Главная » Страхование » Конспекты юриста. Конспекты юриста Арендодатель отвечает за

Конспекты юриста. Конспекты юриста Арендодатель отвечает за

Любой гражданско-правовой договор строится на взаимных правах и обязанностях сторон. В данной статье мы сравним права и обязанности арендодателя в договоре аренды и наймодателя в договоре найма жилого помещения.

Если хотите подробнее изучить сами и , предлагаем вам ознакомиться с соответствующими статьями, размещенными на нашем портале. Основное же отличие в том, что договор аренды заключается с юридическими лицами , а договор найма – с гражданами .

Права и обязанности арендодателя

Права и обязанности арендодателя описаны в гл. 34 ГК РФ .

Обязанности арендодателя

Первая обязанность арендодателя – предоставить арендатору квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора и её назначению. (п.1 ст. 611 ГК РФ ). То есть квартира должна быть, как минимум, пригодна для проживания.

Обо всех имеющихся недостатках имущества арендодатель обязан сообщить арендатору при заключении договора. В противном случае он может понести ответственность в соответствии с п.1 ст. 612 ГК РФ .

Другой важной обязанностью арендодателя является проведение капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ ). Но в этой же статье говорится, что в договоре аренды можно предусмотреть и иной порядок оплаты капитального ремонта.

При истечении срока действия договора арендодатель имеет обязательство по заключению договора на новый срок. (ст. 621 ГК РФ ) Если же арендодатель откажет арендатору, обратившемуся с письменным уведомлением о заключении договора на новый срок, и в течение года заключит договор аренды с другим лицом, то арендатор может потребовать перевода прав и обязанностей по новому договору на себя или возмещения убытков. Однако договором может быть предусмотрен и иной порядок продления.

Права арендодателя

Разумеется, арендодатель вправе требовать своевременного внесения арендной платы. Но в гражданском кодексе прописаны также и другие права.

В случае невозврата имущества арендодатель может потребовать возмещения причиненных убытков (ст. 622 ГК РФ ).

Что касается расторжения договора, то арендодатель имеет право через суд требовать расторгнуть договор в случаях, когда арендатор: (ст. 619 ГК РФ )

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд не вносит арендную плату;
не производит капитального ремонта имущества (если такое условие включено в договор).

Права и обязанности наймодателя

В договоре найма, сторона сдающая квартиру, названа наймодателем (п.1 ст. 671 ГК РФ ). Права и обязанности наймодателя изложены, соответственно, в гл. 35 ГК РФ .

Обязанности наймодателя

И снова начнем с обязанностей. Так же как и арендодатель, наймодатель обязан передать квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора, и пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ ).

Наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт квартиры, если иное не предусмотрено условиями договора (п.2 ст. 681 ГК РФ ). Еще одной обязанностью, связанной с ремонтом, является ремонт общего имущества в доме, где находится квартира (п. 2 ст. 676 ГК РФ ).

Как и в договоре аренды, в договоре найма предусмотрена обязанность наймодателя продлить договор найма при истечении его срока. Если же наймодатель откажется от продления договора и в течение года заключит договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. (ст. 684 ГК РФ ). Но в отличие от нормы, касающейся договора аренды, в данной статье сторонам не предоставляется право закрепить в договоре иной порядок продления.

Права наймодателя

Права наймодателя в общем-то схожи с правами арендодателя, но в данной форме договора предусмотрено все же меньше свободы. Так в ст. 687 ГК РФ строго закреплены основания, по которым договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
использование нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения не по назначению либо с систематическим нарушением прав и интересов соседей (но в данном случае наймодатель имеет право потребовать расторжения договора только после предупреждения нанимателя).

Обращаем ваше внимание, что права наймодателя, в отличие от прав арендодателя, зависят от срока договора .

Арендатор имеет право с согласия арендодателя передавать арендованное имущество:

v в субаренду;

v передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

v в безвозмездное пользование

v передавать арендные права в залог;

v вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Однако, во всех перечисленных случаях ответственным перед арендодателем остается арендатор. Полная передача всех прав и обязанностей арендатора другому лицу имеет место только в случае перенайма.

Из перечисленных случаев передачи прав арендатора чаще других на практике встречается субаренда.

При субаренде сам арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора.

Договор субаренды порождает вторичные отношения аренды, производные и зависимые от первичного договора аренды, поэтому договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (ч. 2, п. 2, ст. 586 ГК). Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение аренды влечет прекращение заключенного вместе с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 589 ГК).

2. Арендатор имеет право выкупить арендованное имущество. Это право может быть реализовано на основании договора или закона. Причем выкуп имущества возможен как по истечении срока договора, так и до окончания срока его действия, при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены.

3. В соответствии со статьей 592 ГК, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор имеет преимущественное право на возобновление арендных отношений на новый срок. Данное право может быть реализовано при наличии трех условий:

· надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по ранее заключенному договору (т.е. арендатор использовал имущество по назначению, своевременно вносил арендную плату и т.д.);

· готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другим претендентам (это может касаться повышения размера арендной платы, обязанности арендатора производить капитальный ремонт и т.д.);

· арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный в договоре, а если этот срок не определен в течении разумного срока.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не означает, что договор должен возобновляться на тех же условиях, на которых он был заключен. Они могут быть по соглашению сторон изменены, но не должны быть худшими по сравнению с теми условиями, на которых арендодатель готов был сдать имущество в аренду иному претенденту.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения убытков. Такого права арендатор не имеет, если договор аренды с новым арендатором был заключен на иных условиях, чем те, на которых он отказался заключить договор.

Прекращение договора аренды

Договор аренды прекращается с истечение срока договора либо по истечении предусмотренного п. 2 ст. 581 ГК срока предупреждения. Он прекращается в связи с гибелью предмета аренды и по другим основаниям прекращения обязательств.

Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора (п. 1 ст. 588 ГК). В таких случаях первоначальный арендодатель подлежит замене новым собственником имущества.

Статья 588 ГК гарантирует защиту прав наследников арендатора. В случае смерти арендатора недвижимого имущества его права переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Но не получит таких прав гражданин, который отстраняется от наследования как по завещанию, так и по закону по правилам ст. 1038 ГК (недостойный наследник). При наличии нескольких наследников вопрос о том, кому их них переходят права арендатора, решается по согласию между ними, а в случае спора - через суд.

Арендодатель не вправе отказать наследнику недвижимого имущества во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например, если арендатор, арендовавший какой-то объект недвижимости, являлся специалистом-реставратором и в качестве арендной платы обязался выполнить определенную работу, которую не способен выполнить его наследник).

В случае ликвидации юридического лица (арендодателя или арендатора) договор аренды прекращается по общим правилам ст. 389 ГК.

2. Договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке досрочно как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора.

В соответствии со ст. 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор:

· пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

· существенно ухудшает имущество;

· более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

· не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Этот перечень оснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя не является исчерпывающим и может быть дополнен договором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости им исполнения обязательства в разумный срок. При невыполнении этого требования суд вправе отказать в принятии иска к рассмотрению (п. 2 ст. 422 ГК). Если арендатор, получив такое предупреждение, в разумный срок устранит допущенные им нарушения, требование арендодателя расторгнуть договор не может быть удовлетворено.

Статья 591 ГК содержит перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора. К ним относятся:

v арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

v переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

v арендодатель не производит являющейся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

v имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

В отличие от ст. 590 ГК ст. 591 ГК не обязывает арендатора при досрочном расторжении договора отправлять арендодателю уведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Он, однако, должен в соответствии с п. 2 ст. 422 ГК предложить арендодателю расторгнуть договор. Он может предъявить иск в суд о расторжении договора лишь после получения отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения ответа в указанный в предложении или установленный законодательством либо договором срок, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Учебный материал в форме юридических лекций для самоподготовки студентов ВУЗов различных специальностей и направлений. Информация представлена в виде конспектов с тематической разбивкой по изучаемым предметам и вопросам.

Обязанности арендодателя по договору аренды

Основная обязанность арендодателя - своевременно предоставить арендатору обусловленную договором вещь в состоянии, пригодном для использования по соответствующему назначению со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами. При этом должен быть соблюден срок передачи, установленный договором. Если он не установлен, то арендуемая вещь должна быть предоставлена в разумный срок, определяемая по правилам ст.314 ГК. Если арендодатель не исполняет эту обязанность, то арендатор по своему выбору вправе:

1. Потребовать передачи вещи в принудительном порядке по правилам ст.398 ГК
2. Арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Если арендодатель передал имущество с просрочкой и арендатор его принял, то он уже не вправе требовать расторжения договора по данному основанию, но вправе потребовать причиненных просрочкой убытков. Обычно в состав таких убытков включается фактически понесенные расходы арендатора. Например, в период просрочки он был вынужден арендовать имущество у другого лица по более высокой ставке арендной платы.

Если арендодатель, передав имущество, одновременно не передает документы и принадлежности, относящиеся к имуществу, и арендатор не может пользоваться имуществом без принадлежностей и документов, то он вправе потребовать предоставления принадлежностей и документов, при этом за тот период, в течение которого он не мог пользоваться имуществом из – за их отсутствия, арендная плата не взыскивается. Если отсутствие принадлежностей и документов не препятствует использованию, то он не может требовать расторжения договора, но может требовать возмещения убытков, вызванных непредставлением документов.

Арендодатель обязан предоставить имущество в надлежащем состоянии, поскольку, как правило, на практике по ДА предоставляется имущество уже бывшее в употреблении, то арендодатель должен предупредить арендатора о скрытых недостатках, о которых ему известно, и о степени износа имущества либо о степени износа его основных частей. Сам арендатор должен проявить известную степень заботливости и осмотрительности при принятии имущества. Целесообразно при заключении такого договора заранее в нем указывать все имеющиеся недостатки, чтобы арендатору о них было известно. При передаче имущество нужно составлять передаточный акт или иной письменный документ, подтверждающий факт передачи. В нем необходимо указывать все недостатки, которые были выявлены при передаче имущества.

Арендодатель не отвечает за те недостатки, которые:

1. Были оговорены в передаточном акте;
2. Которые не были оговорены, но были заранее известны арендатору;
3. Которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или при проверке его исправности на момент заключения договора или передачи имущества.

Во всех других случаях арендодатель отвечает за выявленные недостатки, включая и те из них, о которых он и сам не знал в момент заключения договора.

Последствие передачи имущества с недостатками зависит от их характера: те недостатки, которые не влияют на использование имущества, не влекут ответственности арендодателя. Их значение только в том, что их фиксация необходима для последующего возврата имущества. При обнаружении недостатков и которые препятствуют использованию, и арендодатель за них отвечает, арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного их устранения, либо соразмерного уменьшения арендной платы либо возмещения собственных расходов на их устранение. В последнем случае арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов из арендной платы, но с предварительным письменным уведомлением арендодателя.

Целесообразно поступать следующим образом:

1. При выявлении недостатка составить «дефектную» ведомость либо привлечь независимого эксперта;
2. На основании этого документа составить смету расходов;
3. Приобщить эти акты к письменному извещению арендодателя и направить ему это извещение, указав срок для ответа.

Если арендодатель промолчал – дал согласие.

Арендатор может потребовать досрочного расторжения договора. В любом из вышеперечисленных случаев арендатор должен письменно уведомлять арендодателя. Это облегчает процесс доказывания, арендодатель вправе в этом случае без промедления либо заменить некачественное арендуемое имущество аналогичным либо своевременно безвозмездно устранить недостатки. В этом случае арендатор уже не может требовать досрочного расторжения договора. В противном случае если арендатор заявляет требование о расторжении договора в период между передачей имущества с недостатками и их безвозмездным устранением, то его действия судебная практика оценивает как злоупотребление правом и в иске может быть отказано.

Возмещение расходов на устранение недостатков не исключает возможность для арендатора потребовать и взыскания упущенной выгоды. В любом случае в период устранения недостатков арендная плата взысканию не подлежит.

Арендодатель обязан своевременно производить капитальный ремонт. Капитальный ремонт – такое восстановление основных частей и конструктивных элементов арендуемого имущества, без которого оно не может быть использовано по назначению. Например, для ТС это капитализация двигателя (замена), для недвижимости – замена оборудования.

По общему правилу капитальный ремонт – обязанность арендодателя, т.к. он собственник имущества и несет бремя содержания. Но нормы ст.616 ГК позволяет возложить эту обязанность на арендатора. Если сроки кап ремонта не установлены, то мере неотложной необходимости в разумный срок. Если арендодатель не исполняет своевременно эту обязанность, то арендатор по своему выбору вправе:

1. Самостоятельно произвести кап. ремонт и затем либо взыскать с арендодателя сумму или удержать эту сумму из состава арендной платы. Должны быть соблюдены те же правила, что и при обнаружении недостатков.
2. Потребовать уменьшения суммы арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

Если арендатор на период кап. ремонта был лишен возможности пользоваться арендуемым имуществом и арендодатель не предоставил ему другое имущество аналогичное, то арендная плата за этот период не взыскивается.

В условиях рыночных отношений арендные договоры представляет собой наиболее востребованную и часто используемую категорию. Знакомый он практически всем хозяйствующим субъектам и простым физическим лицам. Сложно найти субъект хозяйственной деятельности, ни разу не вступавший в арендные отношения. Поэтому крайне важно знать и уметь применять на практике некоторые базовые вопросы, касающиеся данного понятия.

Основа подобного соглашения – одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за ранее оговоренную плату.

Часто используемое понятие «наем» смело можно отождествлять с термином «аренда». Употребление обоих терминов встречается чаще всего в практической стороне определенных сфер деятельности.

Независимо от вида объекта, определяющего тип арендного соглашения, одним из самых важных пунктов является ответственность по договору аренды.

Ответственность сторон в договоре аренды

Рассматриваемый документ имеет двусторонний и обязывающий характер, поскольку каждая из сторон обязуется в определенных моментах выполнять прописанные нюансы. Кроме того, стороны считаются должниками один перед другим в том, что должны сделать все для пользы каждого, и одновременно имеют право требовать выполнения обязательств.

Первая и основная обязанность арендодателя – предоставление движимого или недвижимого имущества в том в состоянии, который прописан пунктами письменной договоренности вместе. К нему должны полагаться и предусмотренные ранее принадлежности и документы.

Объект необходимо предоставить арендатору в определенный срок. Если это по каким-либо причинам затруднительно, можно выполнить это в разумные сроки. В случае невыполнения данного пункта соглашения, арендатор автоматически получает все права требовать возмещения убытков, причиненных вследствие несвоевременной передачи.

Если имела место быть задержка передачи объекта, и в процессе этого арендатор потерял интерес к ранее составленному соглашению, он может поступить иначе: пожелать немедленного расторжения договоренности и возмещения противоположной стороной убытков за неисполнение оговоренных обязательств.

Следует отметить, что если ранее были оговорены определенные недостатки объекта, то арендодатель не несет ответственности за подобные, заранее известные арендатору моменты. Не предусмотрена ответственность и за недостатки, которые арендатор просто не обнаружил во время осмотра.

Все остальные случаи ответственности за недостатки имущества в полном объеме ложатся на плечи арендодателя. Речь идет о тех моментах, которые препятствуют нормальному использованию объекта.

В таких случаях отечественное законодательство наделило арендатора следующими способами защиты нарушенного права:

требовать бесплатного устранения недостатков объекта, либо соответствующего уменьшения ранее оговоренных платежей;
рассчитывать на возмещение издержек, если устранения недочетов были проведены собственными силами;
непосредственно удержать сумму понесенных расходов из причитающихся арендных платежей, если заранее о данном факте было уведомлено другую сторону;
потребовать досрочного расторжения договора.

Что касается ответственности арендатора по договору аренды, то основными его обязанностями являются:

1. Своевременная выплата арендных платежей. Если речь идет о краткосрочном соглашении, то штрафные санкции могут последовать уже после двукратного невнесения платы. В долгосрочной аренде такой срок равен 6 месяцам. Также предусмотрена ответственность за несвоевременную оплату коммунальных платежей.
2. Гарантия сохранности объекта и поддержание его в изначальном состоянии. Если речь идет о жилье или транспорте, то обычно текущий ремонт возлагается на плечи арендатора.
3. Без согласия арендодателя не проводить переустройств, перепланировок и т.п. В противном случае можно применять штрафные санкции или досрочно разрывать договорные отношения.

Пеня по договору аренды

Если одна из сторон нарушает предмет договора, то она должна уплатить определенную денежную сумму – пеню. Чтобы заранее согласовать возможные размеры неустойки по договору аренды, лучше непосредственно в самом договоре четко прописать сроки возможной просрочки и размеры взыскания.

Пеня по договору аренды нежилого помещения может быть установлена в следующих случаях: