Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда. Право плательщика на выкуп постоянной ренты Требования к ренте в договоре пожизненной ренты

Выкуп ренты является особым случаем прекращения договора постоянной ренты, который заключается в том, что плательщик ренты выплачивает ее получателю одновременно или иным способом денежную сумму, равную цене постоянной ренты. Выкуп может быть осуществлен по инициативе любой из сторон. Цена постоянной ренты может быть установлена в договоре. Если условие о выкупной цене ренты в договоре отсутствует, то ее выкуп осуществляется по цене, определенной в соответствии с законом. Если имущество было передано под выплату постоянной ренты за плату, то цена выкупа постоянной ренты соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты (п. 2 ст. 594 ГК РФ <1>). Если же имущество было передано под выплату постоянной ренты бесплатно, то цена выкупа постоянной ренты слагается из годовой суммы подлежащей выплате ренты и цены переданного имущества. Цена имущества определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ <2> (п. 3 ст. 594 ГК РФ).

———————————

<1> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 г. // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

<2> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

К примеру, если размер рентных платежей по договору постоянной ренты — 30 тыс. руб. ежеквартально, то выкупная цена составит 120 тыс. руб. Если имущество было передано безвозмездно, тогда придется уплатить не только ренту за год, но и стоимость переданного имущества (его цена будет определяться исходя из общих условий рынка). Эти правила выкупа ренты и определения выкупной цены действуют для всех видов ренты <3>.

———————————

<3> См.: Куприянов И. Как прожить в своей квартире за чужие деньги // Квадратный метр. 2005. Вып. N 31(239). 3 — 9 авг.

Договор прекращается с поступлением всей суммы выкупа к получателю постоянной ренты, если стороны не предусмотрели иного порядка выкупа.

Стороны могут предусмотреть в договоре запрет на выкуп ренты при жизни ее получателя либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора. Но стороны не могут установить в договоре условие об отказе от права выкупа ренты ее плательщиком, так как в соответствии с п. 3 ст. 592 ГК РФ такое условие будет ничтожным <4>.

———————————

<4> См.: Губин Е.П. Квартирный вопрос: договор ренты требует тщательного исполнения // Независимая газета. 2001. 23 февр.

Плательщик постоянной ренты совершенно свободен в принятии решения о ее выкупе. Закон не устанавливает каких-либо оснований, чтобы плательщик мотивировал свой отказ от дальнейшей выплаты ренты. В отличие от него получатель ренты ограничен в требовании выкупа постоянной ренты теми основаниями, которые перечисляет закон, а также предусмотренными договором.

Чтобы осуществить свое право на выкуп, плательщик должен соблюсти ряд формальностей. При заключении договора желательно оговорить срок, в течение которого получатель ренты будет извещен о выкупе. Минимальный срок для информации установлен законом: не менее трех месяцев до момента будущего прекращения выплаты ренты. Это правило применяется, если в договоре не указан более длительный срок. Плательщик постоянной ренты, решившийся на выкуп, обязан заявить об этом в письменной форме <5>.

———————————

<5> См.: Морунова Е. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением // Бюллетень нотариальной практики. 2003. N 5. С. 58.

В целях защиты интересов получателя ренты законом установлено, что обязанность по выплате ренты с плательщика не снимается до тех пор, пока получателю ренты не будет выплачена вся сумма выкупа. Впрочем, это правило закона является диспозитивным и действует лишь тогда, когда договором не предусмотрен иной порядок выкупа ренты.

В определенных случаях получатель постоянной ренты может потребовать выкупа ее плательщиком, что повлечет расторжение договора. Перечень оснований, по каким получатель ренты вправе требовать ее выкупа плательщиком, назван в ст. 593 ГК РФ. Этот перечень не является исчерпывающим, другие случаи могут быть названы в договоре. Эти основания связаны в первую очередь с нарушением плательщиком принятых на себя по договору обязательств.

Прежде всего это задержка выплаты рентных платежей более чем на один год. Данное основание носит хотя и разовый, но грубый характер неисполнения взятого на себя обязательства. От этого основания отличается другое, свидетельствующее о неплатежеспособности плательщика постоянной ренты, — это постоянно действующий фактор. К нему приравнивается и серьезная опасность возможных будущих неплатежей против согласованных договором размеров и сроков рентных платежей, так важных для получателя постоянной ренты. Прогноз вероятной опасности неплатежей должен базироваться на обстоятельствах, очевидно свидетельствующих, что рента не будет поступать к получателю в ближайшей перспективе <6>. Еще одно основание, по которому получатель вправе требовать ее выкупа, — нарушение плательщиком своего обязательства, обеспечивающего выплату ренты (ст. 587 ГК РФ).

———————————

<6> См.: Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право. 1997. N 5. С. 157.

Последнее основание, названное в ст. 593 ГК РФ, связано с таким распоряжением плательщика недвижимым имуществом, переданным ему под выплату ренты, в силу которого оно поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами, которые тем самым стали плательщиками ренты. При этом не имеет значения, является ли общая собственность совместной или долевой. Тем самым у получателя ренты появляется несколько плательщиков, что нарушает интересы получателя ренты, доверительно передавшего недвижимость персонально одному плательщику ренты. Требование получателя к плательщику ренты — мера защиты его существенного интереса.

Гражданский кодекс РФ предоставляет также получателю ренты право требовать выкупа ренты плательщиком и в иных случаях, предусмотренных договором, которые могут быть не связаны с неисполнением договора плательщиком ренты <7>.

———————————

<7> См.: Васильев С. Квартира в собственность без налогов // Домашний адвокат. 2002. N 21. С. 7.

При существенном нарушении договора пожизненной ренты получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК РФ). Однако если под выплату пожизненной ренты были переданы бесплатно квартира, жилой дом или иное имущество, получатель пожизненной ренты вправе при существенном нарушении договора недобросовестным плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т.е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК РФ).

Право требовать прекращения договора по данным основаниям плательщику ренты не принадлежит.

Сторона, ссылающаяся на существенное нарушение договора, должна представить суду соответствующие доказательства его наличия. Сам факт наличия такого нарушения не служит основанием для расторжения договора, если в разумный срок нарушение устранено.

Вопрос о выкупе пожизненной ренты по соглашению сторон является спорным. В отличие от ситуации с расторжением договора выкуп пожизненной ренты регулируется только специальной нормой, которая предусматривает возможность выкупа по требованию получателя ренты и вследствие существенного нарушения плательщиком ренты условий договора. В практике подобные соглашения встречаются все чаще <8>. Представляется, расторжение договора пожизненной ренты путем ее выкупа по соглашению сторон законодательству не противоречит и соответствует основополагающему принципу российского гражданского законодательства о свободе договора (п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ), тем более что права получателя ренты не нарушаются вследствие согласования сторонами условий выкупа.

———————————

<8> См.: Морунова Е. Указ. соч. С. 57.

Таким образом, следует отметить, что законодателем предусмотрено два способа выкупа ренты: по инициативе плательщика ренты и по требованию ее получателя. Причем выкуп ренты по инициативе плательщика ренты выступает условием нормального гражданского оборота, формируя тот баланс интересов участников, который является необходимой составляющей длительных договорных связей. По своей природе выкуп, инициированный плательщиком постоянной ренты, представляя собой предоставление отступного (ст. 409 ГК РФ), является основанием прекращения обязательства по выплате рентных платежей и одновременно рентного договора в целом (п. 2 ст. 407 ГК РФ).

Выкуп ренты, инициированный рентополучателем, не является составляющей нормального гражданского оборота, а так или иначе связан с ненадлежащим исполнением плательщиком ренты своих обязательств либо неблагоприятным для получателя ренты (слабой стороны) изменением фактических обстоятельств. В этой связи выкуп ренты по инициативе рентополучателя может рассматриваться как одностороннее изменение договора, как мера оперативного воздействия или как мера ответственности (в договоре постоянной ренты) либо в качестве альтернативной неустойки (в договоре пожизненной ренты).

1. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.

2. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

3. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

в других случаях, предусмотренных договором.

27. Договор пожизненной ренты (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, выкуп ренты). Размер пожизненной ренты. Распределение между сторонами риска случайной гибели или случайного повреждения имущества. Прекращение договора пожизненной ренты.

Предмет договора пожизненной ренты отличается от предмета договора постоянной ренты только требованиями, предъявляемыми к ренте. Требования же к имуществу, передаваемому в собственность плательщика, не изменены.

Требования к ренте в договоре пожизненной ренты:

Рента может быть выражена только в денежной сумме;

Размер ренты не менее одного МРОТ в месяц (п. 2 ст. 597 ГК), он может увеличиваться в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 318 ГК;

Срок выплаты ренты – по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором (ст. 598 ГК).

Срок договора пожизненной ренты ограничен периодом, начинающимся с момента заключения договора и заканчивающимся моментом смерти получателя ренты.

Субъектный состав получателя ренты более ограничен по сравнению с договором постоянной ренты: в роли получателя ренты может выступать только гражданин.

Субъектный состав плательщика тот же: в роли плательщика могут выступать все субъекты гражданского права.

Права получателя пожизненной ренты:

Требовать от плательщика выплаты ренты своевременно и в полном размере;

Получить долю умершего получателя ренты (содольщика), если получателей ренты было несколько;

Требовать от плательщика в случае ненадлежащего исполнение им договора:

а) возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК);

б) выкупа имущества по правилам, предусмотренным ст. 594 ГК для выкупной цены постоянной ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК).

Право на получение пожизненной ренты не переходит по наследству и не может быть передано уступкой требования при жизни получателя ренты.

Основания прекращения договора пожизненной ренты:

Смерть последнего получателя ренты (смерть плательщика ренты не прекращает обязательство платить ренту, оно переходит к наследникам умершего плательщика);

Требование получателя ренты о выкупе ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком (п. 1 ст. 599 ГК) на условиях ст. 594 ГК.

Не прекращает договора гибель имущества, переданного под ренту, независимо от возмездности или безвозмездности его передачи.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

28. Договор пожизненного содержания с иждивением (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание). Обязанности плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением. Способы защиты прав получателя содержания. Прекращение пожизненного содержания.

Договор пожизненного содержания с иждивением - это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель рен­ты) - гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность другой стороны (плательщика ренты), а плательщик ренты обязуется осуществлять пожиз­ненное содержание с иждивением данного гражданина и (или) указанного им лица (лиц). Фидуциарный.

Предмет этого договора имеет следующее особенности: передаваться под ренту может лишь недвижимое имущество; рента может включать в себя обязанность по обеспечению потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если этого требует его состояние здоровья. Кроме того, может быть предусмотрена оплата плательщиком ритуальных услуг получателю ренты в случае его смерти; размер ренты должен быть не менее двух МРОТ причем в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания; срок выплаты ренты – по окончании каждого календарного месяца; допускается замена содержания в натуре периодическими платежами в денежной сумме.

Срок договора ограничен периодом, начинающимся с момента заключения договора и заканчивающимся моментом смерти получателя ренты.

Субъектный состав получателя ренты: только гражданин.

Субъектный состав плательщика: все субъекты гражданского права.

Права получателя ренты: залога на переданное имущество; получения ренты от плательщика, а в случае отчуждения последним имущества, полученного по ренте, др. лицу – от этого лица; требовать от плательщика в случае ненадлежащего исполнения им договора возврата своего имущества, переданного бесплатно, или его выкупа; получить долю умершего содольщика по обязательству в случае смерти последнего; требовать от плательщика выплаты ренты своевременно и в полном размере.

Плательщик ренты имеет право обременять недвижимое имущество, переданное ему под ренту (отчуждать, сдавать в залог и др. способом), только с предварительного согласия получателя ренты и не имеет права отказаться от выплаты ренты путем ее выкупа.

Обязанности плательщика ренты: не снижать стоимости полученного под ренту имущества; получить согласие получателя ренты на сдачу имущества в залог или иное обременение недвижимого имущества, полученного им под ренту.

Основания прекращения договора: смерть получателя ренты; требование получателя ренты возвратить недвижимое имущество, переданное под ренту, на условиях ст. 594 ГК РФ; существенное нарушение обязанностей плательщиком ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов на содержание получателя ренты.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, размер которых определяется существующей в месте жительства получателя ренты ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Правила, которые должны применяться по отношению к каждому виду ренты, изложены в законе неполно, что компенсируется отсылками к др. статьям. Кроме того, предполагается возможность применения общих положений обязательственного права. Так, напр., прекращение договора ренты может совершаться не только путем выкупа ее, но и традиционными способами: соглашением сторон, прощением долга, зачетом, новацией и т. д.

29. Договор аренды (имущественного найма): понятие, характеристика, стороны, форма, содержание. Порядок, размер и способы внесения арендной платы. Классификация договоров аренды.

Договор аренды (договор имущественного найма)-это договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату м временное владение и пользование или во временное пользо­вание.

Договор аренды - это договор, направленный на передачу вещи, однако передача вещи по договору не влечет за собой перехо­да права собственности: арендатор получает лишь право владения и пользования имуществом или только право пользования им, что отличает рассматриваемый договор от договоров купли-продажи и займа. Арендатор признается титульным владельцем вещи, что предоставляет ему право использовать вещно-правовые способы защиты (ст. 305 ГК РФ), при этом договор аренды рассматривается именно в качестве обязательственного правоотношения.

Договор аренды является:

- консенсуалъным, т.е. считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным усло­виям, независимо от того, состоялась ли передача арендованного имущества арендатору;

- возмездным: арендатор обязан предоставить арендодателю встречное предоставление в виде внесения арендной платы за по­лученное во владение и пользование имущество;

- двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагмати-ческим): каждая из сторон договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны. Две встречные обязанности сторон в договоре аренды одинаково важны: обязан­ность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату.

В ГК РФ предусмотрено только 5 видов договоров аренды (хотя фактически можно выделить гораздо больше): проката; аренды транспортных средств; аренды зданий и сооружений; аренды предприятия; финансовой аренды (лизинга).

Сторонами (субъектами) договора аренды (имуществен­ного найма) являются:

-арендодатель (наймодателъ);

- арендатор (наниматель).

Передача имущества в аренду есть акт распоряжения им, в связи с чем арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В законе предусмотрены специальные правила, касающие­ся формы и государственной регистрации договора аренды (ст. 609 ГК РФ), отличающиеся от общих положений о форме сделки.

Простая письменная форма договора аренды обязательна для:

Договора аренды, заключаемого на срок более года;

Договора аренды независимо от срока, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государ­ственной регистрации, если иное не установлено законом.

Исключение из правила об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости предусмотрены п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее года, не требует государ­ственной регистрации.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к аренда­тору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды может быть заключен:

На определенный сторонами в договоре срок;

На неопределенный срок (если стороны в договоре не уста­новили срок его действия).

Договор, заключенный на определенный срок, действует в течение всего этого срока.

Договор, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, для этого достаточно предупредить о желании расторгнуть договор другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три ме­сяца.

Предметом договора аренды является индивидуально-определенная вещь, как движимая, так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процессе ее использования. Сдача некоторых вещей в аренду может быть ограничена законом (напр., оружие может сдаваться в аренду лишь при наличии специального разрешения у сторон). Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом не только норм ГК, но и специальных законов. Так, напр., ст. 53 Земельного кодекса требует соблюдения арендатором целевого назначения полученного им земельного участка. Природные объекты, как правило, могут быть получены в аренду при наличии специальных лицензий у будущих арендаторов. Условие о предмете договора является существенным.

Порядок заключения договора аренды имеет две особенности. Первая особенность заключается в том, что договор этот может заключаться на торгах, на которых продается право на заключение договора в результате проведения конкурса между лицами, претендующими на право быть арендаторами (договор заключается с лицом, выигравшим торги). Вторая особенность в том, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок после истечения первоначального срока договора (ст. 621 ГК).

Цена договора определяется по соглашению сторон. В случае если она не определена при заключении договора, применяется обычная для данного вида имущества арендная плата. Арендная плата может быть установлена в следующем виде:

В определенной денежной сумме, вносимой единовременно или периодически;

В доле продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

В виде определенных услуг;

В передаче арендодателю в собственность или аренду определенной вещи;

В возложении на арендатора затрат с целью улучшения арендуемого им имущества.

30. Договор аренды (имущественного найма): права и обязанности сторон.

Основные обязанности арендодателя по договору аренды: Первая. Предоставить арендатору имущество вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему до­кументами, если иное не предусмотрено договором.

Вторая. Арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и на­значению имущества.

Арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при за­ключении договора аренды или были известны арендатору либо могли быть обнаружены им при заключении договора и передаче имущества в аренду.

В иных случаях арендатор вправе потребовать от арендо­дателя:

Либо безвозмездного устранения недостатков имущества;

Либо соразмерного уменьшения арендной платы;

Либо возмещения расходов, произведенных им для устра­нения недостатков арендованного имущества;

Третья. Арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Четвертая. Если иное не предусмотрено законом или до­говором, арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт сданного в аренду имущества.

Основные обязанности арендатора по договору аренды:

Первая. Арендатор обязан пользоваться арендованным туществом в соответствии с условиями договора аренды или в соответствии с назначением имущества.

Вторая. Арендатор обязан поддерживать имущество в ис­правном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Третья. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Основные права арендатора по договору аренды:

Первое. Арендатор вправе извлекать плоды, продукцию и доходы, полученные в процессе использования арендованного имущества в соответствии с договором, которые являются его собственностью.

Второе. Арендатор

Третье. Арендатор вправе производить улучшения арендо­ванного имущества. При этом все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Если согласие арендодателя на производство неот­делимых улучшений не было получено, их стоимость не подлежит возмещению.

Четвертое.

Договор аренды прекращается:

При истечении срока договора;

При отказе одной из сторон от продолжения договора арен­ды, заключенного на неопределенный срок;

При досрочном расторжении договора.

31. Права арендатора: субаренда (поднаём), перенаём. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Выкуп арендованного имущества.

1) Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользова­ние, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в ка­честве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

2) Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон , которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

В данной статье будет раскрыта тема выкупа как способа расторжения договора ренты. Первое, что нужно отметить: при постоянной ренте выкупа может требовать и получатель ренты, и ее плательщик. При пожизненной ренте (договоре пожизненного содержания с иждивением), требовать выкупа в принудительном порядке может только получатель ренты.

В соответствии со статьей 593 Гражданского кодекса РФ, получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа рентоплательщиком в следующих случаях:

• плательщик ренты просрочил ее выплату на 1 год, если иное не предусмотрено договором ренты;
• плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
• плательщик ренты признан неплатежеспособным;
• возникли какие-то основания предполагать, что плательщик ренты не сможет выплачивать ренту в прежнем объеме, либо на условиях, которые ранее были предусмотрены договором;
• недвижимое имущество, переданное по договору ренты, поступило в общую собственность либо разделено между несколькими лицами;
• в договоре могут быть предусмотрены и иные основания для выкупа ренты.

Получатель пожизненного содержания с иждивением вправе требовать выкупа ренты в том случае, если плательщик ренты существенно нарушил условия договора. Это что касается получателя ренты.

Плательщик постоянной ренты вправе в любой момент отказаться от выполнения договора ренты, потребовав выкупа. Это возможно, если в договоре не предусмотрено, что право требовать выкупа ренты невозможно реализовать до смерти получателя ренты, либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет.

Итак, если плательщик постоянной ренты решил выкупить ренту, то он обязан об этом письменно предупредить получателя ренты. Желательно еще при заключении договора сразу оговорить срок, за который плательщик ренты должен предупредить получателя о предстоящем выкупе ренты.

Однако если такой срок договором не предусмотрен, то в соответствии с законом, этот срок не должен быть менее 3 месяцев до даты прекращения выплаты. В договоре может быть установлен и иной более длительный срок.

Стоимость, за которую выкупается рента, устанавливается договором. Если условия о выкупной цене ренты условиями договора не предусмотрены, то, в этом случае, выкупная стоимость устанавливается законом.

Если имущество было передано под выплату ренты за плату, то, в этом случае, выкупная стоимость ренты будет равна годовой стоимости рентных платежей.

Если же имущество было передано бесплатно, то выкупная стоимость ренты определяется как стоимость годовых рентных платежей, плюс стоимость переданного имущества.

Например, заключая договор ренты, плательщик ренты сразу оплатил определенную стоимость, допустим, 100 тыс. рублей, и далее, в соответствии с договором, выплачивал 40 тыс. рублей ежеквартально. Соответственно, выкупная стоимость ренты будет составлять 160 тыс. рублей (4 квартала х 40 тыс. рублей).

Если же имущество было передано безвозмездно, то в этой ситуации, для выкупа придется оплатить не только годовую стоимость рентных платежей, но также и стоимость самого имущества, определяемую согласно рыночной оценке.

Если договориться со второй стороной и подписать нотариально удостоверенное соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты) не получается, то в этой ситуации, придется обращаться в суд.

Полный текст ст. 593 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2019 год. Консультации юристов по статье 593 ГК РФ.

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;в других случаях, предусмотренных договором.

Комментарий к статье 593 ГК РФ

1. Выкуп постоянной ренты ее плательщиком возможен в принудительном порядке, то есть, по требованию получателя ренты. В отличие от выкупа постоянной ренты по желанию плательщика ренты для принудительного порядка ГК РФ устанавливает основания, которые условно можно разделить на три группы:
1) субъективные основания - основания, которые зависят от действий плательщика постоянной ренты:
- просрочка выплаты постоянной ренты более, чем на один год. В данном случае имеется в виду просрочка выплаты постоянной ренты хотя бы в одном периоде более, чем на год, то есть, невыплата постоянной ренты в конце хотя бы одного календарного квартала;
- нарушение обязательств по обеспечению выплаты постоянной ренты. Полагаем, что на практике выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты на данном основании невозможен, так как невозможно, в свою очередь, нарушение плательщиком постоянной ренты этих обязательств, поскольку эти обязательства согласно ст. 587 ГК РФ являются существенными условиями договора постоянной ренты, без которых он не может быть заключен, поэтому нарушить их в отсутствие договора невозможно;
- поступление недвижимого имущества, переданного по договору постоянной ренты, в общую собственность, или его разделение. Для того, чтобы на недвижимое имущество возникла общая собственность или оно было разделено необходимо заключение гражданско-правовой сделки, на которую, в свою очередь, необходимо волеизъявление плательщика ренты, так как изначально в его собственность поступает недвижимое имущество, переданное по договору постоянной ренты;
2) объективное основание - основания, которые не зависят от действий плательщика постоянной ренты, либо зависят косвенно, - обстоятельства, свидетельствующие о том, что постоянная рента выплачиваться не будет. К числу таковых можно отнести, например, признание плательщика постоянной ренты несостоятельным, изменение семейного положения плательщика постоянной ренты настолько, что он не сможет выплачивать постоянную ренту;
3) иные основания - другие случаи, предусмотренные договором, например, аналогично договору дарения, совершение плательщиком постоянной ренты, противоправного деяния в отношении получателя постоянной ренты.

2. Судебная практика:
- постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2012 N Ф04-804/12 по делу N А45-16334/2011;
- постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.11.2008 N Ф04-6483/2008(14627-А45-21);
- постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 N 13АП-15830/13;
- постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2012 N 09АП-26709/12;
- постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2011 N 04АП-550/11.

Консультации и комментарии юристов по ст 593 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 593 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Форма и размер постоянной ренты

1. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

2. Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения (п. 2 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 № 363-ФЗ).

Сроки выплаты постоянной ренты

Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Право плательщика на выкуп постоянной ренты

• 1. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты нутом ос выкупа.
• 2. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
• 3. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);

плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; в других случаях, предусмотренных договором.

Выкупная цена постоянной ренты

• 1. Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных статьями 592 и 593 настоящего Кодекса, производится по цене, определенной договором постоянной ренты.
• 2. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
• 3. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.