Понятие жилого помещения и его виды. Виды жилых помещений
Вопрос: жилой дом это здание или часть здания как квартира, комната?. Странно то, что это противоречие никем не замечается, мало того все согласны даже с тем, что жилой дом оказывается состоит из комнат!.
Тогда второй вопрос: из чего состоят одноквартирный жилой дом и (как «высший пилотаж») блокированный жилой дом?.
Из-за этой чехарды противоречий в определениях Градостроительного кодекса, Сводов правил и Жилищного кодекса страдают прежде всего собственники квартир в так называемых двух и более квартирных домах.
Какой статус имеют такие дома и квартиры в них?. Типовой ответ – это многоквартирные дома, а квартиры жилыми домами быть не могут т.к. они входят в состав единого здания.
Но, согласно Сводов правил (СП 55.13330.11), жилой дом это отдельная квартира (автономный жилой блок) для проживания одной семьи и
ст. 263 Гражданского кодекса требует уважать не только это определение,
но и права собственника земельного участка под этой квартирой.
Нивелировать все эти противоречия можно с помощью документации БТИ при формировании инвентарного объекта, который определяется статусом земельного участка и наличием основного строения на нем.
Если здание состоит из двух или нескольких основных строений со своими земельными участками, то каждое из них является жилым домом, не смотря на то, что между ними есть «глухая» общая стена и фундамент.
Т.е. если квартиру можно определить как самостоятельный инвентарный объект, то исходя из понятия индивидуально-определенной вещи она является жилым домом, что в принципе даже не противоречит ст. 16 Ж.К.
§4.1. Жилое помещение: понятие и виды. Назначение и пользование жилым помещением
Объекты жилищных прав - жилые помещения. Согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством России в соответствии с Жилищным кодексом и другими федеральными законами.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ) жилой дом и его часть, квартира и ее часть, комната.
Жилым домом признается индивидуально определенное здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).
Подобное деление жилых помещений имеет исключительное значение, поскольку, согласно статье 673 ГК РФ, предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).
Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.
Таким образом, жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:
1) представлять собой изолированное помещение;
2) быть недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ);
3) быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным и техническим нормам.
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, определенным Правительством Российской Федерации в постановлении от 4 сентября 2003 г. N 552, которым утверждено Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания. Согласно части 3 статьи 39 Жилищного кодекса, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством России.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством России. Согласно статье 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока*(91).
Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они вызывают разрушение помещения - назначить соразмерный срок для ремонта. Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать его не по назначению, без уважительных причин не произведет необходимого ремонта, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).
В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. При этом жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначено для проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).
На основании ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Жилое помещение, являющееся объектом договора социального найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.
По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.
Гражданский и Жилищный кодексы предусматривают специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.
В отличие от квартир право собственности на жилые дома (изолированные части жилых домов) допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности.
В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.
В числе построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.
Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, сказано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы.
Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что недопустимо .
Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами.
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ,
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В соответствии со статьёй 17 Жилищного кодекса РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ):
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание (самостоятельный объект), котороё состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Подобное деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, поскольку согласно предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).
См.: Судебная практика по жилищным спорам: Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Издательская группа "Норма-Инфра-М", 1999. С. 206 - 207.
| Предыдущая |
Горница, камера, каморка, покой, клеть, каюта, келья, апартамент; аудитория, библиотека, будуар, гостиная, дежурная, зала (зал, зало), кабинет, классная (класс), кухня, лакейская, людская, мастерская, прихожая, приемная, светелка (светлица),… … Словарь синонимов
Room 6 Жанр … Википедия
КОМНАТА, комнаты, жен. (от лат. caminata, букв. снабженная печью). Отдельное, отгороженное от других помещение в квартире. Квартира в 4 комнаты. Жилая комната. || только мн. Жилое помещение. Держать собак в комнатах. ❖ Меблированные комнаты… … Толковый словарь Ушакова
Помещение: ограниченное стенами от пола до потолка, в жилом доме, в структурно обособленной части иного здания, которое построено или пристроено для проживания граждан; имеющее выход в места общего пользования квартиры, многоквартирного или… … Финансовый словарь
Комнаты, ж. [от латин. caminata, букв. снабженная печью]. Отдельное, отгороженное от других помещение в квартире. Квартира в 4 комнаты. Жилая комната. || только мн. Жилое помещение. Держать собак в комнатах. І Меблированные комнаты (устар.) –… … Словарь иностранных слов русского языка
комната - КОМНАТА, зал, шутл. палата, трад. поэт. келья, устар. горница, устар. зала, устар., книжн. камора, устар. покой, устар. светлица, разг. клетушка, разг. конура КОМНАТКА, комнатенка, комнатушка, устар. горенка, устар. светелка, устар.… … Словарь-тезаурус синонимов русской речи
КОМНАТА, ы, жен. 1. Отдельное помещение для жилья в квартире, в гостинице, в общежитии, а также отдельное служебное помещение. Изолированная к. К. бухгалтерии. 2. Мемориальное помещение в каком н. здании. К. героев войны. 3. чего и какая.… … Толковый словарь Ожегова
Жен. покой, горница, часть дома, отделенная стенами или перегородками; в тамб. комля. В среднем быту комнатка или комнатка, спаленка, покойчик в боку, в стороне; кладовая, чулан, коморка. Комнатный, горничный, домашний, покоевый. Комнатник муж.… … Толковый словарь Даля
комната - безмолвная (Пожарова); застывшая (Бальмонт); мертвая (Пожарова) Эпитеты литературной русской речи. М: Поставщик двора Его Величества товарищество Скоропечатни А. А. Левенсон. А. Л. Зеленецкий. 1913 … Словарь эпитетов
комната - Отдельное помещение в здании, предназначенное для жизни, отдыха или трудовой деятельности людей [Терминологический словарь по строительству на 12 языках (ВНИИИС Госстроя СССР)] Тематики здания, сооружения, помещения EN room DE RaumZimmer FR… …
комната 40 - Подразделение английского адмиралтейства, в годы Первой мировой войны занимавшееся криптоанализом перехваченных шифрсообщений противника. Тематики защита информации EN room 40room forty … Справочник технического переводчика
Книги
- Комната , Донохью Э.. Что такое свобода? И кто свободнее - человек, ни разу в жизни не покидавший четырех стен, в которых родился, и черпающий знания об окружающем мире из книг и через экран телевизора? Или тот,…
СТ 16 ЖК РФ .
1. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из
комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения
гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме,
обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком
доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных
с их проживанием в таком обособленном помещении.
4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для
использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Комментарий к Ст. 16 Жилищного кодекса РФ
2. Жилым домом является специально построенное или переоборудованное (переделанное) в жилое (с соблюдением требований законодательства) индивидуально-определенное помещение капитального типа, состоящее из комнат и бытовых помещений.
Бытовые помещения предназначены для удовлетворения социальных, материально-бытовых потребностей, связанных с проживанием в жилом доме.
Бытовые помещения по их роли в обслуживании подразделяются на:
а) помещения, находящиеся в самом жилом доме (кухни, прихожие, кладовые, антресоли, туалеты), входящие в объем общей площади жилья; балконы, лоджии, веранды, террасы, не охватываемые общей площадью жилья;
б) помещения, находящиеся за пределами жилого дома (бани, сараи, хранилища, погреба), требующие особого порядка правовой регламентации при купле-продаже жилого дома, заключении договора найма.
По правовому режиму использования эти подсобные помещения квалифицируются как принадлежность относительно главной вещи (дома) и по общему правилу следуют судьбе главной вещи (ст. 135 "Главная вещь и принадлежность" ГК РФ), т.е. если заключен договор относительно дома, предполагается, что приобретатель (наниматель) пользуется названными видами принадлежностей без особых оговорок.
При совершении сделок с домом может быть предусмотрено и иное. Предоставлено право владения и пользования жилым домом (или одной из частей жилого дома) за исключением права пользования баней, сараем, погребом.
Правомерно заключение самостоятельных договоров относительно права пользования перечисленными видами подсобных помещений. Но тогда эти отношения по найму не будут охвачены жилищным законодательством, они должны квалифицироваться как договоры аренды (имущественного найма).
3. Квартира как структурно обособленное помещение в многоквартирном жилом доме должна иметь отдельный от квартиры других жильцов непосредственный вход в помещение. Недопустимы случаи вынужденного входа в жилое помещение через квартиры других жильцов. Такое недопустимо и в случаях ремонта жилых помещений.
Помещения вспомогательного использования для удовлетворения, в частности, бытовых нужд могут быть внутриквартирными и внешними.
При наличии приусадебных участков на правах аренды, постоянного (бессрочного) пользования, права собственности (ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации) возможно строительство на них бань, сараев, хранилищ, теплиц.
4. Комната как часть жилого дома или квартиры может быть изолированной от других или смежной, имеющей проход в другую через нее.
Неизолированные комнаты не могут выступать самостоятельным предметом договора найма жилого помещения, но могут быть заселены лицами разного пола.
Число и размеры комнат должны соответствовать требованиям проектно-сметной документации, основаниям, условиям переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
