Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке. Форма договора на проведение оценки Договор на проведение оценки
Процесс оценки
Процесс оценки - это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Процесс оценки изложен в п. 23 ФСО N 1. Он состоит из нескольких этапов.
а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание
на оценку;
б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки
и осуществление необходимых расчетов;
г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
д) составление отчета об оценке.
На первом этапе осуществляется:
- заключение договора
Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.
Договор на проведение оценки должен содержать:
Описание объекта или объектов оценки, позволяющее провести их идентификацию;
Вид стоимости имущества (способ оценки);
Размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;
Наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
Указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
- формирование задания на оценку .
Здесь идентифицируется объект оценки, подробно описывается, определяются связанные с ним вещные права. Устанавливается цель оценки - возможность использования заключения об оценочной стоимости (определение рыночной стоимости, инвестиционной стоимости, ликвидационной стоимости и т.д.), т.е. цель оценки обычно состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. Устанавливается на этом этапе задача оценки (т.е. для чего проводится оценка (купля-продажа, залог, страхование и т.д.)), дата и срок проведения оценки, допущения и ограничения, на которых основывается оценка. Содержание задания на оценку приведено в п. 21 ФСО N 1.
В соответствии с п. 8 ФСО N 1 датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
На втором этапе проводятся сбор и обработка данных. Здесь осуществляется сбор как внутренней (непосредственно об объекте), так и внешней (об окружающей среде, политических, экономических, социальных факторах, влияющих на стоимость объекта) информации об объекте.
Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки , в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.
Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.
Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
На третьем этапе осуществляется оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов: сравнительного, доходного и затратного. Сущность и понимание подходов и методов оценки приводятся в п. п. 12 - 20 ФСО N 1.
На четвертом этапе проводится согласование результатов. Оно заключается в:
Проверке правильности всех математических расчетов;
Проверке данных, на которых основывается оценка;
Проверке обоснованности допущений, принятых во время определения стоимости;
Обобщении всей информации, проверке логических допущений и суждений, синтезе оценочных стоимостей, полученных с использованием трех подходов, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта - итоговую величину стоимости объекта.
На пятом этапе составляется отчет об оценке - итоговый документ, представляемый оценщиком заказчику и содержащий заключение об оценочной стоимости объекта (подробное описание требований к отчету можно найти в ст. 11 Закона об оценочной деятельности, а также в Федеральном стандарте оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)",
Обязательные требования к договору об оценке
1. Простая письменная форма (не требуется нотариального удостоверения).
2. Основания заключения договора.
3. Вид объекта оценки.
4. Вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки. В соответствии со ст. 7 Закона об оценочной деятельности в случае указания в договоре иного вида определяемой стоимости подлежит установлению рыночная стоимость.
5. Денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки.
6. Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
7. Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.
8. Указывается наименование СРО, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации.
Если стороной договора является юридическое лицо, заключившее трудовой договор с оценщиком, то в договоре на проведение оценки должны содержаться фамилия, имя, отчество оценщика (оценщиков), обязующегося провести работу по оценке.
Необходимо указать в договоре один вид стоимости имущества (способ оценки). Необходимо также указать на стандарты, которые будут применяться в ходе проведения оценки. Требованиями к договору об оценке предусматривается, что заключение договора на проведение оценки государственного и муниципального имущества производится исключительно лицом, уполномоченным собственником данного имущества. Данное положение запрещает заключать договор об оценке руководителям ГУП и МУП без особых полномочий органов по управлению публичным имуществом.
В договоре об оценке должны быть указаны размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и Законом об оценке.
К договору на оценку также может быть задание на оценку.
Задание на оценку.
При этом задание на оценку должно содержать следующую информацию:
Объект оценки;
Имущественные права на объект оценки;
Цель оценки;
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
Вид стоимости;
Дата оценки;
Срок проведения оценки;
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
В случае если задание на оценку составляется для целей определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, оно должно содержать перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Отчет об оценке
Требования к отчету об оценке изложены в ст. 11 Закона об оценочной деятельности.
Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ФСО №3, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение . В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете .
Существенные и обязательные сведения, которые должны быть указаны в отчете.
1. Дата составления и порядковый номер отчета. Дата составления отчета об оценке всегда ставится позже даты, на которую определена стоимость объекта оценки, даты осмотра объекта оценки и дат, на которые определялись количественные и качественные характеристики объекта оценки. Номер отчета должен быть уникальным для каждого отчета, так как он может быть запрошен органом государственной власти или СРО оценщиков.
2. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки. Такими основаниями могут являться: договор об оценке, определение суда или решение уполномоченного органа власти.
3. Место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в СРО оценщиков. Приводятся данные о регистрации оценщика в соответствии с паспортными данными или адрес его работодателя. Также указывается наименование СРО оценщика, номер свидетельства о членстве, срок его действия.
4. Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки. В описании объекта оценки должны быть представлены его идентифицирующие характеристики, основные ценообразующие свойства, а именно: площадь зданий (при оценке недвижимости), местоположение, физические и технические характеристики, данные бухгалтерской отчетности (при оценке бизнеса) и т.п. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях. Следует привести количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, а также информацию о текущем использовании объекта оценки и другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Реквизиты юридического лица - собственника заполняются аналогично заключению договора на проведение оценки, за исключением данных о расчетных счетах, являющихся коммерческой тайной многих организаций. Какой вид балансовой стоимости должен быть указан в отчете, законом не определено. В соответствии с правилами бухгалтерского учета она представляется в трех видах - первоначальной, восстановительной и остаточной балансовой стоимостью. Как правило, оценщики указывают значения первоначальной и остаточной стоимости, но остаточная стоимость больше соответствует духу закона, так как именно по остаточной стоимости составляется бухгалтерский баланс, в котором, строго говоря, и отражается балансовая стоимость объекта. Нередко остаточная стоимость основных средств в России равняется нулю, поскольку российские юридические лица не имеют возможности отражать активы по их справедливой стоимости.
5. Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки. Указываются все действующие ФСО, стандарты и правила СРО оценщиков, где состоит оценщик, а также стандарты, которые не являются обязательными по законодательству: МСО, RICS, ЕСОИ и т.п. При этом обосновать применение необходимо только в отношении необязательных стандартов оценки. В качестве обоснования могут использоваться требование заказчика, необходимость действия отчета в разных юрисдикциях, повышение требований к качеству отчета и т.д.
6. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения. ФСО N 3 так истолковывает эту норму: в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо должны быть приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы <1>), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе. В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
7. Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата. Согласно п. 16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1) последовательность определения стоимости включает в себя следующие этапы:
Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Согласно п. 18 ФСО N 1 к таким сведениям относится информация:
О политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
О спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
Об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки;
Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
Составление отчета об оценке.
В разделе допущений, ограничительных условий и пределов применения полученных результатов обычно указываются ограничения использования отчета для иных задач, чем оговорено в задании на оценку, приводятся оговорки о презумпции достоверности использованных документов, о невозможности учета скрытых факторов, не учтенных оценщиком, о действительности оценки только на дату определения стоимости, указывается наименование компьютерной программы, с помощью которой проведен расчет (обычно это классическая программа по созданию электронных таблиц), и ее свойства вычислений.
8. Дата определения стоимости объекта оценки. Термины "дата оценки", "дата определения стоимости", "дата проведения оценки" являются синонимичными и подразумевают момент времени (как правило, день, месяц, год), по состоянию на который констатирована стоимость объекта оценки (т.е. совершена гипотетическая сделка по его отчуждению, если оценивается рыночная, ликвидационная или кадастровая стоимость).
9. Цель и задача оценки. Термин "задача оценки" равнозначен термину "предполагаемое использование результатов оценки". Оценщик должен указать в ограничительных условиях применения оценки, что отчет может использоваться только для приведенных в нем задач, так как разные задачи оценки могут при одних и тех же объекте оценки и дате оценки дать разные результаты стоимости (например, в отношении обязательной оценки акций при выкупе акций у акционеров).
10. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Количественными характеристиками являются ценообразующие факторы объекта оценки, подлежащие измерению, например, площадь, денежный поток, пробег, дата изготовления и т.д. К качественным характеристикам относятся параметры, не подлежащие точному измерению, но влияющие на стоимость объекта оценки, в частности, класс помещения, состояние отделки, фаза развития отрасли, техническое состояние, используемые технологии в объекте оценки и т.д.
Согласно п. 8 ФСО N 3 отчет об оценке должен содержать следующие разделы.
а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
Общая информация, идентифицирующая объект оценки;
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
Итоговая величина стоимости объекта оценки;
б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.
Сведения о заказчике:
О заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
О заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
Сведения об оценщике:
Об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
Об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
Вид договора между физическим или юридическим лицом с фирмой или специалистом по оценке движимого или недвижимого имущества. В этом случае заказчик поручает оценщику, как исполнителю, провести оценку рыночной стоимости на определенный вид имущества. Об этом он обязан составить отчет в трех экземплярах и дополнительно электронную версию документа.
Относительно расчета
Стоимость устанавливается по договоренности сторон, обычно с учетом НДС. Оплата производится в течение ближайших 10 дней в виде аванса половины стоимости, с окончательным расчетом по завершению работы. Хотя допускается и полная оплата.
Сдача и прием заказа
Начало работы отмечается с поступления суммы оплаты за заказ, а окончание по предоставлению отчета и подписания приемосдаточного акта. Перед этим определяется срок выполнения заказа. Если заказчик необоснованно отказывается подписывать акт, то через 5 дней работа считается принятой. Если же есть резонные обоснования для не подписания, стороны составляют отдельный двусторонний акт, где указаны огрехи и перечень необходимых исправлений.
Стороны имеют права и обязанности
Со стороны оценщика обязательства сводятся к действиям:
- уложиться в оговоренные сроки по оценке имущества заказчика;
- до подписания акта о приемке подготовить отчет выполнения и, если обнаружатся недостатки, устранить их своими силами и за свои средства;
- соблюдать конфиденциальность информации;
- при необходимости осуществить утверждение документа в соответствующем органе.
Предусмотрен и ряд других обязательств во взаимоотношениях с заказчиком.
Клиент оценщика должен:
- предоставить своевременно и в полном объеме всю документацию и информацию для работы оценщика;
- оплатить своевременно и в полном объеме услуги по оценке имущества.
Об ответственности договаривающихся сторон
Стороны не имеют права передавать третьей стороне обязательства по уже подписанному договору. Если такая необходимость возникает, то необходимо письменное согласование между ними.
Предусматриваются в документе санкции относительно соблюдения сроков. За несвоевременность выполнения заказа заказчик вправе требовать снижение оплаты. За несвоевременность расчетов за проделанную работу оценщик вправе требовать уплаты пени.
Ответственность не наступает
Возможно возникновение форс-мажорных обстоятельств, при которых стороны не могут нести полной ответственности. И если возникают непреодолимые обстоятельства, то срок выполнения договора смещается на срок действия этих обстоятельств и возможных последствий из-за них.
Итоговые положения
Как обычно регламентируют процессы начала и окончания работ, возможных изменений в договоре и механизм их осуществления.
Основанием для проведения оценки объекта является договор (ст.9). В результате изменений, внесенных в ч. 1 статьи Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ, договор, на основании которого проводится оценка, получил законодательное название - "договор на проведение оценки".
При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства об оценочной деятельности, в том числе об обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.
Обязательные требования к договору на проведение оценки нашли отражение в ст.10.Закона.
Для заключения договора на проведение оценки достаточно его простой письменной формы, а значит, нотариального удостоверения или государственной регистрации такой договор не требует (в ранее действовавшей редакции ч. 1 статьи (т.е. до внесения изменений Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ) прямо говорилось о необязательности нотариального удостоверения договора). В части 2 ст.10 Закона установлен перечень сведений, подлежащих обязательному включению в договор на проведение оценки, т.е. условия, необходимые для договоров на проведение оценки:
Объект оценки;
Вид стоимости имущества(способ оценки);
Размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;
Наименование СРОО, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
Указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 24.6 Закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Следует обратить внимание на то, что в ч. 2 указанной статьи Закона говорится о принятии юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, на себя обязательств по дополнительному обеспечению ответственности оценщика как о праве, но не как об обязанности; следовательно, такое условие договора на проведение оценки обязательным не является.
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в т.ч. ф.и.о. оценщика или оценщиков.
В отношении оценки объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом. уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами.
По ФСО№1«Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» одним из требований к проведению оценки являются заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) имущественные права на объект оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
д) вид стоимости;
е) дата оценки;
ж) срок проведения оценки;
з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ. Согласно Закона №ё35 –ФЗ Ст. 5. Объекты оценки – все объекты гражданских прав, в отношении которых Законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. К объектам оценки относятся.
Приложение 1
к документации о запросе котировок цен
ДОГОВОР № ________/8
на проведение оценки
г. Москва «___» _________ 2017 года
Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов», именуемая в дальнейшем «Заказчик», в лице __________________________, действующего на основании ______________________________________________, с одной стороны, и ____________________________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Исполнитель», в лице _______________________________________________, действующего на основании _______________________________, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор на проведение оценки (далее – Договор) о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Исполнитель обязуется по заданию Заказчика (Приложение 1 к Договору) оказать услуги по оценке объектов оценки – имущества согласно перечню в соответствии с Приложением 2 к Договору (далее – объекты оценки) (далее - Услуги), а Заказчик обязуется оплатить эти Услуги.
1.2. Оказание услуг по Договору осуществляется Исполнителем в соответствии с требованиями:
Федерального закона от 01.01.01 года «Об в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон);
Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России
от 01.01.01 года № 000;
Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.01.01 года № 000;
Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.01.01 года № 000;
Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.01.01 г. № 000;
Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 2015 г. № 000.
1.3. По результатам оказанных Услуг Исполнитель составляет и представляет Заказчику экспертное заключение в форме письменного отчета об оценке рыночной стоимости объектов оценки на в 2 (Два) экземплярах (далее – Отчет), а также положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщика.
1.4. Оценка объектов оценки по Договору проводится оценщиком/оценщиками (далее по тексту – Оценщик):
1) (ФИО)_____________________________________________________________________;
6.2. Ни одна из Сторон не вправе уступать третьей стороне права требования по Договору без предварительного письменного согласия другой Стороны.
6.3. Любые разногласия, споры или претензии, которые могут возникнуть между Сторонами из Договора или в отношении Договора, либо в связи с ним или с действиями, предпринятыми согласно Договору, включая без ограничений любой спор относительно состава, действия, законной силы или нарушения Договора, должны быть урегулированы между Сторонами посредством переговоров. При этом обязательным является предъявление письменной претензии, срок рассмотрения которой устанавливается в 5 (пять) рабочих дней, начиная с даты ее вручения другой Стороне.
6.4. В случае невозможности урегулирования споров и разногласий путем переговоров, спор подлежит передаче на рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы
7. Заключительные положения
7.1. Договор вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями Сторон и действует до момента исполнения Сторонами всех своих обязательств по Договору.
7.2. Приложения к Договору являются его неотъемлемыми частями.
7.3. Договор может быть изменен только по соглашению Сторон. Все приложения и изменения, вносимые в Договор, оформляются в виде дополнительных соглашений, которые должны быть подписаны уполномоченными представителями Сторон.
7.4. Договор составлен на русском языке в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, два экземпляра – для Заказчика, один экземпляр – для Исполнителя.
7.5. Стороны подтверждают, что им известны требования законодательных и иных нормативных Российской Федерации о противодействии коррупции при осуществлении хозяйственной деятельности (далее – антикоррупционные требования). Стороны обязуются обеспечить соблюдение антикоррупционных требований при исполнении Договора своими работниками, представителями, а также субподрядчиками и иными контрагентами, привлекаемыми ими для исполнения Договора. Для целей определения ответственности Сторон по Договору нарушение антикоррупционных требований указанными лицами признается их нарушением, совершенным Стороной.
7.6. Сторона, которой стало известно о фактах неправомерного (с нарушением антикоррупционных требований) получения работниками или представителями другой Стороны (лично или через посредников) доходов в виде денег, иного имущества, в том числе , услуг имущественного характера, результатов или каких-либо выгод (преимуществ) в связи с заключением и исполнением Договора (далее – получение доходов с нарушением антикоррупционных требований), обязана письменно уведомить об этом другую сторону в течение двух рабочих дней.
7.7. Сторона, у которой появились обоснованные подозрения в получении доходов с нарушением антикоррупционных требований может направить другой Стороне запрос о предоставлении документов и информации, необходимых для проверки таких подозрений, за исключением документов и информации, доступ к которым ограничен в соответствии с федеральными законами. Сторона, получившая указанный запрос, обязана дать на него мотивированный ответ, а также предоставить другой Стороне запрашиваемые документы и информацию (либо указать предусмотренные федеральным законом основания для отказа в их предоставлении) в течение пяти рабочих дней после получения запроса, если иной срок не будет установлен по соглашению Сторон.
7.8. При наличии доказательств получения доходов с нарушением антикоррупционных требований, а также при наличии обоснованных подозрений в этом и неисполнении другой Стороной обязанности предоставить запрашиваемые документы и информацию Сторона вправе в одностороннем порядке приостановить исполнение своих обязательств по Договору, в том числе оплату по Договору до урегулирования Сторонами спора или его разрешения в судебном порядке. Если при этом имеются доказательства совершения уголовного преступления или коррупционной направленности либо в результате нарушения антикоррупционных требований Стороне причинены убытки, указанная Сторона вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор.
7.9. Сторона, нарушившая антикоррупционные требования и (или) условия настоящей антикоррупционной оговорки, обязана возместить другой Стороне возникшие у нее в результате этого убытки. Порядок возмещения убытков определяется законодательством Российской Федерации и Договором.
8. Адреса и банковские реквизиты Сторон:
Приложение 1
к договору от «___» ________ 2017 года № ________/8
ЗАДАНИЕ
на проведение оценки
Заказчик: Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» в лице ________________________, действующего на основании _________________________________.
Исполнитель: ________________________________________________________________.
Объект оценки: имущество, указанное в Приложении 2 к договору от ______________
№ __________________ (далее – объекты оценки).
Имущественные права на объект оценки: объекты оценки принадлежат на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью, доля в уставном капитале которого в размере 100% принадлежит Заказчику.
Цель оценки: определение рыночной стоимости объектов оценки.
Предполагаемое использование результатов оценки: для использования при определении цены для совершения сделок с Объектами оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, отступного, залога, принятии управленческих решений.
Вид оценки: рыночная стоимость.
Дата оценки: по состоянию на 2017 года.
Срок проведения оценки: с даты заключения договора на проведение оценки от ___ _____ 2017 г. № 000-____/8 и в срок до «25» июля 2017 года.
Денежная единица для измерения стоимости: российский рубль.
Наименование и тип документов об оценке:
Отчет об оценке – полный, в письменной форме (2 экземпляра);
Положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщика.
Необходимость юридической экспертизы прав на объект оценки: не требуется.
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка:
Отчет достоверен исключительно в полном объеме, отдельные части отчета не могут являться самостоятельными документами.
Обоснованное профессиональное суждение Оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки действительно только на дату оценки, указанную в отчете, и лишь для целей и функций, указанных в отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, и, как следствие, на рыночную стоимость объектов оценки.
Отчет об оценке содержит обоснованное профессиональное суждение Оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки и не является гарантией того, что объекты оценки будут проданы на свободном рынке по цене, равной стоимости объектов оценки, которая указана в отчете.
Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки Оценщика и другие материалы отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в отчете.
Оценщик и Заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
При проведении анализа и расчетов Оценщик использует исходную информацию об объектах оценки, переданную Заказчиком. Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность переданной ему Заказчиком исходной информации.
Информация, показатели, характеристики и т. д., использованные Оценщиком и содержащиеся в отчете, берутся Оценщиком из источников, которые, по мнению Оценщика, являются достоверными. Тем не менее, Оценщик не предоставляют гарантии или иные формы подтверждения их полной достоверности. Все использованные Оценщиком в отчете данные, снабженные ссылками на источники информации, не могут рассматриваться как его собственные утверждения.
Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на объекты оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением данных прав.
Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых (то есть таких, которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта) фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
Отчет об оценке представляет собой профессиональное суждение Оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации объектов оценки.
Дополнительные требования:
По требованию Исполнителя Заказчик обеспечивает доступ Оценщика к объектам оценки и документации, необходимой для осуществления оценки.
Величина определяемой рыночной стоимости объектов оценки не может служить основанием для отказа от оплаты работ.
ЗАКАЗЧИК: | ИСПОЛНИТЕЛЬ: |
||||
Государственная корпорация«Агентство по страхованию вкладов» |
|||||
109240, г. Москва, ул. Высоцкого, д. 4, в ГУ Банка России по ЦФО г. Москва 35, |
|||||
| ___________________________________ _____________________ ____________ _____________________ _____________________ ____________ |
Договор на проведение оценки объекта недвижимости.
Отчет об оценке.
Основанием возникновения отношений между участниками отношений по оценке недвижимости является договор. Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме, хотя и не требует нотариального удостоверения.
Согласно ст. 10 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», договор должен содержать:
ü основания заключения договора;
ü вид объекта оценки;
ü вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
ü денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
ü сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.
Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.
В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Согласно ст. 14 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик имеет право:
ü применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
ü требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
ü получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
ü запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
ü привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;
ü отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.
Обязанности оценщика регламентируются ст. 15 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценщик обязан:
ü соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации;
ü сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;
ü обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;
ü предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;
ü предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
ü не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
ü хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;
ü в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.
Важным условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, является страхование их профессиональной (гражданской) ответственности. Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования - наличие у него страхового полиса согласно федеральному закону является обязательным условием для получения лицензии на осуществление оценочной деятельности. Страховая сумма в случае недобросовестной оценки имущества гарантирует заказчику, если он потерпел по этой причине материальный ущерб, определенную денежную компенсацию.
Независимость оценки обеспечивается также положениями федерального закона о недопущении вмешательства в оценку имущества заинтересованных лиц, в том числе заказчика, если это может негативно повлиять на достоверность результатов оценки. Оценщики не должны быть учредителями, собственниками, акционерами или должностными лицами данного акционерного общества, либо заказчиками, либо физическими лицами, имеющими имущественный интерес в объекте оценки, либо состоять с такими лицами в близком родстве или свойстве.
Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
О надлежащем выполнении договора оценки свидетельствует передаваемый заказчику отчет профессионального оценщика об оценке объекта.
Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.
В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения – утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.
Основные требования, предъявляемые к отчету об оценке.
Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:
- дата составления и порядковый номер отчета;
- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
- юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источника их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
- дата определения стоимости объекта оценки;
- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд, принявший к рассмотрению дело о достоверности итоговой величины стоимости объекта оценки или же в связи с рассмотрением дела с иным предметом иска, вправе своим определением назначить оценщика для проведения повторной оценки объекта оценки в порядке, установленном процессуальным законодательством РФ.
ДОГОВОР №. 17 об оценке имущества.
Закрытое акционерное общество «АВИ», именуемое в дальнейшем "Заказчик", в лице генерального директора Петрова Н.Н., действующего на основании Устава, и Закрытое акционерное общество «Независимая оценка», именуемое в дальнейшем "Оценщик", заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Основанием для заключения настоящего Договора служит купля-продажа объекта оценки.
1.2. Имущество, подлежащее оценке, принадлежит «Заказчику».
1.4. Оценщик действует на основании лицензии № ХХХ от "20" августа 2002 г., выданной ____________________________________. Срок действия лицензии - Х лет. Ответственность Оценщика за нарушение настоящего Договора застрахована ООО «Страховая компания «Ворота севера» (указать наименование страховщика), страховой полис № 33546, серия 19-01, дата выдачи " 30 " августа 2002 г.
1.5. По результатам проведения оценки имущества, указанного в разделе 2 настоящего Договора, подлежит установлению его рыночная стоимость.
2. ИМУЩЕСТВО, ПОДЛЕЖАЩЕЕ ОЦЕНКЕ
2.1. Оценке подлежит следующее имущество:
Земельный участок 625 кв. м. (договор аренды, заключенный на основании постановления мэрии г. Вологды №16/789-01 от 28.09.1999), расположенный по адресу г. Вологда, ул. Залинейная, 64. Склад шиферный, местоположение то же. Общая площадь – 411,5 кв. м. При длине 22,1 м и ширине 18,62 м. Здание склада имеет кирпичные стены толщиной около 90 см, за счет которых полезная площадь составляет 370 кв. м. Высота помещений составляет 6,0 м. Строительный объем по данным технического паспорта составляет 2500 куб. м. Дата постройки 1969 год. (справка №104-с от 12.10.1999, выдана КУГИ Администрации г. Вологды) .
(указать объект недвижимости: адрес, внешняя характеристика, площадь в кв. м, а также реквизиты правоустанавливающего документа: номер, дата выдачи, кем выдан)
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Оценщик обязан:
Обеспечивать сохранность документов, получаемых от Заказчика в ходе проведения оценки;
Соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования действующего законодательства РФ;
Своевременно предоставить Заказчику отчет о проделанной работе с итоговыми результатами оценки;
В случае необходимости отстаивать результаты оценки имущества в суде при рассмотрении дела о разделе имущества между супругами;
Своевременно и надлежащим образом уведомлять Заказчика об отказе от настоящего Договора и иных обязательствах, влияющих на исполнение настоящего Договора;
Выделить своего сотрудника, а при необходимости нескольких сотрудников для выполнения поручения, указанного в настоящем Договоре;
Выполнять иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством РФ.
3.2. Заказчик обязан:
Предоставить всю необходимую документацию (информацию), которая необходима для выполнения Оценщиком условий настоящего Договора;
Своевременно и надлежащим образом уведомлять Оценщика об отказе от настоящего Договора и иных обстоятельствах, влияющих на исполнение настоящего Договора;
Обеспечить сотрудникам Оценщика условия для беспрепятственного исполнения ими своих обязательств по настоящему Договору (доступ на объекты для осмотра, экспертизы, получения информации (документации), необходимой, по мнению Оценщика, для проведения оценки в государственных и местных органах или у иных лиц, а также оказывать иное содействие).
3.3. Оценщик вправе:
Получить вознаграждение за выполненную им работу в сроки и размере, указанные в настоящем Договоре;
Привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиков либо других специалистов;
Отказаться от проведения оценки в случаях, если Заказчик нарушил условия Договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие настоящему Договору условия работы;
Осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательством РФ.
3.4. Заказчик вправе:
Требовать своевременного исполнения заказа;
Осуществлять контроль за выполнением заказа, не вмешиваясь в область строго профессиональной компетенции Оценщика;
требовать от Оценщика и его сотрудников соблюдения конфиденциальности информации, ставшей им известной в связи с проведением оценки.
