Постановление 491 в новой редакции
Пример детской площадки
Постановление№491 даст ответа на три важных вопроса: что такое общее имущество собственников дома, где заканчивается общее и начинается частная собственность и как должно содержаться общее пространство дома.
Постановление — это своеобразный мануал с правилами по уходу за вашим домом. Ведь большую его часть, за пределами вашей квартиры, составляет именно общедомовая территория.
Этот документ очень объемный и подробный, и, при необходимости, в нем можно найти описание каждого спорного момента, который может приключиться у жильцов. Переписывать его суть сложно, да и не нужно — пересказ уничтожит такие необходимые юридические формулировки. Поэтому мы расскажем о том ЗАЧЕМ вам может понадобиться
Что относится к общедомовой собственности
Как мы уже говорили, к этой категории относится весь дом за исключением квартир жильцов, а также все коммуникации и механизмы, которые обслуживают все помещения дома.
Так, постановлением правительства РФ 491 в общедомовую собственность включается сама конструкция дома, помещение подъезда, чердака и подвала. Сюда же относятся все коммуникации: водопроводные и канализационные трубы, трубы отопления, электрические сети.
Кроме этого, вместе жильцы могут владеть шлагбаумом, автоматическими воротами при въезде во двор; а еще земле под домом, всеми измерительными приборами, вроде «умных счетчиков», стоянки и детские площадки.
Пример . Все эти помещении по договору обязано содержать управляющая компания или ТСЖ. В случае, сели что – то оказалось испорчено – потекли труды, не хватает давления в системе, перегорела лампочка или не едет лифт, нужно обращаться к ним. Это постановление будет полезно, если, например, за починку трубы в подъезде с жильцов требуют дополнительные деньги. За содержание и текущий ремонт вы ежемесячно платите по квитанциям, и починка труб, которые располагаются не в квартире в платные услуги не входят.
Кто определяет что отнести к общедомовой территории
Во-первых, причислить то или иное помещение к общедомовому имуществу имеют право сами жильцы. Это решение принимается на общем собрании для того, чтобы организовать уход за этой частью дома – уборку, обслуживание коммунальных систем и, конечно, сбор средств на все эти цели. Протокол общего собрания передается в УК.
Пример . Жильцы могут совместно владеть помещением на первом этаже здания или сдавать в аренду помещение в цоколе дома. Все средства от этого предприятия будут направляться на счет многоэтажки. Соответственно в какой – то момент одну из переоборудованных квартир могут внести в общедомовую собственность.
Во-вторых, причислить объект к общедомовой территории могут органы государственной власти. Их цель – проконтролировать правильную эксплуатацию дома.
И, в-третьих, добавить или уменьшить список общедомовой собственности могут органы региональной власти в том случае, когда многоквартирный дом остался без управления и проводиться конкурс на выбор УК.
Есть ли общедомовая собственность в моей квартире
Официально, все, что находиться за входной дверью – имущество собственника. Исключение составляют стояки по холодной и горячей воде, батареи, электрическая проводка и газовая разводка. Все эти коммуникации относятся к общедомовой собственности. Границей с частным имуществом будет служить запорная арматура. Словом, территория жильца и платные услуги соответственно, начинаются после крана, который перекрывает ресурс у вас в квартире.
Система вентиляции, в которой случаются засоры, тоже относится к системам дома. Здесь стоит обратиться в вентиляционную службу управляющей компании. Другая ситуация, если имеется в виду вентиляция газовой колонки. Она относится к газовому хозяйству и на ее обслуживание заключается отдельный договор со специализированной организацией. Платит за обслуживание вентиляции жилец квартиры.
Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491
"Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"
Председатель Правительства
|
Российской Федерации |
М. Фрадков |
Приложение
Правила
содержания общего имущества в многоквартирном доме
(утв.
постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491)
Настоящие Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - общее имущество).
I. Определение состава общего имущества
1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
См. Методику распределения общедомового потребления тепловой энергии на отопление между индивидуальными потребителями на основе показаний квартирных приборов учета теплоты МДК 4-07.2004, одобренную решением Госстроя РФ от 13 сентября 2003 г. N 01-НС-12/1
7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
II. Требования к содержанию общего имущества
Российская Федерация
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ"
В соответствии со статьями и Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Утвердить прилагаемые:
Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
2. Признать утратившими силу:
от 17 февраля 2004 г. N 89 "Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 8, ст. 671);
постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 32, ст. 3339).
3. Министерству регионального развития Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г. положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома и внесении в нее необходимых изменений, форму указанной инструкции, а также методические рекомендации по ее разработке и применению.
4. Министерству юстиции Российской Федерации представить в установленном порядке в Правительство Российской Федерации проект постановления Правительства Российской Федерации, предусматривающий внесение изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", касающихся порядка внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о правах на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации утвердить до 1 октября 2006 г. порядок определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества.
6. Установить, что действие подпункта "г" пункта 24 и пункта 25 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных настоящим постановлением, распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г.
7. Установить, что:
границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления до 1 июля 2007 г.;
границы кварталов, микрорайонов, земли публичного пользования определяются красными линиями в соответствии с градостроительным, земельным и жилищным законодательством Российской Федерации, а также обеспечивается государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме до 1 июля 2008 г.
8. Установить, что разъяснения о применении правил, утвержденных настоящим постановлением, дает Министерство регионального развития Российской Федерации.
Председатель Правительства
Российской Федерации
М.ФРАДКОВ
УТВЕРЖДЕНЫ
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 13 августа 2006 г. N 491
Настоящие Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - общее имущество).
1. Настоящие Правила устанавливают основания и порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее соответственно - услуги, работы, общее имущество) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее - изменение размера платы).
2. Настоящие Правила не распространяются на отношения, возникающие в связи с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений), являющимися членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
3. Для целей настоящих Правил услуги и работы считаются оказанными или выполненными с ненадлежащим качеством в случае их несоответствия требованиям Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иным требованиям законодательства Российской Федерации и условиям договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил.
4. Для целей настоящих Правил установленной продолжительностью перерывов в оказании услуг и выполнении работ является предельная длительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ, определенная в соответствии с требованиями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иными требованиями законодательства Российской Федерации и условиями договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил.
5. В договоре управления многоквартирным домом, договоре о содержании и ремонте общего имущества, заключаемом с товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, договоре с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом, может быть установлена меньшая продолжительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ по сравнению с требованиями, указанными в пункте 4 настоящих Правил, если это не приводит к снижению качества содержания и ремонта общего имущества.
6. В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее - ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами.
7. Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (далее - наниматель), - к наймодателю. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.
8. Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.
9. Лицо, которому в соответствии с пунктом 7 настоящих Правил направлено в письменной форме или сделано устно заявление, обязано в течение 2 рабочих дней с даты его получения направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.
При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере.
10. В случаях, указанных в пункте 6 настоящих Правил, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется по формуле:
| P | |||||
| дельта P = | y | х n | , | ||
| n | d | ||||
| m |
Дельта P - размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения (рублей);
P_y - стоимость соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения (рублей);
n_m - количество календарных дней в месяце;
n_d - количество полных календарных дней, в течение которых оказывались и (или) выполнялись услуги или работы ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
11. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией стоимость отдельных услуг или работ (P_y), входящих в перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, включаемых в плату за содержание и ремонт жилого помещения, установленную для нанимателей уполномоченным органом местного самоуправления, отражается в смете, направляемой управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, в котором находятся жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда, в течение 10 рабочих дней после установления для нанимателей размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
12. Для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленной для нанимателей, управляющая организация использует сведения о стоимости отдельных услуг или работ (P_у), содержащиеся в смете, направленной уполномоченным органом местного самоуправления в соответствии с пунктом 11 настоящих Правил.
13. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо при непосредственном его управлении собственниками помещений изменение размера платы нанимателей осуществляется наймодателем в соответствии с настоящими Правилами.
14. Не допускается изменение размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.
15. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
16. Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.
Сегодня мы будем подробно рассматривать постановление правительства об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, обозначенного номером 491, которое было принято в середине августа две тысячи шестого года. Тема эта достаточно избитая. Однако споров по поводу постановления правительства об утверждении правил в многоквартирном доме достаточно много. Очень часто возникают разногласия между жильцами и организациями их обслуживающими по постановлению правительства под номером 416 о том, как нужно управлять многоквартирным домом, которое было принято в середине мая две тысячи тринадцатого года. И по пунктам статьи 40 Жилищного кодекса, в которой правительство определяет основания изменения границ жилых помещений.
В жилищной сфере всегда возникает много нестандартных и конфликтных ситуаций. В данном обзоре мы рассмотрим постановления правительства (по большей части под номером 491 и 416) и положения ФЗ (федеральных законов), имеющие отношение к жилищному законодательству, а также статьи Жилищного Кодекса. Особое внимание будет уделено постановлению правительства под номером 491 и особенно пп (подпунктам) второй части и пункту № 11. Так как УК и ЖКХ в нашей стране, почему то никак не хотят работать добросовестно и оказывать свои услуги качественно и в полном объеме, претензий к ним у собственников помещений становится все больше и больше.
Чаще всего решить возникшие проблемы без привлечения опытных юристов не получается. Особенно по 11 части 491 постановления правительства – содержание общедомового имущества.
У пользователей портала «ПравПотребитель» есть возможность воспользоваться услугами квалифицированных специалистов совершенно бесплатно.
Давайте вкратце рассмотрим состав постановления № 491. Он состоит из нескольких глав:
- 1 глава рассказывает об определении состава общедомового имущества, принадлежащего каждому из собственников жилых помещений;
- 2 глава подробно регламентирует требования, которые предъявляются к содержанию имущества, принадлежащего каждому из собственников жилых помещений (следует обратить внимание на пункт 11 данного раздела);
- 3 глава повествует о том, какие траты ложатся на плечи собственников помещений, чтобы содержать и ремонтировать общее имущество;
- 4 глава определяет, как и кем контролируется содержание имущества собственников помещений.
Также, по окончанию данного постановления подлежат утверждению правила перерасчета оплаты за ремонт и содержание общедомового имущества, которым может пользоваться каждый из собственников жилых помещений при условии оказания некачественных услуг. Хоть этот документ и не является достаточно громоздким (по сравнению с некоторыми постановлениями правительства или ФЗ), но как и любой другой законодательный акт написан он юридическим языком и изобилует специфическими терминами.
А подобные бумаги лучше изучать вместе со специалистами, разбирающимися в специфике и терминологии документа.
К тому же, опытный юрист не будет загружать вас лишней информацией, а просто озвучит пункты нормативно – правовых актов, имеющих отношение именно к вашей ситуации.
Общие положения 416 и 290
Постановление № 416 устанавливает порядок управления многоквартирником. Структура этого документа имеет следующий вид:
- 1 глава - общие положения;
- 2 глава – здесь рассказывается о том, какие стандарты по управлению домом, в котором проживает много владельцев квартир, приняты правительством нашей страны;
- 3 глава – приведена информация о том, по каким правилам утверждается перечень работ и услуг, направленных на содержание общедомового имущества в многоквартирнике;
- 4 глава – прописывает порядок обслуживания и работы аварийно – диспечерской службы;
- 5 глава – прописывает порядок передачи документов, имеющих прямое отношение к управлению многоквартирником, в том числе и тех. документация;
- 6 – глава – рассказывает нам о том, как необходимо действовать в случае когда у обслуживающей организации закончилась лицензия на осуществление своей деятельности, а также если данные на многоквартирный дом были удалены из реестра регистрации недвижимого имущества.
Постановление № 290 определяет перечень услуг, которые как минимум должны оказываться по содержанию общедомового имущества. А также определяет порядок и очередность их выполнения. Структура этого документа имеет следующий вид:
- 1 глава повествует о том, что и как надо делать, чтобы содержать в порядке несущие конструкции и являющиеся ненесущими;
- 2 глава рассказывает о том, что и как надо делать, чтобы содержать в порядке инженерно – технические системы и различное оборудование;
- 3 глава рассказывает о том, что и как надо делать, чтобы содержать в порядке иное имущество.
В конце документа утверждены правила, регламентирующие порядок выполнения работ и оказания услуг, направленных на содержание общедомового имущества в надлежащем виде.
Глава 2 п.10 Постановление 491
Первую главу 491 постановления мы подробно рассматривали в статье об определении . Сейчас более подробно остановимся на положениях пункта 10 второй главы. Как организовать процесс обслуживания общедомовой собственности чтобы выполнить условия обеспечения:
- безопасного пользования многоквартирником;
- доступа к пользованию всеми помещениями многоквартирника и принадлежащему по праву собственности владельцам квартир участку земли;
- отсутствия угрозы жизни и состояния здоровья людей;
- сохранения имущества, принадлежащего физическим и юридическим лицам;
- не нарушения интересов третьих лиц и собственников квартир;
- нахождения всех коммуникаций и оборудования в рабочем состоянии, чтобы из можно было запустить в любое время;
- соответствие внешнего состояния дома, в котором живут несколько владельцев жилой площадью, проектным документам, составленным в отношении строительства и его реконструкции;
- соблюдение законов об экономии энергии.
Как и положения любого другого правового акта, эти требования должны исполняться собственниками квартир и обслуживающими организациями (как и третьими лицами при необходимости) в обязательном порядке.
Глава 2 п.11 Постановление 491
11 пункт 491 постановления правительства гласит об обязанностях, которые накладываются вследствие содержания общедомового имущества в зависимости от его состава, износа, тех. состояния и особенностей конструкции. Эти обязанности подразумевают совершение следующих действий от собственников квартир и иных ответственных лиц:
- регулярный осмотр общедомовой собственности, направленный на обнаружение дефектов в его состоянии, наличие которых нарушает законы нашей родины и может нести угрозу для людей и всему, чем они владеют;
- приведение и поддержание в рабочем состоянии оборудования, работающего от электрической сети, и коммуникаций энергетического снабжения;
- поддержание влажности и тепла в комнатах общего пользования;
- наведение порядка в вышеуказанных комнатах и на территории, принадлежащей им земли;
- поддержание чистоты в комнатах общего владения и территории, а также вывоз в специально отведенные места мусора и канализационных отходов (оставшихся после физических и/или юр. лиц);
- оборудование мест для складирования ламп, содержащих ртуть, и их вывоз для последующей утилизации;
- соблюдение мер противопожарной безопасности;
- содержание в порядке объектов озеленения общедомовой территории;
- проведения текущих и капитальных ремонтных работ;
- установка и обслуживание общедомовых счетчиков;
- подготовка многоквартирника к сменам природных сезонов;
- проведение различных мероприятий, направленных на энергосбережение.
Третья глава постановления 491 подробно рассматривается в , выложенной на нашем сайте в общем доступе. В теле статьи наименования правовых актов употреблялось в сокращенном варианте. Все нормативные документы, к которым обращается автор, вы можете скачать на нашем сайте бесплатно.
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006г. №491 (с изменениями 2018 года) утверждает не только Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, но и Правила, устанавливающие порядок изменения стоимости услуг управляющих компаний по содержанию такого имущества в случае их ненадлежащего качества.
Правила содержания общего имущества наряду с Жилищным кодексом и Правилами предоставления коммунальных услуг относятся к основным нормативным документам, регламентирующим взаимоотношения собственников жилых объектов и поставщиков коммунальных услуг. В данном обзоре представлены общие положения данных Правил, ответы на самые актуальные вопросы, а также текст самого Постановления и Правил.
Правила содержания общего имущества (ПП №491 от 13.08.2006): основные положения
В соответствии с п. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственники жилых объектов в многоквартирном доме обязаны содержать общее имущество такого дома, которые принадлежит им на праве общей долевой собственности. Правила, утвержденные Постановлением №491, развивают это общее положение и устанавливают:
- состав общего имущества и принципы его определения;
- требования к его содержанию;
- порядок осмотра и проверки состояния общего имущества;
- порядок утверждения перечня работ и услуг по содержанию общего имущества и ответственного за их производство;
- порядок определения необходимости и периодичности проведения текущего и капитального ремонта;
- состав технической документации на дом;
- порядок определения расходов на содержание дома;
- порядок определения платы за содержание дома;
- права собственников по проверке качества оказываемых услуг по содержанию дома.
Таким образом, 491 постановление Правительства РФ с последними изменениями 2017-2018 гг. подробно регламентирует взаимоотношения по поводу содержания общего имущества, и разъясняет положения Жилищного кодекса.
В утвержденных этим постановлением Правилах разъясняется принцип изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность устанавливается порядок определения и установления оказания некачественной услуги, а также порядок изменения оплаты за них.
Основные вопросы, решаемые в Правилах
Основное, что утверждает Постановление 491: Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме его собственниками. Так как имущество принадлежит им на прав общей долевой собственности, соответственно, все важные решения принимаются на общем собрании. В настоящее время граждане могут управлять домом непосредственно, но наиболее часто прибегают к услугам управляющих компаний или образуют товарищество. С УК заключается соответствующий договор, с ТСЖ это делать не обязательно, ведь имеется Устав.
Именно УК, ТСЖ (а также Жилищные кооперативы или Специализированные потребительские кооперативы, выполняющие аналогичные функции) после заключения соответствующего договора становятся ответственными за содержание общего имущества. Однако собственники жилых объектов также могут самостоятельно следить за состоянием дома, осматривать его и взаимодействовать с уполномоченными лицами УК или ТСЖ по этому поводу.
Что же входит в состав общего имущества, приведем основные позиции и их общее описание:
- прежде всего это помещения общего пользования, то есть те площади, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания всего дома или его части (лестницы, площадки между ними, лифты, коридоры, подвалы, мусоросборники и т.д.);
- крыши;
- ограждающие несущие конструкции (несущие стены, плиты перекрытий и т.д.);
- ограждающие ненесущие конструкции, если они предназначены для обслуживания не только одного этажа;
- оборудование для инвалидов;
- земельный участок, на котором стоит дом, в тех границах, которые определены по кадастровой документации;
- объекты благоустройства;
- общие приборы учета;внутридомовые инженерные сети холодного и горячего водоснабжения от стояков до первых отключающих устройств;
- внутридомовая система водоотведения от стояков до первых стыковых соединений;
- внутридомовая система газоснабжения от источника газа до крана (Постановление 491 от 13.08.2006 с последними изменениями 2018 года в ред. ПП РФ от 9 сентября 2017 года N 1091.);
- внутридомовая система отопления;
- внутридомовая система электроснабжения от внешней границы до индивидуальных или общих приборов учета.
При этом, законодатель не ограничивает данный список, согласно п. I1 в число такового может быть включено и иное имущество, которое отвечает следующим требованиям:
- оно предназначено для совместного использования;
- предусмотрено проектной документацией.
Общее имущество должно содержаться в удовлетворительном состоянии, отвечающем требованиям законодательства РФ. Прежде всего, оно должно быть безопасным, доступным и обеспечивать потребности жителей в предоставлении коммунальных услуг.
Правила предусматривают минимальный состав по содержанию общего имущество, включая осмотр, уборку и поддержание его в удовлетворительном состоянии, сбор и вывоз отходов. Перечень работ и услуг обязаны утвердить собственники на общем собрании, также на основании такого решения производятся текущий и капитальный ремонт. Правила также разъясняют подробно, как выполняется обязанность по несению платы за содержание общего имущества, как обеспечивается наличие средств на эти нужны (плата за содержание в размере, устанавливаемом в зависимости от способа управления). В любом случае, согласно Правилам, эта плата должна соответствовать набору оказываемых услуг, их качеству и количеству.
Изменения в Постановлении №491
Правила были приняты Правительством еще в 2006 году, с тем пор ситуация в стране изменилась. Вполне логично, что потребовались изменения. Дополнения вносились в список общего имущества. С 1 января 2017 года в состав общего имущества включены автоматизированные системы учета потребления, иначе говоря, приборы учета (пп. е 1 Постановления 491 с последними изменениями 2018 года о коммунальных услугах)
Большие сложности на практике вызывала оплата воды и электричества, используемых на содержание общего имущества. Пока эти расходы не были отнесены к содержанию общего имущества и не установлена обязанность собственников по их компенсации. Также были утверждены нормы потребления. В течение 2017 года вносились поправки относительно порядка оплаты общедомовых приборов учета, которые необходимо было устанавливать для фиксирования расходов (в том числе, в принудительном порядке).
Поправки к Правилам содержания общего имущества обсуждаются постоянно. Уже есть несколько проектов, предусматривающих увеличение полномочий контролирующих органов по проверке управления многоквартирным домом. Возможно изменения в документ будут внесены и в 2018 году. Поэтому, необходимо следить за новостями.
