Главная » Учет в ГИБДД » Предварительный договор купли продажи или задаток. Задаток и аванс - подводные камни предварительного договора. Задаток и аванс с юридческой точки зрения

Предварительный договор купли продажи или задаток. Задаток и аванс - подводные камни предварительного договора. Задаток и аванс с юридческой точки зрения

Которого оформляется по определенным правилам, достаточно часто составляется на практике. Популярность этого соглашения обусловлена стремлением сторон сделки обезопасить себя. Рассмотрим далее подробно, что собой представляет .

Суть соглашения

Предварительный договор купли-продажи с задатком, образец которого представлен в статье, оформляется на стадии переговоров. Суть этого соглашения состоит в установлении обязательств участников сделки на будущее. Проще говоря, заключая предварительный договор купли-продажи с задатком , оба участника должны будут оформить сделку. Если по каким-то причинам та или иная сторона изменяет свое первоначальное намерение, то она несет убытки.

В ГК присутствуют специальные положения, которые регламентируют предварительный договор, задаток, образец соглашения. Однако, несмотря на это, на практике возникает множество вопросов при оформлении такого документа. Особенно часто они появляются в рамках отношений, связанных с оборотом жилой недвижимости.

Средство обеспечения реализаций условий, которые устанавливает предварительный договор, - задаток. Образец соглашения содержит указание на точную сумму, которую одна сторона передает другой. После исполнения принятых обязательств, то есть, заключения основного соглашения, она засчитывается в причитающиеся по сделке платежи.

Если продавец откажется оформлять договор, то полученная им сумма возвращается покупателю в двойном размере. Приобретатель, в свою очередь, тоже понесет убытки, если передумает совершать сделку. При его отказе подписать основной договор сумма задатка ему возвращена не будет.

Признаки соглашения

Приведенная выше информация указывает на то, что:

Нормы ГК

Как указывает 380 статья Кодекса (п. 1), - денежная сумма, которая выдается одним участником другому в счет платежей, причитающихся с него по основной сделке. Она выступает в качестве доказательства заключения соглашения и обеспечения его исполнения. Предварительный договор, устанавливающий обязанности и предусматривающий предоставление задатка, должен заключаться в письменном виде.

В случае неисполнения данного требования соглашение будет считаться недействительным. Это означает, что не может рассматриваться как средство обеспечения. Факт передачи денег должен быть удостоверен. Законодательство устанавливает, что задатком могут обеспечиваться исключительно договорные обязательства. В других случаях он применяться не может.

Платежная его функция предполагает, что переданная сумма может использоваться при обеспечении денежных обязательств. В случае отсутствия любого из приведенных свойств лишает ее свойства задатка. Если возникли сомнения в правовой природе денежной суммы, в частности, ввиду отсутствия письменной формы соглашения, то она будет считаться авансом, если другое не будет доказано.

Противоречия в законе

Как известно, договор купли-продажи любой недвижимости подлежит госрегистрации. Только после проведения этой процедуры сделка будет считаться заключенной и имеющей силу.

Задаток по предварительному договору , в свою очередь, направлен на обеспечение уже существующего обязательства по соглашению, которое имеет силу для участников. В этом состоит противоречивость норм. Раскрывая определение задатка, законодатель четко указывает на его акцессорный (производный) характер, а также на наличие действительно существующего обязательства по договору, в обеспечение которого, собственно, задаток и оформляется.

По сути, он не может гарантировать исполнение соглашения, не прошедшего госрегистрацию. Несколько иная ситуация с движимым имуществом. Сделки с такими объектами регистрации не подлежат. Соответственно, например, предварительный договор купли-продажи автомобиля с задатком вполне может иметь место.

Нюансы регулирования

Современное законодательство не закрепляет порядок, в соответствии с которым должен оформляться предварительный договор купли-продажи дома. С задатком , однако, он заключаться не может. Как выше указывалось, такое соглашение должно быть зарегистрировано уполномоченным госорганом.

Эта процедура для сделки с недвижимостью имеет определяющее значение. Задаток по предварительному договору, не подлежащему госрегистрации, предполагает ряд негативных последствий для сторон в случае их отказа от заключения основной сделки.

В их число входит, в частности, возможность любого участника в судебном порядке принудить к оформлению обеспечиваемого соглашения. При этом субъект, чьи интересы были ущемлены, вправе требовать компенсации убытков, понесенных нарушением.

Цели соглашения

Задаток по предварительному договору выполняет организационную функцию. Передача денег направлена на установление неимущественной обязанности оформить соглашение в будущем.

Сфера действия этого предварительного договора связана с приготовлением к совершению сделки имущественного характера. Соответственно, любой выход за установленные рамки следует рассматривать как необоснованное расширение положений законодательства.

Важный момент

Как указывается в нормах ГК, заинтересованная сторона в случае отказа второго участника от совершения основной сделки может подать в суд требование о понуждении к ее заключению. Распространяется ли данное правило на предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком?

На практике может получиться так, что суд просто не сможет принудить участника несостоявшейся сделки ее заключить потому, что объект уже сменил собственника. В этом случае только одно последствие повлечет неисполненный предварительный договор.

Квартира, задаток за которую был передан, останется у того лица, который является собственником на момент разбирательства спора. Суд при этом может возложить на ответчика обязательство компенсировать истцу убытки или применить к нему санкции, установленные в соглашении.

Таким образом, как указывают юристы, предварительный договор выполняет организационную функцию. Он не может порождать имущественных, в том числе, денежных обязательств. Соответственно, залог в рамках предварительного договора не выполняет платежной функции.

Присутствующее в законодательстве указание на то, что переданная сумма впоследствии будет учтена в платежах по сделке, положения не изменяет, поскольку основное соглашение еще не оформлено.

Особенности исполнения

Если не принимать во внимание указание о возможности зачета задатка в сумму платежей по обеспечиваемой сделке, необходимо признать, что основной договор и предварительное соглашение хоть и взаимосвязанные, но самостоятельные акты.

При оформлении первого обязательство, вытекающее из производного документа, прекращается исполнением. Предварительный договор задатка, купли-продажи земельного участкаили иного объекта недвижимости действуют в разных временных диапазонах.

Спорные моменты в сделках с недвижимостью

Некоторые граждане, плохо разбирающиеся в законодательстве, используют некорректные формулировки. Например, отстаивая свою позицию в суде, они говорят, что заключили договор предварительной продажи квартиры с задатком . Внесем некоторую ясность.

Предварительный договор о купле-продаже недвижимости действительно может заключаться. Однако переданная по такому соглашению часть суммы, причитающаяся собственнику, не является доказательством оформления сделки, поскольку подтверждать еще нечего, а удостоверяет намерение исполнить обязательство - выплатить оговоренные средства.

Есть и другая сторона вопроса. Если соглашение не было оформлено в письменном виде, однако была передана сумма и было доказано, что она является задатком, уплата средств подтверждает факт совершения сделки. Для обеспечения актов, подлежащих заверению у нотариуса, удостоверительная функция передаваемых средств считается невостребованной. Как же обстоят дела с соглашениями, которые должны быть зарегистрированы?

Юристы отмечают, что оформлять , как и любого другого недвижимого объекта, нецелесообразно. К таким сделкам данная форма обеспечения исполнения обязанности неприменима. До регистрации обязательства не возникает. Соответственно, обеспечивать нечего. Это правило относится не только к жилым объектам.

Например, предварительный договор купли-продажи гаража с задатком будет признан ничтожным. В этом случае также отсутствует основное обязательство, исполнение которого обеспечивается. Последствием признания ничтожности соглашения выступает возврат задатка по предварительному договору.

Возможное решение проблемы

По мнению ряда юристов, оптимальным выходом из ситуации может стать законодательное закрепление возможности субъектов правоотношений самостоятельно выбирать предусмотренные нормами средства, в числе которых присутствует и предварительный договор, и задаток. Однако в таком случае пришлось бы отказаться от регистрации сделок с недвижимостью, оставив обязательный учет прав на объекты и их обременения.

В настоящее время судебные инстанции все чаще признают предварительные договоры с задатком в качестве авансового соглашения, по которому приобретатель уплачивает часть стоимости имущества. Соответственно, участники сделок устанавливают в таких актах условий о применении штрафных санкций за незаключение сделки.

Денежное взыскание при этом равняется сумме аванса, переданной по соглашению. Суть такого действия состоит в том, чтобы обеспечить неустойкой/штрафом обязательство оформить сделку в будущем.

Альтернативный вариант

Некоторые юристы и риелторы предлагают другое решение проблемы. Для обеспечения исполнения обязательств по уже подписанному, но не зарегистрированному договору купли-продажи рекомендуют формировать специальный фонд. Он должен состоять из отчислений каждого участника сделки или одной из сторон. Этот фонд передается стороннему субъекту (тому же риелтору, к примеру, или нотариусу).

В случае нарушения условий соглашения средства переходили бы добросовестному участнику. Но в таком случае может возникнуть вопрос о правомерности хранения денег. Поскольку оно может быть расценено как вид предпринимательской деятельности третьего лица.

Такая обеспечительная мера не предусмотрена в законодательстве. Вместе с тем она и не запрещена нормами.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

В случае заключения соглашения при посредничестве риелторского агентства целесообразно включить его в сделку в качестве третьей стороны в лице его директора или другого уполномоченного лица, действующего в соответствии с доверенностью. При возникновении спора компания будет привлечена к разбирательству.

Показания третьего лица могут сыграть решающую роль при установлении вины любого участника сделки. Соответственно, они повлияют на решение об удовлетворении требования истца взыскать и суммы неустойки.

Существенные условия

Оформляя предварительный договор, в него необходимо включить пункты, предусматривающие явку в конкретную нотариальную контору, в определенный день и время. Это обеспечит наличие дополнительного доказательства о добросовестности намерений совершить сделку. Особое внимание следует уделить вопросу об ответственности.

В договоре должно быть четко прописано, за какие именно нарушения, какая именно санкция устанавливается. Кроме этого, следует оговорить процедуру доказывания вины. Еще один важный пункт - расходы. В договоре должно быть подробно описано, какие затраты на кого из участников возлагаются.

Цель соглашения состоит в подготовке необходимых для оформления сделки документов в срок. При этом роль риелторского агентства в решении этого вопроса далеко не последняя. Если аванс вносится в инвалюте, целесообразно указать и рублевый эквивалент суммы, а также курс, по которому производится оплата, и дата, на которую он действует.

Заключение

Преддоговорные отношения были закреплены в отечественном законодательстве еще в 19 столетии. Однако в то время условия его реализации были несколько иными. В частности, в случае отказа от заключения сделки, в обеспечение которой оформлялся предварительный договор, никто, в том числе и судебная инстанция, не мог принудить субъекта оформить ее.

В советское время ситуация была обратной. При уклонении одного из участников от оформления договора, предусмотренного в предварительном соглашении, суд мог не только взыскать убытки, причиненные этим, но и признать сделку совершенной на оговоренных условиях.

Современное законодательство занимает в этом вопросе золотую середину. Что касается "виновников" несостоявшихся сделок с недвижимыми объектами, то их положение далеко не безнадежно. Если даже есть все основания полагать, что они не исполнили своего обязательства и это будет доказано в суде, обращаться с иском для защиты своих прав им не только можно, но и нужно. Ведь необходимо понимать, что величину финансовых санкций, в конечном счете, субъективно установит конкретный судья, принимая во внимание все обстоятельства спора.

По общему правилу договор можно расторгнуть по соглашению сторон. В одностороннем порядке при определённых обстоятельствах (далеко не всегда) возможно расторжение договора лишь в судебном порядке. Если Вы будете уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, то возможно понуждение Вас к его заключению в судебном порядке (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ)

Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных
настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от
исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается
законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым
или измененным.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с
существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств,
из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для
его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не
вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается
существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это
разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен
на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о
приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами
или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям,
предусмотренным пунктом 4
настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при
наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны
исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано
причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их
возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее
требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения
его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение
имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой
ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе
рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или
существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет
заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие
существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях , когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Задатком называется фиксированная денежная сумма, являющая собой обеспечительную меру при договоре купли-продажи. Размер суммы предварительно оговаривается сторонами сделки.

Задаток – это, прежде всего, доказательство того, что заключенный договор будет исполнен. Данный платеж входит в общую стоимость предмета договора.

Передача задатка осуществляется только после того, как покупатель решается на покупку товара, тем самым убеждая продавца в серьезности своих намерений.

В гражданском праве данный платеж используется в сделках купли-продажи объектов недвижимости. Это обусловлено двумя причинами: высокой стоимостью предмета договора и длительностью оформления сделки.

Задаток является подтверждением серьезности намерений не только покупателя, но и продавца. Он гарантирует следующее:

Что покупатель не откажется от своих намерений по ходу подготовки бумаг;
Что продавец не откажется от своих намерений и внезапно не продаст объект договора третьему лицу;
Что цена сделки будет соответствовать той, которая была закреплена в предварительном договоре (то есть лишает продавца возможности повысить цену в последний момент перед покупкой).

Задаток может составляться как вместе с предварительным договором, так и без него. Один задаток также может выступить в качестве доказательства заключения сделки.

Не следует путать такие понятия как задаток и аванс. Главное отличие заключается в том, что задаток подразумевает ответственность за нарушение предварительного договора (ответственность затрагивает как продавца, так и покупателя).

Так, если договор нарушает покупатель, задаток в полном объеме остается у продавца, а договор нивелируется. Если же договор нарушен по вине продавца, он обязан не только вернуть покупателю задаток в полном размере, но и доплатить компенсацию в размере задатка.

Ни Гражданский кодекс, ни какой-либо другой российский нормативно-правовой акт не устанавливает точный размер задатка. Его определяют стороны путем переговоров.

Сегодня при заключении договора покупки-продажи квартиры либо других объектов недвижимости, размер задатка часто составляет 5-10% от общей стоимости предмета соглашения.

Договор о задатке при

купле-продаже недвижимости

Мы, гр. РФ Леонид Тимофеевич Лобанов, 11 июля 1990 года рождения, пол — мужской, место рождения – г. Москва, Московская обл., паспорт 45 08 852715, выдан отделом внутренних «Южное Бутово» 24.04.2008 г., адрес местожительства: г. Москва ул. Новозаводская, д. 110, кв. 41 именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и гр. РФ Руслан Вадимович Фадеев, 30 апреля 1988 года рождения, пол- мужской, место рождения- г. Москва, паспорт 45 06 821566, выдан ОВД района Северное Медведково города Москвы 16.09.2006 г., адрес местожительства: г. Москва, ул. Уральская, д. 280, кв. 41, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны», находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: г. Москва, ул. Баженова, д. 41, кв. 38, кадастровый (или условный номер) 45:19:1405002:810, которая расположена на 2 этаже, состоит из 3 (трех) жилых комнат и имеет общую площадь 90 (девяносто) кв.м (далее – «Квартира»).

1.3.1. Цена Квартиры составляет 120 000 (сто двадцать) рублей.

1.3.2. Срок, до которого Стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее «20» декабря 2016 г.

1.3.4. Расходы по государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несет покупатель, коим является Руслан Вадимович Фадеев.

1.3.6. Передача Квартиры, в порядке ст. 556 ГК РФ, будет произведена Продавцом Покупателю не позднее «20» декабря 2016 г. по акту приема- передачи.

2. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

2.1. В счет причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере 12 000 (двенадцать тысяч) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.

2.2. По соглашению Сторон Покупатель приобретает Квартиру за цену, которая составляет – 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей.

При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счет уплаты цены Квартиры, указанной в п.1.2 настоящего предварительного договора. Оставшаяся часть цены Квартиры передается Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере 108 000 (сто восемь тысяч) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя. Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «___»_________. и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель.

3. ЗАДАТОК

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ

Леонид Тимофеевич Лобанов _____________

ПОКУПАТЕЛЬ

Руслан Вадимович Фадеев ________________

РАСПИСКА

Я, Леонид Тимофеевич Лобанов, 11 июля 1990 года рождения, паспорт 45 08 852715, выдан 24.04.2008 г отделом внутренних «Южное Бутово» адрес: г. Москва ул. Новозаводская, д. 110, кв. 41, получил от Руслана Вадимовича Фадеева 30 апреля 1988 года рождения, паспорт45 06 821566, выдан 16.09.2006 г. ОВД района Северное Медведково города Москвы адрес: г. Москва, ул. Уральская, д. 280, кв. 41, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры от «23» октября 2016 г. в размере 12 000 (двенадцати тысяч) рублей.

Денежная сумма мною передана.

Руслан Вадимович Фадеев

Подпись________________

Леонид Тимофеевич Лобанов

Подпись________________

Договор купли-продажи с задатком: бланк

Договор о задатке при

купле-продаже недвижимости

г. ____________________________ _____________________________________ года.

Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес местожительства: _________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

и гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес местожительства: _________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны»,

Находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: _____________________________________, кадастровый (или условный номер) __________, которая расположена на ___ этаже, состоит из __ (_____) жилых комнат и имеет общую площадь ____ (___________________) кв.м (далее – «Квартира»).

Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________________________________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии __________________, выданным __________ г. _______________________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _________ ________ г. сделана запись № ________________.

1.3. Другие существенные условия заключения Основного договора:

1.3.1. Цена Квартиры составляет ____________(_________) рублей.

1.3.2. Срок, до которого Стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее «___»____________________г.

1.3.3. Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.4. Расходы по государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несет ______________________.

1.3.5. Место и время заключения Основного договора: _____________, время________.

1.3.6. Передача Квартиры, в порядке ст. 556 ГК РФ, будет произведена Продавцом Покупателю не позднее «____»________________г. по акту приема- передачи.

1.3.7. В настоящее время в Квартире на регистрационном учете стоит Продавец. До момента заключения Основного Договора Продавец принимает на себя обязательства сняться с регистрационного учета.

1.3.8. Квартира абонирована телефонным номером (___) __________ Продавец не будет препятствовать Покупателю в переоформлении телефонного номера на свое имя.

1.3.9. Продавец является полностью дееспособным, не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

1.3.10. Квартира не подвергалась какой-либо перепланировке или изменению конструкций.

2. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

2.1. В счет причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.

2.2. По соглашению Сторон Покупатель приобретает Квартиру за цену, которая составляет — ________________ (____________________________) рублей.

При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счет уплаты цены Квартиры, указанной в п.1.2 настоящего предварительного договора. Оставшаяся часть цены Квартиры передается Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере _______(__________) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя. Для закладки денежных средств и Продавец, иПокупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «___»_________. и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель.

3. ЗАДАТОК

3.1. Обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток, предусмотренный ст. 380 ГК РФ.

3.2. Если Основной договор не будет заключен по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается. Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с п.3 ст.185 ГК РФ, в дату, определенную в п.1.3.2. настоящего предварительного договора, в место, определенное в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере, в течение 3 (трех) банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора. Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным п.3.2. настоящего предварительного договора, прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

3.5. Внесенная Покупателем в соответствии с п.2.1. настоящего Договора сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трех) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:

4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.

4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.

4.3.3. Оплата проверки/пересчета денежных средств- Продавец.

4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.

4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ

Ф.И.О. подпись

ПОКУПАТЕЛЬ

_____________________________________________________________________________

Ф.И.О. подпись

РАСПИСКА

Город ________________, ____________________________________ года

Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.

Денежная сумма мною передана

ФИО___________________

Подпись________________

Денежная сумма мною получена. Претензий не имею.

ФИО___________________

Подпись________________

Договор купли-продажи квартиры с задатком

Договор о задатке при купле-продаже квартиры № _____

г. ____________________ ___________________________«___» ______________ _______ г.

Гражданин ________________________________________, паспорт (серия, номер, выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, проживающий по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Задаткодатель», с одной стороны, и гражданин ________________________________________, паспорт (серия, номер, выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, проживающий по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Задаткополучатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», в обеспечение исполнения обязательств Сторон, установленных в соответствии с предварительным договором купли-продажи товара, заключенным между Сторонами «___»______________ _______ года (далее – «предварительный договор»), заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

Задаткополучатель получил от Задаткодателя сумму в размере ________________________________________ рублей в счет оплаты приобретения на имя ________________________________________(Ф.И.О, дата рождения, паспортные данные, проживающий) квартиры, состоящей из четырех жилых комнат, имеет общую площадью _______ кв.м., в том числе жилую площадь _______ кв.м.
Квартира принадлежит «Продавцу» по праву собственности на основании договора купли-продажи Квартиры, нотариус ______________, г. Москва, № реестра _______, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «___»______________ _______ года сделана запись регистрации № _______. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности «Продавца» на указанную квартиру зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «___»______________ _______ года сделана запись регистрации № _______ (свидетельство о государственной регистрации права _______, выдано Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «___»______________ _______ года).
Инвентаризационная стоимость указанной квартиры по состоянию на «___»______________ _______ года составляет ________________________________________ рублей, что подтверждается справкой № _______, выданной ______________ ТБТИ Московского городского бюро технической инвентаризации ГУП города Москвы «___»______________ _______ года.
Цена продаваемой Квартиры определена участниками договора задатка в сумме ________________________________________ рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
В указанной квартире согласно справке № _______ от «___»______________ _______ года, выданной ______________ по ______________ никто не зарегистрирован и не проживает.
Данный договор задатка действителен с момента подписания и заключен по «___»______________ _______ года включительно.
В случае неисполнения договора задатка Задаткополучателем (отказа, уклонения от заключения договора купли-продажи квартиры, либо неявки до «___»______________ _______ года включительно в установленное предварительным договором место для подписания договора купли-продажи квартиры на условиях установленных предварительным договором купли-продажи квартиры) Задаткополучатель уплачивает Задаткодателю в течение семи банковских дней сумму в размере ________________________________________ рублей, т.е. двойную сумму задатка в порядке ст. 381 Гражданского кодекса РФ.
В случае неисполнения договора задатка Задаткодателем (отказа, уклонения от заключения договора купли-продажи квартиры, либо неявки до «___»______________ _______ года включительно в установленное предварительным договором место его, либо доверителя для подписания договора купли-продажи квартиры на условиях установленных предварительным договором купли-продажи квартиры) сумма задатка в размере ________________________________________ рублей остается у Задаткополучателя в порядке ст. 381 Гражданского кодекса РФ.
Задаткополучатель берет на себя обязательство передать квартира в том виде, в каком он есть на момент подписания настоящего договора задатка по акту приема-передачи.
Денежная сумма, указанная в п. 4 настоящего договора задатка, за вычетом внесенного задатка, помещается перед сделкой в ячейку депозитария банка г. ______________, оговоренного в предварительном договоре. Задаткополучатель получает указанную сумму сразу после регистрации договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ и перехода права собственности на основании выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, где удостоверено, что собственником данной квартиры значится ________________________________________ (Ф.И.О, дата рождения, паспортные данные, проживающий).
Стороны не несут ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору задатка, если это явилось следствием действия непреодолимой силы, включая стихийные бедствия, несчастные случаи, болезни, наступления недееспособности Сторон, изменение действующего Законодательства, которые делают дальнейшее исполнение договора задатка невозможным. О наступлении форс-мажорных обстоятельств, Стороны должны заблаговременно уведомить друг друга в соответствии с настоящим договором задатка.
Уведомления Сторон по настоящему договору задатка могут производиться письменно по следующим адресам:

12.1. Для Задаткодателя: ________________________________________.

12.2. Для Задаткополучателя: ________________________________________.

Любые сообщения действительны со дня доставки по соответствующему адресу. В случае изменения адресов для уведомления одной из Сторон, она обязана незамедлительно уведомить об этом другую Сторону, при условии, что таким новым адресом для корреспонденции может быть только адрес в г. Москве или Московской области. В противном случае направление корреспонденции Стороной по прежнему адресу будет считаться надлежащим исполнением обязательств по договору задатка.
Данный договор задатка является неотъемлемой часть предварительного договора купли-продажи квартиры условный номер: _______, заключенного между Сторонами «___»______________ _______ года, составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Как вернуть задаток по предварительному договору? Ответ на этот вопрос зависит от обстоятельств заключения и исполнения предварительного договора. После внесения изменений в ГК РФ изменился подход к юридической квалификации этого платежа. Рассмотрим нюансы ниже.

Понятие и функции задатка

Задаток — это определенная сторонами сумма, которая выполняет несколько функций:

Платежную. Вносится в счет оплаты товаров, работ, услуг.
Обеспечительную. Гарантирует выполнение обязательств обеими сторонами (может быть удержана при отсутствии дальнейшей оплаты или взыскана при отсутствии встречного исполнения путем передачи вещи или выполнения действий).
Доказательственную. Подтверждает наличие соглашения. По традиции ст. 380 ГК РФ содержит такое указание, но рассчитывать на прямое применение нормы в этой части не стоит (см. апелляционное определение Курганского областного суда от 23.08.2016 по делу № 33-3040/2016, где судом не приняты во внимание в качестве доказательств наличия правоотношений ни расписка о получении задатка, ни копия предварительного договора).

В настоящее время актуально установление различий между задатком и сходным способом обеспечения — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). Отличия задатка состоят в том, что он:

Должен быть поименован в этом качестве.
Вносится только деньгами.

До 01.06.2015 одной из наиболее острых проблем было определение возможности применения задатка в предварительном договоре. При купле-продаже объектов недвижимости практика установления задатка была общепринятой.

Для целей возврата задатка наиболее важным вопросом является квалификация платежа по предварительному договору.

Задаток в предварительном договоре

О составлении предварительного договора можно прочитать в наших статьях Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ ?, Как составить предварительный договор купли-продажи ?.

При составлении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества можно воспользоваться образцами, предложенными в статьях Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец) , Предварительный договор купли-продажи земельного участка .

Для применения правил о задатке к платежу по предварительному договору желательно максимально точно указать на это:

Именовать передаваемую сумму задатком.
Избегать формулировок, которые позволяли бы толковать передачу этой суммы в качестве аванса или с другой целью, нежели цели, указанные для задатка. Например, не должно быть указания на то, что эта сумма передается в качестве частичной оплаты либо в депозит или в качестве обеспечительного платежа, во избежание смешения с этим способом обеспечения.
Прямо предусмотреть последствия в соответствии со ст. 380 ГК РФ на случай нарушения обязанностей, т. е. невыполнения действий, направленных на заключение основного договора.

Изменение законодательства в части возможности применения задатка в предварительном договоре

До изменений ст. 380 ГК РФ, внесенных законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, возможность задатка в предварительном договоре оценивалась 2 высшими судебными инстанциями по-разному:

ВС РФ делал упор на обеспечительную функцию задатка и указывал на отсутствие законодательного запрета на его использование в этом случае (см. определение Верховного суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).
ВАС РФ учитывал платежную функцию. При отсутствии денежного обязательства и наличии одного только обязательства по заключению основного договора применение задатка невозможно. По окончании предварительного договора обязательства по нему прекращаются, неправомерно удерживаемая сумма является неосновательным обогащением и может быть взыскана в соответствии с гл. 60 ГК РФ (постановление президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).

Отметим, что ВАС РФ считал возможным применение неустойки в предварительном договоре. И стороны прибегали к следующему варианту оформления: именовали уплачиваемый задаток авансом, депозитом или иным образом, а для возврата задатка применяли формулировки об уплате штрафной неустойки (постановление президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 16973/13).

Ч. 4 ст. 380 ГК РФ, введенная с 01.06.2015, прямым текстом устанавливает возможность применения задатка для обеспечения обязательств по предварительному договору.

Судебная практика о возврате задатка по предварительному договору: суды общей юрисдикции

Судебная практика СК по гражданским делам ВС РФ в отношении задатка не изменилась, поскольку она соответствует:

Новой редакции ст. 380 ГК РФ.
Правовой позиции, которую ВС РФ высказывал относительно применения задатка в предварительном договоре ранее. В развитие своей аргументации в мотивировочной части высший суд также указывает, что задаток, засчитываемый в счет цены по основному договору, выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию (определение Верховного суда РФ от 19.04.2016 № 18-КГ16-29).

В связи с этим независимо от времени возникновения правоотношений ВС РФ считает возможным применение норм о задатке.

Такого же мнения придерживаются региональные суды. В качестве примера см. постановление президиума Кемеровского областного суда от 11.07.2016 № 44г-85/2016, которым было отменено решение суда 1-й инстанции, посчитавшего задаток авансом.

Отметим, что относительно неустойки в предварительном договоре в системе общей юрисдикции поддерживается мнение о невозможности ее применения. Соответствующие условия суд может посчитать ничтожными (см. в качестве примера апелляционное определение Мосгорсуда от 28.10.2015 по делу № 33-39809/2015).

Практика арбитражных судов в отношении возврата задатка по предварительному договору

Общая тенденция в арбитражной практике соответствует изменениям ГК РФ. Однако спорные вопросы возникают относительно ретроспективного распространения этой нормы. В самом законе № 42-ФЗ указано, что он действует в рамках правоотношений, возникших после его вступления в силу, или прав и обязанностей, возникших позднее (ст. 2).

Это дает арбитражным судам основание придерживаться прежнего толкования ВАС РФ применительно к сделкам, совершенным до 01.06.2015 (так, постановлением АС УО от 11.05.2016 № Ф09-4279/16 в иске отказано, поскольку норма п. 4 ст. 380 ГК РФ на момент возникновения правоотношений не действовала).

Однако единства арбитражной практики нет даже в рамках постановлений одного окружного суда. По другому делу № А50-2806/2015 АС УО вынес постановление, в котором удовлетворил аналогичные требования, основанные на договоре 2013 года, с мотивировкой п. 4 ст. 380 ГК РФ (оставлено в силе определением ВС РФ 15.06.2016 № 309-ЭС16-5699).

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору: реализация обеспечительной роли задатка

Требование о возврате должно быть мотивированным. При нормальном исполнении задаток чаще всего идет в зачет оплаты по договору, который должен быть заключен. Его обеспечительная роль проявляется в случае нарушения обязательства по его заключению. В этом случае действует п. 2 ст. 381 ГК РФ, согласно которому возможность возврата задатка находится в зависимости от того, кто отвечает за неисполнение:

Если задаткодатель — задаток остается у другой стороны.
Если задаткополучатель — он обязан уплатить другой стороне двойной задаток.

Таким образом, вернуть задаток можно, доказав в суде незаключение основного договора по вине другой стороны. Необходимым условием для этого является добросовестное выполнение действий по его заключению самим истцом (подтверждается доказательствами направления предложения об этом в установленный срок).

Например, суд не посчитал акт о неявке, составленный в одностороннем порядке, достаточным доказательством (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.08.2016 № Ф05-12264/2016).

Если истец сам уклонился от заключения основного договора, его требование не будет удовлетворено (апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.07.2016 по делу № 33-1211/2016).

Как вернуть задаток, переквалифицированный в аванс

Возврат уплаченной в качестве аванса суммы актуален для задаткодателя, по вине которого не состоялся основной договор, когда задаткополучатель удерживает задаток в качестве санкции.

Требование о возврате внесенного аванса может быть заявлено в следующих случаях:

При существенных сомнениях относительно того, что платеж является именно задатком (см. апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.04.2016 по делу № 33-3452/2016).
При внесении задатка на торгах. К такому платежу применяется только ст. 448 ГК РФ, но не правила о задатке (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2016 № Ф01-1176/2016 по делу № А31-7239/2015).

При предъявлении иска о взыскании именно аванса истцу необходимо привести достаточно веские основания, по которым он просит переквалифицировать платеж.

По одному из дел Верховный суд РФ усмотрел в соглашении сторон наличие существенных признаков предварительного договора и соответствие задатка всем требованиям. Требование о возврате аванса не было удовлетворено, поскольку основной договор не был заключен по вине истца (определение ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6). По этому делу было вынесено несколько судебных постановлений с противоположными выводами.

Это говорит о том, что, несмотря на совершенствование законодательства и судебной практики, разделение задатка и аванса представляет сложность. Решение в конкретном случае будет зависеть от формулировок предварительного договора и оценки доказательств судом.

Таким образом, задаток по предварительному договору может быть возвращен при отсутствии вины задаткодателя в том, что основной договор не состоялся:

в двойном размере, если контрагент нарушил обязательство;
однократном, если договор признан недействительным, незаключенным или прекращен досрочно по взаимному согласию или по не зависящим от сторон обстоятельствам.

При наличии вины задаткодателя возвращен может быть только аванс, а не задаток.

Приобретение недвижимости часто сопровождается заключением предварительного договора между сторонами и передачей задатка, в качестве гарантии, если у покупателя нет достаточных средств для оплаты полной стоимости приобретаемой недвижимости. определяет и регламентирует основные условия заключения предварительного договора.

Особенности составления договора

Законодательством предусмотрены определённые условия заключения таких видов договоров, несоблюдение которых может привести к признанию сделки недействительной, а именно:

Форма договора определяется основной формой предусмотренной законодательством для договоров купли-продажи недвижимости. установлена обязательная письменная форма для таких видов договоров. Несоблюдение формы договора влечёт последствия, а именно признание его ничтожным.
Предмет договора должен давать чёткое представление о себе, поэтому в договоре указывается не только юридический адрес приобретаемой недвижимости, но и этаж на котором она расположена, год постройки, площадь и другие характеристики.
Условия, на которых заключается договор и условия будущего соглашения, на основании которых квартира будет передана в собственность покупателю - полная стоимость покупаемой недвижимости.
Срок действия договора, подразумевающий срок в который стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры. Если срок сторонами не определён, то согласно устанавливает срок не более 1 года. В случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец имеет полное право обратиться в суд с требованием о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры в принудительном порядке - .

Задаток

3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается. Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с , в дату, определённую в , в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в . Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным , прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.