Право на бессрочное постоянное пользование земельным участком. Договор аренды на неопределенный срок Бессрочная аренда земли

Порядок действий таков:

• Вы определяетесь с участком, после чего подаете бумагу в местный орган с целью арендовать надел;
• Назначаются открытые торги;
• В газете публикуют сообщение о предстоящем аукционе, указывая исчерпывающую информацию об участке;
• Если будущий арендатор не один, то определяют одного из них, который получит право аренды на 49 лет;
• После этого он ставит землю на учет и оформляется арендный договор.

Кому эта земля может быть предоставлена

Взять надел в долгосрочную аренду может каждый, вне зависимости физическое лицо либо юридическое. Более того, согласно первому пункту статьи 22 ЗК РФ даже иностранный гражданин имеет полное право воспользоваться такой возможностью.

Что такое максимальный срок аренды земли

Выделяется долгосрочная и краткосрочная аренда земли. В первом случае это срок от 5 до 49 лет, во втором от года до пяти. 49 лет – является максимально возможным, то есть на 50 лет взять землю нельзя.

Помимо этого, понятие «максимальный срок» применяется по отношению к целевому назначению надела. Например, землю под индивидуальное жилищное строительство можно взять только на срок до 20 лет, для выпаса скота до трех лет и так далее.

Что такое бессрочная аренда земли

Право пользования на неопределенный срок – наделы, которые безвозмездно предоставляются муниципалитетом для органов самоуправления, государственным структурам и другим.

Процедура по бессрочному предоставлению земли регламентируется 268 статьей ГК РФ пункт первый.

Важно учесть, что с момента появления ЗК РФ получить надел на условиях бессрочной аренды могут только те, кто относится к перечню 20 статьи пункта первого Земельного Кодекса РФ.

Кому предоставляется право бессрочной аренды:

• Учреждениям, которые относятся к ;
• Государственным структурам;
• Президентскому наследию Российской Федерации.

Кому не предоставляется право бессрочной аренды.

Вопросы, связанные с арендой помещений, регулируются Федеральным законом (MRG – Mietrechtsgesetz) и действуют во всех федеральных землях Австрии.

Договоры аренды заключаются между Vermieter - арендодателем и Mieter - арендатором как на неограниченный (неопределенный) срок - unbefristet , так и на определенный (ограниченный) срок - befristet .
Далее рассмотрим подробнее, что это означает в Австрии.

Бессрочная аренда (unbefristet) и ее риски

Арендные отношения в случае договора на неопределенный срок можно расторгать по обоюдному согласию сторон или односторонне. Если арендодатель или арендатор заявляет о расторжении договора (в устной или письменной форме), а противоположная сторона согласна, то в этом случае договор расторгается в обычный законный срок расторжения или срок, специально оговоренный в договоре (Kündigungsfrist).
Если же одна из сторон заявляет о расторжении договора, а противоположная сторона несогласна, то протест должен быть сформулирован в письменном виде.
При расторжении арендодателем договора на аренду, заключенного на неограниченный срок, закон предоставляет арендатору право на защиту от необоснованных действий (Kundigungsschutz).
Арендодатель обязан сделать заявление о расторжении договора через суд и обосновать его.

Закон признает следующие основания расторжения договора о бессрочной аренде:

– если арендатор не платит за аренду помещения;
– если арендный объект не используется вообще или используется не в полном объеме;
– если арендатор сдает объект в поднаем (Untermiete) без специально оговоренного в контракте права на аренду (Untermietsrecht);
– если арендатор не дает возможности проведения улучшающих условия ремонтных работ;
– если арендатор скончался;
– если дом, в котором находится арендованный объект, идет на снос (при этом арендодатель должен предоставить помещение взамен);
– если у арендодателя появилась нужда в объекте для собственного пользования или для пользования его детьми.
Расторжение договора арендатором также происходит через суд – без указания оснований, но учитывая законный срок расторжения договора (1 месяц) или другой срок, обозначенный в договоре на аренду.

Внимание. Все эти условия действительны при длительности аренды на срок до 5-лет. Если арендатор проживает на одной и той же площади долее 5-ти лет, то приобретает, согласно австрийскому законодательству, практически неограниченные права на арендованную недвижимость. При столь длительной аренде закон истолковывает все судебные споры между Vermieter - арендодателем и Mieter - арендатором в пользу последнего.

Следует различать понятие главной аренды (Hauptmiete) и субаренды (Untermiete)

Договор главной аренды заключается между арендодателем, являющимся владельцем объекта, и арендатором, а договор поднайма или субаренды заключается между главным квартиросъемщиком (Hauptmieter) и субарендатором (Untermieter). Срок и условия расторжения договора субаренды находятся в полной зависимости от главного договора аренды.

Срок договора - аренды, заключенного на ограниченное время - befristet

Наименьший срок аренды – 3 года. Если срок выхода из контракта не обозначен (обычно он равен 3-м месяцам, отсчет идет с начала квартала), арендатор имеет право на расторжение договора через суд только после 1 года аренды, и, если учитывать еще и трехмесячный срок расторжения контракта, это означает, что такой договор может быть расторгнут самое раннее к концу 16-го месяца.

Залог - Kaution

При заключении контракта на аренду на случай возмещения ущерба, который может быть нанесен сдающемуся объекту, арендатор предоставляет арендодателю залог - Kaution . Величина суммы залога в законе не указана, но обычно она равняется трехмесячной арендной плате. После расторжения договора залог возвращается арендатору. Бывают случаи, когда арендодатель не возвращает залог или возвращает сумму частично, и тогда он должен обосновать правомерность своих действий – это может быть ущерб, нанесенный самому помещению или его оснащению, неоплата арендатором аренды или коммунальных услуг (вода, электричество, газ и т.д.). При желении всегда можно найти предлог, чтобы не раставаться с 2.000-3.000 евро, которые уже оказались в руках и, успели принести %%.
Бывалые арендаторы, чтобы не вступать в препирательства с владельцем объекта за 3-и месяца до окончания срока аренды перестают ее оплачивать.

Вам понадобится

• - заявление в администрацию;
• - договор бессрочной аренды;
• - кадастровые выписки;
• - постановление;
• - квитанция об оплате за переданный участок;
• - квитанция об оплате за регистрацию;
• - заявление в Федеральное Управление государственного регистрационного центра;
• - паспорт;
• - ксерокопии всех документов.

Инструкция

Чтобы перевести земельный участок из бессрочной аренды в собственность, вам потребуется получить постановление поселковой или районной администрации, в ведении которой находится данный участок. Но прежде всего вам необходимо поставить его на единый кадастровый учет с присвоением номера и оформить кадастровый паспорт.

Для получения кадастровых документов обратитесь в Федеральное Управление по единому учету земли, кадастра и картографии. Подайте заявку на вызов кадастрового инженера, который проведет весь перечень технических работ, необходимых для оформления кадастрового плана, паспорта и постановки на единый учет.

Вникать в технические работы, проводимые специалистом, вам нет никакой необходимости. Единственное, что вы обязаны сделать – это получить копию кадастрового плана земель поселений вашего района. Данный документ выдает земельный комитет в местной администрации.

После всех проведенных работ на вашем арендованном земельном участке составьте письменный акт согласования размеченных границ и подпишите его у всех ваших соседей, с усадьбами которых граничит ваша земля. Если вы не можете добиться добровольного согласования, и кто-то из соседей отказывается подписывать ваш документ, обратитесь в арбитражный суд для решения спорного вопроса в установленном законом порядке.

Все полученные документы предъявите в Федеральное Управление по единому учету земельных участков, кадастра и картографии. Ваш участок поставят на единый учет и оформят на него кадастровый паспорт и план, из данных документов вам потребуются выписки.

Предъявите выписку из кадастрового паспорта, копию плана и ксерокопии всех документов в поселковую или районную администрацию. Также вам потребуется представить договор бессрочной аренды, паспорт.

Администрация вынесет постановление о передаче земельного участка из бессрочной аренды в собственность. Если на арендованном участке находятся построенные вами здания или сооружения, сумма оплаты за земельный участок будет льготной. Точная стоимость зависит от региона, в котором вы оформляете землю.

Для получения свидетельства о собственности обратитесь в Федеральное Управление государственного регистрационного центра. Заполните заявление, предъявите паспорт, постановление, кадастровые выписки, квитанцию об оплате за переданный участок и за регистрацию. Свидетельство оформляется в течение одного месяца.

Российское законодательство право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком называет одним из разновидностей вещных прав. Данное право может возникнуть исключительно на участки земли, предоставленные в государственную и муниципальную собственность, в распоряжение казенных предприятий. Кроме того, правом получения земельных наделов в постоянное пользование наделены органы государственной власти и органы самоуправления.

Лицо, которому предоставлен участок земли в постоянное пользование, владеет и пользуется данным участком в рамках, установленных законом, - определенных правовых актов и актов о предоставлении надела в пользование. Землепользователь вправе, если это предусмотрено законом, по своему усмотрению использовать земельный участок в разрешенных целях. Сюда включается возведение зданий и сооружений на данном участке или иного недвижимого имущества. Возведенные здания и сооружения на земельном участке с правом бессрочного пользования будут являться собственностью лица, которое создало данное недвижимое имущество.

Федеральный закон № 137, датируемый 25.10.2001 г., говорит о том, что юридические лица, за исключением юр лиц, прописанных в п. 1 ст. 20, в обязательном порядке должны переоформить правоустанавливающие документы постоянного пользования земельными участками на право аренды данных участков земли или приобрести их в собственность. Религиозные организации также обязаны переоформить отведенные им земельные участки в категорию безвозмездного срочного пользования по собственному усмотрению. Данные действия необходимо было провести в соответствии с правилами ЗК РФ до 01.07.2012 г.

Юридические лица, на землях которых расположены дороги, трубопроводы, линии связи и электропередачи, железнодорожные линии, другие линейные объекты, должны переоформить документы права бессрочного пользования данными землями на право арендных отношений или приобрести в собственность до 01. 01. 2013 года. Цены на проведение данного мероприятия предусмотрены Вводным законом.

На земельные участки, которые ранее были предоставленные в бессрочное пользование садово-огородническим, дачным объединениям, право постоянного пользования переоформляется в соответствии с ФЗ принятым в отношении данных объединений.

Право бессрочного пользования определенным участком земли может быть приобретено собственником недвижимого имущества, например зданий или сооружений, когда это недвижимое имущество находится на данном земельном участке.

Ст. 36 ЗК РФ. Юридические и гражданские лица, имеющие в собственности, в пользовании на правах безвозмездности, оперативном управлении, хозяйственном ведении строения, сооружения, здания, которые расположены на землях, находящихся в государственном или муниципальном владении, получают права на данные участки земли в соответствии с настоящим ЗК. Организации религиозной направленности, владеющие зданиями, строениями религиозного назначения, которые расположены на государственных или муниципальных землях, эти земельные наделы получают в собственность бесплатно.

В ст. 20 п. 1 говорится, что в настоящее время гражданам не предоставляются земельные наделы в постоянное пользование. Пункт 3 данной статьи говорит, что право бессрочного пользования землями, которые находятся в ведении государственной и муниципальной собственности, возникшее у гражданских и юридических лиц до вступления в действие ЗК, сохраняется.

Земельные участки, принадлежащие гражданам на праве бессрочного пользования, подлежат переоформлению. Граждане располагают правом приобрести данные участки в собственность бесплатно, то есть переоформить права на участок, который ранее был выдан ему на законных основаниях в соответствии с решением компетентного государственного органа в постоянное пользование.

Переоформление прав собственности на земельные наделы для частных лиц не ограничивается в сроке. Таким образом, для граждан, не воспользовавшихся правом переоформления, не возникнет никаких последствий, земельный надел не будет аннулирован. Однако надо понимать, что данное право предоставляется в интересах граждан, поэтому право бесплатного переоформления прав на землю лучше использовать. Дело в том, что лишь только владение землей на праве собственности дает возможность в полной мере осуществлять свои права владения, пользоваться и распоряжаться данной недвижимостью по своему усмотрению.

Граждане могут использовать право бесплатного приобретения земельного участка исключительно однократно. Например, если у гражданина уже имеется в собственности земельный надел, то по отношению ко второму участку он не имеет права воспользоваться бесплатным приобретением. Второй участок можно арендовать, приобрести в собственность за плату или отказаться от данного участка.

Юридические лица и граждане, имеющие участки земли в постоянном пользовании, не могут по своему усмотрению распоряжаться данными участками земли. Исключение составляют служебные наделы, которые определены п. 2 ст. 24. настоящего ЗК. Данные служебные наделы передаются в безвозмездное срочное пользование лицам, работающим в организациях отдельных отраслей экономики, куда входят транспортные предприятия, организации лесной промышленности, лесного и охотничьего хозяйства, бюджетные госучреждения федерального значения, осуществляющие управление государственными национальными парками и природными заповедниками. Служебные наделы выдаются работникам вышеперечисленных организаций на время заключения трудовых отношений.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24. 03. 2005 года доводит до сведения, что лица, распоряжающиеся земельными участками, которые выделены им в постоянное пользование, не могут передавать их в безвозмездное срочное или арендное пользование, даже если имеется согласие собственника участка. Таким образом, ЗК ст. 20 п. 4 полностью исключает любые способы распоряжаться земельными участками физическим и юридическим лицам, владеющими землей на основе бессрочного пользования.

Кроме того, закон запрещает лицам, владеющим землею на праве бессрочного пользования, передавать ее в качестве залога и вносить уставные капиталы коммерческих организаций. Данные организации могут переоформить право постоянного пользования на право аренды или другое право, предусмотренное федеральным законом.

Вопросы пользователей:

• Имеется документ о том что земля находится в постояном бусрочном пользовании, но человек который имеет такое право умер, имеет ли права ее муж на данный участок
• А если земельный участок предоставлен гражданину в постоянное (бессрочное) пользование по договору от 2009 года, т.е. получается уже после введения в действие ЗК РФ? В таком случае, в настоящее время можно его переоформить под аренду или собственность?
• как правильно оформить муниципальному образованию земельные участки: для размещения культурно-парковой зоны и участок для благоустройства и озеленения территории, с последующим распоряжением?
• У меня под собственным гаражом (имеется Свидетельство о регистрации права) земельный участок (18 кв.м) оформлен в долгосрочную аренду на 49 лет с льготной платой 1р. в год (я ветеран ВОВ). Какие права у моего наследника (в случае моей смерти) на этот зем
• добрый вечер!физ. лицо или юр. лицо приобретает в собственность здания и сооружения, находящиеся в государственной собственности ФГУП, земельный участок находиться в постоянном бессрочном пользовании у ФГУП, какие права на этот земельный участок будет име

Большинство компаний для своей деятельности арендует нежилые помещения с заключением договоров аренды на определенный или бессрочный период. Подписание подобных договоров гарантирует участникам установление отношений в рамках закона и разрешение спорных вопросов при необходимости в суде.

Аренда нежилой недвижимости

К объектам нежилой недвижимости относятся:

• здания и производственные помещения, предназначенные для ведения бизнеса;
• объекты недвижимости и различное имущество, которое может использоваться для ведения хозяйственной деятельности.

Для заключения договора аренды предварительно стороны должны провести тщательную проверку правоспособности партнера. Арендодатель должен проверить регистрацию компании арендатора и полномочия лица выступающего от имени компании арендатора. Арендатор – осуществить проверку права собственности на имущество арендодателя.

Сдаваемая недвижимость в обязательном порядке должна быть оформлена с помощью договора с указанием всех основных положений в отношении эксплуатации, ремонта, оплаты, причин расторжения правого соглашения.

По действующему законодательству (Гражданский кодекс РФ ст. 609) при заключении договора должны быть отражены основные положения:

1. Договор должен быть заключен в письменном виде при любой продолжительности его действия (одна из сторон является юридическим лицом).
2. После оформления договора при необходимости должна производиться обязательная регистрация.
3. При заключении договора аренды, в котором предусматривается дальнейший переход объекта недвижимости в собственность арендатора, должна, соблюдаться форма с указанием положений договора купли-продажи.

В законодательном акте № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. оговариваются все основные пункты регистрации договора аренды в госорганах.

Договор может быть заключен между сторонами без указания срока его действия в следующих случаях:

• арендатор и арендодатель не смогли согласовать сроки действия договора;
• обе стороны заинтересованы в договоре, действующем длительный период времени.

Для расторжения заключенного договора в случае утраты необходимости в использовании помещения, одна из сторон должна предупредить своего партнера по соглашению за 3 месяца до даты расторжения. В договоре также могут быть указаны другие сроки расторжения соглашения.

Договор аренды между юридическими лицами может заключаться на срок до 5 лет с дальнейшим переоформлением в письменном виде.

При заключении договора необходимо указать характеристики недвижимого имущества с указанием юридического адреса. Передача помещений и имущества должны осуществляться с оформлением приемо-сдаточного акта, в котором указываются:

1. Перечень всего имущества с указанием процента износа.
2. Исходные данные передаваемого имущества (год постройки, мощности систе5м энергоснабжения, водоснабжения, канализации, отопления)
3. Размер арендной платы с указанием периодов оплаты.
4. Порядок проведения, выплаты по капитальному, текущему ремонту. Устранение аварийных ситуаций в арендуемых помещениях, порядок возмещения затрат.
5. Перечень коммунальных услуг и порядок оплаты.

Особенности бессрочного договора аренды нежилого помещения

При заключении договора аренды необходимо уделить особое внимание определенным факторам;

• должны быть отображены обязанности оплаты арендной платы с указанием периода и даты оплаты. При нарушении данного пункта могут быть предусмотрены штрафные санкции с выплатой с выплатой арендатором в установленные сроки;
• возможность проводить ремонтные работы в помещениях арендатором с зачетом средств в счет арендной платы;
• оплата коммунальных платежей по нормам, установленным местными органами самоуправления. Порядок зачета и оплаты перерасхода норм оплаты коммунальных услуг.

В договоре также должны быть предусмотрены пункты:

1. Возможность и порядок проверки помещений и другого арендуемого имущества.
2. Порядок передачи в аренду помещений в полном объеме или частично.
3. Возможность предоставлять арендуемые помещения в субаренду.

Дополнительно могут оговариваться особые условия эксплуатации помещений связанные с подъездными путями, особыми условиями перевалки и хранения грузов.

Права и обязанности сторон

При заключении договора аренды должны быть соблюдены все формальности связанные с передачей нежилого помещения, в ходе которых стороны обязуются:

1. Арендатор должен выполнить ряд требований:

• осуществить приемку помещений и имущества;
• соблюдать все нормы по эксплуатации помещений;
• регулярно проводить ремонт (текущий);
• поддерживать в рабочем состоянии и своевременно проводить ремонт, техническое обслуживание оборудования;
• своевременно проводить оплату аренды помещений в установленные сроки;
• по истечении срока договора арены сдать все имущество и помещения, переданные в аренду арендодателю в рабочем состоянии.

1. Арендодатель должен:

• передать помещения арендатору в рабочем состоянии;
• известить арендатора при необходимости о наличии совладельцев недвижимости передаваемой в аренду и их правах;
• осуществлять ремонт помещений (капитальный);
• при проведении дополнительных работ арендатором по улучшению состояния помещений и оснащении дополнительным оборудованием оплатить все затраты;
• принять помещения у арендатора по завершению срока договора.

Образец

Договор аренды помещения может иметь различную форму и содержать разное количество пунктов в зависимости от предназначения помещения, оснащения и технологических процессов, применяемых на производстве.

Один из вариантов оформления договора аренды нежилого помещения приведен ниже.

Регистрация бессрочного договора аренды нежилого помещения

Бессрочный договор аренды на нежилое помещение согласно действующему законодательству государственной регистрации в Росреестре не подлежит (ГК РФ ст. 610 п.2).Не подлежит регистрации и возобновленный договор (ГК РФ ст. 621 п.2) между сторонами при полном согласии с условиями участниками договора.

При ведении хозяйственной деятельности в обязательном порядке должны заключаться арендные договоры с указанием всех основных положений для поддержания нормальных отношений между сторонами договора.