жилых помещений, включающие в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. Истец не доказал заявленные требования, не представил расчет взыскиваемых сумм. Просил постановление мирового судьи отменить.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании на доводах жалобы настаивала, просила решение мирового судьи отменить. Указала, что на момент проведения общего собрания собственников по выбору способа управления домом от... ответчик статусом юридического лица не обладал, был зарегистрирован, как юридическое лицо, спустя 4 месяца, в июле 2007 года, таким образом можно говорить о том, что сделка является ничтожной. Кроме того, договор управления не содержит существенных условий договора - цену договора, стоимость услуг. У ответчиков отсутствовали основания для оплаты услуг... коммунальные услуги ответчикам истцом не оказывались либо отказывались ненадлежащим образом, ответчики решили в полном размере выставляемые счета не оплачивать, вносили примерно по 50% суммы от той, что указана в квитанции.

Ответчики ФИО3, ФИО7 в в судебное заседание не явились, о дате рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании с доводами жалобы не согласился, пояснил, что решение мирового судьи является законным. Доводы ответчика о том, что протокол является недействительным, необоснованны, доказательства того, что дом находится в управлении у другой управляющей компании, отсутствуют. Протокол никем не обжаловался, незаконным не признавался. Тарифы законны и никем не оспорены. Также является необоснованными доводы ответчика о том, что с ней Управляющая компания не заключала договор, поскольку в данном случае обязательства ответчика возникли не из договора, а в силу закона. Ответчик, как собственник жилища, обязан оплачивать коммунальные платежи. Просил решение мирового судьи оставить без изменений.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение мирового судьи подлежит изменении на основании п. 1,4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права.

В судебном заседании установлено, что ответчик ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ..., а ответчики ФИО3, ФИО7 А.В. являются членами ее семьи и проживают вместе с ней.

В соответствии с положениями ст. 209 ГК РФ , 30 ЖК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу п. 8 ст. 162 Жилищного кодекса изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно договору № управления многоквартирным домом по адресу: ..., протоколу № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от..., в спорный период времени истец осуществлял техническое обслуживание, содержание и ремонт дома, в котором расположена квартира ответчиков.

В соответствии с решением внеочередного общего собрания... от... ФИО6 избрана старшей по дому, уполномоченного представителем... для осуществления всех вопросов, касающихся дома без исключения. На основании заявлений ФИО6 от..., ...утверждались тарифы по статье «Содержание жилья», «Ремонт жилья».

То обстоятельство, что управляющая компания в качестве юридического лица на момент проведения общего собрания не существовала, была зарегистрирована в июле 2007 года, в данном случае не имеет правового значения, поскольку, как следует из акта приема-передачи объектов жилищного фонда, указанный в иске дом был передан истцу на обслуживание в 2008 году, с... истец осуществлял хозяйственную деятельность дома, обеспечивал его содержание, придомовой территории и поставку коммунальных услуг, которые потребляли ответчики, притом, что возражений по качеству предоставления услуг ответчиками не изложено, доказательств обратного суду не представлено.

Доводы ответчика о том, что истец осуществлял свою деятельность незаконно, поскольку вышеуказанный договор многоквартирным домом и протокол общего собрания являются незаконными, суд находит необоснованными, поскольку они ни кем не обжаловались и не оспаривались.

Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными.

В порядке, предусмотренном ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, собственником помещений решения общего собрания не обжалованы.

Отсутствие письменного договора управления многоквартирным домом между ответчиками, являющимися собственниками квартиры, и истцом - организацией, фактически осуществляющей управление данным домом, не освобождает ответчиков от обязанности оплаты содержания и эксплуатации имущества общего пользования.

Вместе с тем, ответчиком ФИО1 в судебное заседание была представлена квитанция об оплате коммунальных платежей за август 2011 года, указанные услуги частично на сумму 763,2 руб. оплачены в срок. Таким образом, на момент рассмотрения мировым судьей дела, сумма задолженности ответчиков была меньше на указанную сумму, в связи с чем решение подлежит изменению, с ответчиков подлежит взысканию задолженность за период с января 2009 года по август включительно в размере 22 162, 13 руб.

Также мировым судьей с ответчиков в солидарном порядке были взысканы расходы по оплате государственной пошлины в меньшем размере, чем предусмотрено Налоговым кодексом РФ.

Кроме того, главой 7 ГПК РФ, регулирующей вопросы распределения судебных расходов, возможность взыскания указанных расходов с нескольких ответчиков в солидарном порядке не предусмотрена. При распределении судебных расходов солидарная обязанность (ответственность) не возникает, и суд, при вынесении определения, не мог руководствоваться положениями п. 1 ст. 323 ГК РФ , согласно которым при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

При таких обстоятельствах в соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ в равных долях с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 864 руб. 86 руб., расходы по оплате юридических услуг.
Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, суд

ОПРЕДИЛИЛ:

Решение мирового судьи судебного участка № 15 Первореченского района г. Владивостока от... по иску ООО «Управляющая компания...» к ФИО1, ФИО3, ФИО2 о взыскании задолженности изменить.
Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО3, ФИО2 в пользу ООО «Управляющая компания...» задолженность в размере 22 162 руб. 13 коп.
Взыскать в равных долях с ФИО1, ФИО3, ФИО2 в пользу ООО «Управляющая компания...» расходы по оплате услуг представителя в размере 2 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 864 руб. 86 коп., по 954 руб. 96 коп. с каждого.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Проблема

Здравствуйте! Суть проблемы в том, что у моего дома закончился срок действия договора с управляющей компанией. Перезаключать договор они не хотят. При этом есть посягательства на присоединение моего двора со стороны соседнего ТСЖ, что не в интересах жильцов моего дома. Образовать собственный ТСЖ нет возможности, поскольку в доме мало жильцов и нечем платить бухгалтерам, электрикам и прочим специалистам.

1.Может ли управляющая компания так вот просто отказаться от заключения нового договора?

2.Если может, то с кем можно заключить подобный договор, кроме соседнего ТСЖ? Как найти эту организацию?

Всего в доме пять квартир.

Всего в доме пять квартир.

Две из них вообще ничего не платят, еще у одной есть долги.

Кроме того, есть еще подвал, который, вроде бы, нежилое помещение, владелец, насколько мне известно, платит за него исправно.

Тогда просто непонятно, зачем вам УК (или ТСЖ) или какая-то еще организация. Есть отличный способ управления - непосредственное управление. Правда, применять с 2015 года его можно только в домах, где не более 16 квартир (отсюда и мой вопрос). Суть этого способа заключается в том, что за тепло, воду, электричество вы платите непосредственно производителю. А за текущий ремонт собираете средства сами, уполномоченному лицу по мере надобности. Надо - нанимаете на эти деньги специалиста (хоть из соседнего ТСЖ). Заставить же коммерческую компанию работать себе в убыток не получится.

Решение

Здравствуйте, Дмитрий,

Согласно положениям ЖК РФ в каждом МКД должен быть определен способ управления домом. По общему правилу его выбирают собственники помещений в МКД на общем собрании (п. п. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ) большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Поскольку Вы не желаете ни вступать в ТСЖ, ни осуществлять непосредственное управление, давайте рассмотрим вариант управления дома управляющей организацией. В данном случае кроме самого способа управления, общему собранию необходимо выбрать управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт (п. 1 ст. 162 и п. 7 ст. 156 ЖК РФ)

Если собственники не выбрали или не реализовали выбранный способ управления, за них это сделают ОМСУ, руководствуясь п. 4 ст. 161 ЖК РФ. Согласно данной норме проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации для домов, собственники помещений в которых в течение года до дня проведения указанного конкурса не определились с управлением своим домом (Если и ОМСУ в установленном порядке не определят УК для конкретного дома, ответственным за управление им становится муниципальное образование (как минимум в части предоставления коммунальных услуг )) (см. Постановление ФАС ВСО от 12.01.2012 по делу N А58-2200/2009, в передаче которого в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано Определением ВАС РФ от 04.04.2012 N ВАС-1665/12)). Правила проведения упомянутого конкурса установлены Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75. Когда дело доходит до выбора УК на конкурсной основе, установление размера платы за содержание и ремонт находится в компетенции ОМСУ (п. 3 ст. 156 ЖК РФ). В этом случае плата равна цене договора управления МКД, а цена эквивалентна тому размеру, который был указан в конкурсной документации (п. 34 Правил содержания общего имущества).

Решение

Добрый день!

Вся здесь проблема в определении и в правильной квалификации того, является ли договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией публичным договором? Статья Согласно статье 426 Гражданского кодекса РФ
1. Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.
3. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

Однако, из содержания части 1 статьи 426 Гражданского кодекса РФ следует, что договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией публичным договором не является!!!, и поэтому законом не предусмотрена обязанность заключать такой договор управляющей организацией с каждым, кто к ним обратился ! У управлющей компании как коммерческой организации на рынке предоставления услуг в уловиях рыночной экономики есть право выбора домов, с которыми заключать такие договоры.

Нормы жилищного кодекса РФ регламентируют заключение таких договоров. В частности, Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Постарайтесь найти альтернативные управляющие органазации, готовые заключить договор с Вашим домом.

Еще приведу Вам еще одну статью Жилищного кодекса, которая возможно, поможет Вам при решении ситуации:

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
2.1. Договоры, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены указанными собственниками в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Всего доброго!!

Спасибо за ответ, но я не очень понимаю: что конкретно мне можно сделать, учитывая, что:

1. Я не хочу оплачивать кап. ремонт здания за свой счет.

2. Так же, нет желания бегать со счетами за газ, свет и пр. по всем организациям, которые поставляют эти услуги каждый месяц.

3. Нет возможности платить бухгалтеру\электрику и тем, кто там еще должен быть.

4. Не хочу за собственные средства проводить к дому трубу с отоплением или водой, если это потребуется.

Решение

Вы спрашиваете "В таком случае кому-то придется бегать отчитываться за весь дом?" - выше я Вам уже привела статью Статья 164 Жилищного кодекса РФ Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме, где в части 3 указано, что 3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Всего доброго!

Непосредственное управление выглядит не очень приемлемым вариантом потому, что:

1.Очень много договоров с организациями-поставщиками. Непонятно, как будут решаться вопросы с счетчиками (я слышал, что нужно ставить счетчик на входе в дом, а это существенная сумма - кто ее будет платить?)

2.Нет никакой ответственности управляющей компании, с которой, судя по всему, договор заключать все равно придется, только не как с у.к., а как с подрядчиком. Т.е., платить придется не меньше, а ответственности у этой компании не будет никакой.

3.Никто не захочет бегать и оформлять документы за весь дом бесплатно.

Есть ли другие варианты? Я слышал, что омс может назначить (и назначит) открытый конкурс на роль управляющей компании, если жители не выберут способ управления. Чем это грозит? Вообще, что это за органы местного самоуправления? Администрация? Можно ли как-то их пошевелить, чтобы они объявили этот конкурс пораньше? А то получится, что набегут долги по коммунальным платежам; будет сложно потом выплачивать.

С учетом российской реалии - ничего. Просто вы будете годами ходить и чего-то просить. Если большинство в доме не собственники, то решение фактически принимает муниципалитет. Можно обжаловать годами его бездействие в суде. На состояние дома это никак не повлияет. Если это жилье вам важно - просто займитесь его содержанием.

Так его уже давно содержат жильцы, за свой счет. Вопрос в другом: будут ли какие-то правовые последствия, если "не пойти". Ответственность, санкции, что-то подобное.

И еще есть другой вопрос: есть ли какой-то удобный способ заключать договоры с организациями-поставщиками?

Какой способ лично Вам кажется более приемлемым?

1.Если я правильно понимаю, то денег на кап. ремонт тоже ждать не приходится? Вроде, потому что нет никакого расчетного счета, на который могли бы были быть переведены деньги.

Это ведь весьма внушительная сумма, которую с бюджетом нашего дома потянуть будет весьма непросто. Даже собрать что-то будет весьма непросто. Соседи недавно поменялись, с новыми мосты пока особо не наведены.

2.Слышал, что скоро будет обязательной постановка счетчиков на воду. Как этот вопрос решается при непосредственном управлении?

Я уже писал выше, что счетчик в своей квартире поставить, конечно, можно. Хотя и берут за его постановку не по-божески. А вот с постановкой общего счетчика на входе в дом вопрос остается открытым. Слышал, что это где-то в районе 70 т.р.

Обязательно ли ставить такой счетчик?

3.Немного в сторону, но все же. В советские времена наш дом долгое время был не подключен к водоснабжению, хотя и находился в центре города. В конце-концов, когда рядом построили пятиэтажку, какие-то неизвестрые рационализаторы подключили его через систему труб, проходящих в подвале этой пятиэтажки.

В результате мы периодически сталкивались с тем, что жильцы того дома перекрывали нам воду. Раньше они делали это потому, что трубы в их доме были старые, грязные, по ним плохо проходила вода. Наш же дом ниже и по очевидным причинам, напора им не хватало.

Теперь председатель ТСЖ этой пятиэтажки использует данный рычаг воздействия в целях шантажа. Уже несколько раз отключала воду, как бы невзначай и периодически грозится это сделать.

В подвал нас она пускать отказывается, мотивируя это тем, что там находится дорогостоящее оборудование.

Что можно сделать в рамках закона, в ситуации, если воду отключили, а в подвал не пускают?

1. Так-то вы уже сейчас обязаны определиться со способом накопления средств капремонта (IX раздел Жилищного Кодекса). Никто не мешает вам в непосредственном управлении открыть спецсчет при региональном операторе для формирования фонда капремонта (не путайте со счетом регионального оператора). Только наполнять вы его будете самостоятельно. Как, впрочем, и при иных формах управления домом. Никакой помощи от государства, разумеется, не будет. Не для того писался девятый раздел ЖК РФ.

2. Счетчики на квартиру и на дом по 261-ФЗ вы обязаны были поставить уже более двух лет назад. Тем, кто этого не сделал на уровне квартиры - с 1 января 2015г будут увеличиваться нормативы каждые 6 месяцев.

3. Получается, что без общедомового счетчика вы просто бесплатно пользуетесь водой соседнего ТСЖ. Платят за вас его жители. Разве это нормально?

Решение

Здравствуйте, Лариса,

Я так понимаю, что речь идет об односторонеем отказе от оплаты коммунальных услуг по причине отсутствия договора с УК? В этом случае отсутствие договора не дает Вам никаких преимуществ в суде.

Скажите, на каком основании данная УК обслуживает Ваш дом?

Если речь идет об МКД, и данная УК была выбрана на общем собрании собственников, в таком случае отсутствие договора между лично Вами и Вашей УК не является основанием для неоплаты коммунальных платежей, если услуги были предоставлены в полном объеме.

Так вот, если Вы проживаете в многоквартирном доме и если на общем собрании собственников жилых помещений большинством голосов было принято решение заключить договор с данной УК, то Вам остается только смириться с общим решением и осуществлять оплату. Потому как решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений .

Решения общего собрания
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются:
. большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений — по вопросам принятия решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
. более пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений — по вопросу создания товарищества собственников жилья (п. 1 ст. 136 ЖК РФ);
. большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании — по остальным вопросам (ст.ст. 44, 46 ЖК РФ) при наличии кворума.
Решения о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества, принимаются только с согласия всех собственников помещений (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. (При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.)

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Что касается судебного заседания, вы вправе заявить ходатайство о его отложении для подготовки свой правовой позиции.

На ваши вопросы по управлению МКД ответят в Госжилинспекции по СО:

Для собственников в многоквартирном доме важно не только выбрать на общем собрании способ управления, но и серьезно обсудить, а затем утвердить текст договора по управлению многоквартирным домом, который в дальнейшем УК должна будет заключить с каждым собственником квартиры. В соответствии с ГК РФ договора носят обязательный характер. Если гражданин взял на себя определенные обязательства, то любой суд придет к выводу, что так и должно быть. Поэтому очень важно для собственников многоквартирных домов, на каких условиях они заключили договор с управляющей компанией.
Договор на управление многоквартирным домом должен заключаться в соответствии с ст. 162 ЖК РФ;
В нем обязательно должны быть прописаны следующие пункты:
. состав общего имущества дома;
. перечень работ и услуг по содержанию и ремонту жилья, которые будет предоставлять; УК, а также порядок изменения этого перечня;
. порядок определения цены договора, размер оплаты за содержание и ремонт жилья;
. ответственность сторон;
. порядок контроля,за выполнением УК своих обязательств по договору;
. отчетность УК о выполнении договора;
Иногда в договоре управления многоквартирным домом, указывая состав общего имущества пишут - «согласно технического паспорта на дом», потом выясняется, что технический паспорт отсутствует. Здесь необходима ссылка на Постановление Правительства от 13 августа 2006г, ст. 36 ЖК РФ
Предлагают также перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту жилья, согласно выполненному перечню работ и услуг.
Следует также обратить внимание - указанно ли в договоре, что перечень работ и услуг является Приложением к договору. Если нет - никто вам этот перечень выполнять не обязан.
Один из самых важных пунктов в договоре - цена договора, плата за содержание и ремонт жилья.
По новому ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги (воду, свет, тепло, газ) устанавливают органы местного самоуправления и регулируются ФЗ. А плата за содержание и ремонт жилья согласно ст. 156 п.7 ЖК РФ определяется на общем собрании собственников жилья с учетом предложений УК. То есть эта цена договорная и может быть разной от 9руб за 1 кв.м. до 14 руб., в зависимости от состояния дома и перечня услуг и работ по содержанию и текущему ремонту дома. Если в договоре прописывается, что цена будет изменяться, желательно, чтобы указывалось на сколько % и как часто. Например, 1 раз в год на 15% или до конца года остается неизменной.
Желательно внести в договор пункт о том, что бы деньги за содержание и текущий ремонт накапливались на лицевом счете многоквартирного дома.
Следует также обратить внимание, если вводиться по договору плата за капремонт, как прописано в договоре, где будут накапливаться деньги, как будут расходоваться и контролироваться. Если будут накапливаться на лицевом счете дома, но расходуются по мере накопления, скорее всего проконтролировать расход денег мы не сможем. Значит, необходимо в договоре указать, что деньги накапливаться на лицевом счете дома и расходуются только на работы капитального характера по согласованию с общим собранием собственников жилья или выбранными ими представителями от дома.
Во многих, договорах по предоставлению жилищно-коммунальныых услуг подробно расписывается ответственность «Заказчика» т.е. собственников жилья и мало прописывается ответственность «Исполнителя» те. УК.
Поэтому, при обсуждении проекта договора собственникам надо добиваться, чтобы прописывалась ответственность обеих сторон.
Управляющие компании пока не привыкли отчитываться перед собственниками жилья о выполненном объеме работ и услуг, хотя собственники некоторых домов и пытались потребовать отчета от «управляющей компании», которая нас обслуживает. Поэтому, в договоре четко следует прописать каким образом и в какой период УК будет отчитываться перед собственниками жилья. Может быть вы пожелаете, что бы перед вами отчитывались раз в квартал, полгода или раз в год..
Поэтому необходимо в договор внести пункт об обязанности УК составить акт приемки-передачи дома, в котором были бы прописаны все недоделки по содержанию и ремонту дома. Согласно такому акту собственники жилья смогут потребовать от УК, которая их обслуживала, устранения недоделок по содержанию и ремонту дома, а также проведения капремонта (если дому более 20 лет). Если же акт приемки -передачи дома составлен не будет, то все недоделки в доме придется устранять за счет дополнительных средств собственников дома. Потому, что любая УК, которая будет заключать договор с Вами по управлению Вашим домом, начнет работать с «чистого листа». За все недоделки предыдущей УК она ответственность не несет.
В верхнюю строчку оплаты за жилищно-комунальные услуги, кроме содержания и текущего ремонта входит также:
. аварийное обслуживание
. вывоз мусора
. обслуживание и ремонт лифтов
. услуги МВЦ и другое.
По новому ЖК РФ цена на эти услуги договорная и устанавливается по договору между собственниками многоквартирного дома и управляющей компанией, которая ее обслуживает. К сожалению, УК, заключая договора с данными службами не отстаивает при этом интересы собственников дома и заключает их на тех условиях, которые им диктуют данные организации. Жильцов дома даже не знакомят с содержанием данных договоров.
Собственникам жилья мне хочется зачитать цитату из ЖК « по договору управления одна сторона (Исполнитель) по заданию другой стороны (т.е. собственников) обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту жилья.», поэтому, при заключении договора помните - кто платит.