Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция. Типовой договор купли-продажи квартиры
Процесс оформления купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность предстоящей сделки, рассмотреть все возможные риски и тонкости, а также заранее подготовить все необходимые документы. Чтобы иметь представление о процессе совершения сделки, нужно ознакомиться с каждым ее этапом.
Варианты проведения сделки
На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.- С помощью нотариуса
Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и . Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.
- Самостоятельное оформление
- С помощью риелтора
- помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
- организация просмотра и показа квартиры;
- решение о сроках проведения сделки;
- организация проведения оплаты задатка или аванса;
- консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
- проверка предоставленных документов;
- организация сделки и расчета.
Необходимые документы
Чтобы грамотно и без задержек оформить куплю-продажу квартиры, понадобится собрать полный пакет документов. Без наличия какого-либо одного нужного документа сделка или затягивается, или вовсе прерывается. В таком случае продавец рискует сорвать сделку и потерять покупателя. К подготовке стоит отнестись со всей внимательностью.Документы, необходимые для оформления купли-продажи квартиры:
- Основные документы:
- Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса.
Как выглядит согласие супруга (пример):
Дополнительная информация. Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.
- Документы для подтверждения права собственности на квартиру (таким документом может быть свидетельство о регистрации права, договор ренты или дарения).
- Технический или кадастровый паспорт жилого помещения из БТИ.
Обратите внимание! Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет. В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.
- Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются.
Важно! Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам). Ребенок обязан иметь .
- Три экземпляра договора купли-продажи. Каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа.
- Доверенность и удостоверение личности продавца.
Обратите внимание! Самая распространенная мошенническая схема – это продажа квартиры якобы по доверенности. Очень часто данный документ является фальшивым. Желательно сразу проверить доверенное лицо на надежность.
- Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
Обратите внимание! Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.
- Документы, подтверждающие чистоту сделки:
- Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки. Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).
- Дополнительный пакет документов:
- Предыдущий договор купли-продажи.
- Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо.
Обратите внимание! Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью.
Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.
Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео)
В видеосюжете рассказывается об основных документах, необходимых при продаже квартиры. Подробно рассмотрены нюансы сделки. Консультант – директор агентства недвижимости.
Подробнее о документах, необходимых для продажи квартиры- . Если же вас интересует перечень документов для покупки, то он .
Куда подаются документы
Оформить договор купли продажи квартиры можно в следующих местах:- В Многофункциональном центре (МФЦ).
- В Регистрационной палате.
Порядок оформления сделки
Для того чтобы в правильном порядке оформить куплю-продажу квартиры, необходимо заранее спланировать ход своих действий.- На первом этапе собираются все документы (желательно позаботиться о наличии дополнительных документов). Затем продавец должен встать на очередь в Росреестр для регистрации прав собственности.
- На втором этапе составляется и заверяется договор купли-продажи квартиры. Оформляется акт приема-передачи продаваемой квартиры покупателю.
- Третий этап подразумевает денежный расчет с продавцом, прохождение госрегистрации и получение ключей от квартиры.
Как оформляется договор купли-продажи квартиры
Данный договор оформляется по единому образцу. Составить его можно в печатной или письменной форме (но никак не в устной).Образец договора купли-продажи квартиры:
Перед заключением договора купли продажи квартиры обе стороны должны обсудить весь процесс сделки, обговорить все нюансы и условия будущего соглашения, а также порядок проведения расчета. Одним из основных моментов является установка точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья для того, чтобы «уменьшить налог», то в итоге он с легкостью сможет обмануть покупателя.
После заполнения договора купли-продажи нужно его подписать.
Важно! Рассчитываться с покупателем желательно в присутствии надежных свидетелей или при нотариусе.
Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
Если рассматривать оформление с участием нотариуса или риелтора, то этот процесс может стать весьма затратным, но более надежным. Рассмотрим примерную стоимость услуг в трех вариантах:- Купля-продажа у нотариуса
- С помощью риелтора
- Самостоятельное оформление купли-продажи квартиры
Список расходов:
Государственная пошлина – 2000 рублей.
- Технический паспорт квартиры – от 1000 до 1500 рублей.
- Кадастровый паспорт – 250 рублей (см. также – ).
- Справка из Росреестра – 200 рублей.
- Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.
В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.
Обратите внимание! Указаны приблизительные цены, они могут немного отличаться от существующих.
Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса
Самостоятельная продажа квартиры требует особой внимательности и осторожности. Нюансов в данном случае бывает множество, главное – их изучить и запомнить:- Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей. И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте .
- Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму. Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.
- Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию:
Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав).
- Бухгалтерскую отчетность за все периоды.
- Проектную декларацию.
- Разрешение на строительство, на землю. - Если квартира приобретается в ипотеку, то очень важно сначала решить финансовый вопрос с банком. Иногда случается так, что процесс купли продажи уже начался, а банк резко отказывает в займе. В итоге все срывается.
- Во время приема-передачи задатка желательно , в нем указывают штрафные санкции, которые нужно будет выплатить, если будут нарушены условия договора.
Если продавец/покупатель внимательно изучил все пункты оформления купли-продажи квартиры, подготовил все необходимые бумаги, то он наверняка избежит множества сложностей. Ведь такой трудоемкий процесс может таить в себе и подводные камни.
Возможные риски при покупке квартиры (видео)
Интересная и полезная информация о рисках при покупке жилья, описаны случаи, на которые стоит обратить внимание. Все о нечистой сделке, заниженной стоимости и подделке документов.Особенности оформления купли-продажи доли в квартире
Если хозяин владеет определенной долей в квартире, то продажа этой доли весьма отличается от продажи целой квартиры. Регулируется этот процесс некоторыми правилами и обязанностями:- Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.
- Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
- Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.
- Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.
Обратите внимание! Только после отказа других жильцов квартиры выкупить долю, продавец имеет право продавать ее другим лицам.
Купля-продажа с участием родственников
Оформление сделки между родными людьми происходит по тому же порядку, который рассмотрен выше (см. «Порядок оформления сделки»). Нет никакой разницы, кто будет покупателем, будь то внук или муж. Обычно к такому виду сделки прибегают семьи в качестве альтернативы договору дарения или , считая куплю-продажу более надежной и неоспоримой. Подобные сделки можно даже считать фиктивными, так как чаще всего никакие денежные средства не передаются между ее участниками.Новые правила продажи квартиры
С каждым годом законодательные власти вносят изменения в правила продажи квартиры с целью упростить процедуру и уменьшить спекулятивные операции на рынке недвижимости.Изменения условий продажи:
- Продажу доли в квартире теперь обязательно нужно регистрировать у нотариуса.
- При разделе имущества в браке необходимо заверять у нотариуса все подтверждающие этот процесс документы ( и соглашение о разделе имущества).
- Если продаваемая квартира находится в собственности менее 5 лет, то она обременена обязательным налогом 13%. Ранее срок составлял только 3 года. Есть и исключения: налоговыми сборами (спустя 3 года) не будут облагаться квартиры, унаследованные при дарении (см. также – ), ренте и приватизации (см. также – ).
Из следующей статьи вы узнаете, .
Различные сделки совершаются людьми практически каждый день. Это могут быть как мелкие бытовые, так и более серьезные сделки, обусловленные договоренностями между продавцом и покупателем. И если купля-продажа какого-либо небольшого товара не требует документального оформления такой сделки, то покупка, предположим, объекта недвижимости нуждается в юридическом подтверждении факта приобретения в виде составления определенного документа.
Документальное оформление сделки
При совершении сторонами сделки в отношении объектов недвижимого (квартира, земельный участок) либо движимого (автомобиль) имущества стороны должны заключить письменный документ, где будут оговорены все условия, в т. ч. срок действия договора. Юридическое оформление договора в отношении этих объектов предусмотрено законодательством, а в некоторых случаях строго обязательно соблюдение письменной или нотариальной формы документа. Бумаги в этом случае являются подтверждением того, что соблюдены все предписания закона, и покупатель становится правообладателем объекта, в отношении которого стороны вступили в правовые отношения.
Временные нюансы оформления недвижимого имущества
Временной промежуток, в котором сделка имеет свою юридическую силу, играет особую роль для сторон. Если объектом по договору выступает недвижимая вещь (квартира, земля), то купля-продажа данных объектов совершается без указания на временной период. То есть с момента передачи объекта новый владелец может распоряжаться собственностью сколько угодно. Собственник может продать или подарить приобретенную квартиру через месяц либо через год, а может и вовсе проживать в ней всю свою жизнь. Таким образом, определенного промежутка времени для сделки купли-продажи недвижимой собственности не существует, и, соответственно, она является бессрочной. Впрочем, в отношении движимого имущества могут действовать те же правила. Например, сюда также относится срок действия договора купли-продажи автомобиля. Однако в условиях самого контракта могут оговариваться иные временные рамки, исходя из которых принимаются во внимание те или иные юридически значимые факты: выписка из жилплощади бывших владельцев, время на освобождение помещения и прочее.
Условие о рассрочке платежей
Не всегда на покупку того или иного объекта покупатель имеет необходимые денежные средства. Как правило, это касается приобретения дорогостоящей собственности, движимого или недвижимого имущества. Разумным решением является покупка в рассрочку. Оформить ее можно путем заключения сделки с указанием в документе условия о рассрочке платежей. Поскольку денежные средства будут вноситься поэтапно, а продавец должен быть подстрахован со своей стороны, документы удостоверяются нотариусом. В условиях соглашения обязательно оговаривается срок действия договора, а именно – период внесения текущих платежей и окончательного расчета за приобретение. Если же какая-либо из сторон нарушает данное обязательство, возникшие правовые отношения могут быть расторгнуты.
Покупка непродовольственного товара потребителем
Приобретение товара – наиболее распространенная сделка среди физических и юридических лиц. Осуществляя покупку товара непродовольственной группы в магазине, потребитель вступает в фактические договорные отношения с продавцом, при этом письменный документ с ним не заключается. Подтверждением факта покупки может служить чек на товар или гарантийный талон. Промежуток времени, на который распространяется договор, определяется в соответствии с ЗоЗПП – в течение четырнадцати дней со дня покупки товар можно обменять на другой или вернуть бракованную вещь. Ремонт и гарантийное обслуживание товара осуществляются на основании гарантийного талона в период, утвержденный производителем. Гарантийный срок начинает истекать с момента передачи покупателю приобретенной вещи.
Заключение договора в отношении покупаемых товаров
Физические лица-покупатели в редких случаях заключают письменное соглашение с продавцами. В то же время юридические лица прибегают к такой форме сделки довольно часто для того, чтобы четко урегулировать все договоренности и условия. Кроме того, сотрудничая по правильно оформленным бумагам, предприятия защищают свои права и интересы, в т. ч. когда срок действия договора истекает, и необходимо предпринимать определенные действия. Письменное оформление бумаг в отношении приобретаемых товаров актуально тогда, когда предприятие систематически ведет закупку какой-либо продукции, товара или оборудования. В таких случаях соглашение можно заключать на определенный период, который оговаривается сторонами. Срок действия договора истекает с момента подписания бумаг между продавцом и покупателем, если иное не установлено сторонами или законом.
Отличия периода действия разных видов юридических сделок
Сроки действия договора купли-продажи по сравнению с другими видами соглашений несколько отличаются. Для некоторых видов сделок может быть установлен определенный период времени (5 лет) или, наоборот, бессрочный промежуток. Чаще всего именно как неограниченный определяется срок действия трудового договора. То есть его зачастую заключают как бессрочный.
Срок действия срочного договора связан с выполнением работ на конкретный промежуток или сезон, выполнение определенного объема работ. Аренда заключается также на определенный промежуток (год, 5 лет и т. д.).
Прекращение соглашения по истечении определенного периода времени
Прекращение правовых отношений по сделке может произойти в результате различных событий. Так, если срок действия договора купли-продажи подошел к концу, он теряет юридическую силу. С этого момента все договорные отношения прекращаются. По своей сути установление промежутка времени как юридического факта представляет собой период существования гражданских правоотношений. Тем не менее соглашением может быть оговорено то обстоятельство, когда правоотношения продолжаются до момента исполнения сторонами всех обязательств. Срок действия договора купли-продажи может быть сокращен, если стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства, предусмотренные по сделке.
Сохранение договорных отношений
Немаловажно описать в тексте документа такое условие, как пролонгация, иными словами, продление срока действия договора. Все предыдущие условия сохраняются для сторон на такой же отрезок времени, если ни продавец, ни покупатель не выразили желания расторгнуть или прекратить все возникшие ранее правовые отношения. В таком случае подписывается соглашение о продлении срока действия договора. Данный документ играет большую роль, если оговоренный период истекает, а стороны пришли к согласию о том, что возникшие отношения следует продлить. Данный документ будет являться приложением к изначальному договору и сам по себе отдельной юридической силы не имеет. Приложение подписывается продавцом и покупателем и заверяется (при наличии) печатями. Для разных видов сделок истечение срока действия договора будет нести свои определенные последствия.
Нарушение условий и временных обязательств по сделке
Нередко возникают случаи, когда одна из сторон ненадлежащим образом выполняет условия подписанного приложения, в том числе и нарушает установленные временные рамки. Недобросовестное выполнение или невыполнение обязательств приводит к нарушению прав и интересов другого контрагента. Необходимо понимать, что истечение действия срока договора не означает, что стороны могут не выполнять возложенные на них обязанности. Устранить подобные недоразумения можно путем переговоров. Но если же контрагент не желает разрешить спор подобным способом, другая сторона может обратиться в суд, который и вынесет окончательное решение. Таким образом, понятие и представление о том, что такое срок действия договора и как он важен в договорных отношениях, очень важно иметь для сторон любых сделок.
Многие люди, нашедшие подходящую машину для приобретения, начинают думать о том, где оформить договор купли-продажи автомобиля. На самом деле это самое простое, что может включать в себя процесс переоформления ТС. В данном деле имеются более сложные и важные нюансы. Что ж, помимо темы договоров стоит вкратце рассказать и обо всем остальном.
Где найти бланк?
Ответ на вопрос, касающийся того, где оформить договор купли-продажи автомобиля, максимально простой. Его можно заполнить хоть дома, хоть прямо у капота. Достаточно найти бланк и скачать его - в Интернете все есть. После чего можно сразу дома заполнить строки, где нужно указать собственные данные: Ф.И.О., информацию из паспорта и т. д. Потом уже на месте осуществления сделки между продавцом и покупателем заполняется все остальное. А в частности, те же данные человека, продающего машину. И информацию, касающуюся непосредственно автомобиля. Надо указать всё: цвет транспортного средства, марку, модель, год выпуска, объем двигателя, номер кузова… Важно не упустить ни единой детали. Хотя, впрочем, все это указано Так что проблем с этим не будет. После чего указывается в конце сумма, которую установил продавец на машину. А затем - подписи обоих участников сделки. Все, после проставления автографов машина юридически считается проданной. Но это только начало. После этого начинается самое интересное и важное.
Заполнение
Пару общих моментов, касающихся заполнения договора, тоже нужно отметить. Первое - в каждой графе важно писать максимально полную информацию. И если есть какая-либо незаполненная строка, то там нужно поставить прочерк. Если же осталось несколько пустых строчек, можно перечеркнуть их буквой Z. В графы заносить данные надо от самого начала черты. Это необходимо делать для того, чтобы потом случайно не добавить туда какую-то лишнюю или ненужную информацию.
Рассказывая про оформление договора купли-продажи автомобиля, надо отметить еще несколько нюансов. Так, например, слева, в верхней части, надо указать, в каком именно городе был подписан данный документ. А с правой стороны поставить дату. Во второй строке указывается Ф.И.О. продавца, а в четвертой - покупателя. Когда будет заполняться графа, посвященная описанию машины, надо также занести туда данные, касающиеся её номерных знаков. Важно сделать это, поскольку на сегодняшний день автомобили с учета не снимают.
Еще важно то, что стоимость ТС указывают как числом, так и прописью. И время с момента оплаты также надо указать. Его измеряют в часах, сутках, неделях и т. д. И адрес, где осуществляется передача ТС, тоже указывается. И то, какие предметы переходят к покупателю вместе с машиной, также.
То, что стоит помнить
Итак, оформление договора купли-продажи автомобиля не такое уж и сложное дело, однако очень ответственное. Каждый покупатель должен помнить, что его надо составлять в трех (как минимум) экземплярах. Один остается у продавца машины, второй - у покупателя, а третий относится в ГАИ вместе с другими документами (для последующего оформления автомобиля).
Перед тем как спешить сесть за руль новой машины и отдать продавцу деньги, договор надо перепроверить. Там все должно быть указано: начиная тем, что авто отдается человеку вместе с брелоком на ключах и знаком аварийной остановки, заканчивая данными ПТС. Только после этого можно уже заниматься оформлением машины на себя.
Подводные камни
Итак, где оформить договор купли-продажи автомобиля - это одно. А вот как именно продавать свою машину - другое. Для каждого собственника важно отдать автомобиль быстро и по выгодной для него цене. И главное, безопасно. Всякое бывает, не только покупатель может попасть впросак, но и продавец. Так, например, некоторые люди приобретают машину и не переоформляют авто, творя на нем всяческого рода беспредел. И по всем штрафам и вопросам обращаться будут к официальному владельцу. Так что стоит проследить за тем, переоформил ли покупатель машину на себя или нет.
Варианты сделок
Продать авто можно через популярную на сегодняшний день биржу подержанных машин или же комиссионный магазин. Кстати, касательно того, где оформить договор купли-продажи автомобиля, можно отметить следующее: нередко это делают у нотариуса. То есть чтобы все было официально. Однако в таких ситуациях обычно нотариусу платят 1-2 % от стоимости машины. То есть, например, если ТС продается за 100 000 рублей, нотариусу надо будет сверху доплатить еще 1-2 тысячи.
А еще популярна система обмена с доплатой. Человек просто меняется с желающим машинами. И если так вышло, что его авто дешевле желанного, то доплачивает установленную вторым участником сделки сумму. В принципе, очень выгодно и безопасно.
Итак, где можно оформить договор купли-продажи автомобиля, ясно, теперь можно рассказать и то, что необходимо принимать во внимание собственнику, желающему отдать свою машину за неплохие деньги. Чтобы все было по закону и ни у кого никаких вопросов не возникало, в документе необходимо указать максимально полную информацию о машине и её описание. Ведь предметом соглашения купли-продажи в данном случае и является транспортное средство. Помимо марки, модели, цвета, номера кузова и прочих деталей важно перечислить и все правоустанавливающие документы, которые являются основанием для продажи машины. Цену указывают исключительно в национальной валюте. Оценочную стоимость, кстати, тоже. Если покупатель сомневается в цене и говорит, что она завышена, то в таком случае сертификат экспертизы выручит продавца. Там четко, так сказать, по полочкам, объясняется, почему машина стоит именно столько.
Кстати, покупатель правильно делает, что сомневается. Нередко и продавцы не прочь поживиться деньгами, отдав идеально вымытое авто, смотрящееся как новое, за большую сумму. Да, выглядеть оно может превосходно, но не факт, что у него не стучит двигатель, например. Во избежание нахождения “приятных сюрпризов” рекомендуется отвезти машину на СТО. Лучше уж покупатель заплатит мастерам, и они точно скажут, что в этой машине хорошо, а что потребует вложений. Вот после выяснения всей подноготной можно заключать договор купли-продажи автомобиля. Где оформить? Адреса местных нотариусов легко узнать, а если решено не заморачиваться, то процедура упростится в разы, так как его будут заполнять от руки прямо у капота.
Что после?
Итак, где оформить договор купли-продажи авто, ясно. Но что следует потом, после того как сделка завершена? Тогда у нового юридического владельца есть десять дней для того, чтобы стать официальным собственником машины. Нужно ехать в ГАИ и заниматься Вот тут-то и возникает вопрос: а как самостоятельно оформить куплю-продажу автомобиля? Что после заключения договора?
Действовать нужно быстро. Очереди немаленькие, да и дел много. Во-первых, нужно оформить полис ОСАГО. Он недешевый, но конкретную цену назвать нельзя - зависит от лошадиных сил двигателя, от возраста владельца и его водительского опыта, а также от срока, на который страховка будет оформляться. Следующий этап - прохождение диагностики (если диагностической карты нет). Потом - оплата госпошлины. И последнее, что предстоит человеку, - простоять в очереди, подать документы (свой паспорт, страховку, права, ПТС, заявление, договор купли-продажи). Потом ему выдают ПТС, где сказано, что теперь он является собственником машины.
Напоследок
Вот, в принципе, и всё, что касается темы о том, как оформить продажу машины. Пошаговая инструкция довольна короткая, но, в принципе, в этом действительно нет ничего сложного. Самое главное - внимательно заполнять поля договора. А продавцу - проследить, переоформил ли покупатель на себя машину. А тому, в свою очередь, надо проверить VIN-код автомобиля. Чтобы потом, после продавцу, не оказалось, что машина краденая или на неё наложены аресты.
В общем, ничего сложного. Каждый пятый занимается этой процедурой, и пока никто чего-то особо трудного не заметил.
Суть договора купли-продажи - в переходе права собственности от продавца к покупателю. Продавец обязуется передать покупателю товар вместе со всеми принадлежностями и документами в установленный в договоре срок. А покупатель обещает принять этот товар и заплатить за него определённую сумму.
Договор купли-продажи считается заключённым, как только стороны договорились о товаре. Но право собственности на вещь переходит от продавца к покупателю только в момент её передачи. Исключение - купля-продажа недвижимости.
Покупать можно с предоплатой, в или в кредит. В этих случаях право собственности сохраняется за продавцом до полной оплаты.
Что можно, а что нельзя продавать и покупать
Любые вещи, даже те, что только будут созданы. Кроме того, товаром могут быть животные и интеллектуальная собственность.
Торговать можно как недвижимым (земля, здания и так далее), так и движимым имуществом (все остальные вещи, в том числе транспортные средства).
Оружие, лекарства, драгоценности и другие ограниченные в обороте вещи можно продавать и покупать только при наличии специального разрешения.
Кто может заключить договор купли-продажи
Продавцами и покупателями могут быть как физические, так и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования.
Граждане при этом должны быть дееспособными, а юридические лица - правоспособными. Подростки в возрасте от 16 до 18 лет являются частично дееспособными, поэтому могут продавать и покупать имущество только с письменного согласия родителей.
В какой форме заключается договор купли-продажи
Нужен или нет бумажный документ, зависит от того, что и кем продаётся и покупается. Соблюдение письменной формы необходимо, если:
- Товаром является недвижимость.
- Одной или обеими сторонами являются юридические лица.
- Гражданин продаёт гражданину товар стоимостью больше 10 000 рублей.
Исключение - сделки, исполняемые в момент их заключения. Например, розничная торговля.
Какими бывают договоры купли-продажи
В Гражданском кодексе выделено семь разновидностей договора купли-продажи.
- Договор розничной купли-продажи.
- Договор поставки.
- Договор поставки для государственных или муниципальных нужд.
- Договор контрактации (закупка сельхозпродукции).
- Договор энергоснабжения.
- Договор продажи недвижимости.
- Договор продажи предприятия.
Каждый из них имеет правовые особенности.
Рассмотрим подробнее договор купли-продажи автомобиля как частный случай общей конструкции и договор купли-продажи квартиры как частный случай продажи недвижимости. Эти сделки чаще всего встречаются в хозяйственной деятельности физических и юридических лиц.
Как составить договор купли-продажи автомобиля
Для оформления купли-продажи машины не нужно обращаться к нотариусу. Договор можно составить в простой письменной форме, взяв за образец один из бланков в интернете.
Заполнять документ от руки или на компьютере - не важно. Главное, чтобы в нём были сведения о:
- Месте и дате совершения сделки.
- Продавце и покупателе (Ф. И. О., полные паспортные данные).
- Транспортном средстве (тип, марка, цвет, дата выпуска, госномер, VIN, номер силового агрегата и шасси, серия и номер ПТС).
- Стоимости (без неё договор действителен, но в спорных случаях цену придётся устанавливать с помощью экспертов и через суд).
- Порядке передачи автомобиля.
Продавец должен подготовить правоустанавливающие документы на квартиру: выписку или ЕГРН (подтверждает статус собственников, а также отсутствие обременений), предыдущий договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации или свидетельство о праве на наследство. Ещё рекомендую заказать экспликацию, кадастровый паспорт и поэтажный план из БТИ и получить справку об отсутствии долгов по коммуналке.
Александр Спиридонов, ведущий юрист «Европейской юридической службы»
Если квартира является общей совместной собственностью супругов, необходимо оформить нотариальное согласие жены (мужа) на продажу. Если в числе собственников есть несовершеннолетние, потребуется письменное согласие органов опеки и попечительства.
Как зарегистрировать договор купли-продажи квартиры
Регистрация купли-продажи регламентируется ФЗ № 302 от 30 декабря 2012 года, а не статьёй 558 Гражданского кодекса. Поэтому в настоящий момент договор купли-продажи совершается в простой письменной форме и считается заключённым в момент подписания.
Ольга Саутина, юридическая компания «Неделько и партнёры»
Но обратиться в Службу государственной регистрации (Росреестр) всё-таки придётся. Продавец и покупатель должны зарегистрировать смену собственника квартиры. Потребуются следующие документы:
- Заявление о регистрации.
- Договор купли-продажи.
- Кадастровый паспорт на квартиру.
- Согласие на сделку от заинтересованных лиц (супруги, органы опеки и прочие).
- Квитанция об уплате госпошлины (2000 рублей).
Заявление и пакет документов можно подать лично в отделении Росреестра или МФЦ, почтовым отправлением с объявленной ценностью или через интернет .
В течение семи (при обращении непосредственно в Росреестр) или девяти дней (при обращении в МФЦ) переход имущественных прав будет оформлен. Новый владелец получит выписку из Единого государственного реестра налогоплательщиков (ЕГРН). Отдельные свидетельства о праве собственности на жильё сейчас не выдаются.
Договоры розничной купли-продажи обязуют лиц, которые занимаются розничной торговлей, предоставлять клиентам товары для разных целей. При этом цели клиентов не должны относиться к предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 492 Гражданского кодекса РФ).
Вы узнаете:
- Что собой представляет договор купли-продажи товара.
- Какие виды договора купли-продажи товара существуют.
- Какие особенности следует учесть при заключении договора купли-продажи товара с физическими лицами.
Возможен договор купли-продажи товара между физическими лицами, а также договор купли-продажи товара между юридическими лицами. В каждом отдельном случае заключаемое соглашение имеет свои особенности. Эти и другие моменты мы осветим в данной статье.
В каком порядке заключают договор купли-продажи
Существует самый распространенный и простой договор купли-продажи товара. Это договор на приобретение и розничную реализацию продукции. Соглашение наделяет продавца обязательствами, которые он должен выполнять в отношении всех обращающихся к нему граждан. Продавец не может предпочесть одного человека, заключив с ним договор, и отказать в этой привилегии другому. Также продавец не имеет права отказать гражданину в заключении публичного договора розничной купли-продажи, если при этом у него есть возможности для реализации товара. Исключения составляют ситуации, описанные в законодательных и иных нормативных актах. В ряде случаев отдельным категориям населения (пенсионерам, ветеранам ВОВ) предоставляют льготы.
Продавец имеет право заключать договоры посредством публичной оферты: размещать предложения в печатных изданиях, давать рекламу (п. 2 ст. 4З7 Гражданского кодекса РФ). При этом должна быть указана вся важная информация об условиях соглашения.
Образец договора купли-продажи товараКакие условия в договоре купли-продажи товара являются основными
- Участники договора купли-продажи
Покупателями по договору обычно являются физлица, реже – юрлица, включая компании коммерческого типа. Основное условие – коммерческие организации не должны покупать продукцию, чтобы извлечь из нее прибыль и использовать в предпринимательстве.
Продавец в данном случае – это юрлицо или гражданин, занимающийся предпринимательством в сфере розничной торговли.
- Предмет договора купли-продажи
Предметом розничной торговли не может быть все что угодно. Товар должен применяться для решения задач, не имеющих отношения к предпринимательству (п. 1 ст. 492 Гражданского кодекса РФ).
Сколько по договору розничной купли-продажи стоит продукция и как она оплачивается
Гражданин может приобретать товары по стоимости, о которой заявил продавец на момент достижения договоренности (ст. 500 Гражданского кодекса РФ). Другие условия могут быть прописаны на законодательном уровне, в нормативно-правовых актах или вытекать из сути предложения.
Допустим, по договору купли-продажи продукцию нужно оплачивать сразу. Но покупатель не производит этого в оговоренный срок. В этом случае такое действие с его стороны трактуется как нежелание выполнять условия договора (если участники не договаривались об иных условиях расчета).
Если продавец разрешает купить продукцию в кредит, включая возможность рассрочки, клиент может погасить долг в течение всего срока, предусмотренного для расчета.
- Содержание договора
Комплекс прав и обязанностей, предусмотренных договором, в общем идентичен положениям ст. 502 Гражданского кодекса РФ и обязанностям, описанным в параграфе 1 гл. 30 Гражданского кодекса РФ. Но у потребителя есть специфическое право обмена непродовольственной продукции на ее аналог другой расцветки, формы и т. д.
Если человек приобрел некачественную продовольственную продукцию, то в течение двух недель (если продавец не заявляет о более длительном периоде) он имеет право обменять ее на аналог. Клиент может доплатить за новый товар или, напротив, получить часть средств назад в рамках перерасчета. Такие правила обозначены в п. 1 ст. 502 Гражданского кодекса РФ. Если продавец не располагает соответствующим аналогом для обмена, покупатель имеет право на возврат товара по договору купли-продажи и, соответственно, получение средств за него.
Клиент имеет право на обмен или возврат средств, если не воспользовался товаром, не испортил его потребительских свойств. При этом покупатель должен доказать, что приобрел продукцию именно у этого продавца (предъявив, к примеру, товарный чек).
В постановлении Правительства от 19.01.1998 г. № 55 содержится утвержденный Перечень непродовольственных товаров, не подлежащих возврату и обмену.
- Форма договора купли-продажи
Считается, что договор розничной купли-продажи заключен по всем правилам в тот момент, когда покупатель получает товарный, кассовый чек или иной документ, доказывающий факт оплаты (ст. 49З Гражданского кодекса РФ). Но это не значит, что перечисленная выше документация является письменным соглашением. Чеки и иные бумаги – только доказательство того, что стороны устно заключили договор купли-продажи товара. Отметим, что чаще всего договор купли-продажи товара заключают и выполняют в одно и то же время. Именно поэтому предпочтение обычно отдают устной форме соглашения.
Покупатель может не располагать товарным, кассовым чеком и другим документом, доказывающим факт оплаты. В таких случаях прибегают к показаниям свидетелей, способных подтвердить факт заключения договора на определенных условиях. Если участники соглашения решают вопрос в суде, показания свидетелей наряду с другими доказательствами рассматриваются на заседаниях.
Как составить договор купли-продажи неликвидного товара
Предусмотрите возможность для покупателя потребовать обратного выкупа товара и зафиксируйте в договоре порядок утилизации товара, пришедшего в негодность. О других важных моментах договора на неликвидный товар читайте в статье электронного журнала «Коммерческий директор».
Виды договора розничной купли-продажи
1. Продажа с условием о принятии товара клиентом в обозначенный срок.
В договор купли-продажи товара можно внести условие, что клиент заберет товар в указанный период (ст. 496 Гражданского кодекса РФ). В течение этого срока какой-либо другой человек не может купить его. Если клиент не приходит за товаром или не выполняет иных действий по принятию товара в срок, указанный в соглашении, продавец трактует это как его отказ от договора купли-продажи товара.
Общее правило гласит, что дополнительные затраты со стороны продавца, которые подразумевает передача товаров по договору купли-продажи в обозначенный период, включаются в их стоимость. Но в законе или иных правовых актах могут указываться и другие условия.
2. Дистанционная продажа и продажа товаров по образцам. В ст. 497 Гражданского кодекса РФ сказано об общем порядке реализации товаров по образцам. Дистанционная продажа – это продажа товаров на основании договора розничной купли-продажи. Основанием для заключения договора может быть ознакомление клиента с образцом продукции, предоставленным продавцом. Покупатель может изучить каталог, рекламный буклет, после чего заключить договор купли-продажи товара. Особенности такого способа розничной купли-продажи описаны в Правилах продажи товаров дистанционным способом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 27.09.2007 г. № 612.
Правила дистанционной продажи действуют для потребителей-граждан, которые желают заказать, купить или уже совершают заказ и покупают товар. С помощью товара они должны решать личные, бытовые и иные задачи, не связанные с предпринимательством. При этом правила не относятся к продаже через аукционы и автоматы. Кроме того, некоторые товары нельзя продавать дистанционно (например, алкоголь и продукцию, свободная реализация которой в России недопустима по закону).
Если продавец ведет дистанционную торговлю, он обязан предложить клиенту доставку товара почтой или транспортом. Продавец указывает, как именно доставит заказ. Если речь идет о перевозке, он обозначает, каким транспортным средством будет осуществлена доставка.
Пункт 4 ст. 497 Гражданского кодекса РФ дает покупателю право на отказ от договора купли-продажи товара по образцам. Но при отмене клиент должен соблюсти определенные требования. Во-первых, отказаться от условий договора только до передачи продукции. Во-вторых, компенсировать продавцу финансовые убытки, связанные с частичным исполнением договора.
3. Продажа товаров через автоматы.
В ст. 498 Гражданского кодекса РФ сказано об общих правилах реализации продукции через торговые автоматы. Пункт 1 этой статьи гласит, что при продаже покупатель должен получить определенную информацию. Это наименование продавца, место его нахождения, график работы и действия, которые нужно предпринять, чтобы получить товар. Договор продажи через торговые автоматы необходимо составлять по специальной форме.
4. Реализация с условием о доставке товара потребителю.
В ст. 499 Гражданского кодекса РФ указано, как продавать товары с доставкой клиенту.
Продавец должен в течение обозначенного времени доставить заказ. Если адрес доставки не указан, товар отправляется в место проживания или нахождения клиента.
Договор считается выполненным, как только клиент получает заказ. Если покупателя нет на месте, моментом исполнения становится передача товаров по договору купли-продажи любому лицу. При этом данное лицо должно подтвердить заключение договора или оформление доставки квитанцией или иным документом.
5. Договор найма-продажи.
В договоре может быть предусмотрена следующая ситуация: до того как заказчик становится собственником, он выступает в роли арендатора или нанимателя (по договору найма-продажи) товара. По правилам покупатель становится собственником в момент оплаты товара. Эта норма – диспозитивная, а потому в договоре может быть сказано о другом моменте перехода права собственности.
Покупатель является арендатором до того, как становится собственником. В течение этого периода действуют нормы об аренде, не противоречащие сути обязательства. Следовательно, по договору покупатель не вносит арендную плату и не выполняет текущий ремонт за счет собственных средств.
Как заключить договор купли-продажи товара с физическим лицом
По п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи обязывает продавца предоставить товар покупателю. При этом последний, принимая вещь, должен внести за нее денежные средства в указанном размере. В договоре купли-продажи с физлицом прописывают условия, указанные в гл. 30 Гражданского кодекса РФ.
Существенными признаются такие условия, как наименование и количество продукции. Существенные – это условия, непременно подлежащие согласованию. Если существенные условия не согласованы, договор признается недействительным. Что касается условий сроков доставки и стоимости товара, эти условия существенными не являются.
Заключая договор с физлицом, стороны оформляют те же документы, что для других сделок купли-продажи:
- договор о купле-продаже;
- акт приемки товаров в свободной форме; акт является основанием для составления приходной накладной;
- документация, подтверждающая факт оплаты (здесь речь идет о расходном кассовом ордере 310002).
Договор нужно составлять по всем правилам Гражданского кодекса РФ и Налогового кодекса РФ.
Компания имеет право утвердить форму закупочного акта со всеми обязательными реквизитами на свое усмотрение. О реквизитах сказано в п. 2 ст. 9 3акона № 129-Ф3.
Затраты на покупку товара у физлица необходимо оформлять в соответствии с требованиями п. 2 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ. К моменту продажи предприятие учтет их в составе затрат на оплату стоимости продукции, приобретенной с целью продажи.
- Продажа с условием самовывоза товаров: в чем опасность для компании
Мнение эксперта
Заключение договора купли-продажи товара в форме оферты
Елена Денисова,
руководитель коммерческой практики, CLIFF
Очень часто договоры заключают в форме публичной оферты. Оферту может выставить любая организация, продающая в Интернете продукцию, услуги, работы. Человек, заполняющий форму на сайте и оформляющий онлайн-заказ, выполняет акцепт оферты. Каждая компания, решившая расширить поле деятельности и открыть интернет-магазин, должна быть осведомлена о вероятных проблемах при разработке оферты. В дальнейшем нужно соблюдать все меры предосторожности.
Договор оферты предусматривает передачу получателю товара на определенных условиях. Организация не может отказываться заключать публичный договор оферты, если способна предложить покупателю продукцию, оказать услугу или выполнить работу. Если же компания уклоняется от заключения договора, применяются положения п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ. Стоимость и условия, прописанные в документе, должны быть одинаковыми для всех граждан, за исключением льготных категорий.
Если компания реализует продукцию каждодневного спроса, то обязательно размещает в интернете следующие данные.
- Кто продавец (эту информацию можно занести в раздел «Контакты»). В разделе указывают, как называется компания, по какому адресу она располагается, по какому графику работает (на основании положений п. 1 ст. 9 3акона о защите прав потребителей).
- Информация о товаре: какие потребительские свойства являются ключевыми, где изготовлен товар, сколько он стоит, как купить, в течение какого времени его эксплуатировать, а также указать срок годности и гарантийный срок.
- Правила заказа, оплаты, доставки и обмена качественных и некачественных товаров . Файлы с текстом следует разместить так, чтобы при возникновении спорной ситуации продавец сумел подтвердить, что заказчик прочел всю информацию в них. Лучший вариант – сделать так, чтобы клиент мог оформить заказ только после проставления галочки в поле рядом с фразой «Я согласен с условиями договора купли-продажи товара». Рядом с галочкой размещают гиперссылку на условия. Если клиент проставит галочку, следовательно, согласится с условиями, и стороны заключат договор купли-продажи товара. Таким же способом покупатель должен подтвердить то, что прочел правила обмена и возврата продукции и согласился с ними.
- Правила и способы покупки товара в порядке, описанном в ст. 3акона о защите прав потребителей. В публичную оферту также вносят определенные условия, отсутствие которых способно повлечь за собой неприятные для организации последствия.
6 ошибок при заключении договора купли-продажи в форме публичной оферты
1. Не обозначено, где можно ознакомиться с полным описанием продукции
Если даже договор купли-продажи связан с широким ассортиментом, в документе лучше сослаться на описание товаров на сайте.
Чем это грозит? Клиент вправе получить качественный товар с соответствующими характеристиками, обычно присущими аналогам. Если возникнет спор, суд не учтет недосказанность со стороны продавца, который надеялся, что клиент сам поймет, о чем идет речь. Суды не рассматривают и заявления о незаключенности договора из-за того, что стороны не согласовали его предмет.
Что делать? В соглашении проставьте ссылку на страницы сайта с полным описанием продукции. Товары, услуги и работы – это предмет договора. Обозначьте, что данные о функциональных характеристиках и руководство по эксплуатации размещены на странице каждого товара (в «Характеристиках»). Если общая информация подходит ко всей однородной продукции, можете сослаться на ее описание в документе. Само описание разместите в формате PDF.
Правила дистанционной продажи товаров гласят: если покупателю не отправлено письменное уведомление о схеме возврата, у него есть еще 3 месяца, чтобы вернуть товар. Во избежание подобных ситуаций в акт о приеме-передачи товара или накладную внесите графу: «О правилах и порядке возврата некачественных товаров уведомлен в момент передачи товаров. С правилами согласен. Уведомлен, что с полным текстом правил можно ознакомиться на сайте (ссылка на интернет-страницу)».
2. Не указано, какое действие является акцептом
Считается, что договор розничной купли-продажи заключен в тот момент, когда продавец выдает потребителю кассовый или товарный чек, или в момент, когда клиент уведомляет продавца о планируемой покупке – акцепте оферты. В это время у продавца появляются обязательства по передаче продукции клиенту (если речь идет об интернет-магазине, этот момент – помещение товаров в корзину).
Чем это грозит? Если данный пункт неясен, можно считать договор купли-продажи товара недействительным.
Что делать? В тексте оферты должно быть отражено, в какой момент договор купли-продажи товара считается заключенным. Укажите, что, если потребитель не выполнил все процедуры, к примеру не оплатил товары, которые планировал купить, компания не принимает заказ. Если есть возможность, отправляйте клиентам письма по e-mail, указывайте стоимость, время, содержание заказа. Обозначайте также способ, цену и сроки доставки. Указывайте контактные данные продавца.
3. Не предусмотрена возможность неправильно обозначенной стоимости товара
Договор купли-продажи товара должен отображать реальную цену. Это нужно, чтобы у продавца не возникло серьезных проблем.
Чем это грозит? Клиент может заявить о праве на покупку продукции по цене в договоре или отказе от заказа с возвратом средств. Статья 22 3акона о защите прав потребителей гласит, что подобные требования продавец должен удовлетворить в течение 10 дней. В противном случае клиент может рассчитывать на выплату неустойки (пени) в размере 1 % от цены покупки за каждый просроченный день. Даже если продавец ответит клиенту, что претензия получена и будет рассмотрена в ближайшее время, суд не сочтет это своевременным исполнением обязательств.
Помимо этого, продавец не имеет права указывать в договоре оферты, что стоимость товара может быть изменена из-за повышения цен. Если клиент уже оформил заказ, а продавец изменил цену, подобное действие считается изменением условий оферты в одностороннем порядке. Это ущемляет интересы и права клиента.
Что делать? Цены нужно менять вовремя и обозначать, что стоимость указана для товаров, фото (изображения) которых размещены на сайте. Расценки на продукцию других форм, размеров, модификаций и иного могут быть изменены. Окончательная цена отображается при формировании заказа.
Если цены на сайте обновляются, укажите, что стоимость продукции, размещенной на сайте (на актуальное число), в данный момент не действует в связи с переоценкой. Добавьте, что клиент может уточнить цену, связавшись с оператором. В подобных ситуациях следует позаботиться о том, чтобы покупатель не мог оформить онлайн-заказ.
4. Не сказано об обязанности покупателя представлять полные и достоверные сведения о себе
Заполняя онлайн-формы при оформлении заказа, покупатели часто ошибаются. Они случайно или специально искажают данные. Но если адрес указан неверно, продавец не может доставить заказ вовремя.
Чем это грозит? При задержке доставки клиент вправе предъявить претензию или потребовать выплаты пени (неустойки). Ее размер составит 3 % за каждый просроченный день.
Что делать? Позаботьтесь о том, чтобы клиент отвечал за указание точной контактной информации. Это нужно для своевременной поставки товара. Если покупатель нарушит данное обязательство, в отношении него будут применены определенные меры. При этом обязанности продавца по надлежащему исполнению условий договора изменятся.
5. Не сказано о праве одностороннего изменения условий или отзыва оферты
Оферта не может быть отозвана в течение времени, предусмотренного для ее акцепта, если самой офертой не предусмотрена возможность отзыва (или это не предусмотрено предложением).
Если продавец меняет текст оферты, значит, меняет и условия договора. Это неправомерно. Даже если в исходном тексте сказано о такой возможности, подобное изменение подразумевает разработку новой оферты, которая должна быть акцептована клиентом. Отсутствие повторного акцепта будет затрагивать интересы покупателя. Договор купли-продажи товара признают недействительным, а потребитель обоснованно потребует вернуть прежние условия.
Чем это грозит? Продавцу придется выполнить работы, предоставить услуги, продать товар за пределами действия срока оферты на условиях, акцептованных клиентом.
Что делать? Обозначьте в договоре, что вносить изменения в условия оферты, не сообщая об изменениях заказчику, является допустимым действием. Упомяните о моменте, когда новые условия вступают в силу и клиент соглашается сотрудничать по ним. При этом покупателя следует уведомить о внесенных изменениях для дальнейшего согласования. Обозначьте также право интернет-магазина на отзыв оферты.
6. Неверно установлены формы и порядок оплаты
Компания, которая занимается розничной торговлей, должна предоставить клиенту возможность оплатить товар, услугу или работу наличными или при помощи национальных платежных инструментов. Способ оплаты клиент выбирает сам. Работать исключительно по наличному расчету могут лишь микропредприятия – компании с небольшими доходами или малой балансовой стоимостью активов.
К национальным платежным инструментам относятся пластиковые банковские карты, электронные деньги. При расчетах сегодня обычно пользуются следующими международными платежными системами: Visa, MasterCard, Diners Club, American Express, UnionPay.
Если клиент использует наличные для оплаты покупки, считается, что свои финансовые обязательства он выполняет в момент передачи денег продавцу или субагенту. Если для оплаты выбран перевод наличных без открытия счета в банке, обязательства считаются выполненными в момент, когда кредитная организация или банковский платежный агент получают средства. Если покупатель использует безналичный расчет, обязательства считаются выполненными, когда перевод подтверждает кредитная организация, обслуживающая клиента. Сумма обязательств указывается в распоряжении о переводе.
Чем это грозит? Продавец отвечает за убытки клиента, возникшие из-за нарушения требований ст. 16.1 3акона о защите правы потребителей. Если клиент не может рассчитаться всеми существующими на сегодняшний день способами, отвечают за это должностные лица. Штраф для них составляет 15–30 тыс. руб., для юридических лиц – 30–50 тыс. руб. (на основании п. 4 ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях РФ). Такие меры административной ответственности законодательно разрешено применять с 01.01.2015 г.
Что делать? У клиента должна быть возможность оплатить покупку как наличными, так и по безналичному расчету. Важно: устанавливать разные расценки на товары, услуги или работы с учетом метода их оплаты неправомерно.
2 основные ошибки, которые допускают предприниматели, заключая договор международной купли-продажи товара
Если по договору купли-продажи нужно перевозить товар в другую страну (экспорт или импорт), то помимо обычных рисков такого договора придется учитывать ряд особенностей.
1. Заключили контракт, не проверив иностранного контрагента
Иностранное лицо, с которым заключен договор купли-продажи товара, должно находиться в статусе юрлица. Подтверждает такой статус выписка из торгового реестра государства его происхождения. Подтверждением может быть и иная документация, которую выдают по закону государства, где находится данное юридическое лицо.
Чем это грозит? Если становится известно, что иностранный партнер не является юрлицом, или договор от его имени подписал человек, не наделенный соответствующими полномочиями, условия соглашения скорее всего будут считаться нарушенными. Велика вероятность срывов сроков или отмены поставки, доставки товаров с дефектами или не в должном количестве по причине возможной ненадежности поставщика. Но защитить свои интересы вы не сможете. Вряд ли удастся найти иностранного контрагента, чтобы передать ему повестку в суд, исковое заявление или претензию.
Что делать? Компания, заключающая договор купли-продажи товара с иностранным партнером, должна проверить, насколько он надежен. Необходимо узнать, зарегистрирован ли контрагент на территории своей страны как юридическое лицо. Для этого обратитесь, к примеру, в торгово-промышленные палаты или кредит-бюро государств возможных партнеров.
Как правило, информация об иностранных компаниях, ведущих финансовую деятельность, не составляет коммерческую тайну. Есть открытые источники, благодаря которым можно получить интересующие вас сведения о зарубежных предприятиях. Источники бывают адресными (Jaeger Waldmann International Telex Teletex Directory, Teleurope, Marconis International Register, «Адрес-Европа»). Существуют также годовые отчеты, проспекты и фирменные справочники (Moodys Industrial Manual, Stock Exchange Official Yearbook).
2. Не сверили текст договора на иностранном языке
Чаще всего внешнеторговые договоры составляют в двух экземплярах и на двух языках. Не исключено, что в текстах контрактов, составленных на разных языках, могут быть несоответствия. Расхождения обычно вызваны неточным переводом и недостаточно четким пониманием терминологии торговой сферы.
Чем это грозит? Если в текстах договоров обнаружат несоответствия, выбирать основную версию – на иностранном или русском языке – будет суд. Не исключено, что предпочтение отдадут иностранной.
Пример
Российский арендодатель предоставил американской компании в аренду офисное помещение. Договор заключили на двух языках. В русскоязычной версии была фраза следующего содержания: «Все споры, возникающие между сторонами в отношении или в связи с настоящим Договором, подлежат окончательному разрешению в Арбитражном суде г. Москвы, Россия».
Но компания из США подала исковое заявление не в московский Арбитражный суд, состоящий в системе госсудов, а в Международный коммерческий арбитражный суд при Торгово-промышленной палате РФ (МКАС). В итоге МКАС счел возможным вести данный спор в силу своей компетентности. В решении МКАС при ТПП РФ от 09.12.2994 г. № 74/2004 было отмечено, что английская версия договора на аренду имеет приоритет перед русскоязычной. Кроме того, в арбитражной оговорке упоминается не об Арбитражном суде г. Москвы, а об арбитраже в Москве по правилам МКАС. В соответствии с этими условиями и ведется разбирательство.
Что делать ? Удостоверьтесь, что поручаете проверку юристам, которые свободно владеют языком, на котором составляется экземпляр договора для иностранной стороны. Вам также следует обозначить в соглашении, что русскоязычная версия в данном случае является основной.
В чем заключаются отличия договора-купли продажи товара в кредит от договора купли-продажи товара в рассрочку
В последние годы кредитная система получила еще большее распространение. Едва ли сейчас найдется дом, где нет мебели и техники, приобретенной в рассрочку или кредит. Но люди, не углубляющиеся в экономические тонкости, отождествляют понятия кредита и рассрочки. Часто можно услышать, как россияне называют кредитом то, что по факту является рассрочкой. Чем же отличаются эти понятия?
Банковский кредит – это денежные средства, которые банки выдают на определенные цели. Кредит предполагает обеспечение и предоставляется из заемного или собственного капитала. Заемщиками могут быть как физлица, так и юрлица. Условия взаимодействия между заемщиком и кредитором прописывают в кредитном договоре.
Рассрочкой называют одну из разновидностей коммерческих кредитов. В ее рамках физлица и юрлица могут получить товар или услугу при условии отсрочки даты окончательной оплаты.
Статья 489 Гражданского кодекса РФ разрешает торговым компаниям заключать договор купли-продажи товара с рассрочкой платежа. Иными словами, покупатель погашает долг перед организацией, внося платежи за покупку в течение обозначенного времени. Такой способ приобретения товаров стал сегодня особенно популярным среди компаний, ведущих розничную торговлю.
Отметим, что по закону договор купли-продажи товара с рассрочкой платежа считается заключенным, если в нем помимо иных важных условий упоминается о стоимости, порядке, сроках и размерах платежей.
Если потребитель вовремя не оплачивает очередную часть от суммы товара, переданного в пользование и проданного в рассрочку, продавец вправе отказаться от сотрудничества и потребовать вернуть товар (если об ином не сказано в договоре). Исключения составляют лишь случаи, когда покупатель оплатил уже больше 50 % от стоимости продукции.
Если покупатель не выполняет обязательств по погашению долга за купленный в рассрочку товар в срок, прописанный в договоре, то должен выплачивать проценты с просроченной суммы (если стороны не договорились об иных условиях). Просрочка начинается со дня, когда оплата товаров по договору купли-продажи предусмотрена соглашением, и заканчивается в день внесения покупателем соответствующей суммы (ст. 488 Гражданского кодекса РФ).
Рассрочка отличается от кредита тем, что в ней отсутствуют какие-либо переплаты в виде процентов, комиссии и т. д. Покупатель оплачивает полную цену товара, каждый месяц погашая задолженность равными частями.
Особенности правовых отношений при приобретении товара – это еще одно существенное различие между кредитом и рассрочкой.
При рассрочке покупатель заключает договор купли-продажи с торговой точкой, сетью, ИП, то есть с продавцом. Если у клиента возникают какие-либо вопросы и претензии, он обсуждает их с продавцом.
Договор купли-продажи товара и приложения к нему всегда содержат сведения об условиях приобретения товара и его оплаты. Эти условия стороны заранее согласовывают. К примеру, покупатель может забрать у продавца свою покупку сразу или после последней выплаты. Финансовая терминология допускает обозначение продавца в контракте как кредитора, а покупателя – как заемщика. На это не нужно обращать внимания. Договор в таком случае не становится кредитным.
В данный момент благодаря кредиту и рассрочке у граждан появилось больше возможностей для покупки товаров и услуг. Гибкие условия оплаты позволяют человеку практически с любым достатком приобретать все, что ему сейчас нужно, и погашать долг частями.
- Работа по взысканию дебиторской задолженности: передаем дела коллекторам
Мнение эксперта
Какие 4 мелочи в договоре могут вызвать споры в суде
Жанна Пойтина,
экс директор по продажам компании «Русхозбыт»
1. Название компании. Наименования организации-дилера в шапке договора купли-продажи и в официальной документации должны быть абсолютно идентичны.
2. Подписи. Следите за тем, чтобы образец подписи дилера соответствовал его официальной подписи, подписан должен быть каждый лист договора. В договоре должен расписаться человек, ФИО и должность которого обозначены в шапке.
Зачастую в соглашение вносят сведения о руководителе предприятия. Но договор заключает другой работник. В таких случаях в шапке указывают, что сотрудник действует по доверенности, прилагаемой к договору. Она в силе в течение того же периода, что и договор.
3. E-mail. В договоре указывайте адреса e-mail, используемые сторонами при переписке. Эта переписка в дальнейшем может быть принята судом во внимание.
4. Документы. При учете товарооборота пользуйтесь оригиналами, а не копиями и сканами документов. В случае судебных разбирательств данный факт сыграет в вашу пользу. Дополните договор купли-продажи товара следующим пунктом: признаются только оригиналы товарно-транспортных накладных, подписанные обоими участниками.
Чем вы рискуете. Предположим, вы подаете в суд на владельца компании «Бета», занимающегося розничной торговлей. На договоре проставлена подпись коммерческого директора Петрова В. В. Но в документе компания называется «Бета +», и расписался здесь уже заместитель коммерческого директора Васильев Р. Р. При этом доверенность на подпись у него отсутствует. Суд может отказать в принятии иска. Основанием для этого станет неточное наименование. По факту – это уже другое название предприятия.
Если обозначить неверные адреса e-mail, поменять их в ходе сотрудничества с партнером или не указать совсем, при возникновении споров суд не сочтет переписку весомым доказательством.
Подделать копии и сканы просто. Но на то, чтобы доказать фиктивность документа, потребуется немало времени и средств.
Какие условия договора купли-продажи товара должны быть соблюдены, чтобы избежать конфликтов и споров в суде
Предприятия могут указать в договоре любые предпочтительные условия работы. Очень важно правильно сформулировать все положения. Неверные обозначения и многозначные фразы в документе могут привести к конфликтам. Из-за судебных разбирательств вы рискуете потерять товарный знак, весомых клиентов, финансовые средства, нанести ущерб своей репутации и перестать контролировать территорию вашего торгового влияния.
Когда передавать право собственности на товар
Пропишите в соглашении, что дилер становится собственником товара после подписания товарно-транспортной накладной. Так вы защитите себя от финансовых и товарных убытков.
Чем вы рискуете? Предположим, дилер получает товар при условии отсрочки оплаты. Но возникает непредвиденное обстоятельство: заполненный склад сгорает или часть товаров крадут, портят. Если дилер получает продукцию в собственность непосредственно в момент оплаты, потери несете вы. Если же права он получает при подписании товарно-транспортной накладной, то в этот момент собственником товара становится дилер. Следовательно, он сам несет убытки.
Как правильно проводить расчеты и какие санкции применять
Договор купли-продажи товара непременно должен содержать условие: «Обязательства считаются исполненными после зачисления денежных средств на счет поставщика». Других формулировок быть не должно. В случае нарушений как с одной, так и с другой стороны действуют штрафы.
Чем вы рискуете? Не указывайте в договоре, что обязательства признаются выполненными после списания средств со счета дилера. При неверно указанных реквизитах вы не получите денег. Но у дилера задолженности перед вами уже не будет. Средства могут «зависнуть» на корреспондентском счете в банке. В такой ситуации вам останется лишь передать в банк различную документацию, множество писем и только потом увидеть средства на своем счете.
Предположим, поставщик будет оплачивать штраф в размере 5 % от суммы поставки за каждый день просрочки (за несвоевременную поставку продукции дилеру). Штраф для дилера составит 0,01 % за каждый просроченный день оплаты. В этом случае вы, будучи поставщиком, понесете больший финансовый ущерб, чем дилер. При одинаковых и весомых санкциях оба участника договора будут стремиться к выполнению своих обязательств.
Зачем подписывать приложение о границах территории
При взаимодействии с несколькими дилерами с каждым подписывайте приложение о границах территории торговой деятельности. Как правило, они идентичны административным районным, городским, областным границам. Вы можете записать в приложении, к примеру: «Товар Х передается дилеру для продажи на территории Москвы и Московской области (далее – Территория). Территорией признаются все точки продаж:
- сетевой магазин А;
- сетевой магазин В;
- супермаркет С и пр.».
В случае несовпадения территории с административными границами необходимо перечислить наименования конкретных точек. К примеру: «Товар Х передается дилеру М для продажи в Дмитрове, Можайске, Волоколамске. Товар Х передается дилеру N для продажи в Егорьевске и Звенигороде» и т. д.
Чем вы рискуете? Территории торговли обязательно нужно разграничивать. В противном случае между дилерами будут возникать конфликты, связанные с переманиванием клиентов и ведением ценовых войн. Все это может нанести ущерб вашей репутации.
Введите санкции за нарушение границ в виде штрафов и сужения территории продаж для нарушителей границ. При регулярных прецедентах расторгайте договор купли-продажи товара. Так дилеры будут серьезнее воспринимать прописанные ограничения.
Как в договоре указывать скидку
Занесите в прайс-лист для дилера две цены на продукцию. В первой должны быть учтены все скидки. Вторая цена – рекомендованная для продажи товара в розницу.
В скидке выделите составляющие: за исполнение сроков оплаты, объем закупки и т. д. Каждый дилер работает по-своему. Кому-то удается больше продавать, кому-то – качественно обслуживать клиентов или вести дистрибуцию. Мотивация очень важна. Поэтому вам следует поощрять дилера скидками на всех стадиях его работы. К примеру, делайте скидку 1 % за выполнение плана, 0,25% -предоставление своевременных отчетов, 0,3 % - оплату в строго установленный срок, 0,2 % - отсутствие возвратов при продаже товаров, 0,25 % - за длительное сотрудничество с организацией. В общей сложности скидка составит 2 %.
Стоимость со скидкой не может быть меньше стоимости с целевой наценкой. К примеру, себестоимость товара составляет 100 руб. Вы реализуете его дилеру за 160 руб. С учетом прибыли для предприятия цена должна равняться 120 руб. При 30%-ной скидке вы предоставите дилеру товар за 112 руб., что вам абсолютно невыгодно. А при скидке 20 % дилер заплатит 128 руб. В этом случае вы не останетесь в минусе.
Чем вы рискуете? Предположим, для всех дилеров скидка будет одинаковой. Но есть дилер, продажи которого выше других. Бесспорно, ситуация с одинаковыми скидками вызовет у него вопросы. Дилер попросит предоставить ему особые условия работы. Соответственно, если сделать это, другие дилеры будут недовольны. Они могут расторгнуть с вами деловые отношения. При индивидуальной скидке все дилеры останутся довольны.
Как разрешать конфликты
Сформируйте совет, в который войдут представители дилеров. Члены совета будут обсуждать текущие вопросы и искать выход из сложных ситуаций. Подпишите договор с каждым дилером. Обозначьте в документе, что в случае необходимости он обещает направить в совет своего представителя. Нужно, чтобы участники совета могли выносить решения от лица предприятия, обладали правом подписи или правом ведения переговоров по доверенности.
Лучше периодически созывать совет, к примеру раз в полгода.
Предположим, в регионе или городе, где работает дилер, появился конкурент с аналогичной продукцией и начал искусственно занижать цены, то есть демпинговать. В этой ситуации совет может связаться с представителем конкурента, чтобы обсудить общие правила работы, выделив для него определенную территорию. Если это не возымеет должного действия, совет сможет действовать более решительно. К примеру, все дилеры, взаимодействуя, снизят цены. «Новичок» столкнется с трудностями в торговле и уйдет с территории.
Чем вы рискуете? Выходить из затруднительных ситуаций по телефону или переписке не очень удобно. Совет поможет поставщику оперативно разрешить конфликт. Еще одна причина. Поставщик, желающий уладить конфликт, должен встречаться со всеми его участниками по отдельности. Это затратно. Следовательно, совет выручит и в этом случае.
Как происходит расторжение договора купли-продажи товара
Расторжением договора купли-продажи называют волевой акт, цель которого – прекратить действие договора, условия которого не выполнены должным образом.
Договор купли-продажи товара расторгают в следующих ситуациях:
- к этому приходят стороны договора;
- одна из сторон желает прекращать сотрудничество (в судебном порядке или без участия суда);
- одна сторона существенно нарушает условия договора (нарушение является существенным, если одна из сторон причинила своими действиями ущерб другой; пострадавший участник больше не может в полной мере рассчитывать на то, на что рассчитывал, заключая договор);
- в случаях, описанных в самом договоре;
- в других случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законодательными актами.
Расторжение договора купли-продажи по инициативе продавца
Продавец имеет право на расторжение договора купли-продажи, если:
- покупатель не исполнил обязанность по принятию товара (ст. 437 Гражданского кодекса РФ);
- покупатель отказался от оплаты товара (ст. 439 Гражданского кодекса РФ);
- покупатель отказался от страхования товара, но по договору обязан был это сделать (ст. 433 Гражданского кодекса РФ);
- покупатель не предоставил отгрузочную разнарядку в обозначенный срок при поставке (п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса РФ);
Расторжение договора купли-продажи по инициативе покупателя
Покупатель имеет право на расторжение договора купли-продажи, если:
- продавец не предоставил или отказался от передачи документации и принадлежностей, относящихся к продукции; при этом документы и принадлежности он должен был передать по истечении назначенного для этого покупателем разумного срока (ст. 417 Гражданского кодекса РФ);
- продавец нарушил условия об ассортименте товаров (ст. 421 Гражданского кодекса РФ);
- продавец передал товар ненадлежащего качества и заранее не сообщил о недостатках (ст. 428 Гражданского кодекса РФ);
- продавец передал некомплектный товар (ст. 433 Гражданского кодекса РФ);
- продавец отказался от страхования товара, но при этом по договору обязан был это сделать (ст. 433 Гражданского кодекса РФ);
- продавец несвоевременно поставил товар (п. 4 ст. 464 Гражданского кодекса РФ).
Статья 450 Гражданского кодекса РФ. Основания изменения и расторжения договора 1. Изменение условий договора и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных настоящим «Кодексом», другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Статья 452 Гражданского кодекса РФ.
- Инструменты, которые снизят дебиторскую задолженность до минимума
Порядок изменения и расторжения договора
- Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
- Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Информация об экспертах
Елена Денисова, руководитель коммерческой практики, «CLIFF». Окончила юридический факультет Московского государственного открытого университета и экономический факультет Московского финансово-юридического университета. Специализируется в области коммерческого права, в том числе в сфере электронной коммерции.
CLIFF - группа компаний, оказывающая юридические услуги широкого спектра. Основана в 1994 году. Штат - более 50 юристов. Одна из первых компаний, которая занялась работой с различными проектами в сфере электронной коммерции.
Жанна Пойтина , экс-директор по продажам компании «Русхозбыт». Окончила Московский государственный гуманитарный университет им. М. А. Шолохова, получила степень МВА в Московском технологическом институте. Управляет продажами 17 лет. Работала в компаниях «Я все могу!», «Лукнес», «Бэби-йогурт», «Vitacci», «Палисад», «Перегородок.нет», «Экспоцентр». С 2010 по 2012 год - директор по продажам в компании «Русхозбыт».
«Русхозбыт». Компания основана в 2006 году. Специализируется на оптовой торговле посудой и товарами для дома и сада. Среди клиентов: «Х5 Retail Group», «Ашан», «Твой дом», «Metro», «Ozon.ru». В штате 90 человек.
