Возможно ли и как приобрести земельный участок у администрации по кадастровой стоимости? Спорные моменты при выкупе земельного участка

Земельный участок может быть либо в частной собственности, то есть принадлежать физическому или , либо быть в собственности или . В подавляющем большинстве случаев принадлежащие государству и муниципалитету земли не поставлены на кадастровый учет.

При постановке на кадастровый учет определяются основные характеристики земельного надела, проводится его (установление границ), выясняется стоимость земли.

Как можно приобрести землю у государства или местной администрации по кадастровой стоимости?

Не каждую землю есть возможность выкупить в собственность.

Желаемый земельный участок должен обязательно пройти кадастровый учет, иначе без кадастрового паспорта земля не будет доступна для приобретения.

После постановки на кадастровый учет земля становится сформированным объектом недвижимости с собственной определенной кадастровой службой стоимостью.

Региональные и федеральные законы предоставляют право физическому лицу или организации выкупить земельный участок по кадастровой стоимости, если:

• У них есть права на таким участком;
• Участок выставлен на аукцион;
• Они являются собственниками недвижимости, которая построена на земельном наделе;
• Есть право на наследование земельного участка.

Если у потенциального покупателя нет прав на землю, то все сведения о желаемой земле можно получить при отправке запроса в Управление Федеральной службы картографии, государственной регистрации и кадастра. В случае если на земле не проводилась процедура межевания (определение четких границ), но она учитывается на кадастровой карте, выписка из ЕГРП может быть не предоставлена.

В такой ситуации можно обратиться в местную администрацию за сведениями о собственнике. Цена земли необязательно будет по кадастру, даже если собственник будет найден.

Если же владельцем участка, как это бывает практически в 90% случаев, является муниципалитет или государство, то приобретение земли возможно только посредством аукциона. Торги не будут признаны состоявшимися, если заявка на аукционе будет единственной. Однако если на участке расположены здания и сооружения приобретателя участка, то земля продается .

Только так можно приобрести земельный участок по кадастровой стоимости, так как на аукционе и без торгов стартовая цена лота будет определяться кадастровой стоимостью, определенной комиссией при муниципалитете.

Для каких целей разрешается приобретать землю по кадастровой стоимости?

Категория земли при покупке участка по кадастровой стоимости не имеет значения. Приобрести можно любой участок, принадлежащий государству, на основании торгов. Кадастровая цена будет лишь начальной ценой земли на торгах. Чтобы стоимость участка была по кадастру, необходимо иметь в собственности на участке свои здания и сооружения.

Вместе с принятием решения о предварительном согласовании утверждается схема расположения земельного участка, и земельный участок ставят на кадастровый учет.

Затем собственник располагающихся на земле строений обращается с заявлением о предоставлении участка без проведения торгов, рассматриваемое также в ходе 30 дней. С заявлением подается минимальный перечень , так как основную документацию для рассмотрения заявления ( о правах на объекты недвижимости и землю, кадастровый паспорт участка и прочее) орган власти запрашивает сам.

Если участок является сформированным с четко установленными границами, то собственник недвижимости на участке сразу обращается с заявлением о предоставлении земельного надела в собственность без проведения торгов.

В таком порядке участок можно будет оформить по кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков в различных регионах России разных категорий

Ниже представлена таблица цен земель по их кадастровой стоимости в разных субъектах РФ и по различным видам разрешенного их использования:

Адрес земельного участка	Вид разрешенного использования (категория земли)	Площадь земельного участка	Кадастровая стоимость
Московская обл, Коломенский р-н, деревня Щепотьево, улица Березовая		1 550 м²	1 065 609,5 руб.
Республика Башкортостан, г. Кумертау, улица Джалиля	Для индивидуального жилищного строительства	1 307 м²	504 000 руб.
Тверская обл, г. Тверь, улица Русская	Для индивидуального жилищного строительства	576 м²	618 698,88 руб.
Краснодарский край, Славянский р-н, Бараниковский хутор, улица Мира	Для индивидуального жилищного строительства	600 м²	60 000 руб.
Челябинская обл, г. Магнитогорск, Тагильская улица	Для индивидуального жилищного строительства	887 м²	186 000 руб.
Ярославская обл, Некрасовский р-н, село Диево-Городище	Для индивидуального жилищного строительства	1 500 м²	236 000 руб.
Красноярский край, Ужурский р-н, Ужур г, Победа Социализма ул	Для индивидуального жилищного строительства	1 400 м²	250 000 руб.
Республика Татарстан, Лаишевский р-н	Для индивидуального жилищного строительства	1 500 м²	834 000 руб.
Краснодарский край, Темрюкский р-н, поселок Веселовка, Тенистая улица	Для индивидуального жилищного строительства	1 012 м²	478 726,6 руб.
Владимирская обл, Кольчугинский р-н, деревня Тюхтово	Для индивидуального жилищного строительства	2 500 м²	153 425 руб.
Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Рабочая улица	Для индивидуального жилищного строительства	1 000 м²	625 000 руб.
Ростовская обл, Семикаракорский р-н, г. Семикаракорск	Для индивидуального жилищного строительства	640 м²	120 000 руб.
Калининградская обл, Гусевский р-н		93 902 м²	180 000 руб.
Иркутская обл, Иркутский р-н, деревня Карлук	Сельскохозяйственное использование	61 860 м²	500 400 руб.
Волгоградская обл, Киквидзенский р-н, Преображенская ст-ца, улица им Н.Сухова	Сельскохозяйственное использование	35 893 м²	260 224,25 руб.
Ростовская обл, Волгодонской р-н, поселок Победа	Сельскохозяйственное использование	26 000 м²	30 000 руб.
Чувашская Республика, Ибресинский р-н, Ширтанское с/п	Сельскохозяйственное использование	4 500 м²	16 200 руб.
Новгородская обл, Новгородский р-н, Тесово-Нетыльское городское поселение с/п	Сельскохозяйственное использование	66 006 м²	106 269,66 руб.
Республика Дагестан, г. Дагестанские Огни, пр-кт Михаила Ивановича Калинина пр-кт	Предпринимательство	70 м²	228 410 руб.
Республика Татарстан, Менделеевский р-н, г. Менделеевск, улица Фомина	Предпринимательство	600 м²	12 332,07 руб.
Республика Башкортостан, Чишминский р-н, Чишмы пгт, Тополиная улица	Предпринимательство	7 527 м²	5 994 000 руб.
Ленинградская обл, Ломоносовский р-н, поселок Ропша	Предпринимательство	1 000 м²	3 511 790 руб.
Республика Башкортостан, Давлекановский р-н, Сергиопольский с/с		2 003 м²	113 800 руб.
Пензенская обл, Мокшанский р-н, деревня Пяша, Строительная улица	Для ведения личного подсобного хозяйства	1 995 м²	34 852,65 руб.
Хабаровский край, Хабаровский р-н, село Мичуринское	Для ведения личного подсобного хозяйства	572 м²	185 688,36 руб.
Краснодарский край, Темрюкский р-н, Ахтанизовская ст-ца	Для ведения личного подсобного хозяйства	1 000 м²	172 200 руб.
Воронежская обл, Борисоглебский р-н, село Макашевка	Для ведения личного подсобного хозяйства	2 000 м²	150 300 руб.
Архангельская обл, Приморский р-н, Большие Карелы д	Для ведения личного подсобного хозяйства	633 м²	180 468,3 руб.
Ростовская обл, Октябрьский р-н, Нижнедонской поселок, Восточная улица	Для ведения личного подсобного хозяйства	2 010 м²	112 841 руб.
Самарская обл, Богатовский р-н, Печинено с, Зеленая ул	Для ведения личного подсобного хозяйства	139 м²	9 988,54 руб.

На что необходимо обратить внимание?

При выборе земельного участка первым делом необходимо проверить, проводилась ли на нем процедура межевания.

Если ее не было, то есть риск получить землю без четких и конкретных границ, что уже может создать трудности в использовании земельного участка.

Процедура межевания может быть проведена кадастровой службой по заявлению покупателя либо землеустроительной компанией, которая имеет лицензию на проведение такого рода работ. Поэтому не стоит сразу же радоваться низкой кадастровой стоимости, так как вполне вероятно на такой земле не проведен весь комплекс работ по ее устройству и оформлению.

Стоимость по кадастру также зависит от площади участка, наличия коммуникаций и прилежащей к земельному наделу инфраструктуры.

К примеру, перед приобретением важно получить сведения о физических возможностях грунта. Качество грунта напрямую влияет на способ организации водоснабжения. Это может быть как магистральный водопровод, индивидуальный колодец, так и скважина.

При оценке стоимости земельного участка кадастровая служба также принимает во внимание наличие возможности подключения к сетям канализации, в особенности при расположении земли рядом с озером или рекой.

На стоимость большое влияние оказывает развитость отдельных инфраструктурных сегментов. Если планируется использовать земельный участок в целях проведения сезонного отдыха, то достаточно будет обслуживания дорог администрацией, благоприятной экологической обстановки и возможности застраховать имущество и строения.

Если же в планах постоянное проживание - следует выяснить возможность телефонизации, проверить попадание территории в район обслуживания сотовых операторов.

Также для благополучного проживания выясняется, насколько работает централизованный вывоз мусора, почтовая доставка, доступны ли больницы, магазины, общественный транспорт.

Когда в покупке земельного участка по кадастровой стоимости могут отказать?

Есть некоторые основания отказа в предоставлении земельного участка в собственность:

• На земельный участок наложен публичный запрет на ;
• Нельзя предоставить ввиду расположения на земле объектов недвижимости других лиц;
• На земельном участке расположен объект, являющийся объектом незавершенного строительства, под которыми установлен особый правовой режим оформления прав на землю.

Публичный запрет на приватизацию участка - это изъятие его из оборота, наложение ограничения в обороте (нет разрешения на предоставление частным собственникам), установленный запрет законодательством федерального и местного значения, резервирование земли под государственные или муниципальные нужды.

Важно! Есть два варианта решения проблемы, если на участке расположены объекты недвижимости другого лица:

1. в долевую собственность всех владельцев объектов недвижимости на основании совместного заявления, если участок неделимый;
2. Разделить участок, если он является делимым. В таком случае необходимо сформировать отдельные участки, занятые строениями, принадлежащими соответствующему владельцу. После раздела каждому собственнику следует выкупить земельный участок, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости.

Чтобы провести правильную оценку специалисты оценочных компаний должны установить и рыночную стоимость земли и построек на ней, и определить сумму убытков арендаторов и владельцев ЗУ и зданий. Все это делается для правильного формирования выкупной стоимости согласно ст. 281 ГК РФ .

ГК России определяет сумму выкупной стоимости ЗУ, которые должны изымаются для нужд государства или муниципального образования, с учетом рыночной и кадастровой цены ЗУ, а так же цены построек на данном ЗУ. Так же учитываются возможные убытки, которые может понести владелец из-за изъятия, и его упущенная выгода.

ГК России регламентирует спорные вопросы прав собственников при выкупе ЗУ у частных владельцев.

Согласно статье 15:

1. Граждане, которые считают, что их права в процессе выкупа или изъятия были нарушены, могут претендовать на выплату им суммы, возмещающую убытки, если закон или договор определяет меньший размер суммы возмещения;
2. Убытками принято считать расходы граждан при восстановлении своих прав, имущественный ущерб и не полученные доходы (иначе — упущенная выгода). В тех случаях, когда лица, нарушившие права граждан, получили какой-то доход из-за своих действий, то сумма упущенной выгоды начисляется не меньше суммы этих доходов.

Согласно статье 280:

Владелец ЗУ, который подлежит выкупу или изъятию, в промежутке времени между регистрацией вынесенного решения об изъятии или выкупе и до судебного решения может продолжать распоряжаться и пользоваться ею.

Так же он может тратить необходимые средства для того чтобы земля использовалась по назначению.

Однако средства, потраченные собственником на строительство каких-нибудь сооружений в это время, в процессе определения выкупной стоимости скорее всего будут отнесены на его счет.

Согласно статье 281:

1. Срок выкупа и цена прописываются в соглашении с владельцем или пользователем ЗУ. Соглашение должно содержать обязательство РФ, его субъекта или муниципалитета выплатить владельцу выкупную цену.
2. Выкупная стоимость определяется на основании определения рыночной стоимости ЗУ и построек на нем и упущенной выгодой;
3. Возможно составление соглашения на тех условиях, когда собственнику предоставляется другой ЗУ.

Высший Арбитражный Суд РФ в 2005 года определил некоторые вопросы, касающиеся применения ЗК РФ:

1. Отчуждение ЗУ может быть проведено судебным решением и строго при условии его предварительной и равнозначной оценки;
2. Если владелец или пользователь ЗУ не согласен с вынесенной стоимостью или она не указана в решении об изъятии земли, стоимость ее определяется судом на основании рыночной стоимости на дату рассмотрения дела.
3. Рыночная цена регулируется федеральным законодательством.

Кадастровая и рыночная стоимость земли

Для определения выкупной стоимости ЗУ и построек на них используются несколько показателей, в том числе кадастровая и рыночная стоимость.

Кадастровая стоимость исчисляется при проведении кадастровой оценки . Ее правила утверждены правительством РФ в 2002 году. Она рассчитывается из того, какой доход она будет приносить при ее наиболее эффективном использовании и является одной из составных частей при налогообложении. Ставка земельного налога определяется местными органами власти, согласно российскому законодательству.

Рыночная стоимость является ценой за объект в условиях нормальной конкуренции и на открытом рынке. При этом обе стороны сделки действуют осознанно, имеют в распоряжении всю необходимую информацию и на условия сделки не влияют следующие обстоятельства:

• Обе стороны действуют исходя из своих интересов, и полностью владеют информацией о предмете сделки;
• Объект публично выставлен на рынке;
• Цена за объект является объективной;
• Сделка заключается без принуждения одной из сторон.

Рыночную стоимость используют:

• В качестве стартовой цены на торгах при продаже ЗУ;
• Для установления арендной платы и на торгах правами аренды ЗУ;
• Установления выкупной стоимости.

Более подробную информацию о том, и как производится узнаете, нажав на выделенные фразы.

Как определяют выкупную стоимость

Завершенная процедура изъятия земли у собственника или пользователя предусматривает полное погашение ему материального ущерба. Поскольку изъятие производится посредством выкупа, то возмещение потерь производится посредством выплаты выкупной стоимости ЗУ, в которую входят:

• Рыночная цена ЗУ;
• Рыночная цена построек, находящихся на участке и принадлежащих владельцу земли;
• Убытки, понесенные владельцем.

При этом определением рыночной стоимости ЗУ и построек занимаются оценочные компании, деятельность которых регламентируется российским законодательством.

Даже в тех случаях, когда в соглашении с владельцем устанавливается выкупная цена, оценка должна проводиться обязательно. Такое положение предусмотрено с целью предотвращения необоснованных расходов при выкупе земель в муниципальные и гос. нужды.

При возникновении разногласий в определении выкупной стоимости назначается суд, который выносит решение о размере выкупной стоимости, основываясь на рыночной стоимости ЗУ.

Если на земле расположены строения, принадлежащие не собственнику земли, то они и получают выкупную стоимость за них, выкупную стоимость за землю получает собственник земли.

Законодательством РФ определяются случаи, когда собственник ЗУ и сооружений на нем не вправе получить компенсацию. Это касается затрат, понесенных при строительстве или реконструкции построек, а так же других затрат, которые не обязательны для целевого использования ЗУ и построек, но при этом значительно повышающих их выкупную стоимость и проведенных после вынесения постановления об изъятии земли.

Участки земли, на которых есть сооружения, имеют свои ставки . Для таких земель выкупная стоимость определяется согласно тому, на каких землях они расположены – находящихся в федеральной, муниципальной или гос. собственности. Стоимость определяют органы гос.власти, федеральные или местные.

Выкупная стоимость земли до того как ее цену определят органы власти, рассчитывается из его кадастровой стоимости. После того как органы местной власти определят цену участка, она не должна превышать сумму кадастровой стоимости.

Льготная цена выкупа ЗУ предусмотрена при условиях:

1. Граждане владеют участком на основании аренды, договор на которую был составлен в период с 29.10.2001 года по 01.07.2012 года.
2. Во время заключения арендного договора, собственник должен был пользоваться им на праве постоянного пользования.

Формула расчета

Если граждане приобрели или оформили в собственность постройки, находящиеся на участках принадлежащих государству или муниципалитету до 01.01.2010 года, то цена приобретения участков будет складываться исходя из десятикратного размера ставки налога на землю за одну единицу площади данного участка. Выглядит она следующим образом:

S x (K x 1,5 %) x 10
S – общая площадь участка;
K — кадастровая цена за 1 квадратный метр данного участка;

Цена за 1 квадратный метр рассчитывается путем деления кадастровой стоимости участка на его площадь. Процент от кадастровой стоимости виден на формуле.

В России все земельные отношения регламентируются государством. Каждый гражданин вправе выкупить участки земли, которые находятся в собственности у государства на определенных условиях и по установленной законом цене.

Так же как и каждый собственник вправе потребовать возмещения полного материального ущерба в случаях изъятия у него земли для нужд государства или муниципалитета.

Для того чтобы не обмануться самому и не вводить в заблуждение органы гос.власти относительно стоимости участка, следует правильно оценивать рыночную ситуацию и внимательно читать законы. При этом вы всегда можете запросить в соответствующих инстанциях.

Цены на услуги адвоката по земельным спорам

Выкуп земельных участков − эта процедура, требующая грамотного подхода и подготовки по причине наличия определенных нюансов, о которых должно быть известно их будущим владельцам.

Выкуп земельного участка под объектом недвижимости

При длительном проживании на арендованном участке у заемщиков часто возникает желание приобрести права собственности на него. Ведь если земля и построенная на нем недвижимость находятся в собственности, проведение с ними любых действий будет законным и реальным. Но для начала нужно выкупить участок у его собственников и здесь возникает вопрос о том, какие процедуры нужно провести, чтобы арендованный кусок земли стал собственностью?

Бесплатная юридическая консультация

Заявка успешно отправлена!

В ближайшее время с вами свяжется наш юрист и проконсультирует вас.

Земельный участок может быть переоформлен одним из следующих способов:

1. Бесплатно, но такой вариант доступен лишь льготной категории граждан.
2. Через покупку на аукционе или торгах, то есть, в административном порядке.
3. Путем выкупа.
4. Через суд − этот вариант используется в случае окончания договора об аренде.

Выкуп земельного участка из муниципальной собственности

Чаще всего для выкупа участка земельного, который находится в собственности муниципалитета, используются специальные торги. Без проведения торгов может использоваться аренда, но разрешение на нее выдают только в согласии со строгим перечнем оснований. На практике известно лишь одно неоспоримое условие, согласно которому передача происходит без торгов − это наличие любой недвижимости или договора на бессрочное пользование участком.

Также муниципальная земля может стать собственностью, если на протяжении нескольких лет применялось бессрочное пользование. В таком случае она может выкупаться даже без наличия на ней дома или любой другой постройки.

Предоставляя земельные участники за рамками специальных торгов, государство учитывает следующие требования:

1. цена земельного участка, которая была заявлена ранее;
2. легальность и обоснованность отказа в выкупе участка земельного, если он имел место.

Договор аренды земельного участка с правом выкупа

Стать владельцем земли можно посредством взятия аренду с возможностью ее выкупа в дальнейшем на четко сформированных ранее условиях. Для этого оформляется специальная рассрочка, по условиям договора которой выплаченными за аренду деньгами будет постепенно погашаться полная стоимость участка. Арендатор после окончания аренды получит возможность приобрести участок со значительной скидкой, ведь часть его стоимости уже будет оплачена.

Сделать владельца земли более сговорчивым поможет строение, возведенное на участке и полностью находящееся в распоряжении арендатора. В этом случае можно рассчитывать на некоторые поблажки со стороны продавца, когда дойдет дело до заключения официальной сделки. Предварительная аренда земли с последующим ее выкупом является лучшим вариантов для физических лиц, ведь юридические лица предпочитают становиться полноправными владельцами сразу после проведения операции.

Стоимость выкупа земельного участка от кадастровой стоимости

Выкупить земельный участок из муниципальной собственности возможно посредством оплаты 2,5 % от стоимости кадастровой. Однако, не всегда данный показатель является фиксированным. Регулированием стоимости выкупа занимаются государственные субъекты или местные органы, которые издают специальные нормативные акты, основываясь на действующем законодательстве.

Без проведения торгов выкуп возможно осуществить в четко ограниченных государством случаях. Зачастую, муниципальные органы предоставляют только объекты недвижимости, которые располагаются на земельном участке.

На практике можно применить и метод, который основывается на переоформлении документов, дающих право бессрочного пользования объектами недвижимости. Оформить в данном случае можно аренду или права собственности. Наличие или отсутствие построек не будут иметь значения при оформлении документов.

Могут использоваться и другие методы выкупа, если этого требует хозяйственная ситуация специфического характера. Например, по решению Правительства земельные участки могут предоставляться с целью открытия коммунальных хозяйств. Без проведения торгов также возможно оформить документы на недвижимость, которая необходима для реализации стратегически важных для государства инвестиционных проектов.

Государственное законодательство четко описывает права покупателя муниципальной собственности. Самым важным правом в данном случае выступает возможность узнать причину отказа от государства во время подачи заявления о выкупе недвижимости.

Заявление на выкуп земельного участка - образец

Необходимо составить заявление определенной формы в обязательном порядке, если вы хотите получить земельный участок от муниципального образования посредством выкупа. В начале заявления о выкупе земельного участка нужно четко отобразить его целенаправленность. Далее указывается государственный орган, который распоряжается конкретным объектом недвижимости. Отображается информация о заявителе, которым может быть, как юридическое, так и физическое лицо. В случае юридических лиц необходимо писать полное название организации, а также указывать организационно-правовую форму.

В заявлении обязательно должна отображаться следующая информация:

1. данные о заявителе (контактный номер телефона, адрес проживания, другая важная информация);
2. обращение к государственному органу (указывается номер договора аренды, дата составления договора, номер кадастровый, площадь);
3. перечисление построек, сооружений и других объектов;
4. сведения об объекте;
5. детальное метаположение объекта;
6. перечень ограничений при использовании.

В конце нужно описать основания, по которым объект недвижимости может перейти в права собственности заявителя.

Процедура выкупа земельного участка, находящегося в аренде

Эта процедура состоит из нескольких этапов, количество которых зависит от того, какое образование будет заниматься выкупом земельного участка, где оно находится, а также других не менее важных факторов. Процесс выкупа участка земельного может осуществляться посредством внесения полной его стоимости одной суммой или с получением рассрочки.

Процедура выкупа участка земельного производится в пять этапов:

1. внесение аванса за земельный объект, подписание специального договора;
2. оценивание земли согласно с рыночными правилами;
3. создание оснований для реализации выкупа участка земельного;
4. заверение у нотариуса договора на продажу и покупку;
5. создание специального акта от государства, который регламентирует выкуп участка земельного.

К разработке и дальнейшему согласованию проекта можно приступать сразу после одобрения заявления соответствующими инстанциями. Проект землеотвода должен пройти государственную экспертизу.

По условиям договора участок земельный передается в полноправное владение его арендатору. Арендодатель в обязательном порядке присутствует во время составления договора для выкупа участка земельного, так как он должен получить на руки соглашение предварительное. Если по каким-то причинам личное присутствие владельца участка земельного стало невозможным, ему отправляется уведомление в заказном письме и прикладывается другое письмо, в котором указываются все основные данные, касающиеся проведенной сделки, такие как срок выплаты установленной суммы, порядок ее внесения и так далее.

Отказ в выкупе земельного участка собственникам строений

В некоторых случаях выкуп арендованной земли, даже если на участке есть какие-либо строения, становится невозможной затеей. Так происходит по следующим причинам:

1. документы поданы не в полном объеме или часть из них была оформлена неправильно;
2. при проверке в бумагах было обнаружено предоставление неточной или неверной информации;
3. заявленный участок не может передаваться в частное владение согласно запрету, наложенному законом.

Участок земельный не может быть выкуплена, если будет использована не по назначению. Такой вариант возможет, когда покупатель пожелал безраздельно владеть водным фондом, частью леса, заповедника и так далее.

Порядок выкупа земельного участка у администрации

Чтобы выкупить земельный участок , принадлежащий администрации, потребуется построить на нем и ввести в эксплуатацию жилой дом, являющейся собственностью по документам. Если нет возможности его построить, то в пределах границ участка, изначально принадлежащего садово-товарищеской или огороднической организации, нужно возвести гараж, сарай или что-то подобное. Каждый арендатор земли, ставший членом садово-огороднического товарищества или кооператива до 2016 года и после него, включая 2020 год, сможет переоформить документы по упрощенной схеме, если земля относится к сельскохозяйственной сфере деятельности.

Заинтересованное в выкупе земли лицо обращается в исполнительный орган с соответствующим заявлением, которое пишется определенной государством форме. Необходимыми документами является:

1. оригинальный договор, подтверждающий легальность выкупа участка земельного;
2. данные паспорта (с оригинала документа);
3. оригинал квитанции, которая указывает на факт оплаты государственной пошлины.

После получения одобрения следует принести в Отдел Реестра:

1. договор о покупке-продаже;
2. квитанцию, подтверждающую оплату полной или частичной стоимости земли, что зависит от условий договора и квитанцию или ее копию о внесении госпошлины;
3. документацию, в которой прописан расчет стоимости выкупа, проведенный оценочной комиссией;
4. заявление на получение права собственности.

На оформление полного пакета документов дается 20 дней, по истечении которых заявитель становится полноправным владельцем участка.

Условия выкупа арендуемого земельного участка

Условия, соблюдение которых позволяет превратить арендованную землю в собственность:

1. Пожизненное владение землей, доставшейся в наследство.
2. Наличие действующего договора аренды на конкретный участок.
3. Заключен бессрочный договор.

Следует учесть, что ни одно условие не будет действовать, если на интересующем участке земли отсутствуют какие-либо строения. В этом случае нет необходимости достраивать здание − вместо него может быть только фундамент, которого вполне хватит для осуществления выкупа.

Лица, имеющие готовые или недостроенные постройки, расположенные на арендованном участке, имеют первоочередное право получения земли из аренды в собственность. Но для этого придется заняться вопросом регистрации незавершенного строительства.

Вопросы от журнала «Недвижимость и цены»

1. Насколько востребован выкупв собственность земельных участков под зданиями и рядом с ними? Какова ситуация в Москве с выкупом земельных участков под зданиями?

В настоящее время в Российской Федерации Земельным Кодексом (ЗК РФ) установлены следующие виды прав на земельные участки:

1) собственность,

2) аренда,

3) постоянное (бессрочное) пользование,

4) пожизненное наследуемое владение,

5) ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут),

6) безвозмездное срочное пользование.

При этом для частных лиц (физических и юридических) в отношении земли наиболее распространенными являются права собственности и аренды.

Сегодня выкуп в собственность земельных участков под зданиями и рядом с ними является очень востребованным. В абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ установлено, что исключительное право на приватизацию земельных участков (т.е. на их приобретение в частную собственность) а также на приобретение их права аренды имеют граждане и юридические лица – собственники расположенных на соответствующих участках зданий, строений и сооружений. Земельным Кодексом собственникам зданий, по сути, предоставлено право выбора – приобрести участок под зданием в собственность или в аренду. Естественно, для большинства из них наиболее предпочтительным является первый вариант.

Следует учитывать, что, например, в Москве, оформление в собственность земельных участков под зданиями является очень редким исключением, так как законом г. Москвы от 14.05.2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в г. Москве» в отношении земли фактически установлен приоритет арендных отношений над отношениями собственности. В Москве земля под зданиями в абсолютном большинстве случаев оформляется в аренду.

В Московской области выкупв собственность земельных участков под зданиями является гораздо более распространенным.

2. Кто может приобрести землю под зданиями в собственность? Арендующие площади в зданиях или собственники?

Как уже отмечалось выше в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков (т.е. на их приобретение в частную собственность) имеют граждане и юридические лица – собственники расположенных на соответствующих участках зданий, строений и сооружений. Арендаторы помещений в зданиях не имеют право получить землю под ними в собственность.

Следует учесть, что случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора) - п. 3 ст. 36 ЗК РФ.

3. Как определяются размеры выкупаемых участков? Это жесткое ограничение периметром здания или возможно приобретение в собственность больших площадей?

В действующем законодательстве вопрос о размере выкупаемых под зданиями участков четко не определен. Если следовать букве закона, то из п. 1 ст. 36 ЗК РФ можно сделать вывод, что собственник здания имеет исключительное право на выкуп земли, расположенной только под зданием, т.е. в рамках его периметра («пятна застройки»). Вместе с тем, в п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 1 ст. 552 ГК РФ указано, чтопри переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. На практике собственнику здания предоставляется земля не только в рамках периметра здания, но и земля, расположенная рядом с ним и необходимая для эксплуатации здания. В абз. 2 пункта 7 ст. 36 ЗК РФ, который посвящен вопросам установления границ и размеров выделяемых земельных участков, установлено, что «границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка».

В Москве существует практика заключения отдельных договоров аренды земельных участков, расположенных под «пятном застройки» здания и отдельных договоров в отношении прилегающей к зданию земли.

4. По какимпричинам получают отказ на разрешение на покупку этой земли?

По общему положению ЗК РФ (п. 4 ст. 28) отказ в предоставлении в частную собственность земельных участков не допускается за исключением случаев, когда:

· земельный участок изъят из оборота,

· федеральным законом установлен запрет на приватизацию участков,

· участки зарезервированы для государственных или муниципальных нужд.

Подразумевается, что во всех других случаях заинтересованное лицо вправе обратиться в уполномоченные органы для предоставления земельного участка под принадлежащим ему зданием в частную собственность или в аренду.

5. Если собственник владеет частью здания, то какую долю участка он может приобрести?

Как уже отмечалось выше в случае, если здание (помещения в нем), принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора) - п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Таким образом, собственник части здания может претендовать (наряду с собственниками оставшейся части здания) на получение участка в долевую собственность.

6. Может быть так, что согласно планам Московского правительства участок зарезервирован под государственные нужды. Чем это грозит собственникам здания? Есть ли возможность купить участок в этом случае и как это осуществить?

На некоторые земельные участки могут быть наложены определенные ограничения, которые должны быть отражены в Генеральном плане Москвы, документах кадастрового учета участка.Следует отметить, что ситуация, когда здание находится в собственности частного лица, а земельный участок под ним имеет какие-либо ограничения является достаточно редкой. По общему правилу если участок зарезервирован под государственные или муниципальные нужды, то строительство на нем невозможно.

На практике в Москве в отношении участков с вышеуказанными ограничениями заключаются договора краткосрочной аренды, которые по окончании срока могут быть не продлены.

В ЗК РФ (ст. 49) существуют положения, в соответствии с которыми любой участок, в том числе и расположенный под зданием, может быть в исключительных случаях изъят для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа. К числу таких случаев относят, в частности, размещение на участке объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, например, объектов федеральных энергетических систем, использования атомной энергии; обороны и безопасности, федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи. Решение об изъятии участков для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ.

В ст. 239 ГК РФ установлено, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.

8. Какова выкупная цена земельных участков в Москве?

Как уже отмечалось выше в Москве оформление в собственность земельных участков под зданиями является очень редким исключением, земля под зданиями в абсолютном большинстве случаев оформляется в аренду. В Москве в соответствии с законом г. Москвы от 14.05.2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в г. Москве» за пользование соответствующим участком часто взимается не только арендная плата, но и плата за само право на заключение договора аренды земельного участка (пункт 1 статьи 23 Закона.). Но указанная плата не взимается за заключение договоров аренды в отношении земли, находящейся под зданиями, в отношении такой земли взимается только арендная плата.

9. Какие законы в настоящее время регулируют вопросы выкупа земельных участков под и рядом со зданиями?

Вопросы выкупа земельных участков под зданиями регулируются, в первую очередь, Земельным (ст. 35, 36) и Гражданским Кодексами РФ (глава 17), а также нормативными актами субъектов РФ. В Москве – это Закон г. Москвы от 14.05.2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в г. Москве», Закон г. Москвы от 16.07.1997 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве», Постановление Правительства Москвы № 522-ПП от 27.07.2004 г. «О порядке проведения оценок стоимости земельных участков…».

Антуфьев Илья Владимирович,

Юрист-эксперт