Порядок передачи земли в аренду. Аренда земельных участков. Как распорядится правом аренды

Ко= (источники собств. средств. – внеоборотн. активы) / (запасы и затраты + ден.средства «прочие активы)

Данный коэффициент показывает, какая часть текущих активов финансируется за счет собственных источников. Расчет данного показателя кажется нелогичным, т.к. имеется недостаток собственных оборотных средств.

Анализ ликвидности и платежеспособности предприятия. Ликвидность и платежеспособность предприятия, т.е. способность своевременно и в полном объеме произвести расчеты по краткосрочным обязательствам, – критерии оценки финансового состояния предприятия.

Под ликвидностью какого-либо актива понимают способность его трансформироваться в денежные средства, а степень ликвидности определяется продолжительностью временного периода, в течение которого эта трансформация может быть осуществлена. Чем короче период, тем выше степень ликвидности этого актива.

Говоря о ликвидности предприятия, имеют в виду наличие у него оборотных средств в размере, теоретически достаточном для погашения краткосрочных обязательств хотя бы и с нарушениями контрактных сроков погашения. Платежеспособность означает наличие у предприятия денежных средств и их эквивалентов, достаточных для расчетов по кредиторской задолженности, требующей немедленного погашения. Таким образом, основными признаками платежеспособности являются:

Наличие в достаточном объеме средств на расчетном счете;

Отсутствие просроченной кредиторской задолженности.

Очевидно, что платежеспособность и ликвидность не тождественны друг другу. Так, коэффициенты ликвидности могут характеризовать финансовое положение как удовлетворительное, однако по существу это может быть ошибочно, если в текущих активах значительный удельный вес приходится на неликвиды и просроченную дебиторскую задолженность.

Оценка ликвидности и платежеспособности может быть выполнена с определенной степенью точности. В частности, в рамках углубленного анализа платежеспособности обращают внимание на статьи, характеризующие наличие денежных средств предприятия. Это и понятно: они выражают совокупность наличных денежных средств, т.е. имущества, которое имеет абсолютную ценность, в отличие от любого другого имущества, имеющего ценность лишь относительную. Эти ресурсы наиболее мобильны, они могут быть включены в финансово-хозяйственную деятельность в любой момент, тогда как другие виды активов могут включаться лишь через определенный промежуток времени. Искусство финансового управления как раз и состоит в том, чтобы держать на счетах лишь минимально необходимую сумму средств, а остальную часть, которая может понадобиться для текущей оперативной деятельности, – в быстрореализуемых активах.

Таким образом, для экспресс-анализа чем значительнее размер денежных средств на расчетном счете, тем с большей вероятностью можно утверждать, что предприятие располагает достаточными средствами для текущих расчетов и платежей. Вместе с тем наличие незначительных остатков на расчетном счете вовсе не означает, что предприятие неплатежеспособно – средства могут поступить на расчетный счет в течение ближайших дней, некоторые виды активов при необходимости легко превращаются в денежную наличность.

О неплатежеспособности свидетельствуют, как правило, наличие "больных" статей в отчетности ("Убытки", "Кредиты и займы, не погашенные в срок", "Просроченная кредиторская и дебиторская задолженность", "Векселя выданные просроченные").

Анализ ликвидности баланса. Для удобства расчетов и вычислений введем следующие общепринятые обозначения:

Подразделение статей актива по степени их ликвидности

А1 – наиболее ликвидные активы (стр.250+стр.260);

А2 – быстрореализуемые активы (стр. 230 + стр.240 + стр.270);

АЗ – медленнореализуемые активы (стр.210+стр.140);

А4 – труднореализуемые активы (стр. 190);

Подразделение статей пассива по степени срочности

П1 – наиболее срочные обязательства (стр.620);

П2 – краткосрочные пассивы (стр. 610);

ПЗ – долгосрочные пассивы (стр.590);

П4 – постоянные пассивы (стр.490+стр.640+650+660+670);

Таблица 6.10

Актив	Пассив	Платежи Излишек или недостаток
	На начало года	На конец года		На начало года	На конец года	На начало года	На конец года
А1	13.806	10.056	П1	89.542	126 909	– 75.736	–116.853
А2	13.3196	207.022	П2			+133.196	+.207.022
АЗ	32.8773	342.063	ПЗ	411.023	461 240	– 82.250	–119.177
А4	74.324	141.544	П4	49.533	112 533	+ 24.791	+29.011

Для определения ликвидности баланса следует сопоставить итоги выделенных групп по пассиву и активу. Баланс считается абсолютно ликвидным, если выполняется следующее соотношение:

А1>П1 А2>П2 АЗ>ПЗ А4<П4.

В анализируемом предприятии группы актива и пассива соотносятся следующим образом:

На начало года: А1<П1 На конец года: А1<П1

А2>П2 А2>П2

АЗ<ПЗ АЗ<ПЗ

А4>П4 А4>П4

Сопоставление итогов первой группы по активу и пассиву, т.е. А1 и П1 (сроки до 3-х месяцев) отражает неликвидное соотношение текущих платежей и поступлений.

Сравнение итогов второй группы, т.е. А2 и П2 (сроки от 3-х до 6-ти месяцев), показывает тенденцию увеличения текущей ликвидности. Анализ третьей и четвертой группы отражает неудовлетворительное соотношение поступлений и платежей.

Для комплексной оценки ликвидности баланса в целом следует использовать общий показатель ликвидности (l ), вычисляемый по формуле:

l = (а1 ´ А1+а2 ´ А2+ а3 ´ АЗ) /(а1 ´ П1+ а2 ´ П2 + а3 ´ ПЗ),

где Aj,Пj – итоги соответствующих групп по активу и пассиву,

аj – весовые коэффициенты.

С точки зрения сроков поступления средств и погашения обязательств будем считать, что а1 = 1, а2 = 0,5, а3 = 0,3 , тогда

l начало года = 13.806 + 0,5 ´ 133196 + 0,3 ´ 328773 / 89542 + 0,3 ´ 411023 = 0,84

l конец года =10056+ 0,5 ´ 207022 + 0,3 ´ 342063 / 126909+ 0,3 ´ 461240 = 0,81

Данный показатель отражает снижение ликвидности в течение года на 0,03. Рассмотренный выше общий показатель ликвидности баланса выражает способность предприятия осуществлять расчеты по всем видам обязательств – как по ближайшим, так и по отдаленным по времени. Однако этот показатель не дает представления о возможностях предприятия в плане погашения именно краткосрочных обязательств. Поэтому для оценки платежеспособности используются три относительных показателя ликвидности, различающихся набором ликвидных средств, рассматриваемых в качестве покрытия для краткосрочных обязательств.

1. Коэффициент абсолютной ликвидности (К а.л. )

Данный коэффициент равен отношению величины наиболее ликвидных активов к сумме наиболее срочных обязательств и краткосрочных пассивов

К а.л. начало года = 13.806 / 89.542 = 0,15

К а.л. конец года = 10.056 /126.909= 0,08

Коэффициент абсолютной ликвидности показывает, какую часть краткосрочной задолженности предприятие может погасить в ближайшее время. Нормальное ограничение данного показателя следующее: К а.л.= 0,2 – 0,5 . Таким образом, платежеспособность ООО НТЦ "Каунсел" на момент составления годового отчета была очень низкой.

2. Коэффициент критической ликвидности (К к.л .)

Для вычисления данного коэффициента в состав ликвидных средств в числитель относительного показателя включаются дебиторская задолженность и прочие активы.

К к.л. начало года = 147.002 / 89.542 = 1,64

К к.л. конец года= 217.078 / 126.909 = 1,71

Коэффициент критической ликвидности отражает прогнозируемые платежные возможности предприятия при условии своевременного проведения расчетов с дебиторами. Оценка нижней нормальной границы коэффициента выглядит так:

К к.л. > 1 . Коэффициент критической ликвидности характеризует ожидаемую платежеспособность предприятия на период, равный средней продолжительности одного оборота дебиторской задолженности.

Оборачиваемость деб. задолженности = Выручка – нетто от реализации / Среднегодовая сумма деб. задолженности (1 618.901 / 65.723) = 24,6

Срок погашения дебиторской задолженности = 365 / 24,6 = 14,8.

Для повышения платежеспособности можно дать следующие рекомендации по управлению расчетами:

Осуществлять контроль за состоянием расчетов с покупателями,

Устанавливать жесткие условия товарного кредитования,

Просчитывать долю риска взаимодействия с контрагентами (знать финансовое состояние своих покупателей).

3. Коэффициент текущей ликвидности (К т.л. )

Данный коэффициент равен отношению стоимости всех оборотных средств предприятия к сумме краткосрочных обязательств предприятия.

К т.л. начало года = 328773 / 89542 = 3,67

К т.л. конец года = 342 063 / 126909 = 2,9

Коэффициент текущей ликвидности показывает платежные возможности предприятия, оцениваемые при условии не только своевременных расчетов с дебиторами и благоприятной реализации товаров и готовой продукции, но и продажи в случае нужды прочих элементов материальных оборотных средств. Нормальным для этого коэффициента считается ограничение К т.л > 2 . Коэффициент текущей ликвидности характеризует ожидаемую платежеспособность предприятия на период, равный средней продолжительности одного оборота всех оборотных средств.

Разные показатели ликвидности не только дают разностороннюю характеристику устойчивости финансового состояния предприятия, но и отвечают интересам различных внешних пользователей аналитической информации. Так, для поставщиков сырья и материалов наиболее интересен коэффициент абсолютной ликвидности. Банк, кредитующий данное предприятие, больше внимания уделяет коэффициенту критической ликвидности. Покупатели и держатели акций и облигаций в большей степени оценивают финансовую устойчивость предприятия по коэффициенту текущей ликвидности.

Проведенный экспресс-анализ финансового состояния ООО НТЦ "Каунсел" имеет на данный момент относительную ценность, так как он не отвечает на главный вопрос: "Как может повлиять текущее финансовое состояние на дальнейший ход дел?"

Анализ имущественного положения, финансовой устойчивости, платежеспособности и ликвидности баланса позволяет наметить общие тенденции развития финансового состояния данного предприятия.

В имущественном положении ООО НТЦ "Каунсел" произошли изменения, которые могут положительно повлиять на дальнейшее финансовое состояние. Увеличилась доля внеоборотных активов в общей стоимости имущества с 13% до 20%. Прирост произошел за счет роста суммы нематериальных активов. В наукоемкой сфере услуг связи именно доля нематериальных активов определяет высокий уровень обслуживания клиентов за счет предоставления новых услуг.

Таким образом, можно сделать вывод, что рост нематериальных активов вызовет увеличение выручки от оказания дополнительных услуг, привлечения новых клиентов.

Отрицательным моментом, который может повлиять на конкурентоспособность предприятия, является увеличение начисленного износа по основным средствам, если это связано с устареванием основных средств. Для более полной оценки влияния состава и структуры основных средств на будущее финансовое состояние предприятия необходимо провести детализированный анализ основных средств.

В структуре оборотных активов, а именно запасов и затрат, вызывает беспокойство неоправданное, с моей точки зрения, соотношение производственных запасов и товаров для перепродажи. Увеличение доли производственных запасов с 52% до 67% в общей сумме запасов и затрат на фоне снижения доли товаров для перепродажи (с 46% до 29%) может привести к еще большей потери ликвидности и, как следствие, потере платежеспособности.

В структуре статей пассива баланса положительным моментом представляется рост доли собственных средств с 9% до 16% в общей сумме источников средств. Если предприятие сохранит тенденцию приращения собственного капитала за счет прибыли, то это положительно повлияет на финансовую устойчивость.

Отрицательной является тенденция снижения доли долгосрочных пассивов в общей сумме привлеченных средств, т.к. Это приведет к росту срочности заемных средств, что поставит под угрозу платежеспособность предприятия.

При анализе финансовой устойчивости был выявлен недостаток собственных оборотных средств из-за низкой доли источников собственных средств. Если предприятие не изменит сложившуюся ситуацию путем наращивания источников собственных средств, то, как следствие, будет постоянно снижаться платежеспособность и возрастать зависимость от заемных средств. Единственным выходом из создавшейся ситуации может быть увеличение доли собственных оборотных средств.

При анализе ликвидности баланса выявилась низкая текущая ликвидность, это может привести к постоянному платежному дефициту. Конечно, нецелесообразно держать постоянно на счете большую сумму денежных средств, однако, можно порекомендовать преобразовать часть средств предприятия в легкореализуемые активы.

Аренда земельных участков является довольно распространенной практикой в современном обществе. Однако такая ситуация, как переуступка права аренды рядовыми гражданами до сих пор понимается не в полной мере. Большинство, сталкиваясь с данной ситуацией, ищет помощи у юристов, однако кое-что о данной процедуре можно узнать, если внимательно ознакомиться с Земельным и Гражданским кодексами РФ.

Когда земельный участок сдается в аренду

Аренда представляет собой договор, по которому передает второй стороне права пользования землей и получение с нее полезного дохода. Взамен арендодатель в течение всего срока действия договора получает от арендополучателя фиксированную плату, называемую рентой.

В земельном законодательстве выделяют два случая аренды участка:

• Использование его для сельскохозяйственных работ;
• Использование для жилищного строительства.

Между физическими лицами самым распространенным вариантом является первый: собственник земли, использующий ее как объект инвестирования, обычно не продает участок, а получает с него пассивный доход в виде ренты.

Второй вариант чаще всего встречается в сделках с муниципальными органами власти. В этом случае земли арендуются под строительство индивидуального и многоквартирного жилья, организацию дачных и гаражных кооперативов и тому подобного.

Договор аренды может быть заключен на срок до и более одного года. В случаях, передачи земли в пользование по данному договору на срок более 1 года, закон требует постановки его на учет в Управлении федеральной службы государственной регистрации.

Существует также такой процесс, как отчуждение земельного участка или его доли. Об этом читайте в .

Особенности передачи прав на земельный участок третьему лицу

Гражданский кодекс в пункте 2 статьи 615 говорит, что арендатор в течение срока действия договора аренды получает возможность распоряжаться арендованным имуществом в соответствии с условиями соглашения. Чаще всего в число этих условий входит и передача прав на арендованное имущество третьему лицу. Данная процедура может осуществляться в двух основных формах:

1. На основании договора субаренды;
2. Путем переуступки прав аренды землевладения.

Договор субаренды представляет собой договор, заключаемый на земельный участок между арендатором и третьей стороной, которая и будет в дальнейшем использовать предмет договора и получать от него доход. Данное соглашение заключается на время, не превышающее срок действия договора основной аренды. При этом ответственными сторонами будут арендаторы по обоим договорам.

Уступка права аренды земельного участка предполагает, что арендатор передает все свои права на данные земли третьему лицу, которое впоследствии становится основным арендополучателем. Наиболее распространена подобная практика в случаях покупки здания, располагающегося на арендуемой территории. Данная операция возможна без участия собственника земли: информация об изменении ответственного за арендуемое имущество лица доводится до землевладельца посредством уведомления.

Переуступка прав аренды земельного участка имеет несколько особенностей:

• Нельзя переуступить права на участок, по договору аренды которого данная операция не оговорена сторонами;
• Нельзя переуступить права на участок под жилищное строительство, если по оформленному ранее договору аренды он числится в качестве сельскохозяйственных земель. Предварительно требуется провести процедуру изменения целевого назначения арендуемых земель.

Оформление договора и необходимые документы

Отношения между собственником земли, первым и вторым арендаторами должны быть оформлены в соответствии с требованиями законодательства и учтены путем государственной регистрации сделки аренды, в случаях перехода прав аренды земельного участка на срок более года.

Нюанс, который можно выделить при оформлении переуступки договора аренды земельного участка — способ расчета между первым и вторым арендаторами. Данный процесс может происходить несколькими способами, основное различие которых лежит в дальнейшем налогообложении:

• Новый арендатор выплачивает сумму задолженности прошлого арендатора непосредственно собственнику участка. Долг учитывается в расходах арендатора и не учитывается при расчете налогооблагаемой прибыли;
• Новый арендатор увеличивает стоимость договора переуступки прав на сумму задолженности, уплачивает ее прежнему арендатору и в полном размере учитывает ее в расходах.

Для оформления переуступки прав аренды земельного участка нужно собрать пакет следующих документов:

• Заявление на переуступку прав;
• Заверенная копия ранее заключенного договора аренды участка;
• Подлинник кадастрового плана сдаваемого в аренду участка и его копия;
• Копия квитанции об оплате пошлины с предъявлением подлинника;
• Подлинник окончательного договора переуступки права аренды земельного участка в двух и более экземплярах.

Кроме уже перечисленных требуются личные документы сторон договора:

• Для физических лиц — паспорт и согласие супругов на совершение данной сделки, заверенное у нотариуса. Если какая-то из сторон в браке не состоит, ей необходимо предоставить соответствующее заявление об отсутствии брачных отношений, также заверенное нотариусом;
• Для юридических лиц — копии учредительных и егистрационных документов, свидетельство

Регистрация перехода права аренды

Государственная регистрация перехода права аренды от одного арендополучателя к другому влечет за собой вступление заключенного между этими лицами договора. Она необходима в случаях, если соглашение заключается на срок свыше 1 года.

Регистрация перехода права аренды, как понятно из приведенного выше перечня документов, производится только при уплате государственной пошлины, определяемой главой 25.3 Налогового кодекса РФ. Сейчас государственная пошлина за регистрацию перехода права аренды для физических лиц составляет 2000 рублей, а для юридических лиц — 22 000 рублей. Сам процесс регистрации регулируется законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Регистрация процедуры перехода права аренды земельного участка подтверждается выдачей соответствующего свидетельства.

Изложенную выше информацию можно тезисно представить в следующем виде:

• Договор на аренду земли могут заключать и физические, и юридические лица;
• Право аренды земельного участка передается либо путем переуступки данного права, либо при помощи заключения договора субаренды;
• Для оформления переуступки права аренды согласие арендодателя не требуется, если в договоре нет запрещающего данную процедуру пункта, однако стороны договора переуступки прав обязаны уведомить собственника участка о смене ответственного лица;
• Состав документов, требуемых для оформления перехода права аренды, зависит от правового статуса сторон договора;
• Регистрация перехода прав сопровождается уплатой государственной пошлины.

В Ст. 22 Земельного кодекса РФ обговорены следующие случаи использования земельных участков, находящихся в собственности у государственных или муниципальных образований:

• в качестве залога;
• как взноса в уставный капитал или пая;
• для передачи в субаренду.

Кроме того, возможна продажа права аренды земельного участка третьим лицам. Эта процедура доступна и арендаторам - физлицам, и предприятиям при условии, что обратное не указано в договоре аренды.

Требуется ли уведомлять собственника при продаже прав аренды земельного участка в Москве

У арендатора есть возможность переуступки прав аренды (ППА) без получения разрешения от собственника. Необходимо соблюдение двух условий:

• Действие договора аренды должно составлять более пяти лет.
• В договоре должна быть указана возможность ППА без получения разрешения.

В противном случае продажа права аренды муниципальных земельных участков осуществляется только после получения разрешения от собственника. В случае, если речь идет об аренде земель или , обращаться для предоставления согласия на совершение сделки нужно в подразделения службы «Одного окна».

Какие документы подаются в ДИГМ?

• Заявление на предоставление услуги.
• Паспорт/документ, подтверждающий полномочия представителя.
• 4 экземпляра договора на переуступку прав аренды, подписанных старым и новым арендаторами.
• Документ, согласованный обеими сторонами, который содержит описание земельного участка.
• 4 экземпляра акта приема-передачи.
• Документы, которые подтверждают полномочия лиц, подписавших договор.

Департамент имущества Москвы дает ответ - согласие или запрет на передачу прав аренды - в течение 35 дней.

В каких случаях при аренде государственной или муниципальной земли могут дать отказ на согласование продажи права аренды?

Есть несколько ситуаций, в которых с большой долей вероятности Департамент имущества Москвы или любой другой арендодатель земли даст отказ в продаже прав аренды. Во-первых, если на участке есть объекты, строительство или реконструкция которых были проведены без получения разрешения или с нарушением строительных норм. В частности, если на землях сельхозназначения велось строительство жилых зданий, то потребуется сначала оформить перевод земли в другую категорию, а затем заниматься продажей прав аренды. Во-вторых, если у арендатора есть невыполненные обязательства, предусмотренные по договору аренды, - например, задолженность по арендной плате. Наконец, если на сам участок или возведенные на нем строения наложен судебный запрет или в отношении недвижимости ведется гражданское или уголовное дело, то ППА также будет невозможна.

Некоторые правовые аспекты переуступки права аренды земельного участка

1. Продажа права аренды земли возможна только в пределах срока, оговоренного изначальным договором с арендодателем.
2. Изменение договора аренды при переуступке прав недопустимо: новый арендатор получает все права и обязанности, прописанные при заключении сделки старым арендатором и арендодателем.
3. Если соглашение оформляется на срок больше, чем год, то необходима регистрация сделки в Росреестре. Понадобится заплатить государственную пошлину и предоставить:

• документ, удостоверяющий личность/ выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ для юридических лиц;
• заявление;
• правоустанавливающие документы на землю;
• кадастровый паспорт и план участка;
• оригинал и копии договора;
• для физлиц - согласие супруга.

1. Для составления договора переуступки прав аренды лучше обратиться к юристам, поскольку при любых отклонениях от установленных правил вы получит отказ от собственника либо сделка будет признана недействительной.

Если вас интересует продажа права аренды или муниципальные земельные участки, права аренды на которые можно выкупить на выгодных условиях, обращайтесь в компанию RFI consult. Сфера наших услуг включает поиск клиентов или подходящих под ваши требования вариантов, оформление документов, согласование договора переуступки прав аренды с собственником, регистрацию сделки. Мы всегда добиваемся для клиентов наиболее выгодных условий. С RFI consult купля продажа права аренды земельного участка будет оформлена по всем правилам и в кратчайшие сроки.

Узнайте больше об услуге и получите бесплатную консультацию у эксперта нашей компании прямо сейчас!

Аренда – основанное на договоре срочное владение и пользование имуществом за плату. Предметом аренды в основном является недвижимость, в том числе земельный участок. В зависимости от срока пользования меняется период предварительного уведомления арендодателем арендатора о прекращении срока аренды. При сельскохозяйственной аренде период уведомления в любом случае не может быть меньше года.

Временное право на земельные участки осуществляется в форме краткосрочной или долгосрочной аренды.

Договор аренды земельного участка

Общая характеристика Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК РФ 4 . По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество – земельный участок за плату во временное владение. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.

Гражданское законодательство предусматривает, что предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Предметы договора аренды не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. они должны быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК РФ). Земельный участок отвечает этому требованию, так как при правильной эксплуатации земля является непотребляемым (неисчерпаемым) природным ресурсом. Пункт 2 указанной статьи устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. По договору аренды собственник индивидуально-определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды вещь должна быть возвращена ее собственнику.

Цель договора аренды земельного имущества – обеспечить передачу земельного участка во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в земельном участке временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемый земельный участок не нужен или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу.

Современные представления об аренде земельных участков раскрыты в ст. 22 ЗК РФ 5:

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (изъятых из оборота или ограниченных в обороте), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

7. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования и соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством (нормами гл. 34 ГК РФ) 6 , которое предусматривает требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ 7 практически любые земельные участки могут быть предметом договора аренды, за исключением тех, которые изъяты из оборота. Перечень таких земельных участков указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (земли, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, Пограничная служба РФ и др.). Согласно п. 11 той же статьи допускается передача таких земельных участков в аренду, если это прямо предусмотрено федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 22 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства могут обладать земельными участками на праве аренды, за исключением земель, исключенных из оборота.

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду – земельном участке, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В договоре аренды земельного участка должно быть четко указано его местоположение и площадь. К договору прилагается план земельного участка.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Аналогичная норма предусмотрена и в п. 2 ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. ст. 131, 164 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 8 .

Специальные требования к форме договора аренды земельного участка предусмотрены в том случае, если такой договор предусматривает переход в последующем права собственности на земельный участок к арендатору. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

Согласно ст. 610 ГК РФ обычно договор аренды земельного участка заключается на срок, который определен сторонами в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 46 ЗК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Если необходимо, то земельный участок сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, необходимыми для его эксплуатации, например оборудованием для полива участка. Если такие принадлежности не переданы арендатору и без них он не может пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то арендатор может потребовать предоставления их ему или расторжения договора и возмещения убытков.

В случае, если арендодатель не передал арендатору земельный участок в указанный в договоре аренды срок либо, когда в договоре такой срок не указан (в разумный срок), то арендатор вправе истребовать от него земельный участок и потребовать возмещения убытков, или потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые полностью или частично препятствуют его использованию, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК РФ) 9 .

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки земельного участка за счет арендодателя, может произвести замену предоставленного арендатору участка на другой, если это возможно, либо безвозмездно устранить недостатки. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра при заключении договора или передаче участка в аренду.

Статья 613 ГК специально определяет права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок. Так, передача земельного участка в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на земельный участок. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемый земельный участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование. Арендатор может отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В этих случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

По ЗК РФ арендатор может передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. Он может отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Арендатор не вправе передать земельный участок в безвозмездное пользование, как это допускает п. 2 ст. 615 ГК РФ 10 в отношении иных видов имущества. В таких случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендатором становится новый арендатор, за исключением передачи права аренды в залог. Новый договор аренды земельного участка в этом случае не заключается (п. 5 ст. 22 ЗК РФ) 11 .

В случае аренды земельного участка государственной или муниципальной собственности на срок более 5 лет арендатор имеет право в пределах срока действия договора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе и те, которые указаны выше, без согласия собственника, но с уведомлением его об этом (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор земельного участка, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды па новый срок (ст. 621 ГК РФ).

При прекращении срока действия договора аренды (ст. 46 ЗК РФ) арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованный земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Если арендатор с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств улучшение арендованного земельного участка, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость неотделимых улучшений арендованного земельного участка, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Если арендатор произвел улучшения земельного участка, которые связаны с исполнением им обязанностей, предусмотренных ст. 42 ЗК РФ, независимо от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, то стоимость таких улучшений подлежит возмещению.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 ГК РФ) 12 .

Права и обязанности арендаторов земельных участков закреплены в ст. ст. 40, 41 и 42 ЗК РФ 13 . Особенности содержания прав арендаторов земель сельскохозяйственного назначения, используемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, предусмотрены в Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». По ст. 10 закона 14 гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в аренде, предоставляется право не только использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления. Он может использовать в установленном порядке и в соответствии с договором об аренде имеющиеся на земельном участке нерудные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды, а также другие полезные свойства земли. Может также возводить жилые, производственные и иные строения и сооружения в соответствии с договором об аренде и с согласия собственника земли; при долгосрочной аренде передавать во временное пользование земельный участок или его часть.

Арендатор имеет право на возмещение затрат и убытков, включая упущенную выгоду, при досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя, в том числе и при изъятии земельного участка для государственных и общественных нужд.

Пункт 7 ст. 22 ЗК РФ 15 допускает возможность передачи земельных участков в аренду для государственных или муниципальных нужд или для проведения изыскательских работ.

Согласно п. 8 ст. 22 3К РФ 16 при продаже земельного участка, который является государственной или муниципальной собственностью, арендатор этого участка имеет преимущественное право его покупки. Порядок реализации этого права регулируется г. 250 ГК РФ.

К особенностям заключения договоров аренды земельных участков следует отнести и то обстоятельство, что в некоторых случаях такие сделки могут заключать лица, не являющиеся собственниками земельных участков. Так, в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их иконные представители могут передавать согласно п. 10 ст. 22 ЗК РФ эти участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.