Правила перехода из ук в тсж. Можно ли отказаться от управляющей компании? В основные обязанности ТСЖ входит

Российское законодательство требует, чтобы многоквартирные дома (более 16 квартир) находились под чьим-либо управлением. Управлять домами могут только лицензированные организации – управляющие компании. За компаниями никто не следит, деятельность их самостоятельна и неподконтрольна, поэтому жильцы, желая, чтобы квартплата поступала не только по назначению, но и была прозрачна, ищут другие способы управления. Самостоятельно собственники квартир тоже могут управлять домом, если они объединены в товарищество или кооператив.

Управление многоквартирными домами

После реорганизации государственных эксплуатационных участков судьбы многоквартирных домов легли на самих жильцов – они должны либо выбрать управленца, либо заняться управлением самостоятельно.

Управление домом это:

• деятельность по сохранению и содержанию дома (капитальный, текущий ремонт дома, профилактические работы);
• обеспечение коммунальными благами жильцов (заключение договоров поставки электроэнергии, воды, газа, договоров на водоотведение, вывоз отходов, обслуживание домофонов и других).

Если домом управляет частная компания, жильцы могут и не знать – сколько фактически стоят коммунальные услуги, целевым ли платежом перечисляется квартплата, потому что контроля за финансовой деятельностью управляющих компаний нет и бюджетом наши платежи не учитываются и расчётно-кассовыми центрами не проверяются.

Этим зачастую пользуются недобросовестные управляющие компании. Чтобы деньги, вносимые жильцами, стали подконтрольны, управление домом должно принадлежать самим владельцам квартир, для чего нужно создавать ТСЖ. А что такое ТСЖ? Его плюсы и минусы в многоквартирном доме какие?

Что такое ТСЖ

Это некоммерческое объединение собственников квартир многоквартирного дома или нескольких соседних домов, имеющих общие инженерные сети. Понятие ТСЖ, как организовать его – регулируется шестым разделом Жилищного кодекса.

Для создания ТСЖ необходимо провести общее собрание собственников квартир, на котором и решить вопрос о создании товарищества. Необходимо, чтобы за создание товарищества проголосовало не меньше половины собственников! Решение собрания и станет основанием для регистрации ТСЖ.

С момента государственной регистрации товарищество становится юридическим лицом, которое имеет Устав, правление под руководством председателя, ревизионную комиссию.

Не смотря на то, что руководителем товарищества является избранный председатель правления, все важные вопросы решаются общим собранием. То есть управляют домом сами владельцы квартир.

Создание ТСЖ – плюсы и минусы

Главным преимуществом того, что домом управляет ТСЖ, а не управляющая компания, является существенная экономия денег. За счёт того, что коммунальные услуги поставляются в дом напрямую, минуя посредников, а все ремонтные работы контролируются жильцами, экономия (в долгосрочной перспективе) может достигать больше полсотни процентов! Такие данные предоставляет Росстат.

К преимуществам самостоятельного управления также можно отнести:

• контролирует обслуживание дома правление ТСЖ (исключается халатность и коррупция);
• все важные вопросы решаются общим собранием (например – кто, когда и почём отремонтирует крышу);
• финансовая деятельность прозрачна (расходы может контролировать любой член ТСЖ);
• из общего имущества дома можно извлечь прибыль (например, за счёт сдачи в аренду чердаков, подвалов, стен под рекламу).

Если вас , а ваш дом входит в ТСЖ, то оповещайте руководителя и вызывайте слесаря. В своем коллективе и разберетесь.

Наравне с плюсами, можно выделить и такие минусы:

• ТСЖ, как юридическое лицо, отвечает по долгам самостоятельно (если один собственник задолжает по квартплате, его долг придётся гасить перед контрагентами остальным жильцам. Но потом можно предъявить регрессное требование к недобросовестному жильцу);
• между членами ТСЖ может возникнуть спор о величине платы за содержание дома или ремонта;
• Уставом ТСЖ почти всегда разрешено заочное голосование, чем могут воспользоваться недобросовестные члены правления.

Чтобы нагляднее показать все плюсы и минусы ТСЖ, сравнительная таблица для вас.

Инструкция

Отказаться от услуг управляющей компании вы можете только в том случае, если живете в приватизированной . За съемщиков муниципальных квартир все решает муниципалитет, поскольку именно он в данной ситуации считается собственником. Однако это вовсе не значит, что квартиросъемщик не имеет возможности решить проблему выбора способа управления.

Если у вас собственная квартира и вы хотели бы поменять способ управления вашим домом, прежде всего поговорите с соседями. Их неудовлетворенность качеством и стоимостью коммунальных услуг значительно облегчит вашу задачу. Жилищный кодекс предусматривает три равноправных способа эксплуатации многоквартирных жилых домов. Это управляющая компания, товарищество собственников или непосредственное управление. В случае если жильцы сами не приняли решение, муниципалитет конкурс среди управляющих компаний, в результате которого дом переходит к одной из них.

Решить подобный вопрос можно с помощью общего собрания собственников. Прежде всего необходимо определиться с количеством приватизированных и неприватизированных квартир в вашем доме. Это можно сделать, опросив жильцов. В некоторых городах такие сведения можно получить в жилищном отделе муниципалитета. Предложите всем собственникам собраться и обсудить эту проблему. Если в доме есть муниципальные , пригласите на собрание кого-либо из администрации. Это может быть, например, специалист отдела по управлению муниципальным имуществом. Постарайтесь его убедить в том, что управляющая компания не справляется со задачами.

Чтобы убедить чиновника в своей правоте, вам понадобятся некоторые документы. Если были жалобы со стороны жильцов в разные инстанции, позаботьтесь, чтобы сохранились их копии. Обратитесь в надзорные органы. Это могут быть жилищная инспекция, санэпидстанция или прокуратура. По вашей жалобе они обязаны провести проверку и составить соответствующие акты.

В любом случае необходимо сначала попробовать провести очное собрание. Если это не получится, тогда отпечатайте проект решения и разошлите его по квартирам с просьбой проголосовать. Голосование проводится не по количеству участников, а по количеству квадратных метров каждой квартиры. То есть семья из пяти человек, проживающая в квартире площадью 20 кв.м, меньше влияет на решение, нежели одинокий человек, занимающий квартиру в 50 кв.м. Представитель муниципалитета голосует за все неприватизированные квартиры. Решение должно быть оформлено письменно и заверено подписями председателя и секретаря собрания.

Следующий шаг - выбор способа управления. Его можно определить на этом же собрании, если подготовить соответствующее решение. Возможны три варианта - переход к другой управляющей компании, ТСЖ и непосредственное управление. Последние два требуют от собственников некоторых нервных и физических затрат. Непосредственное управление предусматривает заключение прямых договоров на абсолютно все поставки ресурсов и коммунальные услуги. Большой плюс непосредственного управления - исчезновение из семейного бюджета расходов на содержание ТСЖ или управляющей компании. Основной недостаток же заключается в том, что жильцы не всегда могут договориться, как лучше содержать общедомовое имущество.

Основное препятствие к созданию ТСЖ - обилие документов, которые необходимо заполнять. Однако комплект документов уже может быть подготовлен муниципальными службами, и вам останется внести только сведения, касающиеся именно вашего дома. Не забудьте о том, что в ТСЖ могут объединиться и несколько домов, выбрав одного председателя. Это значительно сократит расходы на штат. Чтобы выбрать другую управляющую компанию, дому необходимо просто заключить с ней договор. Для этого достаточно решения общего собрания.

07.03.2013 21:52

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2011, N 1

ПРЕКРАЩЕНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ДОМОМ ТСЖ

По истечении двух месяцев с момента размещения публикации о ликвидации ТСЖ ликвидационная комиссия может обратиться в налоговую инспекцию для внесения записи о ликвидации юридического лица со следующими документами:

Подписанным заявителем заявлением о государственной регистрации по форме Р16001 ;

Ликвидационным балансом;

Документом об уплате государственной пошлины в размере 4000 руб.

В соответствии с данными документами вносится запись в ЕГРЮЛ и выдается свидетельство о государственной регистрации ликвидации ТСЖ.

Таким образом, порядок ликвидации ТСЖ может показаться сложным и занимающим слишком много времени, но следует помнить, что он направлен на защиту интересов кредиторов, которыми, к слову, являются и собственники жилья. Кроме того, на наш взгляд, создавая товарищество, всегда нужно думать об ответственности, которую берет на себя соседское сообщество, и рассматривать непростой порядок снятия с себя такой ответственности как мотивацию к всестороннему обдумыванию.

Итак, мы выяснили, что отказ от такого способа управления многоквартирным домом, как ТСЖ, не означает безусловной необходимости ликвидации товарищества как юридического лица. Однако этот вопрос (сохранить или ликвидировать ТСЖ) целесообразно рассмотреть на общем собрании одновременно с выбором нового способа управления домом. Если ТСЖ не будет ликвидировано, при смене способа управления нужно провести расчеты со всеми контрагентами и расторгнуть хозяйственные договоры (особо важно расторгнуть договоры ресурсоснабжения). Тем не менее на товариществе по-прежнему лежат обязанности по ведению бухгалтерского учета, представлению бухгалтерской и налоговой отчетности. Ликвидация же ТСЖ на добровольной основе осуществляется в общем порядке.

М.А.Пургина

Руководитель юридического отдела

Фонда жилищного просвещения

"Ассоциация ТСЖ г. Нижнего Новгорода"

Подписано в печать

В том случае, если договор управления с управляющей компанией заключен по результатам открытого конкурса, то отказаться от исполнения данного договора в одностороннем порядке собственники могут по истечении каждого последующего года с момента его заключения. Однако решение об одностороннем отказе от договора управления, а также решение о выборе способа управления домом, в данном случае, собственникам необходимо принять до истечения срока действия договора управления (ч. 8.1. статьи 162 ЖК РФ).

Отказ от управляющей компании, выбранной собственниками

То есть, например, собственники приняли решение отказаться в одностороннем порядке от договора с управляющей компанией, поскольку приняли решение о создании ТСЖ , которому будет передано управление домом, либо принято решение о непосредственном управлении. В этом случае, для отказа от услуг управляющей компании искать недостатки в предоставляемых ею услугах нет необходимости, достаточно принять решение об отказе от договора и выборе иного способа управления домом.

См. также публикации:

• Отказ от договора с управляющей компанией . Судебно-арбитражная практика
• Смена управляющей компании – отказ от договора управления . Судебная практика

Если собственников квартир в многоквартирном доме не устраивает управляющая организация, то они могут ее сменить. Однако, могут ли они сменить не одну управляющую компанию на другую, а, например, создать свое ТСЖ? Или наоборот, перейти с УК на ТСЖ? Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, и многие другие вопросы рассмотрим в данной статье.

Можно ли сменить управляющую компанию на другую

Собственники вправе выбрать способ правления: так, они могут организовать товарищество владельцев жилья, либо же отдать правление в руки управляющей организации.

Начиная с 2015 года правила ведения деятельности для управляющих компаний сильно ужесточились: так, они обязаны проходить лицензирование. Однако их работа не всегда приносить удовлетворение владельцам квартир, тем более, что они платят за обслуживание дома приличные деньги. Именно поэтому так остро стоит вопрос о том, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Можно ли сменить УК на ТСЖ и наоборот

Если вас интересует краткий ответ, то он положительный: можно!

Самыми распространенными причинами, почему собственники решают сменить УК на ТСЖ являются ненадлежащее исполнение услуг, а также завышенные тарифы. Завышенные тарифы – это та причина, которая может быть объяснима. УК – это коммерческие организации и значит они не могут работать не получая прибыли. Ненадлежащее оказание услуг доказать достаточно сложно, однако, все реализуемо, если собственники знакомы с нормами, которых УК должна придерживаться.

Некоторые управляющие организации не выполняют все свои обязательства указанные в договоре с собственниками, и тогда перед владельцами жилых помещений также встает вопрос и том, можно ли поменять управляющую компанию, и если можно, то лучше ее поменять на другую подобную или же создать товарищество собственников жилья. Создать товарищество после работы с УК можно, и даже иногда просто необходимо.

Для того чтобы поменять УК на ТСЖ, нужно принять решение о создании товарищества собственников жилья, а также набраться терпения, ведь на практике большинство управляющих компаний не спешат передавать бразды правления товариществам собственников жилья.

Также возможна смена и ТСЖ на УК.

Смена ТСЖ

Вопрос о том, как поменять ТСЖ на другое товарищество не имеет большого смысла. В доме, который доверил бразды правления ТСЖ, обычно есть только одно товарищество собственников и перейти в другое не получится. Однако, можно переизбрать председателя товарищества собственников жилья, если работа предыдущего вас не устраивает.

Чтобы сменить председателя ТСЖ по всем правилам, необходимо разослать каждому собственнику уведомление о собрании заказным письмом. Можно и просто оповестить всех в доме о предстоящем собрании. На собрании для его легитимности должны присутствовать не менее 50% членов ТСЖ и также не менее 50% собственников жилья.

В ходе собрания должен состоятся избирательны процесс по форме открытого или закрытого голосования, по результатам которого и будет выбран новый председатель. Обязательный элемент любого собрания ТСЖ – это протокол. После назначения нового председателя необходимо разослать уведомления в ФНС и прочие инстанции о смене председателя. ИНФС также должно внести корректировку в ЕГРЮЛ товарищество касаемо его руководителя.
Также на собрании может быть принято решение о переводе обслуживания дома к какой-либо управляющей компании.

Вам также может быть полезно ознакомиться с данной схемой:

Законодательная база

Смена управляющей компании в многоквартирном доме – это вопрос, которым задавался каждый второй собственник жилья. Однако сменить УК на деле может оказаться намного сложнее и поэтому владельцы жилья должны разбираться в законодательной базе данного действия. Основным нормативным актом, выступающим в качестве регулятора деятельности управляющих компаний, является Жилищный кодекс РФ. По действующему жилищному кодексу можно узнать обязанности УК, а также причины, по которым собственники могут сменить УК.

Основания

Владельцы квартир в многоквартирном доме могут сменить управляющую компанию по следующим причинам:

• по желанию большей части собственников, выраженному в ходе общего собрания (в данном случае уместно говорить о невыполнении УК своих обязательств или завышении УК тарифов на обслуживание);
• отсутствие лицензии у УК;
• если УК не выполняет свои обязательства или выполнение, но ненадлежащим образом.

Даже одной причины будет более чем достаточно для того чтобы собственники могли перейти в другую управляющую компанию или полностью сменить тип правления.

Порядок действий по смене УК в многоквартирном доме

Порядок смены одной УК на другую предусматривает прохождение нескольких этапов. Рассмотрим их:

1. Принятие владельцами квартир решения о том, что пора сменить управляющую компанию.
2. Выбор новой управляющей компании.
3. Передача протокола собрания старой и новой УК.

Кроме этих шагов подразумеваются и промежуточные этапы, а именно проведения собраний собственников квартир жилого дома. Может быть проведено несколько промежуточных собраний, а также одно основное в ходе которого будет принято решение об отказе услуг предыдущей компании, а также по результатам которого будет принято решение о выборе новой организации.

Уведомление

Для того чтобы основное совещание считалось законным, уведомление о смене управляющей компании должно быть направлено каждому собственнику дома заказным письмом не ранее чем за 10 дней до ожидаемой даты собрания.

Если не уведомить хотя бы одного владельца квартиры, то и само совещание, и его результаты могут считаться незаконными. Также для того чтобы результаты собрания были законными на нем должно присутствовать не менее половины от общего числа собственников жилья.

Порядок передачи документов

Выбранное уполномоченное лицо, либо же избранная УК или председатель ТСЖ должен обратиться в старую УК с заявлением о передаче документации. К заявлению следует приложить паспорт, протокол о смене УК, а также свидетельство о регистрации (если в старую УК обращается представитель от ТСЖ или новой УК).

Если совещание, на котором было принято решение выбрать управляющую компанию, было заочным , то помимо всего прочего к заявлению прикрепляется реестр владельцев помещений в нежилом доме, документ, который подтверждает их оповещение о предстоящем собрании, а также документы, подтверждающие проведение голосования и набор достаточного количества голосов.

Согласно действующему законодательству (2017 год) старая УК может продолжать выполнять свои функции не более двух месяцев после принятия собственниками решения о ее смене.

Проверить документы от представителя новой УК или ТСЖ старая УК обязана в течение 2 дней со дня их приема. Если старая УК обнаружит в них ошибки, то она обязана уведомить о них отправителя.

Если же с документами все в порядке, то старая УК приступает к процессу передачи документов новой УК или ТСЖ. Документы должны быть переданы новой УК или ТСЖ в течение месяца до того, как у нового правления наступит обязанность по управлению многоквартирным домом.

Еще не все поняли? Посмотрите видео, в нем тоже все рассказано как следует:

Порядок смены ТСЖ на УК

Для того чтобы сменить товарищество на УК необходимо, также как и в случае со сменой УК, организовать собрание собственников, в ходе которого необходимо рассмотреть вопрос ликвидации товарищества, а также определится с управляющей компанией. Алгоритм действий похож на уже выше описанный.

1. Первое, что необходимо сделать, это оповестить всех собственников о проведение собрания. Когда кворум собран, можно начинать собрание.
2. По его результатам должен быть составлен протокол, который в последствии играть важную роль в при передаче документов от товарищества собственников жилья УК.
3. У первого также имеется два месяца на то чтобы завершить все дела и передать их в руки новой управляющей организации.

Как видим, перейти из ТСЖ в управляющую компанию не сложно.

Особняком стоит такой вопрос, как отказ предыдущей УК от передачи документов новой УК. В таком случае можно обратиться с исковым заявлением в суд.

Выбор новой управляющей компании

Выбор новой УК состоит из нескольких этапов. Рассмотри каждый из них:

1. Подготовительные мероприятия. Так, необходимо еще до проведения собрания примерно знать какую управляющую организацию стоит выбрать, на какую желаете сменить существующую. Также в подготовительные мероприятия входит рассылка уведомлений о предстоящем собрании и его повестке дня.
2. Проведение собрания. Для того чтобы совещание считалось законным на нем должны присутствовать как минимум 50% от общего числа собственников. Выходным материалом считается протокол. Решение принимается просто большинством голосов.
3. После проведения собрания необходимо сделать копии протокола и выслать и в старую и новую УК.
4. Заключение договора с новой УК.
5. Передача документов от старой УК к новой.
6. Заключение новой УК договоров с ресурсоснабжающими предприятиями.