Основание для уточнения земельного участка. Уточнение границ земельного участка: Порядок действий. Что такое описание местоположения и площади ЗУ

По преимуществу возникает как последствия споров между собственниками прилегающих участков . Иногда выявляется регистрирующим органом в результате проведения регистрации имущественной сделки.

В результате уточнения границ допускается увеличение площади ЗУ , на основании законных прецедентов. Так же может последовать её уменьшение , если территория надела произвольно и неправомерно расширена.

Что значит изменение границ ЗУ без изменения площади?

Изменение границ земельного участка без изменения площади – это проведение межевых линий по уточнённым координатам, которые могут связываться с более точным определением местоположения поворотных точек.

В таком случае допускается изменение конфигурации, при общем сохранении площади. Или частично изменяется местоположение надела, если один из собственников смежных участков расширил свои границы, а прилегающие земли сдвинулись, сохраняя установленные для законного использования площади. Относится к юридической и кадастровой процедуре восстановления границ .

Такие прецеденты по преимуществу возникают при . Связаны с тем, что по случайному или намеренно недобросовестному действию одного из собственников, произошёл прецедент самозахвата на основании нарушения норм ст. 7.1 КоАП РФ.

КоАП РФ, Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, —

влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

Примечания:

1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.
2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.

Отсчитывая свою законную площадь от ошибочно установленных межевых линий, владелец сдвигает свой участок. Либо – расширяет его за счёт муниципальных земель – например, придавая ему прямоугольную форму вместо квадратной.

Незаконное использование не принадлежащей собственнику площади, приводит к нарушению порядка регистрации и имущественных прав соседей (муниципалитета). Влечёт административную ответственность и штрафные санкции (подробнее об ответственности описано ).

Основания для проведения

Основанием для уточнения границ и площади земельного участка может стать:

1. Заявление собственника ЗУ.
2. Заявление его соседа.
3. Решение суда.
4. Инициатива административного органа.
5. Инициатива регистрирующего органа.

При этом следует соблюдать ряд условий, в числе которых срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

ГК РФ Статья 196. Общий срок исковой давности

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Если установленные правила пользования землями были обнаружены более чем за 3 года до обращения, и существовали как приемлемая и открытая форма установленной площади, результаты межевания можно оспорить в суде в пользу лица, который установил данный негласный регламент. А если таковые существовали более 15 лет – они будут признаны на основании срока приобретательной давности.

При возникновении спора, нередко привлекается судебное решение , требующее изменение границ земельного участка, поставленного на кадастровый учет. Если ошибка выявлена при регистрации сделок с недвижимостью, на основании Федерального закона от 13.07.15 г., под № 218-ФЗ , допускается приостановление регистрации сделки и перепроверка внесённых ранее сведений о расположении межевых знаков.

Законность оснований опирается на Инструкции и Правила, сформированные для проведения регистрации, на основании Федерального закона о ГКН № 221-ФЗ от 24.07.07 г.

Уточнение границ земельного участка: порядок действий

Для проведения процедуры требуется исходить из мотивирующей ситуации, которая вызвала данную необходимость. Факт, требующий повторного межевания должен быть официально обоснован , то есть собственник ЗУ представляет наряду с пакетом документации один из документов:

• , полученную в Росреестре;
• административный акт;
• решение суда.

В перечисленных документах должно излагаться требование о проведении повторного межевания , с целью уточнения координат поворотных точек и установленных на их основании межевых границ.

Если межевание ранее не проводилось – такой документ не обязателен . Узнать проводилось межевание или нет можно, . Если часть прилегающей земли выкупается у муниципалитета или садового товарищества – юридического лица, обязательно прилагается документация о проведении сделки или выкупа.

Причиной уточнения границ участка так же может оказаться его нестандартная площадь, не соответствующая минимальному или максимальному размеру, установленному администрацией населённого пункта.

Как заказать услугу?

Исполнителем работ должен являться кадастровый инженер, имеющий лицензию на обозначенный вид работ. А так же специалисты геодезисты, обеспеченные высокоточным спутниковым оборудованием, способные проводить съёмку местности с достоверной точностью.

Если масштабы измерений не соответствуют установленным законодательством параметрам, правоспособность межевания и полученных в результате его проведения, документов, можно оспорить.

Собственник участка может обратиться :

• в кадастровую палату;
• в геодезическую компанию.

Он подаёт заявку и прилагает требующиеся документы перед тем, как изменить границы земельного участка. После проверки их правоспособности составляется договор услуг между компанией и заявителем.

Документы

Сроки

Если не учитывать времени, затраченного на оспаривание предшествующих результатов ранее проведённого межевания, процедура занимает не менее двух недель и не должна длиться более месяца .

Как проводится уточнение границ земельного участка, поставленного на кадастровый учет?

Кадастровые работы по уточнению границ земельного участка проводятся в 3 этапа:

1. Подготовительный.
2. Основной – работа на местности.
3. Камеральный или отчётный.

Как уточнить границы земельного участка на подготовительном этапе? На этом этапе кадастровый инженер получает кадастровую выписку из ГКН и изучает её. Если межевание ранее проводилось – изучаемо межевое дело и прилагаемую документацию, которая отражает факт нарушения, требующий уточнение границ.

На основании полученных сведений подготавливается предварительный план границ ЗУ , с планируемой расстановкой поворотных точек. После этого составляется техническое задание для геодезистов , которое передаётся им для изучения.

В назначенный день на участок прибывают все заинтересованные лица из числа:

• кадастровый инженер;
• группа геодезистов с оборудованием;
• заказчик работ;
• его соседи.

Соседи уведомляются о проведении межевания официально под роспись, за один месяц до проведения работ. Если они отказываются от процедуры, тогда можно .

Работа на местности при уточнении границ ЗУ предусматривает проведение замеров геодезистами , проверку правильности расстановки межевых знаков в местах поворотных точек. На основании замеров кадастровый инженер поясняет всем участникам процедуры правила и нормы расположения межевых линий, отвечает на вопросы собственников в пределах требующейся от него компетенции.

В результате у собравшихся лиц должны отпасть все вопросы и сомнения, связанные с правоспособностью проведения процедуры и параметров установленных границ. После полученных пояснений, собственники смежных наделов подписывают акт согласования границ , который рассматривается как один из основных документов межевого дела.

Камеральные работы состоят из перепроверки полученных сведений и поиска ошибки, которая привела к повторному межеванию . Если ЗУ не состоял на кадастровом учёте – межевание проводится в обычном режиме, не требующем дополнительного акцента на процедуре уточнения, кроме случаев:

• возникновения судебного или административного спора;
• выявления кадастровой ошибки;
• выявления наложения границ.

В этих случаях потребуется составление отдельной пояснительной записки , прилагаемой к результатам межевания.

Межевые знаки, установленные в местах поворотных точек, требуется передавать официальным актом, под роспись собственника ЗУ.

На основании проведённой процедуры споры должны прекратиться или передаваться для дальнейшего рассмотрения в суд .

Иногда полученные сведения затрагивают интересы третьих лиц, что требует специфического подхода. Например, если после уточнения границ ЗУ, произошло на нескольких участках. Такие случаи требуют всестороннего подхода, основанного на поиске юридического компромисса.

Еще больше об изменении границ земельного участка смотрите в видео:

В статье показаны основные тенденции уточнения в тех или иных случаях. Опираясь на представленный алгоритм действий, можно решить возникшую проблему с минимальными рисками для всех правообладателей . Затягивание сроков по решению обозначенного вопроса может привести к утрате правоспособности в вопросе восстановления нарушенных прав.

Существует много причин, по которым требуется установление точных размеров земельного участка. Проводить данные работы должны специалисты в области геодезии по инициативе собственника земли или по решению судебного органа. Процедура по уточнению границ регулируется ФЗ № 221 «О кадастровой деятельности».

Основания для уточнения

Определение точных границ требуется для тех земельных наделов, которые состоят на кадастровом учете, им присвоен уникальный номер, но при этом межевание не проводилось. Узнать об этом можно из кадастрового паспорта, в котором имеется отметка о том, что границы не установлены . Связана такая ситуация с упрощенной схемой приватизации, проводимой согласно ФЗ № 93, который называют законом «о дачной амнистии».

Существует ряд оснований, по которым требуется оформление документов с точными пограничными линиями. К ним можно отнести:

• Приобретение или продажа участка . Оформление документов на передачу собственности другому лицу без наличия точных размеров земли нельзя будет осуществить.
• Проведение строительства на участке . Впоследствии потребуется регистрация документов на постройку. Без правильно оформленных бумаг на землю такая процедура будет невозможна.
• При решении спорных вопросов с соседями . При обращении в суд потребуется проведение межевания.
• При передаче участка по договору дарения или включения его в завещание .
• Ошибки кадастровой службы . При массовой приватизации установление границ проводилось формально без досконального изучения объекта. Именно поэтому случались ошибки.

Рассмотрение вопроса по корректировке размеров земельных наделов, граничащих друг с другом, происходит после поступления в кадастровую службу заявления от владельца или по решению судебной инстанции.

Справка : Если владелец не предполагает никаких действий со своей землей и у соседей не имеется никаких претензий, то заниматься уточнением границ не обязательно.

Что такое описание местоположения и площади ЗУ

Процедура уточнения границ требует описание местоположения участка. Порядок данных действий расписан в Приказе Минэкономразвития РФ № 267 от 03/06/2016 года. В нем указано, что при проведении работ по описанию параметров участка должны быть использованы уже существующие документы по землеустройству.

Само местоположение земельной территории устанавливается определением координат характерных точек участка на плоскости. Под этими точками понимают места на местности, где происходят изменения рельефа или формы участка и где требуется установление межевых знаков.

Требования и документы

Согласно статье 22 пункт 10 ФЗ № 221 уточнение пограничных линий земельных наделов осуществляется на основании документа, подтверждающего право владения. При его отсутствии это может быть документ об образовании или выделении участка определенному лицу. Без этих бумаг нельзя подать заявку на установление точных границ земельной территории.

Для конкретизации размеров земельного участка потребуется вся имеющаяся на него документация:

• кадастровая выписка из Росреестра, которая содержит межевой план участка;
• свидетельство о праве владения;
• технический паспорт при наличии строений;
• паспорт и заявление собственника.

Уточнение границ ранее учтенного участка

Уточнение границ для ранее учтенных территорий имеет свои характерные особенности:

1. Геодезические работы проводятся с землями, которые уже поставлены на кадастровый учет, но при этом их границы не имеют четкого определения.
2. Процедура уточнения должна включать в себя обязательные межевые работы на местности с предварительным изучением документов на землю.
3. После работ по коррекции границ участка возможно незначительное изменение его площади. Допустимым считается отклонение на 10%. При этом требуется составление акта о том, что соседи не имеют претензий на изменение границ смежных территорий.

Как изменить границы после межевания

После проведения межевых работ и выявления некоторых отклонений от ранее намеченных границ требуется оформление документов, которые позволят внести изменения в разделение территории между соседями или увеличение участка за счет свободных, прилегающих к нему земель. Для этого кадастровый инженер прилагает к межевому делу пояснительную записку. Ее рассматривает кадастровая служба и выносит решение. В случае отказа он должен быть обоснован.

Участок без постановки на кадастровый учет

Если земельный надел не был поставлен на кадастровый учет, то его владельцу необходимо сделать это в срочном порядке, так как стать полноправным собственником земли он сможет только после занесения его в Единый Реестр (ЕГРН).

Согласно ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» с 1 января 2018 года без постановки на учет в службу кадастра владелец участка не сможет распоряжаться им. Кроме того, если в течение 5 лет земельный участок не будет внесен в списки учтенных в ЕГРН, то муниципальное образование сможет в судебном порядке рассмотреть вопрос о переходе права собственности к другому лицу, например, муниципалитету, без фактического оповещения об этом владельца, так как участок будет иметь статус свободной земли.

Поэтапный порядок действий

Процедура установления точных границ земельного участка обычно проходит в несколько этапов.

1. Начальный этап характеризуется подготовительными работами, связанными с поиском организации, которая занимается геодезической деятельностью и имеет лицензию на ее проведение. Потребуется написать заявление от имени владельца с указанием причины обращения. Далее проводится сбор собственником участка нужных документов, список которых обычно предоставляют кадастровые работники. Они изучают документацию и определяют предстоящий план мероприятий по уточнению границ. Владелец заключает договор о проведении уточняющих межевых работ на его участке. Требуется также оповестить всех владельцев смежных земель о предстоящих действиях.
2. Кадастровый инженер на местности проводит геодезические работы с использованием специальных инструментов и приспособлений. Он определяет координаты поворотных точек, решает о вопрос о правильности уже имеющихся установленных межевых знаках или о необходимости их переноса. С результатами своей работы кадастровый специалист знакомит владельцев смежных участков. При их согласии составляется Акт согласования. Если кто-то из соседей имеет возражение, то это также заносится в документ.
3. При наличии согласия всех владельцев кадастровый инженер проводит работы по изменению границ путем переноса уже имеющихся межевых знаков или установки новых для уточнения рельефа местности и формы участка.
4. Происходит оформление документации, в которой указываются новые уточненные границы.
5. На основании проведенных работ требуется переоформление документов в кадастровой службе. Все изменения должны быть внесены в кадастровый паспорт.

Уточнение границ может проводиться с увеличением площади за счет объединения нескольких участков, присоединения свободной территории или разрешения спорных ситуаций между соседями. Для этого необходимо, чтобы выполнялись следующие условия:

• Желание собственника и соседних владельцев. Соседи могут быть против, если присоединение свободной земли будет мешать им, например, при подъезде к своему участку.
• Наличие свободных земель, прилегающих к данному наделу. Эти земли могут находиться в муниципальной или федеральной собственности, или быть неучтенными. В первом случае необходимо получить разрешение властей на присоединение земель к своему участку.
• Присоединяемый земельный надел должен быть той же категории разрешенного использования.

Уточнение границ с уменьшением территории земельного надела встречается гораздо реже. Это происходит обычно в результате разрешения споров между соседями или при ошибочном разграничении земли кадастровой службой. Согласно статье 42.8 ФЗ № 221 уменьшить участок нельзя более, чем на 10% от его площади, заявленной в ЕГРН. При несогласии дело направляется в суд.

Сроки и стоимость выполнения работ

На стоимость и сроки проведения работ влияет ряд факторов:

• площадь земли, на которой проводятся геодезические измерения;
• дальность расположения местности от нахождения организации, которой заказываются работы;
• рельеф рассматриваемой территории: наличие болот, лесонасаждений, холмистость местности;
• категория земель, на которой расположен участок.

Сроки по уточнению земель определяются от 2-х недель до месяца. Средняя цена колеблется от 5 до 15 тыс. рублей.

Процедура уточнения границ участка позволяет его владельцу стать полноправным хозяином небольшого земельного надела. Он сможет проводить с ним любые юридические операции, заниматься строительством без угрозы сноса построенного сооружения, урегулировать отношения с соседями. Также в результате уточнения можно увеличить территорию своего участка при наличии свободных прилегающих земель.

Образцы документов :

• Заявление на проведение работ по уточнению границ.
• Пояснительная записка об уточнении границ ЗУ.
• Заявление на разрешение муниципалитетом присоединения земельной территории.
• Акт согласования границ.

Под уточнением границ земельного участка следует понимать проведение межевания на ранее учтенном наделе, зарегистрированном в едином государственном реестре недвижимости.

При проведении уточнения границ кадастровый инженер определяет межи надела непосредственно на местности .

Результатом является составление стандартного .

Уточнение производится в следующих случаях:

1. надела не были точно определены . В таком случае в в графе «Особые отметки» стоит пометка примерно следующего содержания «Границы надела не были определены в соответствии с законодательством». Такой участок можно продать, подарить, оставить в наследство и т.д. Однако чтобы построить здесь дом (любое другое капитальное строение) и зарегистрировать его, необходимо уточнить границы надела и зарегистрировать такое уточнение в ЕГРН.
2. Границы надела были определены неверно . При проведении первоначального межевания кадастровый инженер мог с установлением границ. Чтобы , необходимо заказать уточнение межей.

При составлении градостроительного плана населенного пункта, власти проводят градостроительное межевание.

Имеющаяся земля делится сначала на кадастровые кварталы (каждый квартал объединен общим видом разрешенного использования земли), а кадастровые кварталы делятся на обособленные участки.

Такая ситуация возможна в следующих случаях :

1. При создании нового участка из земель государственной (муниципальной) собственности.
2. При выделении одной доли из прежде целого участка.
3. При объединении нескольких участков в один надел.
4. При разделе участка на несколько обособленных наделов.

В любом из этих случаев заказывается не уточнение границ, а именно межевание. Также межевание заказывается при необходимости перераспределить ранее установленные границы нескольких наделов.

Сам процесс межевания включает в себя следующие этапы :

1. Заключение договора с о проведении работ.
2. Уведомление заинтересованных лиц о скором проведении работ по установлению границ. Уведомляются владельцы соседних участков, а также представители местной администрации.
3. Проведение работ на местности. При этом используются высокоточные спутниковые технологии, что позволяет минимизировать риск .
4. Оформление результатов и выдача . На основании межевого плана можно получить кадастровый паспорт участка.

Подробней о межевании читайте в статьях тематической .

Что такое уточнение границ

Проведение уточнения границ возможно только по отношению к ранее учтенному участку , то есть, тому участку, который ранее был зарегистрирован в ЕГРН (ГКН).

Самый простой способ узнать, был ли участок ранее поставлен на – публичная кадастровая карта Росреестра, где есть сведения обо всех зарегистрированных участках РФ.

Для этого необходимо знать хотя бы один из нижеприведенных пунктов :

1. земельного участка.
2. Условный номер ЗУ.
3. Ранее присвоенный номер ЗУ.
4. Точный адрес.

Если земля поставлена на , сервис тут же выдаст всю информацию, имеющуюся по этому участку.

Сама процедура уточнения границ проводится по аналогии с полноценным межеванием : владелец ЗУ заключает договор с кадастровым инженером, тот оповещает всех заинтересованных лиц, проводит уточнение границ на местности и оформляет результаты через создание межевого плана.

Часто во время проведения уточнения, границы участка переносятся, так как установленный забор не соответствует реальным межам участка. Все это может привести , которые будут не согласны с переносом забора.

Здесь есть 2 пути решения:

1. Досудебное урегулирование. Если сосед не признает вновь установленных границ можно попробовать договориться за общие средства заказать землеустроительную экспертизу, которая установит точные смежные границы.
2. Судебное урегулирование. Если сосед на контакт не идет и отказывается переносить свой забор, необходимо подавать иск в суд. При необходимости будет назначена судебная землеустроительная экспертиза, которая и определит точные границы. При этом проигравшая сторона вынуждена будет погасить все судебные издержки, в том числе и оплатить расходы на проведение экспертизы.

Может ли измениться площадь или конфигурация надела

До 2001 года при образовании новых земельных наделов процедура межевания не проводилась, а значит, площадь таких земельных участков указывалась примерно.

В свою очередь, главная задача уточнения границ заключается не в том, чтобы утвердить установленные на местности границы надела, а в том, чтобы определить реальные границы и конфигурацию земельного участка.

Это означает, что при уточнении границ изменение размера земельного участка может произойти изменение в обе стороны :

• Подпункт 30 пункта 1 статьи 26 ФЗ № 218 определил, что площадь межуемого участка не может произойти уменьшение более чем на 10% от площади , указанной в документах. То есть, если в кадастровом паспорте было указано, что площадь ЗУ составляет 20 соток, то после проведения межевания она не может быть менее 18 соток.
• Подпункт 32 пункта 1 ФЗ № 218 определил, что площадь межуемого участка не может быть более чем на одну минимальную площадь конкретного вида участка, принятую в регионе. То есть, если местным нормативно-правовым актом установлено, что участка под не может быть менее 3 соток, то межуемый участок ИЖС не может быть увеличен более чем на эти же 3 сотки.

Если местным НПА не установлена минимальная площадь конкретного вида участка, для межуемого надела увеличение не может быть более чем на 10% от своей прежней площади.

Судебные споры о смежных границах

При возникновении судебного спора о смежных границах между несколькими участками, расстоянии от границы до забора, проведение межевания (уточнения границ, землеустроительной экспертизы) – неизбежно.

Суд в обязательном порядке будет принимать в учет итоговое заключение кадастрового инженера . А в случае, если до обращения в суд уточнение границ не производилось, будет назначена судебная землеустроительная экспертиза.

При этом суд не просто доверяет заключению кадастрового инженера, а проверяет правильность проведенного им межевания.

Так, по состоянию на 2018 год при уточнении границ кадастровому инженеру необходимо использовать высокоточное спутниковое оборудование.

Такое оборудование позволяет определить месторасположение границ и координат участка () с точностью буквально до нескольких сантиметров.

В судебной практике известен случай, когда Верховный суд РФ отменил результаты проведенного межевания из-за того, что кадастровый инженер определил границы участка исходя из забора, который уже был установлен на местности.

Заключение

Уточнение границ земельного участка отличается от межевания лишь тем, что выполняется в отношении уже ранее учтенных (зарегистрированных) земельных наделов. В остальном же процедуры абсолютно идентичны. Главная задача уточнения границ – определить реальные межи участка.

Это может понадобиться сразу в нескольких случаях :

• В целях исправления кадастровой ;
• Для решения споров с соседями о смежных границах;
• Для внесения сведений о границах участка в ЕГРН.

Однако владельцы зарегистрированных участков проводить уточнение границ. По своему усмотрению они совершать с наделом любые операции: продавать, дарить, оставлять предметом залога и т.д.

Вконтакте

С 2007 года сведения обо всех участках вносятся в единую государственную базу данных (ЕГРН, ранее ГКН). при этом стало обязательным лишь недавно. В результате многие земельные участки были учтены декларативно, только с указанием адреса. Собственникам таких участков Росреестр рекомендует уточнить его границы и площадь. Как провести эту процедуру в 2017 г.?

Уточнение границ земельного участка: что говорит закон

Уточнение границ участка земли - это совокупность действий и процедур, позволяющая установить и официально закрепить в ЕГРН площадь, конфигурацию и координаты поворотных точек (мест изломов границы ЗУ). Определение присутствует в ст. 43 ФЗ № 218.

Уточнение требуется, если надел уже поставлен на кадастровый учет, но декларативно:

• Точные границы, площадь, конфигурация не определены. Ранее при сделках с недвижимостью и госрегистрации на наделы закон не требовал от граждан проводить межевание. Границы и площадь устанавливались описательно, без координат. Это приводило к частым спорам между собственниками смежных наделов, к неправильному исчислению налогов.
• Границы установлены с точностью ниже нормы. Значение с 01.01.2017 введено Приказом Минэкономразвития № 90 от 01.03.2016. Так, сейчас погрешность при определении границ участков в СНТ составляет 0,2 м. До 2013 г. допускалась точность в 0,3 м. Внесенный в реестр в то время участок земли при попытке разделить или объединить с другим придется перемежевывать.
• У одной или более поворотных точек определены несколько координат.

• это защитит землю собственника от посягательств третьих лиц, в частности, от захвата территорий соседями;
• участок без точных границ нельзя объединить или выделить из него другие наделы;
• в земельных спорах у собственника размежеванного участка есть преимущество: суд встанет на сторону того, кто закрепил границы своей земли официально.

Процедуру уточнения границ участков освещают следующие законодательные акты:

• ФЗ № 218 от 13.07.2015, ст. 43;
• ФЗ № 221 от 24.07.2007 (в той части, в которой он не противоречит ФЗ № 218);
• Приказы и рекомендации Росреестра и Минэкономразвития (так, письмо Росреестра № 19-00221/16 от 16.02.2016 отвечает на вопрос, как определять расположение поворотных точек, если сведений о них нет в правоустанавливающих и кадастровых документах).

Отсутствие в ЕГРН точных сведений о границах участков - не повод отказывать собственнику в сделках с недвижимостью (продаже, обмене, залоге) согласно ст. 72 ФЗ № 218. Главное, чтобы участок был поставлен на учет. Перерегистрировать право собственности после межевания также не требуется.

Основания для проведения уточнения

Основанием для проведения процедуры уточнения могут служить:

• Заявление собственника.
• Решение суда в ходе земельного спора между соседями.
• Инициатива администрации или Росреестра. Такое может случиться, например, если при кадастровых работах на участке выявлены ошибки в определении границ смежных, уже ранее учтенных наделов. В таком случае инженер в заключении описывает недочеты и предлагает меры по их устранению, в том числе с помощью уточнения.

Утонение границ земельного участка проводится с помощью геодезических работ на местности, последующих вычислениях и составления межевого плана. При этом кадастровый инженер определяет месторасположение характерных точек, основываясь прежде всего на имеющейся документальной или фактической информации, а не на желании собственника.

Какие сведения берутся в расчет (Письмо Росреестра № 19-00221/16):

• имеющиеся в ЕГРН;
• содержащиеся в документах, выданных при образовании участка (свидетельства и генеральные планы СНТ, ДНТ, ситуационные планы, землеустроительные дела из госфонда данных и др.);
• включенные в проект межевания территории;
• имеющиеся в иных документах, составленных более 15 лет назад (срок приобретательной давности в гражданском законодательстве);
• фактические границы, существующие более 15 лет (объекты природного или искусственного происхождения).

Порядок действий для уточнения границ земельного участка

Запрос в Росреестр может не дать результата. Это означает, что участок не учтен. Если выписка из ЕГРН по форме B-1 получена, но в ней есть запись «границы не установлены», нужно проводить уточнение.

Подготовительный этап

Подготовительный анализ, работы на местности, вычисления и составление межевого плана проводят кадастровые инженеры. Это сертифицированные специалисты, входящие в СРО. Их перечень по регионам публикуется на сайте Росреестра.

Специалист, не состоящий в СРО, не вправе проводить кадастровые работы.

Перед началом работы клиент заключает с компанией (частно практикующим кадастровым инженером) договор на оказание услуг, вносит оплату. При обращении в государственное БТИ к нему прикладывается заявление.

Что потребуется кадастровому инженеру в первую очередь:

• : Свидетельство о госрегистрации, выданное до 2017 г., выписка из ЕГРН, взятая после 01.01.2017, договор аренды;
• кадастровая выписка по форме B-1.

Также необходимы документы, подтверждающие реальное местоположения поворотных точек границ участка. Закон не определяет их точный перечень. В зависимости от расположения, характера, целевого использования надела, обстоятельств его образования кадастровый инженер запросит то, что необходимо. Также будут проверяться сведения по смежным земельным участкам: учтены ли они и как определены границы.

Работы на местности

Второй этап - работы на местности. Минимум за неделю до приезда инженера и геодезистов (1–2 человека) нужно предупредить соседей о процедуре заказным письмом, телеграммой или личным вручением под роспись, в крайнем случае - с помощью объявления в местные газеты. Если смежные участки принадлежат государству или муниципалитету, уведомляется администрация.

Геодезисты с помощью специальной аппаратуры определяют координаты поворотных точек по забору или колышкам, если участок не огорожен. Межевые знаки выдаются собственнику по акту приема под роспись.

Соседи должны подтвердить, что не против таких границ. Для этого на оборотном листе составляют . Его подписывают:

• все владельцы смежных наделов, которые ранее не были размежеваны (те, кто не ставил землю на учет или чей участок не имеет установленных границ);
• собственник участка;
• представитель местной администрации, если участок примыкает к государственным или муниципальным землям;
• кадастровый инженер.

Акт согласования прикладывается к межевому плану. Его необходимо предъявить в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Подготовка межевого плана

Далее на основании полученных материалов инженер проводит измерения и составляет межевой план. Его образец утвержден Приказом Минэкономразвития № 921 от 08.12.2015. В пункте «Исходные данные» и в «Заключении» приводятся:

• реквизиты справочных документов, подтверждающие реально установленные границы (копии прикладывать не нужно) с датами их составления;
• обоснование, почему использованы именно эти документы;
• описание природных и искусственных объектов (забор, дорога, канава и др.).

Инженер оформляет план в бумажном и электронном виде (клиент получает его на диске). Во втором случае файл должен быть заверен усиленной электронной цифровой подписью.

Внесение изменений в ЕГРН

Заключительный этап - внесение уточненной информации в ЕГРН. В территориальное отделение Росреестра собственник подает заявление, межевой план и акт согласования, правоустанавливающие документы на землю.

В кадастровую палату можно обратиться:

• через МФЦ;
• онлайн с помощью портала госуслуг (необходима подтвержденная регистрация);
• через представителя по доверенности;
• по почте: в этом случае все копии должны быть удостоверены нотариально.

Госпошлина не предусмотрена. Данные об уточненных границах Росреестр вносит в ЕГРН в течение 10 дней.

Где заказать услугу?

Выбирать подрядчика рекомендуется из тех специалистов и организаций, полномочия которых подтверждены Росреестром (их список есть на сайте на странице «Электронные услуги и сервисы»). Кадастровые услуги оказывают частные компании, в штате которых есть сертифицированные инженеры, а также государственные БТИ. Работа вторых стоит дороже.

Стоимость процедуры

Все услуги выполняются по договору за вознаграждение. зависит от того, что возьмет на себя инженер: только подготовку межевого плана или полностью весь процесс, включая согласование и обращение в Росреестр.

Кроме того, на стоимость влияют:

• месторасположение участка;
• его площадь;
• количество поворотных точек: у идеально прямоугольного участка их 4;
• характер территории, рельеф;
• местные требования к подготовке документов;
• сезон (в зимнее время на практические работы может быть установлена повышенная ставка);
• возможные споры с соседями.

Примерно в такую цену обойдется уточнение границ земельных участков в Москве и области:

Сроки исполнения

Зачастую больше всего времени у кадастрового инженера уходит на сбор необходимой информации и ее предварительный анализ. Если в ЕГРН и в правоустанавливающих документах собственника нет сведений о проведенных границах, он обращается к архивам, госфонду данных, изучает карты.

Работы на местности назначаются не менее чем через 10 дней после изучения ситуации и составления техзадания для геодезистов. Это время необходимо, чтобы уведомить заинтересованных лиц о проводимых работах.

В среднем геодезисты проводят работы на участке в течение 1-3 дней. На обработку информации и составление межевого плана уходит еще 2-4 дня при условии, что не возникли земельные разногласия с соседями. Росреестр должен принять заявления и внести корректировки в ЕГРН в течение 10 дней.

Таким образом, на всю процедуру уточнения границ земельного участка уходит в среднем 30–45 дней, если не возникли споры со смежниками.

На что обратить внимание?

Необходимо помнить, что уточнение не связано с образованием новых наделов, их объединением, выделением или разделением. Исправление технической ошибки в реестре также не считается уточнением, так как часто проводится без практических работ на местности. В каждом из этих случаев составляются разные межевые планы согласно Приказу № 921.

При уточнении границ может измениться площадь земельного участка. Например, если между смежными наделами обнаружены бесхозные участки, допустимо дооформить эту землю, присоединив к своей. Таким образом можно увеличить площадь не более чем на 10 % или до минимально установленного значения.

В межевом плане кадастровый инженер не только вписывает координаты поворотных точек, но и обосновывает их, ссылаясь на документы или их фактическое месторасположение более 15 лет. Неправильная или отсутствующая аргументация в межевом плане - наиболее частая причина отказа во внесении изменений в ЕГРН. Отказ можно оспорить путем жалобы вышестоящему должностному лицу территориального управления Росреестра или в суде.

О том, каким образом добиться решения земельных споров и уточнения границ наделов через суд, смотрите в этом видео:

Таким образом, уточнение границ предполагает внесение достоверных данных о границах, площади и конфигурации уже учтенного земельного участка в реестр. Проводится процедура на основании заявления и межевого плана. Точные сведения об участке в ЕГРН - гарантия неприкосновенности , преимущества в земельных спорах с соседями, верного исчисления налогов.

Получите ответ юриста за 5 минут