Иск к банкроту о признании права – кредиторское требование? Комментарии и общий алгоритм действий в различных ситуациях Признание права собственности в рамках банкротства

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-8-775/2013

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего - судьи Сафроновой А.А. (шифр судьи 66-35),

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лосевой Е.Е.,

рассмотрев в судебном заседании дело Одинского Александра Леонидовича

о признании несостоятельным (банкротом) Закрытого акционерного общества «Финансовая Корпорация»,

с участием: представитель заявителя М.А.Г. <полные данные заявителя не публикуются> - ., конкурсный управляющий Козлитин М.А.

Установил: Определением Арбитражного суда города Москвы от 09.07.2013 г. принято к производству заявление Одинского Александра Леонидовича б/н б/д о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО «Финансовая Корпорация», <данные изъяты>, возбуждено исполнительное производство по делу № А40-80775/2013.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 12.08.2013 г. по делу А40-80775/2013 по заявлению Одинского Александра Леонидовича о признании несостоятельным (банкротом) Закрытого акционерного общества «Финансовая Корпорация» <данные изъяты> требование Одинского Александра Леонидовича признано необоснованным, отказано во введении наблюдения в отношении ЗАО «Финансовая Корпорация», прекращено производство по деду № А40-80775/2013.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2013 г. определение Арбитражного суда г. Москвы от 12.08.2013 г. отменено, требование Одинского Александра Леонидовича о признании несостоятельным (банкротом) Закрытого акционерного общества «Финансовая Корпорация» <данные изъяты> признано обоснованным, в отношении ЗАО «Финансовая Корпорация» введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена <данные изъяты>.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения и утверждении временного управляющего опубликовано в газете «Коммерсант» № 202 от 21.10.2013 г.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2013 г. в деле о банкротстве ЗАО «Финансовая Корпорация» применены правила параграфа 7 главы I

Сообщение о признании ЗАО «Финансовая Корпорация» застройщиком и применении в деле о банкротстве ЗАО «Финансовая Корпорация» правил параграфа 7 главы I Х ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» опубликовано в газете «Коммерсант» № 1 от 11.01.2014 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2014 г. должник ЗАО «Финансовая Корпорация» < данные изъяты > признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, исполнение обязанностей конкурсного управляющего ЗАО «Финансовая Корпорация» возложены на временного управляющего Трачук Н.В. < данные изъяты >, являющуюся членом Некоммерческого партнерства «Союз менеджеров и антикризсных управляющих» < данные изъяты>.

В настоящем судебном заседании подлежит рассмотрению заявление М.А.Г. о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилого помещения двухкомнатной квартиры < данные изъяты >.

В судебном заседании представитель заявителя поддержала доводы, изложенные в заявлении.

Конкурсный управляющий вопрос об удовлетворении заявленного требования оставил на усмотрение суда.

Заслушав мнения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, представленные документы, суд приходит к выводу о том, что заявление М.А.Г. о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилого помещения двухкомнатной квартиры < данные изъяты > является обоснованным и подлежит удовлетворению.

05.11.2003 г. между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ЗАО «Финансовая Корпорация» (арендатор) заключен договор земельного участка № < данные изъяты >, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером < данные изъяты >, имеющий следующие ориентиры: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12, предоставленный в аренду для эксплуатации административного здания с выкупом права аренды земельного участка площадью 5461 кв.м.

02.06.2004 г. между Правительством г. Москвы и ЗАО «Финансовая Корпорация» заключен инвестиционный контракт № < данные изъяты >, предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства инвестором 18-этажного жилого дома с встроенными помещениями общественного назначения с подземной автостоянкой по адресу: ул. Малыгина, вл. 12. Дата ввода в эксплуатацию - 4 квартал 2005 года. Согласно п. 3.1. указанного инвестиционного контракта по итогам реализации контракта соотношение раздела недвижимого имущества устанавливается сторонами в следующем порядке: в собственность Правительства Москвы (Администрации) - 40 % общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта; в собственность ЗАО «Финансовая Корпорация» (Инвестора) - 100 % общей жилой площади при условии перечисления г. Москве денежного эквивалента за существующую социальную, инженерную, транспортную инфраструктуру.

Между ЗАО «Финансовая Корпорация» (инвестор) в лице генерального директора Т.И.Н. и М.А.Г. (соинвестор) был заключен договор № < данные изъяты > соинвестирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: < данные изъяты >, с целью получения М.А.Г. в собственность проинвестированного ею объема общей жилой площади, а именно: < данные изъяты >.

Согласно п. 6 указанного договора сумма, подлежащая внесению соинвестором на счет инвестора в счет исполнения обязательства по финансированию строительства жилого дома в части финансирования стоимости квартиры на момент заключения договора составила < данные изъяты>.

В соответствии с п. 7 указанного договора сумму, размер которой указан в пункте 6 договора, соинвестор вправе внести по частям согласно графика платежей, предусмотренного данным пунктом, не позднее 18.03.2005 г. Фактором (моментом) внесения соответствующей суммы в счет исполнения соинвестором обязательства по финансированию строительства является зачисление денежных средств на расчетный счет инвестора.

Согласно п. 8 указанного договора все расчеты по договору производятся в рублях.

Таким образом, обязательства по финансированию строительства жилого дома в части финансирования стоимости квартиры на момент заключения договора составили < данные изъяты>.

Свои обязательства по внесению < данные изъяты > рублей М.А.Г. исполнила в полном объеме, что подтверждается платежной квитанцией Сбербанка России от < данные изъяты > на указанную сумму и справкой ЗАО «Финансовая Корпорация» от < данные изъяты > об исполнении обязательств, копии которых представлены в материалы дела.

Как указывает заявитель требования, должник до настоящего времени не исполнил свои обязательства по передаче М.А.Г. жилого помещения.

17.02.2006 г. Правительством г. Москвы и ЗАО «Финансовая Корпорация» подписано дополнительное соглашение № 1 к инвестиционному контракту, в соответствии с которым срок ввода объекта в эксплуатацию установлен не позднее 31.03.2007 г.

23.10.2009 г. Правительством г. Москвы и ЗАО «Финансовая Корпорация» подписано дополнительное соглашение № 1 к инвестиционному контракту, в соответствии с которым срок ввода объекта в эксплуатацию установлен не позднее 31.03.2009 г.

13.04.2010 г. ТСЖ «Малыгина 12» и ЗАО «Финансовая Корпорация» заключила договор о сотрудничестве в целях завершения строительства неоконченного строительством жилого дома по адресу: < данные изъяты >, согласно условиям которого ТСЖ «Малыгина 12» обязалось привлечь от соинвесторов и аккумулировать на своем расчетном счете необходимые для строительства денежные средства в размере < данные изъяты > (п. 4.1.1.), выступать плательщиком при заключении договора подряда и иных договоров, связанных со строительством объекта, заключенных между корпорацией и третьими лицами (п. 4.1.2.), а также в отношениях с третьими лицами любые сделки от имени сторон договора (в том числе перечисление денежных средств и передача иного имущества) во исполнение настоящего договора осуществляется ТСЖ «Малыгина 12» и ЗАО «Финансовая Корпорация» совместно *п. 4.4.) Копия указанного договора имеется в материалах дела.

Дополнительным соглашением № · от 29.06.2013 г. срок действия указанного договора продлен до 01.07.2014 г. Копия дополнительного соглашения представлена в материалы дела.

Указанный жилой дом до настоящего времени не введен в эксплуатацию.

Согласно справке за подписью начальника Северо-Восточного ТБТИ, копия которой представлена в материалы дела, объект: жилое здание со встроенными (пристроенными) нежилыми помещениями зарегистрировано в Адресном реестре зданий и сооружений, дата 30.11.2007 г., регистрационный № < данные изъяты >, учетный номер объекта: < данные изъяты >, адрес: г. Москва, ул. Малыгина, 12. Регистрация произведена на основании распоряжения префекта (Префектуры) административного округа от 29.11.2007 г. № 2607.

Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства степень готовности жилого дома по адресу: ул. Малыгина, 12 составляет 90 %.

Между тем, определением Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2013 г. ЗАО «Финансовая Корпорация» признано застройщиком, в отношении ЗАО «Финансовая Корпорация» применены правила параграфа 7 главы I Х ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с п. 1 ст. 201.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Как следует из п. 5 ст. 201.1 «О несостоятельности (банкротстве)» при рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений или денежных требований.

Согласно ч. 2 п. 1 ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» участником строительства является физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Согласно п. 6 ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договора участия в долевом строительстве.

Пунктом 1 ст. 201.6 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст.ст. 71 и 100 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 2 ст. 201.6 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В соответствии с п. 3 ст. 201.6. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестра требований о передаче жилых помещений.

Таким образом, положения параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы I Х ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает возможность предъявления участником строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований.

Предоставленные заявителем требования М.А.Г. документы, а именно копии договора № _____ от _____2005 г. соинвестирования долевого строительства жилого дома, платежной квитанции Сбербанка России на сумму <данные изъяты> и справки ЗАО «Финансовая Корпорация» от _____2005 г. об исполнении обязательств, предусматривает обязанность ЗАО «Финансовая Корпорация» по передаче жилого помещения.

По смыслу указанных положений параграфа 7 «Банкротство застройщика» главы I Х ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» М.А.Г. является участником строительства в части рассматриваемого требования.

Статья 201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» М.А.Г. предусматривает рассмотрение требований в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, только в деле о банкротстве.

Обращение М.А.Г. в арбитражный суд вызвано отказом суда общей юрисдикции рассматривать иски участников строительства о признании права собственности на квартиры в спорном доме после введения в отношении должника процедуры наблюдения в соответствии с параграфом г главы I Х Закона о банкротстве.

1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;

2) подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

Вместе с тем, из материалов дела А40-80775/2013 о банкротстве ЗАО «Финансовая Корпорация» усматривается, что решениями суда общей юрисдикции (Бабушкинского районного суда г. Москвы) за иными гражданами - инвесторами строительства спорного дома признано право собственности на причитающиеся им квартиры (56 из 106 соинвесторов). Указанные обстоятельства стали известны по результатам рассмотрения требований указных граждан в деле о банкротстве должника.

Требование заявлено не о признании права собственности на жилое помещение, а право собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

О необходимости учета данного обстоятельства указано в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.07.2014 г. по настоящему делу по требованию Шорыгиной Л.Л.

В соответствии со ст.ст. 11, 12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом путем реализации права.

Нормами ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившее в законную силу судебные акты.

Согласно ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

В соответствии со ст. 6 Закона инвесторы имеют равные права на: владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 8 Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности (ст. 15 Закона).

С учетом приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательств ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору долевого участия в строительстве нарушает права истца на владение, пользование и распоряжение приобретенной квартирой.

Несмотря на то, что строительство жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, д.12 не окончено, доля в незавершенном строительством жилом доме в соответствии с действующим законодательством может находиться в собственности граждан.

Кроме того, в соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственниками помещений в многоквартирном доме в силу закона на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество.

Решения суда общей юрисдикции в настоящее время вступили в законную силу.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации неоднократно указывал на недопустимость ситуации, в которой лицо не может реализовать предусмотренное законодательством право на судебную защиту (в частности, постановления от 211.10.2008 № 7131/08, от 29.05.2012 № 17607/11).

С учетом изложенного, в целях соблюдения единства критериев и правовых оснований, исходя из которых за иными гражданами - инвесторами строительства спорного дома признано право собственности на причитающиеся им квартиры (указанная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 г. № 14520/2012), суд считает необходимым удовлетворить требование М.А.Г. о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилого помещения < данные изъяты >

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 71, 100, 201.1. - 201.11. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст.ст. 65, 71, 184, 223 АПК РФ, Арбитражный суд города Москвы

ОПРЕДЕЛИЛ:

Признать за М.А.Г. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилого помещения < данные изъяты > в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, д. 12.

Определение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в десятидневный срок со дня изготовления судебного акта в полном объеме.

Председательствующий судья А.А. Сафронова

Переуступка прав на квартиру при банкротстве застройщика
Игорь, 30 июня 2017 года, 15:56

Здравствуйте. Квартира в доме Су-155 полностью оплачена. Договор долевого участия по 214-ФЗ зарегистрирован в органах госрегистрации. Есть положительное решение суда о включении в реестр требований. Акт приёмо-передачи не...

уважительность причин пропуска срока предъявления требования
Лариса, 25 мая 2017 года, 16:01

Добрый вечер! Решением Арбитражного суда Воронежской области от 21.08.2016 потребительский жилищно-строительный кооператив "НПЧ-строй" признан банкротом. Открыто конкурсное производство на 6 мес. Я являюсь пайщиком кооператива и купила 2-х комнатную квартиру...

Здравствуйте!такая ситуация,заказали памятник в ноябре 2016,сейчас,в мае только решили узнать,что с нашим памятником,а фирма оказывается обанкротилась.,что нам делать? Удасться ли вернуть заплаченную сумму?

Банкротство: Законодательство

Банкротство: Судебная практика

Для целей признания обоснованным требования дольщика и включения его в реестр требований кредиторов необходимо представление доказательств наличия договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и оплаты в рамках этого договора

Последние изменения в Законе о несостоятельности (банкротстве) направлены на то, чтобы снять нагрузку с арбитражных судов.

В связи с этим:
— по квартире (требование о передаче жилого помещения / денежные требования основного долга по ДДУ) подаются конкурсному управляющему (далее – КУ), это 3 очередь реестра требований кредиторов;
— все, что касается нежилых помещений (за исключением уже направленных в Одинцовский суд исков о признании права собственности) и иных требований: кладовка, машино-место (денежное требование кредиторов, неустойки, моральный вред, расходы) подается в Арбитражный суд Московской области (далее – АСМО), это 4 очередь реестра требований кредиторов.

ЕСЛИ Дом не сдан (нет РНВЭ – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию):
1. по квартире – подаем требование о передаче жилого помещения к КУ, а если кто-то хочет получить деньги вместо квартиры, подаем требование о включении в реестр требований кредиторов по денежным обязательствам в размере стоимости квартиры в соответствии с ДДУ.

2. по квартире – требования по санкциям (неустойки, пени, компенсации морального вреда и т.п.) направляются в АСМО;

3. по нежилым помещениям:
i. если подали в СОЮ до 09.07 или после 09.07. и есть уверенность, что право признают, то продолжаем судиться;

ii. если подали в СОЮ до 09.07 или после 09.07. и нет уверенности, что право признают (например, объекта не существует физически), то параллельно подаем требование кредитора в АСМО (денежное требование в 4 очередь реестра требований кредиторов), срок – до 21.10.18г.;

Подаваться желательно к КОНЦУ срока (Инструкция по подаче Заявления и образец Заявления разрабатываются совместно с АСМО).

ГОСПОШЛИНА ЗА ПОДАЧУ ЗАЯВЛЕНИЙ О ВКЛЮЧЕНИИ В РЕЕСТР ТРЕБОВАНИЙ КРЕДИТОРОВ ИЛИ ПРИЗНАНИЯ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ В АСМО В РАМКАХ ДЕЛА О БАНКРОТСТВЕ ИВАСТРОЙ УПЛАТЕ НЕ ПОДЛЕЖИТ!

Если по нежилому помещению признали право собственности на долю аналогичной степенью строительной готовности, практика по домам, например, с готовностью 80 и более % будет отличаться от практики по домам с фундаментом), кроме того, следует учитывать, что до сих пор нет понимания и оно появится позднее, будет ли различаться практика СОЮ разных районов, а именно Красногорского, Одинцовского, Химкинского и Видновского, если такое случиться, то до конца не ясно, практикой какого СОЮ будет руководствоваться АСМО.

Сейчас Верховный суд РФ готовит Пленум по банкротству застройщиков по новым правилам, если в Пленуме будет иная позиция, то АСМО будет руководствоваться этой позицией. Лайфхак для тех, у кого объект не существует, нежилое помещение не построено. Подать заявление в реестр требований кредиторов (денежное требование в 4 очередь реестра требований кредиторов) по нежилому помещению в АСМО. Когда объект будет достроен, если будет сформирована положительная практика к тому моменту, то в АСМО можно будет попытаться переквалифицировать денежное требование в требование о признании права собственности на нежилое или совершить иные процессуальные действия, направленные на достижение этой цели, однако стоит учитывать, что при включении в реестр требований кредиторов по денежным требованиям ранее, чем рассмотрено дело в СОЮ о признании право собственности, КУ в качестве доказательств по делу может предъявить выписку из реестра, что Дольщик на дату рассмотрения дела в СОЮ является включенным в реестр и в таком случае имеется риск отказа в иске. В этой связи, в реестр требований кредиторов по денежным обязательства, владельцам кладовок и иных нежилых помещений, которые еще не рассмотрелись в СОЮ – в АСМО с заявлением на деньги вставать максимально поздно, но не позднее 21.10.2018г.

iii. если в СОЮ получен отказ по признанию права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, но по тому же должнику или по аналогичным делам есть положительная практика признания ПС, то обжаловать решение суда первой инстанции, ссылаясь на положительную практику, в суд апелляционной инстанции и выше;

iv. если кто-то не хочет судиться за право собственности на нежилое помещение, то подается денежное требование в 4 очередь реестра требований кредиторов.

v. Если СОЮ признает право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, то данное нежилое помещение перестает быть имуществом должника. В АСМО с этим судебным актом идти не нужно. Если на тот момент инвентаризация имущества должника еще не закончена, то ходатайство об исключении из конкурсной массы подавать не нужно. Если по результатам инвентаризации, подлежащей обязательному опубликованию на ЕФРСБ, оказалось, что объект, в котором у вас признано ПС на долю в незавершенном строительстве (с конкретизацией помещения) оказался тем не менее в конкурсной массе, то его необходимо будет исключить из нее. Зарегистрировать право на объект незавершенного строительства можно будет только тогда, когда КУ поставит объекты на кадастровый учет как объекты незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве.

ВАЖНОЕ ДОПОЛНЕНИЕ ПО КВАРТИРЕ ДЛЯ РАСТОРЖЕНЦЕВ И ПЕРЕУСТУПКИ:

1. Если договор по квартире в несданном в эксплуатацию доме был расторгнут до признания должника банкротом, то, ориентируясь на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 апреля 2013 г. N 13239/12 можно подать КУ требование о включении в реестр требований жилых помещений на «метры», а не на «деньги» (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 апреля 2013 г. N 13239/12 – «..состоявшиеся по делу судебные решения подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение, поскольку, отказав гражданину — участнику строительства во включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, суды лишили его возможности рассчитывать на удовлетворение требования, так как в случае его повторного предъявления требование было бы заявлено после закрытия реестра требований кредиторов должника»), если будет отказ во включении на «метры», участник строительства сможет обжаловать такой отказ в суд в установленном Законом о банкротстве порядке через АСМО, при этом следует учитывать, что по другим должникам – застройщикам есть противоречивая практика по «расторженцам», часть дел сейчас рассматривается в апелляции.

2. Если покупали по переуступке, важными доказательствами являются факты оплаты цедентом (прежним владельцем прав требований по ДДУ) должнику (Застройщику) и цессионарием (приобретателем прав требований по ДДУ – текущий Дольщик) цеденту.

ОБЩИЙ ПОРЯДОК ОБРАЩЕНИЯ В АСМО:

3. В АСМО отправлять прошитые и пронумерованные копии документов, не оригиналы, не нотариально удостоверенные копии, а копии, заверенные личной подписью заявителя в формате «прошито, пронумеровано, скреплено на ___листах», «копия верна, фамилия, инициалы, подпись». Не забывать отправлять одновременно комплект документов к КУ (заявление в оригинале и все приложения (заверенные копии)) и в АСМО прикладывать копии квитанции о направлении заявлений и прилагаемых документов КУ (В адрес КУ отправлять документы заказным письмом с описью вложения);

То есть:
a. Отправляем ПЕРВЫЙ комплект (заявление + копии документов) в адрес КУ.
b. Отправляем/отвозим ВТОРОЙ комплект + копию квитанции и описи в адрес АСМО.

ВАЖНО: инструкции и шаблоны заявлений для различных ситуаций РАЗРАБАТЫВАЮТСЯ!

4. Главное – не пропустить срок подачи требований (3 месяца с даты публикации в печатной версии газеты «Коммерсантъ», т.е. с 21.07.18 по 21.10.18г.)!

5. Все возражения на отказы КУ подаются в АСМО в порядке, установленном Параграфом 7 Закона о банкротстве.

7. Тем дольщикам, у которых имеются сертификаты на отделочные работы, а так же соглашения о скидках (в редакции Ивастрой – соглашение о прекращении обязательств, акты взаимозачета и т.п.) необходимо направлять требования о включении в РЖП с обязательным указанием на такие обстоятельства. Если КУ откажет во включении таких требований, необходимо обращаться в АСМО с жалобой.

8. ОТДЕЛЬНЫЕ ДОГОВОРЫ НА РЕМОНТЫ (не в ДДУ) – необходимо заявлять в общем порядке в АСМО как денежные требования.

9. КУ является полноправным единоличным исполнительным органом должника (аналогично директору), с которым у дольщиков заключен договор, вопросы не урегулированные с Ивастрой (например, не получен экземпляр ДДУ и подобные) решаются непосредственно с КУ.

10. По страховке. Если участник строительства обратился в страховую компанию за страховым возмещением и получил его в полном объеме, то у страховой компании возникает право требования к должнику в объеме выплаченной страховой суммы, то есть страховая компания становится кредитором в порядке правопреемства, в свою очередь требования участника строительства к должнику уменьшаются ровно на столько, сколько денежных средств он получил от страховой компании (в случае, если участник строительства встал в РЖП на «деньги»), если он встал на «метры», то право требования «метров переходит к страховой. Конкурсный управляющий производит замену участника строительства на страховую компанию в РЖП на «метры» или «деньги» в зависимости от того, что заявил изначально участник строительства.

Здравствуйте, Сергей!

Если дом почти достроен, то Вам необходимо обратиться в Арбитражный суд в рамках дела по банкротству застройщика с заявлением о включении Вас в реестр кредиторов с требованием передать Вам в собственность жилое помещение.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 02.06.2016) «О несостоятельности (банкротстве)»

Статья 201.6. Особенности предъявления требований о передаче жилых помещений и их рассмотрения арбитражным судом

1. Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.
2. Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
3. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
4. Определение о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений или определение об отказе во включении указанного требования в такой реестр может быть обжаловано.
5. Участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества, а также размера убытков в виде реального ущерба, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.
6. Участники строительства имеют право предъявлять возражения относительно требований других кредиторов в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.

Статья 201.7. Реестр требований о передаче жилых помещений

1. В реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:
1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
3) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.
2. Правила ведения реестра требований о передаче жилых помещений, в том числе состав сведений, подлежащих включению в этот реестр, и порядок предоставления информации из реестра требований о передаче жилых помещений утверждаются федеральным стандартом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Если же дом не достроен, то будет поставлен вопрос о передачи Вам в собственность объекта незавершенного строительства.

Статья 201.10. Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства

1. В ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).


Перед проведением собрания участников строительства, на котором будет рассматриваться вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, арбитражный управляющий информирует участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении.
2. В состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включается заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Заключение арбитражного управляющего должно содержать:
(в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой, а также с учетом требований настоящей статьи) передачи объекта незавершенного строительства;
2) сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства;
3) сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства;
4) сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.
3. Передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
КонсультантПлюс: примечание.
Положения статьи 201.10 (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено после 25 июля 2015 года, а также если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до 25 июля 2015 года, при условии, что к этому дню не завершились расчеты с кредиторами третьей очереди.
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии спунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;
(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;

(см. текст в предыдущей редакции)
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии спунктом 6 настоящей статьи;
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.
4. В случае, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, участники строительства и (или) третьи лица вправе внести денежные средства в размере такого превышения за вычетом пяти процентов на депозитный счет арбитражного суда до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.
5. Если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести в соответствии со статьей 201.15 настоящего Федерального закона на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.
(в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 N 189-ФЗ, от 29.12.2015 N 391-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В случае, если требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов и установленном подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 настоящего Федерального закона.
7. Если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются арбитражному управляющему и в арбитражный суд.
При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан - участников строительства или юридических лиц - участников строительства преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.
8. Жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:
1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;
2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);
3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.
9. В создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива наряду с участниками строительства могут участвовать и иные лица в случае, если жилых помещений в объекте незавершенного строительства после завершения его строительства будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
10. Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.
11. О рассмотрении арбитражным судом вопроса, предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи, должны быть извещены все кредиторы, в том числе все участники строительства, в соответствии с реестром требований кредиторов и реестром требований о передаче жилых помещений. По результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче объекта незавершенного строительства арбитражный суд выносит определение:
1) об удовлетворении ходатайства и о передаче объекта незавершенного строительства в случае соблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей;
2) об отказе в удовлетворении ходатайства в случае несоблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей.
12. Указанные в пункте 11 настоящей статьи определения могут быть обжалованы в порядке, установленном Арбитражным процессуальнымкодексом Российской Федерации.
13. В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.
В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда, на специальный банковский счет должника денежные средства направляются на погашение соответствующих требований кредиторов.
(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 189-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
В случае вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства решение о создании участниками строительства жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива прекращает свое действие, внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда, на специальный банковский счет должника денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.
(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 189-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
14. Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.
Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.
На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений, оставшаяся непогашенной часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов.
Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.
15. Во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются арбитражным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.
Государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика в лице арбитражного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.
16. При наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, при этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно.