Уклонение от государственной регистрации перехода права собственности. Уклонение от государственной регистрации сделок с недвижимостью и перехода права собственности. Никто не зарегистрировал право собственности

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Комментарий к Ст. 165 ГК РФ

1. Нотариальное удостоверение сделок требуется в случаях, указанных в ст. 163 ГК РФ. Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки.

Суд может признать сделку действительной, несмотря на несоблюдение нотариальной формы, при наличии следующих условий:

1) одна из сторон полностью или частично исполнила сделку (очевидно, и другая сторона может полностью или частично исполнить сделку);

2) другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения сделки; обычно это происходит в результате бездействия, хотя не исключены и активные действия;

3) заявлено требование стороны, исполнившей сделку, о признании ее действительной.

При рассмотрении таких требований суд, кроме названных условий, учитывает, конечно, и конкретные обстоятельства каждого дела (причины того, почему сделка не была нотариально удостоверена, упречность поведения каждой из сторон и т.д.).

Важно отметить, что даже при наличии названных трех условий суд может (но не обязан!) признать сделку действительной.

На первый взгляд возможность признания ничтожной сделки действительной алогична. Действительно, с точки зрения юридической логики вряд ли можно признать обоснованным объявление ничтожной, т.е. абсолютно недействительной, сделки действительной (правомерным актом). Однако торжество формально-юридической логики не должно вести к ущемлению справедливости. К тому же сторона, уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, исполненной полностью или в части другой стороной, как правило, является недобросовестной (она уклоняется от надлежащего оформления сделки), нередко допускает злоупотребление правом (ст. 10 ГК). Другая сторона, как правило, является более «слабой». Ведь она исполнила сделку (полностью или частично), но не может произвести ее оформление в установленном законом порядке. Поэтому провозглашено общее правило: несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки. При этом допускается отступление от этого правила по усмотрению суда.

2. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК) (о государственной регистрации сделок см. ст. 164 ГК и комментарий к ней). В то же время в п. 1 комментируемой статьи предусмотрено, что в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность.

Суд может (но не должен!) вынести решение о регистрации сделки, требующей государственной регистрации, если:

— сделка совершена в надлежащей форме. Так, договор ренты должен быть совершен в нотариальной форме (ст. 584 ГК); договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 560 ГК); договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК), и т.д.;

— одна из сторон уклоняется от регистрации сделки;

— заявлено требование о регистрации сделки (хотя это условие не упомянуто в п. 3 комментируемой статьи, однако оно само собой разумеется).

Понятно, что и в этом случае суд учитывает конкретные обстоятельства дела.

3. Взыскание убытков (ст. 15 ГК), о котором говорится в п. 4 комментируемой статьи, возможно только в том случае, если уклонение от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки признано необоснованным.

Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

Проблемы уклонения от государственной регистрации прав при продаже объектов недвижимости

Несмотря на то, что ныне действующий порядок государственной регистрации прав на недвижимость, установленный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» существует уже более десяти лет, интерес к проблемам государственной регистрации не ослабевает и по сей день. Многочисленные вопросы возникают как у юристов и профессиональных участников рынка недвижимости, так и у простых правообладателей. Одной из интересующих проблем является проблема уклонения от государственной регистрации.
Действительно, на практике нередки ситуации, когда покупатель, осмотрев предлагаемую недвижимость, остался ею вполне доволен и, убедившись, что она действительно принадлежит продавцу и цена за нее вполне приемлема, выражает желание ее купить. Стороны составляют договор купли-продажи объекта (в письменной форме, естественно, как это и предусмотрено действующим гражданским законодательством), подписывают его, передают друг другу деньги и ключи. И тут возникает проблема…
Поскольку действующим гражданским законодательством прямо предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав, покупатель становится собственником только с указанного момента. Поэтому он заинтересован как можно скорее зарегистрировать свои права на купленный объект недвижимого имущества и приобрести все предусмотренные законом правомочия собственника.
Для этого ему необходимо обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права и, представив все требуемые в соответствии с Законом о регистрации документы, включая документ об оплате государственной пошлины, получить свидетельство о праве собственности установленного образца.
Вместе с тем, законом предусмотрено, что переход права регистрируется на основании заявления обеих сторон договора. Однако продавец недвижимости, получив деньги и исполнив обязательство по передаче объекта, зачастую утрачивает интерес к совершению каких-либо дальнейших действий и не обращается за государственной регистрацией перехода права на покупателя, иными словами уклоняется от ее проведения.
Конечно, такие ситуации не часты, большинство участников гражданского оборота являются добросовестными и вышеуказанных проблем не возникает. Однако если такое случается, покупатели не остаются бесправными. Гражданским кодексом предусмотрена возможность защиты их прав в судебном порядке. Так, в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Следует иметь ввиду, что Гражданским кодексом в ряде случаев установлена обязательная государственная регистрация не только перехода права собственности, но и государственная регистрация самого договора об отчуждении недвижимости. Наиболее распространенными из них являются договоры купли-продажи объектов жилого назначения и договоры дарения. В силу указанного требования данные договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации. Для указанных случаев способ защиты установлен ст. 165 Гражданского кодекса, в соответствии с которой, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Указное выше означает, что если имеется факт уклонения от государственной регистрации, то заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности, а, в необходимых случаях, и самой сделки.
Следует отметить, что до недавнего времени как у заявителей, так и у судебных органов бытовало мнение, что поскольку государственную регистрацию проводит регистрирующий орган, то последний должен выступать ответчиком по указанному иску. Такая позиция, в свою очередь, не могла устроить Управление Росреестра, поскольку Управление как государственный орган не может уклонятся от совершения действий, предписанных ему законом. Поэтому, в случае удовлетворения судами вышеуказанных исков к Управлению, такие решения Управлением обжаловались, что, в свою очередь, вновь создавало препятствия правообладателю для государственной регистрации своих прав.
В настоящее время указанная проблема разрешена. В апреле текущего года Пленумами Высших судов Российской Федерации принято совместное Постановление, пунктом 61 которого прямо установлено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
В заключение необходимо обратить внимание правообладателей, что наличие решения суда о государственной регистрации сделки и перехода права собственности не освобождает заинтересованное лицо от представления на государственную регистрацию полного пакета документов, предусмотренных законом, о которых уже упоминалось ранее. Указанное решение суда заменяет лишь заявление уклоняющейся стороны. А сама государственная регистрация осуществляется в общем порядке.

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации .

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве , также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 551 ГК РФ, судебная практика применения

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", содержатся следующие разъяснения:

Предметом договора купли-продажи может быть и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Однако для госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Одно ООО продало другому ООО объект недвижимости и земельный участок под ним. Был составлен акт приема-передачи в произвольной форме. Документы сданы в Росреестр для регистрации сделки. В дальнейшем продавец отозвал документы из Росреестра и отказался от совершения сделки. Не смотря на подписание акта приема-передачи, имущество фактически Покупателю не передали (не переданы ключи от здания, документы на недвижимость, заблокирован какой-либо доступ и т.д.). Покупатель обратился в суд с иском о понуждении к гос регистрации сделки. Необходима судебная практика по данному вопросу.

Ответ

См. практику - Постановление АС ВВО от 11.08.2015 № А79-5442/2013, Постановление АС ВВО от 24.06.2015 № А39-2502/2014, Постановление АС ЗСО от 15.09.2016 № А81-5229/2015, Постановление ФАС ДВО от 13.03.2014 № А73-6339/2013.

«Стороны договора купли-продажи недвижимости обязаны обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Если продавец уклоняется от регистрации, то покупатель вправе подать:

• иск о государственной регистрации перехода права, если продавец передал объект;
• иск о передаче недвижимости и государственной регистрации перехода права, если продавец не передал объект.

Перед тем как обращаться в суд, покупатель должен:

• собрать ;
• убедиться, что сможет .

Кроме нематериальных требований, покупатель вправе:

• потребовать , и
• предъявить , которые стороны оговорили в договоре, например штраф за каждый день просрочки.

Кроме того, есть случаи, когда у покупателя нет возможности зарегистрировать переход права из-за продавца. И при этом продавец сознательно не уклоняется от регистрации. См. отдельную рекомендацию .

Что сделать покупателю перед тем, как обращаться в суд

Перед тем как направлять в суд требование о регистрации перехода права собственности на недвижимость, покупатель должен совершить два действия.

Действие 1. Собрать доказательства, что продавец уклоняется от регистрации

Покупателю нужно убедиться, что он сможет доказать уклонение продавца от регистрации. Например, доказательством будет переписка с продавцом, из которой можно сделать вывод, что продавец затягивает или отказывает в предоставлении необходимых документов.

Пример из практики: суд признал, что продавец уклоняется от регистрации, поскольку в ответ на требование подать документы в Росреестр он заявил, что общее собрание участников не одобрило сделку

Покупатель перечислил полную оплату на расчетный счет продавца и принял по акту участок и склад на нем.

Продавец уклонялся от регистрации, и покупатель направил письмо с просьбой в течение пяти дней письменно сообщить о сроке подачи в Росреестр совместного заявления о регистрации перехода права собственности.

В ответ продавец предложил расторгнуть договор, поскольку сделку не одобрило общее собрание участников продавца.

Суд удовлетворил требование покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на участок и склад. Он установил, что указанные обстоятельства говорят об уклонении продавца (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 августа 2015 г. № Ф01-2541/2015 по делу № А79-5442/2013).

Только факт того, что продавец не представил на регистрацию документов, не доказывает уклонение от регистрации.

Пример из практики: покупатель участка имел возможность, но не запросил у продавца его экземпляр договора, прежде чем обращаться в Росреестр за регистрацией перехода права собственности

Покупатель участка обратился в Росреестр за регистрацией перехода права собственности на земельный участок. Росреестр сначала приостановил, а позже прекратил регистрацию, поскольку покупатель не представил второй экземпляр договора купли-продажи.

Покупатель решил, что продавец уклоняется от регистрации. Он обратился в суд с требованием обязать Росреестр провести регистрацию перехода права собственности.

Суд отказал, поскольку «документов, подтверждающих обращение истца к ответчику с запросом о представлении второго экземпляра договора для осуществления процедуры регистрации... судам представлено не было... покупатель земельного участка имел возможность обратиться... с запросом о предоставлении второго экземпляра договора до подачи документов» (постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 июля 2016 г. № Ф05-8335/2016 по делу № А40-62456/2015).

Действие 2. Убедиться, что между ним и продавцом сложились обязательственные правоотношения

Доказательством правоотношений будет, например, подписанный договор купли-продажи, в котором стороны согласовали все существенные условия договора.

Обоснование

Договор считается заключенным, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Если стороны не согласовали существенные условия, то договор считается незаключенным и, следовательно, покупатель не вправе требовать перехода права собственности.

Так, суд отказал покупателю, поскольку пришел к выводу «о незаключенности договора в связи с отсутствием согласованного сторонами существенного условия договора о цене продажи данного объекта недвижимости» (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 декабря 2016 г. № Ф07-9874/2016 по делу № А56-2900/2016).

По другому делу суд отказал покупателю, поскольку стороны в договоре не согласовали условия о предмете договора (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 августа 2016 г. № Ф03-3648/2016 по делу № А73-6112/2015).

С каким иском обратиться в суд

Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). В этом случае Росреестр регистрирует переход права по решению суда.

Есть два варианта исковых требований покупателя, когда продавец уклоняется от регистрации. Выбор между этими вариантами зависит от того, исполнил ли продавец обязательство по передаче имущества и, соответственно, принял ли покупатель объект (п. 61 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее - постановление № 10/22).*

1. Продавец передал недвижимость - покупатель предъявляет иск о государственной регистрации перехода права.

Обоснование

«Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества» (абз. 2 п. 61 постановления № 10/22).

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным только после того, как (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ):

• продавец вручил имущество покупателю и
• стороны подписали документ о передаче.*

2. Продавец не передал недвижимость - покупатель предъявляет иск о передаче объекта и государственной регистрации перехода права.

Обоснование

«…если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче... и о регистрации перехода права собственности» (абз. 3 п. 61 постановления № 10/22).

Продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одной недвижимости. Требование о регистрации перехода права собственности какого из покупателей удовлетворит суд

Ответ зависит от того, успел ли один из покупателей зарегистрировать право собственности.

1. Никто не зарегистрировал право собственности.

Если сразу несколько покупателей предъявили иски о регистрации, то суд удовлетворит иск того лица, во владение которого продавец передал имущество. Иные же покупатели вправе требовать возмещения убытков, которые вызваны неисполнением договора купли-продажи продавцом (абз. 6 п. 61 постановления № 10/22).

2. Один из покупателей успел зарегистрировать право собственности.

Если Росреестр уже зарегистрировал право собственности одного из покупателей, то другой покупатель вправе требовать от продавца только возмещения убытков, которые вызваны неисполнением договора купли-продажи (абз. 7 п. 61 постановления № 10/22).

Внимание! Даже если покупатель докажет, что продавец уклонялся от регистрации, суд откажет в иске, если покупатель пропустил срок исковой давности (три года)

Общий срок исковой давности, на который указывает статья 196 Гражданского кодекса РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или переходе права собственности.

Срок исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать (п. 1 ст. 200 ГК РФ):

• о нарушении своего права и
• о том, кто надлежащий ответчик по иску о защите этого права.

Например, со дня, когда продавец:

• отказался передать документы, которые необходимы для регистрации, или
• создал иные препятствия для такой регистрации.

Такое разъяснение содержит пункт 64 постановления № 10/22.

Пропуск исковой давности - самостоятельное основание для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ; п. 15 постановления Пленума Верховного суда РФ № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»). Это означает, что суд вправе:

• не исследовать иные обстоятельства дела и
• отказать только из-за того, что покупатель пропустил срок исковой давности.

Внимание! Суд откажет покупателю, если он обратится с иском о признании права собственности

Иск о признании права собственности на недвижимость - ненадлежащий способ защиты, если продавец уклоняется от регистрации сделки .

Обоснование

«Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права , основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом» (п. 63 постановления № 10/22).

Что покупатель вправе потребовать от продавца, который уклоняется от регистрации

Покупатель вправе потребовать от продавца возместить убытки, которые вызваны задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Кроме того, стороны могут сами определить в договоре:

• . Например, конкретизировать размер штрафных санкций за нарушение сроков представления документов для государственной регистрации,
• а также .

Пример: Образец пункта договора купли-продажи недвижимости, который устанавливает ответственность продавца за уклонение от регистрации перехода права собственности

«Если Продавец не представит необходимые документы для регистрации перехода права собственности, то выплачивает Покупателю двойную сумму задатка, оплаченного по Договору.

В случае нарушения сроков представления документов на государственную регистрацию перехода права собственности Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере 0,5 процента от стоимости имущества по настоящему Договору за каждый день просрочки»».

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает обязательные требования к форме сделок с недвижимым имуществом. В частности это касается договоров купли-продажи недвижимого имущества, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий.

Такие договоры заключаются в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Помимо этого, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Требование о государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом является обязательным, несоблюдение данного требования влечет недействительность.

Такая сделка считается ничтожной в силу статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законодательством предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Часть 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07. 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально оформленной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

На практике возникают случаи, когда стороны договора купли-продажи недвижимости, исполняют обязанности, предусмотренные таким договором: продавец передает покупателю недвижимость, покупатель соответственно, уплачивает продавцу обусловленную договором цену за эту недвижимость.

При этом стороны выполняют требование о письменной форме договора купли-продажи недвижимости. Но этого недостаточно, далее договор подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии. Именно на этой стадии начинаются проблемы. Всем известно, что процедура регистрации сделок с недвижимым имуществом длительный и зачастую трудоемкий процесс. Продавец достиг цели, к которой стремился – получил причитающиеся ему по договору денежные средства. Не редки случаи, когда недобросовестные продавцы начинают уклоняться от регистрации договора.

В данном случае покупатель попадает в непростую ситуацию. Деньги за недвижимое имущество он уже уплатил, а юридическим собственником недвижимости до момента регистрации договора купли-продажи остается продавец. Исполнение покупателем обязанности по оплате недвижимости будет иметь правовое значение, несмотря на то, что сделка купли-продажи будет считаться незаключенной. Покупатель просто может обратиться к продавцу с требованием о возврате неосновательного обогащения. В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Однако, в данном случае покупатель просто сможет вернуть себе денежные средства, уплаченные во исполнение договора, но не будет достигнута цель, ради которой заключался договор – приобретение права собственности на недвижимое имущество, что является наиболее важным для покупателя.

На этот случай гражданское законодательство предусматривает определенные способы защиты от недобросовестных действий (бездействий) продавца.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Также в соответствии с пунктом 63 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного суда № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

То есть, иск о признании права собственности в данном случае будет недопустимым способом защиты нарушенного права. В этой ситуации необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о государственной регистрации сделки.

При этом законом не предусматривается условие о том, что такая сделка должна быть исполнена до подачи искового заявления о ее государственной регистрации. Основополагающим в данном случае будет являться совершение такой сделки в надлежащей форме.

В частности в арбитражной практике был случай, когда Общество «А» обратилось в Арбитражный суд с иском к администрации г. «Б» о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка.

Общество «А» является арендатором этого земельного участка в соответствии с договором аренды.

На основании постановления Главы г. «Б» между администрацией г. «Б» (продавец) и Обществом «А» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, который изначально был предоставлен Обществу «А» в аренду.

В соответствии с п. 2.2.3 договора купли-продажи покупатель обязан за свой счет обеспечить государственную регистрацию права собственности на участок и предоставить копии документов о государственной регистрации в Земельный комитет Администрации г. «Б» в течение 10 календарных дней с момента государственной регистрации.

Согласно п. 2.2.5 договора купли-продажи покупатель обязуется вносить арендную плату по договору аренды земельного участка до даты регистрации права собственности на участок.

Указанный в договоре купли-продажи земельный участок передан обществу «А» по акту приема-передачи.

Оплата по договору купли-продажи земельного участка произведена обществом «А» в полном объеме.

Общество «А» направляло в адрес Земельного комитета Администрации г. «Б» письма, в которых просило направить представителя администрации в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права на земельный участок, приобретенный по договору купли-продажи.

Администрация г. «Б» уведомила общество «А» о том, что вопрос о направлении представителя администрации в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности будет разрешен после представления обществом платежных документов, подтверждающих оплату задолженности по договору аренды земельного участка.

Общество «А», ссылаясь на то, что произвело необходимые действия для передачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности, а также полагая, что администрация г. «Б» уклоняется от государственной регистрации, на основании п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с названным иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований считать отказ администрации г. Екатеринбурга от участия в государственной регистрации уклонением в том смысле, который содержится в п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суды исходили из того, что действующим законодательством обязанность стороны сделки явиться в регистрационный орган для государственной регистрации перехода права не установлена и совершение стороной сделки действий, направленных на проведение государственной регистрации, имеет характер встречного обязательства, которое может не исполняться администрацией в случае нарушения обществом условий п. 2.2.5 договора купли-продажи, которое выразилось в непредставлении обществом доказательств, свидетельствующих о внесении им арендной платы по договору аренды земельного участка.

Суд кассационной инстанции посчитал, что судебные акты подлежат отмене в силу следующего.

Поскольку для администрации заключение договора купли-продажи земельного участка является обязательным в силу прямого указания закона, а возникновение права собственности на данный объект у покупателя недвижимости обусловлено государственной регистрацией перехода к нему этого права, ненадлежащее исполнение покупателем обязательств по договору аренды не может служить основанием для уклонения продавцом от государственной регистрации перехода права по заключенной и действительной сделке. Кроме того, судами установлено, что договор купли-продажи земельного участка исполнен сторонами.

Таким образом, вывод судов о том, что обязанность покупателя уплачивать арендные платежи носит встречный характер и в случае ее неисполнения продавец в силу п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право отказаться от совершения действий, направленных на осуществление государственной регистрации перехода права собственности, основан на неправильном применении норм материального права.

В судебном заседании истец должен будет доказать что он предпринимал меры к государственной регистрации сделки, однако сделка не зарегистрирована в силу уклонения от ее регистрации другой стороны по сделке. Также, предполагается, что смысл нормы, установленной пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации можно понимать шире ее буквального толкования. То есть данную норму можно применять и в других случаях, например, когда государственная регистрация сделки невозможна в силу объективных причин, как то смерть одной из сторон сделки или неизвестность ее местонахождения.

Дополнительно истец по иску о государственной регистрации сделки вправе требовать от стороны, необоснованно уклоняющейся от ее регистрации, возмещения убытков, то есть возмещения, как прямого ущерба, так и упущенной выгоды (пункт 4 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом истец должен будет доказать необходимую совокупность условий наступления ответственности: наличие и размер убытков, противоправность поведения причинителя вреда, вину причинителя вреда, причинно-следственную связь между действиями (бездействием) причинителя вреда и наступившими последствиями.

Необходимо обратить внимание на то, что для требования о государственной регистрации сделки применяется общий срок исковой давности, который составляет три года. В частности в пункте 64 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного суда № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано: поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Юрист практики "Судебная защита"

Юридической фирмы "ЮРЛИГА-БИЗНЕС",

Специалист по вопросам корпоративного, гражданского,

административного, земельного, жилищного, семейного,

наследственного права

Гордеев Олег Сергеевич.