Чем регулируется заключение договора коммерческого найма. Что такое коммерческий найм жилья. Нужна помощь по изучению какой-либы темы

Существуют два основных вида найма жилья - социальный и коммерческий. Коммерческий найм отличается от социального. Главным его отличием является то, что договор между нанимателем и наймодателем осуществляется путем взаимного соглашения по . Это освобождает нанимателя от постановки на учет в качестве нуждающегося в предоставлении жилья, необходимости ждать своей очереди в получении помещения. Другими отличиями являются - срок действия договора, порядок его расторжения, круг объектов договора и многие другие.

Особенности коммерческого найма жилья

Коммерческий найм жилья может применяться почти во всех видах жилищного фонда : государственном, муниципальном, индивидуальном. В связи с правом собственника на вселение в жилое помещение других граждан, сдачи внаем по условиям взаимного соглашения, коммерческий найм в индивидуальном жилищном фонде встречается более чаще. Выступить в качестве наймодателя (собственника) могут и организации.

При сдаче помещения по коммерческому найму, собственник теряет свое право на предоставляемые льготы по их ремонту, обслуживанию и содержанию . Договор коммерческого найма предусматривает круг лиц получающих право на пользование помещением. В него могут входить не только лица, постоянно проживающие с нанимателем, но и другие граждане, не входящие в состав его семьи.

Вселение лиц, не предусмотренных условиями договора, может быть произведено только по согласию наймодателя , нанимателя помещения и всех проживающих там лиц. Для вселения несовершеннолетних получение такого согласия не требуется.Объектом любого жилья может быть только изолированное помещение: дом, квартира или часть его, пригодная для постоянного проживания.

Коммерческий найм жилого помещения предусматривает только условие его пригодности для проживания , без требований к благоустроенности. При смене наймодателя, за нанимателем остается его право пользования жильем, без изменения или расторжения ранее .

Договор коммерческого найма оформляется письменно и не требует нотариального заверения . Не соблюдение этого условия может лишить стороны права ссылки на условия договора.

Договор коммерческого найма заключается на заранее определенный срок , но не более чем на 5 лет. По истечению этого срока, наниматель помещения имеет преимущество перед другими гражданами, на оформление нового договора.

Существует понятие - наем жилья на срок меньше года . При этом правила установленных взаимоотношений между нанимателем и наймодателем не применяются.По истечению , собственник помещения обязан известить нанимателя о своем решении в продлении и ли в отказе от продления срока договора. Не выполнение этого условия является основанием продления договора на прежних условиях и на ранее оговоренный срок.

Обязанности нанимателя и наймодателя

Договор коммерческого найма является двусторонним, возлагающим на каждую сторону определенные обязанности и права.Обязанности нанимател я:

• следить за сохранностью жилого помещения;
• своевременно оплачивать жилое помещение;
• (применяется при заключении договора с собственником помещения);
• делать текущий ремонт помещения, если другое не предусмотрено условиями договора;
• освободить помещение по окончании срока договора;
• следить за сохранностью жилого помещения и нести за причиненные убытки.

Обязанности наймодателя:

• предоставить необходимые ;
• производить капитальный ремонт сдаваемого помещения;
• соблюдать условия предусмотренные заключенным договором.

Расторжение договора коммерческого найма

Гражданин вправе на с условием письменного предупреждения наймодателя за три месяца до освобождения помещения. Договор, может быть, расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке, при условии не внесения платы за проживание, разрушении или порче помещения, признания его не пригодным для проживания, использовании жилья не по назначению.

Юридические услуги

Заключая договор коммерческого найма жилого помещения, целесообразнее всего сначала получить у адвоката по Жилищному праву. Помощь высококвалифицированного специалиста поможет вам заключить договор на более выгодных для вас условиях , соблюдающих ваши права.

Когда решается вопрос с наймом жилья, то тут же возникают сомнения по поводу того, нужно ли составлять договор по найму или обойтись устным соглашением. Юристы рекомендуют всегда придерживаться законодательных норм и обязательно заключать договора о найме жилья. Причем это необходимо как наемщику жилья, так и человеку, который сдает жилое помещение в найм.

Вид заключаемых договоров о найме различается в зависимости от прав арендодателя на жилплощадь. Например, жилье может быть приватизированным, подаренным, наследованным по решению суда, полученным в результате обмена, приобретенным путем купли-продажи или служебным (не приватизированным). Для каждого конкретного случая предусмотрена своя форма составления договора о найме жилья – имущественный найм, поднайм и т.д.

Социальный найм жилья: особенности составления договора

Социальный договор по найму жилья составляется в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, предусмотренным статьей №60, главой 8. По этому договору одна из сторон (собственник жилья – наймодатель) передает другой стороне (нанимателю) принадлежащее ей жилое помещение для временного проживания на определенных условиях. Наймодатель может быть собственником квартиры муниципального или государственного жилищного фонда. От его имени для составления договора по найму жилья может присутствовать уполномоченное лицо, жилищным законодательством такие действия со стороны наймодателя разрешаются. Как правило, договора социального найма жилья заключаются без строгих сроков действия составленных документов.

Что означает коммерческий найм жилья?

По договору коммерческого найма жилья обе стороны, составляющие данные документы (собственник жилья или его уполномоченное лицо и наниматель), договариваются об оплате за проживание. Это тип договора считается возмездным, консенсуальным и взаимовыгодным для обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Причем нанимателем в большинстве случаев может быть лишь физическое лицо. Юридическое лицо может заключить коммерческий договор по найму жилья, если помещение будет использоваться по прямому назначению – для проживания в нем граждан. В качестве объекта коммерческого найма может быть не только квартира, но и отдельная комната или целый дом – любое изолированное помещение, пригодное для проживания. В многоквартирных домах при найме жилья в договора включаются не только помещения под проживание, но и площади общего пользования, несущие конструкции и др.

Коммерческий и социальный найм жилья: главные отличия

1) При коммерческом найме жилья договора могут быть заключены на пользования помещениями по всем существующим видам жилого фонда. Социальный найм жилья подразумевает сдачу в найм жилых помещений из муниципального или государственного фонда.

2) По социальному найму жилья составление договора считается бессрочным, тогда как коммерческий найм может быть заключен на срок, не превышающий пяти лет, потом необходимо перезаключение договора.

3) Коммерческий найм подразумевает только добровольное соглашение двух заинтересованных сторон. Социальный найм жилья может быть административным актом по решению государственных или местных органов власти.

4) В социальном найме предусмотрены различные льготы на квартплату, согласно законодательству Жилищного Кодекса РФ, договора заключаются с учетом нормирования жилой площади на каждого проживающего человека в снятом помещении. По коммерческому найму нормирования жилой площади и лимитирования квартплаты не предусмотрено, стороны сами оговаривают все нюансы договора по найму.

5) При составлении договора социального найма жилья официально подписывать документ могут лишь близкие родственники, тогда как в коммерческих договорах нанимателями могут стать совершенно посторонние люди, не имеющие родства между собой.

6) По социальному договору сдачи жилья российским законодательством предусмотрено предоставление выселяемым гражданам другого пригодного для жизни жилья. При выселении из наемного помещении по коммерческим договорам наймодатель не обязан предоставлять или искать наемщику другое жилье.

Найм жилья: основные правила безопасности для нанимателя

1. Тщательная проверка документов у владельца жилого помещения. Оплата за найм жилья должна всегда передаваться наймодателю под расписку.

2. При составлении договоров по найму жилья указываются паспортные данные как наймодателя, так и наемщика, фиксируется точный адрес сдаваемого в найм жилья, с упоминанием документов на владение жильем. Уточняется размер квартплаты на определенный срок найма (указывается месяц, год), все суммы предоплат, залогов, а также вопросы, касающиеся ремонта и времени посещения наймодателя для совершения сделки очередной оплаты.

3. Желательно при составлении договора на найм жилья составить также передаточный акт, в котором будет указано все имущество наймодателя, переданное вместе с жильем во временное пользование (бытовая техника, мебель, ковры, посуда и т.д.). Тогда в случае ущерба и порчи имущества наймодатель сможет требовать возмещения убытков у нанимателя жилья. Поэтому наниматель должен лично проверить, как работает техника, в каком состоянии находится передаваемое ему имущество, чтобы в дальнейшем не возникало конфликтов.

4. Следует заранее обсудить с наймодателем важные моменты проживания в нанятом помещении – оплата коммунальных услуг, междугородних переговоров, пользование Интернетом, кабельным телевидением, ремонт сантехники и т.д.

Найм жилья: обязанности нанимателя

1. Снятую по договору жилплощадь использовать только по прямому назначению, без передачи ее в субаренду, размещения на этих площадях складов или офисов.

2. Обязуется соблюдать все правила проживания в жилом помещении, которые подробно перечислены в Жилищном Кодексе РФ, с соблюдением режима, не ущемляя права других жильцов (если вопрос касается многоквартирных домов или коммунальных квартир). Следует поддерживать чистоту в местах общего пользования, не нарушать тишину дома после 23:00 часов и т.д.

3. По истечения срока найма обязуется беспрепятственно съехать с площади жилого помещения или перезаключить договор на найм жилья.

4. Обязан беспрепятственно впускать наймодателя на территорию квартиры, комнаты или дома, если владелец сдаваемого в наем помещения приходит с целью проверки и контроля над использованием жилья.

5. Несет материальную ответственность за сохранность жилого помещения и всего имущества, перечисленного в договоре. В случае пожара и других непредвиденных бедствий обязан возмещать убытки за свой счет.

6. Обязан своевременно производить оплату по коммунальным счетам, телефонным переговорам, проводить текущий ремонт в снятом в наем жилом помещении, если этот пункт оговорен в условиях договора.

Новое на сайте

Справочник охранника

Уголок пенсионера

Школа безопасности

Ремонт своими руками

Коммерческий найм жилого помещения (жилья)

Существуют два основных вида найма жилья - социальный и коммерческий. Коммерческий найм отличается от социального. Главным его отличием является то, что договор между нанимателем и наймодателем осуществляется путем взаимного соглашения по условиям договора. Это освобождает нанимателя от постановки на учет в качестве нуждающегося в предоставлении жилья, необходимости ждать своей очереди в получении помещения. Другими отличиями являются - срок действия договора, порядок его расторжения, круг объектов договора и многие другие.

Особенности коммерческого найма жилья

При сдаче помещения по коммерческому найму, собственник теряет свое право на предоставляемые льготы по их ремонту, обслуживанию и содержанию . Договор коммерческого найма предусматривает круг лиц получающих право на пользование помещением. В него могут входить не только лица, постоянно проживающие с нанимателем, но и другие граждане, не входящие в состав его семьи.

Вселение лиц, не предусмотренных условиями договора, может быть произведено только по согласию наймодателя , нанимателя помещения и всех проживающих там лиц. Для вселения несовершеннолетних получение такого согласия не требуется.Объектом любого договора найма жилья может быть только изолированное помещение: дом, квартира или часть его, пригодная для постоянного проживания.

Коммерческий найм жилого помещения предусматривает только условие его пригодности для проживания , без требований к благоустроенности. При смене наймодателя, за нанимателем остается его право пользования жильем, без изменения или расторжения ранее заключенного договора.

Договор коммерческого найма оформляется письменно и не требует нотариального заверения . Не соблюдение этого условия может лишить стороны права ссылки на условия договора.

Договор коммерческого найма заключается на заранее определенный срок , но не более чем на 5 лет. По истечению этого срока, наниматель помещения имеет преимущество перед другими гражданами, на оформление нового договора.

Существует понятие краткосрочного договора - наем жилья на срок меньше года . При этом правила установленных взаимоотношений между нанимателем и наймодателем не применяются.По истечению срока договора, собственник помещения обязан известить нанимателя о своем решении в продлении и ли в отказе от продления срока договора. Не выполнение этого условия является основанием продления договора на прежних условиях и на ранее оговоренный срок.

Обязанности нанимателя и наймодателя

Договор коммерческого найма является двусторонним, возлагающим на каждую сторону определенные обязанности и права.Обязанности нанимател я:

• следить за сохранностью жилого помещения;
• своевременно оплачивать жилое помещение;
• оплачивать коммунальные услуги (применяется при заключении договора с собственником помещения);
• делать текущий ремонт помещения, если другое не предусмотрено условиями договора;
• освободить помещение по окончании срока договора;
• следить за сохранностью жилого помещения и нести материальную ответственность за причиненные убытки.

• предоставить необходимые коммунальные услуги;
• производить капитальный ремонт сдаваемого помещения;
• соблюдать условия предусмотренные заключенным договором.

Расторжение договора коммерческого найма

Гражданин вправе на расторжения договора с условием письменного предупреждения наймодателя за три месяца до освобождения помещения. Договор, может быть, расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке, при условии не внесения платы за проживание, разрушении или порче помещения, признания его не пригодным для проживания, использовании жилья не по назначению.

Юридические услуги

Заключая договор коммерческого найма жилого помещения, целесообразнее всего сначала получить юридическую консультацию у адвоката по Жилищному праву. Помощь высококвалифицированного специалиста поможет вам заключить договор на более выгодных для вас условиях , соблюдающих ваши права.

Что такое социальный найм жилья и кто может им воспользоваться?

В виду некоторых обстоятельств многие граждане сталкиваются с социальным наймом жилого помещения. Однако, что означает это понятие, и какие нюансы имеет такое пользование недвижимостью, знают немногие. Разберемся в статье, что это такое – социальный найм жилья и какие юридические особенности за собой несут подобные правоотношения.

Понятие социального найма жилого помещения

В соответствии со ст. 675 ГК РФ, социальным называется жилье, которое находится в жилищном фонде государства. Права и обязанности, а также порядок оформления социального найма регулируются гражданским и жилищным законодательством.

По социальному найму собственник (муниципальные или государственные органы) передает нанимателю (гражданину особой социальной категории) жилое помещение для пользования и проживания. По сути, социальный найм – это юридическая сделка между государством и гражданином, по которой последнему предоставляется жилье на льготных условиях.

Эта сделка оформляется посредством заключения договора. В тексте этого документа фигурирует одно лицо, но предоставленной квартирой вправе пользоваться все члены его семьи. Они не будут лишены этого права даже в случае смерти главного нанимателя (ст. 672 ГК РФ).

Отличие коммерческого найма от социального

Можно подумать, что социальный найм – это вид арендных отношений. В какой-то степени так оно и есть.

Перечислим основные отличия коммерческого найма от социального:

1. Наймодателем всегда выступает государство или муниципалитет. Граждане оформляют квартиру в аренду у государства.
2. Жилая площадь предоставляется нанимателю на бессрочной основе.
3. Строго тарифицированная и фиксированная плата за пользование жилым помещением.

Кроме вышеперечисленных отличий, жилье, предоставляемое с соцнайм, должно соответствовать установленным требованиям.

Жилье по договору социального найма

Не всякое жилье может быть предоставлено по договору соцнайма. Существует ряд требований, которым оно должно соответствовать, закрепленных в ст.62 ЖК РФ:

• полная изоляция;
• помещение не должно быть нежилым;
• предоставленное помещение не должно входить в общедомовую собственность.

Кроме того, жилье должно территориально располагаться в месте нахождения нанимателя. Особые требования установлены и в отношении площади, которая полагается на каждого проживающего в муниципальном жилье. Эти нормы устанавливаются в зависимости от региона и других критериев. В среднем, показатели следующие:

• 33 м 2 для одного нанимателя;
• 42 м 2 для двух проживающих;
• 18 м 2 на каждого, если проживающих три и более человек.

Если в жилищном фонде отсутствует жилье с нужной площадью, указанная норма может быть уменьшена до 10 %.

Согласно ст. 62 ЖК РФ, предметом соцнайма может стать любое изолированное жилое помещение – дом, квартира, часть дома или квартиры, а также комната.

Кому предоставляется социальный найм?

Лица, которые могут получить жилье в социальный найм, перечислены в ст. 49 и ст. 51 ЖК РФ. К таким гражданам относятся:

1. Лица, официально признанные малоимущими, которые нуждаются в жилплощади.
2. Сироты или несовершеннолетние граждане, оставленные без попечения родителей.
3. Лица, проживающие в аварийных помещениях, не подлежащих ремонту.
4. Люди, страдающие хроническими тяжелыми формами заболеваний, с которыми не могут проживать члены семьи (перечень заболеваний приведен в ст.51 ЖК РФ).

Гражданин будет считаться малоимущим, если у него отсутствует договор социального найма с государством или же такое жилье было предоставлено, но его площадь не соответствует нормам на человека, установленным в регионе. Такое может произойти, если в период проживания появился новый член семьи, на которого также положены метры.

Кроме того, претендентами на получение социального жилья являются:

• ветераны ВОВ;
• люди, лишившиеся жилья в результате природного бедствия;
• военнослужащие, получившие травмы во время несения службы;
• люди, участвующие в ликвидации последствий аварии на ЧАЭС и получившие инвалидность по этой причине;
• инвалиды I и II групп.

Нанимателем может быть только гражданин РФ. Члены семьи нанимателя являются сонанимателями. Это могут быть супруг/супруга, дети или родители. Другие родственники или иждивенцы могут быть сонанимателями, если участвуют в ведении хозяйства на равных правах.

Иные граждане признаются сонанимателями в судебном порядке при наличии веского основания.

Правовое положение нанимателя по договору социального найма

Проживание в предоставленном государством помещении является основанием для возникновения прав и обязанностей сторон. Наниматель вправе проживать в социальном жилье, если:

• своевременно вносит полную оплату за пользование недвижимостью и услугами ЖКХ;
• соблюдает общественный порядок и не создает неудобств соседям;
• использует жилье только по целевому назначению;
• содержит помещение в надлежащем состоянии и при необходимости делает ремонт.

Эти обязанности предусмотрены в ст. 67 ЖК РФ. Договором социального найма могут быть предусмотрены и иные условия проживания. Наниматель обязан ставить в известность наймодателя, если у него произошли какие-либо изменения, которые могут стать основанием для изменения условий договора.

Кроме обязанностей, у нанимателя есть также и ряд прав. В соответствии со ст. 67 ЖК РФ, он может:

• сдавать помещение в поднаем третьим лицам;
• заселять в жилье других лиц;
• требовать от наймодателя выполнения своих обязательств (к примеру, проведения капитального ремонта);
• допускать временное проживание других лиц;
• обменивать жилплощадь на другую.

Если наймодатель не выполняет со своей стороны условий договора, квартиросъемщик вправе требовать снижения размера оплаты за жилье или возмещения ущерба.

Права и обязанности наймодателя

Правовое положение наймодателя регулируется ст. 65 ЖК РФ. Согласно этому нормативному акту, собственник социального жилья при предоставлении его в наем обязан:

• передать нанимателю жилое помещение, прав на которое нет у других лиц;
• обеспечить предоставление качественных коммунальных услуг;
• проводить капитальный ремонт, когда это требуется;
• принимать участие в действиях, направленных на обеспечение надлежащего состояния объекта недвижимости.

Наймодатель вправе получать от съемщика оплату за жилое помещение, а также требовать внесения платежей за услуги ЖКХ.

Если съемщиком будет нанесен ущерб имуществу, наймодатель может потребовать возмещения ущерба, а в некоторых случаях расторжения отношений.

Предоставление жилого помещения по социальному найму

Получить жилье из социального фонда можно, воспользовавшись следующим алгоритмом:

1. Обращение в жилищный отдел муниципалитета.
2. Предоставление пакета документов и написание заявления о предоставлении жилья.
3. Выждать срок рассмотрения обращения (не более месяца). Ответ придет в письменной форме.

В ответе может содержаться отказ от предоставления недвижимости в пользование или решение о постановке в очередь. При наличии преимущественного права на вселение заявителю будет определенно место в отдельной очереди.

В перечень необходимых бумаг, как правило, входит:

• общегражданские паспорта РФ и свидетельства о рождении (до достижения 14-ти лет) каждого члена семьи заявителя;
• справки о доходах;
• справка о стоимости имущества, если таковое есть в собственности семьи;
• справка о постоянной регистрации за последние 10 лет.

Потребуются и иные документы, список которых определяется индивидуально в зависимости от ситуации и социального статуса заявителя. Перечень следует уточнять в муниципалитете.

Что входит в оплату за квартиру по социальному найму?

Если рассматривать в целом, то оплата за жилье включает в себя следующие составляющие:

1. Оплата аренды по договору.
2. Оплата услуг ЖКХ.
3. Оплата содержания и ремонта жилья.

Граждане, относящиеся к категории малоимущих, освобождаются от оплаты аренды. Однако коммунальные платежи и содержание помещение остается их обязанностью.

Социальное жилье – хорошая альтернатива для людей, которые не имеют возможности приобрести недвижимость в собственность и проживают в неблагоприятных условиях. При таком виде отношений единственной материальной обязанностью остается оплата услуг ЖКХ и ремонта помещения.

Служебное жилье по социальному найму

Некоторым гражданам предоставляется служебное жилье. Например, военнослужащим по контракту или сотрудникам государственных учреждений.

Когда срок действия контракта подходит к концу, жилое помещение подлежит возврату собственнику, т.е. государству. Однако если в семье съемщика есть дети, не достигшие совершеннолетия, то он получит материальную компенсацию до 40 % от стоимости жилья.

Если семья признается малоимущей, то служебное жилье может перейти в категорию муниципальное. Тогда возможно оформление дальнейшего проживания по социальному найму.

При возникновении спорных ситуаций и вопросов, касающихся муниципального жилья, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Теперь вы знаете, что такое социальный найм жилья, кому предоставляется такая жилплощадь и какие правовые последствия за собой несут такие правоотношения.

Некоммерческий наем жилья: главные моменты

Указом Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 предусматривается формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Речь идет о людях, которые нуждаются в улучшении жилищных условий по причине малого метража или плохого состояния жилья, но при этом не являются малоимущими и не могут получить квартиры на условиях социального найма. В связи с этим в Госдуму в конце декабря 2012 года был внесен законопроект, призванный выполнить поставленную главой государства задачу. Рассмотрение документа в нижней палате проходило с трудом, поэтому он был принят и подписан главой государства только в июле текущего года. По оценке председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галины Хованской, Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 217-ФЗ (далее – Закон) коснется примерно 40% населения России.

Предпосылкой для разработки Закона стал тот факт, что миллионы граждан лишились права на улучшение жилищных условий после вступления в силу 1 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ. Если по Жилищному кодексу РСФР получить квартиры по договорам социального найма могли практически все лица, признанные нуждающимися в жилье, то согласно Жилищному кодексу РФ – только малоимущие и некоторые другие категории. Таким образом, "просто нуждающимся" оставалось рассчитывать только на коммерческое жилье. Сейчас данную проблему планируется решить при помощи института найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее – некоммерческий наем). Он займет промежуточное положение между социальным наймом и арендой жилья по рыночным ценам. Для этих целей также предусматривается создание специальных наемных домов.

Закон вступил в силу 22 июля, им внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и ряд других нормативных актов.

Кто может претендовать на некоммерческий наем?

Квартира в наемном доме социального использования может быть представлена гражданину, который признан нуждающимся в жилом помещении по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ или другими нормативными актами. При этом его доход и доход членов его семьи, а также стоимость подлежащего налогообложению имущества не должны превышать определенные значения, которые будет устанавливать индивидуально каждый субъект РФ (ст. 91.3 Жилищного кодекса РФ).

Уровень благосостояния, который позволит человеку претендовать на квартиру в наемном доме, региональные власти будут устанавливать исходя из простого принципа. Доход гражданина не должен позволять ему и членам его семьи приобрести жилье в собственность за счет собственных средств, кредита или займа. Причем определяться это будет исходя из цен на квартиры на территории муниципального образования, где он проживает.

В ходе обсуждении Закона многие граждане опасались, что квартиры в рамках некоммерческого найма можно будет передавать иностранным гражданам, что негативно скажется на российских "очередниках". Однако Законом это прямо запрещено с единственной оговоркой – исключение из данного правила может быть установлено международным договором. Также жилье на основании некоммерческого найма не смогут получить граждане, признанные или имеющие основания быть признанными малоимущими – для них предусмотрен социальный наем.

В чем специфика договора некоммерческого найма?

Договор некоммерческого найма может заключаться на срок от одного года до 10 лет и подлежит государственной регистрации. Срок его действия определяется по выбору нанимателя, за исключением некоторых случаев, например, если на помещения в наемном доме обращается взыскание (ст. 91.6 Жилищного кодекса РФ). При этом в некоммерческий наем не может быть сдана часть квартиры (комната), что исключает возможность формирования на подобных условиях коммунальных квартир (ст. 91.5 Жилищного кодекса РФ).

По истечении срока договора наниматель имеет право продлить его на новый срок, кроме случаев, когда он перестал соответствовать критериям нуждаемости в жилье. Однако если другие граждане на данное жилье не претендуют, то договор может быть продлен, но не более, чем на год (ст. 91.9 Жилищного кодекса РФ). Однако, по прогнозам Галины Хованской, на практике ожидается дефицит жилья, так что подобным правом вряд ли получится воспользоваться на самом деле.

Наниматель не сможет передавать жилье в рамках некоммерческого найма в поднаем, по договору безвозмездного пользования, обменивать его (ч. 3 ст. 97.7 Жилищного кодекса РФ). Также не предусматривается право на его приватизацию. Содержание и текущий ремонт жилого помещения возложено на наймодателя, если иное не будет установлено в договоре (ч. 2 ст. 91.7 Жилищного кодекса РФ).

Договор некоммерческого найма можно расторгнуть двумя путями: по соглашению сторон или по инициативе одной из них. Так, наниматель при желании прекратить аренду должен направить наймодателю письменное уведомление об этом не позднее, чем за три месяца до даты расторжения договора. При этом потребуется согласие всех постоянно проживающих с ним членов семьи. Наймодатель также может требовать расторжения договора, но только в судебном порядке, если (ст. 91.10 Жилищного кодекса РФ):

• наниматель не внес или не полностью внес квартплату более чем шесть раз в течение 12 месяцев или имеет задолженность более трех среднемесячных размеров квартплаты за 12 месяцев;
• наниматель передал жилое помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;
• наниматель или постоянно проживающие с ним члены семьи имеют другое жилье на территории того же муниципального образования (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – в том же городе), если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления.
• наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или повредили жилье, систематически нарушали права и законные интересы соседей или использовали жилое помещение не по назначению.

Стоит отметить, что в случае расторжения договора наниматель и его родственники подлежат выселению, другое жилое помещение им не предоставляется. Также договор может быть расторгнут автоматически: в связи выездом в другое место жительства, утратой (разрушением) жилого помещения или смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Как происходит постановка на учет?

Чтобы получить право на заключение договора некоммерческого найма, необходимо встать на учет в качестве нуждающегося в предоставлении соответствующего жилья. Его осуществляют органы местного самоуправления по месту жительства (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – городские власти, если такие полномочия не переданы на муниципальный уровень). Заявление и документы, подтверждающие, что гражданин нуждается в жилье, можно представить непосредственно в уполномоченный орган или через многофункциональный центр (ст. 91.13 Жилищного кодекса РФ).

Принятие граждан на учет осуществляется в порядке очередности предоставления заявлений и документов. При этом если гражданин встал на очередь для получения жилья по договору социального найма до 1 марта 2005 года (еще по Жилищному кодексу РСФР), он с того же момента считается принятыми на учет в рамках некоммерческого найма. Таким образом, до наступления своей основной очереди, гражданин сможет арендовать жилье в наемном доме.

После того, как гражданин встал на учет в государственном или муниципальном органе, он должен подать наймодателю заявление о предоставлении жилого помещения в рамках некоммерческого найма. При этом заявление может подаваться только одному наймодателю, по выбору гражданина, в том числе и в отношении строящегося жилья. Отказать в приеме заявления наймодатель может в случае (ст. 91.14 Жилищного кодекса РФ):

• если количество заявлений превысило количество предоставляемого жилья;
• если гражданин не состоит на учете в качестве нуждающегося в предоставлении жилья на условиях некоммерческого найма;
• если конкретный наемный дом строится для нуждающихся определенной категории, к которой заявитель не относится.

Других оснований для отказа в приеме заявлений наймодателем не предусмотрено. Зато закрепляется право гражданина обжаловать неправомерный отказ в судебном порядке.

Жилье гражданам наймодатель предоставляет в порядке очередности, в зависимости от времени их постановки на учет в качестве нуждающихся в жилье. В некоторых случаях квартиры могут предоставляться вне очереди – гражданам, жилье которых признано не подлежащим ремонту или реконструкции, а также страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (ст. 91.16 Жилищного кодекса РФ).

При этом в качестве наймодателя по договору некоммерческого найма могут выступать (ст. 91.2 Жилищного кодекса РФ):

• уполномоченный государственный или муниципальный орган либо уполномоченная указанным органом организация;
• организация, являющаяся собственником жилого помещения или уполномоченная собственником такого жилого помещения.

Наймодателем по договору некоммерческого найма в одном наемном доме социального использования может являться только одно лицо.

Что из себя представляют наемные дома?

Наемным домом является здание (или все помещения в здании), которые принадлежат одному собственнику и предназначаются для предоставления гражданам по договорам найма жилых помещений. Если дом коммерческого использования, то заключается договор коммерческого найма, если социального использования – то некоммерческого найма. Поскольку в данной статье мы рассматриваем некоммерческий наем, то остановимся на основных критериях наемных домов именно социального использования (ст. 91.16 Жилищного кодекса РФ).

Доля жилых помещений, предоставленных по договорам некоммерческого найма в наемном доме социального использования, не может быть менее 50% (равно как и доля соответствующих помещений в общей площади дома). Данное положение породило бурные дискуссии еще на этапе рассмотрения Закона Госдумой, так как фактически позволяет половину квартир в наемном доме социального использования сдавать в коммерческий наем.

"Изначально 100% квартир в таком наемном доме должны были быть отданы очередникам. К великому сожалению, все-таки пролоббировали застройщики возможность в этом же доме сдать квартиры под коммерческие цели. Мне эта норма крайне не нравится, она нарушает концепцию, которую я предлагала изначально. Представьте себе, завтра придет 100 очередников, на 100 квартир, а им скажут: "50% – да, а остальные – на коммерческие цели. Я вообще считаю, что эту формулировку нужно переделать и прописать, что отдавать на коммерческие цели жилье можно только в том случае, если нет очередников, нуждающихся в нем".

При этом данное положение, по мнению Галины Хованской также может стать причинной конфликта интересов среди жильцов таких домов, так как очевидно, что "коммерческие" и "некоммерческие" наниматели относятся к разным социальным категориям. "Никогда их жители не договорятся, потому что у них разные возможности и разные требования к услугам управляющей компании" , – заметила Галина Хованская в ходе обсуждения документа в Госдуме.

Кроме того, согласно позиции Галины Хованской обойти норму о 50% достаточно просто, так как штраф для застройщика – 100-200 тыс. руб. "Он заплатит [штраф – Ред. ], и весь дом станет коммерческим" , – пояснила депутат. Однако, несмотря на эти аргументы, соответствующие поправки все равно были приняты нижней палатой, одобрены Советом Федерации и подписаны Президентом РФ.

Продажа или иное отчуждение помещения в наемном доме или наемного дома целиком допускается только одному собственнику и при условии сохранения цели использования такого наемного дома. Управление наемным домом осуществляет сам наймодатель, если собственник такого дома или помещений в нем не передал данную обязанность управляющей организации.

При этом собственник здания может изменить цель использования наемного дома (с социальной на коммерческую) или же вообще перестать использовать его в качестве такового. Однако при этом законодатель установил ряд гарантий соблюдения интересов как нанимателей, так и государственных и муниципальных органов.

Так, подобные манипуляции не допускаются, если хотя бы одно из жилых помещений предоставлено внаем гражданам. Кроме того, собственник здания должен возместить государству или муниципальным властям всю полученную поддержку, выделенную ему для создания и эксплуатации наемного дома, а также проценты. Правда такая обязанностью у него возникает только если он "передумал" до истечения срока, прописанного в договоре о предоставлении поддержки (ч. 2 ст. 91.17 Жилищного кодекса РФ).

Как устанавливается стоимость аренды в наемном доме?

Плата за наем строится по принципу возмещения расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома или приобретение всех помещений в таком доме, расходов, связанных с содержанием и текущим ремонтом, капитальным ремонтом дома и других. Устанавливаться квартплата будет в зависимости от того, кому принадлежит дом, – органом государственной власти, органом местного самоуправления или наймодателем. Последний должен согласовать размер платы за наем с органом местного самоуправления. Также квартплата может быть прописана в договоре об освоении территории (ст. 156.1 Жилищного кодекса РФ).

"На стадии эксплуатации социальное жилье для малоимущих требует постоянных вливаний из бюджета: на содержание, дотации, на капитальный ремонт и так далее. В нашем случае этот жилищный фонд пить и есть не просит, из бюджета денег не берет. То есть он на самоокупаемости работает. Плата за наем должна компенсировать эксплуатационные расходы. Однако в отличие от коммерческого жилья на рынке нет цели извлечения прибыли. Здесь ставится цель улучшения жилищных условий", – пояснила подход законодателя Галина Хованская.

Тем не менее, в любом случае плата за наем жилого помещения в расчете на один квадратный метр его общей площади не может превышать ограничений, которые будут устанавливаться органами государственной власти субъектов РФ. Устанавливаться они будут дифференцированно для разных муниципальных образований, в зависимости от месторасположения наемных домов, потребительских свойств, уровня благоустройства, размеров жилых помещений.

Изменять размер платы за наем жилого помещения можно не чаще чем один раз в три года. Исключение составляет ежегодная индексация, порядок осуществления которой утвердит Правительство РФ. При этом тарифы на тепловую энергию, холодное, горячее водоснабжение, водоотведение и газ для наемных домов рассчитываться в общем порядке. Иными словами, размер квартплаты и коммунальных услуг будет устанавливаться с учетом возможностей тех категорий граждан, ради которых и вводился институт некоммерческого найма.

Галина Хованская, председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству:

"Речь идет в первую очередь о бюджетниках, имеющих "белую" зарплату, которая превышает порог [необходимый для признания малоимущим – Ред .], о молодых семьях – это вторая категория, которая остро нуждается в этом виде жилищного фонда. Третья категория – это специалисты, которых привлекают развивающиеся крупные предприятия. Руководство привлекает их с семьями, и, естественно, они кровно заинтересованы в жилищном фонде, который предоставляется на длительный срок, за разумную плату, которая будет меньше, чем на рынке жилья. Особенно этот вопрос остро стоит в крупных региональных центрах, где стоимость найма на рынке достаточно высока. О Москве и Санкт-Петербурге я не говорю – там разница в оплате будет в разы. Но даже в дотационных регионах разница в оплате будет 20-30% по сравнению с рыночной стоимостью. Так что этот проект направлен на жителей крупных региональных центров. В поселках стоимость квартиры в частном жилищном фонде примерно такая же [как планируется по договорам некоммерческого найма – Ред .], потому что там предложение превышает спрос. В крупных региональных центрах – обратная пропорция".

Как планируется стимулировать застройщиков?

Поддержка застройщиков зависит от того, является наемный дом государственным (муниципальным) или частным. В первом случае для создания, эксплуатации, приобретения наемного дома или всех помещений в нем могут использоваться бюджетные средства или находящееся в государственной или муниципальной собственности имущество. Во втором случае за счет этих же источников может осуществляться государственная, муниципальная или иная поддержка. Она будет предоставляться на основании федеральных законов, законов субъектов РФ, муниципальных правовых актов и иных правовых актов федерального и регионального уровня в порядке, установленном государственными или муниципальными программами (ст. 91.19 Жилищного кодекса РФ).

При этом договором или решением о предоставлении поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования могут быть установлены условия ее выделения (например, определенный уровень платы за наем жилого помещения). Также может прописываться возвратность и возмездность поддержки, в том числе если целевое использование наемного дома меняется с социального на коммерческое или же здание вообще прекращает использоваться в качестве наемного дома. При этом если государственная или муниципальная поддержка предоставлялась для создания или эксплуатации наемного дома социального использования, то эти условия включаются в договор или решение обязательно.

Однако застройщику для начала придется заключить договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования на срок от 20 до 49 лет. Это будет происходить по итогам аукциона, который проводится одним из указанных способов (ст. 55.27 Градостроительного кодекса РФ):

• путем повышения начальной цены за право заключения данного договора;
• путем снижения размера платы за наем жилых помещений в социальном наемном доме в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения.

Застройщики, заключившие такие договоры, смогут получить государственные или муниципальные земельные участки под упомянутые цели в аренду без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения объектов. Арендная плата – в размере земельного налога за соответствующий земельный участок. В случае изменения размера ставки земельного налога размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке (п. 2.4 ст. 30 Земельного кодекса РФ).

Кроме того, отдельные самодостаточных регионы смогут осуществлять прямое субсидирование строительства наемных домов, а у застройщика будет возможность сдавать нежилые помещения в социальных наемных домах под коммерческие цели и таким образом компенсировать свои расходы. При этом, как отметила Галина Хованская, уже в сентябре Госдума планирует рассмотреть законопроект о внесении изменений в НК РФ, в котором будут предусматриваться и налоговые льготы для застройщиков.

Таким образом, с одной стороны задумка со строительством наемных домов социального использования очевидно хорошая, с другой – при ее воплощении пришлось значительно пойти навстречу застройщикам, позволив им отдавать 50% квартир под коммерческий наем. При этом не факт, что застройщиков заинтересует строительство подобных домов, ведь затраты на них будут возвращаться дольше, чем при строительстве квартир на продажу. Кроме того, новый механизм не заработает тотчас же, так на строительство каждого подобного дома уйдет минимум 1,5 года. Помимо этого, еще предстоит принять необходимые нормативные акты на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, что также займет время.

По данным опроса, проведенного нашим порталом, 62% респондентов в успех наемных домов не верят . Часть из них (11%) считают, что застройщикам будет невыгодно возводить такие здания. По мнению других (51%), из-за различных злоупотреблений жилье в итоге может не дойти до нуждающихся. "Как обычно часть квартир уйдет по "нужным" людям". "Дай "на лапу" – и кто-нибудь вселится в такую квартиру. Какой-нибудь более состоятельный гражданин» , – так объясняли свое недоверие участники опроса.

Председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская подвела итоги работы комитета за 2013 год на пресс-конференции, состоявшейся 19 декабря текущего года в пресс-центре РИА Новости. Предлагаем краткий обзор основных законодательных инициатив, а также тенденций применения действующих законов в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

По итогам первого полугодия 2013 года общий объем задолженности по коммунальным услугам в нашей стране составил 736 млрд руб., из них 146 млрд руб. приходится на долги населения. К неплательщикам применяются самые разнообразные меры воздействия, вплоть до выселения из занимаемой квартиры. О том, насколько они законны, какие пути обеспечения погашения коммунального долга могут появиться в ближайшее время, какие факторы влияют на рост совокупной задолженности по коммунальным услугам и как лучше поступить в случае образования долга, читайте в нашем материале.

© ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 2017. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Коммерческий наем жилья

Коммерческий наём жилья – это вид перехода права на распоряжение квартирой или комнатой, принадлежащей муниципальному или федеральному образованию.

Осуществляется посредством составления договора имущественной сделки, в которой одна сторона (муниципалитет) передаёт другой стороне (физическому лицу) право пользоваться таковым на условиях возмездности по непосредственному целевому назначению.

Полномочия получателя включают в себя те же виды, что и жильё, передаваемое по договору социального найма или по договору аренды.

Административные органы вправе использовать определённый процент квартир, изымаемых у владельцев по причинам нарушений. В этом числе может оказаться так же жильё:

Средства, получаемые от передачи данных помещений гражданам, вносятся в городской или местный (областной, районный) бюджет и распределяются на приоритетные для населённого пункта цели.

Заселиться в квартиру или комнату на данном основании могут несколько членов семьи, которые вносятся списком в договор, с определением статуса в отношениях и степени родства, при его наличии. В этом случае ответственность между лицами разделяется солидарно.

Отличия коммерческого от социального найма

По объекту, которыми являются квартиры и комнаты, находящиеся в собственности населённого пункта, эта гражданско-правовая сделка напоминает социальный наём помещений, с разницей в условиях и статусе имущественных прав заселяющихся.

По субъекту сделка аналогична, но не тождественна договору аренды, в котором субъектные отношения ограничены строгими рамками, так как арендодателем может являться только уполномоченное должностное лицо со стороны местной власти, а в роли арендатора допускается выступать только физическому лицу. Существуют и иные существенные сходства и различия.

Главное сходство между обозначенными правоотношениями – принадлежность к категории Жилищного фонда (ЖФ) РФ.

В то время как коммерческая сдача жилья осуществляется в отношении помещений из числа этой же категории ЖФ, она допускает переход прав в более широком диапазоне, задействуя инициативу из числа граждан, не достигших очереди на его получение.

Для отношений аренды таких ограничений не предусмотрено, арендодатель допускается к распоряжению любой недвижимостью, находящейся в его ведении. Кроме этого арендатором могут выступать как физические, так и юридические лица из числа предприятий, организаций и компаний.

В сравнении с ним, наймодатель, представляющий государственный или муниципальный орган власти, вправе передавать квартиры только физическим лицам. Но возможности заселившихся на этом основании граждан, не допускают не только участия принадлежащего им объекта в имущественных сделках, но и приватизации недвижимости.

Это становится юридическим последствием различия в базовых основаниях. Что вменяет регулирование возмездных правоотношений не Жилищным, а Гражданским кодексом.

Коммерческий наём для очередников

Граждане, состоящие на очереди для получения социального жилья, вправе, но не обязаны получать квартиры на данных условиях.

В отношении к иным претендентам на получение из числа заинтересованных лиц, не состоящих на очереди на получение жилья, очередники имеют приоритет, но при условии, что они выходят из числа очередников и утрачивают право на приобретение помещения в качестве нуждающихся лиц.

Такие условия не регламентированы, но правомерны. Они складываются в большинстве регионов РФ и санкционированы местным законодательством.

При этом не допускается принуждение очередников к выбору в пользу обозначенных условий. Уполномоченные должностные лица не могут подменить один вид гражданско-правовых отношений другим, так как условия и виды получаемых преимуществ в данном случае не равносильны.

Выкуп и приватизация

Данный вид имущественных отношений не допускает приватизации жилья. Это оказывает существенное влияние на позиции очередников, которые предпочитают иметь возможность приватизировать недвижимость, согласно установленным законодательством нормативам.

Отмена приватизации здесь опирается на резолютивную основу, которая отражает приватизацию юридическим аспектом Жилищного законодательства, на которое опирается Закон о приватизации (см. Можно ли приватизировать служебное жилье).

Гражданское законодательство предусматривает допустимость выкупа. Но таковой должен быть санкционирован собственником недвижимости, которым является государство или муниципалитет. В настоящее время не существует законодательных норм, которые несут резолюции по требованию выкупа или запрету на него.

По усмотрению законодателя, в фонде которого находится помещение, решается вопрос с выкупом. На основании административных актов и положений допускается разрешение выкупа или запрет на него. Эти условия требуется внести отдельным пунктом (см. Особенности правовой процедуры «аренда квартиры с последующим выкупом»).

Регистрация при коммерческом найме жилья

По законодательному регламенту Миграционной службы РФ, каждый резидент, а так же – иностранец, обязан иметь регистрацию по месту постоянного проживания. Так как сдаваемое помещение принадлежит органу власти, предписания, которые им регламентированы, оно исполняет в первую очередь.

Так как договор имеет срочный характер и оформляется на срок от 1 года до 5 лет, регистрация по установленному адресу не допускает пролонгации без повторного оформления соглашения (см. Временная регистрация).

Пролонгация же осуществима:

• при продлении действия соглашением на установленный срок;
• автоматически – при отсутствии прекращения действия.

Администрация не должна, прекращая действие договора, без объяснения причин нанимателям квартиры, заключать его с другими гражданами. Это продиктовано приоритетным правом проживающих в помещении лиц, если они притязают на повторный или последующий сроки пролонгации права пользования жильём.

Разрешение на прописку требуется отразить в вводной части документа. Так же она допускается при отсутствии прямых указаний на её запрет, если в договоре проигнорирована постановка вопроса о регистрации вселившихся.

Договор коммерческого найма жилья

В случае предоставления съёмного жилья, составляется двусторонний договор, с определением сторон:

• Государственная структура или администрация населённого пункта, являющиеся собственниками объекта недвижимости и выступающие в роли наймодателя.
• Физическое лицо, семья или иная группа лиц, выступающие в роли нанимателя.

Далее следуют характеристики помещения, которое сдаётся временным владельцам. Они содержат сведения, соответствующие кадастровым учётным данным и справкам из БТИ. Разночтения и разногласия в перечисленных источниках не допускается.

Здесь же, во вводной части, указывается вид владения, на основании которого помещение передаётся временно проживающему лицу. А так же – установленные существенные условия договора, такие как:

• время и место составления;
• разрешение на регистрацию;
• допустимость субаренды;
• право выкупа.

• Условия передачи прав, с определением времени, места и организационных требований, к сторонам.
• Права и обязанности контрагентов.
• Сроки действия договора.
• Установление фиксированной платы и условия её предоставления лицами, пользующимися квартирой.
• Ответственность за не исполнение положений и пунктов контракта, допустимость введения штрафов и пени за просрочку платежа.
• Возможность расторжения контракта по взаимному соглашению сторон или в судебном порядке.
• Порядок действия контрагентов в ситуациях непреодолимой силы или в случае форс-мажора.

В заключение ставятся реквизиты и подписи (печать) сторон, а составленный договор регистрируется в Росреестре.

Условия расторжения договора коммерческого найма и выселения жильцов

Условия, предоставленные сторонам для расторжения контракта и выселения граждан и их семей из съёмной квартиры, не одинаковы.

Получатели помещения в данном случае имеют приоритет. С их стороны допускается съезд с места проживания по их усмотрению, при предварительном предупреждении собственника жилья через управляющую компанию за 3 месяца до расторжения контракта.

Владелец недвижимости, которым является муниципалитет, такими правами не обладает. В случае нарушений регламента проживания заселившимися, или по иным причинам, их выселение допускается только по решению суда.

Для этого вначале уполномоченное лицо со стороны администрации официально уведомляет граждан о требовании освободить помещение, занимаемое ими, в срок 3 месяца, с указанием причин.

После трёх месяцев, если лица не съехали, допускается подача искового заявления с ходатайством о расторжении договора и выселении.

Выселить жильцов без решения суда нельзя. Исключение составляют случаи, когда граждане выписываются и съезжают после предъявленных претензий добровольно, заключив соглашение о расторжении договора по взаимному согласию. Инициатива граждан так же регулируется составлением соглашения о прекращении права пользования помещением, исходящая по их волеизъявлению.

Прекращение пользования сопровождается снятием с регистрационного учёта. Если выселение производилось через суд, то выписка так же допускается по решению суда. При условии, что в семье нанимателей проживают малолетние дети или подростки – потребуется привлечение органов опеки и попечительства.

Законы о коммерческом найме жилья

Данный вид владения и перехода права пользования регулируется статьёй 671 (п.1) ГК РФ. К нему применяются нормы законодательства:

1. обязательное составление в письменном виде (ст. 674 ГК);
2. обязанности наймодателя (ст. 676 ГК РФ);
3. допустимость нескольких участников в лице нанимателя (ст. 308 ГК);
4. допустимость подселения (п. 4 ст.677 ГК);
5. равноправие лиц, проживающих в одной съёмной квартире (п.2 ст.677 ГК);
6. прописка детей (п.2 ст.679 ГК);
7. положение о качестве жилья, пригодного к заселению (п.1 ст. 673 ГК) (см. Жилое помещение и пределы его использования);
8. срок контракта (ч.1 ст. 683 ГК);
9. проведение ремонтных работ (ст. 681 ГК);
10. размер оплаты (п.1 ст. 681 ГК);
11. выбытие нанимателя по переуступке (п. 1 ст. 686 ГК), в случае смерти (п.2 ст. 686 ГК);
12. преимущественное право оформления на новый срок (684 ГК).

Аренда на недвижимость подразумевает различные цели. Арендодатель обычно сдает помещение гражданским лицам (и физическим, и юридическим):

• для временного проживания;
• для использования в иных целях (офис, коммерческая деятельность, складское помещение).

При этом заключается договор на аренду, оговаривающий в первых пунктах, будет ли использоваться помещение для проживания или как нежилое.

Однако если жилое помещение сдается исключительно для проживания, порой целесообразно заключать соглашение о найме жилого помещения. Есть три типа договоров о найме:

• коммерческий
• социальный
• специализированный

Как и для чего заключается договор коммерческого найма?

Общие требования к договору коммерческого найма

Договор коммерческого найма легально дает право наймодателю извлекать прибыль из недвижимости путем сдачи ее в поднаем. Таким образом его можно заключать как с гражданским, так и с юридическим лицом, которое намерено использовать помещение только для проживания.

Предметом является изолированное жилое помещение, отвечающим всем требованиям:

• строительным стандартам;
• противопожарным и санитарно-гигиеническим нормам;
• обязательной регистрации в МБТИ (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Когда лучше заключать договор коммерческого найма

Если вы всегда сдавали свою квартиру исключительно семьям или студентам по договору аренды, и дальше так собираетесь делать, то волноваться вам не о чем. Но если вы нюхом чуете, что человек, которому вы сдаете свое жилье, не обычный семьянин, а в нем явно предпринимательская жилка, или за его спиной незримо маячит целая бригада гастарбайтеров, то лучше сразу оформить договор коммерческого найма.

Конечно, если наниматель сразу признается вам, что намерен сдавать вашу квартиру посуточно, то проще заключить договор на аренду, с правом арендатора на субаренду, то есть на повторную сдачу.

Отличия договора коммерческого найма

1. В отличие от бессрочного договора социального найма, коммерческий найм является срочным:
   • краткосрочным, если заключается сроком на год;
   • долгосрочным — на один-пять лет.
2. Предусматривается возможность проживания и пользования помещением не только нанимателю, но любым другим лицам, в отличие от социального найма, который разрешает проживание только членам семьи нанимателя.
3. Плата по коммерческому найму не нормируется, как в социальном: она устанавливается по согласию сторон.
4. Арендная плата при коммерческом найме выгодней для арендодателя, чем при обычной аренде, так как вы можете сразу согласовать с нанимателем:
   • зависимость оплаты от количества проживающих в квартире человек;
   • возможность изменять сумму оплаты, в связи с изменившимися условиями.

Однако менять арендную плату в одностороннем порядке вы все равно не сможете.

Сонаниматели при коммерческом найме

• Нанимателем по коммерческому найму может быть любое гражданское лицо или группа лиц (допустим, группа мигрантов без «насяльника» решила снять квартиру).
• Если договор заключается группой лиц, то все они разделяют как права, так и обязанности на основании солидарной ответственности (п. 4, ст. 677 ГК РФ).
• Все сонаниматели должны быть указаны в документе.
• Требовать выполнения этих обязательств, например, по оплате, выселению в срок, возмещения материального ущерба и т. д. , наймодатель может с каждого сонимателя.

С одной стороны, проще, когда есть с кого спросить и все «на учете», а с другой — сложнее вести дела не с одним, а с несколькими сонанимателями.

Ответственность нанимателя

Наниматель при составлении договора на коммерческую аренду указывает всех лиц, которые вселяются в помещение вместе с ним и будут постоянно проживать.

Вся ответственность по договору коммерческого найма и за проживающих совместно с нанимателем граждан целиком лежит на нанимателе (ст. 677 ГК РФ).

Права нанимателя

1. На основании ст. 664 наниматель пользуются преимуществом при пролонгации договора:
   • Наймодатель за 3 месяца до истечения срока действия должен предупредить нанимателя о необходимости продления или о своем решении не продлевать соглашение.
   • Если предупреждения не поступает, договор автоматически продлевается.
   • Если наймодатель отказался от продления, сославшись, что более не намерен сдавать помещение в наем, а затем сдал его ранее, чем истек год после окончания срока прежнего договора, другому лицу, прежний наниматель имеет право, на основании ст. 684 ГК РФ, предъявить претензии, требуя либо признания нового договора недействительным, либо возмещения убытков.
2. При продлении соглашения на старых или новых условиях наниматель не вправе самовольно изменять количество проживающих с ним лиц или требовать такого изменения.

Временные жильцы и поднаниматели

• Нанимателю по договору разрешено подселять в течение срока найма других лиц — временных жильцов или поднанимателей.
• Для вселения их не требуется разрешения наймодателя, однако нужно согласие всех постоянных жильцов, вселившихся вместе с нанимателем.
• Наниматель должен известить наймодателя о появившихся у него новых жильцах.

Права и обязанности временных жильцов

• Временные жильцы (например, это могут быть родственники или члены бригады) живут безвозмездно, то есть бесплатно.
• Часть помещения в личное пользование им не выделяется.
• Срок проживания либо согласован, либо не определен.
• При неустановленном сроке проживания временный жилец должен покинуть помещение в течение семи дней после извещения его об этом нанимателем.

Права и обязанности поднанимателей

Поднанимателем называется лицо, получившее право возмездного пользования части помещения, путем заключения договора о поднайме с нанимателем.

• Полным право пользователя поднаниматель не обладает, и всю ответственность за его действия несет наниматель.
• Договор поднайма заключается по правилам п. 2 ст. 685 ГК РФ о соблюдении нормы площади на одного человека (не менее 12 м 2 , ст. 38 ЖК)
• Условия проживания (сроки и оплата) устанавливаются нанимателем, при этом срок не может превышать тот, на который был заключен коммерческий найм.
• Преимущественным правом продления договора поднаниматель не обладает:
  • По истечению срока поднайма его могут выселить без объяснения причин и взять другого жильца.

Условия расторжения договора коммерческого найма

Основные условия расторжения определяются ст. 687 ГК РФ:

• Договор может быть расторгнут по обоюдной инициативе сторон, причем если она исходит от нанимателя, он должен заручиться согласием всех постоянно проживающих и письменно предупредить наймодателя за три месяца.
• Преждевременное расторжение договора происходит в следующих случаях:
  • невнесение арендной платы более 6 месяцев (если в документе не указано другое).
  • порча имущества;
  • несоблюдение надлежащего санитарно-технического состояния;
  • использование жилья не по назначению (например, переоборудовали в массажный салон или складское помещение);
  • нарушение прав соседей (шум, скандалы, громкая музыка и т. д.).

Риски для наймодателя

Помимо разборок с недовольными соседями, при сдаче жилья по коммерческому найму неизбежно возникают проблемы:

1. Постоянная смена состава — одни приезжают, другие уезжают. Отсюда повышенный риск износа и порчи имущества.
2. Трудности с расторжением договора:
   • если хотя бы одно постоянное лицо, проживающее с нанимателем, который добровольно решил расторгнуть соглашение, закапризничает и решит остаться, договор останется в силе.
3. Лояльность и терпимость суда к нанимателю:
   • Ему дается льготный срок, один год, для «реабилитации» (погашения долга, возмещение порчи имущества, ремонта и т. д.).
   • Если жилец не исправится, повторный суд выносит решение о расторжении договора.
   • Наниматель может обратиться с просьбой отсрочить исполнение приговора еще на год.

Получается расторжение договора и выселение займет минимум два года.

Поиск других статей

Страницы в журнале: 71-76

О.В. КИРИЧЕНКО,

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова e -mail : okskir @yandex .ru

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения основано на принципе свободы договора. Гражданское законодательство лишь предусматривает обязательную письменную форму данного договора, оставляя при этом многие вопросы, связанные с его оформлением, недостаточно урегулированными. В свою очередь заключение долгосрочного договора коммерческого найма путем составления одного документа, подписанного сторонами, позволяет не только в доступной для понимания форме закрепить все условия, о которых договариваются стороны, но и гарантировать соблюдение прав и обязанностей по договору.

Ключевые слова: порядок заключения договора, требования к форме договора, долгосрочный договор коммерческого найма жилого помещения, фактическая передача жилого помещения, акт приемки-передачи жилого помещения.

The order of concluding the contract hiring of commercialdwelling, the requirements for its form

Kirichenko O.

Conclusion of the contract commercial tenancy is based on the principle of freedom of contract. Civil law provides for a mandatory written form of the contract, leaving many questions related to its design, is not quite clarified. In turn, conclude a long-term commercial contract of employment by drawing up one document signed by the parties, allows not only easy to understand to fix all the conditions to which the parties agree, and guarantee the rights and obligations under the contract.

Keywords: order of the contract, the requirements for the form of the contract, the contract term commercial tenancy, the actual transfer of the dwelling, the act of acceptance and transfer of the dwelling.

Договорам социального найма и найма специализированных жилых помещений, в отличие от соглашений коммерческого найма, не свойствен принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, кроме того, являясь публичными по своей юридической природе, данные договоры относятся к договорам присоединения (ст. 428 ГК РФ). Это объясняется тем, что существование типовых договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений ведет к фактическому отсутствию согласования условий данных договоров между сторонами (ч. 2 ст. 63, ч. 8 ст. 100 ЖК РФ). При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон, и, таким образом, не является обязательным.

Заключая договор коммерческого найма жилого помещения, стороны руководствуются ст. 421 ГК РФ. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор по собственной воле: ни та ни другая сторона не может понудить другую сторону вступить с нею в договорные отношения или принять предложенные условия договора. Наймодатель и наниматель по своему усмотрению определяют условия и содержание договора коммерческого найма жилого помещения, при этом заключаемый договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Заключению договора коммерческого найма предшествует процедура преддоговорных контактов сторон. Представляется, что на момент заключения договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель находится в более выгодных условиях, чем наниматель, поскольку в любой момент, если условия будущего договора его не устраивают и путем переговоров не удается устранить разногласия или вызывает сомнение платежеспособность нанимателя, он может отказаться от заключения договора. Ведь наймодатель заинтересован в том, чтобы извлечь доход, а не в том, чтобы сдать жилое помещение конкретному лицу. Поэтому неслучайно его стремление заключить договор с надежным, платежеспособным нанимателем. Наниматель же хочет получить внаем благоустроенное жилье при наименьших затратах. Все это объясняет необходимость преддоговорных контактов сторон с целью уточнения условий договора.

Процесс переговоров по заключению договора начинается с момента, когда необходимость в передаче внаем жилого помещения и принятия его во временное пользование уже осознана сторонами, просчитана экономическая эффективность и коммерческая выгода сделки и стороны обладают достаточной информацией друг о друге как о будущих контрагентах. Вместе с тем совсем не обязательно, чтобы каждая из сторон имела свой проект договора для его дальнейшего обсуждения и выработки приемлемого варианта.

При заключении договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений используются типовые договоры, утвержденные Правительством РФ. При этом в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры коммерческого найма.

Правовое значение такого рода договоров определено в ст. 427 ГК РФ. В отличие от типового, примерный договор не является обязательным для сторон. Для того чтобы сделать примерный договор обязательным, стороны должны дважды выразить свою волю, согласовав, во-первых, заключение между собой договора и, во-вторых, внесение в его текст отсылки к примерному договору как таковому или к отдельным его условиям. Если такой отсылки не окажется, примерный договор согласно ст. 5 и п. 2 ст. 427 ГК РФ по своей юридической силе приравнивается к обычаям делового оборота. Это значит, что содержащиеся в нем правила поведения будут действовать только при восполнении пробелов, образовавшихся как в заключенном договоре, так и в обязательных для сторон положениях законодательства.

В зарубежных странах примерные договоры найма жилых помещений широко распространены и часто используются гражданами при заключении договоров найма жилья. Так, в Канаде примерный договор найма жилого помещения можно купить в любом газетном киоске за 1 канадский доллар. Указанные договоры утверждаются как на уровне правительства (например, постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 утверждены формы договоров найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан), так и на уровне отдельно взятых организаций нанимателей (квартиросъемщиков) и наймодателей (например, в Англии в регулярно проводимом конкурсе на лучший примерный договор найма жилого помещения в 2008 году победителем стала организация квартиросъемщиков из небольшого города Хаддерсфилд).

К сожалению, приходится констатировать, что в нашей стране практика разработки и внедрения примерных договоров коммерческого найма жилого помещения распространения не получила. На наш взгляд, во многом это объясняется недостаточностью правового регулирования отношений коммерческого найма, имеющимися пробелами в действующем законодательстве. При этом значимость и необходимость таких договоров состоит в том, что будущие стороны договора коммерческого найма, прежде всего граждане, не имеющие необходимых юридических знаний и тем более практических навыков по заключению договора как такового, могут использовать такие примерные договоры (долгосрочного, краткосрочного коммерческого найма) при согласовании собственных условий, прав, обязанностей и ответственности, внеся в них необходимые изменения и дополнения, не прибегая к дорогостоящей помощи профессионального юриста либо агентства недвижимости.

На наш взгляд, примерные договоры коммерческого найма жилого помещения должны быть разработаны и утверждены соответствующим постановлением Правительства РФ в целях эффективного регулирования отношений коммерческого найма с учетом различных форм собственности на жилые помещения.

Статья 674 ГК РФ предусматривает обязательную письменную форму договора коммерческого найма жилого помещения. При этом в связи с отсутствием в главе 35 ГК РФ указания о специальных последствиях, связанных с нарушением правила о письменной форме договора, в тех случаях, когда договор коммерческого найма заключен устно, необходимо руководствоваться п. 1 ст. 162 ГК РФ: неблагоприятные для сторон последствия сводятся к лишению их права в случае спора ссылаться в подтверждение самого договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Отсутствие заключенного в письменной форме договора коммерческого найма жилого помещения создает правовую неопределенность в положении его сторон, что, в свою очередь, осложняет правоприменительную деятельность суда. Обзор судебной практики по жилищным делам Ульяновского областного суда за 2010-2011 гг. показывает, что в большинстве рассмотренных судом дел, связанных с оспариванием жилищных прав, отношения между собственниками жилых помещений и фактическими нанимателями юридически оформлены не были.

Анализ принятых по таким делам постановлений позволяет выявить следующие позиции суда:

Проживание лица в чужом жилом помещении и оплата коммунальных услуг не являются основаниями приобретения таким лицом права пользования жилым помещением, если не заключен (прежде всего письменно) договор коммерческого найма с собственником данного жилого помещения. Проживающее в жилом помещении лицо признается судом временным жильцом и подлежит выселению в установленном законом порядке. При этом в качестве доказательства оформления договорных отношений коммерческого найма суд принимает внесение жильцом платы за проживание (наем) собственнику жилья;

Суд признает наличие фактически сложившихся отношений коммерческого найма жилого помещения между собственником жилья и бывшими членами его семьи, другими совместно проживающими с ним родственниками, свойственниками. В таких отношениях, как правило, не определен срок найма (суд исходит из заключения договора найма на максимальный срок - 5 лет с момента вселения нанимателя), права, обязанности сторон. В данном случае суд принимает решение о выселении нанимателей только при истечении срока договора найма, учитывая другие заслуживающие внимания обстоятельства: отсутствие у нанимателя другого жилья; наличие в семье нетрудоспособных граждан, несовершеннолетних детей и т. д.

Таким образом, выявленные в правоприменительной деятельности судов трудности указывают на недостаточность законодательного регулирования порядка заключения договора коммерческого найма жилого помещения.

Очень часто на практике, преимущественно в сельской местности, вообще не заключаются письменные договоры найма. При этом особенно высоки риски нанимателей, так как при отсутствии заключенного в письменной форме договора коммерческого найма наймодатели зачастую безнаказанно злоупотребляют своими правами: предоставляют жилое помещение, несвободное от прав иных лиц, в том числе уже сданное внаем; препятствуют пользованию жильем; произвольно повышают плату за наем; без предварительного предупреждения, разрешения нанимателя и даже в его отсутствие вторгаются в жилое помещение в целях проверки, чем нарушают право нанимателя на неприкосновенность жилища; обвиняют нанимателей в порче находящегося в жилом помещении имущества; требуют проведения как капитального, так и текущего ремонта и т. д. Проблемы возникают и у наймодателей. Так, они часто сталкиваются с неоплаченными счетами за международные телефонные переговоры, неоплатой жилого помещения (либо плата вносится в сумме, гораздо меньшей, чем оговоренная, с задержками), недобросовестным отношением нанимателя и проживающих с ним граждан к жилью, нецелевым его использованием, порчей имущества и т. д.

В целях избежания указанных выше проблем риелторы, в частности, агентства недвижимости Москвы «МИЭЛЬ-недвижимость», Московское инвестиционное агентство недвижимости (МИАН), компания «Георгиев и партнеры», рекомендуют заключать договор коммерческого найма жилого помещения в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, в котором четко должны быть указаны все существенные условия данного договора.

Такая позиция риелторов поддерживается и большинством нанимателей и наймодателей договора коммерческого найма, которые полагают, что составление рассматриваемого договора (особенно договора долгосрочного коммерческого найма) в виде одного документа, подписанного сторонами, в полной мере позволяет не только в доступной для понимания форме закрепить все условия, о которых договариваются стороны, но и гарантировать соблюдение прав и обязанностей по договору, а в случае их нарушения такой договор послужит важнейшим доказательством в суде. Указанные предложения и практические рекомендации по составлению договоров коммерческого найма жилого помещения широко представлены на форумах, сайтах в Интернете.

Продолжая анализ процедуры заключения договора коммерческого найма, следует обратить внимание на такой вопрос, как момент вступления в силу рассматриваемого договора и его зависимость от момента передачи жилья нанимателю. Договор коммерческого найма является консенсуальным договором (т. е. считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора - п. 1 ст. 432 ГК РФ). Таким образом, для вступления договора в силу совсем не обязательно, чтобы передача жилого помещения была уже свершившимся фактом. Стороны вправе указать в договоре срок, в течение которого наймодатель обязуется передать жилое помещение нанимателю в пользование.

Согласно общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а таковым в силу п. 1 ст. 433 ГК РФ признается момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Глава 35 ГК РФ не содержит указания о том, что договор коммерческого найма считается заключенным с момента передачи жилого помещения, как и не содержит требования о его обязательной государственной регистрации (пункты 2, 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому если данный договор составляется в виде одного документа, он вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Как уже отмечалось, на практике стороны договора коммерческого найма чаще стремятся оформить свои отношения путем составления одного документа. Прежде всего это касается долгосрочных договоров коммерческого найма, которые связывают стороны на достаточно продолжительный период времени и предоставляют нанимателю более широкий объем прав, по сравнению с краткосрочным договором, так как такой порядок заключения договора коммерческого найма дает и наймодателю, и нанимателю дополнительную гарантию устойчивости их отношений.

На наш взгляд, положение ст. 674 ГК РФ не в полной мере отвечает потребностям сторон рассматриваемого договора, в том числе не учитывает особенности краткосрочного и долгосрочного договоров коммерческого найма. Полагаем, что долгосрочный договор коммерческого найма жилого помещения по аналогии закона со ссылкой на п. 1 ст. 651 ГК РФ должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение указанной формы договора коммерческого найма повлечет его недействительность.

Такой порядок заключения долгосрочного договора коммерческого найма, во-первых, предоставит его сторонам неоспоримое доказательство принятых ими на себя обязательств и, во-вторых, станет дополнительной гарантией исполнения таких обязательств каждой стороной.

С учетом сказанного предлагаем изложить ст. 674 ГК РФ в следующей редакции: «Договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года (долгосрочный наем), заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы такого договора коммерческого найма жилого помещения влечет его недействительность».

Статья 674 ГК РФ не предусматривает обязанности сторон по нотариальному удостоверению договора коммерческого найма жилого помещения. В соответствии с п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариуса или другого должностного лица, имеющего право совершать такое нотариальное действие. При этом удостоверяемый договор должен соответствовать требованиям ст. 160 ГК РФ, а именно выражать волю сторон и быть ими подписанным. Пункт 2 ст. 163 ГК РФ содержит важное правило, согласно которому нотариальное удостоверение сделок является обязательным не только в силу прямого указания закона, но и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Таким образом, стороны в договоре коммерческого найма жилого помещения могут предусмотреть обязательное нотариальное удостоверение данного договора в целях защиты своих интересов и гарантии выполнения обязанностей по договору.

Мы рассмотрели порядок и особенности заключения договора коммерческого найма жилого помещения. Что же касается вопроса фактической передачи жилого помещения, то, на наш взгляд, она должна осуществляться по аналогии с передачей здания или сооружения (ст. 655 ГК РФ) на основании передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения, подписываемого сторонами. При этом обязательство наймодателя считается исполненным после предоставления нанимателю во владение и пользование жилого помещения и подписания сторонами соответствующего документа о его передаче, если иное не установлено договором коммерческого найма жилого помещения. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, может рассматриваться как отказ соответственно наймодателя от исполнения обязанности по передаче жилья, а нанимателя - от его принятия.

При передаче жилого помещения существенное значение имеет точная фиксация его состояния, а также наличия и состояния находящегося в нем имущества. Если состояние жилого помещения и передаваемого вместе с ним имущества не были описаны с достаточной точностью на момент заключения договора, то в случае прекращения договора наймодателю придется доказывать, что уничтожение, порча имущества произошли по вине нанимателя, и сделать это будет достаточно трудно.

В свою очередь рискует и наниматель. Так, наймодатель может потребовать от него возмещения убытков, которые существовали уже до использования жилого помещения и находящегося там имущества и не были обусловлены проживанием в нем нанимателя. Таким образом, передаточный акт позволит наймодателю избежать бремени доказывания убытков, возникших в связи с проживанием нанимателя в жилом помещении, а нанимателю - необоснованных обвинений в растрате или порче имущества наймодателя.

Передаточный акт целесообразно оформить в момент, когда стороны осматривают жилое помещение и наймодатель передает нанимателю ключи от него. При этом важно зафиксировать количество комплектов ключей и их распределение. В передаточном акте также должна быть отражена опись имущества, находящегося в жилом помещении, если оно сдается вместе с жилым помещением. Как показывает практика, в опись необходимо включать не только мебель, ковры, бытовую технику, но и посуду, белье - все, что представляет для наймодателя ценность. Те предметы, которые не войдут в список, а после будут утеряны, повреждены или присвоены жильцом, вернуть окажется почти невозможно.

Составление описи требует и внимательного отношения нанимателя. Так, наниматель должен проследить за тем, чтобы в перечень не был случайно включен предмет, существующий исключительно в воображении наймодателя. В интересах обеих сторон следует дать каждой вещи подробное письменное описание, например, в отношении бытовой техники или мебели указать название, модель, количество, приблизительный год выпуска, степень износа, имеющиеся дефекты и повреждения.

Таким образом, подписание передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения позволит сторонам избежать неблагоприятных последствий, связанных с передачей (возвращением) жилого помещения в состоянии, не соответствующем условиям договора коммерческого найма. Данное правило не является императивным, и договором коммерческого найма могут быть установлены иные требования, касающиеся порядка передачи жилого помещения.

В заключение необходимо указать на то, что сторонам рассматриваемого договора следует уделить особое внимание его юридически грамотному оформлению. Целесообразно было бы порекомендовать сторонам для решения различных юридических и технических вопросов обратиться за помощью к квалифицированным специалистам - юристу, нотариусу. Кроме того, потенциальные наймодатель и наниматель могут обратиться в агентство недвижимости, работники которого не только помогут подобрать приемлемый вариант, но и проведут юридическое сопровождение самой сделки.

По аналогии с зарубежным законодательством (Таиланда, Японии) стороны договора коммерческого найма при его заключении могут предусмотреть обеспечительные меры на случай неисполнения и ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств, например, задержки передачи жилого помещения в срок, указанный в договоре, порчи находящегося в нем имущества. Такими обеспечительными мерами могут выступать внесение определенной суммы в депозит наймодателя (обычно равной сумме наемной платы за 1-3 месяца), передача вещи, имущества в залог и т. д.

Библиография

1 См. подробнее: Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения // Юрист. 2005. № 9. С. 42-43.

2 См.: Семенова Е. Социальный наем в типовом оформлении // Домашний адвокат. 2006. № 2. С. 34-38.

3 Проекты договоров удобно использовать на переговорах сторон в процессе согласования условий договора коммерческого найма. См.: Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция. 1998. № 6-7. С. 21.

4 URL : www .vn -nn .ru (дата обращения: 21.07.2011).

5 Позиция суда в этом вопросе не всегда однозначна: некоторые судьи считают, что между указанными лицами возникают отношения ссуды (если плата за наем не вносится).

6 При этом некоторые авторы высказываются за обязательное нотариальное удостоверение договора коммерческого найма жилого помещения. См.: Чечулина И.В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 1999. С. 9; Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации: автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 2003. С. 9. Со своей стороны полагаем, что государственная регистрация рассматриваемого договора в большей степени стабилизирует гражданский оборот и усиливает правовую защищенность его участников.

7 См.: Раскина О. Аренда жилья в международном масштабе // Жилищное право. 2010. № 11. С. 25.