Главная » Дтп » Особенности правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения в российской федерации. Список использованной литературы

Особенности правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения в российской федерации. Список использованной литературы

Оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сделки с земельными участками этой категории земель, направленные на смену титула прав на эти участки.

Критерии ограничений в обороте земель с\х назначения обусловлены следующими объективными обстоятельствами:

1) Значимостью земель с\х назначения, представляющих собой основное средство производства пищевой энергии для человечества.

2) Точной определенностью земель, обладающих статусом с\х назначения.

3) Необходимостью обеспечения рациональной структуры земель с\х назначения.

4) Необходимостью соблюдения требований Конституции РФ, запрещающей субъектам земельных отношений осуществлять свои земельные права и свободы в нарушение земельных прав и свобод других лиц.

5) Приоритетом публичного интереса при осуществлении оборота земель с\х назначения.

6) Главная цель правового регулирования оборота земель с\х назначения заключается в достижении наиболее эффективного использования земель данной категории.

Эффективно же использовать землю могут только те субъекты прав на земельные участки, которые являются наиболее эффективными землепользователями.

7) В то же время потребность в эффективном не должна войти в противоречие с принципом справедливости при осуществлении оборота этих, земель.

8) Жесткий государственный контроль за реализацией оборота.

Правовые методы осуществления оборота земель с\х назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско-правовые.

Оба эти метода обеспечивают оборот земель сельскохозяйственного назначения как путем перехода земельных угодий из публичных форм собственности в частные, так и путем их перехода из частных форм собственности в публичные.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующих основных формах.

1. Купля-продажа земельных участков, осуществляемая:

В общем порядке, при котором продавец обязан известить в письменной форме субъект РФ о своем намерении продать сельхозугодье с указанием цены и других существенных условий продажи.

В специальном порядке (приватизация, продажа с публичных торгов и т.д.). В данном случае у субъекта РФ отсутствует право преимущественной покупки сельхозугодья.

2. Приобретение земель сельскохозяйственного назначения по договору мены.

3. Договор дарения сельскохозяйственных, угодий:

Безвозмездным характером приобретения сельскохозяйственных угодий.

При дарении сельскохозяйственного угодья, находящегося в землях с\х назначения, являющихся объектом общей собственности, остальные собственники не могут воспользоваться своим правом на преимущественное приобретение этой земельной доли. Но необходимо согласие всех участников этой собственности, поскольку осуществление правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным массивом, находящимся в совместной (не долевой) собственности, должно осуществляться по взаимному соглашению сособственников.

4. Приобретение сельскохозяйственных угодий на условиях договора ренты.

Имеет определенное сходство с договором купли-продажи сельскохозяйственных угодий, так как продавец участка (получатель ренты) также передает свой земельный участок покупателю (плательщику ренты) за определенную денежную или натуральную оплату.

1. Приобретение прав на земельный участок на условиях аренды:

Срочность договора аренды, продолжительность которой не может быть свыше 49 лет,

Арендатор не приобретает титула собственника на арендуемый земельный участок,

Арендуемое с\х угодье может быть приобретено арендатором в собственность по истечении трехлетнего продолжения арендных отношений при условии надлежащего использования этого угодья,

Позволяет вовлекать в сферу действия частного капитала те земли, которые в силу их особой публичной значимости недопустимо переводить из публичной формы собственности в частную.

Аренда земельных участков осуществляется только на основании договора аренды. Если общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, то особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются земельным законодательством.

Так, арендатор земли имеет отдельные права по распоряжению земельным участком. Он может сдавать его в субаренду. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке находящимся в государственной или муниципальной собственности, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Для этого не требуется согласия собственника, также не требуется заключения нового договора аренды.

В аренду также могут сдаваться земельные доли, принадлежащие на праве собственности.

По Земельному кодексу арендатор не может передавать земельные участки в безвозмездное пользование. Это может делать только собственник земельного участка.

Не могут сдаваться в аренду объекты, изъятые из оборота.

Земельный кодекс РФ (п.6 ст. 27) предусматривает особый порядок
регулирования оборота земель сельскохозяйственного-назначения. Его
особенности предопределяются рядом природных и социальных
факторов. Земли сельскохозяйственного назначения - компонент
окружающей среды, включающий почвы, и природный ресурс,
являющийся средством производства в сельском хозяйстве,
обеспечивающим, продовольственную безопасность страны, уровень
благосостояния российского населения. Государство обязано особо
охранять земли сельскохозяйственного назначения" от нерационального
их использования. Данную задачу решает Федеральный закон "Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения" 1 ,> принятый
Государственной Думой 26 июня 2002 г. Он регулирует отношения,
связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными
участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает
правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и
долей в праве общей собственности на"земли сельхозначения.
Определяет условия предоставления земельных участков
сельхозназначения, находящихся -в"-" государственной; или
муниципальной собственности, а также изъятие их а государственную и
муниципальную собственность^ " " " ;

Действие названного закона не распространяете» ; на земельные
участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного
назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного
строительства, ведения личного подсобного и дачного-осозяйства,
садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные,
участки занятые зданиями, строениями, сооружениями. -, ;? ,

1 СЗ РФ. 2002, №30, ст. 3019.

Современная Гуманитарная Академия

Федеральный закон (п.3 ст.1) называет шесть принципов на базе которых разрешается оборот 2 земель сельскохозяйственного назначения.

1) сохранение целевого использования земельных участков;

2) установление размера общей площади участков
сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории
одного административно-территориального образования субъекта
Российской Федерации и могут одновременно находиться в
собственности гражданина, его близких родственников, а также
юридических лиц; 3) преимущественное право субъекта Российской
Федерации или в.случаях, установленных законом субъекта Российской
Федерации, органа местного самоуправления на покупку земельного
участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже,
за исключением продажи с публичных торгов; 4) преимущественное
право субъекта Российской Федерации! (в установленных случаях -
органа местного самоуправления) на покупку доли в"праве общей
собственности на земельный участок из земель сельхозназначения при
возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
5) установление особенностей предоставления земельных участков
сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, а также
иностранным юридическим лицам; 6) предоставление гражданам и
юридическим лицам в собственность земельных участков
сельхозназначения, находящихся "в государственной или
муниципальной собственности на возмездной или безвозмездной
основе в случаях, установленных Федеральными законами.

Особенности, приватизации " земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или> муниципальной собственности. Земли сельхозназначения приватизируются в порядке установленном федеральным законодательством. Однако начало приватизации земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации. Вместе с тем принятие субъектами Российской Федерации законов м иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, не допускается.

Нормирование земельных участков сельскохозяйственного назначения. Законом установлены предельные размеры и требования к местоположению земельных участков сельскохозяйственного назначения. Минимальные размеры таких участков могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии

с требованиями федерального законодательства о землеустройстве.

Размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных^ угодий,"которые расположены на территории одного административно- " территориального образования субъекта Российской федерации и могут одновременно находиться в собственности гражданина,„его. близких родственников, а также юридических лиц, которыми данный гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные), капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

Установленный законом субъекта Российской Федерации размер общей площади таких земельных участков не может быть менее чем 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования (см. Приложение №1).

Совершение сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, если в результате их совершения образуются новые земельные участки, размеры и местоположение не соответствуют установленным законом требованиям, не допускается.

Не разрешен также выдел земельного участка в счет доли (долей)
в праве общей собственности на земельный участок из состава
искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий, если размер
выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше
установленного "субъектами Российской Федерации^предельного
минимального размера земельного участка для мелиорированных
земель. " ;

Введены ограничения земельных прав иностранных граждан, иностранных юридических лиц^ лиц без гражданства,^ также физических лиц в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 процентов. Названные субъекты земельных отношений могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (см. Приложение №2).

Когда в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказался земельный участок сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок, то такой земельной участок или доля должны быть отчуждены собственником. Эта обязанность собственника земельного участка и земельной доли должна быть реализована в течение года со дня возникновения его права на земельный участок или доли в праве общей собственности на земельный участок либо со дня, когда собственник узнал или обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собою нарушение требований Федерального закона. Если собственник земельного участка

Термин «оборот» тех или иных объектов может пониматься в двух основных значениях -- фактическо-юридическом и чисто юридическом.

В фактическо-юридическом значении оборот объектов понимается в качестве возмездного (купля-продажа, мена и т.д.) перемещения их в пространстве от одной территории к другой. Так, гарантируя право свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств, Консти-туция РФ предусматривает возможность ограничения этой свободы, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей (п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 74 Конституции РФ).

В чисто юридическом значении данный оборот понимается в сме-нах титулов прав на объект, который не перемещается в простран-стве (недвижимость). Иначе говоря, при таком виде оборота проис-ходит не перемещение объекта, а перемещение указанных титулов. И поскольку земля может находиться в частной, государственной и иной формах собственности (п. 2 ст. 9 Конституции РФ), то «обо-рот» этих форм собственности осуществляется в порядке, определя-емом федеральным законодательством (п. 3 ст. 36 и п. 1 ст. 72 Кон-ституции РФ).

Федеральный закон от 24.07.02 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», определяя в ст. 1 сферу действия этого Закона, устанавливает главным критерием регулируемых им зе-мельных отношений именно результат в виде смены или изменения титула прав на земельные участки.

Таким образом, оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сделки с земельными участками этой категории земель, направленные на смену титула прав на эти участки.

Критерии ограничений в обороте земель сельскохозяйственного назначения обусловлены следующими объективными обстоятельст-вами.

1. Значимостью земель сельскохозяйственного назначения, пред-ставляющих собой основное средство производства пищевой энергии для человечества.

2. Точной определенностью земель, обладающих статусом сель-скохозяйственного назначения.

3. Необходимостью обеспечения рациональной структуры зе-мель сельскохозяйственного назначения.

4. Необходимостью соблюдения требований п. 3 ст. 17 Консти-туции РФ, запрещающей субъектам земельных отношений осуществ-лять свои земельные права и свободы в нарушение земельных прав и свобод других лиц.

5. Приоритетом публичного интереса при осуществлении обо-рота земель сельскохозяйственного назначения.

6. Главная цель правового регулирования оборота земель сель-скохозяйственного назначения заключается в достижении наибо-лее эффективного использования земель данной категории.

В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрены следующие основные способы включения в отношения по этому обороту наиболее эффективных землепользо-вателей:

^ конкурсный порядок предоставления земельных участков в соб-ственность из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 10), поз-воляющий эффективно осуществить отбор среди претендентов на получение сельскохозяйственных угодий в собственность;

^ продажа земельных угодий арендаторам осуществляется после доказанности их способности эффективно эксплуатировать продаваемое угодье в течение не менее чем трехлетнего надлежащего исполь-зования этого угодья в порядке аренды (ст. 10);

^ принудительное изъятие в судебном порядке сельхозугодий у собственника в установленных земельным законодательством случа-ях ненадлежащего использования этих угодий (п. 3 ст. 6).

7. В то же время потребность в эффективном использовании земель сельскохозяйственного назначения не должна войти в про-тиворечие с принципом справедливости при осуществлении обо-рота этих, земель.

8. Во исполнение положений п. 1 ст. 9 Конституции РФ, опреде-лившей земле статус основы жизни и деятельности проживающих на ней народов, и п. 3 ст. 129 ГК РФ, установившей ограниченный обо-рот земель, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйствен-ного назначения» предусмотрел жесткий государственный контроль за реализацией этого оборота.

Правовые методы и формы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения. Правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяй-ственного назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско-правовые.

В частности, для перехода земельных угодий из публичных форм собственности (государственной и муниципальной) в частную соб-ственность предусмотрено осуществление приватизации земельных участков (ст. 1.4 Федерального закона «Об обороте земель сельско-хозяйственного назначения»), т.е. специальной системы сделок, име-ющих строго целевое назначение и обусловленных особыми процеду-рами их совершения.

В то же время в случаях ненадлежащего использования сельхозугодий, находящихся в частной собственности, частный собственник может принудительно лишиться этого ненадлежаще используемого земельного участка в принудительном порядке (п. 3 ст. 6 указанного Федерального закона), т.е. из частной собственности это сельскохо-зяйственное угодье перейдет в публичную собственность (государ-ственную или муниципальную).

1. Административно-правовые методы осуществления оборота зе-мель сельскохозяйственного назначения выражаются в том, что:

^ от имени российского государства соответствующие государствен-ные органы вправе осуществлять перераспределение этих земель, если они используются с нарушениями закона. В частности, принудительно могут быть отчуждены сельскохозяйственные угодья, используемые с нарушением их целевого назначения или нерационально, с после-дующей продажей их с публичных торгов (ст. 284--286 ГК РФ), Тем самым осуществляется смена менее эффективных хозяйствующих субъектов более эффективными;

^ органы государственной власти субъектов РФ осуществляют принудительное перераспределение сельскохозяйственных угодий между собственниками, если в результате оборота этих угодий воз-никнут обстоятельства, требующие государственного вмешательства. Например, если один гражданин оказался по законным основаниям собственником такой площади сельскохозяйственных угодий, которая превышает допустимую норму, то субъект РФ осуществляет действия по принудительному отчуждению излишков в судебном порядке (ст. 4 и 5 указанного Федерального закона);

^ принудительное вмешательство в оборот земель сельскохозяй-ственного назначения может иметь и временно-вынужденный характер и прекращается с устранением обстоятельств, которые вызвали потребность в этом вмешательстве. В частности, ст. 51 ЗК РФ допускает реквизицию земельного участка, т.е. временное изъятие сельскохозяйственного угодья у собственника в целях защиты от возникающих в связи с чрезвычай-ными обстоятельствами угроз жизненно важным интересам граждан, об-щества и государства, с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции;

^ органы судебно-исполнительного производства (судебные приста-вы-исполнители) осуществляют конфискацию сельскохозяйственных угодий на основании соответствующего судебного решения в порядке санкции за совершение преступления (ст. 50 ЗК РФ) в специальном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.97 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (в ред. от 10.01.03)".

Оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующих основных формах.

Купля-продажа земельных участков, осуществляемая:

^ в общем порядке (ст. 454--491, 549--558 ГК РФ), при котором продавец обязан известить в письменной форме субъект РФ о своем намерении продать сельхозугодье с указанием цены и других суще-ственных условий продажи (ст. 8.2 Федерального закона «Об оборо-те земель сельскохозяйственного назначения»);

^ в специальном порядке (приватизация, продажа с публичных торгов и т.д.). В данном случае у субъекта РФ отсутствует право преимущественной покупки сельхозугодья, однако процесс купли-прода-жи прямо урегулирован законом и нарушение этого процедурного порядка может привести к признанию договора купли-продажи сель-хозугодья недействительным.

2. Приобретение земель сельскохозяйственного назначения по договору мены (ст. 567--571 ГК РФ), отличающегося от договора купли-продажи сельскохозяйственного угодья не денежной формой расчета за отчуждаемый земельный участок, а натуральной формой в виде равноценного земельного участка либо имущества, которое приобретающая сельхозугодье сторона передает бывшему собствен-нику за это передаваемое угодье. Например, сельскохозяйственный кооператив передает в собственность промышленной коммерческой организации несколько гектаров сельскохозяйственных угодий для выращивания картофеля за предоставление этому кооперативу в соб-ственность торгового здания в городе для организации фирменного сельскохозяйственного магазина.

3. Договор дарения сельскохозяйственных, угодий (ст. 572--582 ГК РФ) отличается от договора купли-продажи и мены следующими основными особенностями:

^ безвозмездным характером приобретения сельскохозяйственных угодий, т.е. приобретатель земельного участка (одаряемый) получа-ет этот участок без каких-либо выплат бывшему собственнику зем-ли. Налоговые и пошлинные платежи за оформление этой сделки не в счет, поскольку они платятся государству и представляют собой конституционную налоговую обязанность граждан (ст. 57 Конститу-ции РФ);

^ при дарении сельскохозяйственного угодья, находящегося в зем-лях сельскохозяйственного назначения, являющихся объектом общей (многосубъектной) собственности, остальные собственники этого сель-скохозяйственного земельного массива не могут воспользоваться сво-им правом на преимущественное приобретение этой земельной доли в общей земельной собственности, предусмотренное ст. 250 ГК РФ.

Однако для совершения дарения сельскохозяйственного угодья, находящегося в общей совместной (а не долевой) собственности, не-обходимо согласие всех участников этой собственности (п. 2 ст. 576 ГК РФ), поскольку осуществление правомочий по владению, пользова-нию и распоряжению земельным массивом, находящимся в совмест-ной (не долевой) собственности, должно осуществляться по взаимно-му соглашению сособственников (ст. 253 ГК РФ).

4. Приобретение сельскохозяйственных угодий на условиях договора ренты (ст. 583--605 ГК РФ) имеет определенное сходство с договором купли-продажи сельскохозяйственных угодий, так как про-давец участка (получатель ренты) также передает свой земельный уча-сток покупателю (плательщику ренты) за определенную денежную или натуральную оплату.

Однако договор ренты отличается от договора купли-продажи сро-ками расчета за проданный участок. И если покупатель обязан вы-платить продавцу покупную цену, как правило, в момент совершения сделки, то плательщик ренты, в отличие от покупателя, осуществляет оплату отдельными частями и в течение длительного времени.

Порядок расчетов за сельскохозяйственное угодье, приобретенное по договору ренты, имеет определенное сходство с арендной платой за арендованный земельный участок. Однако арендная плата не дает права на получение титула собственности на арендуемый земельный участок, независимо от того, превысил ли ее суммарный платеж сто-имость этого участка. Рента же является своего рода рассрочкой оп-латы за приобретенный в собственность земельный участок.

Платежи за приобретенное по договору ренты сельскохозяйствен-ное угодье в зависимости от вида этого договора бывают двух основ-ных видов:

* бессрочная рента -- при продаже земельного участка по дого-вору постоянной ренты (ст. 589--595 ГК РФ). Приобретать земель-ные участки по такой форме ренты недопустимо у собственников -- коммерческих организаций и допустимо лишь у граждан либо у та-ких некоммерческих организаций, которым закон не запрещает совер-шать подобные сделки и их совершение соответствует целям устав-ной деятельности этих организаций (п. 1 ст. 589 ГК РФ).

* пожизненная рента (ст. 596--605 ГК РФ) применима лишь к случаям приобретения земельных участков у граждан (п. 1 ст. 596 ГК РФ) и определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты (бывшему собственнику участка) в течение его жизни (п. 1 ст. 597 ГК РФ).

5. Приобретение сельскохозяйственных угодий по наследству (ч. 3 ГК РФ). Этой правовой форме оборота земель сельскохозяйствен-ного назначения свойственны следующие особые признаки:

^ она осуществляется либо в форме односторонней сделки -- за-вещания наследодателя (ст. 1118--1140 ГК РФ), либо по основаниям, предусмотренным законом (ст. 1141 --1151 ГК РФ);

^ эта правовая форма оборота представляет собой одно из гаран-тированных конституционных прав каждого (п. 4 ст. 35 ГК РФ);

^ переход сельскохозяйственного угодья по наследству может осу-ществляться как из частной формы собственности в частную, так и из частной формы собственности в публичную, но не наоборот. На-пример, при отсутствии завещания земельный участок, находившийся в собственности покойного, переходит к наследникам по закону в порядке очередности (ст. 1141 --1150 ГК РФ). Однако если таковые отсутствуют, то земельный участок обретает статус выморочного иму-щества и переходит в порядке наследования по закону в собствен-ность Российской Федерации (п. 2 ст. 1151 ГК РФ), т.е. в публичную собственность;

^ переход наследственных прав на сельскохозяйственное угодье осуществляется в особом наследственно-процессуальном порядке, пре-дусмотренном Основами законодательства о нотариате и дополняющим его законодательством, т.е. преимущественно в административно-пра-вовом порядке.

6. Приобретение прав на земельный участок на условиях арен-ды (ст. 606--625 ГК РФ). Эта форма правового регулирования обо-рота земель сельскохозяйственного назначения является договорной и имеет следующие особенности:

^ срочность договора аренды, продолжительность которой не может быть свыше 49 лет, и попытки увеличения этого срока пресекаются законом, поскольку при заключении, к примеру, договора на 100--150 лет его срок будет считаться 49-летним (п. 4 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

^ арендатор не приобретает титула собственника на арендуемый земельный участок, а это означает, что сельскохозяйственное угодье, находясь в сфере действия частной собственности (в аренде у граж-данина), продолжает оставаться в публичной собственности (в госу-дарственной или муниципальной).

^ арендная форма регулирования оборота земель сельскохозяйствен-ного назначения является своего рода испытанием на проверку соот-ветствия арендатора требованиям крестьянской (фермерской) деятель-ности, а поэтому арендуемое сельскохозяйственное угодье может быть приобретено арендатором в собственность по истечении трехлетнего продолжения арендных отношений при условии надлежащего исполь-зования этого угодья (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.02 № 101-ФЗ «Об аренде земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 07.07.03)");

^ наконец, арендная форма регулирования оборота земель сельско-хозяйственного назначения позволяет вовлекать в сферу действия частного капитала те земли, которые в силу их особой публичной значимости недопустимо переводить из публичной формы собствен-ности в частную. Так, только в аренду могут передаваться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые олень-ими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбища-ми, находящимися в публичной (государственной или муниципальной) собственности (п. 6 ст. 10 указанного Федерального закона).

Законодательство РФ предусматривает наличие нескольких видов ответственности за нару-шение правового режима земель сельскохозяйственного назначения.

1. Административная ответственность. В статьях ЗК РФ и КоАП РФ установлено, что данный вид ответственности наступает за совершение таких правонарушений, как самовольное занятие земель-ных участков, загрязнение земель химическими и радиоактивными веществами и отходами, порча и уничтожение плодородного слоя зем-ли, искажение сведений о состоянии и использовании земель, порча сельскохозяйственных и иных земель, захламление земель и иные виды. Наложение штрафов на виновных не снимает с них обязанности по устранению нарушения. Налагаются и взимаются штрафы пол-номочными государственными органами, к которым следует отнести и местные органы Госкомзема, а также органы санитарного и эпидемио-логического контроля, органы Министерства природных ресурсов РФ. Полномочный орган рассматривает материалы о наложении штрафа в установленном порядке и в срок от пяти до 15 дней. Штраф взыс-кивается в бесспорном порядке. Но это может быть обжаловано в суд, решение которого обязательно.

2. Уголовная ответственность. В ЗК РФ указано, что уголовная ответственность устанавливается УК РФ. Но в новом УК РФ есть лишь ст. 254 об уголовной ответственности за земельные правонарушения. В ней говорится, что отравление, загрязнение или иная порча земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимулято-рами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химически-ми или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие причинение вреда здоровью человека или окружающей среде, наказываются штрафом в размере от 200 до 500 минимальных размеров оплаты труда или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от двух до пяти ме-сяцев, либо лишением права занимать определенные должности, или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, либо исправительными работами на срок до двух лет.

Те же деяния, совершенные в зоне экологического бедствия или в зоне чрезвычайной экологической ситуации, наказываются ограниче-нием свободы на срок до трех лет или лишением свободы на тот же срок.

Деяния, предусмотренные ч. 1 или 2 ст. 254, повлекшие по неосто-рожности смерть человека, наказываются лишением свободы на срок от двух до пяти лет. Но, наличие лишь единственной статьи является большим пробелом в законодательстве. Ведь прежний Уголовный кодекс предусматривал ответственность, в частности, за самовольный захват земель.

3. Гражданско-правовая (имущественная) ответственность наступает по факту нарушения земельного законодательства, связан-ного с причинением вреда землям, охраняемым законом, правам и ин-тересам собственников, землепользователей и арендаторов земли не-зависимо от привлечения виновных к другим видам ответственности. Она наступает при соблюдении нескольких условий: ущерб должен причиняться противоправным поведением виновного; при возникнове-нии имущественного вреда; если имеется вина причинителя.

4. Дисциплинарная ответственность регулируется трудовым законодательством.

Термин "оборот" тех или иных объектов может пониматься в двух основных значениях – в фактически юридическом и исключительно юридическом.

В фактически юридическом значении оборот объектов понимается в качестве возмездного (купля-продажа, мена и т.д.) перемещения их в пространстве от одной территории к другой. Так, гарантируя право свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств, Конституция РФ предусматривает возможность ограничения этой свободы, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей (ч. 1 ст. 8, ч. 2 ст. 74 Конституции РФ).

В исключительно юридическом значении понятие данного оборота понимается в сменах титулов прав на объект, который не перемещается в пространстве (недвижимость). Иначе говоря, при таком виде оборота происходит не перемещение объекта, а перемещение указанных титулов. И поскольку земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ), то "оборот" этих форм собственности осуществляется в порядке, определяемом федеральным законодательством (ч. 3 ст. 36 и п. "в" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ).

Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", определяя в ст. 1 сферу действия данного Федерального закона, устанавливает главным критерием регулируемых им земельных отношений именно результат в виде смены или изменения титула прав на земельные участки.

Поскольку владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ), а земли и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ), закон устанавливает ограничения в обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 260 ГК РФ), для определения критериев которого и принят Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Критерии ограничений в обороте земель сельскохозяйственного назначения обусловлены следующими объективными обстоятельствами.

1. Значимость земель сельскохозяйственного назначения, представляющих собой основное средство производства пищевой энергии для человечества. В частности, пашня дает около 90% пищи в виде выращиваемой сельскохозяйственной продукции (овощи, фрукты и т.д.), сырья для пищевой промышленности (зерно, льняное семя и т.д.), кормов для животноводства, обеспечивающего мясом и молоком, и т.д.

Уменьшение площади земель сельскохозяйственного назначения до определенных параметров может явиться обстоятельством, создающим угрозу продовольственной безопасности страны. Поэтому первым принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения является принцип сохранения целевого использования сельскохозяйственных угодий (п. 3 ст. 1 указанного Федерального закона).

Кроме того, от качества выращиваемой на сельскохозяйственных угодьях продукции зависит состояние населения, потребителей, а поэтому при нерациональном использовании этих земель у государства появляется право принудительного изъятия угодий, на которых существенно ухудшилось почвенное плодородие или произошло значительное ухудшение экологической обстановки (ст. 285 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ).

Таким образом, оборот земель сельскохозяйственного назначения допускается только при условии рационального их использования и охраны, поскольку они являются основной базой сельского хозяйства.

2. Строгая определенность земель, обладающих статусом сельскохозяйственного назначения. В частности, их критерии определены ст. 77 ЗК РФ и исключают возможность необоснованного расширения действия Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на сходные по правовому статусу земли. И поскольку п. 1 ст. 77 ЗК РФ не относит к этим землям сельскохозяйственные угодья на территории населенных пунктов (ст. 85 ЗК РФ), ст. 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ.
3. Необходимость обеспечения рациональной структуры земель сельскохозяйственного назначения. В целях борьбы с концентрацией земель в руках отдельных частных собственников и установления монополии собственности на землях сельскохозяйственного назначения законом предусмотрено установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица. Максимальный размер таких сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков (п. 2 ст. 4 указанного выше Федерального закона).

В целях сокращения чрезмерной раздробленности земельных участков субъектам РФ предоставлено право своими законами устанавливать минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые допускаются в гражданский оборот (п. 1 ст. 4 указанного Федерального закона). Этой же цели служат и положения ч. 2 ст. 258 ГК РФ, запрещающие раздел земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства при выходе одного из его членов, и устанавливаемые в соответствии со ст. 33 ЗК РФ нормы подобных земельных участков.

Следует иметь в виду, что требования ч. 1 ст. 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в нраве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции но технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых меньше минимальных размеров земельных участков, установленные законами субъектов РФ.

4. Необходимость соблюдения требований ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, не допускающей субъектам земельных отношений осуществлять свои земельные права и свободы в нарушение земельных нрав и свобод других лиц.
5. Приоритет публичного интереса при осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения, который проявляется в том, что:
- – приоритетное положение для участия в этом обороте предоставляется российским физическим и юридическим лицам в сравнении с иностранными лицами. В частности, одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является установление особенностей предоставления земельных участков иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50% (подп. 5 и. 3 ст. 1, ст. 2, 3 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Этот принцип вытекает из основополагающих конституционных положений о том, что только граждане Российской Федерации и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (ч. 1 ст. 36 Конституции РФ).

Под упомянутыми особенностями имеются в виду ограничения для иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50%, – они могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (гг. 3 ст. 9 указанного Федерального закона);

– преимущественное право на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения принадлежит субъекту РФ, а в случаях, установленных законом субъекта РФ, – муниципальному образованию на территории данного субъекта РФ (за исключением случаев продажи с публичных торгов, п. 1 ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");
– в публичных интересах ограничен оборот той части земель сельскохозяйственного назначения, которая имеет публичное значение в сфере аграрного производства. В частности, не подлежат приватизации находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами (п. 4 ст. 1 названного Федерального закона).

Субъект РФ, как и находящиеся на его территории органы местного самоуправления, представляют публичные интересы своего населения, а поэтому продавцы сельскохозяйственных угодий обязаны оповещать эти региональные и муниципальные органы о своем намерении о продаже этих угодий в соответствующей процессуальной форме (с указанием цены, площади, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет, – не может быть более 90 дней) (п. 2 ст. 8 указанного Федерального закона).

Несоблюдение этих процессуальных требований, предшествующих продаже сельскохозяйственного угодья, или отказ от покупки субъекта РФ или муниципального образования в течение 30 дней со дня поступления извещения дает право продавцу продать этот участок в течение года третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении (п. 3 ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Следует отметить, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В результате законом предусмотрено, с одной стороны, обеспечение приоритета публичного интереса в обороте земель сельскохозяйственного назначения и интереса в этом обороте граждан Российской Федерации и российских юридических лиц, а с другой стороны, возможность вмешательства регионального государственного управления и местного самоуправления в дело обеспечения наиболее рациональной эксплуатации сельскохозяйственных земель.

Главная цель правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения заключается в достижении наиболее эффективного использования земель данной категории.

В указанном Федеральном законе предусмотрены следующие основные способы включения в отношения по этому обороту наиболее эффективных землепользователей:

а) конкурсный порядок предоставления земельных участков в собственность из земель сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 10), позволяющий эффективно осуществить отбор среди претендентов на получение сельскохозяйственных угодий в собственность;
б) продажа земельных угодий арендаторам в собственность осуществляется по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этих земельных угодий (п. 4 ст. 10);
в) принудительное изъятие в судебном порядке сельхозугодий у собственника в установленных земельным законодательством случаях ненадлежащего использования этих угодий или неиспользования их в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (п. 3 ст. 6).

В то же время потребность в эффективном использовании земель сельскохозяйственного назначения не должна входить в противоречие с принципом справедливости при осуществлении оборота этих земель.

Поэтому Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусматривает следующие положения, направленные на обеспечение справедливости в этой сфере земельных отношений:

а) установление обязательного к соблюдению порядка приватизации участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 4 ст. 1). Этот порядок позволяет обеспечить доступ субъектам земельных правоотношений к переходу сельхозугодий из публичной формы собственности в частную по основаниям, предусмотренным законом;
б) запрет на принятие субъектами РФ законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (п. 5 ст. 1). Тем самым обеспечивается единый порядок данного оборота, исключающий ограничение его региональными властями, осуществляется единая государственная политика обеспечения доступа хозяйствующих субъектов к обороту сельскохозяйственных угодий.

Этот единообразный порядок доступа к обороту сельскохозяйственных угодий вытекает из конституционного принципа свободы экономической деятельности и недопустимости монополизации и недобросовестной конкуренции (ст. 4, п. 1 ст. 8 данного Федерального закона и ст. 34 Конституции РФ), одной из типичных форм которых является ограничение доступа хозяйствующих субъектов к рыночным земельным отношениям.

Во исполнение положений ч. 1 ст. 9 Конституции РФ, определившей земле статус основы жизни и деятельности проживающих на ней народов, и п. 3 ст. 129 ГК РФ, установившего ограниченный оборот земель, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрел жесткий государственный земельный надзор за реализацией этого оборота.

Особенности совершения договоров купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Одной из главных задач Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является регулирование оборота этих земель, совершения земельных сделок. Однако нормы данного Закона не распространяются на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с разрешенным использованием которых предусматриваются гаражное строительство, ведение личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот этих земельных участков регулируется ЗК РФ (ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Основной особенностью регулирования договоров купли-продажи сельскохозяйственных земельных участков является закрепление в законодательстве преимущественного права органов государственной власти субъекта РФ или органов местного самоуправления на приобретение продаваемого участка. Так, согласно ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о своем намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более 90 дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если субъект РФ или муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Особенности совершения договоров аренды земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Статья 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки, в том числе находящиеся в долевой собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на срок от трех до сорока девяти лет. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

В этом договоре может быть предусмотрено, что арендуемый участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если иное не установлено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Площадь земельных участков, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается. В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласия участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды не предусмотрено иное.

Сделки с долями в праве общей собственности на земельный участок. Согласно ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок, применяются правила ГК РФ. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять человек, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также ст. 13 и 14 указанного Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на нее, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации или передать свою земельную долю в доверительное управление. Он может продать или подарить свою долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В случае если участник долевой собственности на земельный участок продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Просмотров