Покупатель просит указать большую сумму договоре. Завышенная цена в договоре купле-продажи квартиры

Возможно, что мой комментарий уже опоздал, тем не менее, выскажу свое мнение:
1. Сейчас покупателей на рынке во много раз меньше, чем продавцов, поэтому именно покупатели сейчас диктуют условия, если от всех отказываться по разным причинам, всю жизнь будете продавать.
2. Завышение стоимости квартиры в договоре купли-продажи для включения в него первоначального взноса - весьма распространено. Это вызвано не желанием "кинуть" продавцов, а банальным отсутствием денег, либо желанием потратить первоначальный взнос на ремонт/мебель/что-то еще. Поверьте, такие сделки регулярно происходят, и пока (тьфу-тьфу-тьфу) случаев расторжения договора по инициативе покупателя (с целью получения завышенной суммы назад) мне не встречалось.
3. В этой ситуации больше рискует покупатель, ведь продавец тоже может его "кинуть", не вернув излишнюю сумму (в случае, если в качестве подтверждения получения первоначального взноса банк требует размещения средств на счете банка (а, не, например, расписку в получении денег).
4. Никакого нарушения закона здесь нет. Стороны вправе самостоятельно определять основные условия договора, в т.ч. и сумму. Расписка будет в том, что продавец дал покупателю в долг сумму, равную излишку перечисленной.
Т.е. например, квартира стоит 1 000 000р. У покупателя нет желания платить первоначальный взнос 20%, поэтому в договоре указывается, что квартира стоит 1 250 000р, из которых 250 000р. - первоначальный взнос, и покупатель их оплатил наличными до заключения договора, а 1 000 000р. - заемные средства банка.
После перечисления денег продавцу и регистрации права собственности за покупателем, продавец страхуется от расторжения договора купли-продажи распиской покупателя, что тот взял в долг у Продавца 250 000р, каковая уничтожается после получения свидетельства (а с 17.07.2016г. - выписки из ЕГРП). И всё! Покупатель стал собственником, продавец получил свой 1 000 000р. И кто в этой ситуации рискует? Покупатель! Вдруг ему эту расписку предъявят?
5. Зачастую бывает и обратная ситуация, когда именно продавцу не хочется показать сумму большую 1 млн. рублей, при владении квартирой менее 3 лет (чтобы не платить подоходный налог, что, в принципе, является уклонением от уплаты налогов). Банки идут и на это, указывая в договоре купли-продажи сумму миллион, хотя кредит выдается на 2-3 миллиона.

Так что схемы эти рабочие, проходили в крупнейших банках региона не одну сотню раз.
Сложность может только возникнуть в том, что при проведении независимой оценки при ипотечном кредитовании, оценщик попросту не сможет выйти на сумму, которую Вы укажете в договоре купли-продажи, либо стоимость квартиры будет настолько неадекватной (при первоначальном взносе 20% такое завышение должно быть на 25% выше, чем реальная стоимость квартиры), что в банке это сразу заметят. Во всех крупных банках ведется мониторинг залогов и определяется средняя цена для региона и диапазон отклонения от нее, при выходе из которого отчет об оценке не примут. Только в случае, если изначально ваша цена НИЖЕ рынка, то такое завышение (на 25%) будет не сильно выделяться и пройдет проверку в банке.

Ситуации, когда в договоре купли/продажи может фигурировать меньшая стоимость сделки, встречаются обычно при купле или продаже квартиры. Все дело в том, что по российскому законодательству любой доход гражданина обременяется налогом в 13%, в том числе и доход с продажи имущества. Понятно, что, реализуя квартиру, продавец должен будет уплатить в доход государства весьма ощутимую сумму.

Если в договоре купли продажи указана меньшая сумма, то наверняка речь идет о недвижимом имуществе, которое находится в собственности продавца до 3 лет. Сомнительные сделки такого рода налоговыми органами отслеживаются с целью выявления признаков деятельности по извлечению прибыли, не облагаемой НДФЛ. По закону, величина налога должна составлять в этом случае 13% от цены продажи квартиры, уменьшенной на 1 млн. рублей. В результате все равно получается астрономическая сумма. По этой причине продавцы предлагают в договоре прописывать цену сделки, равную 1млн рублей, а на остаток написать расписку. Таким образом, получается, что продавец избавляется от налога. Что касается покупателя, то для него такое положение вещей несет для себя риски.

Во-первых, нередки случаи мошенничества, когда продавец после продажи квартиры обращался в суд с целью признать сделку недействительной. При решении суда в его пользу покупатель получит назад только свой 1 млн. рублей. Расписка на остаток суммы в суде не может быть прямым доказательством уплаты за конкретную квартиру (тем более что заверить ее у нотариуса нельзя).

Во-вторых, если в договоре купли продажи указана меньшая сумма, то покупатель не сможет получить вычет с подоходного налога в полном объеме. По закону гражданин имеет право вернуть имущественный вычет в размере 13% (но не более 260 тысяч рублей) с цены сделки. В результате получается, что вычет берется только с 1млн рублей (в то время как реально было уплачено более 2 млн.) - а это только 130 тысяч, то есть еще столько же покупатель недополучил.

Исходя из всего вышесказанного, оптимальный вариант для покупателя, приобретающего далеко недешевую недвижимость, - указывать в договоре реальную стоимость. С продавцом придется договариваться. Можно или за него уплачивать налог с продажи, что еще больше увеличит затраты, или предложить ему вариант уменьшения налогооблагаемой базы. Сделать это можно следующими способами:

• собрать документы, официально подтверждающие расходы продавца при приобретении реализуемой недвижимости – это поможет уменьшить налогооблагаемую базу до разницы между ценами продажи и покупки;
• составить договор с обременением, согласно которому фактическая дата передачи суммы будет находиться за пределами трехлетнего владения недвижимостью, что позволит вовсе избежать уплаты налога на вполне законных обстоятельствах.

westa14

Бывает, что при оформлении договора купли/продажи в нем указывается заниженная стоимость продаваемого объекта. Такие ситуации довольно часто встречаются при покупке либо продаже квартиры. Все это происходит потому, что по законодательству РФ, человек должен выплатить 13%-й налог государству с любого своего дохода, включая и продажу своего имущества (в данном случае квартиру). Естественно, что при продаже квартиры, продавцу придется отдать довольно приличную сумму.

Но при этом, если в договоре купли продажи указана меньшая сумма, есть определенные риски для продавца, так и для покупателя.

Чем рискует покупатель?

В случае если проведенную сделку суд признает недействительной, покупателю будет возвращена продавцом только определенная сумма, которая была занесена в договор о купле/продаже. Вычитаемая сумма тоже будет возвращена на основании договора.

Риски продавца:

Он может быть привлечен к правовой ответственности как лицо, уклоняющееся от уплаты налогов, по иску, поданному в суд налоговой инспекцией.

Эта схема обмана основана на том, что большинство граждан нашего государства не отличается законопослушностью, особенно если есть возможность не афишировать свои доходы перед представителями власти. Это дает мошенникам широкий простор для махинаций.

Согласно Налоговому кодексу РФ, если квартира была в собственности продавца менее трех лет, он обязан заплатить подоходный налог, который составляет 13% от суммы, вырученной при продаже.

Обычная практика, которая сложилась при купле-продаже недвижимости в Москве – официально занижать ее стоимость. Как правило, в договоре фигурирует одна сумма, а из рук в руки переходит другая – значительно большая.

Официальная и фактическая суммы могут отличаться незначительно, но могут и сильно расходиться. Например, нередко в договоре купли-продажи фигурирует не рыночная стоимость жилья, а сумма, полученная при оценке в БТИ, которая, как известно, от рыночной отличается в несколько раз.

Как правило, на внесении в договор заниженной суммы настаивает продавец. Аргументирует он это тем, что тогда ему придется уплатить значительно меньшую сумму налога. Нередко покупатели охотно идут на эту маленькую хитрость и совершенно напрасно. Такой договор может помочь мошеннику выманить у вас деньги.

Делается это следующим образом. Аферист, выступая продавцом, настаивает на внесении в договор заниженной стоимости недвижимости. Покупатель соглашается, договор подписан, продавцу передана реальная стоимость квартиры или дома. После этого по какой-либо причине (нарушены интересы третьих лиц, неправильно составлены документы, квартира обременена долгами и так далее) сделка аннулируется в суде и покупатель получает обратно стоимость квартиры.

Но все дело в том, что несостоявшийся покупатель может рассчитывать на возврат только той суммы, которая указана в договоре купли-продажи. Доказать, что продавец получил от покупателя значительно большую сумму практически нереально, особенно если нет свидетелей или хотя бы расписки.

Но воспользоваться заниженной суммой в договоре может и покупатель, который намерен обмануть продавца. После подписания договора, где указана заниженная стоимость жилья, покупатель отдает продавцу деньги. Но не ту сумму, на которую реально договорились, а ту, которая указана в договоре.

У обманутого продавца нет никакой возможности получить с недобросовестного покупателя реальную стоимость жилья. Он не может даже оспорить цену в суде – ведь она письменно определена в договоре купли-продажи по взаимному соглашению. Единственный шанс продавца не пострадать – это найти благовидный предлог для аннулирования сделки.

Противостоять этой схеме мошенничества довольно просто – необходимо проводить сделки с недвижимостью честно. Если сумма в договоре будет совпадать с реальной стоимостью недвижимости, то в случае возникновения спорных моментов и при аннулировании сделки у покупателя есть шанс получить обратно все уплаченные деньги сразу или частями.

Ну и, конечно, покупатель не должен забывать взять у продавца расписку о том, что он получил указанную сумму денег в счет оплаты за недвижимость. Для передачи денег можно также воспользоваться банковским счетом – это гораздо надежнее, чем наличность под расписку, как с точки зрения сохранности денег, так и в качестве доказательства, что деньги действительно уплачены продавцу.

Задайте свой вопрос юристу

Если у Вас возникла какая-либо проблема, требующая юридической помощи, Вы можете напрямую обратиться со своим вопросом к юристу или адвокату - для этого нужно заполнить форму и отправить заявку в юридическую службу. Через несколько минут Вы получите ответ от юриста или адвоката. При этом первичная консультация осуществляется бесплатно .

Можно не отправлять заявку, а просто позвонить юристам по бесплатным телефонам:

Популярные статьи юридического портала за последний месяц

Брак с иностранцем