Механизм государственной кадастровой оценки. Механизм государственной кадастровой оценки будет изменен. Совершенствование механизма управления государственной кадастровой оценкой в российской федерации
В статье излагается концепция совершенствования управления процесса государственной кадастровой оценки недвижимости с целью ее налогообложения. Суть концепции заключается в замене существующего неэффективного механизма кадастровой оценки недвижимости эффективной непрерывно функционирующей системой государственной кадастровой оценки недвижимости. Показано сегодняшнее негативное состояние в управлении государственной кадастровой оценкой, заключающееся в «лоскутности» процесса оценки недвижимости, в отсутствии координации в этой работе различных государственных органов, а также в отсутствии единого госоргана, отвечающего за качество определения кадастровой стоимости в стране, и как следствие этого - не соответствующая действительности кадастровая стоимость недвижимости, которая в судебном и внесудебном порядке оспаривается многими налогоплательщиками. Результатом оспаривания кадастровой стоимости недвижимости являются потеря стабильности региональных и местных бюджетов и усиление социальной напряженности в регионах страны.В статье формулируется новая концепция управления процессом государственной кадастровой оценки недвижимости, основанная на реализации Росреестром совместно с независимыми оценщиками общих и специфических функций государственной кадастровой оценки. Общие функции государственной кадастровой оценки недвижимости распределены в настоящей статье между отдельными подразделениями Росреестра, представлена схема функционирования системы.Предлагаемая система государственной кадастровой оценки недвижимости основана на действующей в настоящее время организационной структуре управления Росреестром, подразделения которого совместно с независимыми оценщиками могут эффективно реализовывать общие и специфические функции кадастровой оценки и обеспечить качество кадастровой стоимости недвижимости. Тем самым в стране значительно уменьшится вал судебных дел по оспариванию кадастровой стоимости и снизится социальная напряженность в регионах, обусловленная ошибками в процессе определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.
Список литературы
1. Пылаева А.В. Развитие кадастровой оценки недвижимости: монография. Н. Новгород: ННГАСУ, 2012. 130 с.
2. Васильев С.В. Кадастровая оценка объектов недвижимости для налогообложения [Электронный ресурс]. URL: http://federalbook.ru/news/analitics/4.12.2012.html (дата обращения: 04.04.2016).
3. Безруков В.Б., Дмитриев М.Н., Пылаева А.В. Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости: монография. Н. Новгород: ННГАСУ, 2011. 153 с.
4. Григорьев В.В. Обоснование механизма управления государственной кадастровой оценкой недвижимости в Российской Федерации // Имущественные отношения. 2015. № 2. С. 101-105.
5. Григорьев В.В. К вопросу о создании государственной системы определения кадастровой стоимости недвижимости с целью ее налогообложения // Экономические стратегии. 2014. № 4. С. 52-57.
6. Федотова М.А., Григорьев В.В. Кадастровая стоимость: 8 проблем оспаривания кадастровой стоимости и 8 мероприятий для их решения // Имущественные отношения. 2014. № 11. С. 40-45.
Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) - это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков. Расчёт кадастровой стоимости земель различного целевого назначения осуществляется с учётом данных земельного кадастра, статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
Работы по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации проводятся в целях создания налоговой базы для исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31), постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».
Периодичность проведения массовых оценочных работ: не реже одного раза в 5 лет установлена Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2010 N 478 «О внесении изменения в Правила проведения государственной кадастровой оценки земель». Методические документы по государственной кадастровой оценке земель, содержащие концептуальные положения по массовой оценке земель той или иной категории утверждаются Министерством экономического развития Российской Федерации.
Для определения кадастровой стоимости земельных участках применяются методы массовой оценки. Система массовой оценки позволяет получать оценочные значения стоимости для множества объектов недвижимости в короткие сроки и при затратах, значительно меньших, чем при индивидуальной оценке (оценке единичных объектов недвижимости).
Определение кадастровой стоимости для основного целевого назначения - целей налогообложения, проводится по правилам, устанавливаемым государством.
Таким образом, Государственная кадастровая оценка земель (массовая оценка) - это систематическая оценка объектов недвижимости на актуальную дату с использованием стандартных методов.
Государственная кадастровая оценка земель проводится для следующих категорий земель:
1) Земли сельскохозяйственного назначения
2) Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений
3) Земли населенных пунктов
4) Земли промышленности и иного специального назначения
5) Земли особо охраняемых территорий и объектов
6) Земли водного фонда
7) Земли лесного фонда
Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Законом об оценочной деятельности установлен следующий порядок проведения государственной кадастровой оценки:
1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки.
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки (Заказчик), направляет его копию в Росреестр в срок, не превышающий десяти рабочих дней с даты принятия такого решения.
2. Формирование перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке осуществляется по запросу заказчика работ по определению кадастровой стоимости Росреестром в порядке, определенном приказом Минэкономразвития России от 01.11.2013 № 648. В перечень включаются объекты недвижимости, учтенные в государственном кадастре недвижимости на дату формирования перечня.
3. Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки. Осуществление деятельности по определению кадастровой стоимости допускается при наличии у исполнителя работ договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу в результате осуществления указанной деятельности. Заказчик работ в срок не более чем пять рабочих дней со дня заключения договора на проведение работ по определению кадастровой стоимости направляет в Росреестр информацию о Заказчике и исполнителе работ по определению кадастровой стоимости в соответствии со статьей 24.14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ.
4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости. Составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном носителе не менее чем в трех экземплярах и на электронном носителе в форме электронного документа. Требования к содержанию и оформлению отчета об определении кадастровой стоимости определены приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382. В течение трех рабочих дней с даты составления проекта отчета об определении кадастровой стоимости, составленного в форме электронного документа и соответствующего требованиям к отчету, исполнитель работ направляет такой проект отчета в Росреестр и в саморегулируемую организацию оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, о чем извещает заказчика работ.
5. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет.
6. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости заказчиком осуществляется в течение 20 рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости. В трехдневный срок после утверждения результатов определения кадастровой стоимости заказчик направляет копию акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (включая сведения о датах его опубликования и вступления в силу), один экземпляр отчета об определении кадастровой стоимости, составленного в форме электронного документа, в Росреестр.
7. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости осуществляется ФГБУ «ФКП Росреестра» (в соответствии с приказом Росреестра от 11.03.2010 № П/93) в течение 10 рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости от органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.
84) Социальная сфера: понятие, структура, система индикаторов.
Социальную сферу представляют как «пространство воспроизводства реальной повседневной жизни, развития и самоосуществления общественных субъектов». Социальная сфера - одна из основных сфер общества (наряду с экономической, политической, духовной).Социальная сфера характеризуется определенной самостоятельностью, целостностью, наличием собственных внутренних законов развития - таких, как законы социального сравнения, социальных перемещений, динамики социальной активности, развития социальной структуры и др. В процессе повседневной жизни, реализации внутренних законов сферы, удовлетворения потребностей люди вступают в определенные отношения (социальные отношения), создают необходимые институты (социальную инфраструктуру). Все это и составляет социальную сферу. Можно выделить следующие структурные компоненты социальной среды:а) общественные условия жизни людей;б) социальные действия людей;в) их отношения в процессе совместной деятельности и общения;г) социальные общности, в которые люди объединяются.
Рассматриваются вопросы, связанные с особенностью государственной кадастровой оценки земель, исследуется ее механизм, правовая база. Рассматриваются вопросы отличия кадастровой стоимости земель, от их рыночной стоимости.
Кадастровая оценка земельных участков - тема, которая сегодня относится к числу наиболее актуальных и проблемных для землевладельцев и землепользователей. Считается, что кадастровая и рыночная стоимость земельного участка должны быть приближены друг к другу, хотя на практике эти стоимости существенно различаются.
Основой государственного кадастра является Государственный земельный кадастр. Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных видов разрешенного использования. Определено, что государственная кадастровая оценка земель - единообразное по способам определение кадастровой стоимости земельных участков, которое осуществляется на основании классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Кадастровая оценка земель осуществляется в рамках работ по формированию Государственного кадастра недвижимости РФ. Кадастровая оценка земель, их актуализация и корректировка осуществляются как постоянно действующая система мероприятий, обеспечивающих оперативное обновление информации о стоимости земель на территории РФ.
Целью государственной кадастровой оценки земель является определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Алгоритм определения кадастровой стоимости (КС) земельных участков можно представить в виде следующих основных этапов:
Порядок выполнения работ по кадастровой оценке представлен на рисунках 1 и 2.
| Рис. 2 – |
После того как сформируется перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов, определяется Исполнитель работ, который назначается на основе конкурса. Конкурсант (потенциальный исполнитель) должен соответствовать критериям отбора конкурса. Конкурсант с максимальным количеством баллов становится победителем и назначается исполнителем государственного контракта на осуществление работ по кадастровой оценке для конкретного субъекта РФ.
В соответствии с Постановлениями Правительства Российской Федерации работы по проведению государственной кадастровой оценки земель проводятся на землях всех категорий на всей территории страны. Эти работы создают основу для введения в действие проекта второй части Налогового Кодекса Российской Федерации, определяющего, что при исчислении земельного налога в качестве налоговой базы используется кадастровая стоимость объекта налогообложения, где объектом налогообложения является земельный участок. В первой редакции Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) в ст.66 утверждалось, что в случаях, когда для земельного участка известна рыночная стоимость, кадастровая устанавливается в процентах от рыночной. Но, несмотря на то, что с момента вступления в силу ЗК РФ прошло уже более десяти лет, величина этих процентов так и осталась не утвержденной ни на одном административно-территориальном уровне, поэтому были внесены изменения, по которым устанавливается, что в случаях известной для участка рыночной стоимости его кадастровая стоимость приравнивается рыночной.
Понятия рыночной и кадастровой стоимости земельных участков довольно близки, недаром законодатели определяют кадастровую стоимость как рыночную стоимость, рассчитываемую методами массовой оценки. Именно вследствие неизбежного усреднения взаимосвязи между факторами стоимости и ее итоговой величиной разница между этими показателями бывает весьма значительна (по некоторым видам разрешенного использования разница между кадастровой и рыночной стоимостью одних и тех же земельных участков может достигать 90%).
Основная тенденция, которая неизбежно будет набирать обороты в ближайшие годы, - это сближение величин рыночной и кадастровой стоимости земельных участков с полной последующей заменой кадастровой стоимости как налоговой базы рыночным ее значением. Именно об этом свидетельствует опыт зарубежных стран с длительными сроками развития и функционирования рынков недвижимости.Внесенные в п. 3 ст. 66 ЗК РФ изменения, в соответствии с которыми в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, должны позволить землепользователям реализовать защиту своих прав и законных интересов в ситуациях, когда кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость.
Внедрение полученных результатов кадастровой оценки в рамках введения в действие проекта второй части Налогового Кодекса Российской Федерации, будет способствовать развитию демократичной налоговой политики и даст возможность учитывать социально-экономические факторы регионов РФ.
Библиографический список
Государственная кадастровая оценка станет максимально открытой. В ходе обработки перечня объектов, подлежащих оценке, у заинтересованных лиц будут запрашивать декларации с уточненными характеристиками таких объектов. Соответствующий законопроект внесен на рассмотрение Государственной Думы.
Группа депутатов от партии "Справедливая Россия" собирается изменить существующий механизм осуществления государственной кадастровой оценки, который регулирует в числе прочего Федеральный законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" . Депутаты разработали и внесли в Государственную Думу проект N 914532-6 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке в РФ" .
Парламентарии предлагают выделить проведение государственной кадастровой оценки в отдельный механизм, обеспеченный специальным законодательным актом. При этом проводить кадастровую оценку будет тот самый уполномоченный федеральный орган, который осуществляет регулирование оценочной деятельности в настоящее время. В законопроект определен принцип открытости всех процедур при проведении государственной кадастровой оценки. Для этого будет законодательно закреплена обязанность оценщиков размещать соответствующую информацию обо всех этапах государственной кадастровой оценки, на официальных сайтах органов местной и федеральной власти, а также в периодических печатных изданиях.
Как следует из пояснительной записки к законопроекту:
Законопроектом вводится ряд мер, направленных на решение основной проблемы, возникающей при определении кадастровой стоимости, - низком качестве информации, указанной в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. В законопроекте устанавливаются такие процедуры, как обработка перечня для целей определения кадастровой стоимости, направление заинтересованными лицами декларации об уточнении характеристик объекта недвижимости.
Перечень документов, которые подлежат размещению в фонде данных государственной кадастровой оценки до подготовки отчета об определении кадастровой стоимости объектов, будет расширен. А сроки, определенные для направления замечаний заинтересованными лицами к таким документам, будут увеличены.
Для обеспечения баланса интересов частного и публичного собственников недвижимости в состав комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости обязательно будут включаться представители территориальных подразделений органов исполнительной власти, которые уполномочены на подготовку заключений по отчетам оценочных организаций, а также не менее двух представителей саморегулируемых организаций оценщиков и двух представителей бизнеса. Для упрощения обжалования решений оценочной комиссии депутаты предлагают отменить обязательный досудебный порядок рассмотрения споров для юридических лиц и органов местного самоуправления. Схожая инициатива, кстати, исходит и из аппарата первого вице-премьера Игоря Шувалова.
Если депутаты Госдумы поддержат инициативу своих коллег из "Справедливой России", то изменение механизма государственной кадастровой оценки недвижимости будет проходить постепенно, с достаточно длинным переходным периодом. Ведь вступление нового Федерального закона в силу определено через 365 дней после его официального опубликования. Пока законопроект передан для рассмотрения в Комитет Государственной Думы по земельным отношениям и строительству, и дата его рассмотрения в первом чтении еще не определена.
Государственная кадастровая оценка станет максимально открытой. В ходе обработки перечня объектов, подлежащих оценке, у заинтересованных лиц будут запрашивать декларации с уточненными характеристиками таких объектов. Соответствующий законопроект внесен на рассмотрение Государственной Думы.
Группа депутатов от партии "Справедливая Россия" собирается изменить существующий механизм осуществления государственной кадастровой оценки, который регулирует в числе прочего Федеральный законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Депутаты разработали и внесли в Государственную Думу проект N 914532-6 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке в РФ" . Парламентарии предлагают выделить проведение государственной кадастровой оценки в отдельный механизм, обеспеченный специальным законодательным актом. При этом проводить кадастровую оценку будет тот самый уполномоченный федеральный орган, который осуществляет регулирование оценочной деятельности в настоящее время. В законопроект определен принцип открытости всех процедур при проведении государственной кадастровой оценки. Для этого будет законодательно закреплена обязанность оценщиков размещать соответствующую информацию обо всех этапах государственной кадастровой оценки, на официальных сайтах органов местной и федеральной власти, а также в периодических печатных изданиях. Как следует из пояснительной записки к законопроекту:Законопроектом вводится ряд мер, направленных на решение основной проблемы, возникающей при определении кадастровой стоимости, - низком качестве информации, указанной в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. В законопроекте устанавливаются такие процедуры, как обработка перечня для целей определения кадастровой стоимости, направление заинтересованными лицами декларации об уточнении характеристик объекта недвижимости.
Перечень документов, которые подлежат размещению в фонде данных государственной кадастровой оценки до подготовки отчета об определении кадастровой стоимости объектов, будет расширен. А сроки, определенные для направления замечаний заинтересованными лицами к таким документам, будут увеличены. Для обеспечения баланса интересов частного и публичного собственников недвижимости в состав комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости обязательно будут включаться представители территориальных подразделений органов исполнительной власти, которые уполномочены на подготовку заключений по отчетам оценочных организаций, а также не менее двух представителей саморегулируемых организаций оценщиков и двух представителей бизнеса. Для упрощения обжалования решений оценочной комиссии депутаты предлагают отменить обязательный досудебный порядок рассмотрения споров для юридических лиц и органов местного самоуправления. Схожая инициатива, кстати, и из аппарата первого вице-премьера Игоря Шувалова. Если депутаты Госдумы поддержат инициативу своих коллег из "Справедливой России", то изменение механизма государственной кадастровой оценки недвижимости будет проходить постепенно, с достаточно длинным переходным периодом. Ведь вступление нового Федерального закона в силу определено через 365 дней после его официального опубликования. Пока законопроект передан для рассмотрения в Комитет Государственной Думы по земельным отношениям и строительству, и дата его рассмотрения в первом чтении еще не определена.
