Как оформить торговый павильон на арендованном участке. Как законно арендовать землю под павильон или киоск у администрации города? Аренда киоска или лавки в торговом центре

С вступлением в юридическую силу некоторых изменений в земельном законодательстве изменился оформления документов для аренды участков под различные цели. Одним из видов бизнеса, является установка киосков для осуществления торговой деятельности на муниципальной или государственной земле. О том, как правильно арендовать земельные участки под такой вид деятельности как коммерческий киоск, будет рассказано ниже.

Изменения в действующем земельном законодательстве несколько изменили обязательные правила получения в аренду участков для занятия определенными видами бизнеса.
На сегодняшнее время с учетом кризисных явлений в экономике большой популярностью пользуется аренда земельного участка под киоск. Это строение не относится к капитальным, поэтому получение специального разрешения на его установку происходит по упрощенному варианту.

Аренда земли под коммерческий киоск происходит в несколько этапов

Исходя из сложившейся юридической практики, аренда земли под коммерческий киоск происходит в несколько этапов:

1. Предприниматель или юридическое лицо обязаны самостоятельно найти место, где будет расположен киоск, а также пользуясь виртуальной геокадастровой картой или реестром земельных участков определить собственника земли.
2. Если принадлежит муниципалитету, тогда все последующие переговоры, оформление документов, подписание всех бумаг, в том числе и соглашения об аренде, будет происходить через департамент земельных ресурсов.
3. Если земля принадлежит государству, тогда процедура оформления аренды меняется, и все переговоры, а также подписание документов будет идти через областные или региональные управления земельными ресурсами.
4. Последний шаг состоит в подписании договора аренды и установке киосков.

Нужно запомнить, что законодательством установлены четкие сроки на сбор документов, принятия решения, установки киоска. Их пропуск для предпринимателей грозит законным отказом в аренде.

Теперь перейдем к детальному рассмотрению способов аренды земли у муниципалитета и государства. Они немного различаются между собой, и вызвано это прежде всего целевой принадлежностью земли.

Аренда участка, который находится в муниципальной собственности

Если установлено, что земля принадлежит муниципалитету, ИП или юридическое лицо должно следовать по такой инструкции:

1. Сначала необходимо обратится в департамент, который занимается вопросами аренды, и получить детальную консультацию по необходимым документам на участок, а также не передан он другому предпринимателю в аренду. Если участок свободный, можно начинать оформлять документы.
2. Следующий шаг — это написание специального . Оно пишется на имя главы муниципального образования (района, населенного пункта). В нем указывается, что такой-то просит предоставить земельный участок, расположенный по такому-то адресу, для ведения предпринимательской деятельности (указывается какой) например, торговля продовольственными товарами.
3. К заявлению должны быть прикреплены такие документы. Схема (план) расположения киоска (торговой точки). Ее лучше сделать в формате М 1:5000 но это лучше уточнить при консультации. Также понадобится панорамная фотосъемка местности (участка) с привязкой к близлежащим домам, другим постройкам. Схема должна быть изготовлена в 3-х экземплярах.
4. Если принимается положительное решение (на это отводится 30 календарных дней с момента получения заявления и прилагаемых документов), тогда следующий этап это изготовление технической и кадастровой документации на участок. Делает это за свои деньги предприниматель.
5. Последний шаг это подписание договора аренды между соответствующим органом муниципальной власти и самим предпринимателем. Он должен быть составлен и заключен на протяжении двух недель, после предоставления кадастровой и схематической документации.

Предприниматели должны знать, что схема М 1:5000 может быть изготовлена проектной организацией, которая имеет соответствующую лицензию. В большинстве случаев представители муниципалитета, куда подаются для аренды, подсказывают, куда лучше обратиться. Если такой рекомендации нет, значит, предприниматель должен сам найти такую организацию.

Аренда участка, находящегося в государственной собственности

Если будет установлено, что земельный участок принадлежит государству, тогда алгоритм процедуры оформления будет другой:

1. Предприниматель должен обратиться в областное или региональное управление земельных ресурсов для получения консультации, какие документы необходимо собрать. Также желательно поинтересоваться не отдан ли данный участок в аренду, и не находится он на красной линии (его использование в каких либо целях запрещено).
2. Если с участком все нормально следующий шаг это написание прошения (заявления) на предоставление земли в аренду. Оно пишется по форме, которая была указана выше (для аренды у муниципалитета). К заявлению прилагаются аналогичные документы (схема, панорамная съемка).
3. Далее в управлении земельных ресурсов создается специальная комиссия, которая рассматривает заявление. На нее может быть приглашен предприниматель.
4. При принятии положительного решения, комиссия дает объявление в официальный печатный орган. Это нужно для того, чтобы определить возможных претендентов на землю.
5. Через месяц (с момента выхода объявления), назначаются прилюдные торги (аукцион). На нем участвует заявитель, и другие лица, которые изъявили желание взять эту землю в аренду. Если участник один (заявитель), то он оглашается победителем. Если несколько заявителей, тогда побеждает тот, кто предложил большую цену за аренду.
6. После объявления победителя, он обязан в течении нескольких недель изготовить техническую документацию (кадастровую) за свой счет на участок, и предоставить это в управление земельными ресурсами.
7. Последний шаг это подписание об аренде. Оно составляется в течении двух недель с момента утверждения и подписания всех документов, и подачи их соответствующему должностному лицу.

Нужно запомнить, что срок рассмотрения заявлений составляет 30 дней. В них входят также праздничные и выходные. Ответ может быть направлен по почте либо передан лично в руки заявителю. С момента его получения начинается срок оспаривания действий комиссии, если заявитель считает их незаконными.

К заявлению прилагаются еще обязательные бумаги

Помимо вышеуказанных документов к заявлению (в случае аренды муниципального или государственного участков) прилагаются еще обязательные бумаги:

• для индивидуальных предпринимателей свидетельство о регистрации с указанием видов деятельности, и постановки на налоговый учет, а также паспорт и ИНН код;
• для юридических лиц нужно будет предоставить копию устава, выписку из протокола на уполномоченного лица (например, директора), который обладает правом подписи, и будет заполнять договор аренды;
• копии лицензий, если будет осуществляться деятельность, требующая их наличия (например, торговля сигаретами, алкоголем);
• уполномоченный орган, который будет рассматривать этот вопрос, со своей стороны обязан предоставить свою схему расположения участка (в течении месяца с момента регистрации заявления), на основании которой предприниматель будет делать кадастровую документацию.

Это исчерпывающий документов, установленный действующими нормативно-правовыми актами. Требование других бумаг со стороны должностных лиц является незаконным.

Договор аренды

Договор аренды- это последний документ, который подписывается между предпринимателем и владельцем земли. Он состоит из таких основных частей:

• права и обязанности сторон;
• предмет договора (конкретный участок, его размеры расположение, нормативная стоимость);
• цена соглашения, то есть ежемесячная арендная плата;
• срок, на который земля отдается в аренду с возможностью продления (пролонгации), или без таковой.

Он составляется в трех экземплярах. Один арендатору, второй в государственный реестр, третий органу муниципалитета, либо управлению земельными ресурсами.

Причины отказа

Несмотря на прозрачную аренды, есть случаи отказа в ней. Они следующие:

1. Участок находится на красной линии. В данном случае арендовать его не получится, поскольку красные линии свидетельствуют о том, что он находится в санитарной или иной зоне.
2. Земля не имеет целевого назначения для вида деятельности, указанного предпринимателем. Например, на этой местности планируется застройка капитальными строениями, а предприниматель просит установить палатку под торговлю цветами.
3. Не предоставлены все необходимые документы. Это должно быть указано в ответе. Решить эту проблему просто. Нужно собрать необходимый пакет документов заново, и снова обратится с соответствующим заявлением.
4. В случае с государственной землей, может произойти такая ситуация, когда при проведении торгов, другой предприниматель предложит большую арендную плату и получит право на заключение аренды.
5. Нарушение сроков сбора документов, или не подписание договора аренды в установленный законом двухнедельный срок.

Могут быть и другие . Но если предприниматель считает, что он прав, он может защитить свое право путем обращения с исковым заявлением в судебные инстанции. В таком случае нужно обращаться к квалифицированным юристам, так как нужно будет оспаривать саму процедуру оформления земли, или незаконность отказа.

Нужно запомнить, что любые отказы со стороны муниципальных или государственных органов должны быть даны в письменном виде. При этом предприниматель имеет право требовать детальных разъяснений отказа, с указанием действующих нормативно-правовых актов.

Для того, чтобы арендовать земельный участок для установки на нем киоска, сначала нужно установить, кому он принадлежит. Муниципальные участки отдаются после сбора всех необходимых документов, изготовления кадастровой документации и подписания соглашения об аренде. Если земля государственная, то сначала проводятся торги, и только после этого идет оформление аренды.

Как открыть киоск в городском парке.

Ирина Самойлова

24504

12

Небольшие лавочки и павильоны издавна подчеркивали колорит города и позволяли мелким производственникам зарабатывать себе на хлеб. При Петре I розничная торговля получила наибольшее распространение. С Советских времен остались воспоминания о печатных ларьках и уличной торговле квасом, пивом, мороженым. В 1992 году Борис Ельцин подписал Указ о свободе торговли, и тут же все, кто хотел заработать, кинулись открывать мелкий бизнес. Ларьки заполонили остановки и центральные улицы городов. С 2010 года государство начало планомерно уничтожать мелких «ларечников». Сначала ввели запрет на торговлю алкоголем, а потом и табаком. Многим бизнесменам пришлось бросить свои павильончики и искать другие способы заработка. Как же в современной ситуации обстоят дела с малыми архитектурными формами (далее - МАФ), выгодно ли иметь киоск и лавку, как их арендовать, что предусмотреть, - об этом наша статья.

Фото с Flickr.com/Andy Komoll

Киоск и лавка - в чем разница

Раньше лавками называли легкие сооружения из досок в виде сарайчика, они были предназначены для торговли на ярмарках. Ларек появился от слова «ларь» и представлял собой сооружение в виде ящика. Киоски относятся к советскому и постсоветскому времени, это крытое помещение для торговли с одним рабочим местом без организации торгового зала. Все эти виды сооружений объединяет общая характеристика - малая архитектурная форма.

Правовая особенность в том, что объект может быть стационарным или нестационарным. То есть, киоск или лавка могут представлять собой недвижимость на фундаменте, прочно связанную с землей. Или же они могут быть сборно-разборными конструкциями, которые без ущерба для целостности можно переместить в любое место.
Рекомендация: если Вы назовете свой торговый объект, к примеру «Мясная лавка», он привлечет больше посетителей. Дело в том, что киоски ассоциируются у нас с советским прошлым, не очень качественным алкоголем и недобросовестными предпринимателями. Лавка - более лаконичное название, оно навевает мысли о семейном бизнесе, о продуктах, которые производят и продают с любовью, ассоциируется с качеством и некой домашней обстановкой.

Какая МАФ выгоднее?

Чем бы Вы ни решили торговать, нестационарная форма будет выгоднее по следующим причинам:

1. Не надо оформлять помещение - ставить на кадастровый учет , регистрировать. Экономия и денег, и времени.
2. Если в этом районе бизнес не пойдет, можно перенести киоск в другое место в короткий срок.
3. Если не сложатся отношения с собственником земельного участка, с местными властями - ничего сносить не придется, киоск можно разобрать без ущерба для его назначения.
4. Договор аренды можно не регистрировать.
5. Аренда нестационарных киосков дешевле чем, аренда полноправных объектов недвижимости.

Где и как искать киоск или лавку для аренды

В крупных мегаполисах уже разработаны и постепенно внедряются типовые формы ларьков-киосков, есть и весьма оригинальные МАФы, например, воспроизводящие форму бутылки. Московские власти взяли организацию уличной торговли под жесткий контроль. В начале апреля нынешнего года в Москве был организован электронный аукцион по сдаче в аренду нестационарных торговых киосков.

Стартовая цена арендной платы - примерно 30 тыс. руб. за кВ.м., по каждому объекту цена индивидуальная с учетом местоположения и других факторов. Все эти новшества приводят к мысли, что и региональные власти в скором времени займутся упорядочиванием мелких розничных точек и приведением их к единому стилю.

1. Брать в аренду старые киоски и ларьки.
2. Занимать помещения в исторических районах города, на центральных улицах.

Возможные варианты аренды киоска или ларька

Аренда стационарной лавки у собственника.

Если Вы решили разместиться в стационарной лавке, учтите:

• Договор аренды сроком больше года надо регистрировать.
• На объект должны быть документы - кадастровый паспорт, свидетельство о собственности.
• Вместе с правом занимать помещение Вы поучаете право на земельный участок.
• Для занятия розничной торговлей необходимо разрешение местной администрации.
• Отношения будут регулироваться положениями ГК РФ об аренде недвижимого имущества.

Аренда переносной конструкции, которую уже использовали для торговли.

Необходимо будет заключить два договора:

• аренда земли;
• аренда оборудования для торговли.

К первому договору применяется положения об аренде недвижимого имущества, ко второму - общие нормы об аренде.
Проверяем:

• документы на землю - договор аренды или свидетельство о собственности;
• наличие разрешения на размещение торговой точки от местной администрации;
• наличие акта приемки временного объекта, выданного администрацией города;
• наличие разрешения на розничную торговлю.

Внимание: если у Вашего арендодателя земля тоже во временном пользовании, проверьте, есть ли у него в договоре ограничения на сдачу земли или помещения в субаренду. Если такое ограничивающее условие есть - то Ваш договор - ничтожен.

Аренда земельного участка для последующего размещения киоска или лавки.

Арендуете землю и на ней размещаете временный киоск. Вы можете возвести его самостоятельно или купить/арендовать у собственника. В этом случае нужно будет самостоятельно оформлять указанные выше разрешения. Порядок и форма регулируются региональным законодательством.

Аренда киоска или лавки в торговом центре.

Этот вариант хорош тем, что не надо тратиться на рекламу и искать проходимое место. В торговых центрах большой поток людей, и ларек с выпечкой собственного производства может приносить значительную прибыль.
Правовой нюанс в том, что Вы арендуете часть помещения. Росреестр часто отказывает в регистрации таких договоров и требует кадастровый паспорт на объект договора. Однако судебная практика идет по другому пути - арендатору и арендодателю достаточно отметить на плане помещения арендуемую часть, а в договоре как можно конкретнее указать площадь и местоположение ларька.

Можно и вовсе не регистрировать, а брать часть помещения (ларек) в аренду на срок меньше года, а потом продлевать на тот же срок. Да и в принципе, не зарегистрированная аренда сохраняется для сторон правоотношений. В случае возникновения конфликтных ситуаций, незарегистрированные правоотношения будут рассматриваться судами как арендные со всеми вытекающими последствиями.

Аренда «киоска на колесах».

Большой популярностью пользуются киоски на колесах. В печатных изданиях можно найти объявления о сдаче в аренду трейлеров, оборудованных под фастфуд или продажу прохладительных напитков. Юридически такой договор будет называться договор лизинга. Среди рассмотренных этот - наиболее экономичный вариант. Нюанс в том, что санитарно-эпидемиологические службы предвзато относятся к такой торговле, считая ее рассадником болезней. Если удастся договориться с чиновниками, то дерзайте.

Вывод

В современной экономической ситуации аренда МАФов может стать началом выгодного бизнеса. Сегодня власти обсуждают проект закона, который разрешил бы продавать в ларьках и палатках алкоголь и табачную продукцию. Для многих предпринимателей это станет поводом вернуться в мелкую розничную торговлю. Правда, такие товары лучше распространять как сопутствующие, а в качестве основной найти другие нишу - хлеб, мясо, канцтовары или бижутерия.

Инструкция

Пакет документов, который вам потребуется для оформления киоска, его состав, может быть разным и зависеть от специфики торговой деятельности. Для оформления табачного киоска вам нужно будет получить лицензию, подтверждающую право на реализацию продукции. В том случае, если в киоске будет осуществляться торговля хлебобулочными изделиями, на каждое из них потребуется сертификат соответствия. Но есть и общие требования, которые нужно выполнить, чтобы оформить киоск в соответствии с нормами закона.

Зарегистрируйте себя в качестве индивидуального предпринимателя. Обратитесь в налоговую инспекцию по месту своей прописки с заявлением, которое подается по унифицированной форме Р21001. Сразу же, в форме заявления сделайте отметку о том, что вы будете использовать упрощенную форму налогообложения. В том случае, если вы сомневаетесь в правильности заполнения этой формы, проконсультируйтесь со специалистами – многие юридические консультация помогут вам грамотно составить этот документ.

Выберите место, где бы вы хотели установить свою торговую точку. Получите санитарно-эпидемиологическое заключение в органах Роспотребнадзора, оценивающее проектную документацию и возможность установки киоска на данном конкретном месте. Согласно действующему законодательству, разрешение на его установку в выбранном вами месте необходимо получить в муниципальных органах власти. Если город невелик, или вы проживаете в сельской местности, скорее всего, проблем с этим не будет. Но в крупных городах, где дорог каждый клочок земли, вам необходимо будет принять участие в тендере.

Поскольку киоски, как правило, расположены в людных местах, на землях общего пользования в населенных пунктах, и площадь их достаточно мала, земля под ними может быть предоставлена только в аренду. В случае победы в аукционе или тендере за право аренды администрация заключит с вами соответствующий договор. Если желающих участвовать в торгах, кроме вас, не найдется, договор может быть заключен между вами и администрацией напрямую.

Получив землю в аренду, оформите в органах архитектуры разрешение на установку киоска, которое также необходимо будет согласовать с управлением торговли при администрации вашего муниципального образования.

После того как киоск будет установлен, потребуется получить санитарный паспорт на данный торговый объект, подтверждающий, что все необходимые санитарные нормы соблюдены, и профилактические мероприятия по дезинсекции и дезинфекции были проведены. От вас также может потребоваться договор на утилизацию ртутных ламп и, иногда, договор на вывоз ТБО или мусора органического происхождения.

"Современный предприниматель", 2009, N 5

МЕЛКОРОЗНИЧНАЯ ТОРГОВЛЯ В ЛЕТНИЙ ПЕРИОД

Понятие мелкорозничной торговли

С приближением лета на улицах повсеместно появляются открытые ларьки, киоски, палатки и другие объекты временной торговли. Их установка не требует серьезных затрат, как, например, введение в эксплуатацию стационарных торговых точек (магазинов, павильонов, иных объектов, предназначенных для торговли, имеющих фундамент). Основное предназначение названных временных объектов - осуществление через них розничной торговли товарами повседневного спроса в небольших объемах. Данный вид торговли получил нормативное наименование "мелкорозничная торговля". Таковой считается продажа продовольственных и непродовольственных товаров несложного ассортимента через стационарную и передвижную мелкорозничную торговую сеть (Письмо Роскомторга от 28 апреля 1994 г. N 1-574/38-9).
Размещение торговых точек в палатках, киосках или ларьках следует относить к стационарной мелкорозничной торговле (далее - СМТ). Общие правила и основные требования к работе объектов мелкорозничной сети предусмотрены Письмом Роскомторга от 17 марта 1994 г. N 1-314/32-9 (далее - Требования). На основе этого документа, исходя из местных условий для торговли, власти разрабатывают правила для конкретного региона, области, города. Отметим: поскольку названное Письмо достаточно старое, применять его положения следует с учетом действующего законодательства.

Порядок размещения объектов торговли

Первая проблема, с которой придется столкнуться предпринимателю, - поиск участка для работы и получение права пользования им.
СМТ осуществляется в местах, специально отведенных для этого органами государственной власти или местного самоуправления (п. 4 Указа Президента РФ от 29 января 1992 г. N 65). Как правило, это территории муниципальных рынков. Предпринимателю необходимо обратиться в местную администрацию для получения соответствующего разрешения на торговлю. Получив его, коммерсант устанавливает объект торговли на отведенном ему участке, осуществляет торговлю и платит администрации "за место" в установленном порядке.
Разместить временный объект СМТ возможно и на иной территории. В этой ситуации в более выгодном положении находятся коммерсанты, кто уже имеет в собственности (аренде или временном пользовании) участки земли, целевое назначение которых позволяет использовать их для торговли.
Если земли нет, то следует обратиться к владельцу (собственнику) того участка, на котором бизнесмен планирует организовать СМТ. Такие участки могут находиться в государственной или муниципальной собственности (тогда придется земельные вопросы решать в городской или районной администрации) либо в частной собственности граждан или юридических лиц. Получив нужный участок в пользование, бизнесмену необходимо решить вопрос с той же местной администрацией о возможности размещения объекта торговли в выбранном месте. Дело в том, что согласно ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, именно представители местного самоуправления решают вопросы территориального планирования на местах.
Когда предприниматель решает торговать на участке, который уже принадлежит ему, разрешение местной администрации понадобится, если по кадастровым документам целевое назначение участка не связано с осуществлением торговли. Кроме того, когда по условиям договора аренды (пользования) участок предоставляется коммерсанту для иных целей (например, для строительства), устанавливать объекты СМТ можно будет после того, как целевое назначение участка будет изменено. В противном случае за допущенные нарушения коммерсант может быть привлечен к административной ответственности. За самовольное занятие участка или использование его без правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление деятельности, штраф для предпринимателя составит от 1 до 2 тыс. руб. (ст. 7.1 КоАП РФ). Такие же суммы установлены за нецелевое использование земли (ст. 8.8 КоАП РФ).
В остальном при размещении объектов СМТ предпринимателю надлежит руководствоваться требованиями действующего зако