Выкуп нежилого помещения из аренды у государства. Аренда? Выкуп! Кто имеет преимущественное право на приобретение государственной недвижимости

Как правильно выкупить арендуемое у города помещение: условия, процедура, порядок оплаты и налогообложения.

В России существует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, позволяющий выкупить арендуемое у государства или города помещение по преимущественному праву – когда-то действие этого закона должно было закончиться в 2013 году, потом в 2015-м. И вот теперь действие закона вновь продлено, на сей раз до июля 2018 года.

Условия

Итак, для начала разберемся, почему же именно «преимущественное право» и как его реализовать в Санкт-Петербурге (в иных субъектах Российской Федерации по аналогии). Что интересно, ранее (в частности, до 1 января 2009 года) организации и индивидуальные предприниматели могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений, только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний они вправе по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое арендуют. Дело в том, что имущество у города можно купить только на торгах. Такой порядок установлен законодательством о защите конкуренции (ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Однако ФЗ № 159 позволяет приобрести помещение у города без участия в торгах. Более того, на торгах стоимость помещения будет лишь увеличиваться, а на основании преимущественного права выкупа можно приобрести помещение по максимально низкой цене, предложенной городом. В ФЗ № 159 указано три основных критерия, которые должны быть соблюдены для осуществления преимущественного права выкупа помещения у города:

• юридическое лицо или индивидуальный предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательство;
• по состоянию на 01.07.2015 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет;
• отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи.

Если есть желание выкупить арендуемое помещение и все указанные выше пункты выполнены, то можно действовать. Обращаем внимание, что в законе существуют и иные условия, но они специфичны, относятся далеко не ко всем желающим выкупить помещение. Общие же правила перечислены выше.

Подача заявления

Для начала необходимо подать заявление на преимущественное право выкупа помещения. Форму данного заявления можно скачать в интернете или в справочно-правовых системах. Данное заявление утверждено распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости». Примечание: Хотелось бы обратить особое внимание на то, что Комитета по управлению городским имуществом в Санкт-Петербурге больше не существует. Он объединился с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству и был реорганизован в Комитет имущественных отношений (далее - КИО) Санкт-Петербурга (находится он на площади Стачек), который действует, начиная с 21.04.2015 года и по сей день (см. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 19.01.2015 № 5 «О мерах по совершенствованию управления городским имуществом и земельными ресурсами Санкт-Петербурга»). Для того, чтобы подать заявление, к нему необходимо приложить необходимые документы. Список этих документов также утвержден Распоряжением № 233-р (также добавлены некоторые документы, которые может запросить КИО):

• оригинал или нотариально заверенная копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
• копии учредительных документов со всеми изменениями (для юридических лиц);
• решение уполномоченного органа управления юридического лица о приобретении арендуемого объекта нежилого фонда (для юридических лиц);
• выписки из реестра акционеров/списка участников общества по состоянию за обусловленный период;
• копия документа, подтверждающего полномочия исполнительного органа (для юридических лиц);
• справка об отсутствии задолженности по договору аренды;
• документ, подтверждающий среднюю численность работников за обусловленный период;
• объем выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость за обусловленный период.

Также обращаем внимание на то, что в случае, если заявление подает представитель, то необходима доверенность. Для подачи заявления и консультации специалиста достаточно простой доверенности на бланке организации. В дальнейшем, при общении с Фондом имущества Санкт-Петербурга, в частности, для подписания договора и получения свидетельства о праве собственности в Росреестре, понадобится нотариальная доверенность. Примечание: Рекомендуем обратиться к специалистам КИО, прежде чем подавать заявление. Дело в том, что есть мелочи, которые необходимо добавлять в заявление. Без них подавать его можно не единожды, и каждый раз - безрезультатно. Также можно обратиться в специализированные организации, специалисты которых полностью сопровождают процесс осуществления преимущественного права выкупа помещения о города. Например, одной из таких организаций является Объединенная Консалтинговая группа.

Что дальше?

Итак, заявление подано. С момента подачи заявления в течение 2-3 месяцев будет осуществляться проверка преимущественного права выкупа, организации/индивидуального предпринимателя-заявителя, самого помещения. В частности, госорган обязан будет произвести следующие действия:

1. В двухмесячный срок со дня получения заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
2. В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.
3. В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Следует иметь в виду, что предприниматель при несогласии с результатами оценки стоимости помещения вправе обжаловать их в судебном порядке. При этом 30-дневный срок на заключение договора купли-продажи приостанавливается до вступления в законную силу решения суда. Когда проверка пройдет, будет вынесено Распоряжение КИО либо об одобрении заявления, либо об отказе. В случае, если заявление не одобрено, у потенциального покупателя есть законное право на его обжалование. Зато, если заявление одобрено – вам прямая дорога в Фонд имущества Санкт-Петербурга. Данный орган уполномочен городом на заключение договоров купли-продажи помещений от его имени. У заявителя есть 30 дней на заключение договора купли-продажи. После подписания договора заявитель полноправно может считать себя собственником помещения. Он также вправе получить в Росреестре свидетельство о праве собственности на помещение (даже несмотря на то, что выкупная стоимость еще не оплачена полностью).

Оплата

Оплачивается приобретаемое недвижимое имущество единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Выбор способа оплаты – это право покупателя помещения. Покупатель также может выбрать период рассрочки, однако он не может быть менее трех лет. Стоит обратить внимание на то, что на сумму рассрочки начислят проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Но потом стоимость этого имущества можно оплатить досрочно. Начислению процентов нужно уделить пристальное внимание, поскольку иногда они начисляются неправильно. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 10.07.2013 № А66-5536/2012 судьи признали неправомерным начисление процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору, при этом проценты должны были начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка. А вот если покупатель будет допускать просрочку исполнения обязательств по внесению платежей, по условиям договора купли-продажи ему может быть начислена неустойка, и не только на выкупные платежи, но и на проценты (например, Постановление ФАС МО от 20.01.2014 № Ф05-15603/2013). При покупке имущества в рассрочку оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (и если в договоре пропишут, что данное правило не применяется, это условие будет являться ничтожным). Это говорит о том, что когда будет получено заявление о праве собственности, то в нем будет сделана отметка о наличии обременения в виде залога.

Налогообложение

Если право собственности перешло к организации или индивидуальному предпринимателю в порядке реализации им своего преимущественного права, то такое отчуждение государственного и муниципального имущества не подлежит обложению НДС. Такое условие действует уже с 2011 года (см. письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 августа 2011 г. № 03-07-14/88).

Утрата преимущественного права

Преимущественное право выкупа помещения не бесспорно, будьте осторожны, его можно утратить. Обстоятельствами, которые могут повлечь утрату преимущественного права выкупа помещения являются:

• отказ от заключения договора;
• истечение 30 дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок, за исключением случаев приостановления срока при оспаривании достоверности рыночной стоимости объекта оценки;
• расторжение договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Отдельно заметим, что если арендодатель направил письмо с решением о приватизации и проектом договора купли-продажи, отдельные условия которого не устраивают предпринимателя, то последнему следует в течение 30 дней со дня получения письма направить арендодателю протокол разногласий. Если арендодатель откажется их принимать, рекомендуем не быть столь настойчивыми, а согласиться на условия города. Дело в том, что при отказе от заключения договора в установленный срок право на преимущественный выкуп помещения будет считаться утраченным. Одновременно с подписанием договора покупатель вправе воспользоваться правом на обжалование отказа в условиях, указанных им в протоколе разногласий. Таким образом, юридические лица и индивидуальные предприниматели, арендующие помещение у города, вправе воспользоваться преимущественным правом на выкуп данного помещения. Безусловно, не все желающие обладают этим правом. Но, если необходимые условия ими выполняются, то стоит задуматься. На данный момент возможность выкупа помещения по преимущественному праву продлена до июля 2018 года. Рекомендуем все же воспользоваться ей своевременно. Кто знает? Может быть, следующий раз продления не будет - ведь закон отнюдь не бессрочен.

Многие предприниматели, арендующие муниципальное помещение для ведения малого и среднего бизнеса, были бы совсем не против узнать о том, как выкупить муниципальное помещение, с тем, чтобы приобрести его в собственность. И согласно Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ с поправками от 2 июля 2013 года, у них есть для этого преимущественное право, которым они могут воспользоваться при соблюдении определенных условий.

В каких случаях можно выкупить муниципальное помещение

Действующее законодательство устанавливает, чтопредставители малого и среднего бизнеса, пользующиеся на правах аренды муниципальными помещениями или же помещениями, находящимися в государственной собственности, имеют преимущественные права на то, чтобы выкупить это помещение по его рыночной стоимости, которая будет определена независимым приглашенным оценщиком.

Статья 3 Федерального закона № 159-ФЗ определяет условия, при которых можно реализовать это право, а именно:

• арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 г. находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
• отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, не­устойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуе­мого имущества или на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
• арендуемое имущество не включено в Перечень.

Под Перечнем здесь понимается «Перечень муниципального имущества, предназначенного для предоставления в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства». Однако, поправки, принятые к этому закону в 2013 году, теперь дают возможность выкупить и то муниципальное помещение, которое было включено в данный Перечень, в случае, если:

• арендуемое имущество находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет до 1 сентября 2012 года в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
• арендуемое имущество включено в перечень в течение пяти и более лет до дня подачи указанного заявления.

Кто может выкупить муниципальное помещение

Сначала давайте посмотрим, кто же может выкупить муниципальное помещение. Согласно законодательству, вы имеете на это право в случае, если вы являетесь индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим соответствующую регистрацию в едином реестре, или не имеющим ее, но с ежегодным доходом от 100 до 400 млн. рублей и количеством работников не менее 100 человек и не более 250 человек. Также выкупить муниципальное помещение могут предприятия малого и среднего бизнеса. Те предприниматели ил юридические лица, которые не удовлетворяют условиям, перечисленным в Федеральном законе № 159-ФЗ также могут подать заявку на выкуп муниципального помещения, но делать это им уже придется на основе торгов.

Как выкупить муниципальное помещение в приоритетном порядке

Если вы обладаете необходимыми признаками для преимущественной покупки муниципального помещения, то вам нужно поступить следующим образом.

• Соберите пакет документов, состоящий из паспорта, свидетельства о регистрации предприятия, устава предприятия, справки о постановке на налоговый учет, протокола о назначении Генерального директора, и с этим пакетом идите в Администрацию вашего муниципального образования, где нужно будет написать заявление на выкуп арендуемого муниципального помещения.
• Администрация, согласно закону, должна принять решение и сообщить вам о нем в течение 30 дней с момента подачи заявления. Если вдруг оно окажется отрицательным, можно будет попытаться оспорить его, действуя через суд.
• В случае положительного решения вашего вопроса, специальная комиссия должна будет разработать и переслать вам проект договора купли-продажи.
• Следует также знать, что согласно все тому же Федеральному закону № 159-ФЗ от 22.07.2008 года, выкупить муниципальное помещение можно, как единовременно, так и в рассрочку, однако, сроком не более, чем три года.
• Сразу можно выкупить как одно, так и несколько помещений, причем, их общая площадь никак не ограничивается. Примечание - чтобы выкупить муниципальное помещение, оно в обязательном порядке должно иметь собственный кадастровый номер, то есть, быть именно отдельным помещением, а не частью здания или иного сооружения.
• Если вы не согласны с ценой выкупа, предложенной вам муниципалитетом, то вы тоже можете оспорить ее в судебном порядке.

Согласно действующему на сегодняшний день законодательству, выкупить муниципальное помещение в приоритетном порядке можно до 1 июля 20015 года. Так что если у вас есть подобное желание, имеет смысл поторопиться.

Стать счастливым собственником арендованного имущества достаточно просто. Начало бизнеса, его раскрутка сопровождается постепенным ростом уверенности в себе и своих силах, если, конечно, развитие идет в гору. Такое естественное желание, как выкупить арендованное муниципальное имущество, законно и осуществимо. Выкуп муниципальных помещений по закону № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» является одним из оснований приватизации.

Рассматривает все возможности осуществления выкупа арендованного помещения. Законом могут быть установлены запреты на выкуп. Если желаемое помещение не относится к запрещенным, то можно надеяться на положительное решение.

Кому стоит надеяться получить право выкупа

Чтобы предпринимать какие-либо действия с целью приобретения муниципальной собственности, стоит убедиться, что относитесь хотя бы к одной из категорий:

• юридическое лицо или ИП, имеющие регистрацию в Едином государственном реестре;
• предприятие, имеющее регистрацию как субъект малого или среднего бизнеса;
• не зарегистрированные субъекты, но: размер дохода в пределах 100 – 400 млн. рублей; а штат сотрудников – в пределах: 100 – 250 человек.

Выкуп может происходить на основе торгов. Законом предусмотрен преимущественный выкуп арендованного имущества. Это право получают субъекты малого и среднего бизнеса, для которых соблюдены следующие критерии:

• не менее, чем два года покупатель использует имущество на праве аренды;
• арендатор своевременно, планомерно, без задолженностей выполняет взятые на себя договорные обязательства;
• помещение, на которое выдвинута претензия, зарегистрировано в едином реестре № 184-р.

Реализовать преимущественное право на выкуп можно, соблюдая определенный порядок выкупа арендованного муниципального имущества:

• подготовить и предоставить в полномочные органы местного самоуправления пакет документов: паспорт, устав предприятия, справка о налоговом учете, справка о регистрации предприятия, протокол о полномочиях и назначении генерального директора.
• на протяжении 30 дней с момента подачи документов комиссия выносит свое решение (отрицательное решение может быть оспорено в суде);
• в течение 10 дней комиссия пересылает претенденту договор купли-продажи с определенной датой акцепта.

Перед тем, как выкупить муниципальное арендованное помещение, нужно знать возможности вложений, существующие у претендента. Частью 1 ст. 5 ФЗ № 159-ФЗ разрешена выплата по договору единовременно, если первое неприемлемо, то в рассрочку не более 3 лет. Право выкупа сразу нескольких помещений не возбраняется законом, причем нет ограничений на площадь.

Закон не действует, если помещение является частью большего здания или сооружения, Купить арендованное помещение невозможно без кадастровой регистрации или вещного учета.

• отсутствие временных рамок действия арендного договора для выкупа;
• в судебном порядке можно опротестовать установленную арендодателем рыночную стоимость объекта (ч. 8 ст. 4);
• срок действия правил, определенных законом продлен до 01.07.2015 г.

Эти нововведения в последнее время практически единственные, выработанные с целью поддержки МСБ.

Еще в 2008 году был принят закон, который должен был облегчить жизнь малому и среднему бизнесу.

Однако на практике, полученное ими право выкупать арендуемые у государства нежилые помещения не принесло положительных плодов. «Расчет» расскажет вам обо всех шероховатостях данных нововведений.

Начнем по порядку: бизнесмены, которые хоть раз пытались воспользоваться предоставленной возможностью, уже столкнулись с тем, что сделать это практически невозможно. Множественные противоречия законодательства и старания чиновников на местах привели к «параличу» полезной для бизнеса инициативы.

«Малышам» в помощь

Государство впервые серьезно задумалось о поддержке развивающегося бизнеса еще за год до финансового кризиса 2008 года. Так, 24 июля 2007 года вступил в силу 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». В нем давалась одна из характеристик – средняя численность работников за предшествующий календарный год – в соответствии с которой коммерсанты могли претендовать на ряд льгот и привилегий. Пункт 1 статьи 4 устанавливал, что для малого бизнеса этот показатель не должен превышать ста, а для средних предприятий – 250 человек. Выделил закон и микропредприятия, в которых трудится около 15 работников.

Желание поддержать небольшие компании было омрачено особенностями работы чиновников на местах, которым дана полная свобода действий при передаче помещений в аренду.

Кроме того, в документе имелись ссылки на второй критерий для получения льгот, который должно было определить правительство, – максимальный размер выручки от реализации товаров (работ или услуг) за предшествующий год без учета НДС. 22 июля 2008 года постановлением правительства № 556 были установлены его следующие значения: для микропредприятий – 60 млн. руб., для малых предприятий – 400 млн. руб., а для среднего бизнеса – 1 млрд. руб. Таким образом, соответствуя этим двум критериям, малое и среднее предпринимательство могло претендовать на облегченные условия ведения бизнеса.

Поблажки, которые были обещаны коммерсантам, устанавливались в 7 статье 209-ФЗ. Самым главным подарком для бизнес-сообщества стал шанс получить в аренду недвижимость, принадлежащую государству или муниципалитету, на льготных условиях. Конкретизировать, какое имущество могло передаваться в пользование коммерсантам, исполнительная власть должна была сама. Для этого 8 статья 209-ФЗ наделяла правом федеральные и органы субъектов Федерации, муниципалитеты составлять специальные перечни имущества. Статья 4.2 того же закона четко устанавливала невозможность приватизации помещений, включенных в эти списки. Все, казалось бы, логично: есть площади для льготной аренды, которые не могут быть проданы кому-либо, чтобы малый или средний бизнес в любое время мог иметь крышу над головой.

Аренда для «своих»

Государство впервые серьезно задумалось о поддержке развивающегося бизнеса еще за год до финансового кризиса 2008 года.

Желание поддержать небольшие компании было омрачено особенностями работы чиновников на местах, которым дана полная свобода действий при передаче помещений в аренду. В некоторых регионах месячная плата на льготные площади взлетела до небес. «Повышенная ставка за недвижимость становится возможной при использовании схемы с посредниками, когда дружественные власти компании становятся прямыми арендаторами. При таком раскладе малый бизнес вынужден заключать договоры субаренды. Например, в Хакасии ежемесячные платежи доходят до совсем не провинциальных 3 тыс. рублей за кв. м.», – говорит руководитель регионального отделения по Республике Хакасия «Центра противодействию коррупции в органах государственной власти» Валерий Послед.

Осознав сложности, с которым столкнулся малый и средний бизнес, государство решило подумать о возможности приватизации нежилых помещений. Для этого депутаты разработали законопроект «Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества», который был внесен в Госдуму еще 1 июля 2005 года. В нем говорилось о приоритетном праве на приватизацию компаний, которые арендуют государственное помещение не менее трех лет, при этом площадь помещения не должна превышать 300 метров. Именно в таком виде 14 сентября 2007 года документ был принят в первом чтении.

Напомним, что к этому моменту уже вступил в силу 209-ФЗ, который вводил перечни недвижимого имущества, предназначенного только для сдачи в аренду. Для того чтобы помещение можно было приватизировать, оно должно отсутствовать в этих списках. С этим положением 22 июля 2008 года 159-ФЗ вступил в силу. Вывод напрашивается только один: не все нововведения, которые внедряет наше правительство, оказывают позитивное влияние на общество.

Инструкция

Если имеет место заключение договора аренды, условия которого предусматривают право арендатора на последующий выкуп объекта аренды.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, в договоре должны быть определены условия, на основании соблюдения которых, арендуемое имущество, впоследствии перейдет в собственность арендатора. Гражданский кодекс указывает на возможность выбора одного из следующих вариантов:
- арендуемое имущество переходит в собственность арендатора, если срок аренды истек и при этом арендатор осуществил оплату выкупной цены;
- арендуемое имущество переходит в собственность до истечения срока аренды, при условии внесения всей выкупной цены досрочно.
Важным моментом здесь является указание на размер выкупной стоимости и порядок её уплаты.

Если, заключая договор аренды имущества, вы по каким-либо причинам не указывали возможность выкупа, но в последствии пришли к такому желанию, необходимо оформить дополнительное соглашение, регулирующее данный вопрос. Гражданский кодекс предусматривает право сторон по договору аренды, указать в таком соглашении условие о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную стоимость имущества. Следует учесть, что при составлении такого соглашения, ему необходимо придать форму, которая соответствует требованиям, предъявляемым к форме договора купли-продажи, определяемой видом конкретного имущества.

Таким образом, если выкуп был предусмотрен договором аренды, то при выполнении условия влекущего выкуп, вы автоматически становитесь , а следовательно вам не требуется возвращать имущество арендодателю. Выкупленное имущество необходимо учесть на своем балансе. Если условия не было, то смысл действий тот же, но только после подписания дополнительного соглашения и выполнения его предписаний.

Что касается вопроса государственной регистрации перехода права собственности от арендодателя к арендатору, статья 624 Гражданского кодекса РФ не содержит на этот счет никаких указаний. Обратите внимание на то, что в пункте 2 статьи 223 Гражданского кодекса закреплено положение, о том, что отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, и соответственно право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Перед вами как раз такой случай, когда «законом установлено иное», а точнее ничего не установлено. Следовательно, достаточно будет выполнить условия перехода права собственности указанные в договоре аренды.

Если вы заключили договор аренды имущества, которое находится в собственности государственного или муниципального предприятия, и у вас возникло желание выкупить это имущество, следует обратиться к положениям ФЗ от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и ». В настоящий момент, статья 13 указанного закона не содержит положений о таком способе приватизации как выкуп арендованного имущества. Но, следует заметить, что для субъектов малого и среднего предпринимательства в срок до 2013 года, в такой ситуации, есть весомые преимущества.

Вы имеете полное право на выкуп (приватизацию) имущества государственных или муниципальных предприятий в собственность, если вы:
- юридическое лицо и доля участия , муниципалитета, иностранных юридических лиц, иностранных граждан, общественных, религиозных и иных фондов не превышает 25% уставного
- представитель малого предпринимательства, со средней численностью сотрудников не более 100 человек, при этом балансовая стоимость ваших активов и от реализации (без учета НДС), за предшествующий год, не более 400 млн. рублей. Либо представитель среднего предпринимательства, со средней численностью сотрудников не более 250 человек, а также балансовой стоимостью активов и выручкой от реализации (без учета НДС) за предшествующий год не более 1000 млн. рублей.
- непрерывно владеете и (или) пользуетесь арендованным имуществом в течение трех и более лет
- надлежащим образом вносите арендную плату
- арендуете имущество, площадь которого не превышает пределов, установленных региональным законодательством

Вам необходимо подготовить заявление, подтверждающее ваше соответствие предъявляемым критериям и намерение выкупить арендуемое имущество. Данное заявление предоставляется в государственный или муниципальный орган, в зависимости от того, кто является арендодателем.
Если вы получили положительный ответ, то следует запастись терпением и подождать два месяца, в течение которых арендодатель проведет проверку и определит рыночную стоимость имущества, а также условия выкупа.
После принятия решения вам направят проект договора купли-продажи. Указанный договор подлежит обязательной государственной регистрации.
Для арендатора предусмотрена возможность рассрочки платежа, сроком до пяти лет.

Видео по теме

В настоящее время не каждый деловой человек имеет возможность снять офисное помещение для своего дела. Поэтому большая их часть отдает предпочтение аренде нежилых помещений для работы. Следующие рекомендации и советы по аренде офисов будут актуальными для тех, кто решил снять помещение под коммерческие цели.

Вам понадобится

• - бумага и ручка;
• - газеты с объявлениями и сайты аренды помещений;
• - образец договора;
• - телефон;
• - карта города.

Инструкция

Чтобы арендовать помещение , выберите подходящее место. Если склады или мастерские либо другие помещения для выполнения работ уже имеются, офис следует арендовать рядом с ними. В случае если цехи либо филиалы находятся в разных местах города, тогда центральный офис лучше всего снимите равноудаленным ко всем местам. Это удобно для решения различных вопросов и возникающих проблем.

Узнайте заранее, как составлять договора, чтобы избежать проблем в будущем. В договоре укажите, для каких целей сдается помещение . Это необходимо для того, чтобы избежать возможного конфликта с арендодателем. Нежилое помещение , как правило, сдают под офис, склады или для служебных нужд.

Если вместе с помещение м вам передают какое-то имущество, например, оборудование, это возлагает на арендатора дополнительные обязанности. Необходимо будет обслуживать данное имущество, а также в случае поломки, ремонтировать его. В таком случае, вы требуйте уменьшить арендную за помещение . Если арендодатель снимет с вас обязанности по содержанию объекта, тогда он сам будет нести за него ответственность.

При составлении договора предусмотрите внесения пункта, который бы защищал вас от повышения цен за арендную плату. Можно в договор внести пункт либо про неизменность арендной , либо о периодическом пересмотре цены и совместном регулировании стоимости. Если вы хотите в будущем арендуемое помещение , тогда в договор внесите положение о зачете суммы арендной платы, как за приобретаемое имущество.

Обе стороны вправе предусмотреть в договоре случаи, когда допускается досрочное одностороннее расторжение договора. Разрешать все споры и разногласия между сторонами может только арбитражный суд.

Видео по теме

Обратите внимание

Не зависимо от способа поиска нужно, чтобы нежилое помещение было арендовано у собственника. На данный момент есть компании, которые представляют интересы собственников бизнес центров. У них всегда есть большое количество актуальных предложений, а так как они представляют интерес собственника, то комиссию за подбор нежилого помещения вы не платите. Следует помнить, что при проведении сделки по съему нежилого помещения обеим сторонам понадобиться квалифицированная помощь агента по недвижимости. Специализирующее агентство не только поможет правильно составить договор аренды, но и предоставит лучшие объекты коммерческой недвижимости из присутствующих на рынке. В этом и заключается успех, как наилучшим образом арендовать нежилое помещение.

Полезный совет

При осуществлении аренды важно и нужно заключать договор аренды. Суть договора заключается в предоставлении арендодателем имущества во временное владение и пользование за договоренную плату для предпринимательской деятельности или иных целей. Договор будет защищать обе стороны, как арендатора, так и того, кто сдает нежилое помещение.

Вам наверняка интересно будет знать, что рентабельность мини-пекарен составляет примерно 10-15%, хотя в ряде случаев может достигать и всех 50%. Одна пекарня в месяц может приносить две и более тысяч долларов. Поэтому если вы решили открыть собственную хлебопекарню, знайте, что прибыльность дела зависит только от вас и ваших способностей. Не нам учить вас ведению бизнеса, но несколько советов, помогающих этот бизнес начать, мы вам все-таки дадим.

Инструкция

Площадь вашего главного продукта – , зависит от предъявляемых СЭС к требований и от производительности . Основным требованием является разделение «чистых» и «грязных» производственных потолков. Если ваша будет до двух тонн хлеба в день, то для нее вполне хватит 150-200 м2. Помещение под хлебопекарный цех вам нужно либо построить, либо выкупить, либо арендовать. Насчет аренды: хлебопеки обычно арендуют помещение, с возможностью его последующего выкупа. Аренда 200 м2 стоит около $500-$2000 в месяц.

Минимальный комплект оборудования для размещения в хлебопекарне в себя саму печь, тестомесительную машину и расстоечный шкаф. Все это вместе взятое обойдется вам в $21 000. Также вам потребуется обзавестись машиной, чтобы развозить хлеб. Начинающие пекарни обычно закупают отечественные печи, которые стоят дешевле импортных печей.

Теперь поговорим о сырье. Основным сырьем для хлебопекарни является мука. Чтобы выпечь в смену 1000 кг хлеба, вам понадобится от 600 до 700 кг муки. Один ее килограмм стоит около 9-10 рублей.

Персонал. Технолог – главный специалист в данном . Он заведует установкой оборудования, разработкой рецептур и обучением персонала. Пекари – основной персонал хлебопекарни. Их требуется как минимум двое в смену. Кроме того, вам понадобится бухгалтер и водитель. А решением задач по сбыту на первых порах может заниматься сам директор пекарни, то есть вы.

Какой бы площади ни была квартира, места всегда не хватает. Хочется добавить немного пространства. Добиться этого можно перепланировкой, что не всегда возможно и достаточно дорого стоит. А можно просто купить чердак , если вы живете на верхнем этаже.

Вам понадобится

• - согласия всех жильцов на выкуп/аренду чердачного помещения;
• - все документы на строение;
• - право устанавливающие документы на свою жилплощадь;
• - техническая документация на собственность.

Инструкция

Для того чтобы присоединить к своей квартире следует добиться получения согласия или безвозмездное пользование чердак ом/его части у собрания , ЖСК или ТСЖ. Такое согласие получить достаточно проблематично, так как обязательно найдутся те, кто будут отказываться из принципа.

Когда согласие жильцов получено, заключите договор аренды чердак а/его части, обязательно проведите государственную регистрацию договора. Процедура регистрации может сопровождаться стоянием в длинных очередях - запаситесь терпением.

После регистрации договора аренды займитесь проведением переустройства чердак а. Долгожданный момент настал. Однако это не последнее, что вам предстоит сделать.

Следующий этап: внесение изменений в техническую и иную документацию. Необходимо изменения внести во все документы на , поэтому побегать придется много. Старайтесь все документы держать при себе, чтобы в нужный момент они оказались под рукой.

После внесения изменений в техническую документацию, внесите изменения в договор аренды, зарегистрируйте их.