Обязательственные права на земельные участки. Право на земельный участок

Вещные:

1. Право собственности. Могут быть все формы собственности (за исключением ограничений для некоторых категорий земель). Объект ПС на землю : земельный участок/земельная доля. Субъекты : государство, МО, ФЛ, ЮЛ.

2. Право пожизненного наследуемого владения. Субъекты - землевладельцы, только ФЛ. Содержание - владение, пользование, частично распоряжение в виде передачи по наследству. Объект - земельный участок государственной/ муниципальной собственности. Данное право носит бессрочный характер. 3. Право постоянного бессрочного пользования. Объект Субъекты - землепользователи, подразделяющиеся на: если право возникло после 30.10.2001 г., то субъектами могут быть государственные и муниципальные юридические лица, если право возникло до названной ранее даты , то субъектами могут быть также физические лица и, до 01.07.2012 г. - также субъектами могли быть частные юридические лица. 4. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Объект: земельный участок любой формы собственности. Субъект: для частного сервитута : ФЛ и ЮЛ; для публичного : только ФЛ; наименованиесубъектов - обладатели сервитута . Содержание: некоторые виды правомочияпользования, например, проход, проезд, проложение коммуникаций, прогонскота, временное пребывание, etc. Частный сервитут возникает из договора/судебного решения. Договор заключается между собственником земельногоучастка и потенциальным обладателем сервитута, если договор заключить неудается - через суд. Фактическим основанием (условием) установлениясервитута является невозможность собственника недвижимого имуществапользоваться им без использования чужого земельного участка. Данный сервитут можетбыть возмездным и безвозмездным . Публичный сервитут . Основаниевозникновения - указание в законе.

5. Право ипотеки (залога недвижимости). Объект: частные земельные участки, государственные и муниципальные земельные участки - только в случае предоставления участка для многоквартирного жилищного строительства и создания соответствующей инфраструктуры. Субъект - залогодержатель, ФЛ и ЮЛ. Содержание - распоряжение заложенным земельным участком на торгах в случае невыполнения залогодателем основного обязательства.

Обязательственные:

1. Право аренды. Субъекты - ФЛ и ЮЛ. Содержание - владение и пользование или только пользование; даже частично распоряжение в виде передачи в субаренду или передачи арендных прав 3-м лицам без согласия собственника при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором. Договор является возмездным .

2. Право безвозмездного пользования. 3 подвида: на 1)государственные и муниципальные земли . Объект - государственные или муниципальные земельные участки. Субъект - землепользователи: ФЛ и ЮЛ. Содержание: правомочие пользования. Безвозмездный договор. 2)На служебный надел . Объект - земельный участок, принадлежащийорганизации из определенной отрасли хозяйства (лесного/охотничьего, etc.) иучреждений особо охраняемых природных территорий. Субъект - ФЛ -работники названных организаций. Содержание - пользование длясельскохозяйственных целей.

3. Право на земли лесного фонда . Объект - федеральные лесные участки.

Регулируется данное право Лесным кодексом РФ. Возникает в исключительных случая на срок не более 1 года.

4. Право на частные земельные участки на основе договора ссуды. Объект - частные земли ФЛ/ЮЛ. Содержание - определяется сторонами. Срок – не определен в законе, также устанавливает усмотрением сторон. Регулируется ГК РФ. Безвозмездное право.

5. Право доверительного управления . Объект - частные земельные участки/ земельные доли. Субъект - управляющие , ФЛ/ЮЛ, как правило это ИП. Регулируется ГК РФ. Содержание – триада правомочий собственника в зависимости от договора; управляющий осуществляет данные правомочия от своего имени, но в интересах собственника, с указанием, что он действует в качестве управляющего (за что он может получать вознаграждение, в зависимости от условий договора).

Виды прав на землю:

1. Право собственности

2. право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

3. право пожизненного наследуемого владения земельными участками;

4. право аренды земельных участков;

5. право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);

6. право безвозмездного срочного пользования земельными участками.

Статья 15. Собственность на землю граждан и юридических лиц

1. Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

2. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

3. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Право собственности (составляющие).

1. Владение - основанная на законе возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России. 2. Пользование - это допустимая законом возмож­ность хозяйственной и иной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества. 3. Распоряжение - это допустимая законом возмож­ность определять юридическую судьбу этого объекта (право продавать землю, обменивать ее, дарить и т.д.).

Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю ГК РФ

1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

1. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

2. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

С 1 января 2013 года Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

О переоформлении в собственность земельных участков, предоставленных гражданам в постоянное (бессрочное) пользование, см. пункты 3, 9, 9.1 и 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

3. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

4. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, за исключением предоставления служебных наделов, предусмотренных пунктом 2 статьи 24 настоящего Кодекса.

Статья 21. Пожизненное наследуемое владение земельными участками

О переоформлении в собственность земельных участков, предоставленных гражданам в пожизненное наследуемое владение, см. пункты 3, 9 и 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. 30.06.2006).

1. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается.

2. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Особо следует выделить такой вид прав на землю, как право общего пользования землей. Впервые в законодательстве это право было закреплено в ст. 71 ЗК, предусматривающей такой вид земель населенных пунктов, как земли общего пользования. Согласно ст. 262 ГК граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности , и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику. Данные принципы осуществления права общего пользования землей в равной степени применимы к землям, находящимся как в частной собственности, так и в государственной и муниципальной собственности.

Следует обратить внимание, что ни земельное, ни гражданское законодательство не предусматривает и никогда ранее не предусматривало такого вида прав на земельные участки, как право хозяйственного ведения или право оперативного управления .

По общему правилу, землевладелец вправе определить юридическую судьбу своего земельного участка (т.е. распорядиться им) только путем передачи его по наследству, поэтому право пожизненного наследуемого владения по содержанию приближается к праву собственности .

Согласно ст. 266 ГК (пока не действующей) гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. Однако продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок , которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются (ст. 266 ГК).

Титул «право пожизненного наследуемого владения земельным участком» был исключен по непонятным причинам из содержания ЗК в соответствии с Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации ». Однако этот титул продолжает применяться, поскольку предусмотрен в Законе РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российский Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», а также ст. 216, 265 ГК.

Данный Закон предусмотрел, что земельные участки, находящиеся в пользовании граждан, передаются им для указанных целей в частную собственность в пределах установленных норм предоставления земельных участков бесплатно. Граждане, имеющие земельные участки, размеры которых превышают предельные нормы, во всех случаях сохраняют право пожизненного наследуемого владения или пользования той частью земельного участка, которая превышает установленные предельные нормы. Граждане имеют право приобрести данную часть земельного участка в частную собственность у местной администрации по договорной цене.

Закрепленный в законодательстве принцип приватизации земельных участков гражданами получил подтверждение в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». В п. 3 Указа говорится, что граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование либо взявшие их в аренду, кроме аренды у физических лиц , имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность в соответствии с действующим законодательством. Кроме того, в п. 9 Указа предусмотрено, что для ускорения процедуры оформления права на земельный участок соответствующее заявление в органы местной администрации подлежит рассмотрению в месячный срок с момента его подачи. Решение (выписка из решения органа местной администрации о предоставлении, продаже земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка либо об отказе в этих действиях) подлежит выдаче в семидневный срок с момента принятия решения. При отсутствии чертежа границ земельного участка соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок после государственной регистрации права собственности на землю устанавливает и оформляет границы земельного участка и выдает собственнику копию чертежа границ участка.

Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» конкретизировал указанные выше положения Закона. Указом (п. 1) было установлено, что земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещено обязывать граждан, имеющих указанные земельные участки, выкупать их или брать в аренду. Приватизируются такие земельные участки в порядке осуществления процедуры перерегистрации прав граждан на земельные участки.

Права и обязанности владельцев земельных участков. Содержание прав и обязанностей землевладельцев заключается в следующем. Владельцы земельных участков имеют право: самостоятельно хозяйствовать на земле; использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения; собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений; в установленном порядке проводить оросительные, осушительные; культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков; участвовать в решении вопросов мелиорации их земель; на компенсацию вложенных затрат на повышение плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка (ст. 52 ЗК). Кроме того, если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (ч. 2 ст. 266 ГК).

Землевладельцы согласно (ст. 53 ЗК) обязаны: эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате хозяйственной деятельности; осуществлять комплекс мероприятий по охране земель; своевременно вносить земельный налог ; не нарушать права других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами; своевременно представлять в соответствующий орган местного самоуправления установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель; вести любое строительство, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами.

Землевладельцы имеют точно такие права, как и землепользователи (ст. 52 ЗК). Однако граждане, ведущие крестьянское хозяйство и имеющие земельный участок в пожизненном наследуемом владении, имеют право ограниченного распоряжения им. Так, согласно ст. 10 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» землевладельцы вправе обменять земельный участок; сдать участок или его часть в аренду при определенных условиях; передать участок по наследству.

Таковы особенности содержания титула «право пожизненного наследуемого владения земельным участком».

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

В последующем правила установления сервитутов были закреплены в ст. 274—277 ГК (пока эти нормы не действуют). Суть их в следующем. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. В соответствии со ст. 553 ГК, если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Согласно ст. 613 ГК собственник земельного участка при передаче его в аренду обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе и об обременении участка сервитутом. Если арендодатель — собственник участка не выполнил этого условия, то арендатор вправе либо потребовать уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков.

ГК предусматривает, что предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Главным признаком, которому должны отвечать такого рода предметы договора аренды, является то, что они не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК). Земельный участок отвечает этому требованию. При правильной эксплуатации земля является непотребляемым природным ресурсом. Пункт 2 ст. 607 ГК устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду — земельном участке, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным. Поэтому в договоре аренды земельного участка должен быть четко индивидуализирован его предмет: указаны местоположение и площадь участка. К договору должен быть приложен план земельного участка.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Аналогичное требование предусмотрено и в земельном законодательстве. Согласно п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право сдавать в аренду принадлежащие им земельные участки.

Согласно п. 1 ст. 267 ГК, которая пока еще не действует, владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. По действующему законодательству ни пользователи, ни владельцы земельных участков не вправе сдавать их в аренду, поскольку они не являются их собственниками. Исключение — право владельца земельного участка, используемого для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдавать его в аренду (пп. «е» п. 1 ст. 10 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Согласно ст. 609 ГК договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 131, 164 ГК и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Специальные требования к форме договора аренды земельного участка предъявляются в том случае, если такой договор предусматривает переход в последующем права собственности на земельный участок к арендатору. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

Договор аренды земельного участка заключается на срок, который определен сторонами в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Федеральное земельное законодательство таких сроков применительно к землям, находящимся в частной собственности , не предусматривает.

Содержание прав и обязанностей арендодателя и арендатора заключается в следующем. Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Если это необходимо, то участок сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, необходимыми для его эксплуатации, например оборудованием для полива. Если такие принадлежности не были переданы арендатору и без них он не может пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то арендатор может потребовать предоставления их ему или расторжения договора и возмещения убытков.

В случае если арендодатель не передал арендатору земельный участок в указанный в договоре аренды срок либо когда в договоре такой срок не указан — в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него земельный участок и потребовать возмещения убытков или расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые полностью или частично препятствуют его использованию, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК). Например, земельный участок подвержен подтоплению или заболачиванию, либо качество почв не позволяет использовать его в соответствии с его целевым назначением.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков земельного участка, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков земельного участка (на проведение работ по мелиорации земельного участка и т.п.); непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки земельного участка за счет арендодателя, может заменить предоставленный арендатору земельный участок на другой, если это возможно, либо безвозмездно устранить недостатки. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра при заключении договора или передаче участка в аренду.

Статья 613 ГК специально определяет права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок. Так, передача земельного участка в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на земельный участок. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок ( , праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 47 ЗК предусматривает, что использование арендованных земельных участков является платным. Требования, касающиеся размера, условий и сроков внесения арендной платы за землю, согласно ст. 21 Закона РФ «О плате за землю» устанавливаются договором. В Законе установлены различные принципы регулирования арендной платы за частные, государственные и муниципальные земли. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности , соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.

Общие условия внесения арендной платы установлены в гражданском законодательстве. Так, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (ст. 614 ГК). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Обычно арендная плата за арендуемый земельный участок устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Допускаются также и иные формы внесения арендной платы. Например, в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного земельного участка. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Общие права и обязанности арендаторов предусмотрены в ст. 615 ГК. Так, арендатор обязан пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с основным целевым назначением земельного участка.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемый земельный участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив , если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды земельного участка не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Если арендатор пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением участка земли, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества — земельного участка, предусмотренные ст. 616 ГК, прямо не применимы к случаям аренды земли. Специфика этих обязанностей отражена в ст. 53 ЗК применительно к обязанностям арендаторов по использованию земельных участков.

Очень важными с точки зрения обеспечения устойчивости права аренды земельного участка являются нормы общего характера ст. 617 ГК о сохранении в силе договора аренды при изменении сторон. Указанная статья ГК предусматривает, что переход права собственности {пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды. Это общее положение гражданского законодательства применяется и к случаям аренды земельных участков.

В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора, когда арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или целевым назначением земельного участка либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает земельный участок; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК)

По требованию арендатора договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо препятствует пользованию участком в соответствии с условиями договора или целевым назначением земельного участка; переданный арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора; земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор земельного участка, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При прекращении срока действия договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованный земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного земельного участка являются его собственностью. Когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного земельного участка, не отделимые без вреда для имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного земельного участка, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Если арендатор произвел улучшения земельного участка, которые связаны с исполнением им обязанностей, предусмотренных ст. 53 ЗК, независимо от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, то стоимость таких улучшений подлежит возмещению.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 ГК). Согласно п. 3 ст. 624 ГК законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Особенности договора аренды земельных участков, предусмотренные земельным законодательством. Права и обязанности арендаторов земельных участков закреплены в ст. 52 и 53 ЗК. Содержание их прав и обязанностей аналогично содержанию прав землевладельцев и землепользователей. Статья 53 ЗК дополнительно предусматривает обязанность арендатора при аренде земли у органов местного самоуправления возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земли, указанным в договоре, а при аренде земли у собственника — с согласия собственника.

Особенности содержания прав арендаторов земель сельскохозяйственного назначения, используемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, предусмотрены в Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Так, согласно ст. 10 Закона гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в аренде, предоставляется, в частности, право при долгосрочной аренде передавать во временное пользование земельный участок или его часть.

В земельном законодательстве урегулированы особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения. Так, постановление Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения» специально регулирует вопросы аренды земель данной категории.

Свои особенности имеет регулирование вопросов аренды земельной доли согласно постановлению Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев».

Собственник земельной доли вправе сдать ее в краткосрочную аренду для целей сельскохозяйственного производства другим собственникам земельных долей, получившим их в натуре для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, а также сельскохозяйственным коммерческим организациям , образованным этими собственниками. Для этого арендодатель и арендатор заключают договор аренды земельной доли, который подлежит регистрации в установленном порядке. Договор аренды земельной доли по желанию сторон может быть заверен нотариально. В качестве арендодателя может выступать как отдельный собственник земельной доли, так и группа собственников земельных долей. В последнем случае заключается многосторонний договор аренды земельных долей.

Роскомземом 16 мая 1996 г. утверждены примерные формы договора аренды земельной доли и договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей.

Срок аренды земельной доли и условий оплаты определяются договором. В счет арендной платы арендодатель (арендодатели) может получить деньги , продукцию или услуги. Продукция и услуги, выдаваемые сельскохозяйственными коммерческими организациями арендодателям в счет арендной платы, могут относиться к затратам этих организаций.

Арендатор имеет право с согласия арендодателя (арендодателей) выделять в натуре земельный участок, соответствующий арендованной земельной доле (долям). В случае заключения многостороннего договора аренды земельные участки в натуре каждому арендодателю могут не выделяться. Следует заметить, что арендатор может использовать арендуемый земельный участок только для сельскохозяйственного производства и не вправе его продавать, закладывать или отчуждать каким-либо другим образом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Процедура заключения договоров аренды земельной доли урегулирована Указаниями о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду, утвержденными Роскомземом 16 мая 1996 г.

К числу особенностей процедуры заключения договора аренды земельных участков следует отнести то обстоятельство, что этот договор в некоторых случаях может быть заключен по результатам конкурса или аукциона. Так, Указом Президента РФ 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды» (п. 2) установлено, что расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды утвержден постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. № 2.

Титул пользования землей на условиях аренды играет важную роль как гарантия устойчивости права на землю иностранных инвесторов. Этот титул предусмотрен в ст. 15 Федерального закона от 9 июля 1999 г. «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации».

Являются недвижимым имуществом, а регулирование правом владения и распоряжения ими осуществляется законопроектами в сфере гражданско-правовых отношений, в частности Гражданским Кодексом РФ. В этой статье мы рассмотрим понятие, виды прав на землю, а также возникновение и прекращение действия данных прав.

Сущность права на землю

Согласно ГК РФ, сущность права земельной собственности определяют три составляющие, называемые также правомочиями, а именно: владение, распоряжение, пользование.

Владение землёй означает её физическую принадлежность собственнику. Тем не менее владеть земельным ресурсом может и не собственник на основании документов, законно подтверждающих это правомочие. Все виды прав на землю предполагают пользование ею, то есть использование её полезных свойств (пример: обработка земли с целью вырастить на ней урожай).

Нередко владение и пользование воспринимается как одно и то же действие, но это не совсем так. Иногда владелец не пользуется своим имуществом, но и не передаёт право собственности другому лицу. Пример: лесные хозяйства по праву являются собственниками лесных земельных участков, но сами они не пользуются ими, а лишь охраняют их от незаконного вмешательства и контролируют деятельность других лесопользователей.

Возникновение права собственности

Согласно действующему законодательству России, приобретение недвижимости в виде земельных ресурсов возможно двумя способами, это:

1. Приватизация.
2. Гражданско-правовой метод.

Приватизационный метод объединяет на землю, приобретённые гражданами в случаях, когда:

• Частное или юридическое лицо получает из резервов государства земельный участок для личного распоряжения, пользования и владения.
• Член колхоза выходит из его состава и забирает свою долю в виде

После принятия земельной реформы в России в 1990 г. граждане могли получить в собственность земельные ресурсы из фонда перераспределения, сформированного из запасных ресурсов. В состав фонда перераспределения входили резервные земельные участки и те, которые считались неэффективно используемыми совхозами и колхозами. За формирование фонда отвечали местные органы власти, и, как показала практика, качество резервных земель было далеко не самым лучшим по району.

Гражданско-правовой метод передачи собственности включает сделки купли-продажи, акты дарения, передачи по наследству и другие предусмотренные законом действия, в результате которых физическое или юридическое лицо приобретает право земельной собственности при помощи оформления гражданско-правовых нормативных документов.

Прекращение права собственности

Прекращение права собственности на земельные участки может быть осуществлено следующими законными способами:

• Самый распространённый метод - гражданско-правовые акты. Это могут быть коммерческие сделки, в результате которых собственник утрачивает правомочия владения. Нередко владение землей прекращается при дарении, а также при обмене. Однако в случае обмена собственник утрачивает право собственности на один земельный участок и приобретает на другой.
• Отказ от права владения. В данном случае прекращение права откладывается до тех пор, пока оно не будет приобретено другим лицом.
• Выкуп земельного участка для общественного пользования.
• Изъятие собственности за обязательства собственника. Пример: взыскание кредитной организацией предмета залога (земли) у владельца в результате неисполнения обязательств последнего.

Обязанности собственника земли

Современное законодательство РФ описывает не только виды и формы прав на землю, но и ответственность владельца этих правомочий. Поскольку земля является, помимо объекта личной собственности, ещё и частью экосистемы региона и даже государства, то у собственника земли существует определённая ответственность за её использование. Прежде всего, независимо от того, какие имеет собственник виды прав на землю, земельное право обязует владельца не нарушать прав других землепользователей.

Главным образом, обязательство собственника заключается в соблюдении всех установленных норм по использованию недвижимого имущества по своему назначению. Например, если земельный участок был приобретён под строительство, то собственник обязан выполнять строительные работы в соответствии с противопожарными, градостроительными и архитектурными нормами.

Если речь идёт об использовании то владелец участка должен распоряжаться им так, чтобы не препятствовать аналогичной деятельности граждан соседней территории, у которых также имеются те или иные виды прав на землю. Земельные участки при этом должны использоваться по своему целевому назначению. В данной сфере правоотношений действующее законодательство выделяет следующие нарушения: нецелесообразное использование участка и его засорение, обработка почвы методами, приводящими к снижению и порче её полезных свойств, а также отказ от проведения обязательных мероприятий по улучшению сельскохозяйственных угодий.

Кроме этого, все виды права пользования землей в аграрном секторе обязуют ее собственника или арендатора соблюдать природоохранные принципы, не ухудшая экологическую ситуацию региона. Дополнительные обязательства появляются у владельцев территорий особого назначения, как, например, природные заповедники, курортные и оздоровительные зоны.

Формы собственности земли

Согласно современному законодательству РФ, формы земельной собственности разделены в три группы:

• Частная форма собственности состоит из прав на землю юридических лиц и граждан.
• Государственная форма собственности включает права на земли, находящиеся во владении государства или его субъектов. Распоряжаются этой формой собственности федеральные органы или органы входящих в состав федерации республик и автономных образований.
• Муниципальная форма собственности управляется органами местного самоуправления.

Существующие виды права на землю в РФ

Правомочия владения земельным участком бывают нескольких разновидностей. Виды и формы прав на землю, а также их содержание четко прослеживаются в современном законодательстве, в таких законопроектах, как Земельный Кодекс от 2001 г. с внесёнными поправками, Конституция, Федеральный закон № 101-ФЗ. Классификация этих прав собственности имеет иерархическую структуру, которую можно условно разделить на две группы: вещные права и обязательственные.

Группу вещных прав составляют непосредственное право собственности и виды иных прав на землю (пожизненно наследуемое владение, бессрочное постоянное владение, ограниченное владение чужим имуществом). Иные вещные права также дают возможность их обладателю распоряжаться земельным участком по целевому значению, но с учётом усмотрения собственника территории. Обязательственными видами прав на землю являются: аренда и безвозмездное срочное пользование. Рассмотрим каждый из этих видов отдельно.

Право собственности на землю

Право собственности в полной мере наделяет владельца правомочиями владения, распоряжения и пользования недвижимым имуществом. Субъекты этого права - физические и юридические лица. Объект - земельные участки, которыми владеет, распоряжается и которые использует субъект собственности. Собственник земли имеет правомочия использовать принадлежащую ему территорию по назначению, а также всё, что находится над и под поверхностью земли, если иное не предусмотрено законодательством, касающимся порядка использования почвы и воздушного пространства.

Право пожизненно наследуемого владения

После распада СССР для компенсации недостатка частного сектора в сфере земельного имущества формы и виды права собственности на землю были дополнены системой пожизненно наследуемого владения участками. Со временем по мере расширения частного сектора и вступления в силу федерального Земельного Кодекса передача земельных участков гражданам на основе права пожизненного владения была отменена. Тем не менее права собственности на территории, которые были переданы до момента реформирования земельного законодательства, сохраняются. При этом гражданин, у которого имеется в распоряжении пожизненно наследуемое недвижимое имущество, может переоформить его в свою собственность.

Право бессрочного постоянного владения

Ещё одним институтом постсоветского земельного права является право постоянного пользования территориальным ресурсом. Данное право также предоставлялось для расширения частного сектора, но в отношении юридических лиц. В настоящее время это право частично упразднено, а точнее сузился круг субъектов правоотношений. Если в постсоветское время земли передавались всем претендующим юридическим лицам в бессрочное владение, то сегодня круг претендентов на данное право сузился до государственных субъектов (государственные и муниципальные организации, местные органы самоуправства, казённые учреждения). Остальные организации лишаются этого права, что, однако, не мешает им оформить аренду на данный участок.

Право ограниченного пользования чужим имуществом

Сервитуты, как виды прав на землю, носят несколько специфичный характер и выражаются в праве ограниченного распоряжения чужой территорией. Бывают случаи, когда хозяйские нужды собственника земли физически не могут быть решены без использования части участка соседа. Пример: проезд через близлежащую чужую территорию, прокладка линий коммуникаций, в том числе электричества, газопровода, системы орошения.

В подобном случае владелец участка может заключить с соседом соглашение о праве пользования частбю его территории (сервитут) за определённую плату. Если же соглашение не было достигнуто, собственник вправе подать иск в судебную инстанцию с требованием предоставления ему сервитута. Кроме того, претендентом на получение права ограниченного пользования соседнего участка может быть и не собственник на правах постоянного пользования или пожизненно наследуемого земельного участка. Прекращение действия сервитута владелец обременённого участка вправе требовать в случае отпадения или ненадлежащего исполнения условий сервитута.

Аренда участка

Использовать земельные участки и извлекать из них выгоду, не будучи их собственником, возможно также посредством аренды. Для этого между арендодателем и арендатором заключается срочный договор, согласно которому арендатор имеет право пользоваться данным участком за определённую в контракте сумму денежных средств и с условием соблюдения оговоренных условий.

Земельный участок, взятый в аренду, арендатор имеет право не только применять по назначению, но и использовать арендные права на срок договора как вклад в уставной капитал, залог или паевой взнос, а также передать их третьему лицу. Для совершения данных действий, в случае если это не противоречит заключенному договору, дополнительного согласия собственника земли не требуется, достаточно лишь его письменного уведомления. При этом арендодатель имеет право требовать через суд прекращения аренды только в случае грубых нарушений договора. По окончании или расторжении договора аренды права на земельный участок в полной мере возвращаются арендодателю.

Право безвозмездного срочного пользования земельными ресурсами

Виды прав на землю в РФ включают и так называемые права безвозмездного пользования участком. Обладатель такого права обязан использовать по назначению предоставленную ему землю на определенный срок и вернуть владельцу участок в удовлетворительном состоянии. Объектом данного права могут быть государственные и муниципальные земли, получателями которых могут стать только госструктуры и местные власти, а также муниципальные и казенные учреждения. Срок действия такого права - 1 год.

Объектом прав могут быть также земли физических и юридических лиц, которые могут быть переданы в пользование другим гражданам и организациям. Срок действия обязательств устанавливается договором или сроком службы работника (в случае служебного надела землей сотрудника).

Земельное право регулирует вопросы приобретения и содержания прав и обязанностей лиц, имеющих имущественные интересы в отношении земли. Для того чтобы избежать возникновения хаоса и конфликтов, создан определенный порядок, который закрепляет виды прав на землю, условия их реализации и, что особенно важно, способы их защиты. Права на землю определяют лицо, которое может обрабатывать свое поле, вправе построить на собственном земельном участке жилой дом или возвести здание и использовать его для ведения бизнеса и т. п. Если права четко определены и выполняются, это позволяет избегать споров между людьми.

Выделяют несколько вилов прав на землю. Это право частной собственности, самое полное имущественное право (ст. 15 ЗК РФ, ст. 209 ГК РФ). Существуют менее полные по своему объему права, которые называются правами лиц - несобственников земли. Такие права на землю также являются имущественными правами. Правами на землю лиц - несобственников земли являются: право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 39 9 ЗК РФ; ст. 216, 268 ГК РФ); право пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 3 ст. 5 ЗК РФ; ст. 216, 265 ГК РФ); аренда земельного участка (ст. 22 ЗК РФ); сервитут (ст. 23 ЗК РФ; ст. 216, 274 ГК РФ); право безвозмездного пользования (п. 3 ст. 5 ЗК РФ). Видом прав на землю выступает право использования земель на основании разрешения (ст. 39 33 ЗКРФ).

Следует подчеркнуть, что перечень этих прав закрытый. Поэтому к числу прав на землю не относятся, например, права, возникающие из залога недвижимого имущества (ипотеки) или из договора ренты и пожизненного содержания с иждивением, хотя такие права также существуют в отношении земельных участков.

Как правило, права на землю лиц - несобственников земельных участков приобретаются на основании особых юридических фактов, содержание которых заключается в том, что собственник земли распоряжается своим земельным участком, передавая его для использования другому лицу. Все эти права производны от права собственности на землю. Общим признаком, характеризующим рассматриваемую систему прав на землю, является их неразрывная связь с правом собственности (публичной или частной) на земельный участок.

В чем заключаются особенности понятия «право на землю», какова его сущность?

Во-первых, важнейшая особенность таких прав состоит в том, что их обладатель имеет право исключать возможность владения и использования его земли другими лицами, которые не имеют на эту землю прав. Большая часть прав на землю являются специальными, потому что они применяются против каждого постороннего лица. Эти права действуют в отношении неопределенного круга третьих лиц и возлагают на них обязанности соблюдать чужие права на землю.

Во-вторых, приобретение права на земельный участок предоставляет возможность непосредственно использовать землю в целях получения определенных благ.

В-третьих, по общему правилу земля, на которую лицо обладает наиболее полным таким правом - правом собственности, может быть куплена или продана. Обладатель этого права имеет возможность передавать свое право другим лицам. Некоторые лица - несобственники земельных участков также могут распоряжаться своей землей, но в очень ограниченном объеме.

Эти права связаны с землей таким образом, что любое лицо, которое приобретает право собственности или иное право на землю, получает не только право получать выгоду от использования земли. Одновременно на него возлагается широкий круг обязанностей. Право на землю - это одновременно обязанность использовать ее, претерпевать ограничения и обременения, которые существуют в отношении нее.

Существуют определенные особенности системы прав на земли некоторых категорий. Земли лесного фонда могут использоваться, как предусмотрено в ст. 9 ЛК РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, праве ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), праве аренды лесных участков и праве безвозмездного пользования лесными участками. Земли водного фонда употребляются на таких основаниях, как договор водопользования и решение о предоставлении водного объекта в пользование (ст. 11 ВдК РФ).

В качестве вида прав на землю выделяется также право общего пользования землями. Это право осуществляется на территориях общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ); земельных участках общего пользования (п. 12 ст. 85 ЗК РФ); землях водного фонда, на которых находятся водные объекты общего пользования (ст. 6 ВдК РФ); землях лесного фонда, на которых граждане имеют право пребывать свободно и бесплатно (ст. 11 ЛК РФ).