Главная » Техосмотр, ПТС, СТС » Заключение предварительного договора является юридическим действием. Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ

Заключение предварительного договора является юридическим действием. Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Комментарий к Ст. 429 ГК РФ

1. Предварительный договор призван обеспечить появление в будущем основного договора (купли-продажи, аренды, подряда и т.д.).

Предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Прибегают к предварительному договору обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились о всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.).

2. Предварительный договор заключается в письменной форме — простой или нотариальной (чаще всего в простой).

Если закон устанавливает, что тот или иной основной договор должен быть заключен в нотариальной форме, то предварительный договор, призванный обеспечить появление основного договора, также должен быть облечен в нотариальную форму. Так, по общему правилу сделка по отчуждению доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью подлежит нотариальному удостоверению (п. 11 ст. 21 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Значит, и предварительный договор, предусматривающий заключение в будущем договора об отчуждении доли или части доли в уставном капитале общества, по общему правилу должен быть заключен в нотариальной форме. В этом же Федеральном законе указаны случаи, когда нотариальная форма сделок по отчуждению доли не требуется. Предварительный договор в соответствующих случаях может быть заключен в простой письменной форме. Естественно, по усмотрению сторон он может быть нотариально удостоверен.

Если по соглашению сторон основной договор будет заключаться в нотариальной форме, то и предварительный договор подлежит нотариальному удостоверению.

Заключая основной договор во исполнение предварительного договора, совершенного в простой письменной форме (когда она допустима), стороны вправе облечь основной договор в нотариальную форму.

В устной форме предварительный договор заключен быть не может.

При несоблюдении рассматриваемых правил о форме предварительного договора такой договор ничтожен — он не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.

Государственной регистрации предварительный договор не подлежит.

3. Поскольку основной договор будет заключаться на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 комментируемой статьи), постольку логично, что предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора (см. ст. 432 ГК и комментарий к ней). В противном случае заключение основного договора было бы затруднено, а в ряде случаев попросту невозможно (в частности, при возникновении разногласий между сторонами).

Срок заключения основного договора, т.е. срок, в течение которого должен быть исполнен предварительный договор, не является существенным условием предварительного договора. Закон (п. 4 комментируемой статьи), с одной стороны, ориентирует на целесообразность установления такого срока в предварительном договоре, а с другой — указывает, что происходит, если срок заключения основного договора не предусмотрен, — основной договор подлежит заключению в течение года.

Учитывая функциональное назначение предварительного договора — организацию заключения в будущем основного договора, представляется, что в предварительном договоре наряду с условиями, указанными в п. п. 3, 4 комментируемой статьи, могут также содержаться указания о том, какие действия должна совершить та или иная сторона для того, чтобы стало возможным заключение основного договора (например, получить справку органа государственной регистрации для заключения договора продажи недвижимости, разработать проект договора и представить его на согласование другой стороне, организовать проведение полной инвентаризации предприятия, если предварительный договор направлен на организацию заключения в будущем договора продажи предприятия, и т.д.). В предварительном договоре могут предусматриваться способы обеспечения соответствующих обязательств (например, может быть установлена пеня за просрочку исполнения какой-либо из указанных обязанностей).

Кроме того, предварительным договором могут предусматриваться способы обеспечения исполнения обязательства по заключению в будущем основного договора (например, может устанавливаться неустойка за уклонение от заключения основного договора).

4. Характеристика предварительного договора в качестве организационного приводит к следующему выводу: во исполнение данного договора не может производиться передача какого-либо имущества (в том числе и денег) одной стороной другой стороне. Если, однако, предварительный договор предусматривает совершение каких-то подготовительных действий для заключения основного договора, требующих материальных затрат, то предварительный договор может устанавливать обязанности одной стороны нести соответствующие расходы либо содержать указания о распределении таких расходов между сторонами или о том, что расходы несет одна сторона, а другая полностью или в определенной части возмещает понесенные расходы, и т.п.

Предварительный договор порождает юридическую связанность сторон: каждая из сторон приняла на себя обязанность в будущем заключить основной договор на условиях, указанных уже в предварительном договоре. В идеале стороны предварительного договора должны быть уверены в том, что основной договор будет заключен (обязанности, предусмотренные предварительным договором, будут исполнены). Однако в большинстве случаев участник предварительного договора сомневается в эффективности юридической связанности другой стороны обязанностями, предусмотренными данным договором. На то есть основания как объективного характера (в частности, известно, что судебная процедура (в том числе понуждение к заключению основного договора) не отличается оперативностью), так и субъективного (неверие многих граждан в справедливость будущего судебного решения, нежелание ввязываться в судебную тяжбу, понимание того, что к моменту заключения основного договора могут измениться обстоятельства и заключение этого договора может стать невыгодным для другой стороны, и т.д.). Поэтому, как правило, участники предварительного договора стремятся связать друг друга экономически (деньгами). Чаще всего это производится путем включения в предварительный договор условия о задатке. Между тем в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне. Но обязанность производить платежи возникнет только после заключения основного договора. Следовательно, при заключении предварительного договора нельзя обеспечить задатком исполнение основного договора (нельзя обеспечить задатком обязательство, которого еще нет).

В ряде случаев уже при заключении предварительного договора одна сторона передает другой стороне часть денежной суммы, которую она обязана будет выплатить во исполнение основного договора (договора, который будет заключен в будущем). С точки зрения формально-юридической таких действий производиться не должно: обязанность по оплате товаров (работ, услуг) еще не возникла. Но и запрещать такую передачу денег нет оснований. Поэтому соответствующие указания могут быть включены в договор, предусматривающий заключение в будущем договора по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг. В случае спора суду, по-видимому, не останется ничего иного, как квалифицировать переданную сумму в качестве аванса.

К сожалению, судебная практика на этот счет не отличается единообразием. Встречаются и решения, когда в анализируемой ситуации соответствующая сумма признавалась задатком. Как следует из изложенного, такие решения противоречат закону.

5. При уклонении одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, если уклонение одной из сторон от заключения основного договора является необоснованным, другой стороне должны быть возмещены убытки (см. п. 4 ст. 445 ГК и соответствующий комментарий).

6. Если в период течения срока, когда должен быть заключен основной договор, ни одна из сторон не предлагает заключить основной договор, то, очевидно, стороны утратили интерес к основному договору. И обязательство, порожденное предварительным договором, прекращается.

При направлении одной из сторон другой стороне предложения заключить основной договор до истечения срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, обязательство сохраняется, несмотря на то что в период рассмотрения такого предложения срок истек.

Обязательство, порожденное предварительным договором, может прекращаться исполнением (заключением основного договора), новацией, невозможностью исполнения и по иным основаниям. Вместе с тем это обязательство не может прекращаться путем предоставления отступного, зачетом, поскольку предварительный договор является организационным.

Новая редакция Ст. 429 ГК РФ

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Комментарий к Ст. 429 ГК РФ

Предварительный договор является организационным договором. Предмет предварительного договора - не перемещение материальных благ (товарооборот), а будущий договор о таком перемещении.

По договору запродажи одна сторона обязуется продать, а другая купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену.

Проект Гражданского уложения Российской империи

Судебная практика.

Если в предварительном договоре условие о цене не было указано, то это не означает, что стороны не определились в этом вопросе.

Требование о включении в основной договор условия о том, что цена определяется в порядке, предусмотренном ст. 424 ГК РФ, должно быть удовлетворено арбитражным судом. В том случае, когда в предварительном договоре указано, что условие о цене будет определено сторонами в основном договоре, такая запись должна расцениваться арбитражным судом как достижение согласия сторон о включении в основной договор данного условия, и разногласия по установлению конкретной цены также подлежат рассмотрению арбитражным судом.

Если одна из спорящих сторон при отсутствии в предварительном договоре условия о цене настаивает на включении в основной договор условий об определении цены в ином порядке, чем предусмотрено ст. 424 ГК РФ, или требует указания в нем конкретной цены, а другая сторона возражает против этого, то арбитражный суд не вправе рассматривать такой спор (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).

Другой комментарий к Ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Как следует из п. 1 комментируемой статьи, предварительный договор имеет в виду заключение в будущем любого гражданского договора, как поименованного, так и непоименованного.

Предметом предварительного договора является обязанность заключить основной договор; таким образом, предмет предварительного договора не совпадает с предметом основного договора.

Вместе с тем в предварительном договоре должен быть указан предмет основного договора. В противном случае мы имеем дело не с предварительным договором, а с так называемым рамочным договором: ст. 798 ГК - договоры об организации перевозок; ст. 941 ГК - страхование по генеральному полису и т.п.

Отсутствие или неясность в предварительном договоре некоторых договорных условий (например, цены) влекут те же последствия, что и отсутствие или неясность таких условий в основном договоре.

Право собственности на имущество не может быть приобретено покупателем на основании предварительного договора о продаже имущества (п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7).

Как следует из п. п. 1, 4, 5 и 6, любая из сторон, заключивших предварительный договор, имеет право ставить вопрос о заключении в соответствии с ним основного договора.

Однако на практике заключаются договоры, в которых вопрос о заключении основного договора имеет право ставить лишь одна из сторон. Такие договоры также охватываются смыслом ст. 429; к ним подлежат применению, с необходимыми изменениями, нормы о предварительных договорах.

Фактически предварительный договор может именоваться по-разному: протокол о намерениях, опцион и т.п.

Статья 507 ГК регулирует те случаи, когда при заключении договора поставки стороны согласовали основные условия договора, но имеют разногласия по некоторым его условиям. В этих случаях предварительный договор отсутствует.

2. Норма, содержащаяся в п. 2, устанавливает более строгие требования к форме договора, чем те, которые применяются к форме договоров вообще: предварительный договор всегда должен быть заключен в письменной форме, а если основной договор подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор тоже должен быть нотариально удостоверен. Если эти требования не соблюдены, предварительный договор является ничтожной сделкой.

Пункт 2 ст. 165 ГК регулирует случаи, когда одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, но еще нотариально не удостоверенную. Применительно к предварительному договору нельзя говорить о его исполнении. Поэтому норма, содержащаяся в п. 2 ст. 165 ГК, к предварительному договору неприменима.

Государственная регистрация договора не является элементом его формы. В связи с этим предварительный договор не подлежит государственной регистрации (п. 14 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4).

3. В соответствии с п. 3 предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора.

Если одна из сторон предлагает изменить какое-либо условие предварительного договора или дополнить его новым условием, это может быть произведено только по соглашению сторон, а не в порядке, предусмотренном в ст. 445 ГК.

4. В предварительном договоре обычно указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор (о способах определения и исчисления сроков см. гл. 11 ГК РФ). Если такой срок не указан, считается, что стороны установили годичный срок для заключения основного договора.

Как пояснено в п. 6 комментируемой статьи, в течение этого срока основной договор должен быть заключен или, по крайней мере, одна из сторон должна направить другой стороне предложение о заключении основного договора.

5. В п. 5 поясняется, что если сторона, получившая в течение срока, предусмотренного в п. 4, предложение о заключении основного договора, уклоняется от его заключения, то к ней могут быть применены положения, предусмотренные в п. 4 ст. 445 ГК. Иными словами, суд вправе либо признать основной договор заключенным, либо взыскать убытки, причиненные незаключением основного договора, либо признать основной договор заключенным и взыскать убытки, возникшие в связи с просрочкой заключения основного договора.

6. На практике довольно часто после заключения предварительного договора в течение срока, указанного в п. 4, ни одна из сторон не ставит вопрос о заключении основного договора. В этом случае обязательство, возникшее на основе предварительного договора, прекращается по умолчанию сторон (п. 3 ст. 158 ГК РФ).

Вверх

Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ?

Предварительный договор предназначен для обеспечения гарантии заключения основного соглашения в будущем. В какой форме должен быть составлен предварительный договор, какие пункты должны быть в него включены и какие условия в нем не могут быть предусмотрены, расскажет наша статья

Предварительный договор ГК РФ. Практическое значение

Предназначение предварительного договора - организация заключения основного договора (далее по тексту - ОД) между сторонами в дальнейшем. Предварительный договор используется в тех ситуациях, когда стороны уже пришли к соглашению по условиям договора о его предмете и иным положениям, по которым на данном этапе, по мнению участников, должно быть принято единое решение (п. 3 ст. 429 ч. 1 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ), однако в настоящий момент имеются ограничения к заключению ОД (например, у покупателя нет достаточного количества денежных средств и т. д.).

Отличительной чертой предварительного договора является то, что он не влечет возникновения у сторон прав и обязанностей, связанных с переходом объекта договора, в т. ч.:

Сторона, подписавшая предварительный договор , не получает прав на имущество другой стороны (например, до заключения ОД купли-продажи квартиры покупатель не может требовать перехода к нему прав на названную недвижимость).
Обязательства сторон, установленные предварительным договором, не могут обеспечиваться внесением задатка. Задаток может быть передан другой стороне в счет полагающихся платежей по договору (п. 1 ст. 380 ч. 1 ГК). Но названное обязательство возникнет лишь после подписания ОД. При возникновении спорных ситуаций суды обычно квалифицируют переданную сумму (даже если предварительный договор включает условие о задатке) как аванс (например, решение Норильского горсуда Красноярского края от 10.12.2015 по делу № 2-3737/2015).

Предварительный договор ГК. Содержание документа

Установленного образца документа гражданское законодательство РФ не предлагает, однако заключаемый предварительный договор может иметь следующую структуру:

Наименование сторон, их соответствующие реквизиты (в т. ч. ОГРН, ИНН и юридический адрес организации, фамилия, имя, отчество физического лица, его паспортные данные, адрес проживания и т. д.).
Предмет предварительного договора (т. е. обязательство заключить в дальнейшем ОД).
Условия, позволяющие определить предмет ОД. Для сделок, связанных с передачей имущества, следует указать также признаки объекта сделки, позволяющие однозначно его определить (например, для квартиры - ее адрес, площадь, номер этажа и т. д.). Если сделать это на этапе подписания предварительного договора невозможно, рекомендуется включить в его содержание условия о выполнении стороной действий, посредством совершения которых в дальнейшем можно будет определить индивидуальные характеристики предмета ОД (например, определение ВС РФ от 16.06.2015 № 4-КГ15-21).
Предварительный договор может регламентировать способы обеспечения обязательства по заключению в дальнейшем ОД (например, неустойка и т. д.).
Возможно включение в содержание предварительного договора перечня действий, который должны выполнить стороны, чтобы заключение ОД стало реализуемым: оформление и получение необходимых документов в госорганах, проведение инвентаризации и т. д.
Если предварительный договор предусматривает выполнение сторонами действий, предполагающих финансовые затраты, то в его текстможет быть внесено условие о распределении между участниками таких расходов.
Срок заключения ОД.

Форма предварительного договора и срок заключения основного соглашения

Составляя предварительный договор , стороны должны опираться на следующие правила (п. 2 ст. 429 ч. 1 ГК):

форма предварительного договора должна быть аналогичной форме, предусмотренной для ОД (например, если ОД подлежит заверению в нотариальном порядке - по закону или по соглашению сторон, то и предварительный договор предполагает нотариальную форму);
если форма ОД не определена, то предварительный договор оформляется письменно;
предварительный договор , составленный с нарушением требований законодательства к его форме, признается ничтожным, т. е. не вызывает правовых последствий, кроме тех, которые повлечены его недействительностью.

Предварительный договор не нуждается в госрегистрации.

Срок заключения ОД не относится к существенным условиям предварительного договора . Если названное условие не оговорено в предварительном соглашении, то принимается, что ОД должен быть заключен в продолжение 1 года с даты подписания предварительного(абз. 2 п. 4 ст. 429 ч. 1 ГК).

Итак, предварительный договор служит для организации заключения в будущем ОД. Предварительный договор содержит условия о предмете ОД и иные условия, которые стороны посчитали должным согласовать. Предварительный договор обязательно оформляется письменно.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Комментарий к статье 429 Гражданского Кодекса РФ

1. Весьма часто в практической деятельности субъекты оборота заинтересованы в том, чтобы обеспечить для себя в будущем определенные гарантии, необходимые для стабильной деятельности. С тем чтобы такие гарантии имели юридическую силу, законодатель в качестве одного из инструментов обеспечения будущих интересов заинтересованных лиц предусмотрел так называемые предварительные договоры. Под предварительным договором понимается такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор должен быть заключен в той же форме, который установлен для основного договора. В том случае, если для основного договора нет особых предписаний о его форме, предварительный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этих правил влечет ничтожность предварительного договора. Если в законодательстве установлено требование о составлении договора в виде единого документа (например, для купли-продажи недвижимости), то это требование распространяется и на предварительный договор о купле-продаже недвижимости.

В законодательстве отсутствуют требования о государственной регистрации предварительных договоров. В связи с этим в судебной практике возник вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации. Высший Арбитражный Суд РФ в одной из своих рекомендаций дает отрицательный ответ на этот вопрос (см. письмо ВАС N 59).

3. С заключением предварительного договора у сторон возникает только одно право и только одна обязанность - заключить основной договор. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги и проч.

5. В том случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другой стороне предоставлено право обратиться в суд с исковым требованием о понуждении к заключению договора. Помимо того, она вправе потребовать возместить причиненные этим убытки, а также неустойку, если требование о неустойке было включено в условия предварительного договора.

6. В предварительном договоре должен быть указан срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор. Если стороны не определили этого срока, то основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. В случае если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора.

Если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен или любая из сторон не направит другой стороне предложения заключить договор, то обязанности, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.

Далеко не всегда у сторон, пришедших к соглашению по поводу купли-продажи недвижимости, есть возможность сразу заключить соответствующий договор. Оформить намерения поможет предварительный договор - при условии, разумеется, что составлен он по всем предусмотренным законом правилам.

Продавцу недвижимости нередко требуется время на подготовку всех необходимых документов, точно так же, как покупателю - на сбор необходимой суммы. Гарантией того, что через некоторое время сделка состоится на уже оговоренных условиях, может выступить предварительный договор - соглашение, по которому стороны принимают на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, при этом несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет за собой его ничтожность. Очевидно, что указанный договор должен быть заключен в письменной форме - точно так же, как и основной договор.

А вот государственной регистрации, обязательной для основного договора купли-продажи недвижимости, в случае предварительного договора не требуется. Как следует из разъяснений судов высших инстанций, речь идет об обязательстве сторон по поводу заключения будущего договора, а не об обязательствах по поводу недвижимости - значит, стороны заключают не сделку с недвижимостью, которая требовала бы государственной регистрации, а лишь закрепляют ее условия на будущее.

Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора, в частности, сведения о недвижимости, ее цену, порядок расчетов. Поскольку основной договор будет заключен на тех же условиях, нужно расписать эти условия конкретно и четко. Нелишним будет указать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если срок в предварительном договоре определен не будет, по закону основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного соглашения.

Казалось бы, по закону все гладко, просто и понятно, однако на практике заключение предварительного договора нередко сопровождается недоразумениями или даже откровенным обманом.

Нюансы при оформлении предварительного договора купли-продажи по образцу 2017 – 2018 года

Начать хотя бы с того, что одна из сторон договора нередко «забывает» о взятых на себя обязательствах и начинает всячески уклоняться от заключения основного соглашения.

В подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Случается, передумавшая сторона, не желая заключать основной договор, идет на хитрость и пытается признать предварительное соглашение недействительным. Оснований для этого можно найти предостаточно: и состояние здоровья в момент подписания документа, и введение в заблуждение, и обман… Чтобы свести подобный риск к минимуму, стоит внимательнее проверять личность продавца (покупателя) и не лениться подробно расписывать в документе все условия сделки.

Нередко стороны заключают предварительный договор купли-продажи недвижимости, предусматривая передачу покупателем задатка продавцу. Между тем, стоит помнить о том, что обычно задаток передается в счет причитающихся по договору платежей - речь идет о платежах по основному договору купли-продажи, который стороны лишь обязуются заключить.

Таким образом, предварительный договор с условием о задатке не соответствует требованиям закона. Включая подобное условие в соглашение, покупатель и продавец обрекают себя на серьезные разбирательства в будущем. Стоит помнить о том, что передачи недвижимости или денег за нее по предварительному договору не предусматривается.

К сожалению, предварительными договорами нередко прикрывают свои махинации мошенники, которые ловко запутывают покупателей недвижимости. По таким договорам объекты недвижимости могут продавать несколько раз, привлекая сравнительно низкими ценами и клятвенными обещаниями вот-вот заключить «настоящий» договор.

Как правило, покупателям предлагают приобрести загородную недвижимость, документы на которую пока не оформлены. Достоверная причина всегда найдется - она же послужит объяснением невысокой цены. Стремясь «застолбить» за собой вожделенные дома, люди с готовностью расстаются с немалыми суммами - некоторые умудряются отдавать даже всю сумму целиком. Собрав деньги с максимального числа покупателей, продавец скрывается в неизвестном направлении.

Распространен предварительный договор и в сфере долевого строительства. Закон не называет предварительный договор в числе оснований для привлечения денежных средств граждан в долевое строительство, однако недобросовестных застройщиков это не смущает. Покупатели ошибочно считают, что, заключив предварительный договор купли-продажи, приобретают права на строящееся жилье.

Увы, строительство может затянуться или вовсе остановиться, у застройщика может не оказаться необходимых для оформления прав документов, либо он может просто отказаться передавать недвижимость внесшему деньги на основании предварительного договора покупателю. Вернуть уплаченную сумму будет проблематично, придется обращаться в суд. А о том, чтобы получить квартиру, которая может быть продана по подобной схеме еще пару раз, и вовсе придется забыть.

Дело в том, что предварительный договор не может создать для покупателя прав на недвижимость. С помощью данного соглашения стороны могут лишь скрепить свое обязательство заключить в будущем договор долевого участия в строительстве, оговорив его условия. Если же застройщик настаивает на внесении денег на основании предварительного договора, стоит подыскать другую, более добросовестную компанию.

{typography quote_design}

Благодарим за помощь в подготовке материала адвоката Михаила Юрьевича Шелестинского, члена Московской областной коллегии адвокатов. Он даёт бесплатные консультации по понедельникам и четвергам, по адресу: ул. Советская, 16-А. Предварительная запись по телефону: 8-903-572-21-15

В следующих номерах «Куйбышевца» читайте новые рекомендации юриста. Присылайте свои вопросы в редакцию, и наш эксперт обязательно поможет вам своей консультацией! Телефон редакции 444 -04-05, e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Предварительный договор – это документ, на основании условий которого в будущем стороны заключают основной договор. Заключение предварительного договора осуществляется согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Форма предварительного договора должна соответствовать форме будущего основного договора, если таковая предусмотрена. Нарушение этого правила влечет за собой признание предварительного договора недействительным.

Если форма основного договора не определена, предварительный договор составляется в произвольной письменной форме.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка)

Частыми являются случаи, когда стороны прилагают к предварительному договору текст будущего основного договора. В некоторых случаях в качестве предварительного договора может выступать рамочное соглашение.

При составлении предварительного договора основным условием является наличие в его тексте существенных условий будущего соглашения. Обязательства сторон по отношению друг к другу также могут быть внесены в текст предварительного договора.

Одним из обязательных условий составления предварительного договора является установление срока, в течение которого стороны обязаны подписать основной договор.

Если такой срок предварительным договором не обусловлен, то, согласно общему правилу, основной договор должен быть подписан не позднее как по истечение одного года с даты подписания предварительного договора. Если после подписания предварительного договора, одна из сторон договорных отношений отказывается от заключения основного договора, то другая сторона, согласно п.4 ст.445 Гражданского кодекса РФ, имеет право требовать выполнения этого обязательства в судебном порядке.

В случае если стороны ранее заключили иные соглашения, их положения теряют юридическую силу в части, которая не противоречит условиям предварительного договора. Если условия основного договора имеют некие расхождения с условиями предварительного, то сторонами берутся во внимание те пункты, которые были согласованы ранее за исключением тех, что предусматривают ответственность за невыполнение условий договора. Предварительный договор составляется в двух, имеющих равную юридическую силу, экземплярах и подписывается уполномоченными лицами обеих сторон.

Под предварительным договором понимается соглашение сторон о заключении в будущем основного договора о передаче имущества, выполнении работ или об оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст.429 ГК РФ).
Предварительный договор следует отличать от протокола о намерениях сторон, который не влечет возникновения у сторон каких-либо юридических обязательств. Напротив, на основании предварительного договора можно в судебном порядке принудить контрагента к исполнению обязательств по заключению основного договора. Законом установлен шестимесячный срок, в течение которого сторона может обратиться в суд с таким требованием. Срок начинает отсчет с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В 2015 году в ГК РФ появился новый вид договора – рамочный (договор с открытыми условиями). Рамочный договор отражает общие условия обязательственных отношений сторон, которые можно будет дополнять или конкретизировать путем заключения отдельных договоров или подачи заявок одной из сторон. Смешивать понятия предварительного и рамочного договора недопустимо, поскольку рамочный договор закрепляет уже возникшие обязательства, а не их возникновение в будущем.
Часто стороны совершают ошибки при подготовке предварительного договора, что влечет неблагоприятные для них последствия. Не стоит также забывать о недобросовестных контрагентах, использующих чужую юридическую неосведомленность для достижения собственных целей.
Например, несоблюдение формы или неточное описание условий при заключении предварительного договора может повлечь его ничтожность. В зависимости от содержания, договор, который поименован как предварительный, может быть впоследствии квалифицирован судом как протокол о намерениях или даже основной договор.
Распространенным явлением является низкое качество и противоречивость условий предварительных договоров, что нельзя объяснить иначе как небрежностью. Представляется, что распространенное заблуждение о низкой значимости предварительного договора вызвано противопоставлением в сознании понятий «предварительный» и «основной». В действительности предварительный договор призван выступать фундаментом для будущего договора, поскольку все согласованные в предварительном договоре условия, переходят в основной договор в неизменном виде.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец)

При подготовке предварительного договора необходимо обратить внимание на следующие аспекты:
Закрепление условий основного договора.
С 01 июня 2015 г. Гражданский кодекс РФ допускает включать в предварительный договор не все существенные условия основного договора, а только условие о его предмете и условия, по которым при заключении предварительного договора по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Это революционное изменение значительно расширяет сферу использования такой конструкции как предварительный договор.
Зачастую существенные условия могут быть определены лишь непосредственно перед заключением основного договора. В прошлом необходимость заблаговременного определения существенных условий во многом лишала предварительный договор его смысла, поскольку в этих условиях стороны предпочитали ему заключение сразу основного договора.
Теперь стороны вправе заключить предварительный договор на самой ранней стадии переговоров, оставляя согласование его условий на будущее.
Если при заключении основного договора между сторонами возникнут проблемы относительно его условий, то их разрешение может быть передано на рассмотрение суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Отметим, что все изложенное отнюдь не мешает сторонам заблаговременно урегулировать возможные разногласия и обезопасить себя от попыток контрагента изменить условия в его пользу, составив проект основного договора в виде приложения к предварительному.
Указание на срок, в течение которого будет подписан основной договор.
При определении срока рекомендуется указать конкретную дату или период. Не допускается делать ссылки на какие-либо события, которые нельзя характеризовать неизбежностью.
В соответствии с правовой позицией Президиума ВАС России, изложенной в п.4 информационного письма от 11 января 2002 г. № 66, неизбежность наступления события определяется тем, что оно не зависит от воли и действий сторон. В то же время судебная практика допускает согласование сторонами срока исполнения одного обязательства путем указания на срок исполнения другого обязательства (Постановление Президиума ВАС России от 10 мая 2011 г. № 16904/10 по делу № А13-16297/2009).
Если срок в предварительном договоре не определен вовсе, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.
Незаключение основного договора в установленный срок приводит к тому, что предварительный договор фактически теряет свою силу и стороны лишаются права требовать его исполнения в принудительном порядке (п.6 ст.429 ГК РФ).
Обеспечение предварительного договора.

Ответственность сторон.
Обязательства сторон по предварительному договору, как и любые другие гражданско-правовые обязательства, могут быть обеспечены поручительством, банковской гарантией, залогом и т.д., если это право предусмотрено в соглашении.
Ответственность сторон за уклонение от заключения основного договора может быть оформлена в виде неустойки. При этом неустойка должна быть соразмерной нарушению соглашения. В противном случае, возможно не только ее уменьшение судом на основании ст.333 ГК РФ, но и отказ в ее взыскании. Например, в деле А43-25969/2011 суд пришел к выводу, что неустойка установлена сторонами исключительно на случай срыва договора, в целях компенсации покупателю возможных убытков и отказал в ее взыскании (неустойка в семь раз превышала сумму основного договора) – Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 г. № 13585/12.
Гражданским законодательством не запрещен также такой вид обеспечения как гарантийный платеж, из которого стороны будут вправе производить вычеты любых сумм, причитающихся в ее пользу, в том числе цены основного договора. Следует отметить, что если такой платеж будет составлять существенную часть цены недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в будущем, то такой договор может быть квалифицирован судом как основной договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).
С 01 июня 2015 г. вступили в силу нормы Гражданского кодекса РФ, закрепляющие возможность обеспечения обязательств по предварительному договору задатком (ст.429). До этого времени судебная практика содержала две противоположные позиции по вопросу о допустимости задатка в таких правоотношениях.

Интересно, что в правовой оценке разошлись и высшие судебные инстанции.
Президиум ВАС РФ в Постановлении от 19.01.2010 N 13331/09 по делу № А40-59414/08-7-583 указал, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами только денежного обязательства по заключенному между ними договору, но поскольку предварительный договор не содержит подобных обязательств, то применение задатка является невозможным.
Напротив, Верховный Суд в Определениях от 22.07.2008 № 53-В08-5, от 10.03.2009 № 48-В08-19, от 13.11.2012 № 11-КГ12-20 допустил возможность условия о задатке в предварительном договоре, сославшись на отсутствие прямого такого запрета в ГК РФ.
Представляется правильной позиция законодателя, прямо закрепившего право сторон условиться о задатке в предварительном договоре (ст.389 ГК РФ). Действенное обеспечение исполнения обязательств как никогда актуально при возможности заключить предварительный договор без согласования всех его существенных условий.
В заключение отметим, что, несмотря на юридическую силу предварительного договора и возможность в судебном порядке принудить контрагента исполнить взятые на себя обязательства, не стоит воспринимать предварительный договор в качестве основного, но заключенного с отсрочкой. Так, продавец имущества по предварительному договору может продать предмет договора иному лицу – в такой ситуации покупатель будет не вправе оспорить такую сделку или потребовать перевода на себя прав и обязанностей.

Право взыскания убытков, вызванных невозможностью заключить основной договор, и даже задатка далеко не всегда восстановит нарушенные права потерпевшей стороны.

Изображение с сайта southwestdi.com

Просмотров