Категория земель для строительства линейных объектов. Земля под линейными объектами. Брать или не брать? Какие документы нужны для регистрации прав на линейный объект

В результате проведенных реформ в частной собственности оказались так называемые линейные объекты - линии электропередачи, связи, газопроводы и т.д. Для размещения и эксплуатации этого имущества необходимы соответствующие земельные участки. Какой вид права на землю под данными объектами выбрать их собственникам? Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Развитие рыночных отношений, создание новых производств, активное жилищное строительство и связанное с этим освоение новых земельных участков влекут за собой необходимость сооружения новых и модернизации действующих линий электропередачи, связи, а также систем газоснабжения. Зачастую строительство этих объектов ведется самими заинтересованными лицами, а именно собственниками и владельцами строящихся жилых домов и предприятий. В связи с этим возникает масса проблем. Одна из главных - оформление земельных отношений.

Во-первых, действующее законодательство не дает возможности однозначно определить, какие линейные объекты относятся к недвижимому имуществу, а какие - нет.

Во-вторых, такие объекты зачастую расположены в границах населенных пунктов. Следовательно, земельные участки, необходимые для размещения и эксплуатации газопроводов и линий электропередачи, относятся по своей категории к землям поселений, что в некоторой степени затрудняет процесс оформления земельных правоотношений.

В-третьих, геометрия таких земельных участков, а именно их большая протяженность при относительно малой ширине, создает сложности при межевании. Совершенно понятно, что форма земельного участка под линейным объектом зависит непосредственно от аналогичных параметров самого линейного объекта. Естественно, что при сооружении газопровода или линии электропередачи заказчики и подрядчики стремятся использовать наименее затратные варианты. Один из способов - сооружение такого линейного объекта по наиболее короткой схеме. По этой причине газопровод или кабельная линия проходят по земельным участкам, принадлежащим различным собственникам. Трудно представить ситуацию, когда в существующей застройке сооружаемый линейный объект пройдет только по муниципальным или государственным землям. Такое было возможно лишь в начале 90-х годов. Сейчас большая часть земли уже приватизирована либо находится в аренде. Следовательно, при оформлении земельных отношений в связи с сооружением, размещением и эксплуатацией линейного объекта придется иметь дело не только с органами государственной или муниципальной власти, но и с частными лицами и организациями. Все это также усложняет процесс оформления прав на земельные участки, занятые такими линейными объектами. Вполне вероятно, что только некоторые из земельных участков под линейным объектом можно получить в собственность.

В-четвертых, действующее законодательство не учитывает указанных выше особенностей линейных объектов и пытается урегулировать отношения по оформлению и регистрации прав на занимаемые ими земельные участки на основании общих норм. Хотя правоприменительная практика давно указывает на острую необходимость принятия специальных нормативных правовых актов, устанавливающих порядок предоставления земельных участков для размещения таких объектов, а также регистрации прав на эту землю.

Сначала разберемся с тем, что же подпадает под определение "линейный объект" и являются ли безусловно все линейные объекты недвижимым имуществом. Определение линейного объекта содержится в нормах Градостроительного кодекса РФ (далее - ГСК РФ) и нормах Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон).

Так, согласно ст. 1 ГСК РФ под линейными объектами следует понимать линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. В свою очередь, в соответствии с п. 6 ст. 7 Закона к линейным объектам относятся дороги, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), нефтепроводы, газопроводы, иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Как видно из приведенных выше норм, ни одна из них не дает исчерпывающего перечня имущества, подпадающего под линейные объекты.

Общее понятие "недвижимое имущество" раскрыто в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). Согласно положениям данной нормы к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Однако достаточно сложно разобраться в том, можно ли кабельную линию или газопровод переместить без соразмерного ущерба для них. Особенно с учетом того, что современные строительные технологии позволяют перемещать без разрушения даже здания. То есть понятие "прочно связано с землей" тоже достаточно относительное.

Что делать? Выход один - обратиться к гражданскому законодательству, регулирующему сходные отношения. Закон это допускает: в соответствии со ст. 6 ГК РФ в случаях, когда гражданско-правовые отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Теперь осталось выяснить, какое законодательство регулирует сходные правоотношения. Такие отношения регулируются нормами законодательства о линейно-кабельных сооружениях связи, а именно Постановлением Правительства РФ от 11.02.2005 N 68 "Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи" (далее - Постановление N 68).

Согласно п. 2 Постановления N 68 к линейно-кабельным сооружениям связи, являющимся объектами недвижимости, относятся прочно связанные с землей сооружения связи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. При этом п. 3 Постановления N 68 устанавливает следующее: линейно-кабельные сооружения связи, право на которые подлежит государственной регистрации, представляют собой:

1) совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных являющимися движимым имуществом физическими цепями (кабелями) и имеющих одновременно следующие признаки:

Наличие функциональной и технологической взаимосвязанности;

Предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи;

Наличие протяженности (длины);

2) объект недвижимости, созданный или приспособленный для размещения кабеля связи, функционально и технологически не взаимосвязанный и не образующий единое целое с другими сооружениями связи.

Линейно-кабельное сооружение связи, имеющее признаки, указанные в пп. 1 п. 3 Постановления N 68, может регистрироваться как одна сложная вещь (п. 4 Постановления N 68).

Линейно-кабельное сооружение связи, имеющее признаки, указанные в пп. 2 п. 3 этого Постановления, рассматривается как отдельный объект недвижимости.

К линейно-кабельным сооружениям связи, являющимся объектами недвижимости, относятся, в частности (п. 5 Постановления N 68):

Кабельная канализация;

Наземные и подземные сооружения специализированных необслуживаемых регенерационных и усилительных пунктов и пр.

Следовательно, для решения вопроса о том, является ли и иная электрическая кабельная линия объектом недвижимости, можно обратиться к приведенным выше положениям Постановления N 68. Скорее всего, для решения данной задачи придется привлечь специалистов, которые без труда смогут определить, соответствует ли данная кабельная линия указанным выше признакам.

Что касается газопроводов, то указанный выше принцип аналогии закона здесь применить невозможно. Упомянутое выше Постановление N 68 не может быть применено в этом смысле в силу наличия существенных различий в технологических и конструктивных особенностях этих видов линейных объектов.

Надо сказать, что судебная практика не всегда складывается в пользу признания линейных объектов - электросетей и газопроводов - недвижимым имуществом. Основанием для отказа в удовлетворении таких требований является установление судом возможности перемещения таких объектов без причинения им соразмерного ущерба.

В качестве примера можно сослаться на Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.08.2007 N Ф04-4989/2007(36585-А70-24). В этом случае суд не смог согласиться с тем, что линия электропередачи высокого напряжения протяженностью 0,16 км является недвижимым имуществом. Свои выводы суд аргументировал тем, что указанная линия может быть перемещена без причинения ей соразмерного ущерба.

Попытка определиться в этих понятиях неслучайна. Хотя земельное законодательство не устанавливает прямой зависимости между наличием права приобретения земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений и сооружений и возможностью отнесения указанных объектов к недвижимому имуществу (ст. 36 ЗК РФ), правоприменительная практика данное условие считает необходимым. То есть право на приобретение земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений приобретают лишь те лица, здания и сооружения которых являются недвижимым имуществом.

В этом же направлении складывается и судебная практика. Такой подход к толкованию права является обоснованным, разумным и целесообразным. Не случайно положения ст. ст. 271 и 272 ГК РФ устанавливают права пользования земельным участком собственниками зданий и сооружений, являющихся недвижимым имуществом.

Следовательно, попытка приобрести право на земельный участок собственниками линии электропередачи или газопровода в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) не всегда может увенчаться успехом, так как не каждый линейный объект может быть признан недвижимым имуществом.

Есть еще одна проблема: интересно ли вообще иметь в собственности земельный участок такой своеобразной формы? Имеется в виду его относительно небольшая ширина при достаточно большой протяженности. Естественно, что такой участок абсолютно неинтересен и непригоден для использования в каких-то иных целях. Тогда возникает вопрос: есть ли смысл платить постоянно растущий земельный налог, нести иные расходы, связанные с оформлением такого земельного участка в собственность, если единственным возможным способом его использования будет размещение и эксплуатация линейного объекта? Наверно, нет.

Все сказанное выше относится и к целесообразности оформления права аренды на такие земельные участки. Принадлежность земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации линии электропередачи или газопровода, различным собственникам и владельцам, невозможность использования такого участка для иных целей, постоянно растущая (особенно в Московском регионе) арендная плата, масса административных сложностей с оформлением и регистрацией этого права делают абсолютно неинтересной такую аренду.

Очевидно, что единственным приемлемым вариантом оформления земельных отношений в такой ситуации является сервитут.

Гражданское законодательство определяет сервитут как право ограниченного пользования чужим имуществом. В данном случае - чужим земельным участком. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) (ст. 274 ГК РФ).

В соответствии с указанной выше нормой гражданского законодательства сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Плата, которую собственник земельного участка вправе требовать от лиц, в чьих интересах установлен сервитут, должна быть в обязательном порядке соразмерной (п. 5 ст. 274 ГК РФ), т.е. соответствовать тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с наличием на участке (или над участком) линии электропередачи или газопровода. Такие отношения заведомо не попадают, например, в плоскость арендных, характеризующихся регулярным повышением размера арендной платы.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Относительно государственной регистрации сервитутов можно сказать следующее. Ее порядок установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Согласно ст. 27 этого Закона государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, то к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута.

Если же сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется.

Отсутствие необходимости проведения работ по межеванию земельного участка является еще одним преимуществом сервитута в этой ситуации.

Очень важным моментом является то, что закон защищает права лиц, нуждающихся в установлении сервитута. Одним из положений п. 3 ст. 274 ГК РФ является то, что в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В свою очередь, собственник земельного участка, обремененного сервитутом, согласно ст. 276 ГК РФ вправе требовать прекращения сервитута лишь в случае отпадения оснований, по которым он был установлен, либо в случае невозможности использования такого земельного участка по назначению. Такое требование может быть рассмотрено только в судебном порядке.

Статьей 23 ЗК РФ введены понятия частного и публичного сервитутов. Частным является сервитут, который установлен в соответствии с гражданским законодательством, т.е. по соглашению лица, в пользу и по требованию которого он установлен, с одной стороны, и собственника земельного участка - с другой.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. При этом п. 3 ст. 23 ЗК РФ определяет, для каких именно целей может быть установлен публичный сервитут. Одна из таких целей - использование земельного участка для ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.

При этом земельное законодательство не устанавливает каких-либо требований относительно статуса владельца или собственника указанного имущества. Следовательно, данные положения закона распространяются как на организации любых форм собственности, так и на физических лиц.

Анализ судебной практики по рассмотрению дел, связанных с установлением сервитута, показывает, что существенными для таких дел суды определяют следующие обстоятельства:

Отсутствие иных способов обеспечения законных интересов истца;

Наличие у истца недвижимого имущества (по делам о частных сервитутах);

Объективное присутствие интересов государства, местного самоуправления или местного населения (по делам о публичных сервитутах).

При наличии указанных выше обстоятельств исковые требования об установлении сервитута, как правило, удовлетворяются. Приведем пример из арбитражной практики.

Муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском к РАО "ЕЭС России" в лице территориального обособленного подразделения "Восточные межсистемные электрические сети" (далее - МЭС Востока) о понуждении заключить соглашение о праве ограниченного пользования земельным участком (сервитут) в редакции 2002 г. (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.12.2002 N Ф03-А16/02-1/2625).

Как следует из материалов дела, по территории муниципального образования проходят линии электропередачи. Истец обратился к МЭС Востока с предложением заключить соглашение, согласно которому на земли, подпадающие под охранные зоны электрических сетей, устанавливается право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) в пользу ответчика, в связи с чем последний в соответствии с п. 5 ст. 274 ГК РФ обязан вносить ежегодную плату за земельные участки, ограниченные сервитутом, исчисляемую в размере одной ставки земельного налога на земли промышленности за чертой населенного пункта.

Ответчик отказался заключить указанное соглашение, в связи с чем муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском.

До принятия решения истец дополнил исковые требования и просил обязать ответчика зарегистрировать соглашение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Решением суда первой инстанции исковые требования в части понуждения ответчика к заключению соглашения с истцом удовлетворены. Требование истца об обязании ответчика зарегистрировать данное соглашение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество оставлено без удовлетворения.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано.

Муниципальное образование обжаловало указанное решение. По мнению заявителя, вывод суда о том, что установление сервитута в соответствии со ст. 274 ГК РФ возможно только по иску лица, которое будет пользоваться земельным участком собственника, неправомерен. Муниципальное образование полагает неверной ссылку суда на ст. 89 ЗК РФ, поскольку в настоящее время спорные земельные участки не отнесены к землям энергетики.

Сославшись на положения п. 1 ст. 23 ЗК РФ и ст. 274 ГК РФ, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что правом требовать установления сервитута в свою пользу наделен собственник недвижимого имущества, который не может обеспечить свои нужды как собственника без установления права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Так, в рассматриваемом случае возможностью реализовать соответствующее право обладает МЭС Востока, а муниципальному образованию как собственнику участка такое право не предоставлено.

Суд кассационной инстанции поддержал энергетическую компанию.

Зачастую в суд обращаются собственники земельных участков с требованиями о понуждении владельцев линейных объектов заключить договор аренды земельного участка, занимаемый линейным объектом. При рассмотрении таких дел суды в основном едины во мнении о том, что обязанность владельца линейного объекта заключить с собственником земельного участка договор аренды соответствующей части участка законом не предусмотрена. Рассмотрим такой пример.

ООО "С" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Л" о понуждении ответчика заключить договор аренды земельного участка на условиях проекта договора, представленного истцом. К участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ОАО "Г".

Как следует из материалов дела, по находящемуся в собственности истца земельному участку проходят линии газопровода, принадлежность которых ОАО "Г", а также владение и пользование которыми ООО "Л" ответчиками не оспорены.

Истец направил ответчикам письма с предложением заключить договор аренды земельного участка, занятого газопроводом, приложив проект договора.

В связи с отказом ООО "Л" и ОАО "Г" от заключения договора ООО "С" обратилось в арбитражный суд с иском, считая, что в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и ст. 28 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" заключение договора в данном случае является обязательным для ответчиков.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.

Кассационная инстанция сочла выводы судебных инстанций об отказе в иске правильными, так как согласно ст. 421 ГК РФ, а также иным правовым актам, регулирующим отношения, связанные с эксплуатацией систем газоснабжения, обязанность владельца газораспределительной системы заключить с собственником земельного участка договор аренды соответствующей части участка законом не предусмотрена.

В свою очередь, ограничения права собственника земельного участка в связи с наличием на участке газопровода установлены законом, что не противоречит ст. ст. 1, 209 ГК РФ. Для обеспечения своих прав в связи с такими ограничениями собственник может воспользоваться иными способами защиты, предусмотренными действующим законодательством.

ФАС Северо-Западного округа Постановлением от 14.09.2007 N А56-46221/2006 кассационную жалобу ООО "С" оставил без удовлетворения.

Особого внимания заслуживает анализ судебной практики по делам о публичных сервитутах, в частности позиция судов относительно порядка проведения общественных слушаний.

Необходимо напомнить, что согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут может быть установлен только с учетом результатов общественных слушаний. Однако порядок организации, проведения и оформления результатов общественных слушаний действующим законодательством так и не установлен. То есть отсутствует правовое определение этой процедуры. Это обстоятельство создает определенные трудности при рассмотрении исков, связанных с установлением публичных сервитутов. Каждая из сторон в такой ситуации вправе давать оценку собранным документам на субъективном уровне.

Научно-консультативный совет при ФАС Уральского округа в своих Рекомендациях, утвержденных Протоколом от 11.11.2005 N 4, указывает на следующие обстоятельства:

Отсутствие утвержденного уполномоченными органами порядка проведения общественных слушаний не освобождает органы, устанавливающие публичный сервитут, от обязанности выяснения общественного мнения по вопросу установления сервитута;

Институт общественных слушаний является формой реализации гражданами своих прав на участие в решении вопросов местного или государственного значения и направлен на обеспечение принятия уполномоченными органами законного и обоснованного решения;

Из действующего законодательства не следует, что результаты общественных слушаний имеют обязательный характер для представительного органа, принимающего нормативный акт об установлении публичного сервитута, и ограничивают полномочия этого органа;

Отсутствие общественных слушаний, их проведение в отсутствие утвержденного порядка либо проведение их с нарушением указанного порядка могут являться основанием для выводов о незаконности нормативного акта об установлении публичного сервитута и для признания его недействующим лишь в случаях, если судом установлены обстоятельства, указанные в ч. 1 и 2 ст. 192 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно, с сервитутами тоже не все так просто и понятно. И самая главная проблема заключается в том, что при разрешении вопросов землепользования этот институт применяется в нашей стране относительно редко. Отсюда и недостаточный опыт правового оформления таких отношений.

Но несмотря на это в настоящее время сервитут является наиболее оптимальным способом оформления правоотношений между собственником земельного участка и владельцем соответствующего линейного объекта. Во всяком случае до тех пор, пока законодательно не будет установлен особый порядок предоставления земельных участков для размещения линейных объектов, предусматривающий интересы всех сторон данных правоотношений. Острая необходимость в этом очевидна.

Использование лесов для строительства, реконструкции и эксплуатации линий электропередач, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов (далее – линейные объекты) регламентируется ст. 45 ЛК РФ. Лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в соответствии со ст. 9 ЛК РФ.

Имеющиеся в лесном фонде дороги можно подразделить на лесные дороги и дороги общего пользования. Лесные дорогиотносятся к объектам лесной инфраструктуры (см. ст. 13 ЛК РФ и раздел 1.), а автомобильные и железные дороги общего пользова­ния - к объектам, не связанным с созданием лесной инфраструкту­ры (см. ст. 21 ЛК РФ).

Линии электропередачи, линии связи, трубопроводы и иные линей­ные объекты считаются объектами, не связанными с созданием лес­ной инфраструктуры.

Строительство, реконструкция и эксплуатация линейных объек­тов, не связанных с созданием лесной инфраструктуры, разрешены не только на землях лесного фонда, но и на землях иных категорий, где располагаются леса, в случаях, определенных федеральными за­конами, в соответствии с целевым назначением этих земель (час­ти 1 и 2 ст. 21 ЛК РФ).

При строительстве, реконструкции и эксплуатации линейных объ­ектов, не связанных с созданием лесной инфраструктуры, допуска­ется вырубка деревьев, кустарников, лиан, в том числе в охранных и санитарно-защитных зонах, предназначенных для обеспечения бе­зопасности граждан и создания необходимых условий для эксплуа­тации соответствующих объектов (часть 5 ст. 21 ЛК РФ).

Земли, которые использовались для указанных строительства, реконструкции и эксплуатации, подлежат рекультивации (часть 6 ст. 21 ЛК РФ).

Если при использовании лесов для строительства, реконструкции и эксплуатации объектов, не связанных с созданием лесной инфра­структуры, потребуется заготовка древесины и иных лесных ресур­сов, использование осуществляется одновременно для нескольких целей в соответствии с частью 2 ст. 25 ЛК РФ.

Если заготовка древесины на землях лесного фонда не была офор­млена по правилам статьи 29 ЛК РФ, на полученную древесину возникает право собственности Российской Федерации (часть 2 ст. 20 ЛК РФ).

При предоставлении гражданам и юридическим лицам лесных участков, на­ходящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства линий электропередачи, линий связи, трубопро­водов, дорог и других линейных объектов применяются правила не только лесного, но и земельного и гражданского законодательства.

По правилам лесного законодательства лесные участки предоставляются в аренду, а по правилам земельного и гражданско­го законодательства - в постоянное (бессрочное) пользование и безвозмездное срочное пользование. В соответствии с ЗК РФ и ГК РФ на эти лесные участки также могут устанавливаться публичные и частные сервитуты.

ЛК РФ предусматривает, что на ука­занных правах лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, должны предоставляться граж­данам и юридическим лицам только для строительства линейных объектов.

ЛК РФ не определяет возможности предоставления лесных участков для эксплуатации линий электропередачи и иных линейных объек­тов, в том числе в целях установления охранных и санитарно-защитных зон, предназначенных для обеспечения безопасности граждан и создания необходимых условий для эксплуатации соответствую­щих объектов.

Особо следует отметить то обстоятельство, что правовой режим указанных охранных зон устанавливается не только в соответствии с ЛК РФ, но и ЗК РФ.

ЗК РФ допускает, что в пределах охранных зон могут находиться земельные участки разных собственников, землепользователей, зем­левладельцев и арендаторов (пункт 3 статьи 87).

Эти требования земельного законодательства распространяются и на охранные зоны, расположенные в лесах.

Такой подход соответствует и сложившейся практике использова­ния лесов. Например, лесные участки в пределах охранных зон могут предоставляться в аренду для заготовки пищевых лесных ре­сурсов, сбора лекарственных растений, сенокошения, пастьбы сель­скохозяйственных животных и т. д. При этом граждане и юридичес­кие лица, осуществляющие соответствующее использование лесов, обязаны соблюдать правовой режим охранных зон.

Вопрос об автомобильных и железных дорогах общего пользования, в том числе об их охранных зонах, подробно регламентируется к ст. 105 ЛК РФ (защитные полосы этих дорог признаются защитными лесами).

Для других линейных объектов - под их строительство и реконструкцию, а при необходимости - и для эксплуатации выде­ляются так называемые трассы коммуникаций.

В лесном хозяйстве трассами коммуникаций называют полосы, прорубаемые в лесу с целью прокладки линий электропередачи, телефонных линий, трубопроводов и т. д. Эти полосы расчищают от древесной растительности и поддерживают в состоянии, обеспе­чивающем их безопасность.

Правовой основой регулирования вопросов, касающихся линейных объектов, является ЗК РФ, а также федеральные законы и поста­новления Правительства РФ, определяющие особенности функцио­нирования соответствующих отраслей экономики.

Ст.89 ЗК РФ предусматривает, что в целях обеспечения деятель­ности организаций и объектов энергетики могут предоставляться земельные участки для размещения объектов электросетевого хозяй­ства и иных определенных законодательством Российской Федера­ции об электроэнергетике объектов электроэнергетики.

Для обеспечения безопасного и безаварийного функционирова­ния, безопасной эксплуатации объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики устанавливают­ся охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категории земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон и использования соответствующих земельных участков будет опре­деляться Правительством РФ.

В свою очередь, Федеральный закон от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об элек­троэнергетике» относит линии электропередачик объектам электросетевого хозяйства и указывает на то, что любые лица вправе осуществлять строительство этих линий (ст. 3, 10).

Принято различать воздушные линии электропередачи, провода ко­торых подвешены над землей и водой, и кабельные линии электропе­редачи (подземные и подводные), в которых используются силовые кабели.

Размер необходимых для строительства линий электропередачи зе­мельных участков рассчитывается в соответствии с Правилами опре­деления размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих элек­трические сети (утверждены Постановлением Правительства РФ от П.08.2003 № 486).

Пунктом 6 этих Правил допускается их применение к землям лес­ного фонда и землям под лесами иных категорий, не отнесенных к землям энергетики.

Так, допускается определять минимальный размер земельного участка, в том числе лесного участка, для установки опоры воздушной линии электропередачи напряжением до 10 кВ включительно (опоры линии связи, обслуживающей электрическую сеть) как площадь контура, рав­ного поперечному сечению опоры на уровне поверхности земли.

Минимальный размер лесного участка для установки опоры воздушной линии электропередачи напряжением свыше 10 кВ определяется как:

площадь контура, отстоящего на 1 м от контура проекции опо­ры на поверхность земли (для опор на оттяжках – включая оттяжки), - для земельных участков, граничащих с земельны­ми участками всех категорий земель, кроме предназначенных для установки опор с ригелями глубиной заложения не более 0.8 м земельных участков, граничащих с земельными участ­ками сельскохозяйственного назначения;

площадь контура, отстоящего на 1.5 м от контура проекции опоры на поверхность земли (для опор на оттяжках - включая оттяжки), - для предназначенных для установки опор с ригелями глубиной заложения не более 0.8 м земельных участков, граничащих с земельными участками сельскохо­зяйственного назначения.

Минимальные размеры обособленных земельных участков для уста­новки опоры воздушной линии электропередачи напряжением 330 кВ и выше, в конструкции которой используются закрепляемые в земле стойки (оттяжки), допускается определять как площади контуров, отстоящих на 1 м от внешних контуров каждой стойки (оттяжки) на уровне поверхности земли - для земельных участков, граничащих с земельными участками всех категорий земель (кроме земель сельскохозяйственного назначения), и на 1.5 м - для земельных участков, граничащих с земельными участками сельскохозяйствен­ного назначения.

Конкретные размеры земельных участков для установки опор воз­душных линий электропередачи (опор линий связи, обслуживающих электрические сети) определяются исходя из необходимости закреп­ления опор в земле, размеров и типов опор, несущей способности грунтов и необходимости инженерного обустройства площадки опоры с целью обеспечения ее устойчивости и безопасной эксплуатации.

Согласно ст. 91 ЗК РФ в целях обеспечения связи (кроме косми­ческой связи) могут предоставляться земельные участки для разме­щения объектов соответствующих инфраструктур, включая:

кабельные, радиорелейные и воздушные линии связи и линии радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий свя­зи и радиофикации и соответствующие охранные зоны линий связи;

подземные кабельные и воздушные линии связи и радиофика­ции и соответствующие охранные зоны линий связи.

Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи» определяет линии связикак линии передачи, физические цепи и линейно-ка­бельные сооружения связи, В нем также указывается, что вопросы предоставления земельных участков организациям связи, порядок (режим) пользования ими, в том числе установления охранных зон сетей связи и сооружений связи и создания просек для размещения сетей связи, основания, условия и порядок изъятия этих земельных участков устанавливаются земельным законодательством. Размеры таких земельных участков, в том числе земельных участков, предо­ставляемых для установления охранных зон и просек, определяются в соответствии с нормами отвода земель для осуществления соот­ветствующих видов деятельности, градостроительной и проектной документацией.

Более подробно вопросы, касающиеся использования земель, в том числе тех, на которых расположены леса, для целей связи, оп­ределены в Правилах охраны линий и сооружений связи Россий­ской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 09.06.1995 № 578.

На трассах кабельных и воздушных линий связи должны создавать­ся просеки в лесных массивах и зеленых насаждениях:

при высоте насаждений менее 4 м - шириной не менее рас­стояния между крайними проводами воздушных линий связи и линий радиофикации плюс 4 м (по 2 м с каждой стороны от крайних проводов до ветвей деревьев);

при высоте насаждений более 4 м - шириной не менее рас­стояния между крайними проводами воздушных линий связи и линий радиофикации плюс 6 м (по 3 м с каждой стороны от крайних проводов до ветвей деревьев);

Вдоль трассы кабеля связи - шириной не менее 6 м (по 3 м с каждой стороны от кабеля связи).

Трассы линий связи должны периодически расчищаться от кустар­ников и деревьев, содержаться в безопасном в пожарном отношении состоянии, должна поддерживаться установленная ширина просек. Деревья, создающие угрозу проводам и опорам линий связи, должны быть вырублены.

Просеки для кабельных и воздушных линий связи, проходящие по лесным массивам и зеленым насаждениям, должны содержаться в безопасном в пожарном отношении состоянии силами предпри­ятий, в ведении которых находятся линии связи.

Если трассы действующих кабельных и воздушных линий связи про­ходят по территориям защитных лесов, допускается создание про­сек только при отсутствии снижения функционального значения особо охраняемых участков (места кормежки редких и исчезающих видов животных, нерестилища ценных пород рыб и т. д.).

В парках, садах, заповедниках, зеленых зонах вокруг городов и на­селенных пунктов, ценных лесных массивах, полезащитных ле­сонасаждениях, защитных лесных полосах вдоль автомобильных и железных дорог, запретных лесных полосах вдоль рек и каналов, вокруг озер и других водоемов прокладка просек должна произ­водиться таким образом, чтобы состоянию насаждений наносил­ся наименьший ущерб и предотвращалась утрата ими защитных свойств. На просеках не должны вырубаться кустарник и молод­няк (кроме просек для кабельных линий связи), корчеваться пни на рыхлых почвах, крутых (свыше 15 градусов) склонах и в местах, подверженных размыву.

Организациям, в ведении которых находятся линии связи, в охран­ных зонах разрешается вырубка отдельных деревьев при авариях на линиях связи, проходящих через лесные массивы, в местах, при­легающих к трассам этих линий, с последующей очисткой мест руб­ки от порубочных остатков.

Статья 90 ЗК РФ устанавливает, что в целях обеспечения деятель­ности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта могут предоставляться земельные участки для:

размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов;

установления охранных зон с особыми условиями использования земельных участков.

Границы охранных зон, на которых размещены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. На указанных земельных участках при их хозяйственном исполь­зовании не допускается строительство каких бы то ни было зда­ний, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения. Не разрешается препятствовать организации - собственнику системы газоснабже­ния или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, лик­видации последствий возникших на них аварий, катастроф.

В настоящее время для каждого вида трубопроводов ширина полос отвода и границы охранных зон чаще всего устанавливаются строи­тельными нормами (СНиП).

Законодательством предусмотрены особенности использования зе­мель, на которых расположены леса и где осуществляется строи­тельство, реконструкция и эксплуатация трубопроводов.

Например, в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федера­ции» организации, в ведении которых находятся объекты системы газоснабжения (к ним относятся газопроводы), расположенные в ле­сах, обязаны:

проводить намеченные работы, вырубать деревья (кустарники) в охранных зонах объектов системы газоснабжения и за пределами таких зон в порядке, установленном лесным законодательством Российской Федерации.

В Правилах охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878, устанав­ливаются, в частности, следующие особенности использования ле­сов для строительства, реконструкции, эксплуатации объектов сис­темы газоснабжения.

Охранные зоны устанавливаются вдоль трасс межпоселковых газо­проводов, проходящих по лесам, - в виде просек шириной 6 м, по 3 м с каждой стороны газопровода. Для надземных участков газопроводов расстояние от деревьев до трубопровода должно быть не менее высоты деревьев в течение всего срока эксплуатации га­зопровода.

При прохождении охранных зон газораспределительных сетей по ле­сам эксплуатационные организации газораспределительных сетей обязаны за свой счет:

создавать минерализованные полосы по границам просек шириной не менее 1,4 м;

устраивать через каждые 5 – 7 км переезды для противопожарной техники.

Проведение работ в таких охранных зонах и за их пределами долж­но производиться в порядке, установленном лесным законодательс­твом Российской Федерации.

В аварийных ситуациях эксплуатационной организации разрешается подъезд к газораспределительной сети по кратчайшему маршруту для доставки техники и материалов с последующим оформлением акта. При проведении указанных работ на газопроводах, проходящих через леса, разрешается вырубка деревьев с последующей очисткой мест вырубки от порубочных остатков.

После выполнения работ по ремонту, обслуживанию или устранению последствий аварий газораспределительной сети на землях лесного фонда эксплуатационная организация должна привести эти земли в исходное состояние (рекультивировать) и передать их по акту соб­ственнику, владельцу, пользователю земельного участка или упол­номоченному им лицу.

Порядок эксплуатации газопроводов в охранных зонах при пересечении ими лесов должен согласовываться эксплуатационными ор­ганизациями газораспределительных сетей с заинтересованными организациями, а также с собственниками, владельцами или пользователями земельных участков.

В Прави­лах использования лесов для строительства, реконструкции, эксплу­атации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов, утвержденных приказом Минсельхоза РФ от 05.02.2010 № 28эта задача в полной мере не решена.

Правила использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубо­проводов и других линейных объектов дополняют установленное ЛК РФ правовое регулирование рассматриваемого вида использова­ния лесов следующими нормами.

В целях строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов используются, прежде всего, нелесные земли, а при от­сутствии на лесном участке таких земель - участки невозобно­вившихся вырубок, гарей, пустырей, прогалины, а также площади, на которых произрастают низкополнотные и наименее ценные лес­ные насаждения,

Использование иных лесных участков для указанных целей допуска­ется в случае отсутствия других вариантов возможного размещения линейных объектов.

При использовании лесов в целях строительства, реконструкции и эксплуатации автомобильных и железных дорог исключаются слу­чаи, вызывающие нарушение поверхностного и внутрипочвенного стока вод, затопление или заболачивание лесных участков вдоль дорог.

Осуществление строительства, реконструкции и эксплуатации ли­нейных объектов должно исключать развитие эрозионных процессов на занятой и прилегающей территории.

В охранных и санитарно-защитных зонах, предназначенных для обес­печения безопасности граждан и создания необходимых условий для эксплуатации линейных объектов, рубка лесных насаждений осуществляется в соответствии с установленным режимом указан­ных зон, по согласованию с предоставившими в пользование лесной участок органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Допускается периодическая расчистка трасс линий электропереда­чи и связи от древесной и кустарниковой растительности высотой более 4 м путем ее вырубки, уничтожения химическим или комби­нированным способом.

Отдельные деревья или группы деревьев, растущие вне просеки и угрожающие падением на провода или опоры линий электропере­дачи и связи, должны своевременно вырубаться. На опушках леса, примыкающих к линиям электропередачи или линиям связи (охран­ных зонах), в обязательном порядке убираются зависшие деревья.

При использовании лесов в целях строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов исключаются случаи:

повреждения лесных насаждений, растительного покрова и почв за пределами предоставленного лесного участка;

захламления прилегающих территорий за пределами предоставленного лесного участка строительным и бытовым мусором, отходами древесины, иными видами отходов;

загрязнения площади предоставленного лесного участка и территории за его пределами химическими и радиоактивными веществами;

проезда транспортных средств и иных механизмов по произвольным, неустановленным маршрутам за пределами предоставленного лесного участка.

Лица, осуществляющие использование лесов в целях строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, обеспечивают:

регулярное проведение очистки предоставленного лесного участка, примыкающих опушек леса, искусственных и естественных водотоков от захламления строительными, лесосеч­ными, бытовыми и иными отходами, от загрязнения отходами производства, токсичными веществами;

восстановление нарушенных производственной деятельностью дорог, осушительных канав, дренажных систем, шлюзов, мостов, других гидромелиоративных сооружений, кварталь­ных столбов, квартальных просек;

принятие необходимых мер по устранению аварийных ситуаций и лесных пожаров, а также ликвидации их последствий, возникших по вине указанных лиц.

Земли, нарушенные или загрязненные при использовании лесов для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объ­ектов, подлежат рекультивации в срок не более одного года после завершения соответствующего этапа работ.

По всей ширине трасс линий электропередачи или линий связи на участках с нарушен-

ным почвенным покровом при угрозе разви­тия эрозии должна проводиться рекультивация

земель с посевом трав и (или) посадкой кустарников.

Анализ зарубежного опыта (США, Канада, Швеция, Дания) показывает, что сервитут является одним из основных прав на землю, обеспечивающих нахождение на ней инженерных и транспортных коммуникаций; газопроводов, водопроводов и иных трубопроводов, линий связей, линий электропередач и т.п., что обеспечивает их быстрое развитие, легкий доступ к земельным ресурсам.

Развитие дорожной сети, нефтепроводов, газотранспортной системы и инфраструктуры электроэнергетики является важнейшей задачей государства, отмеченной Президентом Российской Федерации в Послании Федеральному Собранию от 26 мая 2004 г.

Потребность в совершенствовании правового регулирования публичных сервитутов для обеспечения строительства и функционирования линейных сооружений связана с существованием ряда объективных факторов, которые не в полной мере учтены в действующем законодательстве, в том числе земельном.

К таковым относится, во-первых, наличие у ряда организаций электроэнергетики, связи, добывающей и перерабатывающей промышленности в собственности или в хозяйственном ведении специфических объектов недвижимого имущества - линейных сооружений (далее для целей настоящей статьи - собственники или владельцы линейных сооружений), являющихся сложными и неделимыми недвижимыми вещами, таких, как линии электропередачи, линейно-кабельные сооружения связи, трубопроводы (нефтепроводы и газопроводы).

Прежде всего определимся с содержанием понятия "линейный объект". Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон о переводе земель) понимает под ним дороги, линии электропередачи, линии связи, нефте-, газо- и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Градостроительный кодекс понимает под такими объектами сети инженерно-технического обеспечения линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и др. Оба определения оставляют место для иных линейных объектов - к ним можно причислить также и мосты, туннели, сооружения метро, фуникулеры и т.п.

Автор для целей настоящей работы не относит к линейным сооружениям так называемые площадные объекты, технологически связанные с линейными сооружениями. Например , технологически связанные с трубопроводами емкости для хранения и разгазирования конденсата, земляные амбары для аварийного выпуска продукции, технологические установки подготовки продукции к транспорту, головные и промежуточные перекачивающие и наливные насосные станции, резервуарные парки, компрессорные и газораспределительные станции, узлы измерения продукции, наливные и сливные эстакады, станции подземного хранения газа, пункты подогрева нефти, нефтепродуктов и другие подобные сооружения; сооружения электросвязи, созданные или приспособленные не для размещения кабелей связи; сооружения электроэнергетики, не являющиеся сооружениями кабельных линий электропередачи, в том числе подстанции, распределительные пункты и другие подобные сооружения электроэнергетики, а также объекты автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного и воздушного транспорта.

Несмотря на то что линейные сооружения могут находиться в частной собственности, как правило, имеется наличие публичного интереса в их строительстве, эксплуатации, ремонте, реконструкции и охране, которое требует адекватного отражения в правовом регулировании соответствующих отношений в части установления баланса частных и публичных интересов.

Особенностью размещения линейных объектов является то, что они лишь частично ограничивают права собственника земельного участка, на котором расположены, и оформление прав собственности или аренды на такие земельные участки нецелесообразно.

Действующим законодательством предусматривается установление как частного, так и публичного сервитута. При этом частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, т.е. договором о сервитуте, а публичный сервитут - законом или иным нормативным правовым актом.

В целях обслуживания и ремонта электрических сетей, а также соблюдения режима использования охранной зоны могут быть установлены публичные сервитуты для:

• прохода или проезда через земельный участок;
• использования земельного участка в целях ремонта электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.

Ранее значительная часть ограничений (обременений) прав использования земельных участков устанавливалась ведомственными актами, утвержденными проектами, положениями и правилами режимообразующих объектов (положениями об объектах или территориях и правилами охраны различных объектов). Большинство из них не представлены к регистрации, и, соответственно, сведения об этих ограничениях не нашли отражения в свидетельстве о собственности. Вместе с тем все эти ограничения, установленные ранее законным образом, признаются Законом о государственной регистрации юридически действительными.

При установлении сервитутов, особенно публичных, заинтересованные лица сталкиваются с множеством неразрешимых проблем, поэтому на сегодняшний день они не находят должного применения, и одной из причин, сдерживающих процесс оформления как частных, так и публичных сервитутов, является установленный Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним довольно громоздкий порядок их оформления и отсутствие зарегистрированного права собственности на земельные участки, на которые предполагается установить сервитут.

В большинстве случаев на практике права на земельные участки собственников или владельцев линейных сооружений не оформлены. При этом собственник или владелец линейных сооружений имеет право требовать согласования с ним проведения различных работ в зоне размещения этих сооружений, т.е. имеет место частичное ограничение прав собственника земельного участка в его использовании в связи с установлением охранных зон линейных сооружений.

Отсутствие реальной возможности оформления прав на земельные участки, занятые линейными сооружениями, препятствует государственной регистрации прав на линейные сооружения, так как существующий порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество требует указания в документах, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сведений о земельных участках, на которых оно расположено. Особенности государственной регистрации линейных сооружений могут быть установлены постановлением Правительства РФ. Однако вопрос о правах на земельные участки, занятые линейными сооружениями, может быть решен лишь в федеральном законе.

Предприятия электроэнергетики заинтересованы в публично-правовом порядке установления сервитутов, которые позволят оформлять права без согласования с собственниками земельных участков, поскольку установление частных сервитутов предполагает заключение соответствующих договоров с конкретными лицами, а принимая во внимание, что ЛЭП имеют очень большие протяженности и зачастую проходят по землям множества собственников земельных участков, то вопрос по оформлению сервитута может занять довольно длительный промежуток времени, при этом с кем-то из собственников, возможно, не удастся прийти к компромиссу, что потребует решения вопроса в судебном порядке.

Линейные сооружения пролегают по различным категориям земель, имеющим разнообразный правовой режим. Однако в Земельном кодексе РФ земли, на которых расположены линейные сооружения, отнесены к землям промышленности, энергетики, связи, радиовещания, телевидения, информатики и иным землям в составе категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. В результате на практике возникает путаница в определении категории земель, по которым проходят линейные сооружения. Земельный кодекс РФ (ст. 87) устанавливает, что землями энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения могут быть признаны только земли, находящиеся за чертой поселений. В итоге оказывается неурегулированной проблема, когда более половины линейных сооружений расположены на землях поселений. Соответственно, указанные земельные участки не могут быть признаны землями энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения и не охватываются должным правовым регулированием <1>.

<1> Волков Г.А., Голиченков А.К., Хаустов Д.В. Проблемы совершенствования правового регулирования публичных сервитутов для обеспечения строительства и функционирования линейных сооружений.

Действующим законодательством вопрос о правах на земельные участки линейными объектами однозначно не решен.

Например , установление публичного сервитута разрешается только для существующих линейных сооружений, при этом требуется проведение публичных слушаний (ст. 23 Земельного кодекса РФ). Что касается вновь строящихся объектов, то обсуждение возможности их размещения происходит при разработке документов территориального планирования.

Не урегулирован вопрос в части возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам в случае, когда установление сервитута приводит к невозможности или затруднительному использованию земельного участка по его целевому назначению. В действующем законодательстве, если при установлении частного сервитута собственник земельного участка в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату на пользование земельным участком, то при установлении публичного сервитута собственник земельного участка вправе требовать соразмерную плату от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установившего сервитут. Таким образом, вопреки принципу платности использования земли, пользователь публичного сервитута не оплачивает использование чужого земельного участка. Данные обстоятельства приводят к незаинтересованности органов государственной власти и местного самоуправления в установлении публичных сервитутов.

В соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2008 г. Таким образом, компаниям, имеющим в собственности объекты линейной инфраструктуры, придется отвлекать огромные средства для выкупа или аренды земельных участков, находящихся на их пользовании. Тогда как линейные сооружения, имея большую протяженность, пролегают по значительному количеству земельных участков, принадлежащих разным собственникам, а также лицам, не являющимся собственниками земельных участков, но использующим такие земельные участки на иных правах. В результате единообразно и одновременно решить вопросы со всеми этими субъектами о выкупе или заключении договоров аренды земельных участков, занятых линейными сооружениями, практически невозможно. Значительные расходы необходимы также для проведения работ по межеванию, постановке на кадастровый учет, оформлению прав на земельные участки, занятые контракциями линейных объектов (например, земельные участки под опорами линий электропередачи). Следствием увеличения затрат на содержание земельных участков будет неизбежное увеличение тарифов, что способно ухудшить макроэкономические показатели Российской Федерации.

Особенностью размещения линейных объектов является то, что они лишь частично ограничивают права собственника земельного участка, на котором они расположены, и в основном не препятствуют использованию земельного участка по целевому назначению (для осуществления сельскохозяйственных работ, промышленного производства, ведения лесного хозяйства).

Также следует отметить, что линейные объекты находятся на землях, являющихся не только государственной или муниципальной собственностью, но и частной собственностью, поэтому общая модель переоформления прав на земельные участки к ним неприменима.

Наконец, факт наличия на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, линейных сооружений может повлечь в соответствии с п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ ограничение в обороте этих земельных участков, которое не связано с охраной таких сооружений, так как она обеспечивается с помощью установления охранных зон.

Возможный вариант решения указанных проблем - установление публичного сервитута для обеспечения строительства, эксплуатации, ремонта, реконструкции и охраны линейных сооружений, который может действовать в пределах части земельных участков. При этом можно обойтись без межевания и установления границ сферы действия публичного сервитута. Целесообразность использования конструкции публичного сервитута применительно именно к линейным сооружениям обусловлена также тем, что прохождение линейных сооружений по территории участка не исключает возможность его использования в соответствии с основным целевым назначением и разрешенным использованием, что неприемлемо в отношении "площадных объектов".

Изначально институт права ограниченного пользования чужим земельным участком зародился и развивался в рамках частного права. При этом исторически сложившиеся подходы к этому институту зачастую рассматриваются как совершенные и незыблемые.

Данное обстоятельство привело к тому, что закрепленное в действующем российском гражданском законодательстве регулирование сервитутов не учитывает современные существенно изменившиеся условия. То регулирование, которое существовало во времена Древнего Рима, не всегда может безоговорочно применяться сегодня.

Во-первых, как следует из легального определения частноправового сервитута, он может устанавливаться лишь в интересах собственника недвижимости.

Во-вторых, частноправовой сервитут устанавливается по соглашению между заинтересованным лицом и собственником земельного участка. В случае недостижения соглашения спор разрешается судом по иску заинтересованного в установлении сервитута лица. Применительно к линейным сооружениям заключение соглашений в отношении каждого земельного участка, по которому они проходят, потребует значительных затрат. Учитывая, что в значительном количестве случаев тарифы на услуги предприятий, обладающих линейными сооружениями, подлежат государственному регулированию, возникновение подобных дополнительных затрат означает, бесспорно, удорожание соответствующих услуг для населения.

Актуальность проблемы нагнетается во многом и факторами результатов проведения приватизации начала 90-х годов. Ранее единые звенья одного хозяйственного механизма промышленного, транспортного и энергетического комплексов оказались разрознены между собой. Если ранее управление, контроль, эксплуатация и иные функции были сосредоточены в одних руках, то на сегодня возникли объективные противоречия между участниками рассматриваемых отношений: собственниками линейных сооружений оказались одни, собственниками соответствующих земельных участков - другие, а контрольно-разрешительные функции осуществляют третьи. Проблема использования земельных участков собственниками линейных сооружений, построенных еще в доприватизационный период, появилась из-за того, что эти отношения не были урегулированы на момент проведения приватизации. Поэтому сейчас стоит задача по решению этих проблем.

Выход видится в развитии правового регулирования сервитутов (ограниченного пользования земельными участками) вообще и в издании нормативного акта, регламентирующего порядок установления сервитута для земельных участков, занимаемых линиями электропередачи, в частности.

Существенные изменения в законодательстве о сервитутах предусматриваются законопроектом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием нормативно-правового регулирования сервитутов", подготовленным Минэкономразвития. Проект согласован с Мининформсвязи России (А.В. Маслов), МПР России (В.В. Лозбинев), Минтрансом России (С.А. Аристов) и Минрегионом России (В.В. Шипов). В проекте предусматривается:

• возможность установления сервитута для строительства линейных объектов; при этом оговаривается обязательная оплата собственнику за временное занятие земельного участка;
• установление сервитутов только как незначительных обременений земельных участков;
• превращение сервитутов, необходимых для эксплуатации линейных объектов, в личные сервитуты, т.е. устанавливаемые в пользу определенного лица;
• возможность установления сервитутов на основании планировочной документации;
• возложение ответственности за причиняемые сервитутом неудобства на обладателя сервитута;
• сохранение сервитута при изменении границ земельного участка.

Данные меры позволят решить очень многие вопросы оформления прав на землю, занимаемую линейными объектами, и строительства новых.

Законопроектом вносятся необходимые изменения редакционного характера в Градостроительный и Жилищные кодексы Российской Федерации, а также Федеральные законы "О приватизации государственного и муниципального имущества", "О связи" и "О газоснабжении в Российской Федерации".

Внесение изменений в Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" позволит собственникам линейных сооружений не переоформлять право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобретать земельные участки в собственность, а оформить свои права на условиях сервитута.

Изменения и дополнения, вносимые в Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве", позволят по возможности сохранить сервитут при изменении границ земельных участков.

Принятие проекта позволит создать четкие процедуры установления, использования и прекращения частных и публичных сервитутов, а также восполнить существенный пробел в законодательстве Российской Федерации и уменьшить рассматриваемые в судебном порядке земельные споры, определить права собственников земельных участков, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также права лиц, в пользу которых установлены сервитуты. Кроме того, существенно снизит издержки по доступу к земельным участкам для организаций, владеющих линейными сооружениями.

Таким образом, можно заключить, что последствия принятия данного законопроекта состоят в упрощении и удешевлении оформления земельных участков, по которым проходят линейные объекты, а также в укреплении доверия к институту собственности, улучшении инвестиционного климата.

Лица, заинтересованные в установлении сервитута, получат в распоряжение четкий порядок действий, необходимых для этого, а собственники (землепользователи, землевладельцы, арендаторы) земельных участков, обременяемых сервитутами, получат правила защиты от необоснованного установления сервитутов, а также порядок возмещения возникающих в связи с этим убытков.

Целью проекта Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты в связи с совершенствованием нормативно-правового урегулирования сервитутов" является снижение финансовой нагрузки, выраженной в земельных платежах и иных затратах на оформление прав на землю, на организации, предприятия и учреждения, использующие в своей целевой деятельности подземные, наземные и воздушные линии электропередачи, связи, телекоммуникаций, трубопроводов, водопроводов, канализации и т.п.

Большая протяженность линейных объектов (например, общая протяженность ОАО "Газпром" подземных газопроводов и газопроводов отводов составляет 151,6 тыс. км, протяженность линейных объектов, находящихся в эксплуатации ОАО "ФСК ЕЭС" (ВЛ и КЛС), составляет порядка 44,3 тыс. км) приводит к тому, что площадь земельных участков, права на которые подлежат переоформлению, измеряется десятками тысяч гектаров.

Каждому крупному предприятию (ОАО "АК" ТРАНСНЕФТЬ", ОАО "Газпром" ОАО "ЛУКОЙЛ", ОАО "ФСК ЕЭС") оформление прав на земельные участки под/над линейными объектами до 1 января 2008 г. обходилось в сумму от 1 до 3 млрд. руб. До 90% от этих расходов составляют затраты на межевание земельных участков, которые в среднем составляют 10 - 15 тыс. руб. Такие же проблемы оформления прав на землю стоят перед коммунальными службами, организациями связи, дорожными службами. Таким образом, оформление прав на земельные участки под/над линейными объектами в целом по стране составит более 35 млрд. руб.

Кроме того, оформление прав на земельные участки отразится на увеличении себестоимости и изъятии более 20 - 25% чистой прибыли указанных организаций. Учитывая, что цены на продукцию и услуги организаций, предприятий и учреждений, использующих протяженные линейные объекты, подвержены тарифному регулированию, а указанные затраты на оформление прав на земельные участки включаются в тарифы, законопроект позволит предотвратить повышение тарифов, к которому приведет необходимость оформления прав на земельные участки под/над линейными объектами и уплата земельных платежей в соответствии с действующим законодательством.

В настоящее время отношения по установлению публичных сервитутов регулируются законодательными актами, относящимися к различным отраслям законодательства. Поэтому законопроект должен носить комплексный характер, поскольку он направлен на внесение изменений и дополнений в ряд существующих федеральных законов, что позволит избежать коллизий между правовыми нормами отдельных федеральных законов.

Задачами законопроекта являются определение круга лиц, оснований, содержания, сферы действия и порядка установления публичных сервитутов, градостроительного планирования, закрепление механизма расчета соразмерной платы за использование участка на основании публичного сервитута, определение наименее обременительного способа осуществления публичного сервитута, регламентация особенностей кадастрового учета и государственной регистрации.

Основным юридическим последствием реализации будущего закона должно быть уточнение правового режима земельных участков, занятых линейными сооружениями, оснований установления публичных сервитутов по видам линейных сооружений, определение содержания публичных сервитутов по видам линейных сооружений, уточнение градостроительного планирования установления публичных сервитутов для строительства и эксплуатации новых линейных сооружений, уточнение порядка установления публичных сервитутов для линейных сооружений, выявления наименее обременительного способа осуществления публичного сервитута, урегулирование отношений по взиманию платы за установление публичного сервитута, уточнение особенностей кадастрового учета данных о публичных сервитутах и государственной регистрации ограничений прав собственников земельных участков, вызванных установлением публичных сервитутов.

Порядок регистрации линейных объектов регулирует закон о государственной регистрации объектов недвижимости № 218-ФЗ, который определяет процедуру для всех сооружений, но регистрация линейных объектов имеет свои особенности.

Рассмотрим, что необходимо сделать лицу, которое намеревается зарегистрировать право на линейный объект недвижимости.

Закон не дает определения, что такое линейный объект, но относит к таковым сооружения, которые имеют большую протяженность в длину (п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ):

• линии электропередачи,
• линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения),
• трубопроводы,
• автомобильные дороги,
• железнодорожные линии,
• газопроводы
• и другие подобные сооружения.

Какие документы нужны для регистрации прав на линейный объект

Чтобы начать строительство, нужно получить разрешение на строительство линейного объекта (ст. 51 ГрК РФ). Позже этот документ станет основанием для ввода в эксплуатацию и регистрации прав на линейный объект. Такое правило действует для всех объектов недвижимости .

Разрешение на ввод в эксплуатацию линейного объекта вместе с правоустанавливающими документами представьте в регистрирующий орган (ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ).

Перечень документов, которые прикладываются к заявлению о государственной регистрации, включает документы, удостоверяющие личность и полномочия заявителя, а также право на земельный участок (п. 16 Приложения 2 к Регламенту, утв. Приказом Минэкономразвития России от 09.12.2014 № 789).

Право на земельный участок подтверждать не нужно, если заявитель регистрирует права на подземный линейный объект (например, газопровод). Минэкономразвития разъяснило, что владелец сооружения, которое проходит под участком, вправе не предъявлять документы на такую землю (письмо Минэкономразвития России от 04.03.2016 № 6013-ПК/Д23и, Письмо Росреестра от 17.03.2016 № 14-ИСХ/03410-ГЕ/16). Подтвердите характер объекта с помощью проектной документации, заключений органов, которые полномочны выдавать разрешение на строительство и ввод объектов в эксплуатацию (абз. 11 письма Минэкономразвития России от 04.03.2016 № 6013-ПК/Д23).

Отказ в регистрации линейного объекта можно оспорить в суде

Если регистрирующий орган отказался регистрировать право на линейный объект, заявитель может зарегистрировать право на объект в судебном порядке. Суд удовлетворит иск, если владелец докажет ряд обстоятельств:

• принадлежность ему земельного участка ;
• наличие разрешения и согласования;
• соответствие объекта градостроительным и других нормативам;
• осуществление лицом, создавшим самовольную постройку, мер к ее легализации (попытки получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию);
• соблюдение прав и законных интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и др. (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4281/2016 по делу № А82-16409/2015).

Направьте заявление в районный суд по месту нахождения спорного объекта. Размер госпошлины рассчитайте от стоимости постройки (подп.1 п.1 ст.333.19 НК РФ).

Что делать, если нет разрешения на строительство линейного объекта

Получить задним числом разрешение на строительство уже построенного линейного объекта, скорее всего, не получится. Суды отказывает владельцам линейных объектов, у которых нет разрешения на строительство и они пытаются зарегистрировать право на самострой через суд. По мнению суда заявитель действует в обход закона (определение ВАС РФ от 25.09.2013 № ВАС-12892/13).

Пример из практики. Компания обратилась в суд и потребовала признать незаконным отказ местной администрации в выдаче разрешения на строительство линейного объекта. Суд установил, что на момент обращения, общество успело возвести объект. Администрация вправе отказать, если заявитель требует разрешение на строительство уже созданного объекта. Действия компании неправомерны, поскольку строительство и реконструкция объектов производятся на основании разрешения на строительство (ст. 51 ГрК, ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ». Заявитель пытался узаконить самовольную постройку (постановления Шестнадцатого ААС от 23.04.2013 № А20-4579/2012, ФАС СКО от 19.08.2013 № ).

Квалифицируйте сооружение как вспомогательный объект недвижимости

Если нет разрешения на строительство, попробуйте оформить строение другим способом. Соберите документы и докажите вспомогательный характер объекта. В этом случае разрешение на строительство не потребуется (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).

Попросите кадастрового инженера составить технический план (ч. 10 ст. 40 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Обратите внимание, что такой способ подходит не для всех категорий линейных объектов. Например, газопровод, как правило, не относят к объектам вспомогательного назначения.

Так, общество обратилось в Управление Росреестра (далее – Управление) с заявлениями о государственной регистрации права собственности на трансформаторную подстанцию с электрическими сетями и газопровод среднего и низкого давления.

Управление отказало в государственной регистрации права, поскольку заявитель не предоставил разрешения на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию (абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Общество не согласилось с ответом и обратилось в суд. Последний указал, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае возведения на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования ()

Из проектной документации на реконструкцию объекта усматривается, что сети газопровода низкого и среднего давления входят в состав газовой котельной, которая является самостоятельным объектом недвижимости как котельная с сетями газопровода. Государственная экспертиза проектной документации системы газоснабжения проводится в составе проектной документации объекта капитального строительства. Суд сделал вывод, что Управление правомерно отказалось регистрировать право собственности на такой линейный объект как газопровод (постановление ФАС Центрального округа от 24.09.2012 по делу № А68-10863/11).