Понятие и виды договоров аренды и ссуды. Объекты, форма, срок аренды и ссуды. Отличие аренды от ссуды Отличия договора ссуды от найма жилого помещения
Чтобы получить в пользование жилое помещение на выгодных для себя условиях, гражданам, не относящимся к нуждающимся в социальной защите, необходимо знать отличия договора безвозмездного пользования от договора найма. Главное отличие и преимущество договора безвозмездного пользования заключается в его безвозмездности, однако между этими договорами существуют и другие отличия.
1. Срок договора
Договор найма может быть заключен на срок до пяти лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
Договор безвозмездного пользования может быть заключен на любой срок (п. 2 ст. 689, п. 1 ст. 610 ГК РФ).
2. Преимущественное право на заключение договора на новый срок
По окончании срока найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ).
По окончании срока договора безвозмездного пользования временный жилец не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.
3. Порядок расторжения договора
Договор найма может быть расторгнут по требованию нанимателя в любое время с обязательным уведомлением наймодателя в письменной форме о расторжении договора за три месяца до даты расторжения, а по требованию наймодателя — только в судебном порядке в предусмотренных законом случаях. Также договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в предусмотренных законом случаях (п. п. 1, 2, 3 ст. 687 ГК РФ).
Если договор безвозмездного пользования бессрочный, то каждая из сторон вправе в любой момент отказаться от договора, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Если договор безвозмездного пользования заключен на определенный срок, то ссудополучатель в таком же порядке вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено этим договором (ст. 699 ГК РФ); каждая из сторон вправе потребовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных законом (ст. 698 ГК РФ).
4. Распределение обязанностей по ремонту жилого помещения
Текущий ремонт жилого помещения проводит наниматель, капитальный ремонт — наймодатель, если иное не предусмотрено договором (ст. 681 ГК РФ).
Текущий и капитальный ремонт проводит ссудополучатель, если иное не предусмотрено договором (ст. 695 ГК РФ).
Отличие договора аренды от договора безвозмездного пользования имущества (договора ссуды)
По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК).
Договор ссуды может иметь как консенсуальный, так и реальный характер. Консенсуальный договор ссуды имеет место в случаях, когда стороны оговаривают, что обязательство ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование возникает с момента заключения договора. В тех случаях, когда стороны оговаривают, что договор ссуды считается заключенным с момента передачи вещи в безвозмездное пользование, договор имеет реальный характер.
Консенсуальные договоры ссуды являются двусторонними, но они лишены признака взаимности. Дело в том, что обязанность ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование не корреспондирует праву ссудополучателя требовать такой передачи. В силу безвозмездного характера договора ссуды при неисполнении ссудодателем обязательства по предоставлению вещи в безвозмездное пользование ссудополучатель не располагает правом требования передачи вещи в натуре (как это происходит при реализации арендных обязательств), а может лишь потребовать от ссудодателя расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 692 ГК).
Двусторонний характер договора ссуды, как консенсуального, так и реального, выражается в различных правах и обязанностях, лежащих на обеих сторонах. Так, на ссудодателе, помимо прав, лежит обязанность отвечать за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование (ст. 693 ГК), и за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи (ст. 697 ГК).
Сторонами в договоре ссуды являются ссудодатель и ссудополучатель. Согласно п. 1 ст. 690 ГК ссудодателем может быть собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником. Так, в соответствии со ст. 660 ГК арендатор предприятия имеет право передать в безвозмездное пользование вещи, входящие в состав арендуемого предприятия. Государственные или муниципальные предприятия, обладающие имуществом на праве хозяйственного ведения, могут передать в безвозмездное пользование движимое имущество самостоятельно, а недвижимое имущество - с согласия собственника. Федеральное имущество, не закрепленное за предприятиями, может передаваться в безвозмездное пользование Мингосимуществом РФ и его территориальными органами.
Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Помимо этого, в силу принципиального запрета дарения между коммерческими организациями (ст. 575 ГК), коммерческая организация не может передать вещь в безвозмездное пользование другой коммерческой организации.
В отношении ссудополучателей специальных требований ГК не устанавливает. Однако такое может иметь место в специальных законах. Так, согласно ст. 121, 130 Лесного кодекса РФ участки лесного фонда могут быть переданы в безвозмездное пользование только общественным объединениям охотников для организации любительской и спортивной охоты либо сельскохозяйственным организациям, ранее владевшим ими.
В качестве предмета договора ссуды могут выступать индивидуально-определенные непотребляемые вещи, как движимые, так и недвижимые. Вместе с тем в силу особенностей договора ссуды не всякое имущество, указанное в п. 1 ст. 607 ГК, может быть предметом данного договора. Так, предприятие как имущественный комплекс не может быть объектом договора ссуды, ибо с предприятием возможны только предпринимательские сделки, а договор ссуды таковым не является. С другой стороны, предметом договора ссуды могут быть жилые помещения, хотя они не указаны в ст. 607 ГК, ибо прямого запрета на передачу в ссуду жилых помещений нет. Особенности передачи в безвозмездное пользование земельных участков и других обособленных природных объектов определяются специальным законодательством. Например, порядок передачи в безвозмездное пользование лесных участков определяется ст. 36, 121, 130 Лесного кодекса РФ. Согласно п. 2 ст. 689 и п. 3 ст. 607 ГК в договоре ссуды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю в качестве объекта пользования. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в безвозмездное пользование, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Порядок документального подтверждения данных, позволяющих идентифицировать предмет ссуды, аналогичен порядку, установленному в отношении предмета аренды.
Предмет ссуды передается ссудополучателю в пользование, а не в потребление. Поэтому наличные деньги, монеты могут быть предметом ссуды, но для использования, например, в качестве экспоната на выставке. По указанной причине плоды и доходы от вещи, переданной в ссуду, принадлежат ссудодателю как собственнику вещи. Стороны в договоре могут отойти от этого правила.
Форма договора ссуды подчиняется общим требованиям о форме сделок. Законодательство оставляет открытым вопрос, необходима ли государственная регистрация договора ссуды недвижимого имущества и права пользования недвижимым имуществом, возникшим на базе этого договора.
В действующем законодательстве лишь однажды упоминается о необходимости регистрации договора ссуды. В п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 224, сказано, что договор безвозмездного пользования участком лесного фонда заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации. Однако данное положение юридически бессильно, ибо подобную регистрацию может предусмотреть только закон (п. 1 ст. 131 ГК). С точки зрения п. 1 ст. 131 ГК правомерен вывод о необходимости государственной регистрации права ссуды на недвижимость. Ведь право ссуды - это серьезное обременение недвижимого объекта. Информация о нем важна для всех приобретателей. В условиях отсутствия подобной регистрации возможна покупка недвижимости, обремененной правами ссудополучателя, о которых неизвестно покупателю.
Договор ссуды применяется в сферах, не являющихся предпринимательскими. Он весьма распространен в бытовых отношениях между гражданами (например, предоставление одним родственником другому в безвозмездное пользование автомобиля и т.п.), в сфере удовлетворения культурных потребностей граждан (например, предоставление книг публичными библиотеками), как форма спонсорских отношений (например, предоставление коммерческим юридическим лицом в безвозмездное пользование здания государственному учебному заведению). Модель договора ссуды может быть использована для оформления весьма сложных экономических отношений, например для передачи в безвозмездное пользование участков лесного фонда.
Договор ссуды имеет черты сходства с некоторыми договорами. Договор ссуды близок к договору займа. Дело в том, что в обыденном русском языке слово "ссуда" употребляется в двояком смысле:
- а) в смысле займа (такое понимание ссуды очень часто имеет место в банковской практике и в литературе о ней);
- б) в смысле договора ссуды - передачи в безвозмездное пользование индивидуально-определенных непотребляемых вещей.
Между тем с юридической точки зрения договоры ссуды и займа различаются по трем существенным признакам.
Во-первых, предметом займа являются вещи, определяемые родовыми признаками, а предметом договора ссуды - непотребляемые, индивидуально-определенные вещи.
Во-вторых, по договору займа имущество передается в собственность заемщика, в то время как по договору ссуды вещь остается собственностью ссудодателя, а ссудополучателю предоставляется лишь во владение и пользование.
В-третьих, заемщик обязан вернуть заимодавцу такое же количество вещей такого же рода, а ссудополучатель обязан вернуть ту же вещь, которую он получил в пользование.
Договор ссуды имеет черты сходства с договором хранения, так как предметом того и другого являются индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату собственнику. Но если в договоре хранения вещь передается для сохранения, то в договоре ссуды - для пользования. Пользование вещью, переданной на хранение есть нарушение договора.
Права ссудополучателя на предмет ссуды носят временный и поэтому обязательственно-правовой характер. Вследствие этого нормы о договоре ссуды неприменимы к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом, возникающим в форме различных вещных прав: права оперативного управления, права постоянного пользования землей, публичных сервитутов на лесные и водные объекты и т.п. К перечисленным и подобным отношениям должны применяться специальные нормы, содержащиеся в законодательстве, регулирующем соответствующие вещные права.
Черты сходства обнаруживаются между договором ссуды жилого помещения и договором найма жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 671 ГК договор найма жилого помещения является возмездной сделкой. Вследствие этого передача жилого помещения в безвозмездное пользование должна быть отнесена к разновидности договора ссуды. В нормах гл. 36 ГК, регламентирующих отношения из договора ссуды, отсутствуют предписания о возможности субсидиарного применения норм о договоре найма жилого помещения. Поэтому при передаче жилого помещения в безвозмездное пользование права и обязанности сторон должны определяться только нормами о договоре ссуды.
Наибольшее сходство договор ссуды имеет с договором аренды, но в отличие от последнего договор ссуды носит безвозмездный характер. Именно безвозмездный характер договора ссуды делает необходимым установление целого ряда специальных правил, отличных от общих положений, регламентирующих договор аренды. Данные специальные правила чаще всего ограничивают правомочия ссудополучателя, который в отличие от арендатора не несет обязанности по предоставлению своему контрагенту встречного удовлетворения, эквивалентного предоставленному ему благу в виде права пользования имуществом.
О сходстве договоров аренды и ссуды свидетельствует норма, согласно которой к договору ссуды соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1, 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1, 3 ст. 623 ГК и регламентирующие арендные отношения (п. 2 ст. 689 ГК).
Договор безвозмездного пользования (ссуды)
Понятие договора безвозмездного пользования
Во все времена актуальным является вопрос, касающийся сделок с имуществом. В настоящее наше законодательство предусматривает различные варианты таких сделок (купли-продажа, дарение, аренда, договор безвозмездного пользования (ссуды) и др.).
Настоящая статья будет посвящена договору безвозмездного пользования. Договор безвозмездного пользования имеет много общего с договором аренды, но, разумеется, имеет важные отличия.
В Гражданском кодексе безвозмездному пользованию посвящена отдельная глава – гл. 36. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Схожесть договора безвозмездного пользования и договора аренды обусловила применение к ним в значительной степени одинаковых норм (п. 2 ст. 689 ГК РФ). Так, объектом договора безвозмездного пользования может являться то же имущество, что и объект договора аренды. В договоре безвозмездного пользования должен быть обозначен срок, на который он заключен, иначе этот срок будет считаться неопределенным. В последнем случае от договора безвозмездного пользования может отказаться одна из сторон, известив об этом другую сторону за один месяц (ст. 699 ГК РФ). В этом отличие от договора аренды. Если срок, обозначенный в договоре, истек, но безвозмездное пользование фактически продолжается, срок также считается неопределенным (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Так же как арендатор, ссудополучатель должен пользоваться имуществом в соответствии с договором, а если тот об этом умалчивает в соответствии с назначением имущества (п. 1и3 ст. 615 ГК РФ).
Следует заметить, что временное предоставление имущества для изготовления продукции с целью ее последующей передачи его собственнику не является предоставлением имущества в безвозмездное пользование
Договор ссуды и налоговое бремя
В соответствии с Письмом Минфина России от 14.01.2008 г. № 03-03-06/1/4 имущество, полученное во временное пользование в рамках возмездного договора (договора подряда), не считается безвозмездно полученным для целей налогообложения прибыли
Для целей налогообложения прибыли имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги).
У налогоплательщика-ссудодателя предоставление имущества в безвозмездное пользование не приводит к образованию дохода, включаемого в налоговую базу Он также не учитывает расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходы, связанные с такой передачей, на основании п. 16 ст. 270 НК РФ.
В то же время, доход в виде безвозмездно полученных имущественных прав подлежит включению в состав внереализационных доходов ссудополучателя.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 НК РФ , но не ниже определяемой в соответствии с гл. 25 НК РФ остаточной стоимости – по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) – по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком – получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки
Можно было бы предположить, что нелогично платить налог на прибыль в том случае, если имущество предоставляет или получает в безвозмездное пользование учредитель. Действительно, согласно пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ в налоговую базу не включаются доходы в виде имущества, полученного российской организацией безвозмездно:
– от организации (физического лица), если уставный (складочный) капитал (фонд) получающей стороны более чем на 50% состоит из вклада (доли) передающей организации (физического лица);
– от организации, если уставный (складочный) капитал (фонд) передающей стороны более чем на 50% состоит из вклада (доли) получающей организации.
Однако, речь в данном подпункте идет только об имуществе, к которому, в целях налогообложения имущественное право не относится.
Доходы, учитываемые при налогообложении
Ссудополучатель в случае осуществления деятельности, направленной на получение доходов, в связи с использованием имущества, полученного безвозмездно, учитывает для целей обложения прибыли расходы, связанные с использованием и содержанием такого имущества, при условии их соответствия критериям, установленнымст. 252 НК РФ . Действительно, в ст. 695 ГК РФ определено, что ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.
Так, например, в договоре можно возложить обязанность по страхованию, ремонту и техническому обслуживанию имущества на ссудодателя.
В числе расходов можно учесть и те, которые ссудополучатель в соответствии с условиями договора возмещает ссудодателю. При этом, надо иметь ввиду следующее: возмещаемые расходы на амортизацию и налог на имущество, полученное в безвозмездное пользование, нельзя учесть в качестве расходов, уменьшающих доходы при исчислении налога на прибыль. Основанием для этого они сочли то, что ссудополучатель не является собственником такого имущества, а также плательщиком налога с этого имущества.
Напомним, что в соответствии с п. 9 ст. 258 НК РФ можно включать в состав расходов затраты на капитальные вложения в размере не более 10% (не более 30% – в отношении основных средств, относящихся к третьей – седьмой амортизационным группам) первоначальной стоимости основных средств (за исключением основных средств, полученных безвозмездно), а также не более 10% процентов (не более 30% – в отношении основных средств, относящихся к третьей – седьмой амортизационным группам) расходов,
которые понесены в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств и суммы которых определяются в соответствии со ст. 257 НК РФ . То есть речь здесь идет все-таки не об амортизации, а об особом порядке учета некоторых расходов.
Что касается налога на имущество, принимая во внимание то, что помещение, полученное по договору безвозмездного пользования, не учитывается на балансе организации в качестве объекта основных средств, объекта налогообложения по налогу на имущество организаций у организации-
ссудополучателя не возникает. Плательщиком этого налога признается ссудодатель – собственник указанного помещения, на балансе которого оно учитывается в качестве объекта основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
А как же НДС?
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав. В целях гл. 21 НК РФ передача права собственности на товары, результаты выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг).
В пункте 2 ст. 154 НК РФ установлено, что, в частности, при реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе налоговая база определяется как стоимость указанных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренномуст. 40 НК РФ , без включения в них НДС.
Таким образом, при передаче имущества в безвозмездное временное пользование по договору ссуды у ссудодателя возникает объект обложения НДС в виде стоимости безвозмездно оказанных услуг. При этом налоговая база определяется исходя из цен, сложившихся на рынке однородных услуг в сопоставимых экономических условиях, в частности доходов от сдачи в аренду аналогичного имущества, а налог уплачивается за счет собственных средств налогоплательщика.
Однако, возникают вопросы. Так, сумма дохода, с которой рассчитываем налог, в данном случае также должна определяться с применениемст. 40 НК РФ . Но непонятно, как при этом ссудополучатель, ставший налоговым агентом, удержит налог, ведь никаких доходов он не перечисляет ссудодателю.
В соответствии с пп. 5 п. 2 ст. 146 НК РФ передача на безвозмездной основе объектов основных средств органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления, а также бюджетным учреждениям, государственным и муниципальным унитарным предприятиям не подлежит обложению НДС. Из смысла и содержания данной нормы права не следует, что она подлежит применению только в случае перехода права собственности на передаваемые объекты.
"Упрощенка" и договор ссуды
Получая имущество по договору безвозмездного пользования, организация безвозмездно получает право пользования данным имуществом. Таким образом, для целей налогообложения при применении УСН получение имущества в безвозмездное пользование следует рассматривать как безвозмездное получение имущественного права.
Поэтому, как и плательщик налога на прибыль, «упрощенец», получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества, без учета НДС.
Если на УСН находится ссудодатель, то не следует забывать, что п. 2 ст. 346.17 НК РФ установлено: расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. То
есть расходы на ремонт имущества, переданного в безвозмездное пользование, ссудодатель-«упрощенец» может учесть в затратах в период действия договора ссуды, так как в последующем он может получить доход от данного имущества.
У ссудодателя-«упрощенца» не возникает дохода, облагаемого единым налогом, при передаче имущества в безвозмездное пользование.
1.2 Сходства и отличия договора аренды от иных договоров: проблемы соотношения
Особенность договора аренды, - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купляпродажи, мена, заем10 .
Черты сходства обнаруживаются между договором ссуды жилого помещения и договором найма жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 671 ГК договор найма жилого помещения является возмездной сделкой. Вследствие этого передача жилого помещения в безвозмездное пользование должна быть отнесена к разновидности договора ссуды. В нормах гл. 36 ГК, регламентирующих отношения из договора ссуды, отсутствуют предписания о возможности субсидиарного применения норм о договоре найма жилого помещения. Поэтому при передаче жилого помещения в безвозмездное пользование права и обязанности сторон должны определяться только нормами о договоре ссуды.
Наибольшее сходство договор ссуды имеет с договором аренды, но в отличие от последнего договор ссуды носит безвозмездный характер. Именно безвозмездный характер договора ссуды делает необходимым установление целого ряда специальных правил, отличных от общих положений, регламентирующих договор аренды. Данные специальные правила чаще всего ограничивают правомочия ссудополучателя, который в отличие от арендатора не несет обязанности по предоставлению своему контрагенту встречного удовлетворения, эквивалентного предоставленному ему благу в виде права пользования имуществом.
О сходстве договоров аренды и ссуды свидетельствует норма, согласно которой к договору ссуды соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1, 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1, 3 ст. 623 ГК и регламентирующие арендные отношения (п. 2 ст. 689 ГК).
Распространенная классификация гражданско-правовых договоров по направленности результата позволяет нам отнести и ренту, и аренду к группе договоров, направленных на передачу имущества.
Безусловно, что и рентные, и арендные отношения формируются по поводу какого-либо конкретного имущества и помимо этого имеют по крайней мере еще один признак, позволяющий говорить обывателям о близости, вплоть до смешения, двух абсолютно разных договорных институтов. В качестве такого признака называется встречное удовлетворение, характеризующееся периодичностью его представления.
На самом деле договоры аренды и ренты - разные договорные институты. Единственное, что объединяет эти два института, так это сложность их предмета, который включает "в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество"11 .
Общность предмета, одним из объектов которого выступает имущество, периодичность представления имущественных благ, которые формируют рентные платежи и арендную плату, часто совпадающая форма их предоставления (натуральная или денежная), а также предусмотренный законодателем как в отношении рентного, так и в отношении арендного договора такой инструмент, как "выкуп", требуют, на мой взгляд, пристального изучения данных договоров в сравнительном аспекте.
В отличие от рентного договора, срок которого является категорией неопределяемой, арендный договор является классическим срочным договором. Кроме того, законодатель относит срок договора аренды к существенным условиям договора данного вида.
Законодатель относит срок к существенным условиям договора аренды. В тех случаях, когда договор аренды заключен без указания срока, речь идет не о неверном договоре, а только о том, что срок действия договора будет обусловлен моментом направления одной из сторон уведомления о своем отказе от договора, при этом принцип эквивалентности обмена в рамках такого договора будет соблюдаться в любое время.
Последнее, на чем хотелось бы остановиться, проводя сравнение между рентным и арендным договором, - это выкуп имущества.
Первое, на что необходимо обратить внимание: что и в отношении рентного, и в отношении арендного договора законодатель использует одно и то же понятие - "выкуп".
Если пытаться проводить параллель между выкупом арендованного имущества и выкупом ренты, следует обратить внимание на следующее. Выкуп арендованного имущества - правовой инструмент, опосредующий переход права собственности на имущество от арендодателя к арендатору. В то время как выкуп ренты - правовой инструмент, прекращающий обязательство плательщика ренты (собственника имущества, составляющего рентный капитал) по уплате рентных платежей. Кроме того, выкуп ренты - одна из гарантий участников рентного договора, который является "некоммерческим", о чем уже говорилось выше.
Подводя итог нашему сравнительному анализу, хочется отметить, что, несмотря на кажущуюся похожесть двух договорных институтов как в их названии, так и в их внешнем проявлении, рентный и арендный договоры являются абсолютно разными правовыми конструкциями, учитывающими различные намерения сторон в момент заключения соответствующих договоров.
Итак, следует признать, что правовая квалификация заемных отношений на основе действующего законодательства вызывает трудности. Даже принцип возвратности, на котором основывают свою позицию суды, к сожалению, слабо подтвержден нормативными актами.
Нередко суды относят арендные и заемные операции к реализации услуг. Так Верховный суд РФ в своем решении пришел к следующему выводу:
"По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ). Данная норма фактически не исключает возможности распространения правил, касающихся этого договора, и на отношения, вытекающие из договора аренды имущества"12 .
Обычно аренду и заем противопоставляют друг другу, основываясь на том, что при аренде перехода права собственности на имущество нет, а при займе есть. Однако очевидно, что данное противопоставление несущественно для приведенной классификации форм имущественного оборота.
Для займа переход права собственности на имущество является не целью, а следствием особого предмета сделки. Есть вещи, потребляемые в процессе использования, или другие, сама полезность которых заключается в том, что они являются средством оборота - деньгами. Извлечение полезных свойств из этих вещей возможно только посредством их реализации, поэтому заемные отношения предполагают переход права собственности на них.
Между тем предметом сделок остается именно полезность этого имущества, тот эффект, который может извлечь из него заемщик или арендатор. Арендатор возвращает арендодателю то же имущество, заемщик - то же количество вещей, определенных родовыми признаками, оставляя себе извлеченную из этого имущества пользу.
Арендованное имущество не является товаром, так как права собственности на него не переходят к арендатору. Деньги вообще и заемные деньги в частности не являются товаром по определению. Другое имущество, переданное взаймы, также не является для заемщика товаром в экономическом смысле этого понятия, так как заимодавец возвращает ему не денежный эквивалент данного имущества или какое-то иное имущество, а то же самое имущество, обладающее теми же полезными свойствами.
Возвратность, на которую ссылаются арбитражные суды, свидетельствует о том, что предметом отчуждения и при аренде, и при займе является не само имущество, а лишь его полезные свойства. Исходя из этого, можно с уверенностью утверждать, что аренда и заем являются самостоятельными формами имущественного оборота, а классификация видов реализации, закрепленная в налоговом законодательстве, нуждается в соответствующем дополнении.
Особо стоит отметить соотношение аренды и ипотеки. Так ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Это единственный случай упоминания в ГК именно ипотеки права, принадлежащего залогодателю. В остальных случаях говорится либо о залоге прав, либо о залоге имущественных прав (к которым, кстати, может быть отнесена и аренда). В связи с этим можно предположить, что ст. 340 ГК устанавливает скорее исключение, чем правило.
В свою очередь Закон об ипотеке несколько раз упоминает о возможности ипотеки права аренды, устанавливая для нее особый режим. Так, помимо того, что право аренды является специфическим предметом ипотеки, ипотека этого права может устанавливаться только с согласия арендодателя, и в договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды. Кроме того, не допускается удостоверение ипотеки закладной, если ее предметом является право аренды предприятия как имущественного комплекса, леса или земельного участка (из состава земель сельскохозяйственного назначения). Если предметом аренды является иное недвижимое имущество, то при удостоверении такой ипотеки закладной в ней указывается точное название имущества, являющегося предметом аренды. При этом указывается лишь точное название арендованного имущества, но не его описание, как это требуется применительно к договору об ипотеке.
В заключение можно отметить, что попытка распространить действие Закона об ипотеке на отношения по ипотеке права аренды путем простого указания последнего в качестве предмета ипотеки является не очень удачной. Прямое применение норм, устанавливающих режим функционирования обычной ипотеки, в ряде случаев просто невозможно и требует определенного творческого подхода, что в свою очередь чревато злоупотреблениями. Таким образом, использованный законодателем в данном случае подход лишь усложнил правоприменение. Принимая во внимание сложность данного вопроса, представляется, что следовало предусмотреть его более подробное правовое регулирование либо в самом Законе об ипотеке, либо в ГК.
С точки зрения договорной практики актуальным является отграничение договора доверительного управления от договора аренды. Аренда как экономико-правовая форма исходит из того, что арендатор использует имущество по своему усмотрению, в соответствии с общим его назначением (например, под офис), но при этом все плоды и доходы от деятельности арендатора принадлежат только ему. Арендатор обязан отдать арендодателю лишь фиксированную часть от своих доходов - арендную плату. Арендодатель при этом не вмешивается в деятельность арендатора и не вправе указывать ему, как использовать помещение, контролировать его предпринимательский бизнес13 .
Доверительное управление имуществом в отличие от аренды предполагает, что собственник имеет право
Сравнение договора аренды с договором безвозмездного пользования и договором найма жилого помещения
Договор аренды - один из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.
Договор аренды, по своей юридической природе, имеет схожие черты с договором безвозмездного пользования (договором ссуды). Как и в договоре аренды, договором безвозмездного пользования устанавливается, что одна сторона (ссудодатель) обязуется передать другой стороне (ссудополучателю) вещь во временное пользование, а последняя обязуется вернуть ее.
Отличительным свойством договора аренды от договора безвозмездного пользования является безвозмездность последнего. Безвозмездность договора ссуды находит свое отражение в распределении между сторонами обязанностей, а также в ограниченной ответственности ссудодателя. По сравнению с арендодателем ссудодатель несет менее строгие по объему и содержанию обязанности.
Также договор аренды можно отождествлять с договором найма жилого помещения, при этом договор найма жилого помещения имеет существенные отличия:
предметом договора найма жилого помещения является передача жилого помещения за плату во владение и пользование для проживания в нем;
объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ)
нанимателем по договору найма всегда является гражданин (физическое лицо)
к отношениям, вытекающим из договора найма жилого помещения, применяются нормы, как Гражданского кодекса, так и Жилищного кодекса РФ.
Безвозмездное пользование. Договор безвозмездного пользования. Договор ссуды. Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) – договор, пришедший в российскую правовую систему из классического римского права. Сущность договора безвозмездного пользования (ссуды) Сущность договора безвозмездного пользования уже заложена в его названии – такой вид договора закрепляет отношения сторон по передаче в бесплатное пользование вещи другому лицу. Договор ссуды имеет некоторые сходства с договором аренды, но в отличие от аренды, которая всегда возмездна, договор ссуды относится к числу безвозмездных договоров. Безвозмездность договора ссуды определяет и особенности законодательного регулирования отношений сторон в связи с его реализацией. Для договора безвозмездного пользования по-особому распределяется ответственность между сторонами (в том числе и при причинении вреда третьим лицам), риски гибели имущества, полученного в ссуду, и т.д. Следует отметить, что ввиду безвозмездности договора ответственность сторон, в частности ссудодателя, ограничена законом лишь возмещением реального ущерба (упущенная выгода возмещению
подлежит). |
|
|
Договор безвозмездного пользования (ссуды) Договор безвозмездного пользования (ссуды) - договор, по которому одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а ссудополучатель обязуется вернуть ту же вещь в том же состоянии, в котором он эту вещь получил с учетом нормального износа либо в ином состоянии, обусловленном договором (ст. 689 Гражданского кодекса РФ).Договору безвозмездного пользования посвящена глава 36 Гражданского кодекса РФ. Рассматриваемый договор является безвозмездным, может быть как консенсуальным, так и реальным, а соответственно двусторонним или односторонним. Договор ссуды в отличие от договора аренды применяется в сферах, не являющихся предпринимательскими. Стороны договора
Обязанности ссудодателя:
Ответственность ссудодателя:
Обязанности ссудополучателя:
Ответственность ссудополучателя:
Если ссудополучатель пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, ссудополучатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. (п. 3 ст. 615, п. 2 ст. 689 Гражданского кодекса РФ). Прекращение договора
Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель:
Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:
При существенном нарушении договора расторжение происходит в судебном порядке. 1. Стороны договора именуются в законе ссудодателем и ссудополучателем. Пункт 1 коммент. ст.определяет круг лиц, могущих быть ссудодателем. Ссудодатель - это собственник передаваемого в безвозмездное пользование имущества или лицо, уполномоченное собственником для этого. Особенности фигуры ссудодателя в общем повторяют специфику статуса арендодателя (см. коммент. к ст.608 ГК). Впрочем, в законе есть и некоторые специальные правила. Так, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства передавать имущество опекаемого в безвозмездное пользование (п.2 ст.37 ГК). 2. Ссудополучателем по общему правилу также могут быть любые субъекты гражданского права. В то же время закон устанавливает некоторые ограничения. Так, в соответствии со ст.56 Закона об объектах культурного наследия находящиеся в федеральной собственности объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, предоставляются в безвозмездное пользование лишь некоммерческим организациям, прямо названным в законе (благотворительным, религиозным организациям, общественным организациям инвалидов и некоторым другим). Примером ограничений фигуры ссудополучателя может служить норма п.2 коммент. ст., согласно которой коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицам, являющимся ее учредителями, руководителями, членами ее органов управления или контроля. Сделки, заключенные в нарушение этого правила, являются ничтожными как не соответствующие требованиям закона (см. коммент. к ст.168 ГК). Мотив подобного ограничения, очевидно, состоит в том, чтобы предотвратить злоупотребления со стороны лиц, принимающих в данном случае управленческие решения, в частности, не дать возможности одному субъекту бесплатно пользоваться вещью, а другому - учитывать имущество на своем балансе и уплачивать с него соответствующие налоги, не получая при этом никаких доходов, вопреки общей для коммерческих организаций цели извлечения прибыли (см. коммент. к ст.50 ГК). В то же время в законе отсутствует общий запрет заключать договоры ссуды между коммерческими организациями, аналогичный норме п.4 ст.575 ГК, запрещающей заключать договоры дарения между указанными субъектами. По мнению ряда авторов, есть все основания для объединения п.2 ст.690 ГК и п.4 ст.575 ГК и включения такого рода нормы в обе главы (имеются в виду нормы гл.32 и 36 ГК). Статья 691. Предоставление вещи в безвозмездное пользование Статья 692. Последствия непредоставления вещи в безвозмездное пользование Популярное Последние статьи |
