Несколько основных видов разрешенного использования земельного участка. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Самыми востребованными для возведения построек являются земли, входящие в состав населенных пунктов ().

Но перед выбором места строительства необходимо узнать:

• в какую территориальную зону они входят;
• какой имеют вид разрешенного использования ().

Есть земли, на которых:

• строить можно без ограничений ;
• строить можно с определенными ограничениями;
• строить нельзя совсем.

Нецелевое использование земель может привести к:

• признанию постройки самостроем;
• отказу в оформлении права собственности на постройку;
• сносу постройки.

Земельный кодекс РФ определил 7 возможных категорий земель:

1. государственного запаса;
2. водного фонда;
3. лесного фонда;
4. природных объектов, находящихся под охраной государства;
5. спецназначения;
6. сельскохозяйственного назначения;
7. населенных пунктов.

того же кодекса определила, что за ЗНП признаются те земли, которые не выходят за границы населенного пункта и предназначены для его застройки и/или развития инфраструктуры.

Установление указанных границ регламентируется статьей №84 ЗК РФ .

Право на их изменение принадлежит:

• органам власти федерального значения;
• местной власти;
• судам, в рамках решения вопроса по тому или иному разбирательству.

Основные виды разрешенного использования по зонам

Разделение земель поселений по видам разрешенного использования регламентируется . Все земли населенных пунктов условно делят на крупные территориальные зоны.

Выделяют следующие основные зоны :

• жилых построек;
• общественно-деловых построек;
• предпринимательства;
• отдыха;
• общественного пользования.

Каждая из перечисленных зон включает в себя сразу несколько ВРИ.

Жилые

Зона жилых построек включает в себя виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов для возведения жилых построек с кодами от 2.0 до 2.7.1:

• блокированного типа — таунхаусы;
• передвижного типа — кемпинги, палаточные городки;
• средней этажности — многоквартирные дома до 8 этажей;
• большой этажности — многоэтажки;

а также для возведения:

• индивидуальных жилых домов (ИЖС) — частные дома, коттеджи;
• бытовых построек — подсобки, гаражи;

и ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — частный дом с участком, предназначенным под:

• огород,
• развод скота.

Общественно-деловые

Включает в себя земли населенных пунктов с видами разрешенного использования для предоставления услуг с кодами от 3.0 до 3.10:

• коммунальных,
• социальных,
• медицинских,
• ветеринарных,

для создания:

• мест, способствующих культурному развитию;
• образовательных учреждений;
• религиозных центров;
• центров научной деятельности;
• управленческих центров.

Предпринимательство

Включает в себя земли населенных пунктов с разрешенным использованием для создания :

• центров делового управления;
• торговых центров, магазинов и рынков;
• коммерческих и страховых организаций;
• точек общепита, гостиниц (отелей) и мест развлечения;
• мест обслуживания автотехники.

Отдых

Включает в себя виды разрешенного использования земли поселений для создания:

• спортивных объектов;
• объектов туристической направленности;
• игровых полей и полей для прогулок;
• причалов, предназначенных яхтам, катерам и др.;
• мест ловли рыбы и охоты на животных.

Общего пользования

Зона общего пользования включает в себя виды разрешенного использования земельных участков земель населенных пунктов для создания:

• автомобильных дорог,
• пешеходных тротуаров,
• водных объектов общего пользования,
• парков и скверов,
• кладбищ и др.

Дополнительные условия и ограничения

Вопрос о предоставлении участку с категорией земель «земли населенных пунктов» разрешенного использования вспомогательного или условно разрешенного вида решается органами местной власти .

При одобрении комиссией по землепользованию одному земельному участку могут дать до трех ВРИ:

1. основной,
2. условно разрешенный,
3. вспомогательный.

За основу определения основного вида берется возможность использования земли населенного пункта с максимальной эффективностью .

То есть, если участок располагается в зоне жилых построек, то целесообразно разрешить там строительство:

• дома,
• магазина,
• образовательного учреждения.

Если владелец участка посчитает, что надел используется неэффективно, он может подать запрос на добавление нового ВРИ , который будет иметь статус «Условно разрешенный». Для этого необходимо согласовать изменение с комиссией по землепользованию через публичные слушания.

К рассмотрению дела привлекаются все заинтересованные стороны:

• представители администрации населенного пункта,
• владельцы близлежащих участков,
• сам проситель и др.

Условно разрешенный ВРИ может быть использован в качестве основного или совместно с ним. То есть, если комиссия одобрила предоставление нового ВРИ, на участке ИЖС можно построить дом и магазин, а можно только магазин или только дом.

Вспомогательный вид использования предполагает возведение на участке сооружений, которые не выходят за рамки двух вышеописанных ВРИ.

Например, при возведении жилого дома на участке ИЖС вспомогательным ВРИ будут являться хозпостройки.

Для возведения объектов, которые попадают под вспомогательный ВРИ, разрешение на строительство брать не нужно .

Вспомогательный ВРИ можно использовать только совместно с описанными выше видами.

Проект будущей постройки необходимо согласовывать с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительным регламентом, которые принимаются на уровне местной власти .

В большинстве мест эти документы запрещают возводить здания, которые будут оказывать влияние на безопасность соседних сооружений. Например, нельзя строить дом ближе 1-3 метров от границы участка. Невыполнение этого требования может привести к признанию объекта строительства самостроем .

Также, к признанию жилого дома самостроем могут привести иные нарушения ПЗЗ и градостроительного регламента .

При этом существует два варианта:

1. Снос самовольной постройки за счет лица, нарушившего нормы строительства.
2. Возвращение права владения застройщика на постройку через суд.

Какой ВРИ нужен для строительства дома?

Частное строительство жилого дома на участке с категорией «земли населенных пунктов», позволяют следующие виды разрешенного использования:

• блокированная жилая постройка.

Расскажем подробнее о каждом из перечисленных выше ВРИ.

Индивидуальное жилищное строительство

Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный. В пределах участка можно заниматься садоводством и огородничеством. Подробней про ИЖС можно почитать в этой статье.

Личное подсобное хозяйство

Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный.

В пределах участка можно заниматься:

• огородничеством,
• садоводством,
• скотоводством.

В первом случае дом строить можно без ограничений, во втором – можно по согласованию с комиссией по землепользованию и при условии, что выделенный участок будет постоянно обрабатываться и использоваться по назначению.

Блокированная жилая постройка

Допускается возведение нескольких одноквартирных домов , примыкающих друг к другу, максимальной этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений.

В пределах участка можно возводить:

• цветник,
• огород.

Подходящий ВРИ для ведения бизнеса

Для постройки объектов под бизнес подходит зона «Предпринимательство».

Для частного бизнеса лучше всего использовать такие виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов:

• магазины,
• точки общепита,
• гостиницы,
• автомобильные СТО.

Для возведения магазинов. Разрешается постройка, не превышающая 5000 метров квадратных. Здание может быть использовано для реализации товаров любого типа. При необходимости одновременно с магазином открыть кафе, у комиссии по землепользованию необходимо запросить добавление условно разрешенного ВРИ «Общественное питание».

Для строительства точек общепита:

• столовые,
• рестораны,
• кафе,
• иные места, где за еду необходимо платить.

Для строительства гостиниц:

• отели,
• гостиницы,
• пансионаты,
• другие места, являющиеся постройками для обеспечения посетителям комфортного пребывания в них — отдыха, но в которых не оказываются услуг медицинского характера.

Для обслуживания автотранспорта:

• автосервисы,
• мойки,
• заправки и др.

Полезное видео

Вы также можете получить информацию о землях населенных пунктов и видах их разрешенного использования из этого видео :

Выводы

Тезисно обозначим главные моменты статьи:

1. ЗНП предназначены для развития города/деревни, в том числе для постройки жилых домов и объектов ведения бизнеса.
2. Все ЗНП делятся на 5 основных категорий . Жилые дома лучше строить в зоне жилых построек, а объекты ведения бизнеса в зоне предпринимательства. Но по согласованию с местной администрацией можно решить вопрос о предоставлении наделу другого ВРИ.
3. Один земельный участок может иметь сразу несколько видов использования . Это значит, что при одобрении комиссией по землепользованию, объекты ведения бизнеса можно строить в зоне жилых построек, и наоборот, жилой дом можно построить в другой зоне.
4. При возведении постройки важно соблюдать не только зональность, но и нормы , которые устанавливают местные документы. Несоблюдение правил может привести к признанию постройки самостроем.

Вконтакте

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории - это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель - это законодательно закрепленное описание стандартных свойств.

1. Населенных пунктов (поселений);
2. сельскохозяйственного назначения (с/х);
3. специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
4. особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
5. лесного фонда;
6. водного фонда;
7. государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства - это земельный резерв страны. Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения. Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления. Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

1. основные;
2. условно разрешённые;
3. вспомогательные.

Условно разрешенный вид использования земельного участка

Условно разрешенный вид использования земельного участка выполняет функцию дополнения в рамках категории и разрешенного использования. Такое дополнении возникает когда нет возможности составить классификатор на все случаи жизни.

Для того, чтобы установить дополнительную норму, необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в Комиссии по землепользованию и застройки. Такое расширение ВРИ возможно только в случае, если оно предусмотрено местными градостроительными нормами.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования уточняют действия, производимые в рамках других типов использования. Уточняющий характер может заключаться, например, в размещении каких-нибудь мелких объектов - гаражей, трансформаторной будки, забора и т.п. Таким образом, потенциальному застройщику необходимо вписаться в целевое назначение и основной вид разрешенного использования своей территории.

Другие типы разрешенного использования можно изменить в официальном диалоге потенциального и состоявшегося владельца участка с органами государственной или муниципальной власти.

Пример

Земельный участок в СНТ будет иметь следующие характеристики:

• Категория (целевое назначение) - земли сельскохозяйственного назначения;
• Вид разрешенного использование - для ведения садоводства и огородничества;

А теперь рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.

Земли населенных пунктов

1. Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
2. Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
3. Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристические и оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 - 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
4. Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
5. Земли, отводимые под транспортные узлы - вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
6. Расположение объектов электроснабжения;
7. Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
8. Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
9. Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
10. Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ) ;
11. Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
12. Зоны резерва развития поселения.

Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации.

Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

• Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
• земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
• участки, занятые под хозяйственные строения;
• пашни;
• сенокосы;
• пастбища;
• сады;
• залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Подкатегории земель сельхозназначения

Как следует из названия, на этих землях должны проводиться сельскохозяйственные работы, а сами с/х земли должны находиться за пределами поселений. Категориальное деление земель определяет цель и содержание использования. Для сельхоз земель законодатель выделяет две подкатегории:

1. сельскохозяйственные;
2. и не сельскохозяйственные угодья.

Несмотря на кажущееся противопоставление, оба вида угодий подчинены одной цели - обеспечению условий для ведения сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственные угодья

К ним относят земельные участки, используемые только для целей земледелия или животноводства. В свою очередь, сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи (временно не обрабатываемые земли), участки с многолетними древесными насаждениями. Причем такое деление не произвольное, все виды сельхозугодий имеют специальный правовой статус, который не может быть изменен в произвольном порядке.

Особый статус имеют участки, подвергшиеся мелиорации. Это связано с тем, что для того, чтобы они приобрели необходимые ресурсные свойства, проводились затратные мероприятия по осушению, обводнения, восстановлению плодородия почвы, минимизации эрозии. Часто такие земли нуждаются в обеспечивающих бесперебойную мелиорацию работах.

Не сельскохозяйственные угодья

Не сельскохозяйственные угодья заняты различными сооружениями вспомогательного характера. К ним могут относиться: дороги, коммуникации, защитные лесополосы, водоёмы, строения, обеспечивающие сельскохозяйственное производство.

Этот не сельскохозяйственный статус находится под действием градостроительного регламента, в то время как на сельскохозяйственные угодья его нормативы не распространяются.

Отличия первого от второго

Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором - находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.

Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:

• Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
• Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
• Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.

Земли лесного и водного фонда

• На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
• Земли водного фонда - это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.

Земли запаса и ООПТ

Эти две категории земель изъяты из оборота. Земли особо охраняемых природных территорий являются, как правило, государственной собственностью, хотя закон допускает нахождение этих участков в частной собственности. Просто в России еще не было подобных прецедентов.

Земли, признанные особо ценными для общества, переводятся из одной категории в другую, изымаются из оборота и хозяйственного использования. Их обратный перевод в другую категорию законом не предусмотрен. Земли запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, но можно перевести в иную категорию и с определенным разрешенным использованием.

Таблица основных видов разрешенного использования

Основная юридическая характеристика участков – деление на категории и виды разрешенного использования земли. Необходимо учитывать особенности территорий и применять их целесообразно. Деление на категории земель и виды разрешенного использования позволяет государству контролировать базовые ресурсы страны и минимизировать потери полезных свойств земельных участков.

Состав земель на территории России регулирует ст. 7 Земельного Кодекса. Согласно законодательству, всего существует семь категорий земель:

1. Земли, предназначенные для сельскохозяйственных нужд.
2. Земли населенных пунктов.
3. Земельные участки специального назначения (предназначенные для целей промышленности, транспорта, связи, обороны, безопасности и др.).
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
5. Земли водного фонда.
6. (участки, неиспользуемые в данный момент, которые находятся в резерве страны).

Правовой режим отдельных категорий земель может предусматривать особые условия. Это необходимо для сохранения природных характеристик, присущих территории (например, участки национальных парков).

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Виды разрешенного использования земельных участков

Разрешенное использование земельного участка – это уточняющая характеристика, показывающая назначение территории. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенному виду разрешенного использования.

Всего возможных видов разрешенного использования более 3000. Все они перечислены в классификаторе , который был установлен приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Использование земельного участка не по целевому назначению – основание для привлечения нарушителя к административной ответственности.

Штраф за использование земли не по назначению весьма существенный – до 1 % от кадастровой стоимости, но не менее 10 000 рублей. Штрафные санкции налагаются в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ.

Кроме того, если на участке, разрешенное использование которого – постройка жилого дома, собственник разместил торговую точку, ему придется не только выплатить штраф, но и снести нецелевое сооружение.

Перед приобретением земельного участка стоит уточнить вид разрешенного использования. Как правило, он прописывается в кадастровом паспорте.

В активном обороте участвуют, в основном, две категории земли – земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Несмотря на то, что участки лесного фонда тоже можно оформить в частную собственность, граждане пользуются этим редко.

Земли населенных пунктов: виды разрешенного использования

Земли населенных пунктов имеют четкую границу. Такие участки предназначены для проживания граждан и размещения необходимой инфраструктуры.

Вся земля населенных пунктов подразделяется на зоны. Они перечислены в ст. 85 ЗК РФ. Таких территориальных зон земель населенных пунктов девять:

1. Жилые зоны.
2. Общественно-деловые.
3. Производственные.
4. Инженерные и транспортные инфраструктуры.
5. Рекреационные зоны.
6. Участки сельскохозяйственного использования.
7. Зоны специального назначения.
8. Военные объекты.
9. Иные земельные участки.

Каждая из зон имеет свои виды разрешенного использования. Для граждан интересны только жилые и сельскохозяйственные зоны, так как именно они могут быть переданы в собственность.

Земельные участки, расположенные в жилых зонах, имеют следующие виды разрешенного использования:

• ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
• ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
• ДНП (дачная застройка).

Строительство возможно на каждом из таких участков. Однако есть существенные отличия.

Земельные участки, предназначенные для ДНП и ЛПХ, подразумевают возможности застройки не зависимо от требуемых габаритов. Но тут есть весомый минус – на таких участках очень сложно прописаться.

Строения на землях ИЖС обслуживаются точно также, как и постройки городских поселений. Собственник вправе беспрепятственно здесь прописаться. Хоть и ограничений на габариты построек не предусмотрено, проект строительства необходимо будет согласовать с муниципалитетом. Минус участков ИЖС в повышенной налоговой ставке относительно земель ДНП.

Виды разрешенного использования сельскохозяйственных земель

Земли сельскохозяйственного назначения находятся за чертой поселений. Здесь могут размещаться сенокосы, пастбища, сады, пашни и постройки.

Целевое назначение земель сельскохозяйственного назначение для граждан может быть следующим:

1. Личное хозяйство. Устанавливается с правом на строительство или без него.
2. Дачное строительство. Здесь допускается постройка загородного жилого дома. В отличие от застройки на землях поселений проект строительства согласовывать не нужно.
3. Садоводство, животноводство, растениеводство и т.д.

Существенный минус приобретения в собственность участков сельскохозяйственного назначения – практически полная невозможность прописаться в построенном жилом доме.

Виды использования земель для ИЖС, огорода и бизнеса по классификатору

Для целей индивидуальной застройки и ведения личного хозяйства подойдут участки, имеющие коды 2,0 – 2,7 в разделе 2 по классификатору. Эти цифры означают, что земля может использоваться в следующих целях:

• постройка малоэтажных жилых домов (до 3-х этажей, не подразумевающих квартирного деления);
• выращивание плодовых, ягодных, овощных и других сельскохозяйственных культур (садоводство и огородничество);
• подсобная постройка (возведение сараев, гаражей и т.д.);
• постройка садовых зданий;
• ведение личного подсобного хозяйства и организация участка;
• постройка временных передвижных сооружений с возможностью подключения к общим техническим сетям (вагончики, кемпинги и т.д.).

При планировании предпринимательской деятельности подойдет земельный участок, имеющий вид разрешенного использования, предусмотренный в разделе 4 классификатора (коды 4.0-4,9). Целевое назначение таких участков допускает размещение объектов капитального строительства, возводимых для торговли, транспортного обслуживания, отдыха, развлечений и т.д.

Какие еще виды разрешенного использования земель бывают?

Градостроительным кодексом устанавливается три варианта видов разрешенного использования земель. Согласно, ст. 37 ГрК РФ существуют:

• основные виды разрешенного использования;
• условно разрешенные виды использования земель;
• вспомогательные виды.

Основные виды разрешенного использования земельных участков перечислены в классификаторе. Они не подлежат дополнительному согласованию с органами власти. Это значит, что собственник вправе распоряжаться участком по своему усмотрению в рамках закона и классификатора.

Классификатором невозможно предусмотреть все. Поэтому существуют условно разрешенные виды использования земельных участков. Это дает возможность расширить законные способы использования земли при необходимости. Перечень условно разрешенных видов устанавливается на местном уровне.

Чтобы установить на своем участке дополнительный вид допустимого использования, необходимо пройти процедуру согласования с муниципалитетом и Комиссией по землепользованию и застройке. Это может потребоваться, например, если вы на своем участке, предназначенном для ИЖС, запланируете возведение торговой точки для сбыта мелкорозничного товара.

Вспомогательные виды разрешенного использования применяются для уточнения существующего целевого назначения. Такое дополнение может потребоваться при желании собственника построить на своем участке забора, гаража или другого некрупного объекта.

Землепользование – сложная тема, включающая в себя необходимость знания многочисленных нормативов и регламентов. Все эти сведения помогут выбрать надел, позволяющий осуществить задуманное, то есть отнесенный к нужному виду разрешенного использования земельного участка.

К примеру, требуется земля для выращивания овощей (сельхозназначение), а продавец предлагает рассмотреть участок, предназначенный для постройки объектов, имеющих коммерческое назначение. Посадить растения на нем нельзя, зато разрешено возведение зданий. Сначала требуется поменять вид, а затем приступать к реализации задуманного.

Основы

Использование земельных наделов регламентируется разнообразными актами разных уровней власти. Среди них выделяют:

• генеральный план – документ, содержащий информацию о развитии земель, принадлежащих муниципалитету. Он определяет направления, виды функциональных зон, меры защиты от ЧС различного характера и предложения по границам земель;
• правила землепользования включают в себя детализированные сведения о развитии территории, охраны культурных объектов, использования природных ресурсов и иные аналогичные сведения;
• документы зонирования содержат информацию о функциональных зонах, которые располагаются на принадлежащем муниципалитету наделу. Установлено, что вся земля делится на области, используемые для конкретных целей. В отношении каждой зоны определяется назначение, виды образований и параметры развития;
• градостроительный регламент определяет параметры каждой из зон, находящихся внутри муниципалитета:
  1. способ применения;
  2. предельные размеры наделов, учитываемые при выделении, требования к строительству;
  3. установленные ограничения, препятствующие отдельным способам использования.

Для некоторых земель регламенты не разрабатываются. К ним относят, к примеру, земли сельхозназначения, расположенные под лесом, покрытые водой и некоторые другие.

• Вид разрешенного использования (ВРИ) подразумевает наличие ограничений на строительство. Особенности также определяются той территориальной зоной, в которую входит конкретный участок.

Виды использования

ВРИ земель определяют области, в которых допустимо задействовать надел и установленные ограничения. Выделяются такие типы землепользования: основные, условно разрешенные и вспомогательные.

Основные ВРИ – главные способы применения участка. Они отражаются в регламенте.

Условно разрешенный вид назначения земельного участка – тип, не относящийся к основным, но вероятность его использования есть. Чтобы выполнить эту задачу, требуется пройти ряд процедур.

Вспомогательные ВРИ носят дополнительный характер и не могут устанавливаться в качестве самостоятельных. К ним относят возведение вспомогательных конструкций и строений.

Основные ВРИ

До 2015 года их определение было отдано на откуп муниципалитетам, решения которых влияли на стоимость объектов. Затем был принят общий классификатор, обязательный для использования. Такое правило введено в 2015 году. Документ перечисляет только основные ВРИ. В 2017 году действует Классификатор ВРИ ЗУ 2017.

Документ содержит список из 15 ВРИ, каждый из которых имеет несколько подкатегорий. Если для участка вид был установлен до принятия классификатора, он продолжает действовать независимо от соответствия тем данным, которые указаны в документе.

Цель использования земельного надела согласно указанному документу может быть следующая: жилая застройка, отдых, сельскохозяйственное использование, предпринимательство, транспорт, использование лесов, ведение садоводства, огородничества и другие.

Изменить ВРИ земельного участка допускается только в рамках кодов, перечисленных в Классификаторе.

Условно разрешенные ВРИ

Они определяются уже не Классификатором, а градостроительным регламентом с учетом Правил землепользования. Условно разрешенные виды отличаются от основных тем, что при смене одного основного вида на другой, входящий в аналогичную категорию, не требуется проводить согласование. Замена основного на один из видов, обозначенных в качестве условных, подразумевает необходимость осуществления различных процедур.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка следующий:

1. собственник готовит заявление, в котором просит заменить основной ВРИ на условно разрешенный, и направляет его в администрацию;
2. после получения заявления администрация организует публичные слушания, по итогам которых составляет разрешающее или запрещающее заключение;
3. заключение кладется в основу рекомендаций о выдаче мотивированного отказа или разрешения на замену;
4. в случае согласия изменения вносятся в кадастр недвижимости.

Вспомогательные ВРИ

Их назначение – обеспечить функционирование основного типа использования земельного участка. Вспомогательные виды применяются для нескольких технологически связанных объектов, например, общие проезды, гаражи и стоянки, детские площадки, туалеты, торговые точки.

Замена ВРИ

Изменение вида разрешенного использования земельного участка предполагает проведение подготовительных действий:

1. Изучение норм градостроительных регламентов. Документ содержит указание на разрешенное использование земель. Получить нужные сведения можно, заказав один из следующих документов: градостроительный план надела, выписку из Правил землепользования, справку о зонировании. Эти бумаги доступны для заказа в МФЦ, Росреестре или его филиалах (кадастровых палатах).
2. Получить информацию о допустимой деятельности на участке, расположенным внутри одной территориальной зоны (основных, условных и вспомогательных).
3. Отыскать соответствующий вид. Он должен наилучшим образом отражать будущее направление использования. Изменение вида целевого использования земельного участка в 2017 году осуществляется по Классификатору ВРИ ЗУ 2017. Желательно, чтобы выбранный код совпадал с указанным в Правилах землепользования и иных местных документах.

Способы изменения

Изменить вид использования можно по одному из двух вариантов:

• через Росреестр посредством заполнения заявления об учете изменений объекта недвижимости, в котором в соответствующей графе указывает код из Классификатора. К заявлению прикладываются подтверждающие документы;
• через администрацию, когда есть необходимость проведения публичных слушаний.

Выбор способа зависит от наличия установленных Правил землепользования и градостроительных регламентов, а также отношение участка к той или иной группе. Если все документы приняты и действуют, а желаемый вид входит в число основных, то действовать нужно через Росреестр. При замене основного вида на условно разрешённый единственный способ узаконивания – проведение публичных слушаний.

Необходимые документы

Для решения вопроса через Росреестр потребуется:

1. заявление;
2. копия паспорта;
3. для представителей – доверенность;
4. согласие собственника, если заявитель им не является.

Необходимые для рассмотрения документы по участку сотрудники Росреестра запрашивают самостоятельно. Срок принятия решения – 23 рабочих дня, по истечении которых составляется отказ или вносятся изменения.

Для администрации потребуется:

1. заявление;
2. паспорт;
3. документы, подтверждающие регистрацию в качестве предпринимателя или юридического лица;
4. согласие собственника.

Дополнительно можно представить документацию на участок, но это право, а не обязанность. Если нужные документы отсутствуют, администрация запрашивает их самостоятельно.

Меняя ВРИ или отказывая в замене, администрация должна соблюдать сроки: от 30 до 45 дней, в зависимости от необходимости проведения публичных слушаний.

Все земли, которые предоставляются во временное пользование или постоянное владение гражданам России, подразумевают их целевое использование. С 2014 года вступило в силу разделение земельных участков по видам использования, положение описано в статье 42 ЗК РФ. Это делается для сохранения наиболее ценных территорий в надлежащем виде и для охраны окружающей среды.

Земля может передаваться для использования, как физическим так и юридическим лицам. Нецелевое использование наказуемо различными санкциями в отношении владельца или арендатора.

Определение целевого использования и ВРИ

Целевое использование (ЦИ) – принцип земельного права, что земля в чьем бы владении она не находилась, должна быть использована только по назначению, установленным земельным законодательством для определенной категории. Собственник или арендатор земельного участка не имеет права изменить целевое использование без решения законодательного органа. Целевое назначение описано в кадастровом паспорте на земельный участок.

ВРИ – вид разрешенного использования земельного участка, полная характеристика участка, дополняет определение целевого использования и разделяет землю на виды:

• основной вид;
• условно разрешенный;
• дополнительный.

Основной вид – определяет использование земли только в строгом соответствии с градостроительным регламентом и другими предъявляемыми требованиями.

Условно разрешенный – предусматривается более широкое использование земель. В реальности это свободная постройка на участке не нарушающая общий вид, но дающая возможность для творчества. При этом владелец предоставляет проект в соответствующий орган и, если получает разрешение, может вносить некоторые изменения.

Дополнительный – этот вид фактически не имеет никакой юридической силы. Но в некоторых случаях эта практика применяется. Например: человек разводит скот, а пастбища находятся далеко от места его проживания. При обращении в государственные органы с просьбой о разрешении построить дом на угодьях, он получит отказ, так как земли сельскохозяйственного назначения. Местный же муниципалитет, войдя в положение собственника, дает согласие – вспомогательное разрешение на временную постройку.

Классификация земельных участков

С 2015 года в земельном законодательстве России произошли изменения, был введен классификатор ВРИ. Он определяет и описывает на каких землях возможна та или иная деятельность, какие объекты могут на ней находиться. В Классификатор входит 12-ть общих ВРИ земельных участков и 81 уточненный вид.

Обобщенные виды ВРИ:

1. сельскохозяйственные земли;
2. под жилую застройку;
3. объекты капстроительства общественного пользования;
4. предпринимательство;
5. отдых;
6. производство;
7. транспорт;
8. оборона;
9. изучение и охрана природы;
10. лесное хозяйство;
11. водное хозяйство;
12. общепользовательские земли.

1. Сельхозземли

Включают в себя 18 уточненных видов. Сюда относят участки, находящиеся за пределами населенных пунктов, для выращивания сельскохозяйственных культур, разведения скота, рыбы и птицы. Есть возможность возводить постройки для нужд сельского хозяйства (фермы, зернохранилища и др.), строить дороги для обслуживания сельхозугодий, засаживать лесопосадками для защиты насаждений и почвы.

Эти земли занимают более 1/4 территории России, основная часть территорий занята пашнями. Они наиболее ценные для государства, так как обеспечивают страну продуктами питания и четвертая часть населения работает на этих землях.

2. Жилая застройка

Сюда относятся участки, на которых расположены все жилые здания и постройки для проживания в них людей, малоэтажные и высотные здания, дачные и садовые дома, личные приусадебные участки, размещение гаражей, помещения для сельхоз животных, среднеэтажные застройки. В этот вид входят пункты с 2.1. по 2.7.

3. Объекты капстроительства общественного использования

Это земельные участки под всеми зданиями и сооружениями, обеспечивающие бытовые, духовные и социальные удобства человека. Сюда же включены территории, где расположены различные коммунальные службы, школы, храмы, гостиницы, организации и объекты ведущие исследования и научную деятельность, органы управления, ветеринарные клиники и питомники несельскохозяйственных животных. Входит 10 пунктов уточнений.

4. Предпринимательство

На этих землях размещаются торговые комплексы, магазины, банки, рынки, гаражи и стоянки для работников и посетителей. А также всевозможные развлекательные комплексы, казино, аттракционы с целью извлечения выгоды из жилого помещения. Всего 9 пунктов.

5. Отдых

Это места для занятий спортом, прогулок, охоты. На этих землях располагаются следующие объекты: спортзалы, бассейны, теннисные корты, туристические базы, расположение причалов для небольших судов и мест для рыбалки. Оборудование полей для игры в гольф и для конных прогулок. Всего 5 пунктов.

6. Производство

В эти пункты входят территории, на которых расположены: недропользование, легкая и тяжелая промышленность, строительство, производство продуктов, связь и энергетика, сооружения которые служат для хранения, перераспределения грузов, базы, склады, полностью обеспечивается космическая деятельность. Всего 5 пунктов.

7. Транспорт

Земли для обустройства различных путей сообщения: железнодорожные, магистрали, шоссе, метро. А также водного и воздушного транспорта: порты, пристани и причалы, аэропорты. Нефте- и газопроводы и объекты для их эксплуатации. Входит пять пунктов уточнений.

8. Оборона и безопасность

Расположение объектов для подготовки и размещения Вооруженных Сил РФ, объекты для производства оружия и боевой техники. А также для войск, отвечающих за внутренний правопорядок и спасательных служб, помещений для казарм, тюрем, колоний. Четыре уточненных пункта.

9. Изучение и охрана природы

Особые территории, где важна сохранность природы, изучение животных и растений, создание охраняемых заповедных территорий, курортные зоны, памятники древности, представляющие ценность, как объекты культурного наследия. Уход и правильное использование природных запасов в заказниках и природоохраняемых зонах. Пять пунктов.

10. Лесной фонд

Территории, где растет лес, проводятся выращивание, вырубка, переработка, а также восстановление и охрана лесов. Задел лесных запасов и их переработка (живица, грибы, ягоды). Размещение временных построек для их хранения и переработки. 4 пункта уточнений.

11. Водный фонд

Все водные объекты включая реки, озера, моря, ледники, ручьи, болота и другие. Охрана, общее и специальное использование всех водных ресурсов, строительство различных гидротехнических сооружений, необходимых для эксплуатации.

12. Общепользовательские территории

Кладбища и места для хранения радиоактивных отходов, земли которые в запасе (не используются). Тротуары и дороги в городах, набережные и скверы в парках. Три пункта.

Изменение вида разрешенного пользования земли

В некоторых случаях требуется изменить вид разрешенного пользования земельного участка:

1. при строительстве или реконструкции на участке недвижимости, которая имеет другое функциональное назначение, чем указанное в ВРИ;
2. изменение функций уже имеющегося объекта;
3. для уточнения ВРИ неправильно занесенного или при приведении в соответствие с новым классификатором.

На данный момент невыясненными остаются два важных вопроса в отношении установления и изменения ВРИ:

1. Какие выбирать разрешенные использования земельных участков из ПЗЗ или из Классификатора, до принятия изменений (до 1 января 2020 г.)?

• разрешенное использование установленное до принятия нового Классификатора (1 марта 2015г) – считается ли действительным, если даже не соответствует новому ВРИ;
• собственник земельного участка имеет право подать на установление или изменение ВРИ в уполномоченный орган, в течение 1 месяца просьба будет рассмотрена и разрешенное использование будет приведено в соответствие с Классификатором.

2. Существующие процедуры для изменения ВРИ, на которые действия ГР (градостроительный регламент) не распространяются и не устанавливаются?

Как показывает практика, это возможно, хотя абсолютно не предусмотрено законом. Большую роль в этом играет регион и сложившаяся в нем практика по этим вопросам.

Нецелевое использование земель и санкции

Использование земли не по назначению может быть выявлено контролирующими органами и приведет к административной ответственности согласно статьи 8.8. КОАП РФ.

Нецелевое назначение – использование земельного участка не предусмотренное его категорией, невыполнение обязательств по его сохранению и рекультивации.

Влечет наложение штрафа на физическое лицо от 20-50 тыс. рублей, на должностное лицо от 100-200 тыс. рублей, на юридическое лицо от 200-400 тыс. рублей.

Применяются и другие виды наказаний:

• штраф в размере 1% от кадастровой стоимости участка для физлиц, 1,5% для должностных лиц, 2% для юридических.
• владельца могут лишить земельного участка по решению суда;
• с арендатором могут расторгнуть договор раньше срока.

Вам понравилась статья?

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.