Земельный участок является объектом делимым или неделимым. Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Наследование участка не оформленного в собственность

1. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, в противном случае он является неделимым.
2. Неделимость земельного участка отражается в идентификационном документе.
3. При совершении сделки с частью делимого земельного участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок. В остальных случаях предмет сделки может быть определен путем его описания в договоре или нанесением на идентификационном документе сферы распространения устанавливаемого права на часть земельного участка (аренды, безвозмездного пользования, сервитута и других).
Сноска. Статья 51 с изменениями, внесенными Законом РК от 26 июля 2007 года N 311 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после его официального опубликования).

Статья 52. Право на земельный участок и право
на расположенные на нем здания
(строения, сооружения)

1. Право собственности на здания (строения, сооружения) влечет за собой в установленном законодательством порядке право собственности на земельный участок, который занят указанными зданиями (строениями, сооружениями), кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Право хозяйственного ведения или право оперативного управления государственных юридических лиц на здания (строения, сооружения) влечет за собой в установленном порядке право постоянного землепользования на земельный участок, занятый указанными объектами, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 настоящей статьи.
Указанные права неотделимы друг от друга.
2. При переходе права собственности либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления на здания (строения, сооружения) и другое недвижимое имущество к приобретателю переходит право собственности, а в установленных настоящим Кодексом случаях право постоянного или временного долгосрочного землепользования на весь земельный участок либо его определенную часть, выделенную при отчуждении здания (строения, сооружения) в самостоятельный земельный участок, или доля в праве общей собственности на земельный участок, в праве общего землепользования, если земельный участок не разделен или в связи с неделимостью не подлежит разделу.
При разделе земельного участка приобретателю здания (строения, сооружения) выделяется та часть делимого земельного участка, которая занята зданием (строением, сооружением) и необходима для его эксплуатации. По соглашению сторон приобретателю здания (строения, сооружения) может быть передана большая часть земельного участка, чем та, которая необходима для эксплуатации и содержания здания (строения, сооружения).
Если указанный участок является неделимым либо специально предназначен для обслуживания расположенных на нем зданий (строений, сооружений), являющихся предметом отчуждения, он переходит к приобретателю недвижимости полностью.
3. Отчуждение права собственности либо права постоянного или права временного землепользования на земельный участок, который занят зданиями (строениями, сооружениями), а также предназначен для их эксплуатации, без соответствующего отчуждения указанной недвижимости, а равно отчуждение недвижимости без соответствующего отчуждения земельного участка, который занят указанной недвижимостью, не допускаются.
4. Сдача во временное пользование землепользователем принадлежащих ему зданий (строений, сооружений) влечет сдачу во временное землепользование на тот же срок земельного участка, занятого указанными зданиями (строениями, сооружениями) и предназначенного для их эксплуатации.
Сдача земельного участка, на котором расположены здания (строения, сооружения) и предназначенного для их эксплуатации, во временное землепользование другому лицу без соответствующей сдачи во временное пользование указанной недвижимости не допускается.
5. В случае, если землепользователь не вправе отчуждать принадлежащее ему право землепользования другим лицам, он не вправе также отчуждать расположенные на данном участке здания (строения, сооружения), если иное не установлено настоящим Кодексом.
6. В тех случаях, когда временный землепользователь в порядке, установленном подпунктом 5) пункта 1 статьи 64 настоящего Кодекса, приобретает право собственности на возведенные на земельном участке с разрешения собственника земельного участка и при наличии согласований соответствующих служб здания (строения, сооружения), по истечении срока договора земельный участок подлежит возврату. Соглашением сторон может быть установлен иной порядок реализации прав собственника зданий (строений, сооружений), возведенных на чужом земельном участке.
7. Положения пункта 1 настоящей статьи не распространяются на здания (строения, сооружения) комплекса "Байконур", закрепленные за государственными землепользователями, а также на право собственности на линейные части магистральных трубопроводов.
Сноска. Статья 52 с изменениями, внесенными законами РК от 06.07.2007 N 279; от 26.07.2007 N 311 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после его официального опубликования); от 27.04.2012 № 15-V (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после его первого официального опубликования); от 22.06.2012 № 21-V (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после его первого официального опубликования).

Статья 53. Общая собственность на земельный
участок или общее землепользование

1. Земельный участок, находящийся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Общая собственность на земельный участок возникает в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан, при неделимости участка (статья 51 настоящего Кодекса), а также при добровольном объединении собственниками принадлежащих им земельных участков в один участок.
3. Земельный участок может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность).
4. Право общего землепользования возникает на основаниях, предусмотренных в пунктах 1, 2 и 3 настоящей статьи.
5. Земельные доли в земельном участке, находящемся в общей долевой собственности или общем долевом землепользовании, являются самостоятельным объектом земельных прав и обязанностей, если законодательными актами Республики Казахстан не установлено иное.
6. Порядок пользования земельным участком, находящимся в общей собственности (общем землепользовании), определяется договором между участниками общей собственности (общего землепользования). При недостижении соглашения между ними порядок пользования определяется судом. Соглашение участников или решение суда о порядке пользования земельным участком подлежит регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Статья 54. Порядок пользования земельным участком

находящимся в общей собственности
или общем землепользовании

1. Порядок пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в общей собственности (общем землепользовании), принимается общим собранием участников долевой собственности (долевого землепользования). Уведомление участников долевой собственности (долевого землепользования) о предстоящем собрании производится не менее чем за один месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку.
2. При условии надлежащего уведомления собрание считается правомочным при участии не менее 50% участников долевой собственности (долевого землепользования) или их представителей. Решение принимается простым большинством голосов присутствующих на собрании участников долевой собственности (долевого землепользования) и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности (долевого землепользования) или их представителями.

Статья 55. Сделки с земельными долями на землях
сельскохозяйственного назначения,
находящимися в общей долевой собственности

1. При совершении сделок, направленных на отчуждение доли в праве общей долевой собственности, выдел земельного участка в счет земельных долей не требуется.
2. Продавец земельной доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее.
Если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента письменного извещения откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Статья 56. Порядок определения земельной доли
в общей долевой собственности
или в общем долевом землепользовании

1. Если размеры земельных долей участников общей долевой собственности (общего долевого землепользования) на участок не могут быть определены на основании законодательства Республики Казахстан и не установлены соглашением всех ее участников, земельные доли считаются равными.
2. Соглашением всех участников общей долевой собственности (общего долевого землепользования) может быть установлен порядок определения и изменения их земельных долей в зависимости от вклада каждого из них в приобретение и освоение общего земельного участка.

Статья 57. Раздел земельного участка, находящегося в
общей долевой собственности (общем долевом
землепользовании), и выдел из него доли

1. При недостижении участниками общей долевой собственности (общего долевого землепользования) соглашения о способе и условиях раздела общего земельного участка каждый участник вправе потребовать выдела своей земельной доли из общего земельного участка в натуре (на местности), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 62 настоящего Кодекса, и в других случаях, установленных законодательными актами Республики Казахстан.
2. Если выдел земельной доли в натуре не допускается законодательными актами Республики Казахстан или невозможен без несоразмерного ущерба земельному участку и всему, что с ним прочно связано, выделяющийся собственник (землепользователь) имеет право на выплату ему стоимости его земельной доли другими участниками общей долевой собственности (общего землепользования) либо продать ее другому лицу в соответствии с правилами, установленными пунктом 2 статьи 55 настоящего Кодекса, за исключением случая, когда земельная доля находится в составе объекта кондоминиума.

Статья 58. Раздел земельного участка, находящегося
в общей совместной собственности
(общем совместном землепользовании)

1. Раздел земельного участка, находящегося в общей совместной собственности (общем совместном землепользовании), может быть осуществлен при условии предварительного определения земельной доли каждого участника.
2. При разделе земельного участка, находящегося в общей совместной собственности (общем совместном землепользовании), доля каждого из участников считается равной, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан или соглашением участников.
3. Условия и порядок раздела земельного участка, находящегося в общей совместной собственности (общем совместном землепользовании), определяются в соответствии со статьями 56 и 57 настоящего Кодекса, поскольку иное не вытекает из существа отношений между участниками.

Статья 59. Недопустимость раздела земельного
участка, признанного неделимым

1. Если в соответствии со статьей 51 настоящего Кодекса земельный участок признан неделимым, его раздел и выдел из него земельной доли в натуре не допускаются.
2. Выделяющийся участник долевой или совместной собственности (землепользования) в этом случае имеет право на выплату ему стоимости его земельной доли другими участниками общей собственности (общего землепользования) на земельный участок либо продать ее другому лицу в соответствии с правилами, установленными пунктом 2 статьи 55 настоящего Кодекса, за исключением объектов кондоминиума.

Статья 60. Общая собственность супругов
на земельный участок

1. Правовой режим права собственности на земельный участок или права землепользования, принадлежащего супругам, определяется в соответствии с нормами, предусмотренными гражданским и брачно-семейным законодательством Республики Казахстан, регулирующими имущественные отношения между супругами.
2. Земельные участки и земельные доли, принадлежавшие супругам до вступления в брак, а также полученные ими в порядке наследования в дар, находятся в собственности (землепользовании) каждого из них.
Земельные участки каждого из супругов могут быть признаны их совместной собственностью (совместным землепользованием), если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этих земельных участков, если иное не предусмотрено договором между супругами.
3. Порядок определения долей супругов в совместной собственности (совместном землепользовании) при разделе земельного участка устанавливается статьей 58 настоящего Кодекса.

Статья 61. Право собственности на недвижимость,
находящуюся на общем земельном участке

1. Собственник недвижимости, находящейся на общем земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания (строения, сооружения), если это не противоречит условиям пользования общим земельным участком, установленным законодательным актом Республики Казахстан или договором.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на общем земельном участке, к другому лицу оно, если иное не установлено настоящим Кодексом, приобретает право на земельный участок в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Статья 62. Право на земельный участок при доме, в котором
находятся несколько квартир и (или) нежилых
помещений, и в других объектах кондоминиума

1. Земельный участок, необходимый для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума, переходит в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений, находящихся в составе объекта кондоминиума.
Участники кондоминиума - государственные землепользователи, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, приобретают на земельные участки в установленном порядке право общего постоянного землепользования, если иное не установлено настоящим Кодексом.
Право на земельный участок участников кондоминиума, которым на территории Республики Казахстан земельные участки не могут принадлежать на праве собственности или на праве постоянного землепользования, определяется в соответствии с пунктом 7 статьи 6 настоящего Кодекса.
Деление земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, допускается с письменного согласия всех участников кондоминиума при условии соблюдения санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, строительных и других норм.
2. Доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) в общем имуществе не отделима от раздельной (индивидуальной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не установлено соглашением участников кондоминиума, определяется отношением полезной площади жилого и площади нежилого помещения, находящегося в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре (идеальная доля).
Порядок пользования земельным участком, расположенным вне (за пределами) фундамента здания, определяется соглашением участников кондоминиума с условием соблюдения общественных интересов, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, градостроительных и других норм.
3. Земельный участок при здании (строении, сооружении) может быть предоставлен в раздельную собственность участникам кондоминиума в случаях необходимости обеспечения технологических нужд функционирования нежилых помещений при условии, что этот земельный участок будет расположен вне контура здания (строения, сооружения) и его использование не будет противоречить условиям эксплуатации земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, а также санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным, строительным и другим нормам.
4. Переход права собственности на квартиру (помещение) к другому лицу влечет переход к приобретателю квартиры (помещения) соответствующей доли в праве на земельный участок (земельные участки).
5. Для управления общей собственностью и ее эксплуатации, надлежащего содержания всего дома (здания, строения, сооружения) и придомового земельного участка (земельных участков) участники кондоминиума избирают форму управления объектом кондоминиума в соответствии с законодательством Республики Казахстан.
6. Реализация права на земельный участок, находящийся в общей собственности участников кондоминиума (общем землепользовании), а также плата за землю осуществляются в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.
7. В гаражных, дачных и других потребительских кооперативах к правам участников на земельные участки, находящиеся в общей собственности, применяются нормы о кондоминиуме.

Статья 63. Обращение взыскания на земельный участок,
находящийся в частной собственности,
и на право землепользования

1. Земельный участок, находящийся в частной собственности, а также право постоянного и долгосрочного временного землепользования входят в состав имущества физических и юридических лиц, которым они отвечают по своим обязательствам, включая случаи признания банкротом, если иное не установлено законодательством Республики Казахстан.
Не может быть обращено взыскание на земли, перечисленные в пункте 2 статьи 26 настоящего Кодекса, а также принадлежащие государственным землепользователям, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 39 настоящего Кодекса.
2. Обращение взыскания на земельный участок и на право постоянного и долгосрочного временного землепользования производится в порядке, установленном гражданским и гражданско-процессуальным законодательством Республики Казахстан, и регистрируется в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Глава 6. Права и обязанности собственников земельных
участков и землепользователей при использовании
земельных участков

Статья 64. Права собственников земельных участков
и землепользователей на использование
земельных участков

1. Собственники земельных участков и землепользователи, если иное не установлено настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан, имеют право:
1) самостоятельно хозяйствовать на земле, используя ее в целях, вытекающих из назначения земельного участка;
2) собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления на посевы и посадки сельскохозяйственных и иных культур и насаждений, произведенную сельскохозяйственную и иную продукцию, полученную в результате использования земельного участка, и доходы от ее реализации;
3) на использование в установленном порядке без намерения последующего совершения сделок для нужд своего хозяйства имеющихся на земельном участке песка, глины, гравия и других общераспространенных полезных ископаемых, торфа, насаждений, поверхностных и подземных вод, а также на эксплуатацию иных полезных свойств земли;
4) на возмещение убытков в полном объеме при принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд;
5) возводить на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления жилые, производственные, бытовые и иные здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка с учетом зонирования земель;
6) проводить оросительные, осушительные и иные мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с установленными строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
7) передать право собственности, право временного возмездного долгосрочного землепользования (аренды) в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, в оплату акций акционерного общества или в качестве взноса в производственный кооператив.
2. Полномочия, предусмотренные подпунктами 2), 3), 5) и 6) пункта 1 настоящей статьи, для временных землепользователей могут быть ограничены актом предоставления земельного участка или договором аренды (договором о временном безвозмездном землепользовании).
Сноска. Статья 64 с изменениями, внесенными законами РК от 06.07.2007 N 279; от 01.03.2011 № 414-IV (вводится в действие со дня его первого официального опубликования); от 20.07.2011 № 464-IV (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после его первого официального опубликования).

Статья 65. Обязанности собственников земельных
участков и землепользователей
по использованию земельных участков

1. Собственники земельных участков и землепользователи обязаны:
1) использовать землю в соответствии с ее целевым назначением, а при временном землепользовании - в соответствии с актом предоставления земельного участка или договором аренды (договором временного безвозмездного землепользования);
2) применять технологии производства, соответствующие санитарным и экологическим требованиям, не допускать причинения вреда здоровью населения и окружающей среде, ухудшения санитарно-эпидемиологической, радиационной и экологической обстановки в результате осуществляемой ими хозяйственной и иной деятельности;
3) осуществлять мероприятия по охране земель, предусмотренные статьей 140 настоящего Кодекса;
4) своевременно вносить земельный налог, плату за пользование земельными участками и другие предусмотренные законодательством Республики Казахстан и договором платежи;
5) соблюдать порядок пользования животным миром, лесными, водными и другими природными ресурсами, обеспечивать охрану объектов историко-культурного наследия и других расположенных на земельном участке объектов, охраняемых государством, согласно законодательству Республики Казахстан;
6) при осуществлении хозяйственной и иной деятельности на земельном участке соблюдать строительные, экологические, санитарно-гигиенические и иные специальные требования (нормы, правила, нормативы);
7) своевременно представлять в государственные органы установленные земельным законодательством Республики Казахстан сведения о состоянии и использовании земель;
8) не нарушать прав других собственников и землепользователей;
9) не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв, а также снятия плодородного слоя почвы с целью продажи или передачи его другим лицам, за исключением случаев, когда такое снятие необходимо для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя;
10) обеспечивать предоставление сервитутов в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом;
11) сообщать местным исполнительным органам о выявленных отходах производства и потребления, не являющихся их собственностью;
12) обеспечивать доступ к земельным участкам для проведения агрохимического обследования почв, осуществляемого в порядке, установленном Правительством Республики Казахстан.
2. Временные землепользователи могут иметь и другие обязанности, предусмотренные договорами о временном землепользовании.
3. Собственники земельных участков и землепользователи участка несут все обязанности, обременяющие земельный участок (его использование по назначению, предоставление сервитутов, уплата налогов и иных обязательных платежей и другое), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
4. Целевое назначение и режим использования земельного участка, сервитута и другие условия использования, установленные на основании нормативных правовых актов, не могут быть самостоятельно изменены собственником земельного участка или землепользователем.
Сноска. Статья 65 с изменениями, внесенными законами РК от 09.01.2007 № 213 (порядок введения в действие смотрите в ст. 2); от 21.07.2007 № 307 (порядок введения в действие см. статью 2 Закона); от 17.01.2014 № 165-V (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

Статья 66. Права и обязанности собственников земельных
участков и землепользователей, которым права
на земельный участок в силу настоящего
Кодекса не могут принадлежать

1. В тех случаях, когда по основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Казахстан, лицо приобретает на земельный участок право, которое оно (лицо) не может иметь в соответствии с нормами, установленными настоящим Кодексом, указанное право подлежит в течение трех месяцев отчуждению по правилам, установленным гражданским законодательством Республики Казахстан, или должно быть переоформлено в указанный срок в право на землю, которое в соответствии с настоящим Кодексом такому субъекту может принадлежать.
В случае неисполнения требования, установленного частью первой настоящего пункта, местный исполнительный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения подает иск о возврате земельного участка по его месту нахождения.
2. При отчуждении земельного участка, находящегося в собственности или землепользовании, в связи с отчуждением зданий (строений, сооружений) лицу, которому отчуждаемое право на земельный участок не может принадлежать, оно должно быть переоформлено приобретателями в право, которое в соответствии с настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан может принадлежать такому лицу.
Сноска. Статья 66 с изменениями, внесенными Законом РК от 20.07.2011 № 464-IV (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после его первого официального опубликования).

М. ПИСКУНОВА

Марианна Пискунова, заведующая кафедрой Российского института государственных регистраторов.

Согласно п. 2 ст. 6 Земельного кодекса делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок. Поскольку формирование земельных участков осуществляется в процессе кадастровых работ, то можно сказать, что раздел земельных участков производится посредством кадастрового учета.
Такой раздел земельного участка нельзя назвать сделкой. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Конечно, землеустроительные и кадастровые работы начинаются по воле собственника, в результате их проведения исчезает объект гражданских прав и появляются новые, но раздел земельных участков нельзя назвать односторонней сделкой собственника, поскольку это не его действия. Тем более нельзя назвать сделкой кадастровый учет, поскольку это действия государственного органа, но не гражданина или юридического лица.
При разделе участков возникает очень интересная юридическая ситуация: несмотря на исчезновение объекта, право сохраняется, лицо становится собственником двух земельных участков. Однако в этом нет ничего противозаконного. Земля является ресурсом, земельные участки - особыми объектами недвижимости, из которых можно формировать (выделять, разделять) без прекращения права собственности любое количество новых участков (с учетом ограничений по землепользованию и минимальному размеру).
Именно таким образом могут действовать публичные собственники - Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования с принадлежащими им участками.
Предположим, что в собственности Российской Федерации находится участок площадью 100 га, из которого выделяется и продается участок 2 га. Вряд ли кто рискнет сказать, что в результате такого разделения прекратится право государственной собственности на участок в 98 га.
В ст. 235 ГК РФ указаны такие основания прекращения права собственности, как отчуждение имущества, отказ от права собственности, гибель или уничтожение имущества. Не следует отождествлять преобразование земельного участка как объекта кадастрового учета с гибелью или уничтожением имущества. Земельные участки относятся к непотребляемым и неуничтожимым видам имущества, проведение кадастровых работ не влечет прекращения права на землю. Даже если квалифицировать разделение собственником принадлежащего ему участка как одностороннюю сделку, то она также не влечет прекращения прав, поскольку это не сделка отчуждения.
Наряду и в соответствии с общими "гражданскими" критериями делимости для земельных участков установлены также следующие специальные "земельные" критерии.
1. Сохранение категории земли. Согласно п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.
Следует отметить, что разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве определяется в соответствии с градостроительным регламентом с учетом ограничений на использование указанных объектов, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ).
2. Соблюдение минимального размера участка. Статья 33 ЗК РФ определяет порядок установления предельных (максимальных и минимальных) размеров предоставляемых участков. Предельные размеры участков для дачного строительства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества и вообще участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 33 ЗК РФ, п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ). Соблюдение минимального размера участков земель сельхозназначения требуется не только при их первичном предоставлении уполномоченными органами, но и при дальнейшем совершении сделок правообладателями. Предельные размеры участков для подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Например, действующим на сегодняшний день решением Московского областного совета народных депутатов "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Московской области" N 4/28 от 16 декабря 1992 г. установлены следующие минимальные размеры земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 2 га (предоставление участков меньшего размера возможно с учетом специализации хозяйства), при разделе между наследниками земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, - 0,02 га.
Для иных целей предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33 ЗК РФ).
3. Соблюдение правил градостроительной деятельности. Этот критерий имеет принципиальное значение для участков в городской застройке.
Незастроенный земельный участок может быть делим с учетом соблюдения его разрешенного использования и минимального размера. Порядок использования земель поселений в соответствии с зонированием их территорий определяется правилами землепользования и застройки, утверждаемыми правовыми актами местного самоуправления, а для Москвы и Санкт-Петербурга - законами этих субъектов.
Градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях устанавливаются Градостроительным кодексом. При делении земельных участков или изменении их границ и параметров соблюдаются красные линии, линии регулирования застройки и требования градостроительных регламентов к минимальным размерам земельных участков. В случае деления объектов недвижимости должны быть обеспечены условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости (ст. 56).
Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105 (в ред. от 21 августа 2000 г.) утверждено Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений. Земельные участки и прочно связанные с ними здания и сооружения в городах и других поселениях рассматриваются как единые объекты недвижимого имущества. Установление границ землепользований (межевание) направлено на установление границ сложившихся объектов недвижимости и формирование новых объектов в сложившейся застройке. Для всех типов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры.
Таким образом, делимость застроенных земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования. Если на участке находится один объект недвижимости, раздел которого в натуре невозможен без образования прочно связанных с участком частей объекта, то такой участок неделим. Как правило, неделимы земельные участки, занятые одним объектом градостроительной деятельности - многоквартирным домом (в том числе с нежилыми помещениями), производственными и административными зданиями, поскольку невозможно выделить в натуре квартиру или нежилое помещение, скажем, на пятом этаже здания вместе с частью земельного участка. Именно в таких случаях применяются п. п. 3, 4 ст. 36 ЗК РФ о регулировании правоотношений по поводу неделимого земельного участка между собственниками помещений в находящемся на нем здании.
Однако для протяженных, так называемых линейных сооружений: дорог, линий электропередач, трубопроводов - соблюсти принцип единства и неделимости участка под объектом невозможно, да и нет необходимости. Такие объекты недвижимости созданы именно для того, чтобы связывать различные территории, обеспечивать доставку энергоносителей на большие расстояния. Прохождение линейных объектов по многим участкам определено их материальной природой и экономическим значением. Для линейных объектов иногда разумно не выделять обособленные участки, а устанавливать сервитуты.
4. Законодательный запрет раздела вещи или выдела доли в натуре, предусмотренный п. 4 ст. 244 и п. 3 ст. 252 ГК РФ. Например, согласно ст. 11 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 22 ноября 1990 г. N 348-1 переданный в аренду или в собственность земельный участок для организации крестьянского хозяйства разделу не подлежит. Это пример законодательного запрета раздела вещи или выдела доли в натуре, предусмотренного п. 4 ст. 244 и п. 3 ст. 252 ГК РФ.
Поскольку раздел проводится посредством кадастрового учета, соблюдение указанных четырех критериев делимости земельных участков должно проверяться именно в процессе землеустроительных и кадастровых работ.
Часть земельного участка как объект имущественных прав
В процессе государственного кадастрового учета целого земельного участка формируются части участка, имеющие ограничения (обременения) или занятые иными объектами недвижимого имущества. Части земельного участка присваивается учетный кадастровый номер. Сведения о частях земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане в графической и текстовой форме (ст. 14 Закона о земельном кадастре).
Может ли учтенная таким образом часть земельного участка быть самостоятельным объектом недвижимости? Очевидно, что часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав. Обратим внимание на п. 2 ст. 6 ЗК РФ, в котором говорится о разделе на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок. Действительно, часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. Пространственные границы одного права собственности не должны включать границ другого права.
Напротив, часть земельного участка может быть предметом договоров аренды, ипотеки, ссуды (безвозмездного срочного пользования) без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. Собственник участка вправе передать в пользование или заложить не весь участок, а только его часть. Надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом плане всего земельного участка часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или срочного пользования (ст. 607 ГК РФ).
Как установлено п. 2 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 11 апреля 2002 г.), если в аренду сдается земельный участок, к договору аренды, представляемому в учреждение юстиции, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В этом случае в раздел Единого государственного реестра прав вносится запись об аренде указанной части. Таким образом, права арендодателя - собственника всего участка - обременяются арендой части участка.
Однако в случае отчуждения части земельного участка, например при выкупе арендованного имущества, обращении взыскания на предмет залога или при отчуждении недвижимости (что рассматривалось выше), часть земельного участка должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).
Часть земельного участка может находиться в пользовании участника общей собственности в соответствии со ст. 247 ГК РФ. В этом случае при осуществлении государственного кадастрового учета в отношении такой части указывается "находится в пользовании участника общей собственности" (п. 6.5 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного Приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. N П/119). Особенности определения порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, установлены ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения от 26 июня 2002 г. N 101-ФЗ.
Часть земельного участка может быть сферой действия сервитута. При установлении сервитута, например, для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов (ст. 274 ГК РФ), зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане как часть участка с обременением. Согласно п. 2 ст. 27 Закона о государственной регистрации, если сервитут относится к части участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Однако такая часть не является объектом сервитута как вещного права. Объектом сервитута является весь земельный участок, а описанная в кадастровом плане часть участка только указывает границы пользования сервитуарием.
"Единое землепользование" - новый объект права?
Рассматривая вопросы делимости земельных участков, нельзя не коснуться сравнительно новых понятий - "составной земельный участок" и "единое землепользование".
В п. 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660, установлено, что несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера. Далее Приказом Росземкадастра "О кадастровом делении территории Российской Федерации" от 14 мая 2001 г. N П/89 разъяснялись особенности учета участков, состоящих из нескольких обособленных участков, которые представляют собой единое землепользование, расположенное более чем в одном кадастровом округе, районе, квартале. В Порядке ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденном Приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. N П/119 (в ред. от 29 июля 2002 г.), эти понятия уточняются. Составному земельному участку, состоящему из нескольких участков, присваивается наименование "единое землепользование (землевладение)", а государственная регистрация прав осуществляется как на один объект.
Представляется, что введение данных понятий, а также определение порядка государственной регистрации прав не являются компетенцией Росземкадастра.
Во-первых, такой объект прав, как "составной участок", "единое землепользование - землевладение", не предусмотрен ни гражданским, ни земельным законодательством. Никаких "составных участков" нет ни в Земельном кодексе, ни в Законе о земельном кадастре. Новые для имущественного и земельного оборота понятия не должны вводиться подзаконными актами. Участок не может "состоять" из других участков, обособленный участок не может быть частью другого участка. Все земельные участки должны быть обособленными и самостоятельными объектами прав.
Во-вторых, пользование одним лицом несколькими объектами как критерий формирования (образования) одного объекта права законодательством также не предусмотрено. Из того что одно лицо пользуется разными вещами, вовсе не следует, что они образуют некий новый объект права. Следуя признаку единства владельца, можно и несколько квартир, принадлежащих одному лицу, назвать "составным жилым помещением", "единым жилищем". Кроме того, один землепользователь может быть одновременным обладателем разных имущественных прав - вещных (собственности, постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения) и обязательственных (аренда, безвозмездное срочное пользование), но один объект права должен обладать одним правовым режимом.
В-третьих, "составной участок", особенно состоящий из обособленных участков, расположенных на территории разных субъектов России и муниципальных образований, не может быть единым объектом права. Кто, какой орган предоставит такой "участок"? Как можно "по заявлению правообладателя" объединить в один объект права расположенные в разных населенных пунктах и за их пределами участки с разной категорией земель и разным разрешенным использованием, т.е. с разным правовым режимом?
В-четвертых, "составной земельный участок" противоречит и такой цели кадастрового учета, как индивидуализация объекта. В Едином государственном реестре прав при описании участков заполняется графа "Местонахождение". Как можно определить местонахождение участка, который "составлен" заявителем и кадастровым органом из участков, расположенных в разных регионах России? Вышеуказанным Приказом Росземкадастра N П/89 для таких участков создается условный кадастровый округ, граница которого проходит по государственной границе Российской Федерации. Местонахождение такого участка можно будет описать словами песни: "Мой адрес - не дом и не улица, мой адрес - Советский Союз".
На практике "единое землепользование" приводит к тому, что земельный участок предоставляется физическому лицу, например, следующим способом: "Часть - в аренду, часть - в собственность". Или под линию электропередач предоставляется "участок", состоящий из нескольких десятков площадок под каждую опору. Или крупная организация становится арендатором "составного" земельного участка, включающего один участок под производственную базу в одном районе города, а другой - под автохозяйство совсем в другом районе. Заключение одного договора аренды в отношении двух объектов не противоречит гражданскому и земельному законодательству и вполне допустимо. Однако если городская администрация и юридическое лицо решили оформить права на различные земельные участки одним договором, то из этого вовсе не следует, что таким образом создается новый объект права - "единое землевладение".

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Задать вопрос

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Необходимость в разделе земельного участка как в долях, так и в натуре возникает во множестве различных случаев.

Это могут быть:

• Выделение доли в пользу одного из сособственников и другие варианты.

Но не во всех случаях возможно легко и просто поделить земельный участок даже при условии, что все собственники и заинтересованные лица (владельцы смежных участков, к примеру) согласны на раздел. В законодательстве имеется такое понятие как неделимый участок, более подробно прописанное в ст. 11.9 Земельного кодекса РФ.

В широком понимании делимым земельным участком называется фактический надел, на отдельные части которого можно установить имущественные права, при том, что такие части являются самостоятельными, не нарушают режима использования и имеют отдельные границы.

Что такое неделимый земельный участок

Определить принадлежность указанной недвижимости к категории неделимой является не простой задачей, так как данный процесс зависит от множества показателей.

Главной особенностью указанного участка является невозможность его раздела ввиду того, что такие действия могут вызвать нарушение его использования или изменения целевого назначения.

Пример: Раздел в натуре земельного участка, на котором располагается многоэтажное здание, заселенное жильцами, не представляется возможным. Проведение такой процедуры возможно только при выделении долей каждому владельцу жилья, соразмерных площадям квартир таких граждан. Таким образом, земельный участок, находящийся под указанным объектом жилой недвижимости является неделимым. Это обусловлено тем, что выделение в натуре части надела жильцу, проживающему в квартире на седьмом этаже многоквартирного дома, невозможно, как физически, так и юридически. Такая же ситуация касается производственных и административных зданий.

Кроме того, возможность определения является ли недвижимое имущество неделимым, также зависит от наличия или отсутствия на него обременений, которые могут касаться, как территории земельного участка в целом, так и его отдельной составной части, например:

• Ограничения права пользования землей такие, как сервитут, запрет на размещение недвижимости в зонах, охраняемых государством;
• Ограничительные меры относительно распоряжения наделом, например, ипотечный кредит, аренда, превышающая годовой срок, арест, концессия;
• Обременения, касающиеся не земельного участка, а расположенных на нем объектов таких, как памятники культуры.

Важно! Наличие указанных обстоятельств может создать условия для признания земли неделимой в случае, если обременения создают запрет на его разделение. В иных же случаях участок будет признан делимым. Кроме того, немаловажное значение имеют сроки и границы указанных ограничений, установление которых поможет определить наличие возможности провести раздела земли.

Резюмируя изложенное можно прийти к выводу, что неделимый земельный участок – это надел земли, на часть которого установление отдельного имущественного права запрещено законом, т.е. участок, который характеризуется следующим признаками:

• Может принадлежать только одному владельцу;
• Выступает объектом общей собственности, в случае если его владельцами являются несколько лиц;
• В случае расположения на наделе объекта недвижимости, принадлежащего двум или более гражданам, такой участок может находиться только в общей долевой собственности;
• По своим размерам не может быть разделе, поскольку выделенные части участка не будут пригодны к эксплуатации и целевому использованию в полной мере.

В каких случаях раздел земельного участка запрещен?

Подробный перечень ситуаций, запрещающих разделение надела закреплен в ст. 11.9 Земельного кодекса РФ, к ним относится:

• Вновь созданный участок приводит к невозможности использования объектов недвижимости, которые на нем располагаются;
• Обременения, наложенные на такой участок, препятствуют использованию последнего по своему разрешительному назначению;
• Выделение в натуре части земли может повлечь за собой нарушение границ с другими участками, создать невозможность возведения на нем недвижимости, а также другие последствия, нарушающие правила его использования или охраны земель;
• Границы вновь созданного участка пересекаются с границами территорий лесничеств за исключением случаев, предусмотренных законодательством;
• Отсутствие отдельного выхода и подъезда к территории вновь образуемого земельного участка, в случае если это может создать ограничения в праве пользования соседними земельными участками их владельцами в части отсутствия возможности доступа к образуемому наделу.

Важно! Если вновь созданный надел не отвечает, установленным для каждого региона Российской Федерации, минимальному и максимальному размеру такого надела, то он признается неделимым. Каждый регион, а в ряде случаев – отдельно взятое муниципальное образование, самостоятельно устанавливают минимальные и максимальные величины земельных участков.

Как разделить неделимый земельный участок

В случае если недвижимость имеет статус неделимой, ее раздел произвести невозможно в принципе. Однако практикой предусмотрено несколько вариантов, которые помогут урегулировать имущественные права собственников такой недвижимости. Как правило, такие способы применяются к наделам, владельцами которых выступают несколько граждан.

В первую очередь собственниками может быть установлен порядок использования спорного земельного участка. Такой вариант является самым оптимальным ввиду отсутствия долгих споров и судебных тяжб. Реализация данного способа возможна только в случае получения согласия всех собственников.

Пример. После развода супруги Смирновы разделили имущественные права на жилой дом, находящийся на земельном участке общей площадью 7 соток. Однако в случае проведения разделения надела будет нарушен минимальный норматив для участка, на котором расположен объект индивидуального строения, ввиду чего разделение запрещено действующим законодательством. С учетом указанных обстоятельств, бывшими супругами было принято решение о совместном использовании надворных построек, но участки земли, прилегающие к половине дома, принадлежащих каждому из них, будут использованы по собственному усмотрению.

Также существуют, несколько вариантов решения вопроса неделимости надела, которые связанны с изменением имущественных прав собственников такой недвижимости. Несколько подробнее рассмотрим их ниже.

ВАЖНО: Перечисленные ниже способы не являются фактическим или юридическим разделом неделимого участка, но позволяют разрешить возникший конфликт между совладельцами. Раздел же участка при явной его неделимости любыми способами НЕВОЗМОЖЕН !

Передача права собственности на надел другому совладельцу

Указанная процедура проводится путем передачи своих имущественных прав на указанную недвижимость другому участнику долевой собственности, с целью получения за это денежной компенсации, соразмерной стоимости спорного имущества, которая может определяться собственниками на основании взаимной договоренности или при помощи экспертной оценки.

Для примера: В собственности трех граждан находится земельный надел, раздел которого поровну между ними невозможен ввиду несоответствия вновь созданных земельных участков, установленному законодательством минимальному размеру. С этой целью один из владельцев передает свои имущественные права на долю своего участка двум другим, которые смогут законно поделить надел на две части. В свою очередь, третий, получив причитающееся возмещение, потерять право на общую недвижимость.

Для оформления такого варианта можно воспользоваться следующими формами передачи прав:

• Дарение. Рекомендуется к использованию родственниками, так как в ином случае одаряемому придется уплатить налог в 13%;
• Продажа доли. Обычная купля-продажа земельного участка.

В обоих случаях собственник земли получает компенсацию в денежном эквиваленте, но реальный раздел участка не состоится.

Продажа объекта недвижимости, с целью дальнейшего раздела вырученных от такой сделки средств

Указанный вариант является самым последним способом, когда собственники решают, что земельный участок больше не представляет собой ценности в части его использования или раздел будет невозможен даже в случае передачи каким-либо из владельцев имущественных прав на свою долю надела. После завершения указанной сделки полученная выручка делится между продавцами согласно установленной договоренности.

Процедура раздела неделимого участка через суд

Данные случаи предусматривают добровольный выход из сложившейся ситуации, касающейся неделимости недвижимого имущества. Однако практика показывает, что зачастую компромисс в таких вопросах находится достаточно редко, ввиду чего спор приходится решать в судебном порядке, который проводится следующим образом:

• Заинтересованное лицо составляет исковое заявление, предметом которого является раздел спорной недвижимости или установление порядка пользования таким имуществом, и подает его в суд по месту нахождения земельного участка;
• Суд принимает исковое заявление и изучает его на предмет соответствия процессуальному законодательству, после чего принимает в производство или возвращает истцу;
• Происходит слушание по делу, в ходе которого суд выслушивает доводы сторон и изучает предоставленные доказательства, после чего принимает мотивированное решение по сути заявленных требований.

Судебное разбирательство относительно вопроса разделения надела требует:

• обязательного привлечения экспертной организации, для установления наличия возможности проведения раздела, определения границ будущих участков и т.д.,
• привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц или специалистов кадастровых инженеров, представителей муниципалитета по землепользованию.

Учитывая тот факт, что предметом спора является именно неделимый объект недвижимости, согласно практике, судом с большей вероятностью будет принято решение об установлении порядка пользования спорной недвижимостью или предложено одному или нескольким собственникам альтернативное решение в виде отказа от долей спорного участка в пользу других владельцев взамен на соразмерную денежную компенсацию.

Нужен юрист

Специфика споров о разделе участка, по закону считающегося неделимым требует безусловно грамотной юридической поддержки.

Если нет возможности поручить ведение дела юристу высокой квалификации, то вы можете получить предварительную консультацию от наших специалистов прямо на сайте. Консультация бесплатна.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Дели­мым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведет к нарушению градостроительных регла­ментов, природоохранных требований, противопожарных, санитар­ных, строительных и иных норм и правил.

В иных случаях земель­ный участок признается неделимым.

Слияние земельных участков может быть произведено, если они являются смежными, имеют одинаковое целевое назначение и при этом не превышаются предельные размеры земельных участков, ус­тановленные статьей 36 настоящего Кодекса, а также не нарушают­ся другие требования законодательства об охране и использовании земель.

Комментарий

1. Комментируемая статья предусматривает классификацию земельных участков на делимые и неделимые.

Делимый земельный участок может быть разделен на час­ти, каждая из которых после раздела образует новый земель­ный участок, при условии, что после раздела не будут нару­шаться градостроительные регламенты, природоохранные тре­бования, противопожарные, санитарные, строительные и иные нормы и правила. В иных случаях земельный участок призна­ется неделимым. Таким образом, критерием, позволяющим от­нести земельный участок к делимому или неделимому, являет­ся возможность соблюдения после раздела указанных в коммен­тируемой статье требований.

Общие положения о разделе недвижимого имущества содер­жатся в Законе о государственной регистрации недвижимого имущества. Согласно ст. 51 названного Закона раздел недви-

жимого имущества осуществляется на основании договора меж­ду сособственниками о разделе недвижимого имущества, являю­щегося общей собственностью, на два или более объекта недви­жимого имущества либо решения о разделе недвижимого иму­щества на два или более объекта недвижимого имущества, при­нятого его собственником или судом. В результате раздела объек­та недвижимого имущества определенного вида создаются два или более объекта недвижимого имущества того же вида.

Земельный участок, в отношении которого осуществлялось деление, считается прекратившим существование.

2. Слияние земельных участков может быть произведено при соблюдении следующих условий:

Земельные участки являются смежными;

Земельные участки имеют одинаковое целевое назначение (установленные решением об изъятии и предоставлении земель­ного участка порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей);

В результате слияния не будут превышены предельные размеры земельных участков, установленные ст. 36 комменти­руемого Кодекса (см. комментарий к ст. 36);

Не нарушаются другие требования законодательства об охране и использовании земель.

Статья 53 Закона о государственной регистрации недвижи­мого имущества предусматривает общие правила слияния не­движимого имущества, которое может осуществляться на осно­вании договора между собственниками о слиянии двух или бо­лее объектов недвижимого имущества в один объект недвижи­мого имущества с образованием общей собственности либо на основании решения о слиянии двух или более объектов недви­жимого имущества в один объект недвижимого имущества, при­нятого их собственником или судом.

Слияние недвижимого имущества может осуществляться только в отношении объек­тов недвижимого имущества одного вида и непосредственно при­мыкающих друг к другу. В результате слияния двух или более объектов недвижимого имущества создается один объект недви­жимого имущества того нее вида, а объединенные путем слия­ния объекты недвижимого имущества считаются прекративши­ми существование.

3. Порядок деления и слияния земельных участков, находя­щихся в собственности, определяется Инструкцией, утвержден­ной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геоде­зии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 2 марта 2004 г. № 6 х. Указанный порядок применим к делению (разделу) и слиянию земельных участков независимо от целей, для которых они передавались в собственность, нали­чия или отсутствия строений на них.

Делению, слиянию подлежат земельные участки, создание которых, возникновение (переход) права собственности на кото-рые зарегистрировано в установленном порядке.

Деление, слияние земельных участков предусматривает про­ведение организациями по землеустройству комплекса землеуст­роительных работ, направленных на формирование нового (но­вых) земельного (земельных) участка (участков).

Процедура деления, слияния земельных участков включает следующие стадии:

1) разработка проекта деления, слияния земельных участ­ков и его согласование с заинтересованными субъектами;

2) установление в натуре (на местности) границ образован­ных в результате деления, слияния земельных участков;

3) государственная регистрация прекращения существова­ния разделенных, объединенных земельных участков, создания вновь образованных в результате деления, слияния земельных участков.

Для выполнения работ по делению, слиянию земельных участ­ков их собственники (заявители) обращаются в организацию по землеустройству по месту нахождения земельных участков с за­явлением по установленной форме. Заявление подписывается все­ми собственниками земельных участков, а также субъектами иных прав, ограничений (обременении) прав на них. Согласие облада­телей иных прав, чем право собственности, ограничений (обреме­нении) прав может быть выражено отдельным документом.

1 Инструкция о порядке деления (раздела), слияния земельных участков, находящихся в собственности: утв. постановлением Комитета по земель­ным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 2 марта 2004 г. № 6 // НРПА. 2004. № 58. 8/10788; 2005. № 195. 8/13547; 2006. № 129. 8/14811; 2009. № 57. 8/20217.

Для рассмотрения заявления о разделе или слиянии земель­ных участков необходимы документы, перечисленные в п. 7 на­званной Инструкции:

документы, удостоверяющие права на делимые или объеди­няемые земельные участки;

договор между сособственниками земельного участка о его делении либо договор между собственниками земельных участ­ков об их слиянии в один с образованием общей собственности, а также письменное согласие арендаторов, залогодержателей, обладателей сервитутов и иных прав, ограничений (обремене­нии) прав на делимые или объединяемые земельные участки;

при недостижении соглашения сособственниками делимого или собственниками объединяемых земельных участков, а так­же в случае отсутствия согласия субъектов иных прав, ограни­чений (обременении) - решение суда о делении или слиянии земельных участков;

земельно-кадастровый план делимого земельного участка или объединяемых земельных участков с предложениями (варианта­ми) прохождения линии раздела земельного участка;

копии технических паспортов капитальных строений, расположенных на делимых или объединяемых земельных уча­стках;

документ о предварительном согласовании с территориаль­ным органом архитектуры и градостроительства возможности деления, слияния земельных участков.

Юридические лица подают указанные документы самостоя­тельно, а в случае, когда заявителем является гражданин, часть из них запрашивается организацией по землеустройству ".

После проверки соответствия законодательству заявления и представленных документов организация по землеустройству заключает с заявителем договор подряда на выполнение работ по делению, слиянию земельных участков либо отказывает в

1 Перечень документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу организациями при совершении административных процедур по заявлениям граждан: утв. постановлени­ем Совета Министров Республики Беларусь от 17 декабря 2005 г. № 1475 // НРПА. 2006. № 4. 5/16986; № 27. 5/18846; № 152. 5/22893; № 185. 5/24147; 2008. № 6. 5/26438; № 83. 5/27442, № 188. 5/28107.

заключении договора, если состав или содержание документов не соответствует законодательству.

В соответствии с вышеназванной Инструкцией при разра­ботке проекта деления должны быть предусмотрены:

Возможность обеспечения для каждого из образованных в результате деления земельных участков подъездной дороги, про­ходов или установление сервитутов для организации доступа к соответствующим участкам;

Возможность обеспечения при необходимости прокладки сетей водоснабжения и канализации на образуемых в результа­те деления земельных участках, на которых находятся капи­тальные строения;

Возможность обеспечения собственникам капитальных стро­ений, находящихся на образуемых в результате деления земель­ных участках, отдельного входа в принадлежащие им строе? ния;

Установление границ, образуемых в результате деления земельных участков на расстоянии не менее 3 м от отдельно стоящего жилого дома (садового, дачного домика) или стены другого капитального строения, не менее 1 м - от хозяйствен­ных построек, не менее 3 м - от плодовых и декоративных деревьев, не менее 1 м - от кустарников.

Площадь образуемых в результате деления земельных участ­ков, занятых капитальными строениями производственного на­значения, устанавливается согласно градостроительной докумен­тации.

При делении земельных участков линия раздела не должна проходить по неделимым капитальным строениям, а к каждо­му вновь образуемому в результате раздела земельному участку должен быть обеспечен доступ. Однако если собственники зе­мельных участков изъявляют желание границу раздела устано­вить по оси внутренней стены разделяемого капитального стро­ения на уровне отметки земли, то такие предложения должны учитываться исполнителем работ при наличии заключенного между собственниками земельных участков соглашения, предус­матривающего взаимные обязательства сторон по недопущению разрушения, содержанию в нормальном состоянии и ремонту этой стены, а также обязательства по недопущению разруше-

ния помещений этого строения, расположенных выше или ниже уровня отметки земли, либо решение суда по этому вопросу.

Для разработки проекта деления, слияния земельных участ­ков исполнитель работ производит обследование земельных уча­стков, подлежащих делению, слиянию и находящихся на них капитальных строений. Обследование производится в присут­ствии заявителей (или их представителей). В ходе обследова­ния сопоставляются сведения регистра недвижимости, представ­ленные заявителями, с фактическим использованием земельно­го участка (соответствие использования земельных участков по целевому назначению, наличие капитальных строений, не заре­гистрированных в регистре недвижимости, изменение границ и площади земельных участков, причины изменений и другие фак­ты). Изменения, выявленные в ходе обследования, отображают­ся на земельно-кадастровых планах земельных участков.

Результаты обследования оформляются актом обследования на местности земельного (земельных) участка (участков), состав­ленным по установленной форме, который подписывается ис­полнителем работ и заявителями.

На основании разработанного проекта деления, слияния зе­мельных участков вычисляется площадь каждого из образуе­мых земельных участков, в том числе площадь с ограничения­ми в их использовании. Площадь образуемого в результате сли­яния земельного участка определяется аналитическим спосо­бом (по координатам, занесенным в регистр недвижимости), а образуемых в результате деления земельных участков - графи­ческим способом с округлением до 0,0001 га (1 кв.м).

Организация по землеустройству согласовывает разработан­ный проект деления, слияния земельных участков с соответ­ствующей областной (Минской городской) землеустроительной и геодезической службой Государственного комитета по иму­ществу Республики Беларусь, территориальным органом архи­тектуры и градостроительства, территориальным органом при­родных ресурсов и охраны окружающей среды, санитарного и пожарного надзора и с заявителями.

После разработки проекта деления, слияния земельных участ­ков и его согласования исполнитель работ производит установ-

ление в натуре (на местности) линии раздела, слияния земель­ных участков в соответствии с требованиями Инструкции пс установлению, восстановлению и закреплению границ земель­ных участков, утвержденной постановлением Комитета по зе­мельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Мини­стров Республики Беларусь от 16 мая 2002 г. № З1, в присут­ствии заявителя (заявителей), обладателей иных, чем праве собственности, прав, ограничений (обременении) прав на них или их представителей с оформлением акта ознакомления их с установленными на местности границами вновь образованных земельных участков.

Землеустроительные дела по делению, слиянию земельны» участков передаются исполнителем работ для проведения тер­риториальной организацией по государственной регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним государ­ственной регистрации.

Прекращение существования, создание новых земельны j участков в результате раздела или слияния, возникновение, пе­реход, прекращение прав на них, а также договор между сособ-ственниками земельного участка, находящегося в общей соб­ственности, о делении этого земельного участка на два или бо­лее земельных участка либо договор между собственниками зе­мельных участков о слиянии этих земельных участков в одив земельный участок с образованием общей собственности, еелк он являлся основанием для такого деления (слияния) подле жат государственной регистрации (ст. 7-9 Закона о государ­ственной регистрации недвижимого имущества).

Согласно ст. 51, 53 названного Закона при разделе регист­рационное дело на разделенный земельный участок, а при сли­янии - на объединяемые участки закрывается, а на созданные земельные участки заводятся новые регистрационные дела.

Земельные участки считаются созданными в результате раз дела или слияния, прекратившими существование с момента го­сударственной регистрации соответственно их создания, прекра-

1 НРПА. 2002. № 65. 8/8138; 2003. № 107. 8/9987; 2005. № 87. 8/12643 2006. № 73. 8/14372; № 130. 8/14818; 2008. № 45. 8/18017.

щения существования. Права на вновь образованные земельные участки возникают, переходят, прекращаются с момента госу­дарственной регистрации соответственно их возникновения, пе­рехода, прекращения.

Последовательность регистрационных действий определяет­ся с учетом положений ст. 10 Закона о государственной реги­страции недвижимого имущества.

Как объект гражданских прав земельный участок может быть делимым и неделимым. При определении понятия «делимый земельный участок» законодатель опирался на общее положении ст. 133 ГК, в соответствии с которой вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.

Следует сказать, что сам по себе термин "неделимый" законодательно несколько устарел. Дело в том, что ранее п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ определялось: делимым является участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок, чье разрешенное использование может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Исключение составляли случаи, установленные федеральными законами. Однако данный пункт утратил силу в связи с введением в действие Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ.

Вместе с тем суть явления от этого не изменилась. Этим же Законом в Земельный кодекс РФ была введена глава I.1, регламентирующая вопросы образования земельных участков. В частности, ст. 11.9 ЗК РФ установила, что предельные размеры земельных участков, в отношении которых исходя из законодательства о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Не допускаются раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Таким образом, разделить один земельный участок на несколько можно только при соблюдении требований о минимальных размерах. Это подтверждается также п. 3 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Согласно данной норме, если размер образуемого земельного участка или участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным требованиям к предельным размерам земельных участков, то орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке его на государственный кадастровый учет.

Так как здание с точки зрения законодательств является неделимой вещью, то земельный участок, занятый зданием, разделен быть не может. Исходя из этого, законодатель закрепил, что если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание (п. 3 ст. 36 ЗК РФ).

Кроме этого, если раздел земельного участка не может быть осуществлен с соблюдением требований ст. 11.9 ЗК РФ, то такой земельный участок является неделимым. В частности, не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Образование земельных участков: раздел, объединение, переаспределение земельных участков, выдел из земельного участка, образование земельного участка из государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» (вступил в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования, т.е. 24.10.2008г.) ЗК РФ дополняется главой I.1 «Земельные участки».

Новая статья 11.1 предлагает следующее определение земельного участка - это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Соответственно признан утратившим силу п. 2 ст. 6 ЗК РФ, согласно которому земельным участком как объектом земельных отношений признавалась часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

С 8 декабря 2002 г. и по 01.01.2009 г. этот порядок определялся требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденными Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327, который был издан в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». С 17 мая 2008 г. действие названного Закона прекращено (ст. 20 Федерального закона от 13.05.2008 № 66-ФЗ), а кадастровые отношения применительно к недвижимости, в том числе и к земельным участкам, регулируются Федеральным законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре), который начал действовать с 1 марта 2008 г.

Так как земельный участок – только часть уже существующей земной поверхности, то его образование не связано с материальным созданием вещи. Земельный участок как материальная вещь не создаваемый и неуничтожимый. Земельный участок создается как объект юридический, так как определяет территориальные границы осуществления права. Поэтому образование земельного участка связано с установлением его границ. Изменение границ земельного участка, как правило, означает исчезновение прежнего объекта и возникновение нового.

В связи с тем, что земельный участок, прежде всего юридическая фикция, образование земельного участка – это юридическая процедура. В случае, если не возникает правоотношений, связанных с необходимостью закрепления права какого-либо лица на часть земной поверхности, не возникает необходимости в образовании земельного участка. В этом случае земная поверхность как физический объект существует, но в юридическом плане это «земля».

Земля - это территория без признаков индивидуальной определенности, а значит, она не может быть объектом права собственности и принадлежать конкретному лицу: Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, а так же физическому или юридическому лицу. Однако, в силу п. 2 ст. 214 ГК РФ и ст. 16 ЗК РФ, земля находится в государственной собственности.

Согласно статье 11.2 земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также образуются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Те земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образованные в результате указанных действий новые земельные участки (образуемые земельные участки).

Таким образом, можно выделить два различных способа образования земельных участков:

· Образование земельного участка из земельного участка;

· Образование земельного участка из государственных или муниципальных земель.

Первый способ связан с преобразованием уже существующих земельных участков. При этом такое преобразование может осуществляться только по воле собственника (собственников) преобразуемых земельных участков (земельного участка).

Второй способ связан с первоначальным установлением границ в целях предоставления земельного участка гражданину или юридическому лицу для использования. В связи с этим процедура переходит в публично-правовую плоскость. Полномочиями в этой сфере наделяются органы местного самоуправления, которые утверждают схему расположения земельного участка на кадастровой карте территории. Утверждение такой схемы становится необходимым этапом в фактическом составе образования земельного участка.

Следует признать, что образование земельных участков из других земельных участков является гражданско-правовой сделкой , т.к. соответствует признакам сделки, определенным в ст. 153 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ). Это волевое действие граждан или юридических лиц, направленное на установление, прекращение или изменение гражданских прав и обязанностей.

Образование земельного участка в юридическом смысле этого понятия заключается в установлении его границ. При этом земная поверхность остается неизменной. Устанавливаются (или изменяются) пространственные границы, в пределах которых лицо вправе осуществлять свои права на землю. В полном соответствии с ст. 131 ГК РФ, земельный участок считается образованным только с момента государственной регистрации права на него. С этого же момента прекращают существование земельные участки (земельный участок) из которого был образован новый земельный участок. Таким образом, образование земельного участка всегда связано с волевым поведением лица и по своему характеру является юридическим актом, т.е. направлено на достижение юридических последствий.

Анализ норм ст. 11.2 – 11.8 ЗК РФ позволяет сделать вывод, что образование земельного участка (или земельных участков) всегда является основанием для возникновения, изменения или прекращения правоотношений. При этом один и тот же юридический факт может служить основанием для прекращения одних правоотношений и возникновения других. Так, в случае раздела земельного участка собственником, у него прекращается право собственности на разделенный земельный участок, так как прекращает существование объект права (п. 1 ст. 235 ГК РФ), но возникает право собственности на новые (образованные) земельные участки. В некоторых случаях правоотношения изменяют (или могут изменить) не только свой объектный, но и субъектный состав, например, при объединении земельных участков, находящихся в собственности разных лиц, при разделе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, при выделе из земельного участка. При этом если в образовании земельного участка принимают участие разные лица, то законодатель требует согласование воли всех участников. В п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ указывается, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом закон требует согласование воли не только собственников земельных участков, но и других правообладателей, в тех случаях, когда их права могут быть затронуты (см. п.4 ст. 11.2 ЗК РФ).

Сделка по образованию земельного участка может быть как односторонней (например, при образовании земельных участков путем раздела земельного участка, находящегося в индивидуальной собственности) так и двух- или многосторонней (если для принятия решения об образовании земельного участка необходимо согласование воли всех участников).

При совершении сделки с объектами недвижимого имущества, такими как здания, сооружения, необходимо учитывать принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, зафиксированный в ст. 1 ЗК РФ, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При определении этапов прохождения юридической процедуры образования земельного участка, необходимо учесть следующее. В теории, а так же в правоприменительной и судебной практике, утвердилось представление о том, что земельный участок является образованным в результате кадастрового учета. В то же время, в соответствии с п. 2 ст. 11.2, земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - ФЗ «О государственной регистрации прав»), за исключением случаев, установленных кодексом. Таким образом, образование земельного участка завершается государственной регистрацией права собственности на вновь образованный земельный участок.

В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав», в государственной регистрации права на земельный участок должно быть отказано, если земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, кроме случаев, предусмотренных федеральным законом (ст. 20). Поэтому государственный кадастровый учет должен предшествовать государственной регистрации права, либо проводиться одновременно. В соответствии со ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав», заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, могут быть представлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете.

Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (ст. 16 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Порядок осуществления кадастрового учета определяется тем же федеральным законом (гл.3). Постановка на учет осуществляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов. Из перечня, установленного ст. 22 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» следует, что обязательным документом, прилагаемым к заявлению о постановке земельного участка на кадастровый учет, является межевой план. Требования к межевому плану как документу содержатся в ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Из содержания статей 37 и 38 названного закона следует, что межевой план является результатом кадастровых работ, заверяется подписью кадастрового инженера, выполнившего его. ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» дает понятие кадастровой деятельности и устанавливает требования к кадастровому инженеру, которому законом предоставляется право заниматься кадастровой деятельностью (гл. 4). В качестве основания для проведения кадастровых работ законом определяется заключение договора подряда с кадастровым инженером или судебное решение в случаях, предусмотренных законодательством.

При образовании земельных участков, все образованные земельные участки отображаются в едином межевом плане. В случаях, когда образование земельного участка осуществляется на основании соглашение, такое соглашения включается в состав межевого плана.

В результате проведения кадастровых работ кадастровым инженером, собственник получает оформленный межевой план и обращается в орган кадастрового учета с заявлением о постановке на кадастровый учет образованных земельных участков (образованного земельного участка). Все образованные земельные участки учитываются в кадастре одновременно и для их учета подается одно заявление. Сведения, внесенные в кадастр недвижимости об образованных земельных, участках будут иметь временный характер и им не присваивается статус кадастровых сведений. Такие сведения в режиме временных будут храниться в кадастре до момента государственной регистрации права собственности (или иного вещного права в соответствующих случаях) на земельный участок (п. 9 ст. 4; п. 4 ст. 24 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Только после поступления в порядке информационного обмена данных о государственной регистрации права собственности на образованные земельные участки, прежний земельный участок прекращает свое существование, а сведения об образованных из него земельных участках приобретают характер кадастровых. Если в течение двух лет с момента постановки на кадастровый учет земельного участка, право на него так и не будет зарегистрировано, сведения аннулируются и заявителю высылаются по почте документы, которые он предоставлял.

Одной из форм образования земельных участков является перераспределение. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуется несколько других смежных земельных участков и существование таких смежных земельных участков прекращается (статья 11.7 ЗК РФ). Таким образом, для применения процедуры перераспределения необходимым условием является наличие двух или более смежных земельных участков, то есть имеющих общую границу. Должно ли в результате перераспределения сохраниться количество образованных участков? Из анализа статьи можно сделать вывод, что законодатель не устанавливает такого требования. В результате перераспределения часть земельного участка может быть присоединена к соседнему участку на основании соглашения между соседями. В соответствии с п. 2 ст. 11.7 ЗК РФ, при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков. Таким образом, перераспределение является двухсторонней сделкой, то есть договором.

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, а существование таких смежных земельных участков прекращается (статья 11.6 ЗК РФ). Таким образом, закон устанавливает, что объединены могут быть только земельные участки, имеющие общую границу.

Статьей 11.9 ЗК РФ вводятся требования к образуемым и измененным земельным участкам.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которых действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами.

Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Также не допускается раздел, выдел или перераспределение земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ и другими федеральными законами.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Образование земельного участка из земель предполагает прохождение следующих обязательных этапов:

1. Утверждение органом местного самоуправления или уполномоченным органом государственной власти схемы расположения земельного участка на кадастровой карте (кадастровом плане) территории.