Налоговый вычет если сделка между родственниками. Выплачивается ли налоговый вычет при покупке квартиры у родственников

Каждый человек, купивший жильё, как мы знаем, имеет право на налоговый вычет до 2 млн рублей. Сегодня мы поговорим о том, возможен ли налоговый вычет при покупке квартиры у родственника.

Согласно п. 5 ст. 220 и п.11 ст.105.1 Налогового кодекса РФ при приобретении жилья у взаимозависимых лиц налоговый вычет не применяется. Список взаимозависимых лиц среди родственников и членов семьи ограничен шестью группами лиц: супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Перейдём от теории к практике. Если сын у мамы, он не может воспользоваться налоговым вычетом, даже если у них разные фамилии. Чисто теоретически он, конечно, может подать декларацию, где будет указано, что он – Иванов, квартиру купил у Петровой и хочет воспользоваться налоговым вычетом. Но не стоит забывать, что задача налоговой, когда она будет проверять декларацию, убедиться в том, что человек имеет право на вычет, – комментирует генеральный директор ООО «Профессиональные бухгалтерские услуги» Антон Потанин.

Налоговый вычет при покупке у родственников незаконен

По словам эксперта, выяснит налоговая инспекция или нет, что Иванов является сыном Петровой, – это целиком лежит на её совести (или на совести «доброжелателей», которые могут в такой ситуации появиться). Если на этапе проверки всё же будет установлено, что покупатель и продавец являются близкими родственниками, налоговая в вычете откажет. А если это выяснится после возврата денег, то налогоплательщик вынужден будет вернуть деньги. И даже может понести более серьёзное наказание – вплоть до уголовного преследования, если будет доказано, что это мошенничество, т.е. человек имел намерения обмануть.

Считаю, что это недопустимый метод получения налогового вычета. И если люди обращаются в нашу компанию с подобными ситуациями, мы подробно разбираем вопрос каждого клиента, чтобы не допустить правонарушение, – констатирует эксперт.

Антон Потанин отметил и курьёзный, на первый взгляд, п. 10 ст. 105.1 НК РФ, согласно которому также взаимозависимы физические лица в случае, если одно из них подчиняется другому по должностному положению. Другими словами, если вы купили жилье у своего начальника или подчиненного, то вы не имеете права на налоговый вычет. Утешает одно – в практике таких отказов мы ещё не встречали, резюмирует эксперт.

Правовая позиция не в пользу налогоплательщика

Подпунктом 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный настоящим подпунктом, не применяется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 20 настоящего Кодекса.

В частности, в соответствии с п.п. 3 пункта 1 статьи 20 Налогового кодекса Российской Федерации взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно: лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Так, на основании ст. 14 Семейного кодекса РФ близкими родственниками признаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии - супруги, родители и дети, усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Таким образом, если сделка совершается между родственниками, являющимися взаимозависимыми лицами, то имущественный налоговый вычет не представляется, независимо от условий и экономических результатов, заключенной между ними сделки купли-продажи жилого помещения, а также независимо от того, что расходы на приобретение квартиры были действительно реальными.

Данная позиция изложена в Письме УФНС РФ по г. Москве от 19.08.2010 N 20-14/4/087705 О применении имущественного налогового вычета при совершении сделки купли-продажи квартиры между близкими родственниками.

Правовая позиция в пользу налогоплательщика

На основании пункта 1 статьи 20 Кодекса взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. Подпунктом 3 пункта 1 статьи 20 Кодекса взаимозависимыми признаются, в том числе, лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Согласно пункту 2 статьи 20 Кодекса суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 1 статьи 20 Кодекса, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

Таким образом, налоговый орган вправе предоставить имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, физическим лицам, состоящим в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя или усыновленного, а также попечителя и опекаемого, т.е. признаваемым в соответствии с пунктом 1 статьи 20 Кодекса взаимозависимыми лицами, если отношения между этими лицами не оказали влияние на условия и экономические результаты заключенной между ними сделки купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей).

Если же отношения между вышеуказанными лицами оказали влияние на условия и экономические результаты заключенной между ними сделки купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) (например, цена сделки существенно отклоняется от среднерыночной цены, или продавец сохраняет за собой право пользования жильем, являющимся предметом сделки), то в таких случаях возникают основания для признания в судебном порядке лиц, участвующих в сделке, взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 1 статьи 20 Кодекса.

Данная позиция изложена в Письме ФНС РФ от 21.09.2005 N 04-2-02/378@ «Предоставление имущественного налогового вычета взаимозависимым лицам».

Судебная практика

Cудебная практика также неоднозначна и исходит из того, что нахождение в отношениях родства не является само по себе достаточным основанием для признания указанных лиц для целей налогообложения взаимозависимыми. В частности, суду необходимо выяснить, могли ли повлиять отношения между родственниками на результаты совершенной между ними сделки купли-продажи. Так, суд должен установить, имела ли место передача денег за жилую площадь со стороны покупателя продавцам; располагал ли покупатель денежной суммой, достаточной для покупки жилья вообще; приобрели ли его родственники после продажи своей жилой площади ему какое-либо жилье, где зарегистрировано их место жительства и т.п. В силу требований ч. 1 ст. 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию этих обстоятельств возлагается на органы и лиц, которые приняли оспариваемое решение.

Данная позиция изложена в Определении Свердловского областного суда от 29.05.2007 по делу N 33-3921/2007 «Факт нахождения физических лиц в брачных отношениях, отношениях родства или свойства не является достаточным основанием признания указанных лиц для целей налогообложения взаимозависимыми».

Если Вы приобретаете квартиру, дом, комнату у своих родственников, то Вы не вправе получить имущественный вычет. Это ограничение закреплено в ч.1 п.2 ст. 220 НК РФ.

К таким родственникам относятся (в соответствии со ст. 105.1 НК РФ): супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун и подопечный. То есть это Ваши близкие родственники. Что касается лиц, указанных в ст.20 НК РФ, тоже упоминающей категории взаимозависимых лиц (родственников по родству и свойству), то вычет по указанным лицам не предоставлялся по сделкам совершенным до 01.01.2012 года. А с начала 2012 года свойственники, заключившие сделки после указанной даты смогут получить вычет.

Допустим, Вы купили квартиру у своего племянника. В этом случае, имущественный вычет Вам положен, так как в соответствии с семейным законодательством Вы не являетесь близкими родственниками (тетя, дядя и племянник). Об этом Письмо УФНС по г.Москве от 27.08.2010 г. № 20-14/4/090487@.

А вот, если отец купит квартиру у своего сына, то вычет отец не сможет получить (Письмо УФНС по г.Москве от 19.08.2010г. № 20-14/4/087705.

Или другая возможная ситуация. Ваш супруг приобретает дом у Вашей матери. В этом случае он не вправе получить вычет, так как между ними существуют отношения свойства. «Отношения свойства» по семейному кодексу это отношения, возникающие в связи с заключением брака между супругом и родственниками другого супруга, а также между родственниками супругов (Письмо УФНС по г. Москве от 09.06.2010 г. № 20-14/4/060999@). А если Вы совершите такую сделку в 2012 году, то вычет получить сможете (пункт 6 статьи 4 Федерального закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ).

Свекровь и невестка заключили договор купли-продажи комнаты. Вычет свекровь не получит, так как между ними существуют отношения свойства (Письмо Минфина РФ от 04.08.2011 г. № 03-02-08/86). А при заключении договора в 2012 году свекровь вычет получит (пункт 6 статьи 4 Федерального закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ).

Приобретение жилья - это мероприятие, которое доставляет много хлопот покупателю квартиры. Особенно сильно покупатель боится быть обманутым мошенниками, в результате действий которых, он рискует потерять свои деньги. Чтобы защититься от злоумышленников можно проверить юридическое прошлое приобретаемой недвижимости, подав запрос в специальные организации. Но лучший способ избежать мошенничества – покупать квартиру у того, с кем покупатель хорошо знаком, а лучше всего заключить сделку с близкими родственниками.

Как оформить ипотеку между близкими родственниками?

Приобретение недвижимости у родственников нередко является единственным способом купить собственную квартиру по приемлемой цене. При этом очень часто может потребоваться привлечение заемных денежных средств в форме ипотеки. Вопрос покупки жилья в ипотеку у родственников сегодня очень актуален. Сделки купли-продажи недвижимости между близкими родственниками законом не запрещены, да и сама сделка ни чем не отличается от обычной, если не рассматривать вариант с супругами или несовершеннолетними детьми.

В каких банках можно заключить ипотеку с родственниками?

Довольно часто в процессе сбора информации о покупке жилья у родственников с помощью ипотеки, потенциальный заемщик наталкивается на информацию, что заключить такой договор между родственниками практически невозможно. Очень распространено ошибочное мнение, что банки не хотят работать в данном направлении из-за высоких рисков. На сегодняшний день это очень распространенная, но абсолютно ошибочная информация, так как банки уже давно закрывают глаза на факты, которые еще несколько лет назад служили весомой причиной для отказа в предоставлении ипотечного кредита.

Естественно, некоторые кредитные организации все еще побаиваются выдавать жилищные ссуды для сделок между родственниками. Пока рано говорить, что эта категория займов стала использоваться повсеместно, и что такие кредитные продукты доступны во всех без исключения банках, однако дефицитом такие предложения тоже трудно назвать. На сегодняшний момент ипотека с родственниками доступна в крупнейших финансовых учреждениях РФ таких, как Сбербанк, Дельтакредит, ВТБ 24, Банк Москвы и др.

Кроме того, несмотря на большие риски кредитных организации, связанных с финансированием подобных сделок, процентные ставки на ипотеку между близкими или дальними родственниками не повышаются. Коэффициент на ставки по таким займам остается на том же уровне, что и для обычных заемщиков, то есть в пределах от 14% до 18%. Набор документов для банка, необходимых для оформления ипотеки, также остается неизменным. А некоторые кредиторы и вовсе позволяют указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость жилья.

Особенности «родственной» ипотеки

Несмотря на то что, банки в ключевых моментах относятся вполне лояльно к подобным займам, все же «родственная» ипотека обладает некими особенностями, которые заемщику необходимо знать. В самом начале консультант банка расскажет о первой особенности ипотечной сделки между родственниками - все расчеты с продавцом должны проходить только безналичным способом, чтобы подтвердить факт перевода не только заемных средств, но и первоначального взноса.

Особенности покупки жилья у близких родственников через ипотеку

Другая особенность заключается в том, что действующее законодательство не позволяет заемщику получить налоговый вычет по ипотеке в том случае, если договор купли-продажи недвижимости заключается между близкими родственниками, например между женой и мужем, сыном и матерью, сестрой и братом и т.д. Существующее законодательство относит таких лиц к взаимозависимым, поэтому вернуть часть ранее выплаченных налогов заемщик не сможет. А упустить экономию почти в 300 000 рублей не очень хочется.

Кроме того, закон предусматривает запрет на участие заемщика в некоторых льготных и социальных ипотечных программах, если он приобретает жилье у своих близких родственников. В список запрещенных входят социальные программы по стандартам АИЖК, а также льготная ипотека для военнослужащих, для работников РЖД и сотрудников МВД. Данные льготные ипотечные программы запрещают какие-либо родственные отношения между покупателем и продавцом.

По каким причинам могут отказать?

Российские банки не особо поощряют «родственные сделки», так как предполагают, что взаимозависимые родственники проделывают подобные операции, чтобы, сговорившись, занизить рыночной стоимости квартиры. Именно поэтому закон запрещает покупку жилой недвижимости с использованием ипотечных ресурсов у супругов или детей. Дети могут совершить подобную сделку только при условии, что у родителей имеется другое жилье.

Разумеется, сделку купли-продажи недвижимости между родственниками при помощи ипотеки можно провернуть, но при этом потенциальному заемщику стоит быть в курсе основных причин отказа в ипотеке с близкими родственниками:

• Подозрение на сговор, между людьми, имеющими родственные связи, с целью занижения цены на недвижимость
• Подозрение на фиктивную сделку с целью получить крупную сумму для потребительских нужд
• Отказаться может и сам заемщик по причине невозможности получения налогового вычета и участия в льготных программах ипотечного кредитования.

Это самые распространенные варианты отказов от «родственной» ипотеки.

Подводя итоги всего вышеизложенного, следует отметить, что «родственные сделки» по ипотеке с одной стороны являются самыми безопасными, а также более выгодными в финансовом отношении, а с другой стороны «родственная» ипотека практически полностью ограничивает доступ к государственным льготам и субсидиям. Но выбор, как всегда, за заемщиком. Успехов!

20.01.2016

Как не попасть под уголовное дело, расходуя материнский капитал – покупка жилья у близких родственников.

Хотите купить квартиру у родственников с помощью материнского капитала? Будьте осторожны, так можно стать фигурантом уголовного дела! Ведь отдельные статьи закона рассматривают такие операции, как фиктивные. Давайте рассмотрим подробнее, почему правительство против того, чтобы люди приобретали недвижимость у родителей или близких.

Покупка квартиры у родственников – популярные схемы

Покупку жилплощади у родных людей по материнскому капиталу долгое время использовали как отличный способ обналичивания средств. Дело в том, что правительство устанавливало ограничения на то, как могут быть использованы полученные деньги. В результате, население искало возможные пути обхода законодательных препон.

Схема обмана государства

Одна из наиболее популярных схем – покупка доли в квартире у родственника. Например, семья живет вместе с бабушкой в одном жилье. На бумаге оформляется приобретение части недвижимости, деньги переходят в руки. Но в реальности, ничего не меняется, полученные деньги тратятся на другие нужды.

Без запретов

По факту, покупка доли квартиры у родственников на материнский капитал не запрещена, существует только ограничение на приобретение жилья супругов. Но есть условие - жилье должно перейти полностью во владение семьи, а ребенку выделят долю.

Государство не даст

Но есть другие нюансы, которые не позволят осуществить такую процедуру, как покупка квартиры у близкого родственника с помощью материнского капитала. Дело в том, что все такие сделки совершаются только с участием ребенка, а до 18 лет ему запрещено совершать какие-либо сделки с близкими людьми. Они могут только подарить ему жилье, но никак не продать.

Пути обхода

Правило можно обойти, есть порядок покупки доли в квартире у родственника, при котором сделку совершают родители и обещают выделить долю ребенку. После часть просто дарится малышу.

Правительство против

Но, скажем честно, подобные сделки рискованные. Как правило, Пенсионный фонд очень подозрительно относится к заявкам на выделение материнского капитала и, даже если деньги выдадут, велика вероятность, что ПФ передаст данные в МВД и тогда попытка приобретения жилья может завершиться уголовным делом.

А вот у не близких людей, таких как дядя, тетя и так далее, купить квартиру в Москве на вторичном и первичном рынке можно без проблем.

• Правила получения налогового вычета
• Какие родственные связи лишают права на вычет
• Изменения в законодательстве
• Последствия мошенничества

В кодексе налогообложения указывается, что налоговый вычет при покупке квартиры у родственников не предоставляется. Получить его может каждый покупатель, который приобрел первичное или вторичное жилье, но только не близкий родственник продавца.

При оформлении дарственной или наследства на недвижимое имущество близких родственников владелец получает право на льготы при выплате налогов и оплату услуг нотариуса. При этом в договоре фиксируется наличие прямого родства и прилагаются документы, подтверждающие родственные связи. Рассматривая результаты дарения и продажи, можно сделать вывод, что они незначительно различаются, сложно без определенных знаний какому-либо из них отдать предпочтение.

Оформление дарственной влечет за собой дополнительные финансовые траты в отличие от договора покупки-продажи, который можно составить, распечатать и подписать без помощи юристов. Дарственную также можно оформить без нотариуса, потому что в случае дарения близкому родственнику нет смысла платить за гарантию безопасности, которую может предоставить нотариус. После вступления лиц в наследственные права могут возникнуть тяжбы, которые противоречат воле покойного, в связи с этим многие предпочитают использовать другие сделки по оформлению квартиры. Главное отличие между разными видами сделок заключается в уплате налогов.

Правила получения налогового вычета

В отличие от дарственной, которая дает право на отмену 13%-го налога для близких родственников, при продаже жилья нет таких преимуществ. Налог взимается и с владельцев, которые продают жилое помещение, принадлежащее им менее 3 лет. При оформлении подобных сделок не имеют права на льготы ни продавец, ни покупатель, которому также отказывают в праве на налоговый вычет.

На основе налогового кодекса и других нормативных документов, претендентами на получение вычета являются покупатели, не состоящие в родственных связях с продавцом . Раньше не могли получить вычет все покупатели, которые были связаны даже далекими родственными узами. Однако в 2012 году немного видоизменили законодательство, сузив список тех, кому не предназначаются выплаты. На вычет не имеют права граждане, совершившие сделку с близкими родственниками.

Вернуться к оглавлению

Какие родственные связи лишают права на вычет

Лишены права на возврат налога граждане, являющиеся продавцу:

• супругом (супругой) в законном браке;
• родителями или опекунами;
• родным или усыновленным ребенком;
• родным или сводным братом или сестрой.

Составляя договор о купле-продаже дома, квартиры или другой категории недвижимого имущества с одним из перечисленных родственников, необходимо осознавать, что налоговый вычет производиться не будет.

Часто родственники приобретают друг у друга жилье с экономическими целями:

• заменяют договор дарения сделкой о купле-продаже, не стремясь при этом обогатиться;
• они могут производить подобные сделки с целью незаконного получения прибыли за счет государства.

Наличие родственных связей между гражданами не является поводом для изменения условий оформления различных сделок между ними, однако возможности возврата налогового вычета они лишаются даже в том случае, если был произведен настоящий финансовый оборот.

Независимо от категории покупаемого жилья (индивидуальная собственность или долевая), налоговый вычет при покупке квартиры у родителей и у других прямых родственников не выплачивается. Объясняется это тем, что итог экономической сделки не отвечает реальным условиям, продавец зачастую отдает жилье намного ниже рыночной стоимости.

Вернуться к оглавлению

Изменения в законодательстве

Раньше получить право на имущественный вычет нельзя было даже непрямым родственникам, например, если сделка заключалась между дядей и племянником, между двоюродными братом и сестрой и т.д. Переломный момент наступил в 2012 году, когда круг лиц на лишение имущественного вычета был значительно сужен до прямых родственных связей. Сегодня лица, состоящие в непрямой родственной связи и заключившие сделку между собой, могут получить вычет налога на имущество.

При заключении сделок между близкими родственниками неважно, реальный денежный оборот производится или нет, право на вычет теряется, но добиться его можно. Для этого необходимо составить иск и направить его в суд. Положительное решение суда будет являться стимулом для удержания налогов полностью в соответствии со стоимостью приобретенного жилья и предоставленной покупателем декларации о доходах.

Налоговый вычет не полагается лицам, которые приобретают квартиру, бывшую менее 3 лет во владении.

Чтобы добиться права на возврат налога, родственникам по прямой линии следует оформить договор купли-продажи несколько иным образом. Для этого можно составить договор уступки для продажи любого вида жилья. В этом случае налог возвращается всем покупателям, независимо от их родства с продавцами.

Вернуться к оглавлению

Последствия мошенничества

Некоторые предприимчивые покупатели часто получают право на налоговый вычет незаконным путем, даже в случае наличия близких родственных отношений с продавцом недвижимого имущества. Такое происходит в результате отсутствия возможности у некоторых налоговых инспекторов проводить тщательную проверку наличия близких родственных отношений. Успешность мошенничества и получение вычета не является гарантией того, что все закончилось благополучно. Вполне возможно проведение повторной налоговой проверки, в ходе которой обман все же раскроется.

Ответственность в случае обмана будет таковой:

1. Ввиду того, что подобное явление может быть просто следствием юридической безграмотности, административная или уголовная ответственность за подобное нарушение не налагается.
2. Нужно будет лишь вернуть государству все деньги, которые получили в качестве налогового вычета.

Иногда суд признает право гражданина на имущественный вычет при покупке жилого помещения у прямого родственника, но чаще всего отказывает в удовлетворении исковых требований. Решение суда зависит от наличия экономической выгоды для лиц, совершивших сделку.