Кто отвечает по долгам собственников при тсж. Доверяй, но проверяй, или как контролировать тсж. Общее собрание – надежный контролер
Соответственно, можно назвать три стороны любого процесса, связанного с коммунальными услугами, их оплатой, задолженностями т.д.:
- жильцы дома, то есть конечные потребители услуг;
- ТСЖ, как представительный орган;
- организации, предоставляющие услуги и ресурсы.
В рассмотрении такого дела, как долг ТСЖ перед определенной организацией из числа поставщиков коммунальных услуг, или несколькими такими организациями, кажется очевидной следующая логическая цепочка: если жильцы вовремя вносят все платежи, а ТСЖ не осуществляет расчет с ресурсоснабжающими организациями, то и спрос, соответственно, с ТСЖ.
На самом же деле все не так просто, а система регулирования таких взаимоотношений на законодательном уровне, к сожалению жильцов дома с проблемным ТСЖ, далека от идеала.
Причины
Неплатежеспособные жильцы
Начнем рассмотрение данной темы все же с более-менее «уважительной» причины, по которой могут накапливаться долги ТСЖ перед ресурсоснабжающими компаниями, и в итоге быть инициировано дело о признании банкротства ТСЖ.
Причиной тому – безответственные жильцы дома , не вносящие вовремя платежи по коммунальным счетам.
В любом дома всегда найдутся такие квартиры и «неблагополучные» жильцы, накапливающие долги по коммунальным счетам.
Вследствие накопления долгов выносятся определенные штрафные санкции , начисляется пеня. А оплатить долги и штрафы ТСЖ просто нечем, поскольку организация некоммерческая, соответственно, собственного дохода, позволяющего покрывать задолженности, не имеет. На этот случай законом защита интересов добросовестных жильцов не предусмотрена .
Компании, поставляющие коммунальные услуги, также не интересуются подробностями возникновения и роста задолженности . Процедура общения и выяснении отношений между поставщиками услуг и потребителями не предусмотрена, да и первым не особо нужна.
Поставщик коммунальных услуг имеет договор , согласно которому поставляет услуги и получает за них оплату. В случае невыполнения условий, поставщик имеет право отключать подачу тех или иных ресурсов, либо применять другие методы в рамках законодательства.
В любом случае могут пострадать и добросовестные плательщики, но нет никаких способов законного выяснения отношений с жильцами, по чьей вине накопилась задолженность, и уж точно эти нюансы не интересуют компании, поставляющие коммунальные услуги в дома.
Нецелевая растрата средств
Следующий вариант еще боле неприятный, чем предыдущий.
Известны случаи, когда банкротство ТСЖ наступало вследствие нецелевой растраты средств , вносимых жильцами.
Регулярно передавая деньги ТСЖ, жильцы до поры до времени были спокойны, но в один прекрасный момент наступал час расплаты, когда оказывалось, что ТСЖ не платило никому из поставщиков коммунальных услуг и задолженности имели просто колоссальные масштабы.
К сожалению жильцов такого дома, судом с большой вероятностью может принято решение о взыскании долга с жильцов. В данном сегменте правоотношений наблюдается солидный перекос в сторону защиты интересов ресурсоснабжающих организаций.
Схема сводится к тому, что за услуги необходимо платить вовремя и в полном объеме , и если оплата не осуществляется со стороны ТСЖ, то ее должны произвести жильцы, поскольку именно они потребляют услуги. Далее разбирательства с ТСЖ и возврат своих средств – это исключительно заботы жильцов, но не компании поставщика коммунальных благ.
На такой случай есть даже отдельная статья в ГК РФ (№312), гласящая, что неосведомленность о том, куда были потрачены деньги ТСЖ не является фактом , освобождающим жильцов от повторной уплаты в случае возникновения подобных споров.
Очевидно, помимо своевременной оплаты коммунальных счетов, жильцы дома должны также регулярно интересоваться тем, куда направлены средства и требовать жесткой отчетности от ТСЖ. Только таким образом можно обезопасить себя от повторной оплаты счетов.
Как проводится процедура признания банкротства?
Инициировать банкротство ТСЖ могут либо компании, вовремя не получающие своих средств за предоставленные услуги, либо само ТСЖ
в случае, когда очевидно такое положение.
Если у ТСЖ накопилась задолженность в размере от 100 тыс. р. и выше, и не происходит выплат по долгу в течение 3х месяцев, такое положение является основанием для инициации признания банкротом данного ТСЖ.
ТСЖ может самостоятельно обратиться в арбитражный суд для признания себя банкротом. Более того, этот шаг является обязательным, когда на лицо обстоятельства, ведущие к банкротству, невозможность выполнять свои платежные обязательства перед кредиторами или поставщиками различных услуг.
Также в арбитражный суд может обратиться кредитор (организация, поставляющая услуги), либо уполномоченный орган кредитора, например ФНС, с целью признания должника банкротом. В этом случае согласно процедуре сначала необходимо получить документ о том, чтобы направлено соответствующее исполнительное письму в службу судебных приставов и минуло 30 дней с того момента, а средства так и не были получены от должника.
Суд после рассмотрения поданных заявлений и сопутствующей доказательной базы в большинстве случаев дает возможность ТСЖ все же расплатиться с долгами, то есть признание банкротства откладывается на некоторый срок, во время которого принимаются меры по спасению финансового положения ТСЖ.
Проводится оценка реального состояния дел, выявление кредиторов и работа с ним, работа с должниками, процедура санации (жильцы «помогают» ТСЖ выйти из затруднения путем оплаты долгов). Данный комплекс мер носит название «процедура наблюдения».
Источником погашения долгов может также выступать имущество ТСЖ. Обычно находится офисное оборудование, инвентарь, средства на счетах, которые могут послужить возмещением задолженности. Не может быть «отобрано» за долги ТСЖ такое имущество жильцов, как находящиеся в общем пользовании помещения: чердаки, подвалы и т.д. Как и фасады здания, его крыша и придомовая территория, эти помещения в равной мере принадлежат всем жильцам дома, а не ТСЖ.
На чьей стороне закон?
Все же: защищает ли закон собственников жилья от неграмотного расходования средств работниками ТСЖ? Что делать и кто виноват в том случае, когда жильцы уплатили по всем счетам непосредственно в ТСЖ, а деньги были потрачены не по целевому назначению или украдены .
В практике судебных разбирательств есть прецеденты как взыскания долгов с жильцов, то есть фактически повторная оплата жильцами своих коммунальных счетов, так и назначение арбитражного управляющего на период наблюдения, в чьи обязанности входит и работа с должниками, конкретно виновными в образовании и накоплении задолженностей.
Как уже сказано выше, существует статья, согласно которой ответственность при незнании о положении дел ТСЖ с жильцов не снимается . Поэтому важно действовать на опережение и все же интересоваться целевым расходованием средств. В то же время есть и положения законодательства гласящие о том, что жильцы не несут ответственность за ТСЖ, а ТСЖ не несет ответственность за действия жильцов (п.6 ст. 135 ЖК РФ).
Таким образом, хоть и перекос правосудия в пользу интересов коммунальных предприятий
на лицо, все же обратившись к опытным юристам, адвокатам, для защиты интересов добросовестных жильцов – членов ТСЖ может помочь избежать участи повторной оплаты счетов и расплаты за некомпетентность работников ТСЖ, их намеренные махинации, либо за недобросовестность некоторых жильцов многоквартирного дома.
Защищает закон и интересы компаний-поставщиков услуг от хитрых участников ТСЖ, желающих намеренно накапливать долги и путем признания банкротства уходить от ответственности и их оплаты.
УК выполняет большой объем обязательств перед жильцами. Благодаря ей во время осуществляет ремонт дома, предоставляются качественные коммунальные услуги и т.д. Жильцы обязаны оплачивать лишь работу УК и те ресурсы, которые они ежедневно используют.
УК при этом выступает посредником между ними и ресурсоснажающими организациями, обязуясь заниматься сбором платежей и передачей денег. Но все владельцы квартир добросовестно относятся к своим обязанностям и не оплачивают коммунальные услуги или работу подрядчиков.
Это приводит к появлению долгов , которые УК первое время старается покрыть из собственных средств. Если задолженность растет, то подрядчики или РСО начинают предъявлять претензии .
Задолженность управляющей компании перед ресурсоснабжающими организациями или долги жильцов «топят» УК
Именно «коммуналка» нередко становится причиной того, что УК перестает выполнять свои обязательства .
Причем задолженности со стороны жильцов – это очень распространенная проблема. Управляющая компания попадает в неприятную ситуацию.
С одной стороны, взыскать долг с жильца можно только через суд, но эта процедура нередко затягивается. С другой стороны, РСО имеют право подавать иск только на УК, так как именно с ней заключен договор.
УК может рассчитать долг между всеми жильцами, но это приведет лишь к возмущению тех собственников, которые исправно платят за коммунальные услуги. Нередко компании обращаются в коллекторские агентства, которые, как известно, могут заставить человека заплатить.
Если же собственник не платит долгие годы, его могут выселить в принудительном порядке на основании ст. 80 ЖК РФ .
Как переложить долги управляющей компании на агента?
УК имеет очень большие долги перед ресурсоснабжающей организацией . По сути, РСО работает практически бесплатно, так как отключить дом от света или тепла она не может, но деньги в полном объеме не поступают.
Подавая иск в суд, РСО называет ответчиком именно УК, которая обязана не только покрыть долг, но еще и оплатить штраф.
Но у компании нет имущества, на которое можно наложить арест и использовать в качестве оплаты задолженности . Единственное, чем распоряжается УК – это расчетный счет жильцов, на котором находятся деньги для содержания дома. Поэтому суд может обязать должника оплатить долг средствами с этого счета.
Но у такого счета обязательно должен быть распорядитель, например, расчетный центр. И от него зависит, будут ли использованы деньги жильцов для оплаты задолженности перед РСО или подрядчиками, или нет. Многое зависит от того, что указано в документах, которые подписывались при оформлении счета.
Как реструктуризировать долг управляющей компании?
Интересно, что эта норма никак не закреплена в нормативных актах, но применяется на практике и довольно успешно.
Для того чтобы ее осуществить, долг делится между всеми неплательщиками , затем разбивается на конкретные небольшие суммы, которые они обязуются выплачивать ежемесячно.
Соглашение между УК и жильцами должно быть заверено нотариально. После чего соответствующий договор заключают УК и РСО или другой кредитор.
Этот способ позволяет жильцам оплатить свои долги перед УК, а компании – перед ресурсоснабжающей организацией. При этом можно обойтись без суда, хотя погашения задолженности займет какое-то время.
Если сменилась УК
Итак, у компании были проблемы с ресурсоснабжающими организациями, и жильцы не нашли ничего другого, как сменить УК. При этом подразумевается, что новая организация уже не будет требовать с них оплаты долга за коммунальные услуги. Но на практике это не всегда получается. Конечно, и вторая УК не желает иметь дела с долгами, но тут все зависит от РСО.
Поставщики могут обязать управляющую компании взять на себя долги предыдущей, не заключая с ней никаких договоров. При этом многоквартирный дом может остаться без коммунальных услуг, а это уже проблема жильцов.
От владельцев квартир может потребовать оплату долга и старая УК, если предварительная оплата является условием передачи полномочий. Поэтому нередко жильцам присылают сразу две квитанции от обеих компаний.
Разобраться в таких платежах сложно, поэтому многие собственники просто перестают платить, что может привести к еще большим проблемам. А может быть разумным решением, так как часто такой неразберихой пользуются для осуществления мошеннических действий.
И в итого жильцы платят еще больше, чем следовало. При получении нескольких квитанций владельцам лучше коллективно обратится в контролирующие органы
.
Помимо этого, собственники квартир могут сделать следующее
:
Заключение
Платить или не платить прежней УК – выбор жильцов . Повлиять на должников организация не может. Ее единственный путь – это судебное разбирательство, которое может затянуться на долгие годы. Но если компания выиграет суд, то платить все равно придется.
Даже опыт специалистов, которые работают в управляющих компаниях, не может уберечь их от возникновения долгов. Это риск, на который идет УК, осуществляя свою деятельность.
Поэтому собственники должны понимать, что любые долги перед компанией могут привести к серьезным проблемам.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Каждый председатель и бухгалтер ТСЖ, а также любой управляющей организации не понаслышке знают о проблеме неплатежей. Собственники помещений задолжают товариществу, а оно в дальнейшем не может полностью рассчитаться с ресурсоснабжающими организациями. Как решить эту проблему?
Право собственности предполагает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, и в то же время возлагает на собственника бремя его содержания. Так, главная обязанность собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме , закрепленная ст. 153 ЖК РФ, - внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность платить за жилое помещение и коммунальные услуги возникает также:
В соответствии со ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе заключать договоры об оказании коммунальных услуг, а также предоставлять собственникам услуги. Предоставление коммунальных услуг гражданам регулируется Правилами N 307 *(1). Коммунальные услуги предоставляются потребителю на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством РФ (п. 4 Правил N 307).
Минрегион в Письме от 03.05.2007 N 8326-РМ/07 обращает внимание на то, что договоры оказания коммунальных услуг заключаются ТСЖ со всеми собственниками , как являющимися, так и не являющимися членами товарищества. Хотя отсутствие указанных договоров и не освобождает собственников от обязанности вносить плату за предоставляемые им коммунальные услуги, однако снимает с них некую моральную ответственность. В то же время наличие договоров является своеобразной гарантией исполнения обязательств гражданами.
Не придавая решающего значения наличию либо отсутствию договоров оказания услуг между ТСЖ и собственниками , приходится констатировать: наиболее надежным способом защиты интересов ТСЖ является обращение в суд с исками о взыскании задолженности с жителей-должников. Судебная практика свидетельствует, что подобные иски товариществ подлежат удовлетворению *(2) (см., например, постановления ФАС СЗО от 09.11.2007 N А56-40895/2006, от 14.09.2007 N А56-47255/2006). При этом ТСЖ вправе взыскать с собственника не только сумму задолженности, но и пени. Так, в Постановлении от 29.05.2007 N Ф04-3181/2007(34456-А75-11) арбитры ФАС ЗСО при удовлетворении требования ТСЖ о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и неустойки сослались на п. 14 ст. 155 ЖК РФ *(3). В соответствии с данной нормой лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 действующей на момент оплаты ставки рефинансирования ЦБ РФ от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение данного размера пеней не допускается.
Однако и при вынесении судом решения об удовлетворении требований ТСЖ товарищество может столкнуться с проблемой исполнения судебного акта в том случае, если должник не имеет источника дохода и не обладает имуществом, которое может быть реализовано. Необходимо учитывать, что на само жилое помещение не может быть обращено взыскание. Таким образом, в случае отсутствия у должника средств на оплату задолженности ТСЖ даже при наличии положительного решения суда остается ни с чем.
Отношения ТСЖ с ресурсоснабжающими организациями
ТСЖ как исполнитель коммунальных услуг
В соответствии с действующим законодательством ТСЖ не просто посредник между собственниками и ресурсоснабжающими организация ми, роль которого заключается в сборе с граждан денежных средств на оплату коммунальных услуг и дальнейшем перечислении указанных средств на счет ресурсоснабжающей организации. Согласно Правилам N 307 ТСЖ обладает принципиально новым (по сравнению с ранее действующим законодательством) статусом, а именно статусом исполнителя коммунальных услуг. Исполнителем может быть также управляющая организация, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.
Статус исполнителя возлагает на ТСЖ две обязанности:
Предоставление коммунальных услуг (производимых или приобретаемых);
Обслуживание внутридомовых инженерных систем.
Вторая обязанность вытекает из следующего. Одной из целей создания ТСЖ, как и любой другой организации, управляющей домом , является надлежащее содержание общего имущества в таком доме . Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме , утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, внутридомовые инженерные системы входят в состав общего имущества многоквартирного дома . Как следует из Письма Минрегиона РФ от 03.05.2007 N 8326-РМ/07, при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом ТСЖ (ЖСК) именно товарищества (кооперативы) должны заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома . К коммунальным ресурсам относятся холодная и горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо, используемые для предоставления коммунальных услуг (п. 3 Правил N 307).
Заключение собственником помещений в многоквартирном доме договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) напрямую с ресурсоснабжающей организацией возможно только в случае выбора собственниками непосредственного способа управления домом (п. 8 ст. 155, п. 2 ст. 164 ЖК РФ).
Из изложенного следует, что при наличии в доме ТСЖ или иной управляющей организации они автоматически становятся исполнителями коммунальных услуг, то есть обязанными заключить договоры на приобретение всего объема коммунальных ресурсов до ввода в дом (до границы ответственности управляющих). Кроме того, как указывает ФАС ЗСО в Постановлении от 21.06.2007 N Ф04-3898/2007(35362-А46-10), п. 6 ст. 155 ЖК РФ не предусматривает право населения напрямую заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями по оплате коммунальных услуг, в связи с чем оплату за потребленную тепловую энергию должно производить ТСЖ. Для ресурсоснабжающих организаций это очень удобно: контрагент по договору - одно юридическое лицо, а не множество собственников -граждан.
От редакции. Товарищество собственников жилья в отношениях с ресурсоснабжающей организацией выступает от имени собственников только жилых помещений . Гражданско-правовые отношения собственников нежилых помещений , которым не гарантируются права жильцов, возникают непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. Такие выводы сделал ФАС ЗСО в Постановлении от 19.02.2008 N Ф04-834/2008(376-А27-21). Поэтому ресурсоснабжающая организация не вправе взыскивать с ТСЖ стоимость коммунальных услуг, потребленных в нежилых помещениях (см. также Постановление ФАС СЗО от 12.05.2008 N А56-15888/2005). Естественно, данные правила действуют по умолчанию, если иное не предусмотрено сторонами в договоре либо если собственник нежилого помещения вступил в ТСЖ и договоры ресурсоснабжения заключены ТСЖ и от его имени.
Как же быть товариществу в случае неисполнения собственниками обязанности по оплате услуг? Не будет преувеличением сказать, что это самый насущный вопрос для ТСЖ. Растет задолженность граждан перед товариществом, следовательно, растет задолженность ТСЖ перед ресурсоснабжающими организациями. Не нужно говорить, что у ТСЖ нет лишних денег на оплату долгов собственников . Товарищество является некоммерческой организацией (ст. 135 ЖК РФ), что препятствует ему в осуществлении деятельности, направленной на извлечение прибыли. Кроме того, представляется несправедливым, если ТСЖ несет расходы, связанные с оплатой услуг, оказываемых недобросовестным жильцам. Точно так же неправомерно возлагать на добросовестных собственников обязанность погашать долги соседей.
Ответственность ТСЖ по договору
На сегодняшний день ситуация складывается не в пользу товариществ. На законодательном уровне нет четкого ответа на вопрос, несет ли ТСЖ ответственность перед ресурсоснабжающими организациями в случае неоплаты собственниками услуг. ТСЖ оказывается в этой ситуации слабой, менее защищенной стороной. По договору купли-продажи ресурсоснабжающая организация обязана предоставить коммунальный ресурс и имеет право на получение за него денег, а ТСЖ имеет право на получение ресурса и обязано оплатить его. За неисполнение обязанностей по договору стороны несут предусмотренную законодательством ответственность. В последнее время некоторые товарищества пытаются переложить ее на , указывая в договоре, что они действуют от имени и за счет собственников . Однако такой способ избавиться от ответственности перед ресурсоснабжающими организациями за неоплату услуг собственниками неэффективен.
Как уже было отмечено, именно у ТСЖ, а не у собственников , автоматически возникает обязанность заключить договор ресурсоснабжения, если в доме избран такой способ управления, как ТСЖ. По данному договору контрагентом ресурсоснабжающей организации является именно ТСЖ, а не собственники . Логично предположить, что именно ТСЖ несет в полном объеме ответственность по указанному договору и даже при отсутствии такового. Об этом свидетельствует и судебная практика. Так, например, Арбитражный суд Республики Карелия в Решении от 28.03.2007 N А26-5196/2006-19 указал, что задолженность за отпущенную тепловую энергию подлежит взысканию с ТСЖ, хотя оно не заключало договор с энергоснабжающей организации.
Еще одной "хитростью" может быть условие договора о том, что обязанности по оплате ресурсов возлагаются непосредственно на собственников помещений в доме , а не на ТСЖ. Но оно также не является стопроцентной гарантией снятия ответственности с ТСЖ. Вряд ли какая-либо ресурсоснабжающая организация согласится при наличии в доме ТСЖ включить подобное условие в договор. Да и в самом законодательстве есть основания для невключения такого условия. Действительно, обязанность по оплате коммунальных услуг прямо возложена законом на собственников (ст. 153 ЖК РФ). Однако ТСЖ создается в том числе с целью предоставления гражданам коммунальных услуг. Для достижения названной цели ТСЖ должно самостоятельно выстраивать отношения с собственниками и самостоятельно решать проблемы, связанные с неоплатой услуг. К сожалению, действующее законодательство позволяет ресурсоснабжающим организациям сделать именно такой вывод. До внесения в нормативную базу изменений, учитывающих посредническую роль ТСЖ между ресурсоснабжающими организациями и гражданами, товарищество остается в более уязвимом положении.
Особенности взыскания задолженности с ТСЖ
Для защиты своих интересов ресурсоснабжающая организация вынуждена, как и ТСЖ, обращаться с исками в суд о взыскании задолженности. Судебная практика по данным спорам многочисленна и однообразна - требования ресурсоснабжающих организаций к ТСЖ удовлетворяются (см., например, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2007 N 17АП-7252/2007-ГК, ФАС ЗСО от 21.06.2007 N Ф04-3898/2007(35362-А46-10)).
Плюс в том, что данные иски удовлетворяются частично. С ТСЖ не взыскиваются проценты за пользование чужими денежными средствами и иные штрафные санкции при условии, что задолженность возникла ввиду неоплаты услуг жильцами. Показательно Постановление ФАС СКО от 27.06.2007 N Ф08-3183/2007, в котором обращается внимание на следующее. Согласно пунктам 1, 2 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Делая вывод об отсутствии вины ответчика в ненадлежащем исполнении договорного обязательства, суд апелляционной инстанции установил, что ТСЖ является некоммерческой организацией (статья 135 ЖК РФ), и правомерно сослался на отсутствие его вины, поскольку неоплата товариществом спорной задолженности вызвана неполучением ответчиком платежей с жильцов дома за поставляемую истцом теплоэнергию. Из материалов дела видно, что жильцы дома производили оплату несвоевременно, обязанность по оплате потребленной теплоэнергии муниципальными квартирами лежит на их собственнике , который также несвоевременно погашал долги. На этом основании суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии вины ответчика в несвоевременной оплате и отсутствии факта пользования им чужими денежными средствами *(4).
От редакции. Одного факта наличия задолженности собственников помещений , отраженного в учете ТСЖ, будет недостаточно. Так, например, в Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 10.04.2008 N А29-8715/2007, которым с ТСЖ был взыскан и долг, и проценты за пользование чужими денежными средствами, указано: доводы о просрочке оплаты в связи с непоступлением денежных средств от нанимателей, отклоняются судом как необоснованные, не подтвержденные соответствующими доказательствами и не исключающие вину ответчика в ненадлежащем исполнении доказательств по договору.
Аналогичным образом в споре, рассмотренном ФАС ЗСО в Постановлении от 07.08.2007 N Ф04-5067/2007(36666-А27-30), ТСЖ не удалось доказать отсутствие своей вины в неисполнении обязательства по договору ресурсоснабжения. Претензий к членам ТСЖ о погашении долга не являются достаточными доказательствами.
Итак, уповая на освобождение хотя бы от уплаты законной неустойки, ТСЖ должно хорошо подготовиться в судебному разбирательству, собрав доказательства того, что оно предприняло все зависящие от него действия для погашения долга по договору с ресурсоснабжающей организацией.
Однако указанный положительный момент не освобождает ТСЖ от необходимости оплатить фактически потребленные собственниками коммунальные ресурсы. При невыполнении этой обязанности добровольно средства с ТСЖ взыскиваются принудительно в порядке исполнительного производства. Товарищество в данном случае не застраховано от обращения взыскания на все его средства, к которым согласно ст. 151 ЖК РФ относятся:
Обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;
Доходы от хозяйственной деятельности товарищества;
Субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме , проведение текущего и капитального ремонта , предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии;
Прочие поступления.
Единственный выход для ТСЖ - взыскивать уплаченные им в ходе исполнительного производства средства с собственников в порядке регресса путем предъявления исков в суд. Таким образом, мы опять возвращаемся к принудительному взысканию денежных средств с собственников , которое может не дать результата (если у жильца нет имущества, на которое может быть обращено взыскание). К сожалению, в настоящее время в части взыскания задолженности иных механизмов, кроме судебной защиты, законодательством не предусмотрено. Однако у ТСЖ в арсенале борьбы с должниками есть и другие меры, которые могут стать весьма действенными.
Ограничение и прекращение подачи коммунальных ресурсов
Возможность ограничения или прекращения подачи ресурсов недобросовестным собственникам во многом может стать решением рассматриваемой проблемы: ресурс не поставляется - задолженности не возникает. Рассмотрим подробнее этот вариант.
Согласно п. 80 Правил N 307 исполнитель коммунальных услуг вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае неполной оплаты им коммунальных услуг. Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей 6 ежемесячных размеров платы, которые определены исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения.
Порядок приостановления или ограничения предусмотрен п. 81 Правил N 307:
1) исполнитель направляет потребителю письменное уведомление о том, что в случае непогашения задолженности в течение месяца с момента направления указанного уведомления предоставление ему коммунальных услуг может быть приостановлено и (или) ограничено;
2) при непогашении задолженности в течение установленного в уведомлении срока исполнитель вправе ограничить предоставление указанных в уведомлении коммунальных услуг с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя;
3) в случае непогашения образовавшейся задолженности и по истечении месяца со дня введения ограничения предоставления коммунальных услуг исполнитель имеет право приостановить предоставление коммунальных услуг, за исключением отопления, холодного водоснабжения и водоотведения.
Выводы напрашиваются сами собой. Во-первых, с момента первой неоплаты коммунальных услуг до приостановления предоставления коммунальных услуг пройдет как минимум 8 месяцев. Во-вторых, в отношении услуг по отоплению, холодному водоснабжению и водоотведению подобные санкции просто неприменимы.
Кроме того, ТСЖ необходимо в договоре урегулировать вопрос о приостановлении подачи ресурсов неплательщикам с ресурсоснабжающей организацией: у товарищества могут возникнуть дополнительные обязательства в связи с введением ограничения или приостановления предоставления коммунальных услуг. Так, например, введение ограничения режима потребления электроэнергии является платным. Это следует из абз. 6 п. 179 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 N 530. Названная норма гласит: инициатор введения ограничения вправе потребовать компенсации потребителем затрат, понесенных инициатором введения ограничения в связи с введением ограничения режима потребления и в связи с восстановлением режима потребления. Таким образом, ТСЖ и ресурсоснабжающая организация должны урегулировать вопрос о том, кто будет возмещать затраты - потребитель-гражданин или ТСЖ. По понятным причинам ресурсоснабжающая организация не может быть уверена в возможности недобросовестного потребителя коммунальных услуг возместить возникшие расходы, поэтому обязанность, скорее всего, будет возложена на товарищество. Это не лишает ТСЖ права в регрессном порядке взыскивать расходы с
Обязано ли ТСЖ предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирном доме. Каковы правовые основы деятельности ТСЖ в части обеспечения потребителей коммунальными услугами. От ответов на эти вопросы зависит объем обязанностей товарищества перед ресурсоснабжающими организациями (РСО) и собственниками помещений.
Отношения с РСО
Согласно п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг исполнителем коммунальных услуг является лицо:
- предоставляющее коммунальные услуги;
- производящее или приобретающее коммунальные ресурсы;
- отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.
Исполнителем может быть ТСЖ. Анализ законодательства и практики его применения позволяет говорить о том, что ТСЖ всегда является исполнителем коммунальных услуг для потребителей, проживающих в многоквартирном доме, когда собственники избрали товарищество как способ управления. Так, согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать среди прочего предоставление коммунальных услуг. Иначе говоря, собственники помещений вправе принять решение о создании ТСЖ (как некоммерческой организации, основанной на членстве), но не принимать решения о выборе способа управления товариществом, а, например, выбрать непосредственное управление, поручив товариществу отдельные вопросы эксплуатации общего имущества (Постановление ФАС ВСО от 29.04.2009 N А33-6706/08-Ф02-1670/09). В этом случае, следуя указаниям п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг, исполнителем коммунальных услуг будет являться РСО.
Если же собственники помещений на общем собрании выбрали способ управления посредством ТСЖ, то независимо от положений устава товарищество признается исполнителем услуг. Как указал Минрегион в Письме от 20.03.2007 N 4989-СК/07, РСО не может быть исполнителем коммунальных услуг, если управление многоквартирным домом осуществляет ТСЖ, так как признаком статуса исполнителя является ответственность одного лица за подачу в жилое помещение коммунальных ресурсов и одновременно за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги.
Это означает, что именно ТСЖ обязано заключить с РСО договоры о приобретении коммунальных ресурсов для потребления в целом на нужды многоквартирного дома (то есть и для внутриквартирного потребления, а не только на общедомовые нужды) в качестве абонента. При рассмотрении споров, связанных с заключением договора, арбитры не принимают доводы товариществ о том, что предоставление коммунальных услуг является правом, а не обязанностью ТСЖ (даже при наличии соответствующих решений общего собрания членов ТСЖ и собственников помещений). Эти доводы противоречат п. 1 ст. 161 ЖК РФ, п. 3 и 49 Правил предоставления коммунальных услуг, а также целям создания ТСЖ (постановления ФАС СКО от 02.07.2009 N А53-14413/2008-С2-11, от 16.03.2009 N А53-5573/2008-С2-32, от 26.01.2009 N А53-8193/2008-С2-41).
Обращаем внимание, что обязанность оплачивать поданные в дом коммунальные ресурсы возникает независимо от наличия заключенного с РСО договора - арбитры выносят решения в пользу РСО о взыскании с ТСЖ стоимости потребленной энергии по факту ее потребления и при условии подтверждения выбора соответствующего способа управления многоквартирным домом (постановления ФАС СЗО от 02.07.2009 N А05-10417/2008, ФАС ЦО от 12.05.2009 N Ф10-1329/09). Получается, что наличие подписанного договора ресурсоснабжения не является необходимым признаком исполнителя коммунальных услуг, а, наоборот, статус исполнителя коммунальных услуг влечет признание наличия фактических отношений по договору поставки коммунального ресурса. И тот факт, что решениями общего собрания собственников ТСЖ не наделено правом взимать плату за коммунальные услуги с жильцов, не решает дело в пользу товарищества (Постановление ФАС СКО от 30.10.2008 N Ф08-6513/2008, оставлено без пересмотра Определением ВАС РФ от 13.04.2009 N 12/09).
Заметим, что арбитры Уральского округа смотрят на ситуацию иначе: для них отсутствие договора ресурсоснабжения, в котором ТСЖ выступает абонентом, служит ключевым моментом при установлении статуса исполнителя коммунальных услуг. В Постановлении от 13.04.2009 N Ф09-1974/09-С5 ФАС УО признал обоснованными выводы Арбитражного суда Оренбургской области (Решение от 19.11.2008 N А47-4152/2008-18ГК) о том, что ТСЖ не является исполнителем, поскольку не имеет договора с РСО и не принимало на себя обязательств по предоставлению коммунальных услуг перед собственниками (согласно уставу). Участие ТСЖ в расчетах между собственниками помещений и РСО не влияет на его статус.
Учитывая, что автору удалось найти лишь один пример, когда арбитры "освободили" ТСЖ от оплаты задолженности перед РСО по мотиву, что товарищество не является исполнителем коммунальных услуг, данный подход считаем весьма рискованным. Дело в том, что Правила предоставления коммунальных услуг не делают никаких различий для управляющей организации и ТСЖ, относя их в одну категорию - исполнитель коммунальных услуг - с равными правами и обязанностями, невзирая на некоммерческий характер деятельности товарищества. А управляющая организация является исполнителем независимо от того, поименованы ли коммунальные услуги в договоре управления.
Кроме того, в силу пп. 3 п. 2 ст. 151 ЖК РФ средства ТСЖ состоят в числе прочего из субсидий на предоставление отдельных видов коммунальных услуг. Это означает, что законодатель допускает предоставление коммунальных услуг именно товариществом.
Отношения с потребителями
Обязанность исполнителя коммунальных услуг заключать договор с РСО и оплачивать поданные в многоквартирный дом коммунальные ресурсы - это лишь одна сторона медали. Исполнителем ТСЖ является в первую очередь для потребителей - граждан, использующих коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Правила предоставления коммунальных услуг, принятые в соответствии с Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", устанавливают круг обязанностей исполнителя коммунальных услуг по отношению к потребителям (разд. IV Правил предоставления коммунальных услуг). За нарушение прав потребителей (например, на информацию об исполнителе, об услугах и пр.) предусмотрена административная ответственность. Выступая исполнителем коммунальных услуг, ТСЖ обязано соблюдать требования Правил предоставления коммунальных услуг и несет ответственность за их нарушение.
При этом одно из обстоятельств, которые следует доказать Роспотребнадзору в деле о привлечении ТСЖ к административной ответственности за нарушение прав потребителей, - наличие у товарищества статуса исполнителя коммунальных услуг. Так, например, арбитры ФАС УО, вынося Постановление от 23.03.2009 N Ф09-1515/09-С1 (в пересмотре в порядке надзора отказано Определением ВАС РФ от 10.06.2009 N ВАС-6693/09), согласились с ТСЖ в том, что на его деятельность Правила предоставления коммунальных услуг не распространяются, а между жильцами и РСО заключены прямые публичные договоры. Аналогичным образом в Постановлении от 22.07.2009 N 17АП-5431/2009-АК Семнадцатый арбитражный апелляционный суд посчитал, что Роспотребнадзор не представил достаточно доказательств, позволяющих сделать вывод о том, что ТСЖ является исполнителем коммунальных услуг. Контролирующий орган ограничился уставом ТСЖ и извещением на квартплату одного жильца, а суд назвал и иные необходимые (но непредставленные) документы: договоры с РСО, документы об оплате коммунальных ресурсов, выписки из лицевых счетов, протоколы общих собраний членов ТСЖ.
Согласно п. 4 Правил предоставления коммунальных услуг коммунальные услуги предоставляются потребителю в порядке, предусмотренном законодательством, на основании договора, содержащего условия оказания коммунальных услуг и заключаемого ТСЖ с собственником жилого помещения. При этом обязательства по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества возникают у исполнителя перед всеми потребителями (п. 5 Правил предоставления коммунальных услуг). Получается, что отношения между ТСЖ как исполнителем коммунальных услуг и собственником жилого помещения регулируются специальным договором. На эти положения подзаконного акта ссылается и Минрегион в Письме от 03.05.2007 N 8326-РМ/07, отмечая, что товарищество предоставляет коммунальные услуги собственникам (как членам, так и нечленам) на основании договоров об оказании коммунальных услуг. При этом следует учитывать, что Жилищный кодекс всего лишь дает ТСЖ право заключать договоры об оказании коммунальных услуг (пп. 1 п. 1 ст. 137), не устанавливая соответствующей обязанности. А вот Правила предоставления коммунальных услуг уже не оставляют выбора. Заметим, что суды общей юрисдикции удовлетворяют требования собственников помещений в многоквартирном доме, не вступивших в ТСЖ, принудить товарищество заключить с ними договор на предоставление коммунальных услуг (см. Определение Нижегородского областного суда от 15.04.2008 N 33-1725/2008).
При этом следует учитывать, что действие Правил предоставления коммунальных услуг не распространяется на собственников нежилых помещений (ведь в таких помещениях нет потребителей - граждан, использующих коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности). Следовательно, ТСЖ не обязано заключать с собственниками нежилых помещений договор об оказании коммунальных услуг (Постановление ФАС СЗО от 02.04.2009 N А56-107/2008, в пересмотре которого отказано Определением ВАС РФ от 03.09.2009 N ВАС-9072/09). Соответственно, у товарищества не возникает обязанности предоставлять коммунальные услуги собственникам нежилых помещений, которые вправе с согласия РСО заключить субабонентский договор с ТСЖ либо требовать внести изменения в договор между ТСЖ и РСО в части включения в него собственника нежилого помещения в качестве субабонента.
В настоящее время законодательство не оставляет ТСЖ, выбранному как способ управления многоквартирным домом, права самостоятельно решать - участвовать или нет в предоставлении коммунальных услуг жильцам многоквартирного дома. При этом отношения с потребителями строятся на принципах законодательства о защите прав потребителей, независимо от факта членства собственников жилых помещений в товариществе. Это следует из Правил предоставления коммунальных услуг.
Вместе с тем иные нормы жилищного законодательства несколько не согласуются с изложенным подходом. Так, Правила предоставления коммунальных услуг не делают различий для членов и нечленов ТСЖ (все они потребители). Потребитель обязан оплачивать исполнителю коммунальные услуги на основании платежного документа. Одновременно и Жилищный кодекс, говоря об обязанности собственников вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, не различает такую обязанность в зависимости от выбранного способа управления (пп. 5 п. 2 ст. 153, п. 2 ст. 154). И только в ст. 155 "Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги" ЖК РФ появляется упоминание о том, что члены ТСЖ вносят обязательные платежи и взносы, связанные в том числе с оплатой коммунальных услуг (п. 5), а собственники, не являющиеся членами товарищества, вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (п. 6).
Сказанное позволяет отметить, что разница между платой за коммунальные услуги и обязательными платежами, связанными с оплатой коммунальных услуг, отсутствует. Необходимость введения понятия "обязательные платежи" применительно к членам ТСЖ вызвана, по нашему мнению, политическими соображениями с мотивом "ТСЖ не оказывает услуги своим членам". Хотя, как мы выяснили выше, товарищество предоставляет коммунальные услуги всем потребителям на основании договоров, заключенных с собственниками жилых помещений. Однако сделанные выводы, касающиеся регулирования правоотношений, на практике никак не коррелируют с порядком учета и налогообложения ТСЖ: утвердилась точка зрения, что товарищества в рамках уставной деятельности по управлению многоквартирным домом не осуществляют реализацию, следовательно, не формируют налоговые базы по налогу на прибыль, НДС, единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО.
От редакции. В наше распоряжение попала одна из редакций проекта новых Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (размещена на сайте Минрегиона). Поэтому мы не могли не сообщить товариществам о планируемых изменениях их роли в предоставлении коммунальных услуг. Так, проект предусматривает для собственников помещений возможность выбора - привлекать ТСЖ к предоставлению коммунальных услуг или нет. В частности, члены ТСЖ вправе принять решение, будет ли товарищество выступать исполнителем коммунальных услуг. Подчеркнем, что законодательство, действующее в настоящий момент, не предоставляет такого права, и ТСЖ остается лишь ждать позитивных изменений.
Источник публикации : С.Н. Козырева. ТСЖ и коммунальные услуги // "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 10, октябрь 2009 г.
Здравствуйте, друзья. Тема ЖКХ остается одной из главных для жителей многоквартирных домов. Качество предоставляемых услуг и их стоимость – это животрепещущие вопросы, волнующие каждого. При этом выбор жителями формы управлением дома вносит нюансы этот процесс.
Думаем, не лишним будет напомнить, что действующий Жилищный кодекс разрешает три формы управления: это создание товарищества собственников жилья (ТСЖ), непосредственное управление (для домов, количество квартир в которых не превышает 30) и договор с управляющей компанией.
Сбой в оплате – повод разобраться
Собственники жилых помещений обязаны оплачивать потребленные ими услуги. Поставляют эти услуги ресурсоснабжающие предприятия. Посредником служат ТСЖ либо управляющая компания. Если в одном из звеньев происходит сбой, это повод для разбирательств. Сегодня мы рассмотрим сбой в одном из узких звеньев, а именно как быть если существуют долги ТСЖ перед ресурсоснабжающими организациями.
К сожалению, судебная практика показывает, что такие ситуации нередки: по тем или иным причинам товарищество не расплачивается с поставщиками тепла, света, воды, газа за эти услуги. Это приводит к радикальным действиям со стороны поставщиков: они обращаются с исками в суд либо ограничивают ресурсы. При этом зачастую страдают и законопослушные граждане, вовремя проводящие оплату услуг ЖКХ.
Причины неплатежей
Давайте для начала рассмотрим, что же это за причины, по которым у ТСЖ образуются долги. По-большому счету их две: в доме могут быть так называемые неплательщики, то есть люди, которые услуги получают, но платить за них не хотят или не могут.
Вторая причина – некомпетентная либо явно незаконная деятельность самого ТСЖ, которое деньги от жильцов получает, но тратит их нецелевым образом, а иногда просто ворует.
Если долги у собственника
Неоплата коммунальных услуг отдельными собственниками от ответственности ТСЖ перед ресурсоснабжающими организациями не избавляет. Последнюю вовсе не интересуют внутренние дела товарищества. Все взаимоотношения регулируются между ТСЖ и компанией, предоставляющей услуги, по договору. В нем отражается предмет договора, права и обязанности каждой из заключивших его сторон.
ТСЖ обязано оплатить услуги полностью. Что делать с неплательщиками, решает ТСЖ. Для многих товариществ взыскание неполученных платежей настоящая головная боль, им приходится вести настоящую борьбу с несознательными гражданами, вплоть до судебных разбирательств, а также ограничения в предоставлении услуг, если существуют технические условия для этого.
Как показывает судебная практика, при разбирательствах в суде неплатежи жителей не являются уважительной причиной для уменьшения платежей ресурсоснабжающим организациям. От них суды не освобождают, единственное, что иногда удается отстоять, это возможность не платить начисленные пени. Есть прецеденты, когда суды разрешали это, если ТЖ доказывало отсутствие своей вины за платежи не в полном объеме.
Нецелевое расходование средств
Другой вопрос, когда долги ТСЖ образуются по вине председателя и правления. Собственники квартир исправно перечисляют плату за коммунальные услуги, поставщики без перебоя оказывают их, а ТСЖ тратит деньги на непонятные цели, не соблюдая договорные обязательства.
Каждый член ТСЖ должен знать, что при накоплении долга более 100 тысяч рублей и непогашении хотя бы части его в течение 3 месяцев может повлечь за собой процедуру банкротства или ликвидации ТСЖ. Чем это грозит законопослушным жителям? Ничем хорошим. Дело в том, что заплатить долги ТСЖ все равно обязано. И довольно часто для их погашения жителям приходится проводить повторную оплату.
На чьей стороне суд
Такие случаи действительно нередки в судебной практике. Современное законодательство, к сожалению, не может защитить в этом случае тех, кто платит исправно. Потом уже собственники тоже могут обращаться в суд с иском на родное ТСЖ, если, конечно, не прошла процедура его ликвидации.
Во время банкротства может быть введено внешнее управление. Тогда все вопросы по многоквартирному дому переходят к внешнему управляющему. В его обязанности будет входить и борьба с неплательщиками, и направление определенных средств в счет погашения долга. Это могут быть деньги от реализации офисного оборудования, мебели, членские взносы, предусмотренными, к примеру, на другие цели, и др.
Общее собрание – надежный контролер
Товарищество собственников жилья – это прогрессивная форма управления домом. Она имеет много преимуществ по сравнению с такой, к примеру, формой управления, как управляющая компания. Она дает возможность уменьшить платежи за услуги ЖКХ, улучшить качество этих услуг.
А главное – она дает возможность жителям самим решать все вопросы, связанные с жизнедеятельностью дома. Но при этом нужно действительно быть активным и неравнодушным членом ТСЖ, а не сторонним наблюдателем.
В этом случае, ни председатель, ни правление ТСЖ не будет иметь возможность тратить деньги нецелевым образом. Работу руководства ТСЖ надо проверять, причем пристрастно.
В случае малейших подозрений, можно инициировать созыв общего собрания, на котором получить необходимую информацию, а в случае необходимости – принять экстренные решения. Вплоть до смены председателя и избрания нового состава правления. Это один из верных путей, чтобы ТСЖ работало в интересах жителей. Тогда и долгов перед ресурсоснабжающими организациями не будет.
Надеемся, тех, кто уже состоит в ТСЖ или только собирается выбрать подобную форму управления, заинтересует наша статья. У вас есть интересная информация либо опыт действий в такой ситуации, какую мы описали выше? Тогда ждем ваших комментариев и дополнений и на нашем сайте и в социальных сетях. Будем рады продолжить обмен мнениями.
