Как арендодателю расторгнуть договор аренды. Прекращение договора аренды в связи с ликвидацией ип-арендатора Индивидуальный предприниматель расторжение договора аренды

Ситуация в наше время не редкая: организация арендовала нежилое помещение у обычного гражданина, а он через какое-то время становится индивидуальным предпринимателем.

Узнав об этом, арендатор наверняка задастся вопросами: меня это как-то касается и что нужно сделать? Давайте смотреть вместе.

Арендатор не обязан удерживать НДФЛ у предпринимателя

С арендной платы, выплачиваемой физлицам, организация должна удерживать НДФЛ, вести учет доходов в карточке, подавать справки 2-НДФЛпп. 1, 2 ст. 226 , ст. 230 НК РФ . А вот предприниматели должны сами исчислять и уплачивать налог со своих доходовподп. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ . Поэтому вы можете не удерживать НДФЛ с арендной платы с того месяца, в котором вам стало известно о смене статуса арендодателя. Кстати, в его же интересах сообщить вам об этом как можно скорее.

Внимание

Арендатор вправе не удерживать НДФЛ с арендодателя-ИП независимо от того, по каким видам предпринимательской деятельности тот зарегистрировался.

Для того чтобы документально подтвердить свое право не платить налог за арендодателя, попросите у него копию свидетельства о регистрации в качестве ИП и поставьте на ней дату, когда вы ее получили. Для пущей верности пусть предприниматель заверит дату своей подписью.

О том, что вы больше не будете удерживать НДФЛ с гражданина-арендодателя, сообщать в ИФНС не нужно. А о выплаченных доходах за период, когда арендодатель еще не был предпринимателем, следует сообщить в ИФНС как обычно, представив по окончании года справку 2-НДФЛп. 2 ст. 230 НК РФ .

Когда потребуется вносить изменения в договор

Здесь все зависит от того, какую систему налогообложения избрал себе новоявленный предприниматель.

ВАРИАНТ 1. ИП на общем режиме налогообложения . То есть теперь он является плательщиком НДСп. 1 ст. 143 НК РФ . Тогда вам с ним придется пересмотреть нынешний размер арендной платы на предмет, включает ли она НДС или нетст. 654 ГК РФ . Надо сказать, что арендодатель, ставший плательщиком НДС, вряд ли согласится, чтобы ранее установленная арендная плата осталась неизменной, то есть уже включала НДС. Скорее всего, он «накинет» налог сверх нее. А значит, нужно будет заключить дополнительное соглашение к договору аренды, уточняющее этот момент.

Дополнительное соглашение № 1
к договору аренды об изменении размера арендной платы

г. Москва

Индивидуальный предприниматель Кротов М.Е., именуемый в дальнейшем «Арендодатель», действующий на основании свидетельства о государственной регистрации серия 77 № 000392957 от 15.02.2011, с одной стороны, и ООО «Вареник», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Пузанова В.К., действующего на основании Устава, с другой стороны, договорились изложить п. 2.2 договора аренды от 17.01.2011 № 3 в следующей редакции:

«2.2. Арендная плата за месяц составляет 38 350 (Тридцать восемь тысяч триста пятьдесят) рублей, включая НДС 5850 (Пять тысяч восемьсот пятьдесят) рублей.»

В том же дополнительном соглашении можно заодно отразить новые банковские реквизиты арендодателя. Ведь, скорее всего, для ведения предпринимательской деятельности он открыл себе отдельный расчетный счет.

Тут важно помнить вот о чем. Если первоначальный договор был заключен на длительный срок (больше года) и прошел госрегистрациюп. 2 ст. 651 ГК РФ в органах Росреестрап. 5.1.1 Положения... утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 , то и дополнительное соглашение к нему тоже нужно регистрировать, поскольку оно является неотъемлемой частью договора и изменяет одно из его существенных условийп. 1 ст. 452 ГК РФ ; п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 ; Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 11680/08 . В противном случае это соглашение будет считаться незаключеннымп. 2 ст. 651 ГК РФ .

Обратиться за регистрацией дополнительного соглашения могут как арендатор, так и арендодатель.

Если вы на общем режиме налогообложения, то от того, что арендодатель стал предъявлять вам к оплате НДС, вы ничего не потеряете. Ведь входной НДС можно принять к вычет уподп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ . Следите лишь за тем, чтобы предприниматель своевременно выставлял вам правильно оформленные счета-фактуры.

Госпошлина за регистрацию дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды недвижимости, которое не влечет существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него, составляет подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ :

• для организаций - 600 руб.;
• для физических лиц - 200 руб.

А вот если вы применяете:

• <или> «доходно-расходную» УСНО - сумма ваших расходов станет больше. НДС по арендной плате можно будет учесть при исчислении налога при УСНОподп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ ;
• <или> «доходную» УСНО - уплачиваемый сверх арендной платы НДС будет вашими прямыми потерями.

ПРЕДУПРЕЖДАЕМ ЮРИСТА

В договоре с «физиком»-арендодателем целесообразно предусмотреть условие, обязывающее его своевременно уведомлять арендатора о приобретении статуса ИП.

ВАРИАНТ 2. ИП выбрал упрощенку. Тогда все значительно проще. Поскольку упрощенцы НДС не платятп. 3 ст. 346.11 НК РФ , никакого дополнительного соглашения на предмет размера арендной платы заключать не нужно. А об изменении своих банковских реквизитов ИП вполне может вас уведомить простым письмом.

Как видите, у тех арендаторов, чей арендодатель из «физика» превратился в ИП, особых проблем не должно возникнуть. Соизволит он вас своевременно уведомить об этом - просто перестанете удерживать с него НДФЛ. Не соизволит - все останется как было. Вы отслеживать статус своего арендодателя не обязаны. Негативные последствия, в том числе налоговые, в этом случае будут у самого ИП.

06 Апреля 2017, 10:55, вопрос №1599198 Александр , г. Самара

600 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (5 )

получен
гонорар 23%

Юрист, г. Сыктывкар

Общаться в чате
• 8,4 рейтинг
• эксперт

Здравствуйте, Александр!




К сожалению, тот факт, что у Вас не будет статуса индивидуального предпринимателя, не освободит Вас от обязанностей и ответственности по договору.

Предпринимательская деятельность является деятельностью самого гражданина.
Регистрация физического лица в качестве ИП осуществляется исключительно с целью подтверждения права данного физического лица на осуществление предпринимательской деятельности.

Можно попробовать оспорить условия договора аренды, но это уже в судебном порядке.




С Уважением, Олег Рябинин.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

• получен
  гонорар 39%

  Юрист

  Общаться в чате
  • 7,7 рейтинг

  Уважаемый Александр! Здравствуйте! Прекращение деятельности физического лица в качестве индивидуального предпринимателя не является основанием для расторжение договора аренды, если, конечно, иное не предусмотрено Вашим договором.

  Если уж Вам очень надо расторгнуть договор, то есть, как Вы сами описали, только два варианта: или по соглашению сторон или по решению суда.

  В общем прямо отвечая на Ваш вопрос:

  если я официально закрою ИП, могу ли я считать договор расторгнутым, забрать свое имущество из салона, и больше не оплачивать аренду?

  Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

  Свернуть

  получен
  гонорар 39%

  Юрист, г. Великий Новгород

  Общаться в чате
  • 9,3 рейтинг
  • эксперт

  Александр, здравствуйте. Не имеет значения, что договор заключен с ИП. В случае прекращения деятельности как ИП договор аренды сохраняет силу, просто арендатором становится физическое лицо. А Вы не рассматривали вариант заключения договора субаренды или уступки прав по договору аренды? Что на этот счет предусмотрено в Вашем договоре: Вы имеете передать права по договору без согласия арендодателя? Да может, арендодатель и не будет против.

  Ещё можно попробовать расторгнуть договор в судебном порядке на основании ст.451 ГК РФ:

  1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
  Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
  2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
  1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
  4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
  3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
  4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

  Можете сетовать на кризис, низкую покупательскую способность граждан, необходимость свернуть предпринимательскую деятельность и т.д. Но это ненадежный вариант.

  Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

  Свернуть

  Юрист, г. Москва

  Общаться в чате

  Здравствуйте, согласно ст 450 гк рф

  Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
  

  1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
  2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
  1) при существенном нарушении договора другой стороной;
  2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
  Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
  3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
  

  но даже если одна сторона выбыла к примеру умер гражданин, это не может служить основанием для расторжения договора аренды.
  Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

  1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
  2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
  Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
  

  то есть в данном случае ликвидация ИП это ваше право, не связанное с ненадлежащим исполнением договора аренды и обязательство не прекращаются, но если настроены решительно можно раторгнуть договор в судебном порядке, практика по такому поводу разная.

  Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Денис, здравствуйте.

Я хочу расторгнуть договор досрочно, не уведомляя за 3 месяца, но арендодатель не согласен. 1. Может ли он меня обязать платить аренду?
Денис

Не уведомить арендодателя о досрочном расторжении договора аренды не получится в связи с тем, что данное уведомление является частью процедуры его досрочного расторжения. В противном случае с Вашей стороны будет иметь односторонний отказ от исполнения договора, что является недопустимым.

В частности, ст. 310 ГК РФ предусматривает, что

1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статья 450.1. ГК РФ

1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, не уведомив арендодателя о досрочном расторжении договора, велика вероятность того, что он взыщет с Вас понесенные им в связи с Вашими действиями убытки.

В случае уведомления о досрочном расторжении договоры, Вы в течение трех последующих месяцев с даты такого уведомления будете должны выплачивать арендную плату, что предусмотрено п. 4.2.2 Вашего договора.

2. Может ли он удерживать товар и имущество, которое есть в магазине для оплаты аренды? Может ли он удерживать товар, который я взял на реализацию и как действовать, если он его удерживает?
Денис

В данном случае действия его будут носить незаконный характер, что дает Вам право истребовать в судебном порядке имущество из чужого незаконного владения.

Статья 301 ГК РФ

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Несмотря на то, что п. 4.1.3 Вашего договора предусматривает возможность арендодателя не допускать Вас в арендуемое помещение в случае не уплаты арендных платежей, это не является основанием для не возврата, находящегося в помещении Вашего имущества.

Я имею в собственности два офисных помещения. Могу ли я сдавать их в аренду юридическим лицам и платить НДФЛ в размере 13%? Или такая деятельность считается предпринимательской и я должна зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя? Какие налоги при этом надо будет платить?

1. По общему правилу Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества (в том числе нежилых помещений) в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

При этом закон не связывает статус арендодателя - физического лица с фактом его регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Поэтому гражданин может быть арендодателем принадлежащего ему на праве собственности имущества как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (ИП).

Налогообложение доходов физических лиц от сдачи в аренду имущества регулируется главой 23 НК РФ. Плательщиками налога на доходы физических лиц признаются в том числе физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ (ст. 207 НК РФ). К доходам от источников в РФ относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ (подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Таким образом, доходы налогоплательщика (физического лица), полученные от сдачи имущества в аренду, подлежат обложению НДФЛ по ставке 13% на общих основаниях.

Исчисление и уплату налога в данном случае производит:

Налоговый агент (ст. 226 НК РФ) - если доход получен от организации (см. письмо Минфина России от 02.10.2006 № 03-05-01-04/277);

Физическое лицо (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ) - если доход получен от физических лиц, не являющихся налоговыми агентами.

Однако следует отметить, что представленная выше ситуация будет соответствовать закону только в том случае, если деятельность гражданина по сдаче в аренду имущества не является предпринимательской.

Сразу возникает вопрос: каковы признаки такой деятельности?

В соответствии с гражданским законодательством предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицом, зарегистрированным в качестве предпринимателя в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ст. 23 ГК РФ).

При этом физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства РФ, при исполнении обязанностей, возложенных на них Налоговым кодексом РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями (п. 2 ст. 11 НК РФ).

По мнению Минфина России, о наличии в действиях гражданина (физического лица) признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

Изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

Учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;

Взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

Устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (см. письма Минфина России от 07.11.2006 № 03-01-11/4-82 и от 22.09.2006 № 03-05-01-03/125).

Аргументами в пользу квалификации деятельности в качестве предпринимательской могут служить и такие обстоятельства, как:

Заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период;

Получение дохода 2 раза и более в течение налогового периода (календарного года) при условии, что в течение года арендаторами одного и того же имущества выступают разные юридические лица;

Неоднократное заключение договоров аренды с одним юридическим лицом.

Отметим, что правильная квалификация деятельности физического лица имеет принципиальное значение для целей налогообложения.

Если арендодатель может быть признан индивидуальным предпринимателем по соответствующему виду деятельности, то он помимо НДФЛ обязан будет уплачивать НДС (ст. 143, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ) и ЕСН (подп. 2 п. 1 ст. 235, п. 3 ст. 237 НК РФ) как лицо, оказывающее услуги по сдаче имущества в аренду.

В данной ситуации очевидно, что офисные (нежилые) помещения приобретались Вами не для личного пользования, а в целях последующего извлечения прибыли от их использования (сдачи в аренду) или реализации.

Поэтому, на наш взгляд, Вам следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивать налоги с соответствующих доходов именно в этом качестве, а не в качестве физического лица.

2. Какими налогами будет облагаться доход, полученный от сдачи имущества в аренду, зависит от статуса арендодателя (физическое лицо или предприниматель).

В данном случае арендодатель может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и применять УСН (объект "доходы") (п. 1 ст. 346.14 НК РФ), при которой объектом налогообложения являются доходы, облагаемые по ставке 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ). При этом необходимо иметь в виду, что применение указанного режима возможно в том случае, если лимит доходов предпринимателя за год не превысит 20 млн руб. (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).

Если предполагаемые доходы от сдачи имущества в аренду превышают указанный лимит, то предпринимателю придется применять общий режим налогообложения (глава 23 НК РФ). В этом случае на стоимость арендной платы по имуществу необходимо начислить НДС, который предприниматель сможет принять к вычету на основании статей 171, 172 НК РФ.

Обратите внимание! Представители фискальных органов считают, что такой вид деятельности предпринимателя, как сдача в аренду собственного имущества, должен быть обязательно указан отдельно в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей. Если указанный вид деятельности, осуществляемый предпринимателем, не внесен в Госреестр, то он не относится к предпринимательской деятельности, по которой может быть применена упрощенная система налогообложения (см. письма ФНС России от 07.11.2006 № 04-2-02/667, от 24.04.2006 № 04-2-02/333, Минфина России от 17.05.2006 № 03-11-04/2/109). При этом приводится следующий аргумент: по правилам налогового законодательства УСН применяется только в отношении предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Согласно такой точке зрения в отношении видов деятельности, внесенных в Госреестр, предприниматель может уплачивать единый налог при применении УСН, а в отношении не внесенных - обязан уплачивать НДФЛ.

Эта позиция, на наш взгляд, не основана на нормах действующего законодательства.Физическое лицо, прошедшее процедуру государственной регистрации, приобретает статус индивидуального предпринимателя в целом, а не на определенные виды экономической деятельности. При этом в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ предприниматель вправе осуществлять любой вид экономической деятельности, не запрещенный законом (п. 3 ст. 23 ГК РФ).

Это означает, что все осуществляемые предпринимателем после государственной регистрации виды экономической деятельности необходимо рассматривать в качестве предпринимательской. И, следовательно, независимо от того, внесены эти виды деятельности в Госреестр или нет, они будут представлять собой предпринимательскую деятельность.

Тем не менее при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя мы все же советуем указать в Госреестре вид деятельности "сдача в аренду собственного имущества", иначе у предпринимателя могут возникнуть разногласия с налоговыми органами и свою позицию ему придется отстаивать в суде.

И. Горшкова, ведущий эксперт АКДИ "ЭЖ", член Палаты налоговых консультантов

Согласно действующему законодательству по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды является одним из самых распространенных видов договора. Договор прекращает свое действие по истечении его срока, однако, как показывает практика, многие сталкиваются с необходимостью досрочного расторжения договора. Причины такой необходимости могут быть совершенно разные, и дабы Ваши действия не оспаривались в суде, необходимо правильно подходить к этому вопросу с правовой точки зрения и соблюсти все требования законодательства.

Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон в той же форме, в которой заключался договор, или по инициативе одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством или договором.

В связи с этим для начала обратимся к предусмотренным законом возможным основаниям расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. По требованию арендодателя по общему условию на основании ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут при существенном нарушении условий договора арендатором и по ст. 619 ГК РФ в случаях, когда арендатор:

1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендованное недвижимое имущество должно использоваться строго в соответствии с условиями договора или его назначением по договору. При отсутствии соглашения сторон по данным пунктам, арендатор имеет право пользоваться имуществом по обычному назначению такого рода имущества, исходя из его существа.

2. Существенно ухудшает имущество.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Многие думают юристы спорят, что означает невнесение арендной платы более двух сроков подряд. Некоторые полагают, что это полное невнесение арендной платы, другие же – даже частичное невнесение арендной платы также является основанием для расторжения договора аренды по указанной статье.

4. Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Помимо вышеизложенного, основанием расторжения договора аренды досрочно в судебном порядке на основании ст. 451 ГК РФ может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды. Кроме того, как указывалось выше, основания одностороннего расторжения договора также могут быть установлены в самом договоре.

При наличии соглашения о расторжении договора договор считается расторгнутым с момента подписания такого соглашения или с момента, указанного в самом соглашении. Раньше судебная практика часто стояла на позиции, что при государственной регистрации расторжения договора он считается расторгнутым с момента такой регистрации, сейчас же суды исходят из того, что регистрация расторжения договора носит лишь правоподтверждающий характер. При разрешении спора о расторжении договора аренды в судебном порядке, такой договор считается расторгнутым с момента вступления в силу решения суда по данному вопросу.

Если есть основания для расторжения договора по требованию арендодателя, но заключения соглашения о расторжении договора добиться не удается и стороны не могут прийти к согласию, прежде чем обращаться в суд, необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Так, в соответствии с гражданским законодательством арендодатель, прежде чем требовать досрочного расторжения договора, должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а обращение в суд возможно после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Уведомлять необходимо либо путем личного вручения, либо почтовым отправлением. При личном вручении уведомлении второй экземпляр необходимо оставить у себя с подтверждающей получение документа подписью уполномоченного лица. Если Вы решили воспользоваться услугами почты, то необходимо отправлять письмо с уведомлением и описью вложения, что в случае возникновения спора докажет в суде надлежащее уведомление лица.

Кроме того, арендодатель вправе расторгнуть договор даже после исполнения обязательств со стороны арендатора. Так, в соответствии с п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Также договором может быть предусмотрено право на односторонний отказ от договора (исполнения договора). В этом случае судебный порядок не обязателен, а право на отказ от исполнения договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны о таком отказе. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено договором.

Однако на основании п. 5 ст. 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

В связи со всем вышеизложеннным во избежание длительных судебных тяжб и финансовых потерь, в договоре аренды необходимо четко указывать условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами.

Как указывалось выше, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Исходя из положений гражданского законодательства, возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В соответствии с п. 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Кроме того, на основании ст. 359 ГК РФ, а также исходя из судебной практики, арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении, после прекращения договора аренды в счет исполнения обязательства по внесению арендной платы. При этом возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. В данном случае основанием поступления имущества арендатора во владение арендодателя должно являться оставление арендатором этого имущества в данном помещении после прекращения договора аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение.

Законодательством также предусмотрено право на удержание имущества даже в том случае, когда после того, как это имущество поступило во владение кредитора, права на него приобретены третьим лицом.

Если у вас возникают сомнения относительно некоторых вопросов о том, как арендодателю расторгнуть договор аренды , обращайтесь к нашим специалистам, имеющим богатый опыт в данной теме. Мы окажем качественно юридические услуги по расторжению договора аренды, а клиент обязательно останется довольным.