Права частной собственности на земельные. Частная собственность на землю - Земельное право (Меденцов А.С.). А что государство

Частная собственность на землю подразделяется на несколько видов в зависимости от правообладателя:

• Индивидуальная собственность граждан и юридических лиц ;
• Общая собственность .

Общая собственность подразделяется на:

1. Общую совместную собственность – без определения долей, принадлежащих каждому участнику общей совместной собственности;

2. Общую долевую собственность – когда доля каждого сособственника известна заранее.

Общая собственность на земельные участки возникает в случаях, предусмотренных законодательством, или путем добровольного объединения собственниками принадлежащих им земельных участков. Соответственно, этот вид собственности возникает либо в силу закона, либо по заключаемому между собственниками договору. Юридические лица, так же как и граждане, могут по своему желанию объединять находящиеся в их собственности земельные участки и использовать их на праве общей совместной и общей долевой собственности.

В процессе земельной реформы граждане и их объединения могут приобретать в частную собственность земельные участки за плату или бесплатно из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (приватизация). Кроме того, они могут это сделать путем совершения иных сделок с землей, предусмотренных земельным законодательством.

В соответствии со ст. 15 Земельного кодекса РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приватизации земли. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ, федеральными законами Российской Федерации не могут находиться в частной собственности.

Право собственности на землю включает три правомочия:

• владения,
• пользования,
• распоряжения землей.

Право владения землей означает физическое обладание предметом собственности, т.е. землей.

Владеть землей может и несобственник, но только легитимно, т.е. в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей земли, за что по законодательству может применяться юридическая ответственность. Осуществление данного правомочия производится путем ограничения доступа на земельный участок несобственников, т.е. лиц, не имеющих права на данный земельный участок.

Право пользования землей дает возможность эксплуатировать ее полезные свойства и качества.

Возможность легального пользования землей является сердцевиной не только права владения, но и права собственности. Однако многие собственники не пользуются землей непосредственно, а предоставляют ее во владение и пользование другим лицам. Особенно это характерно для такого земельного собственника, как государство. Как показывает опыт стран мира, у собственника в этом случае сохраняется право на извлечение выгод из принадлежащей ему земли, но опосредованно – путем получения арендной платы за землю. Непосредственно же пользуется землей то лицо, которому она предоставлена во владение. Пользование в этом случае как бы раздваивается. Но что касается права пользования, то формально оно принадлежит владельцу земли – арендатору (а не собственнику), поскольку он непосредственно эксплуатирует землю.

Во многих случаях собственник сам владеет и пользуется своей землей. Чтобы отделить эти случаи от случаев предоставления земли в аренду, в теории права различают как бы две категории собственников: передающих и не передающих землю в чужое владение и пользование.

Право распоряжения землей принадлежит только собственнику. У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

Распоряжение землей может выражаться в двух основных формах:

• вещественной;
• правовой.

Юристы традиционно обращают внимание на правовую сторону распоряжения землей. Она выражается в праве собственника продать, заложить землю, передать ее в дар, обменять, завещать по наследству, сдать в аренду по частям или полностью, передать другому лицу в бесплатное пользование, внести в уставный капитал организации, т.е. в праве на определение юридической судьбы земельного участка как вещи. Иногда сюда добавляют право выбирать управляющего (управомоченное лицо), которому доверяется вести хозяйство от имени и по поручению собственника или дается право разделить свою землю на несколько частей, поручение управлять каждой из них особому лицу.

Также к правовой форме распоряжения земельным участком необходимо отнести изменение его правового режима путем перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Но не меньшее значение имеет и вещественная форма распоряжения землей. Сюда относится право необратимого изменения назначения земли, например ее застройки, перепланировки ландшафта. Вещественное (физическое) распоряжение включает в себя также такие мероприятия, как трансформация угодий (например, посадка леса на месте пашни или раскорчевка леса под пастбище), проведение капитальных работ, направленных на защиту и (или) улучшение земли.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных особо установленных территориях Российской Федерации. До установления Президентом Российской Федерации перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

Под приграничными территориями понимаются территории пограничной зоны, российской части вод пограничных рек, озер и иных водных объектов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пунктов пропуска через Государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемые природные территории, объекты и другие территории, прилегающие к Государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водных объектов, побережью моря или пунктам пропуска.

Иные «особо установленные территории» могут быть предусмотрены федеральными законами. Например, в соответствии со ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

В данной статье мы попробуем разобраться во всем многообразии проблем частных земельных участков, сопровождающих большинство дачников и жителей загородных домов последние 15-20 лет. Огромное количество земельных участков, полученных в одной стране, ныне несуществующей, должны быть полностью легализованы в современной России.

К частным земельным участкам можно отнести земли следующих категорий: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Внутри категории земельного участка есть разделение на вид разрешенного использования, который может быть практически любым. Видов разрешенного использования насчитывается несколько сотен. Для нас наиболее интересны следующие – под дачное строительство, под индивидуальное жилищное строительство, для дачного или огородного хозяйства, для садоводств. Каждый из этих видов разрешенного использования может быть при обоих видах категорий земельных участков. Землями с сельскохозяйственной категорией кроме государства может владеть или российское юридическое лицо, либо гражданин Российской Федерации, продажа иностранным гражданам таких участков запрещена. Существуют земельные участки, полностью изъятые из оборота, то есть сделки с которыми запрещены.

В настоящее время далеко не все земельные участки оформлены должным образом, часть из участков оформлена еще по законодательству СССР, часть участков оформлена или переоформлена в соответствии с российским законодательством. Государство стремится к тому, чтобы все земельные участки были поставлены на кадастровый учет, и у каждого земельного участка были выделены границы.

Законодательство

Земельный Кодекс

• Глава I.1. Земельные участки (статья 11),
• Глава IV. Постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками (статьи 20 - 24),
• Глава V. Возникновение прав на землю (статьи 25 – 39),
• Глава VII. Прекращение и ограничение прав на землю (статьи 44 – 56),
• Глава XI. Мониторинг земель, землеустройство, государственный кадастровый учет земельных участков и резервирование земель для государственных и муниципальных нужд (статьи 67 – 70),
• Глава XIV. Земли сельскохозяйственного назначения (статьи 77 – 82),
• Глава XV. Земли населенных пунктов (статьи 83 – 86).

Федеральные законы

• "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 года № 122-ФЗ (дачная амнистия на строения до 01 января 2010 г.),
• "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ,
• «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ,
• "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ,
• "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ (Закон о дачной амнистии),
• "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ,
• "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки" от 23.11.2007 г. № 268-ФЗ.
• "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 17.07.2009 г. № 174-ФЗ (дачная амнистия на строения до 01 марта 2015 г.)

Утратившие силу Федеральные законы:

• Закон "О собственности в СССР" от 06.03.1990 г. № 1305-1
• Указ Президента Российской Федерации от 02.03.1992 г. № 213 "О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан".

История

В СССР все земельные участки принадлежали государству, и гражданам они предоставлялись либо в постоянное (бессрочное) пользование, либо в пожизненное наследуемое владение. Трудно недооценить их значение для советского гражданина. Для многих дачные участки являлись существенной подмогой с продовольствием. С 1990 года на земельные участки начали оформлять право собственности. В переходный период от одной страны к другой стране должного внимания документальному оформлению не уделялось. Свидетельства о праве собственности выдавали на основании заявления, выдача свидетельств не фиксировалась в реестре. Именно здесь кроется большинство проблем с дачными участками. Многие граждане и сейчас не имеют права собственности на дачные участки, полученные еще в СССР.

В советском союзе участки принадлежали садоводческому товариществу или колхозу/совхозу. При владении дачным участком в садовом товариществе дачнику передавался участок, который был за ним закреплен. Если земельный участок, обычно крупный земельный массив, принадлежал колхозу, то в собственность оформлялась доля (паи) в общем массиве без указания конкретных границ. Сейчас огромное количество людей владеют своими участками без зарегистрированного права собственности, что позволяется законом, но ограничивает права граждан на отчуждение земельного участка. То есть таким участком можно пользоваться, но нельзя распоряжаться. Для продажи или дарения такого участка необходимо оформлять право собственности.

Земельные участки в собственность передавались путем их приватизации. В пределах определенных норм участки передавались (и передаются до сих пор) бесплатно, если земельный участок по размерам превышал определенные нормы, то участок передавался за плату. Бесплатно земельные участки или доля на земельный участок также предоставлялись работникам некоторых предприятий, в основном сельскохозяйственных, и лицам, проживающим на предоставляемой территории.

Неразбериха в правах собственности, а часто и в границах участка привлекает незаконных скупщиков земельных участков и в целом делает земельный бизнес и земельную отрасль крайне коррумпированной.

Именно в 90-х годах началась массовая скупка земельных участков у колхозов и совхозов, борьба за лучшие земельные участки в садоводствах, поджоги домов наиболее несговорчивых дачников, что часто приводило к летальному исходу. Появляются крупные землевладельцы и многомиллионные коттеджи и особняки в самых престижных районах городов и пригородов.

Скупка земельных участков в бывших колхозах часто производилась путем выкупа у пайщиков их долей в общем массиве земельных участков, подделкой документов, составлением фиктивных договоров, преднамеренном банкротстве колхоза с последующей продажей участков за долги, внесение участков в уставный капитал нужной компании, рейдерскими захватами и многими другими схемами. Законными и незаконными способами земля переходила из рук в руки многими миллионами квадратных метров. Незаконные способы часто оспаривались в суде, при этом небезуспешно.

В 2000-е годы ситуация в целом изменилась. Сейчас наибольшую активность на рынке представляют те игроки, которые имеют административные ресурсы. Земельные участки массово скупаются в одной земельной категории и в последующем переводятся в другую земельную категорию. Чаще всего у земель меняется разрешенный вид использования под дачное строительство или под индивидуальное жилищное строительство, чтобы построить еще один дачный или коттеджный поселок, либо земля переводится в категорию земель промышленности, чтобы на привлекательном земельном участке можно было построить торговый центр, кафе или автозаправочную станцию. Если производить перевод категории земельного участка или менять его разрешенный вид использования полностью официально, то данная процедура занимает от 1 до 3 лет. Конечно же, девелоперы не могут позволить себе такие сроки перевода, что способствует росту коррупции именно в земельной отрасли и часто ставит под сомнение будущие права собственности.

Проблемы дачников

Спустя 22 года с того момента, как земля стала предметом рыночных отношений, остаются нерешенными следующие проблемы:

• В стародачных поселках многие участки до сих пор не оформлены в собственность. Данный факт вызван отсутствием первичных документов на земельный участок: договоров, свидетельств, расписок, актов, выписок.
• Другой очень распространенной проблемой является отсутствие точно указанного места нахождения участка. В этом случае необходимо согласовать границы земельного участка и провести землеустроительные работы. Для решения данной проблемы необходимо измерить границы земельного участка с привлечением специализированной организации и после получить кадастровый паспорт на земельный участок с указанием местонахождения.
• Спорные вопросы о праве собственности на земельный участок, когда на один участок претендуют сразу несколько граждан. При этом возможна ситуация, что у обоих есть на руках документы, подтверждающее это право, выданные в начале 90-х годов, или документы еще советского периода.
• Дачный поселок принадлежит организации (товариществу) с начала 90-х годов, но у этой организации отсутствуют или не правильно оформлены документы.
• Ограничения в использовании земельного участка из-за проходящих сетей, установленных сервитутов, отчуждение части участка другому лицу, условное деление одного участка или дома на несколько семей.
• В огромном количестве в недавно организованных дачных поселках назревает критическая ситуация из-за коммуникаций. В год на рынке появляется более тысячи новых поселков, но девелоперы не в состоянии обеспечить все эти поселки коммуникациями. Здесь вопрос не только порядочности или непорядочности девелоперов, что тоже имеет место быть, но и изношенности и маломощности инфраструктуры района. Если внутрипоселковые дороги, водоснабжение и канализация – вопрос решаемый для большей части поселков, то недостаток мощности электросетей района – ключевая проблема большинства новых поселков. В этот же пункт можно отнести отсутствие технических условий на подведение коммуникаций по той же причине.

Часто граждане сталкиваются с такой ситуацией, что вроде бы они имеют все основания для оформления участка в собственность с обозначенными границами, но пробуксовка начинается со стороны соседей, председателя правления или других лиц. В этом случае самым быстрым и надежным вариантом, но не самым приятным, будет обращение в суд. В судебном порядке можно существенно ускорить устранение тех проблем, которые не имели решения долгие годы. Даже если у дачника нет никаких документов на участок, но он пользовался им все эти долгие годы (более 15 лет), суд признает его право на данный участок.

Некоторые особенности земельных отношений

Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненно наследуемого владения

Многие частные дачные участки до сих пор оформлены в постоянное (бессрочное) пользование или на праве пожизненно наследуемого владения. Таким участком можно пользоваться, но им нельзя распоряжаться. За владение участком дачник ежегодно оплачивает земельный налог, рассчитанный от кадастровой стоимости участка. Для граждан срок переоформления участка с права постоянного пользования или наследуемого владения на право собственности не регламентирован, гражданин в праве полностью не заниматься этим вопросом. Однако следует знать, что продать или подарить такой участок невозможно.

Для оформления права собственности на участок граждане могут приватизировать участок у государства. Это позволяется сделать в случае, если на участке построен дом, на который полностью оформлены все документы в собственность. Таким образом, если дом в собственности, то на участок тоже можно оформить собственность. Приватизация участка проводится после того, как все границы участка будут определены с указанием их координат. Данные измерения проводит кадастровый инженер на основании официальной схемы границ, далее информация передается в регистрирующий орган. Все эти действия необходимы для того, чтобы поставить участок на кадастровый учет и определить его границы. После того как участок будет поставлен на кадастровый учет, гражданину на основании заявления выдадут свидетельство о праве собственности на участок. Если участок уже поставлен на кадастровый учет, то есть у гражданина имеется кадастровый паспорт или кадастровый план с примерным указанием границ участка, то производить обмеры участка не обязательно. Свидетельство о праве собственности будет выдано без уточнения границ. В этом случае площадь участка, указанная в свидетельстве, может не соответствовать фактической площади.

Приватизация участка может быть платной или бесплатной. На бесплатную приватизацию имеют право те граждане, которые оформили свидетельство о праве собственности на дом до 01 июля 1990 года (введение в действие закона о «Собственности в СССР»). На льготную приватизацию имеют право те граждане, которые оформили собственность на дом до 30 октября 2001 года (введение в действие Земельного кодекса РФ). Льготная стоимость приватизации составляет 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, в некоторых в городах-миллионниках 20% от кадастровой стоимости. Если право собственности оформлено после 30 октября 2001 года, то приватизация будет производиться по полной кадастровой стоимости.

Межевание, учет и перевод земель

Если необходимо разделить земельный участок или объединить несколько участков в один, проводится комплекс землеустроительных работ, часть из которых является межеванием земельных участков. Межевание – это определение границ земельного участка и вынесение их в натуру, а также получение документов с отражением полученных результатов.

Для того чтобы совершать любые сделки с земельными участками, необходимо, чтобы участок был поставлен на кадастровый учет. Прежде чем поставить на учет образованный земельный участок или ранее неучтенный участок, необходимо провести межевание. В различных районах страны установлены разные минимальные и максимальные значения возможной площади земельных участков. Наиболее распространенное минимальное значение для дачных участков – 6 соток, или 600 кв. метров.

Вся информация о земельном участке отражается в кадастровом паспорте: информация о категории земельного участка и разрешенном виде его использования, границах земельного участка, его площадь, точное месторасположение. Информация, отраженная в кадастровом паспорте может быть предоставлена любому желающему (кроме информации о собственнике). На сайте Росреестра есть ссылка на публичную кадастровую карту (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/), на которой по кадастровому номеру участка можно получить большое количество первичной информации.

Границы земельного участка

Часто встречается ситуация, что участок оформлен в собственность, но его границы не определены или указанная площадь не соответствует реальным размерам участка. Собственник оплачивает земельный налог именно с той площади, которая указана в документах. Точные размеры земельного участка позволят не платить налог за несуществующие метры.

Если участок еще не оформлен в собственность, то для оформления участка также необходимо определить его границы и поставить участок на кадастровый учет. Если границы не будут определены, собственник может получить свидетельство о праве собственности с указанием примерных границ, что в будущем опять породит проблемы и споры. Для того чтобы поставить участок на кадастровый учет, собственник должен согласовать все границы с владельцами соседних участков и подписать документ о согласовании границ.

Если согласовать границы с соседями не получается, собственник может обратиться в суд с признанием границ земельного участка согласно заранее проведенным обмерам. Суд определяет права граждан на спорные метры.

При неопределенных границах земельного участка известны случаи самозахвата участка лицами, не имеющими к данному участку никакого отношения. Для предотвращения таких случаев необходимо провести межевание участка и четко обозначить его границы. Конечно, при этом собственник понесет определенные расходы, но взамен он получит гарантию того, что на данный земельный участок не будет никто претендовать.

При сделках с земельным участком также важно иметь четко обозначенные границы, ведь найти покупателя на земельный участок, не имеющих четких границ, практически невозможно.

Новое строительство

В новых поселках тоже не все гладко. Если с правом собственности на земельный участок чаще всего вопросов не возникает, то с коммуникациями все наоборот – одни сплошные вопросы. Массовый перевод земель под дачное и индивидуальное жилищное строительство позволяют строить все новые и новые поселки, не задумываясь о технологической возможности подключения этих поселков к различным коммуникациям. Каждый поселок должен иметь достаточное и бесперебойное электроснабжение, отсутствие которого – наиболее распространенная проблема. Также у поселка могут быть установлены санитарно-защитные и другие охранные зоны, например, если поселок расположен рядом с крупным водоемом, в нем может быть запрещена индивидуальная канализация. В таком случае строительство централизованной системы канализации финансово полностью ложится на конечного потребителя. А подведение газа к поселку – отдельная история.

Если поселок образован на землях под дачное строительство, то созданием всей инфраструктуры и строительством коммуникаций занимаются сами жители поселка в лице председателя или управляющей компании. Если земельный участок или поселок расположен на землях поселений, то частично коммуникации будет оплачивать государство, например, строительство дорог и подведение газа, так как и дороги и газовая магистраль будут находиться на балансе у государства.

При покупке участка в новом поселке покупатель обычно платит два платежа – один за землю и один за коммуникации, которые должны быть построены в будущем. Стоимость коммуникаций делится на количество участков в поселке, поэтому скорость строительства коммуникаций напрямую зависит от скорости продаж участков. Деньги, оплаченные на строительство коммуникаций, при продаже участка покупателю не возвращают. Прежде чем покупать участок в новом поселке необходимо правильно оценить перспективы обеспечения поселка коммуникациями, а еще лучше искать уникальные предложения в готовых поселках с уже подведенными и подключенными коммуникациями.

Права и обязанности владельцев участков

Казалось бы, что собственник земельного участка в праве распоряжаться участком полностью по своему усмотрению. Однако такое утверждение относится только к правам на участок – право продать, подарить, завещать, заложить. Использование же земельного участка имеет множество ограничений, которые собственник в любом случае обязан соблюдать – санитарно-защитные нормы (например, расстояние от очистных сооружений), градостроительные нормы (например, единая высотность всех строений или цвет строения), техника безопасности при проведении строительных работ, противопожарные требования, требования, предъявляемые к конкретным категориям и назначениям земельных участков.

На собственника земельного участка распространяются не только права и обязанности по земельному участку, но и по дому, который он строит на этом земельном участке. При строительстве дома собственник принимает на себя все обязанности подрядной организации. Соблюдение режима тишины, вывоз и складирование строительного мусора, мойка колес строительной техники, пожарная безопасность – лишь некоторые из них. За несоблюдение этих правил собственник земельного участка может быть привлечен к административной и уголовной ответственности.

При строительстве дома собственник земельного участка может воспользоваться так называемой дачной амнистией. Правильное название дачной амнистии – упрощенный порядок регистрации земельного участка и/или строения на этом участке. Под упрощенный порядок регистрации земельного участка попадают те участки, которые были выданы гражданам до 2001 года. По дачной амнистии собственник имеет право построить дом без получения разрешения на строительство, а также зарегистрировать уже построенный дом. По факту строительства дома собственник подает декларацию в местное самоуправление с информацией о том, что на таком-то участке построен такой-то дом, и предоставляет проект дома. На основании этой декларации собственник получит свидетельство о праве собственности на дом. Срок действия дачной амнистии по строениям – до 01 марта 2015 года, по земельным участкам – бессрочно. Такой порядок действий распространяется и на построенные дома, независимо от того, как давно они были построены.

Под упрощенный порядок регистрации строения попадают все земельные участки, расположенные на землях под дачное строительство, под индивидуальное жилищное строительство, участки, предоставленные для дачного или огородного хозяйства, для садоводства. Стоит отметить, что может быть зарегистрирован не только дом, но и баня, сарай или любая другая хозяйственная постройка.

Если участок до сих пор находится в постоянном (бессрочном) пользовании, то оформление собственности на участок надо начинать с получения кадастрового паспорта и оформления собственности на дом. Граждане, на участке которых построено строение, оформленное в собственность, имеют исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором построено это строение. Никто другой не может претендовать на этот земельный участок.

Право собственности на участок

Свидетельства, выданные еще в начале 90-х годов, имеют такую же юридическую силу, как и свидетельства, выдаваемые в последние годы, несмотря на существенные внешние различия. Специально обменивать старые свидетельства на современные нет необходимости.

Свидетельство о собственности имеет каждый собственник, независимо от размера участка и формы собственности. Во многих дачных поселках участки оформлены в коллективно-долевую собственность. В этом случае для получения свидетельства на занимаемый участок большинство граждан вынуждены обращаться в суд.

Участок может быть оформлен в собственность без проведения межевания, в этом случае в свидетельстве о собственности будет прописано, что границы участка не установлены. В данной ситуации совершенно точно не указано, что речь идет именно о занимаемом участке, а не о каком-нибудь другом соседнем участке. Такая ситуация может способствовать самозахвату и принудительному обмену недобросовестными соседями по дачному поселку или администрацией города, района или поселения. Очевидно, что в данном случае отказ от межевания – не лучший способ экономии.

А что государство?

Государство пока не ограничивает сроки приватизации участков, предоставленных в постоянное бессрочное пользование, но возможно, в будущем такое ограничение появится. Сейчас гражданам участки в бессрочное пользование не предоставляются, но в некоторых случаях выделяются бесплатно с последующим оформлением в собственность. Право на бесплатное получение земельного участка имеют некоторые категории граждан: герои, участники и инвалиды ВОВ, многодетные семьи, имеющие детей-инвалидов, инвалиды всех групп, ветераны труда и другие категории. Администрация района или поселения также может предоставить объединению граждан большой земельный массив для создания нового поселка, при этом строительством коммуникаций и их финансированием будут заниматься сами жители поселка. Так как такие поселки создаются на землях сельскохозяйственной категории, то финансировать создание коммуникаций администрация не обязана, в отличие от поселков, созданных на землях поселений, которые попадают под действие федеральных программ по газификации и электрификации.

Использование земельного участка

Земельный участок должен использоваться в соответствии с его категорий, назначением и существующими обременениями. Водоохранная зона, охранная зона коммуникаций, проходящих по участку, и линий электропередач, санитарно-защитная зона, различные трубопроводы – все накладывает свои ограничения в пользовании участка. Помимо внешних факторов ограничивать использование участка могут и внутренние факторы – расстояние от дома до забора и до соседнего дома, расстояние от дома до дороги, до электрического столба, высота строения, перепад высот на участке и многие другие факторы. Более подробно освоение и использование земельного участка будет раскрыто в следующей статье.

Законодательные основы права частной собственности на землю. Восстановление права частной собственности на землю в России относится к периоду земельно-аграрной реформы начала 90-х гг. Закон РСФСР от 20 ноября 1990 г. «О земельной реформе»* (ст. 2) предусматривал, что земельные участки для производства сельскохозяйственной продукции предоставляются государством в пользование, владение или собственность. Согласно ст. 4 этого Закона в собственность граждан могли передаваться земельные участки для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, а также иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства. На этих земельных участках собственник имел право возвести жилой дом и хозяйственные постройки.

* ВВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 327.

22 ноября 1990 г. был принят Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Статья 1 Закона устанавливает, что использование земельных участков крестьянскими (фермерскими) хозяйствами допускается на титуле права собственности. Гражданин, имеющий земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, может обладать им на праве собственности (ст. 10).
Право частной собственности на землю было закреплено в Земельном кодексе РСФСР. Так, ст. 1 ЗК подтверждала многообразие и равенство государственной, колхозно-кооперативной, частной, коллективно-долевой форм собственности, а ст. 7 специально регулировала вопросы предоставления земельных участков гражданам в частную собственность для различных целей (в настоящее время эти статьи не действуют).
Позднее право частной собственности на землю получило конституционное закрепление. Согласно ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. В ст. 36 Конституции РФ говорится, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Так в России были заложены основы правового регулирования отношений частной собственности на землю.
Объекты права частной собственности на землю. Что является объектом права частной собственности на землю? На первый взгляд, ответ очевиден. Это - земельный участок, определенная часть земной поверхности. Такой ответ является правильным, но в то же время с точки зрения права он недостаточно исчерпывающий.
Действительно, непосредственным объектом права частной собственности на землю является определенная территория - пространственная сфера деятельности земельного собственника, на которой он может возводить здания, строения и различные сооружения. Эта территория может использоваться и как средство производства. На ней могут выращиваться деревья, кустарники и другие растения. На участке могут находиться и иные природные объекты: лес, водные объекты, которые собственник также может использовать. Практически любого рода деятельность собственника на своем участке земли осуществляется в определенном пространстве - в воздушном или подземном. Например, для того чтобы построить дом, нужно вторгнуться в подземное пространство для возведения фундамента и занять определенную часть воздушного пространства в результате постройки здания.
Все эти моменты учитываются в праве. В одних случах право частной собственности законодательство распространяет не только на землю, но и на другие природные объекты, в других - определяется порядок пользования такими объектами природы собственником. Кроме того, законодательство закрепляет так называемое право собственника земельного участка на пространство, т.е. на использование определенного объема воздушного столба над земельным участком и части подземного пространства.
Объект права частной собственности на землю весьма специфичен. В содержание объекта права частной собственности на землю включаются несколько важных элементов. Прежде всего, это непосредственно сама поверхность земли, в том числе ее почвенный покров. Как мы уже упоминали, в ряде случаев в содержание данного объекта законодательство включает некоторые иные природные ресурсы, находящиеся на земельном участке: лес, точнее говоря, древесно-кустарниковая растительность, и водные объекты.
В теории земельного права сформулированы важнейшие признаки, которым должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан объектом права собственности (или иных прав на землю). Основное условие заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован - должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК).
Гражданское законодательство расширило понятие объекта права частной собственности на землю. Согласно п. 2 и 3 ст. 261 ГК, если иное не установлено законом, то право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Сказанное означает, что возможность обладания на праве собственности другими природными объектами и порядок их использования устанавливаются законодательством о природных ресурсах.
Так, ст. 20 ЛК РФ признала древесно-кустарниковую растительность, находящуюся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности юридическому или физическому лицу, объектом права частной собственности. Одновременно в ЛК определены пределы реализации земельным собственником своих правомочий владения, пользования и распоряжения такой растительностью. Древесно-кустарниковая растительность может иметь два правовых режима: режим собственности на древесно-кустарниковую растительность, произраставшую на земельном участке до момента приобретения права собственности лица на данный участок, и режим собственности на древесно-кустарниковую растительность, которая появилась в результате хозяйственной деятельности собственника или естественным путем после приобретения лицом права собственности на земельный участок.
В отношении первого вида древесно-кустарниковой растительности ЛК предусматривает, что собственник вправе осуществлять свои правомочия собственности в соответствии с требованиями лесного законодательства и законодательства о растительном мире (такого законодательства на федеральном уровне пока еще в нашей стране нет). Что же касается древесно-кустарниковой растительности, которая появилась после приобретения права собственности на земельный участок, то собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться ею по своему усмотрению.
Иначе урегулирован правовой режим собственности на водные объекты. ВК РФ (ст. 11) признал обособленные водные объекты недвижимым имуществом, составной частью земельного участка. Статья 34 ВК допускает возможность установления права собственности граждан и юридических лиц на обособленные водные объекты. Согласно ст. 40 ВК в собственности граждан и юридических-лиц могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) - небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются земельным законодательством РФ.
Что касается недр, то согласно Закону РФ «О недрах» (ст. I2) недра в границах территории РФ, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Аналогична ситуация и в отношении животного мира, который в соответствии с Федеральным законом от 24 апреля 1995 г. «О животном мире» (ст. 4) в пределах территории РФ является государственной собственностью. Соответственно эти объекты природы не могут находиться в частной собственности.

Интересен вопрос о праве собственности на атмосферный воздух. В Федеральном законе от 4 мая 1999 г. № 96-ФЗ «Об охране атмосферного воздуха»* ничего по этому поводу не говорится, что совершенно логично. Ни атмосферный воздух или его часть не могут быть объектом ни права собственности, ни права пользования. Атмосферный воздух относится к числу таких природных ресурсов, в отношении которых вследствие их физических свойств невозможно осуществление правомочия владения. Этот природный ресурс также не может быть индивидуализирован. Соответственно, атмосферный воздух не может быть объектом права собственности ни государственной, ни муниципальной, ни частной.

* СЗ РФ. 1999. № 18. Ст. 2222.

Объектами права частной собственности могут быть следующие виды земельных участков. Так, объектами права частной собственности могут быть земли сельскохозяйственного назначения, определение которых содержится в ст. 56 ЗК: земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей, которыми владеют крестьянские (фермерские) хозяйства. Особенности права частной собственности на эти земли определены в ст. 58 ЗК и Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Эти земли могут находиться также в собственности владельцев земельных паев (долей).
ЗК (ст. 64 и 66) и Закон РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную.собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», а также Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предоставляют гражданам РФ право иметь в собственности земельные участки, которые могут использоваться для ведения личного подсобного хозяйства; дачного строительства; садоводства; огородничества; индивидуального жилищного строительства; животноводства.
Указы Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» и от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» предусмотрели возможность приобретения гражданами и их объединениями предоставленных им для предпринимательской деятельности земельных участков в собственность.
В действующем законодательстве определены категории и виды земель, участки которых не могут находиться в частной собственности. К ним относятся земли лесного фонда, земли водного фонда и некоторые земли природно-заповедного назначения.
Землями лесного фонда считаются земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но предоставленные для нужд лесного хозяйства и лесной промышленности (ст. 94 ЗК). Земли лесного фонда - составная часть лесного фонда (ст. 7 ЛК). Лесной фонд согласно ст. 19 ЛК находится в федеральной собственности. Оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение иных сделок, которые могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются (ст. 12 ЛК). В связи с этим следует вывод о том, что не только леса, но и земли лесного фонда находятся в федеральной собственности и они не могут быть объектами права частной собственности.
Основную часть земель водного фонда согласно ст. 95 ЗК составляют земли, занятые водоемами. Статья 7 ВК, как упоминалось выше, признает поверхностные воды и покрытые ими и сопряженные с ними земли (дно и берега водного объекта) в качестве единого водного объекта. Все водные объекты, а также обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), не находящиеся в муниципальной собственности, собственности граждан и юридических лиц, являются в соответствии со ст. 35 ВК государственной собственностью (федеральной или собственностью субъектов РФ). Приватизация таких водных объектов и соответственно земель водного фонда запрещена: водные объекты, находящиеся в государственной собственности, не подлежат передаче в собственность муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам (ч. 4 ст. 35 ВК).
Статья 90 ЗК к землям природно-заповедного фонда относит земли заповедников, памятников природы, природных (национальных) и дендрологических парков, ботанических садов. Федеральный закон от 14 марта 1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях» (ст. 2) признает особо охраняемые природные территории в зависимости от их значения (федерального, регионального или местного) соответственно собственностью РФ, субъекта РФ или муниципальных образований. Прямой запрет на передачу земельных участков, находящихся на данных территориях, а также иных видов земельных участков в собственность граждан и юридических лиц предусмотрен законодательством, регулирующим вопросы приватизации земель.

Так, согласно п. 2 Указа Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» и разд. 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535,* не подлежат продаже находящиеся в государственной (муниципальной) собственности незастроенные земельные участки; участки сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фонда; особо охраняемых земель, для которых законодательством РФ установлен особый режим приватизации; зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению; земли общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки,. отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования); расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития.

* СЗРФ. 1994. № 13.Ст. 1478.

Кроме этого, следует иметь в виду, что законодательство некоторых субъектов РФ не предусматривает права частной-собственности на земельные участки. Использование земли допускается на основании иных титулов прав на землю.
Субъекты права частной собственности на землю. Часть 2 ст. 35 Конституции РФ предусматривает, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Согласно ч. 1 ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Таковы конституционные нормы, определяющие круг субъектов, которые имеют право обладать земельными участками на титуле права собственности.

Итак, какие конкретно лица могут иметь в частной собственности земельные участки? В ст. 35 Конституции РФ использованы термины «граждане и их объединения». Тождественно ли понятие «объединение граждан» понятию «юридическое лицо»? Правовое содержание понятия «объединение граждан» раскрыто в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 24 октября 1996 г. № 17-П «По делу о проверке конституционности части первой статьи 2 Федерального закона от 7 марта 1996 года «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «Об акцизах»*. В этом постановлении Конституционный Суд РФ признал, что объединения граждан - это юридические лица, которые созданы гражданами для совместной реализации таких конституционных прав, как право свободно использовать свои способности и имущество для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности (ч. 1 ст. 34 Конституции РФ), и право иметь в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ). Таким образом. Конституция РФ закрепляет право граждан и юридических лиц, созданных гражданами, иметь в частной собственности земельные участки.

* СЗ РФ. 1996. № 45. Ст. 5202.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»* также признает юридических лиц в качестве субъектов права частной собственности на землю. Согласно п. 2 Указа граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонд (капитал) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.

* САПП РФ. 1993. № 44. Ст. 4191.

Для того чтобы иметь в собственности земельный участок, граждане должны обладать гражданской и земельной правоспособностью и дееспособностью. Правовой статус граждан как субъектов права собственности на землю определяется гражданским и земельным законодательством. Для того чтобы иметь в собственности земельный участок, владеть, пользоваться и распоряжаться им, гражданин должен обладать гражданской правоспособностью и дееспособностью.
Гражданская правоспособность - способность иметь гражданские права и нести обязанности. Правоспособность признается в равной мере за всеми гражданами. Она возникает в момент рождения гражданина и прекращается смертью (ст. 17 ГК). Содержание правоспособности определено в ст. 18 ГК. Применение данной общей нормы гражданского законодательства к сфере отношений собственности на землю означает следующее. Граждане могут иметь имущество, в том числе и земельные участки на праве собственности, с момента рождения; наследовать и завещать земельные участки; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью на земельном участке; создавать юридические лица, самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами, которые могут иметь в собственности земельные участки; совершать любые, не противоречащие закону сделки, в том числе с земельными участками, и участвовать в обязательствах; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.
Важнейшим элементом правового статуса гражданина является дееспособность - способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК). Дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении восемнадцатилетнего возраста. Только дееспособный гражданин имеет право распоряжаться своим земельным участком, продать его, сдать в аренду и т.п., приобрести земельный участок.
Кроме гражданской правоспособности лицо должно обладать также земельной правоспособностью и дееспособностью, являющимися необходимыми условиями, позволяющими иметь в собственности земельный участок. Это требование основано на конституционной норме, содержащейся в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ, предусматривающей, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

Земельное законодательство признает субъектами права частной собственности как тех лиц, которые непосредственно имеют в собственности земельный участок, так и тех, кто, имея по закону право Приобрести в собственность земельный участок, фактически это право не реализуют в силу каких-либо причин. В связи с этим следует различать понятия «субъект права частной собственности на землю» и «собственник земельного участка»*. Применительно к субъектам права частной собственности на землю можно говорить о земельной правоспособности лиц как абстрактной возможности осуществить свое право. Что касается собственника земельного участка, то это лицо, которое уже реализовало свою земельную правоспособность. Следует иметь в виду, что земельная правоспособность - не только условие приобретения права частной собственности на землю, но и важнейшее условие его реализации.

* Аналогичная правовая конструкция впервые была предложена О.С. Колбасовым применительно к сфере регулирования права водопользования. См.: Колбасов О.С. Теоретические основы права пользования водами в СССР. М., 1972. С. 41.

В действующем законодательстве предусмотрены случаи, когда определенные категории граждан наделяются также специальной земельной правоспособностью. Эти случаи касаются предоставления права на получение земельного участка, в том числе в собственность, при наличии определенных условий, предусмотренных законом или иным нормативным правовым актом. Рассмотрим некоторые из них.

Так, согласно ст. 18 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. «О государственных гарантиях и компенсациях для лиц, работающих и проживающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях» (в ред. от 8 января 1998 г.)* гражданам, в том числе коренным жителям, проработавшим в районах Крайнего Севера и приравненным к ним местностям не менее 10 календарных лет, а работникам, получившим инвалидность (в том числе и по общему заболеванию) или профессиональное заболевание, - до истечения указанного срока предоставляется право по вновь избранному месту жительства на выделение земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

* ВВС РФ. 1993. № 16. Ст. 551; СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 220.

Льготы на получение земельных участков предусмотрены Законом РФ от 15 января 1993 г. «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы» (в ред. от 30 июля 1996 г.)*.

* ВВС РФ. 1993. № 7. Ст. 247; СЗ РФ. 1996. № 32. Ст 3838.

В соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 17 Закона РФ от 15 мая 1991 г. «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» (в ред. от 5 июля 1999 г.)* гражданам, эвакуированным (в том числе выехавшим добровольно) в 1986 г. из зоны отчуждения или переселенным (переселяемым), в том числе выехавшим добровольно, из зоны отселения в 1986 г. и в последующие годы, включая детей, в том числе детей, которые в момент эвакуации находились (находятся) в состоянии внутриутробного развития, гарантируется внеочередное получение земельных участков и приобретение строительных материалов для строительства индивидуальных жилых домов.

* ВВС РФ. 1992. № 32. Ст. 1861; СЗ РФ. 1999. № 28. Ст. 3460.

Особые льготы по предоставлению земельных участков имеют военнослужащие согласно Федеральному закону от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»*. Льготы на получение земельных участков имеют и иные категории граждан.

* СЗ РФ. 1998. № 22, Ст. 2331.

Юридические лица, созданные гражданами, также являются субъектами права частной собственности на землю, т.е. они могут обладать земельным участком на данном титуле. До Указа Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», которым не только гражданам, но и юридическим лицам было предоставлено право при приватизации предприятий приобретать в собственность земельные участки, на которых расположены данные предприятия, земельное законодательство не признавало права собственности на землю за юридическими лицами.
Деление субъектов права частной собственности на граждан и юридических лиц необоснованно, поскольку не может быть и в законодательстве не существует никаких различий в правовом режиме земель, находящихся в собственности данных субъектов, а также в содержании принадлежащих им правомочий. Равноправие всех так называемых форм и видов собственнности, как уже говорилось выше, обеспечивается единым для всех субъектов механизмом реализации права собственности и защиты прав собственника.
Статья 48 ГК признает юридическим лицом организацию, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Правоспособность юридического лица (в том чи.сле в сфере земельных отношений) возникает в момент его создания и прекращается в момент завершения его ликвидации (п. 3 ст. 49 ГК).
Независимо от видов юридических лиц, созданных гражданами, все они вправе иметь в собственности земельные участки. Законодательство не устанавливает каких-либо особенностей права собственности юридических лиц на земельные участки. Право собственности на земельный участок юридического лица не связано с его организационно-правовой формой, оно подчинено общим нормам гражданского законодательства, определяющего режим имущества юридического лица.
Главное заключается в том, что земельный участок, внесенный учредителем (участником) соответствующей организации в качестве доли в уставный капитал, становится собственностью юридического лица. Соответственно право собственности учредителя (участника), которым может быть или гражданин, или юридическое лицо, на этот земельный участок прекращается.
Рассматривая вопрос о субъектах права частной собственности на землю, нельзя не затронуть вопрос о возможности приобретения в частную собственность земельных участков иностранными гражданами и юридическими лицами.
Согласно ч. 3 ст. 62 Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ. Статья 7 ЗК (ныне признанная недействующей) предусматривала, что иностранным гражданам земельные участки в собственность и пожизненное наследуемое владение не передаются. Земельный кодекс РСФСР, имеющий ранг федерального закона, ограничивал права иностранных граждан и тем самым юридических лиц (которые рассматриваются как объединения граждан, о чем говорилось выше) на приобретение в собственность земельных участков.

Данное ограничение сохряняет силу и в настоящее время. Так, Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» предоставляет право на создание крестьянского (фермерского) хозяйства и соответственно владение землей на титуле права частной собственности только гражданину РСФСР (ст. 1 и 4). Аналогичное ограничение содержит и Закон РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»*.

* ВВС РФ. 1993. № 1. Ст. 26.

Таким образом, на основании Конституции РФ и указанных норм земельного законодательства иностранные граждане и юридические лица не вправе иметь в собственности земельные участки на территории России.

Исключениями из этого правила являются следующие случаи. Так, собственники земельных участков вправе передавать их в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями (п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»). Кроме того, иностранные юридические и физические лица вправе приобрести в собственность земельные участки при приватизации государственных и муниципальных предприятий, когда они приобрели право собственности на соответствующее предприятие, здание, строение, сооружение, помещение. Это право вытекает из содержания Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»*, который не устанавливает в связи с этим никаких ограничений для указанных лиц.

* СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240.

Права и обязанности собственников земельных участков. Круг прав и обязанностей собственников земельных участков определен в ст. 52 и 53 ЗК.
В земельном законодательстве закреплены следующие права собственников земельных участков. Так, собственник земельного участка имеет право самостоятельно хозяйствовать на земле. Эта норма была закреплена в ЗК с тем, чтобы прекратить порочную практику, существовавшую до начала экономических реформ в нашей стране, когда партийные и хозяйственные органы давали указания сельскохозяйственным предприятиям. Сельхозпредприятиям предписывалось, когда нужно сеять сельскохозяйственные культуры, какие виды культур нужно сеять или сажать и на каких площадях, когда нужно начинать уборку урожая и когда ее заканчивать. Указанная формулировка означает, что вмешательство в деятельность земельных собственников, связанную с использованием земли, со стороны государственных, муниципальных и каких-либо иных органов или организаций запрещается, за исключением случаев нарушения земельного законодательства.
Собственник земельного участка имеет право использовать его поверхность в соответствии с основным целевым назначением земельного участка. Прямо такое право не сформулировано в Законе, однако этот вывод можно сделать, исходя из анализа прав собственников по использованию земли, закрепленных в ЗК (ст. 52). Так, собственник вправе: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения, производить посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, в установленном порядке производить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков; участвовать в решении вопросов мелиорации земель.
Что касается иных природных ресурсов, находящихся на земельном участке, то земельный собственник имеет право использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды.
Как говорилось выше, право собственности не распространяется на иные природные ресурсы, кроме водных объектов и древесно-кустарниковой растительности. Если природные объекты не находятся в собственности, то их использование допускается только на основании титула пользования. Например, в соответствии со ст. 19 Закона РФ «О недрах» собственники, владельцы земельных участков вправе, по своему усмотрению, в их границах без применения взрывных работ добывать общераспространенные полезные ископаемые, не числящиеся на государственном балансе, и строить подземные сооружения для своих нужд на глубину до пяти метров, а также строить и эксплуатировать бытовые колодцы и скважины на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ.

Собственник земельного участка имеет право на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа при предоставлении для государственных или общественных нужд (т.е. в случае изъятия). Порядок возмещения убытков урегулирован в постановлении Правительства РФ от 28 января 1993 г. № 77 «Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства» (в ред. от 15 мая 1999 г.)*.

* САПП РФ. 1993. № 6. Ст. 483; СЗ РФ. 1999. № 21. Ст. 2625.

Дополнительно к системе прав, закрепленных в ЗК, соответствующие права собственников земельных участков предусмотрены и в других законодательных актах. Например, в соответствии с Федеральным законом от 3 августа 1995 г. № 123-ФЗ «О племенном животноводстве»* (ст. 10) земельные участки, предоставленные гражданам (крестьянским (фермерским) хозяйствам) и юридическим лицам для разведения и использования племенных животных, относятся к землям сельскохозяйственного назначения (использования). Такие земли могут быть в частной собственности. Указанные граждане и юридические лица вправе в установленном порядке осуществлять прогон скота, проводить и отводить воду через земельный участок, принадлежащий другому лицу, производить забор воды и организовывать водопой из водного объекта, принадлежащего другому лицу, а также осуществлять иные сервитуты, установленные законодательством РФ.

* СЗ РФ. 1995. № 32. Ст. 3199.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»* собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков имеют право: проводить агротехнические, агрохимические, мелиоративные, фитосанитарные и противоэрозионные мероприятия по воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения; получать в установленном порядке информацию о состоянии плодородия почв на своих земельных участках и динамике изменения его состояния; иметь другие права, если их реализация не противоречит законам и иным нормативным правовым актам РФ.

* СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3399.

Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ст. 19) закрепил права члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в отношении принадлежащего ему земельного участка. Так, член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения вправе: самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием; осуществлять в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений - на садовом земельном участке; жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений - на дачном земельном участке; некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений - на огородном земельном участке.
Собственник земельного участка вправе распоряжаться им и иным имуществом в случаях, если они на основании закона не изъяты из оборота или не ограничены в обороте; при отчуждении садового, ого-родного.или дачного земельного участка одновременно отчуждать приобретателю долю имущества общего пользования в составе садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества в размере целевых взносов; имущественный пай в размере паевого взноса, за исключением той части, которая включена в неделимый фонд садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива; здания, строения, сооружения, плодовые культуры; добровольно выходить из садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения с одновременным заключением с таким объединением договора о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования; осуществлять иные не запрещенные законодательством действия.
На собственников земельных участков ст. 53 ЗК возлагает ряд обязанностей. Важнейшей является обязанность использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие и применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности.
Обязанность собственника земельного участка использовать землю в соответствии с ее целевым назначением корреспондирует право самостоятельно хозяйствовать на земле. Следует подчеркнуть, что земельное законодательство закрепляет принцип, согласно которому право собственности на землю является одновременно и обязанностью собственника. Этот принцип отражен и в ст. 284 ГК (пока еще не действующей), допускающей изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением.
Собственники обязаны осуществлять мероприятия по охране земель. Охрана земель должна выполняться на основе комплексного подхода к угодьям как сложным природным образованиям с учетом их зональных и региональных особенностей. Статья 101 ЗК предписывает собственникам земли выполнять ряд мероприятий, связанных с охраной земель: обеспечивать рациональную организацию территории; восстанавливать и повышать плодородие почв и других полезных свойств земли; проводить меры по защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, иссушения, уплотнения, зафязнения отходами производства, химическими и радиоактивными веществами и от других процессов разрушения.
Земельные собственники должны осуществлять меры по защите от заражения сельскохозяйственных угодий и других земель вредителями и болезнями растений, зарастания сорняками, кустарником и мелколесьем, других процессов ухудшения культуртехнического состояния земель; рекультивировать нарушенные земли, восстанавливать их плодородие и другие полезные свойства земли и своевременно вовлекать их в хозяйственный оборот; снимать, использовать и сохранять плодородный слой почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель.
Кроме этого, Федеральный закон «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 8) возложил на собственников земельных участков следующие обязанности. Они обязаны: производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду; соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий.
Собственники обязаны представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов; содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследования земель сельскохозяйственного назначения. На них возложена обязанность информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании; выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Важной является обязанность собственника земельного участка своевременно вносить земельный налог. Порядок уплаты земельного налога урегулирован Законом РФ «О плате за землю».
На собственников земельных участков возложена обязанность не нарушать права других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами.
Собственник земельного участка, реализуя свое право на застройку, обязан вести любое строительство, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами.
В ЗК закреплена обязанность собственника земельного участка своевременно представлять в соответствующие.органы установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель. Согласно ст. 17 Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра, в том числе на основании сведений, представленных правообладателями земельных участков.
Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ст. 19) конкретизирует обязанности собственников земельных участков. Так, член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения обязан: нести бремя содержания земельного участка и бремя ответственности за нарушение законодательства; использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не наносить ущерб земле как природному и хозяйственному объекту; соблюдать агротехнические требования, установленные режимы, ограничения, обременения и сервитуты; своевременно уплачивать членские и иные взносы, предусмотренные указанным Законом и уставом такого объединения, налоги и платежи; в течение трех лет освоить земельный участок, если иной срок не установлен земельным законодательством; соблюдать градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные требования (нормы, правила и нормативы).

Признание земельных участков недвижимым имуществом (ст. 130 ГК) возлагает на собственника земельного участка обязанность государственной регистрации права собственности на него (ст. 131 ГК). Порядок государственной регистрации установлен в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»*.

* СЗ РФ. 1997. № 30. СТ. 3594.

1. Частная собственность на землю подразделяется на несколько видов в зависимости от правообладателя: индивидуальная собственность граждан и юридических лиц; общая собственность, подразделяемая на общую совместную, т.е. без определения долей, принадлежащих каждому участнику общей совместной собственности, и общую долевую собственность, когда доля каждого сособственника известна заранее.

Юридические лица, так же как и граждане, могут по своему желанию объединять находящиеся в их собственности земельные участки и использовать их на праве общей совместной и общей долевой собственности.

В процессе земельной реформы граждане и их объединения могут приобретать в частную собственность земельные участки за плату или бесплатно из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (приватизация). Кроме того, они могут это сделать путем совершения иных сделок с землей, предусмотренных земельным законодательством.

В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приватизации земли. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Право собственности на землю включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения землей.

Право владения землей означает физическое обладание предметом собственности, т.е. землей. Владеть землей может и несобственник, но только легитимно, т.е. в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей земли, за что по законодательству может применяться юридическая ответственность. Осуществление данного правомочия производится путем ограничения доступа на земельный участок несобственников, т.е. лиц, не имеющих права на данный земельный участок.

Право пользования землей дает возможность эксплуатировать ее полезные свойства и качества.

Возможность легального пользования землей является сердцевиной не только права владения, но и права собственности. Однако многие собственники не пользуются землей непосредственно, а предоставляют ее во владение и пользование другим лицам. Особенно это характерно для такого земельного собственника, как государство. Как показывает опыт стран мира, у собственника в этом случае сохраняется право на извлечение выгод из принадлежащей ему земли, но опосредованно - путем получения арендной платы за землю. Непосредственно же пользуется землей то лицо, которому она предоставлена во владение. Пользование в этом случае как бы раздваивается. Но что касается права пользования, то формально оно принадлежит владельцу земли - арендатору (а не собственнику), поскольку он непосредственно эксплуатирует землю.

Во многих случаях собственник сам владеет и пользуется своей землей. Чтобы отделить эти случаи от случаев предоставления земли в аренду, в теории права различают как бы две категории собственников: передающих и не передающих землю в чужое владение и пользование.

Собственнику принадлежит право распоряжения землей. У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

Распоряжение землей может выражаться в двух основных формах - вещественной и правовой. Юристы традиционно обращают внимание на правовую сторону распоряжения землей. Она выражается в праве собственника продать, заложить землю, передать ее в дар, обменять, завещать по наследству, сдать в аренду по частям или полностью, передать другому лицу в бесплатное пользование, внести в уставный капитал организации, т.е. в праве на определение юридической судьбы земельного участка как вещи. Иногда сюда добавляют право выбирать управляющего (управомоченное лицо), которому доверяется вести хозяйство от имени и по поручению собственника или дается право разделить свою землю на несколько частей, поручение управлять каждой из них особому лицу. Также к правовой форме распоряжения земельным участком необходимо отнести изменение его правового режима путем перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Но не меньшее значение имеет и вещественная форма распоряжения землей. Сюда относится право необратимого изменения назначения земли, например ее застройки, перепланировки ландшафта. Вещественное (физическое) распоряжение включает в себя также такие мероприятия, как трансформация угодий (например, посадка леса на месте пашни или раскорчевка леса под пастбище), проведение капитальных работ, направленных на защиту и (или) улучшение земли.

2. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных особо установленных территориях Российской Федерации. До установления Президентом Российской Федерации перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

Под приграничными территориями понимаются территории пограничной зоны, российской части вод пограничных рек, озер и иных водных объектов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пунктов пропуска через Государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемые природные территории, объекты и другие территории, прилегающие к Государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водных объектов, побережью моря или пунктам пропуска.

Иные "особо установленные территории" могут быть предусмотрены федеральными законами. Например, в соответствии со ст. 3 ФЗ от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

3. Общая собственность на земельные участки возникает в случаях, предусмотренных законодательством, или путем добровольного объединения собственниками принадлежащих им земельных участков. Соответственно, этот вид собственности возникает либо в силу закона, либо по заключаемому между собственниками договору.

Например, Федеральным законом от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" установлено, что земельный участок, как и любое иное имущество фермерского хозяйства, принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, если соглашением между ними не установлено право общей долевой собственности.

Земельные участки, расположенные под многоквартирными жилыми домами, являются общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Право частной собственности – есть правовая форма наделения граждан материальными благами, не допускающая вмешательства распоряжения ими иных лиц. В нижеприведенной статье мы расскажем о том, что такое частная собственность на землю, какими статьями закона регулируется данный правовой аспект.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ право частной собственности на землю представляет собой совокупность трех правомочий, несущие определенные юридические и физические аспекты:

• Владение - юридически законное правомочие, дающее возможность обладать определенным имуществом.
• Пользование - правомочие на эксплуатацию имущества с целью извлечения из него прибыли либо продуктов потребления. Данное правомочие возможно только в случае собственного фактического владения имуществом.
• Распоряжение - правомочие, дающее возможность определить юридическую принадлежность имущества посредством состояния или назначения (уничтожение, передача по наследству, отчуждение или аренда по договору, залог или обременение, другое).

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник имущества вправе самостоятельно выбирать юридическую судьбу своего объекта, основываясь на личных интересах, которые, в свою очередь, не должны противоречить закону и нарушать законные интересы иных лиц.

Общие права собственника земли регулируются ст. 40 Земельного кодекса РФ. Частная собственность на землю может принадлежать на законных основаниях как физическим, так и юридическим лицам. Соответственно, правовой режим предполагает равный доступ всех лиц к приобретению, содержанию и распоряжению землями, находящимися в собственности субъектов. Отметим также, что правом частной собственности на землю могут обладать иностранные граждане или юридические лица, лица без гражданства. Но при этом российский закон ограничивает это право невозможностью быть собственниками земельных долей, а также земель, которые предоставляются для ведения фермерского хозяйства или ведения садоводства, земель, находящихся на приграничных и иных особо установленных территориях РФ. В частную собственность может быть передан земельный участок, свободный от законодательных ограничений. На основании п. 2 ст. 27 ЗК РФ не могут быть переданы в частную собственность и быть объектами любых сделок земли, изъятые из оборота либо ограниченные в обороте, в частности, это касается земель лесного фонда, общего пользования в населенных пунктах и земель, на которых находятся объекты обороны. Право собственности на участок дает правомочия для распоряжения объектом в назначении, указанном непосредственно в правоустанавливающих документах. Так, земельный участок может быть использован гражданами для ведения фермерского хозяйства, огородничества и садоводства, под и для ведения предпринимательской деятельности. Имея права собственности на землю, гражданин может передавать объект во временное пользование иным лицам, сдавать в аренду либо отчуждать через , передавать в объект собственности в качестве взноса в уставной фонд либо залогового имущества, дарить, менять, передавать по договору наследования. Кроме того, собственники земельного участка вправе добровольно отказаться от права владения им либо создать общую собственность с иными лицами посредством объединения земельных участков. Закон вправе ограничить правомочия владения, пользования и распоряжения землей. Вместе с тем, земельный участок, находящийся в частной собственности, может быть изъят в установленном законном порядке для государственных, общественных или муниципальных нужд с компенсацией его стоимости по государственной оценке. При наличии правонарушений собственником земельного объекта, он может быть лишен права частной собственности без компенсации на основании судебного решения. Право частной собственности на землю возникает с момента регистрации и удостоверяется выпиской из реестра недвижимости. Лица, обладающие правом частной собственности на землю, кроме правомочий, приобретают определенные обязанности:

• своевременная уплата налога за землю;
• реализация мероприятия по сохранению земельного участка;
• эффективное использование земли в соответствии с указанным целевым назначением;
• неукоснительное соблюдение законов градостроительства;
• своевременная подача .

Основаниями для возникновения права собственности на землю могут являться сделки по купле-продаже, мене, дарения, наследования, ипотеки. Также, частная собственность может возникнуть вследствие таких аспектов, как приобретательная давность и административно-правовые акты (решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления). Частная собственность на землю делится в зависимости от правообладателя и может быть:

• индивидуальной собственностью, принадлежащей физическому или юридическому лицу;
• общей собственностью, которая, в свою очередь, делится на:
  • общую совместную (без определения долей)
  • общую долевую (каждый сособственник знает заранее, какая доля ему будет принадлежать).

Общая собственность на землю может возникнуть в силу закона либо по договору. Также как и физические лица, юридические на правах собственности, вправе принимать решение по объединению нескольких земельных участков, находящихся в их собственности, с целью использования на правах общей совместной или общей долевой собственности. Так, например, земельные участки, используемые под строительство многоквартирных домов, являются общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме. Прекращение права собственности на землю граждан может быть:

• Добровольным:
  • при отчуждении собственником земельного участка на основании сделки;
  • в случае смерти собственника объекта и перехода права собственности государству согласно договору наследования (муниципальное основание);
  • прекращение деятельности юридического лица;
  • добровольный отказ собственника от своих прав на землю.
• Принудительным:
  • при использовании земельного участка не по целевому назначению (284 и 285 ГК РФ и ст. 44 ЗК РФ);
  • при обращении взыскания на земельный участок по неисполненным обязательствам должника (статья 278 ГК РФ);
  • при реквизиции земельного участка;
  • при конфискации или национализации земель;
  • в случае выкупа земельного участка государством или муниципалитетом (ст.ст. 279 - 282 ГК РФ и статья 49 ЗК РФ);
  • в случае отчуждения земли, которая, согласно с условиями законодательства, не может принадлежать на правах частной собственности данному лицу.

Право собственности на земельный участок, кроме обязательств, указанных выше, предполагает возникновение у собственника гражданско-правовой, дисциплинарной, административной, трудовой и уголовной , которая регулируется:

1. статьями 254, 246 Уголовного кодекса РФ;
2. статьей 75 Трудового кодекса РФ;
3. статьями 7.1, 8.6, 10.9 КоАП РФ.

Людмила

Доброй ночи! Мой участок принадлежит моей семье на праве частной собственности с 1984 г.(без ограничений). ИЖС. Дом расположен на расстоянии 40 м. от железнодорожного перегона, где отсутствуют стационарные источники выброса вредных веществ. В свете постановления Правительства 222 от марта 2018 г. о СЗЗ, требуется установление СЗЗ относительно существующих объектов. Размер зоны должен быть установлен с учётом натурных промеров показателей излучаемых вредных выбросов (механических факторов) или принимается фиксированная величина? Как противостоять "надуманной" необходимости застолбления территории. И имеет ли право муниципалитет, не имея прав на мой участок, требовать от ж.д. установления СЗЗ шириной в 150 м. не обосновывая данные требования?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Людмила! При установлении границ санитарно-защитных зон учитываются рассеивания выбросов вредных (загрязняющих) веществ в атмосферном воздухе, физическое воздействие на атмосферный воздух и оценка риска для здоровья человека. Поэтому в каждом конкретном случае должен быть обоснован конкретный размер санитарно-защитной зоны. Согласно указанному Вами постановлению Правительства РФ документы об установлении санитарно-защитных зон готовятся и предоставляются собственниками соответствующих объектов недвижимости, а не местной администрацией.

Алла

Здравствуйте, проблема такая: есть дача и земля 30 соток все в собственности оформлено, но местное ЖКХ без предупреждения по участку прорыло 2 огромных рва, непонятно зачем, при этом повредив заборы, мелкие сооружения и плодовые деревья. Как и кого привлечь к ответственности и заставить устранить весь этот ужас?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алла! Если размер ущерба является значительным, то можно подать заявление в полицию о возбуждении уголовного дела. Если это не поможет, то надо фиксировать причиненный ущерб и подавать иск в суд о возмещении причиненного материального ущерба. Привлекать к суду надо ту организацию, которая осуществила раскопки.

Анастасия

Здравствуйте. Скажите пожалуйста, могу ли я отрезать воду соседям если труба лежит на моем земельном участке? Администрация говорит что не имею права так как я имею право только на пахотный слой.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Анастасия! Если будет установлено, что проложение водопроводной трубы соседями через Ваш участок было незаконным и нарушающим Ваше право собственности, то Вы имеете право отрезать трубу. Но перед этим надо точно убедиться в характере использования данной трубы. Возможно, труба используется для нужд садоводства.

Светлана

Здравствуйте! К нашему земельному участку, в связи с расположением, возможен один единственный проезд, который был отображен на выкипировке плана. Сосед сделал межевание таким образом, что включил дорогу в свой участок, лишив нас подъезда к дому, нарушив наши права. Это ошибка кадастровых инженеров или желание соседа, не знаю Но что нам делать в данной ситуации?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Светлана! Сосед должен по договоренности с Вами предоставить сервитут. В случае отказа надо обращаться в суд с иском об установлении сервитута. Но предварительно следует изучить кадастровую карту на предмет установления права собственности соседа на часть участка с дорогой. Если он самовольно захватил землю, то с ним уже должны разбираться надзорные органы.

Александр

Здравствуйте. На земельный участок был получен кадастровый номер 2015 г., в 2016 г. Приказом Министерства культуры РФ от 12.08.2016 № 1864 данный участок стал достопримечательным местом. Исходя из вышесказанного Управление охраны культурных объектов города Севастополя с целью уточнения сведений о Достопримечательном месте и уточнения наличия культурного слоя на данном земельном участке просит проинформировать о наличии договора на проведение археологических работ либо о наличии историко-культурной экспертизы до 08.06.2018. Имеет ли право Управление охраны культурных объектов города Севастополя требовать данный договор на проведение археологических работ либо о наличии историко-культурной экспертизы за средства владельца земельного участка?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Александр! Для справочных целей управление охраны культурных объектов может потребовать предоставления договора, если он есть, но вот обязать Вас проводить археологические работы или историко-культурную экспертизу указанный орган не имеет права.

Александр

Павел Петров

Здравствуйте. Владею участком земли ИЖС на первой линии озера в Ленинградской области. Участок прилегает непосредственно к самой воде. И справа и слева от моего участка точно такие-же собственники ИЖС. Федеральная служба земельного надзора просит убрать заборы ограждающие наши участи друг от друга на расстояние 20-ти метровой зоны от берега. Тем самым оставив нас без заборов между соседями. Зачем тогда этот 20-ти метровый доступ? Правомерно ли такие действия, ведь это частная собственность и кроме собственника находится на участке кого либо другого незаконно, сервитутов мы никому не предоставляем и видеть на своих участках других, незнакомых нам людей наверное, желание не возникает. Как быть в этой ситуации подскажите пожалуйста?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Павел! В Водном кодексе РФ нет запрета на установку заборов в пределах водоохранных зон. Поэтому непонятно, на каком основании базируется требование государственного органа об удалении заборов. Для начала Вам следует получить письменное предписание с указанием законов, на основании которых выдвигается соответствующее требование. Только таким образом можно установить, насколько правомерны действия чиновников. Не исключено, что все это было высказано в устной форме произвольно.

Павел Петров

Здравствуйте, спасибо за ответ. Федеральные служащие на словах утверждают: что есть действующий водный кодекс РФ и статья № 65 в которой прописаны ограничения и запрет на строительство в природоохранных зонах. А именно: на расстоянии 20 метров от кромки воды не позволительно устанавливать заборы и другие ограждения препятствующие доступ третьих лиц к водоему. Огородив часть береговой зоны и создав дополнительные неудобства для доступа граждан владелец участка должен заплатить штраф и снести его.

Сергей (старший юрист)

В ст. 65 Водного кодекса РФ перечислены все ограничения в водоохранной зоне, а про 20 метров там нет ни слова.

Павел Петров

Водный кодекс Статья 6. Водные объекты общего пользования 1. Поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. 2. Каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 6. Полоса земли вдоль береговой линии границы водного объекта водного объекта общего пользования береговая полоса предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров. в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 244-ФЗ