Главная » Сделки с авто » Некоторые проблемы реализации права собственности граждан на жилище. Приобретение и осуществление права собственности граждан на жилые помещения шведкова ольга владимировна Проблемы права собственности граждан на жилые помещения

Некоторые проблемы реализации права собственности граждан на жилище. Приобретение и осуществление права собственности граждан на жилые помещения шведкова ольга владимировна Проблемы права собственности граждан на жилые помещения

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

2.2 Право общей долевой собственности на жилое помещение

Введение

Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.

Несмотря на усилия, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить, что около трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.

Между тем право на жилище закреплено не только в Конституции России, но и в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности: «Каждый имеет право на достойный уровень жизни для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище».

Актуальность темы заключается в том, что любая недвижимость, будь то квартира, дом, дача, может находиться как в индивидуальной собственности одного лица, так и в общей собственности нескольких. Приобретение жилых помещений в общую собственность уже давно стало широко распространенным явлением. Это и понятно, ведь, имея право собственности пусть даже только на долю в квартире, человек чувствует себя уверенно. Уверенность эта во многом основана на законодательно предоставленной собственнику возможности самостоятельно распорядиться своей долей: продать ее, получив определенную денежную сумму, подарить, завещать и понятие жилого помещения является ключевым, основным понятием жилищного права.

Основной целью курсовой работы является проведение комплексного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении права собственности на жилые помещения.

Указанные цели предопределили следующие задачи:

1. рассмотреть понятие права собственности на жилые помещения;

2. выделить субъекты и объекты права собственности на жилые помещения;

3. охарактеризовать основания возникновения права собственности на жилые помещения;

4.рассмотреть безвозмездное и возмездное приобретение права собственности на жилые помещения;

5.выделить основания прекращения права собственности на жилое помещение.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.

Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения.

Методологическую основу исследования составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.

Данная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников.

1. Право частной собственности на жилое помещение в Российской Федерации

1.1 Понятие и основные характеристики права частной собственности на жилое помещение

Статья 218 ГК РФ устанавливает общие основания приобретения права собственности. Более подробная правовая регламентация некоторых из них содержится в других нормах гл. 14 ГК РФ. В науке гражданского права принято деление этих способов на первоначальные и производные в зависимости от того, возникает право собственности на основе правопреемства или без такового.

В зависимости от особенностей юридических фактов (юридических составов), лежащих в основе возникновения права собственности, предусмотренные законом правовые модели могут быть разделены на три основные категории.

Первая из них объединяет способы, условно именуемые опосредованными правомерными активными действиями участников гражданского оборота. Во-первых, к ней относятся ситуации, в которых для приобретения права собственности по общему правилу достаточно фактических действий лица, приобретающего право: изготовление вещи и сбор поступлений от нее; добросовестная спецификация (п. 1 ст. 220 ГК РФ); сбор общедоступных вещей (ст. 221 ГК РФ). В этих ситуациях приобретение права опосредуется сугубо фактическими действиями производительного характера или оккупацией общедоступного имущества; исключение составляют случаи создания новых недвижимых имуществ, когда фактические действия должны быть предварены согласованием строительства в соответствии с действующим градостроительным законодательством и дополнены обращением в установленном порядке в уполномоченные органы за государственной регистрацией нового объекта (ст. 219 ГК РФ).

Во-вторых, сюда относятся случаи возникновения права собственности по установленным законом моделям поведения участников оборота, в ряде случаев - на основании их одностороннего волеизъявления: приватизация государственного и муниципального имущества; приобретение имущества по наследству (разд. V ГК РФ) и правопреемство при реорганизации юридического лица (ст. 57 - 59 ГК РФ).

Вторая категория способов приобретения права собственности объединяет ситуации, связанные с устранением ненадлежащего положения имущества в хозяйственном обороте. К ней относятся обращение в собственность бесхозяйных (ст. 225 ГК РФ) и брошенных (ст. 226 ГК РФ) вещей, находок (ст. 227 - 229 ГК РФ) и приобретение имущества по давности владения (ст. 234 ГК РФ).

К третьей категории относятся ситуации, в которых возникновению права собственности предшествует прекращение права на то же имущество другого лица в качестве санкции за ненадлежащее поведение (ст. 235 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на вещь, в том числе недвижимое имущество, приобретается лицом, создавшим ее с соблюдением требований закона и правовых актов.

Продолжая рассматривать вопрос о приобретении права собственности на жилые помещения, отметим некоторые сложные моменты приобретения жилых помещений в собственность в порядке наследования. Возникающие вопросы, как правило, вызываются следующими обстоятельствами:

1) характеристикой жилых помещений как неделимых недвижимых вещей, в отношении которых может возникнуть право общей долевой или общей совместной собственности;

2) избранным способом передачи имущества наследодателем (по закону или по завещанию);

3) возможными правами третьих лиц на жилые помещения, переходящие по наследству.

В любом случае по наследству может быть передано только имущество, которое на момент смерти наследодателя находилось в его собственности. Поэтому не может быть включено в наследственную массу жилое помещение, оставшееся после смерти наследодателя, если им добросовестно и открыто владели как собственники гражданин или юридическое лицо на протяжении 15 лет, так как в указанном случае эти лица в соответствии с п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) приобрели право собственности на имущество, принадлежавшее наследодателю. Это положение действует, когда у умершего были наследники, но наследственного имущества они не приняли и претензий в отношении его не имели. Учитывая, что в наследственную массу может быть включено только имущество, принадлежавшее наследодателю на законных основаниях, суд не вправе удовлетворить требования наследников о признании за ними права собственности на самовольно возведенные строения или помещения.

Все многочисленные случаи прекращения права собственности подразделяются в гл. 15 ГК на две группы: во-первых, прекращение права собственности по воле самого собственника и близкие к этому иные случаи (п. 1 ст. 235 ГК РФ). Они охватывают две группы ситуаций: отчуждение собственником своего имущества другим лицам и добровольный отказ собственника от своего права. Во-вторых, принудительное изъятие имущества у собственника, которое допускается только при наличии прямого указания в законе (п. 2 ст. 235 ГК РФ).

В числе добровольных оснований прекращения права собственности:

· отчуждение собственником своего имущества другим лицам, в частности по договорам купли-продажи, дарения, мены, ренты, а также внесение в качестве вклада в уставный капитал юридического лица и др. Термин «отчуждение» означает прекращение права собственности по воле собственника с переходом права к другому лицу. В результате отчуждения у одного лица право собственности прекращается, а у другого возникает. Как писал К.П. Победоносцев, «в тесном смысле под словом «отчуждение» разумеется добровольное перенесение права по имуществу с одного лица на другое; следовательно, способы такого добровольного отчуждения те же самые, посредством коих приобретается право собственности. Отчуждение в этом смысле бывает или полное, объемлющее право собственности на имущество во всем его составе и пространстве, или неполное, когда из права собственности выделяются составные его части как предмет отчуждения, например когда собственник ограничивает свое право признанием постороннего участия или допускает стороннее вещное право на своем имуществе (например, залог)»;

· отказ собственника от права собственности (ст. 236 ГК РФ);

· уничтожение имущества по воле собственника, например в результате переработки.

К другим способам прекращения права собственности, в частности к утрате права собственности, необходимо отнести прекращение права собственности в результате совершения противоправных действий.

Перечень оснований принудительного прекращения права собственности как в силу нарушений законодательства, допущенных собственником, так и в целях защиты государственных, общественных интересов является исчерпывающим. К таким основаниям относятся:

· принудительное освобождение земельного участка от недвижимого имущества, принадлежащего собственнику, в связи с прекращением им права пользования земельным участком (п. 2 ст. 272 ГК РФ);

· выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 282 ГК РФ);

· прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (ст. 293 ГК РФ).

Необходимо определить, являются ли изъятие у собственника бесхозяйственно содержимого жилого помещения и его продажа с публичных торгов мерой ответственности или представляют собой одну из мер защиты в узком смысле. Для этого необходимо рассмотреть предпосылки для разделения мер ответственности и мер защиты.

Во-первых, меры ответственности реализуют компенсаторно-восстановительную функцию гражданского права. Применение этих мер либо восстанавливает имущественную сферу потерпевшего, либо служит имущественной компенсацией за моральный вред. В отличие от этого меры защиты в узком смысле реализуют, помимо восстановительной, превентивные и пресекательные функции.

Во-вторых, применение мер гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков или выплаты неустойки всегда означает для правонарушителя претерпевание юридически обязательных обременительных имущественных обязанностей. Отрицательные для правонарушителя имущественные последствия представляют собой санкции за правонарушения. Применение же мер защиты никаких юридически обязательных обременительных обязанностей не создает. Так, при виндикации незаконный владелец теряет вещь, которая ему по закону не принадлежит. Собственное имущество у незаконного владельца не изымается. Следовательно, виндикация не является для нарушителя обременительной обязанностью.

В-третьих, меры гражданско-правовой ответственности имеют только им присущие отраслевые особенности, ибо у каждой отрасли права свои меры ответственности. Меры защиты гражданских прав могут носить универсальный межотраслевой характер (например, признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления).

Рассмотрение указанных признаков применительно к изъятию бесхозяйственно содержимого жилого помещения приводит к следующему.

Изъятие у собственника жилого помещения и последующая продажа с публичных торгов не реализуют компенсаторно-восстановительной функции, поскольку никаких мер, которые позволили бы восстановить нанесенный собственником ущерб, не включают. Например, закон мог бы предусматривать, что из средств, вырученных от продажи помещения, вычитаются суммы, необходимые для ремонта помещения или для приведения помещения в состояние, пригодное для использования по целевому назначению (если, допустим, помещение было переоборудовано под офис), или для возмещения материального или морального ущерба, нанесенного соседям. Напротив, согласно ст. 293 ГК РФ из средств, вырученных от продажи, вычитаются только те, что затрачены на исполнение судебного решения. Таким образом, продажа помещения имеет целью не восстановить чью-либо имущественную сферу, а лишь выселить собственника из жилого помещения и тем самым пресечь совершаемые им нарушения. Следовательно, обращение взыскания на бесхозяйственно содержимое жилое помещение реализует пресекательную функцию и в этом смысле относится к мерам защиты в узком смысле, а не к мерам ответственности.

Второе отличие состоит в наличии для правонарушителя отрицательных имущественных последствий. Согласно ст. 293 ГК РФ собственнику выплачиваются денежные средства, вырученные от продажи жилого помещения с публичных торгов. При этом никаких взысканий из этих средств, кроме расходов на исполнение судебного решения, не производится. Из этого следует сделать вывод, что норма ст. 293 ГК РФ не преследует цели наложить на собственника обременительные имущественные обязанности.

Следует отметить, что на практике последствия применения ст. 293 ГК РФ могут быть для собственника более неблагоприятными, чем покажется на первый взгляд. К числу таких неблагоприятных имущественных последствий, кроме вычета из сумм, вырученных от продажи жилого помещения, расходов на исполнение решения суда, можно отнести:

· расходы собственника на переезд в другое место жительства и (или) перевоз имущества в другое помещение;

· убытки собственника, вызванные тем, что средства от продажи помещения с публичных торгов будут меньше рыночной стоимости жилого помещения, поскольку покупка изъятого в судебном порядке имущества менее привлекательна, чем приобретение квартиры в обычных условиях.

Однако при всей значительности возможных убытков собственника, у которого изъяли помещение, подобные последствия по своему характеру побочны. Они прямо не предусмотрены ст. 293 ГК РФ и не являются целью ее применения. Напротив, их скорее следует считать вынужденным и неустранимым последствием изъятия помещения у собственника.

Таким образом, по второму признаку разделения мер защиты и мер ответственности обращение взыскания на бесхозяйственно содержимое жилое помещение подпадает под меры защиты в узком смысле.

Что касается третьего критерия, то изъятию у собственника жилого помещения и продаже его с публичных торгов есть аналог в административном праве. Согласно ст. 3.6 КоАП РФ один из видов наказаний за совершение административного правонарушения - возмездное изъятие орудия или предмета административного правонарушения.

Таким образом, по всем трем критериям разграничения мер ответственности и мер защиты в узком смысле прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение подпадает под понятие мер защиты в узком смысле.

Последствие квалификации указанного способа прекращения права собственности уже было отмечено. Основания и условия применения меры защиты должны быть установлены нормами права, регулирующими соответствующую меру. К мерам защиты в узком смысле по общему правилу не применяются понятия вины, причинно-следственной связи между деянием и последствием, наличия ущерба, причиненного правонарушением. Само по себе такое положение следовало бы признать негативным, поскольку ставит собственника в уязвимое положение: для изъятия у него жилого помещения достаточно соблюсти требования, установленные ст. 293 ГК РФ. Это, в частности, означает, что невиновность собственника не будет принята во внимание, если было совершено само правонарушение.

Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение в системе способов защиты гражданских прав следует рассматривать как самостоятельный способ, наиболее схожий с такими, как пресечение действий, нарушающих право, и прекращение правоотношения (в данном случае - вещного).

А.А. Титов отмечает, что «на практике случаи использования жилого помещения не по назначению нередки». Автор излагает дело об изъятии у собственника жилого помещения, которое использовалось для деятельности политической партии.

На иные аспекты практики изъятия у собственника бесхозяйственно содержимого жилого помещения обращает внимание Л. Щенникова: «Если обратиться к судебной практике судов общей юрисдикции, то в ней нет (или почти нет) дел, рассмотренных согласно ст. 293 ГК. Однако о наличии самой проблемы правоприменения свидетельствует тот факт, что в судах Пермской области появились дела о выселении за невозможностью совместного проживания на основании ст. 98 Жилищного кодекса РСФСР. По сути, ситуации очень схожи, тем более что по ходу рассмотрения дела наниматели жилых помещений нередко превращаются в их собственников, приватизируя эти помещения, что вынуждает суды переходить со ст. 98 ЖК на ст. 293 ГК. Если попытаться обобщить современную судебную практику по данному вопросу, то можно констатировать: суды сегодня «не решаются», «не отваживаются» лишать граждан ни такого ограниченного вещного права, как право проживания, вытекающего из договора социального найма жилого помещения, ни тем более права собственности на жилое помещение. Частная сторона, частный интерес, таким образом, на практике защищается в большей степени, и не реализуется определенная правоприменительная политика, связанная с законодательными идеями, закрепленными в ст. 98 ЖК и ст. 293 ГК».

1.2 Основания возникновения, изменения и прекращения права частной собственности на жилое помещение в Российской Федерации

Значительное число жилищных отношений связано с пользованием жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов. Данные отношения являются одним из основных предметов регулирования жилищным законодательством.

Пользование жилыми помещениями, согласно требованиям ряда поколений российских законов, осуществлялось главным образом на основании договора найма: на определенных этапах - имущественного, в последующем - жилищного.

Договоры социального найма, а также коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов являются наиболее значимыми основаниями возникновения права пользования жилым помещением.

Регламентация отношений по социальному найму жилых помещений осуществляется жилищным законодательством.

По договору социального найма жилые помещения предоставляются в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (статья 672 ГК РФ, статья 19 ЖК РФ).

Хотелось бы уделить внимание вопросу обеспечения граждан жильем по договору социального найма, имея в виду реализацию конституционных норм в жилищном законодательстве.

Право граждан на жилище зафиксировано в Конституциях РСФСР и Российской Федерации. На каждом этапе новых социально-экономических условий жизни в последующей Конституции иначе по сравнению с предыдущей определялось право граждан на жилище.

Конституцией РФ 1993 г. предложено принципиально новое решение вопроса реализации права граждан на жилище (статья 40). Обязанность государства предоставлять жилье бесплатно (или за доступную плату) сохраняется только в отношении отдельных категорий граждан.

Статья 40 Конституции РФ устанавливает, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов в соответствии с установленными нормами.

Данная статья Конституции РФ не содержит в вопросах обеспечения жильем малоимущих граждан изъятий государственного жилищного фонда; указанная категория граждан подлежит обеспечению жилыми помещениями всех публичных форм собственности (государственной, муниципальной). Согласно статье 49 ЖК РФ, малоимущие подлежат обеспечению жильем лишь из муниципального фонда, что не согласуется с нормами Конституции РФ (см. статью 15 Конституции РФ).

Обратимся к договору найма жилого помещения (определяемому в юридической литературе как «коммерческий наем»). Регламентация договора коммерческого найма осуществляется нормами главы 35 ГК РФ.

Договор коммерческого найма являет собой правовую форму использования жилых помещений всех форм собственности.

Следует отметить, что глава 35 ГК РФ, нормы которой регламентируют вопросы такого найма, не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности. Не содержит подобных ограничений и статья 19 ЖК РФ.

Следовательно, высказываемая позиция об исключении жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов из числа подлежащих предоставлению по договору коммерческого найма крайне сомнительна. Реализация этой позиции возможна при условии внесения соответствующих изменений в главу 35 ГК РФ (а также в статью 19 ЖК РФ).

В этой связи хотелось бы обратить внимание на освещение этого вопроса в ряде публикаций. Авторы прямо указывают на возможность использования по договору коммерческого найма жилых помещений всех форм собственности; данный вопрос ни в малейшей степени не определяется авторами в качестве дискуссионного, нет даже упоминаний о сторонниках иной точки зрения.

Так, П.И. Седугин отметил, что договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться «во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах».

Другие авторы также отмечают: «Коммерческий жилищный фонд - государственный и муниципальный жилищный фонд, используемый в коммерческих целях, а также жилые помещения, принадлежащие частным собственникам и сдаваемые ими на условиях договора найма в соответствии с главой 35 ГК РФ».

По мнению Ю.К. Толстого, государственный и муниципальный жилищные фонды «не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды».

Аналогичное мнение высказано П.В. Краменинниковым, В.Н. Литовкиным.

Прекращение жилищных правоотношений по пользованию жильем может иметь место в следующих случаях: волеизъявление нанимателя; расторжение договора жилищного найма по предусмотренным законом основаниям; утрата права пользования жилым помещением. Прекращение правоотношений (прекращение договора жилищного найма) может явиться следствием уничтожения жилого помещения, смерти пользователя жилым помещением.

Законодательство предоставляет нанимателю жилого помещения право в любое время по своему усмотрению расторгнуть договор жилищного найма при отпадении надобности в этом жилье, в частности в случае переезда на постоянное жительство в другую местность. Так, в соответствии со статьей 83 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор. Статья 687 ГК РФ предусматривает право нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца.

Расторжение договора социального найма имеет место в случае: сноса дома; перевода жилого помещения в нежилое; признания жилья непригодным для проживания; в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, если в результате этих работ жилое помещение не может быть сохранено, а также в случаях нарушения гражданами правил пользования жилым помещением (статья 83 ЖК РФ). Расторжение договора влечет выселение (статьи 84 - 91 ЖК РФ).

Случаи расторжения договора социального найма не исчерпываются обозначенным выше. Так, расторжение договора следует в связи с обменом жилого помещения (статья 74); приватизацией жилого помещения; в предусмотренном статьей 81 ЖК РФ случае замены жилого помещения (при волеизъявлении нанимателя) на жилье меньшего размера.

Расторжение договора социального найма также предусматривается статьей 29 ЖК РФ (пункт 2, часть 5) в случае самовольного переустройства жилого помещения и отказа в приведении помещения в прежнее состояние в установленный срок. Последствия расторжения договора в данном случае не установлены. Представляется возможным (целесообразным) классифицировать этот случай как существенное нарушение технического состояния жилого помещения, то есть его повреждение, и, следовательно, применение положений статьи 83 (пункт 2, часть 4 и статья 91 ЖК РФ).

Расторжение договора коммерческого найма предусматривается положениями статьи 687 ГК РФ.

Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ не предусматривают института утраты права пользования жилым помещением.

Вместе с тем утратившими право пользования жилым помещением следует считать лиц, лишенных родительских прав и выселяемых, если совместное проживание их с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (статья 91 ЖК РФ).

Обязательным условием наступления ответственности является наличие вины соответствующего лица. Вряд ли правильно ставить вопрос о расторжении договора социального найма (статья 83 ЖК РФ), если виновным в порче жилья или нарушении интересов соседей является один из общего числа пользователей жилым помещением.

В случае утраты права пользования жилым помещением одним из членов семьи нанимателя договор продолжает действовать в отношении всех прочих пользователей жильем, тогда как в случае расторжения договора он (договор) перестает действовать в отношении нанимателя и членов семьи одновременно (следствие этого - выселение). Следовательно, расторжение договора социального найма по рассмотренным основаниям должно иметь место, если, допустим, претензии о нарушении прав и интересов соседей можно адресовать семье в целом. Что касается предусмотренных статьей 83 ЖК РФ таких оснований расторжения договора, как использование жилого помещения не по назначению, а также невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, то следует, как представляется, вести речь о неисполнении обязанностей по договору всеми пользователями жилым помещением (нанимателем и членами его семьи) и, таким образом, о применении статьи 83 ЖК РФ.

Рассматривая дела о признании права собственности на жилые помещения по причине приобретательной давности, необходимо учитывать практику, в которой означенные дела рассматривал Верховный Суд РФ. Им признавались в качестве незаконных решения судов нижестоящих инстанций, которыми удовлетворялись иски о признании права собственности на доли в жилых помещениях, которые в реальности не были выделены. Признание права собственности на жилые помещения, основанное на приобретательной давности, может иметь место в отношении конкретных объектов жилищных правоотношений: комнат, частей квартир и комнат, а не номинальных долей без выделения жилых помещений в натуре.

В процессе доказательства добросовестного приобретения гражданином жилого помещения в ходе рассмотрения дел о признании права собственности, основанных на приобретательной давности, необходимо учесть существующую судебную практику. Согласно этой практике, добросовестным считается приобретатель, не знавший и не обязанный знать о том, что у него отсутствуют легитимные основания для возникновения права собственности.

Исчисляя срок пользования жилым помещением, по отношению к которому заявлен иск о признании права собственности, основанный на приобретательной давности, необходимо учесть положения п. 3 ст. 234 ГК РФ. Согласно им лицо, которое ссылается на давность владения, вправе присоединить к периоду своего владения время, на протяжении которого означенное имущество находилось во владении того, чьим правопреемником является данное лицо.

Нормы о приобретательной давности, согласно нормативному толкованию Верховного Суда РФ, не распространяются на те случаи, когда объектом владения и пользования является самовольная постройка, включая и возведенную на неправомерно занятом участке земли.

Приобретательная давность в качестве самостоятельного основания возникшего права собственности на жилые помещения не противоречит прочим основаниям возникновения права собственности на жилье, не исключая и п. 4 ст. 218 ГК РФ. Согласно ему, у члена жилищного, жилищно-строительного кооператива, прочих лиц, обладающих правом на паенакопления, полностью внесших паевой взнос за помещение, которое предоставлено кооперативом данным лицам, появляется право собственности на означенное жилое помещение.

Положения статьи 234 ГК РФ не должны применяться, если владение имуществом, включая и жилое помещение, основано на договорных обязательствах (аренды, хранения, безвозмездного пользования и пр.).

Некоторыми особенностями обладает наследование прав, которые связаны с участием в жилищно-строительном кооперативе. В случае, когда взнос уплачен целиком, помещение наследуется в обычном порядке, так как объект наследования здесь - квартира. В прочих случаях говорится о наследовании пая. Благодаря этому наследник может быть принят в члены соответствующего кооператива, и ему нельзя отказать (п. 1 ст. 1177 ГК РФ).

Сложности появляются и в случаях, когда претендентами на участие в ЖСК являются несколько наследников. По мнению некоторых ученых, необходимо выбрать одного из них, другие не без основания считают, что решение данного вопроса должно зависеть от характеристик определенного жилого помещения, а именно оно должно быть связано с возможностью раздела помещения таким образом, чтобы каждое из лиц, обладающих правом на пай, могло стать обладателем изолированного жилого помещения (ч. 1 ст. 127 ЖК РФ). Последняя из точек зрения выглядит самой обоснованной, так как с помощью именно такого подхода возможна наиболее полная защита прав и законных интересов наследников.

Известна и другая проблема, состоящая в противоречиях между нормами ГК РФ и ЖК РФ. К примеру, содержание правил, регламентирующие преимущественное право на вступление в члены кооператива, которые предусмотрены ч. 4 ст. 131 ЖК РФ, имеют расхождения с условиями призвания этих же категорий граждан к наследованию, которые предусмотрены ст. 1148 ГК РФ. В итоге в процессе совместного применения означенных норм, по мнению О. Ю. Шилохвост , может выявиться, что правом на пай станут обладать одни лица, а право на вступление в жилищный кооператив будет принадлежать другим. Здесь ЖК РФ не оперирует категорией иждивенчества, закрепляя преимущественное право на вступление в кооператив члена семьи, который проживал вместе с наследодателем и не являлся его наследником.

Необходимо учесть, что при наследовании законом защищаются нетрудоспособные иждивенцы наследодателя - они наследуют по закону так же, как и наследники очереди, призываемой к наследованию, в случае, когда они были на иждивении наследодателя не менее 1 года до его смерти. Одновременно для лиц, которые не являются наследниками по закону, установлена необходимость проживания совместно с наследодателем в соответствии с п. 2 ст. 1148 ГК РФ.

Закреплено и право некоторых категорий лиц, к которым относятся несовершеннолетние либо нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные родители и супруг(а), кроме того, нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, на обязательную долю в наследстве по ст. 1149 ГК РФ. Она должна быть равна не меньше половины доли, причитавшейся бы им по закону. Тем не менее, в случае, когда из-за реализации права на обязательную долю в наследстве станет невозможной передача наследнику по завещанию имущества, которое наследник, обладающий правом на обязательную долю, при жизни наследодателя не использовал, а наследник по завещанию использовал для проживания (в частности, речь может идти о жилом доме, квартире, ином жилом помещении), то суд вправе, учитывая имущественное положение наследников, которые имеют право на обязательную долю, снизить размер обязательной доли либо отказать в ее присуждении в соответствии с п. 4 ст. 1149 ГК РФ. Указанное положение было взято из Определения Конституционного Суда РФ - в нем было отмечено, что факт предоставления наследнику обязательной наследственной доли в полном объеме в каждом из случаев без исключения может стать причиной нарушения принципа социальной справедливости и отказа гражданам в их праве на судебную защиту.

На практике означенная норма может стать причиной ряда проблем, ведь в данной статье нет указания на то, есть ли у наследника по завещанию обязанность проживания в завещанном помещении, а также должен ли суд учитывать факт наличия у него прав на другое жилое помещение. Думается, что такой вопрос необходимо разрешать, учитывая конкретные обстоятельства дела. К примеру, должен быть принят во внимание факт потребности в улучшении жилищных условий и наследника по завещанию, и лица, обладающего правом на обязательную долю в наследстве. Возможность достичь компромисса существует в случае признания за первым права собственности, а за вторым - права пожизненного проживания.

Иные проблемы могут возникать и при вступлении в наследство. Речь и о необходимости соблюсти установленные сроки, и о механизме осуществления данного права. Так, у лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы, есть возможность осуществления права наследования: 1) лично вступив в права наследования, если осужденный вышел на свободу в отведенный для вступления в права наследования срок или ему предоставили краткосрочный отпуск; 2) подав заявление о праве на наследство; 3) если осужденный выдаст третьему лицу доверенность на вступление в наследство.

Интересными в практическом отношении являются положения ГК РФ и ЖК РФ о завещательном отказе. Поскольку формулировки ГК РФ доказывают, что по завещательному отказу можно не только передать в пользование отказополучателя жилое помещение, находящееся в составе наследства, а также и предоставить в его собственность, ЖК РФ регламентируется только возможность предоставить ему права пользования жилым помещением в соответствии со ст. 33 . Означенное положение некоторые ученые расценивают как то, что необоснованно ущемляется завещательная правоспособность собственника жилого помещения. С этим сложно согласиться, так как завещательный отказ, в сущности, сам по себе ограничивает права наследника.

Необходимо учесть, что завещателем на наследника, получающего данное жилое помещение, может быть возложена обязанность по предоставлению другому лицу на период его жизни либо на другой срок права пользования означенным жилым помещением либо его частью. В случае последующего перехода права собственности на имущество, которое входило в состав наследства, к иному лицу право пользования данным имуществом, предоставленным по завещательному отказу, не теряет силы, согласно п. 2 ст. 1137 ГК РФ. Сопоставив нормы ст. 33 ЖК РФ и положения п. 2 ст. 1137 ГК РФ, можно прийти к выводу: предметом завещательного отказа по ЖК РФ может выступать лишь часть жилого помещения, так как отказополучатель вправе пользоваться означенным помещением лишь наравне с наследником-собственником.

Из изложенного сделаем следующие выводы.

1. Спецификой жилых помещений в качестве неделимых недвижимых вещей, по отношению к которым может возникать право общей долевой либо общей совместной собственности, избранным наследодателем способом передачи имущества, как и возможностью обладания третьими лицами правами на жилые помещения, которые переходят по наследству, порождается ряд проблем и в цивилистической литературе, и в правоприменительной практике.

2. В тех случаях, когда наследник оказывается правопреемником вещных прав, приобретенных умершим по наследству (ст. 1126 ГК РФ), после полного внесения пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ) или на основании приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), при этом они не оформлены в определенном законом порядке, тогда государственная регистрация прав на недвижимое имущество - только правоутверждающий факт. За наследником также должно признаваться право заключить договор приватизации или на требование к учреждению юстиции о регистрации прав на жилье, которое не приватизировал наследодатель.

3. На практике возможно решение вопроса о наследовании жилого помещения, которое находится в общей совместной собственности, или основываясь на нотариально заверенном соглашении прочих сособственников, или судом, учитывающих законодательные положения о равенстве долей сособственников и возможном их изменении в случаях, которые установлены СК РФ.

4. Практические трудности могут возникать и по отношению к жилому помещению, которое находится в общей долевой собственности, так как осуществление права на выдел доли в натуре часто затруднено. При этом законом не предусмотрено механизма разрешения проблемы ее выдела, когда сособственники не обладают возможностью выплатить ее стоимость.

5. Осуществление наследственных прав по отношению к не полностью уплаченному паю в ЖСК затруднено из-за противоречий, которые существуют между нормами ГК РФ и ЖК РФ. В каждом из случаев вопрос о числе наследников, обладающих правом на вступление в ЖСК, должен решаться в зависимости от характеристик отдельного жилого помещения, а конкретно - должно связываться с возможностью разделить его так, чтобы каждое из лиц, обладающих правом на данный пай, могло бы получить изолированное жилое помещение.

6. Обретая право собственности на жилое помещение в порядке наследования, необходимо учесть возможное предоставление третьим лицам права пользования данным жилым помещением по завещательному отказу, сохраняющееся и в случае последующего перехода права собственности на имущество, которое входило в состав наследства, к иному лицу.

2. Правовая характеристика права общей собственности на жилое помещение

2.1 Право общей совместной собственности на жилое помещение

Право собственности - центральный и важнейший институт в системе вещных прав, нормы которого отражают и одновременно закрепляют существующий в государстве социально-экономический строй и господствующие в нем общественные отношения. Проблематика собственности всегда находится в центре политических программ и задач государственных органов и общественных движений и неизменно привлекает внимание крупнейших мыслителей и философов и, конечно, экономистов и юристов.

В СССР, где ставилась задача создать общество социалистического типа, в результате национализации была создана и господствовала государственная собственность и сопутствующие ей плановые начала. После распада Союза, провозглашения суверенитета России и перехода экономики страны к рыночным отношениям в нашем государстве решающее значение получила собственность частная; она функционирует в рамках свободной и добросовестной конкуренции независимых товаропроизводителей, деятельность которых должна обеспечивать экономическое и социальное развитие государства. Основу такого перехода создали приватизация государственной собственности, а также последующее привлечение иностранных инвестиций.

Важность и значимость отношений собственности закреплены в Конституции РФ, которая устанавливает ряд принципиальных положений о собственности. Статья 8 Конституции РФ гласит: в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Это базовое положение развивается и конкретизируется в последующих статьях Конституции РФ (ст. 35, 36), закрепляющих правомочия собственника. Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им, право наследования гарантируется.

Опираясь на эти конституционные положения, ГК формулирует систему норм о праве собственности (раздел II, ст. 209-306), которые дополняются другими федеральными законами и иными правовыми актами. В ГК отчетливо выражены два важных начала права собственности: во-первых, самостоятельность собственника в осуществлении его права и, во-вторых, обязанность собственника не противоречить в своих действиях требованиям законодательства и не нарушать права и охраняемые интересы третьих лиц (ст. 209 ГК).

Право собственности, связанное с основами государственного устройства, является комплексным институтом, и нормы по этому вопросу содержатся во многих актах государственного права (Бюджетном кодексе, Законе об общих принципах организации местного самоуправления), законах природоохранительного права (Земельном кодексе, Лесном кодексе, Водном кодексе, Законе о недрах). Однако основным регулятором отношений собственности всегда были и остаются нормы гражданского права: понятия, решения и терминология, закрепленные в ГК, используются в актах других правовых отраслей, когда они затрагивают вопросы права собственности.

В ст. 209 ГК собственность определяется как предоставление собственнику прав владения, пользования и распоряжения имуществом. Эта триада, как ее именуют юристы, в общей форме отражает действительное содержание права собственности и реально существующие способы его использования. В совокупности они придают собственности характер наиболее широкого по юридическому содержанию имущественного права, которым могут обладать все субъекты гражданского права.

Правомочие владения - это обеспечиваемая законом возможность хозяйственного господства собственника над его имуществом. Фактического обладания им не требуется, достаточно иметь возможность использовать имущество. Собственник автомашины остается ее владельцем, уезжая в командировку или на отдых. Однако, передавая автомашину по заключенному договору в аренду, собственник отказывается от права владения, сохраняя, тем не менее, статус собственника, и может машиной распорядиться, продав ее.

Владельцем имущества могут быть не только его собственник, но и носители многих других гражданских прав, прежде всего получившие имущество по договору. Однако такое владение всегда ограничено известными сроком и рамками, которые определяются, главным образом, целями и условиями заключенного договора.

Правомочие пользования представляет собой обеспечиваемую законом возможность извлекать из имущества его полезные свойства, которые в нем заложены и необходимы собственнику для удовлетворения его потребностей, чему и призвана служить собственность. Пользование имуществом включает получение от него плодов, продукции и доходов (ст. 136 ГК), которые прирастают к первоначальной собственности. Правомочие пользования чаще всего основывается на владении имуществом, однако возможны ситуации, когда для извлечения полезных свойств имущества собственник временно отказывается от владения, передавая имущество во владение третьим лицам.

Правомочие распоряжения - это обеспечиваемая законом возможность определять судьбу имущества посредством совершения разного рода юридических сделок: сдавать имущество внаем, дарить, продавать и т.д. Распоряжением являются уничтожение имущества собственником ввиду его износа или ненадобности, а также отказ от права собственности, о чем прямо говорится в ст. 236 ГК.

Собственник может обременять свое имущество, передавая его в залог либо соглашаясь установить в отношении его временный или постоянный сервитут, что ограничивает его правомочия собственника. По истечении срока обременения право собственности восстанавливается в полном объеме, и это его важное правовое качество принято именовать эластичностью права собственности.

В юридической литературе давно наблюдается стремление выявить и понять те реальные общественные связи, которые лежат в основе института собственности. Эти связи характеризуются через такие категории, как экономические отношения, присвоение материальных благ, отношение к ним как к своим. Однако ясных юридических выводов эти рассуждения не дают. Для правового анализа важна прежде всего оценка той "правовой оболочки", в которую законодательство облекает статус собственника и его взаимоотношения с третьими лицами.

Законодательное определение права собственности через правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом, ведущее свое начало от римского права, также признавалось рядом автором недостаточным для раскрытия действительного содержания этого института. Рекомендовались новые формулировки, в частности предлагалось включить в перечень прав собственника понятие "управление имуществом". Однако законодательных изменений эти и другие предложения не повлекли. Традиционное для гражданского права определение права собственности в действующем законодательстве сохранено.

Право собственности, принадлежащее субъектам гражданского права, на юридическом языке принято именовать субъективным. Оно основывается на нормах обширного законодательства о праве собственности, которые в своей совокупности образуют важнейший раздел гражданского законодательства.

Объектом права собственности могут быть все материальные объекты окружающего нас мира, которые ст. 128 ГК именует вещами. Это, прежде всего, земля и другие природные ресурсы, предприятия, строения, оборудование, транспортные средства, сырье, готовая продукция, а также ценные бумаги и деньги. Гражданское законодательство подразделяет вещи на недвижимое имущество, объекты которого прочно связаны с землей, и иное - движимое имущество (ст. 130 ГК). Эта градация имеет важное юридическое значение: недвижимое имущество и сделки с ним подлежат обязательной государственной регистрации.

Действующее законодательство иногда говорит об основных и оборотных средствах, в прошлом это было основным делением объектов собственности, имевшим важное правовое значение. Ныне ГК эти понятия не использует, но они сохраняют учетно-бухгалтерское значение. Об основных средствах говорится также в ряде норм НК (ст. 257 и след.).

В законодательстве, международных договорах с участием Российской Федерации и в литературе распространены термины "интеллектуальная собственность" и "промышленная собственность". Первый включает в себя все охраняемые законодательством результаты интеллектуальной деятельности человека (авторские и примыкающие к ним права, патентное право, товарные знаки, фирменное наименование), второй - более узкую группу интеллектуальных прав чисто коммерческого характера.

Термин "интеллектуальная собственность" в ГК употреблен в ряде статей (ст. 2, 128, 138, 769). Однако интеллектуальная деятельность и ее результаты в своем содержании (ее объекты - творческая деятельность) и в механизме правового использования и защиты существенно отличаются от права собственности. Интеллектуальная собственность - самостоятельная подотрасль гражданского права, эти отношения регулируются законами о патентах, авторском праве и других интеллектуальных правах и изучаются в заключительных разделах курса гражданского права.

Общая собственность характеризуется множественностью субъектов и единством объекта. Она оформляет отношения по принадлежности имущества (вещи) одновременно нескольким лицам - субъектам отношений собственности (сособственникам).

Отношения общей собственности могут возникать между любыми субъектами права собственности (физическими и юридическими лицами, государственными и муниципальными образованиями), причем в любых сочетаниях. Субъекты общей собственности, как и любой собственник, по своему усмотрению владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом. Но правомочия владения, пользования и распоряжения данным имуществом они осуществляют сообща, совместно.

Таким образом, общая собственность не является какой-то новой, особой разновидностью (формой) собственности, она основывается на существующих формах собственности. Это не особое экономическое отношение собственности, а лишь разновидность какого-либо самостоятельного отношения собственности, заключающаяся в одновременной присвоенности конкретных материальных благ несколькими лицами. Здесь не возникает никакой "смешанной собственности", ибо каждый участник остается самостоятельным собственником своего имущества, а относительно общего объекта правомочия собственника осуществляются сообща как принадлежащие одновременно нескольким лицам.

Право общей собственности в объективном смысле - совокупность правовых норм, закрепляющих, регламентирующих и охраняющих принадлежность составляющего единое целое имущества одновременно двум и более лицам. Право общей собственности в субъективном смысле - право двух или более лиц сообща и по своему усмотрению владеть, пользоваться, распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое.

В литературе высказано мнение, что право общей собственности существует лишь в объективном смысле, субъективного же права общей собственности не существует. С таким мнением трудно согласиться, поскольку оно противоречит действующему законодательству, в частности главе "Общая собственность" ГК, и общей теории права.

Основаниями возникновения права общей собственности являются различные юридические факты (сделки, создание крестьянского (фермерского) хозяйства и др.).

Общая собственность может быть с определением долей (долевая собственность) и без определения долей (совместная собственность) участников. Соответственно этому различают право общей долевой собственности и право общей совместной собственности. Отношения общей совместной собственности могут иметь место только в случаях, предусмотренных законом. Доля участника совместной собственности в общем имуществе заранее не определена. Она устанавливается при разделе между участниками совместной собственности, а также при выделе доли одного из них. ГК предусматривает два вида общей совместной собственности: общую совместную собственность супругов и общую совместную собственность крестьянского (фермерского) хозяйства.

Подобные документы

Жилые помещения как объекты права собственности. Основания возникновения и прекращения права собственности на жилое помещение. Прекращение права собственности по основаниям, зависящим и не зависящим от воли собственника. Собственник жилого строения.

контрольная работа , добавлен 11.09.2014

курсовая работа , добавлен 12.02.2016

дипломная работа , добавлен 01.06.2003

Реализация принципа неприкосновенности собственности в процедуре принудительного изъятия жилого помещения в РФ. Право частной собственности на жилое помещение в Российской Федерации. Основные жилищные права несовершеннолетних при разводе родителей.

реферат , добавлен 22.10.2009

Правовое регулирование, основания возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения. Правомочия собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в принадлежащем ему помещении. Управление общим имуществом многоквартирного дома.

дипломная работа , добавлен 21.10.2014

Назначение жилого помещения, пределы использования. Пользование жилым помещением. Правомочия собственника на жилое помещение, основания приобретения. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение, принудительное отчуждение.

дипломная работа , добавлен 23.09.2011

Жилые помещения как объекты права собственности. Правовой режим жилых помещений. Основные производные способы приобретения права собственности на жилые помещения. Порядок возникновения и прекращения права собственности на недвижимые бесхозяйные объекты.

курсовая работа , добавлен 03.01.2011

Понятие, признаки и особенности права собственности на жилые помещения. Состав, субъекты и объекты права собственности на жилые помещения. Юридические основания и условия возникновения права собственности на жилые помещения в современной России.

дипломная работа , добавлен 13.08.2017

Рассмотрение возможностей приобретения жилого помещения гражданами РФ в частную собственность. Основания для прекращения права собственности, права и обязанности собственников в отношении принадлежащего им жилого помещения и защита права собственности.

контрольная работа , добавлен 20.04.2009

Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, их права и обязанности. Жилое помещение как объект права собственности. Правовое регулирование общего имущества в многоквартирном доме. Понятие товарищества собственников жилья.

Специальность: 12.00.03 -гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Научный руководитель: доктор юридических наук, доцент

Михайлова Ирина Александровна

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН

1.1. Общая характеристика жилых помещений: понятие, признаки, виды.

1.2. Классификация оснований приобретения права собственности на жилые помещения.

1.4. Особенности осуществления права собственности на жилые помещения лицами, осужденными к лишению свободы.

Глава 2. ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ: ПОНЯТИЕ, ВИДЫ, ОСОБЕННОСТИ

2.1. Индивидуальное жилищное строительство. Признание права собственности на самовольную постройку.

2.2. Договор участия в долевом строительстве как основание приобретения гражданами права собственности на жилые помещения.

2.3. Приобретение права собственности по давности владения (приобретательной давности).

2.4. Приобретение права собственности на жилые помещения членами жилищных, жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативов: сравнительно-правовой анализ.

Глава 3. ПРОИЗВОДНЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДЕЙСТВУЮЩЕМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ

3.1. Приватизация жилых помещений: исторический аспект.

3.2. Приобретение права собственности на жилые помещения по договорам купли-продажи и дарения.

3.3. Приобретения права собственности на жилое помещение на основе договора мены.

3.4. Приобретение права собственности на жилые помещения по договору ренты.

3.5. Наследование жилых помещений по закону и завещанию.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Право собственности граждан на жилые помещения: содержание, осуществление и основания приобретения»

Актуальность темы исследования. Среди проблем, имеющих наиболее важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является жилищная проблема, то есть проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации1, всеми* российскими гражданами. Несмотря на усилия, прилагаемые государством и его субъектами к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить, что i около-трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.

Между тем право на жилище закреплено не только в Конституции России, но и в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности: «Каждый имеет право на достойный уровень жизни для:него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище»2.

2 Международные акты о правах человека: Сб. док. М., 1999. С. 44-52.

3 См.: Об основах федеральной жилищной политики: Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 (далее - Основы федеральной жилищной политики) // Ведомости Съезда народных депутатов (далее - ВСНД) РФ и Верховного Совета (далее - ВС) РФ. 1993. № 3. Ст. 99. тизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-11 (далее - Закон о приватизации). Однако, несмотря на свое социально-историческое значение, приватизация стала не единственным основанием приобретения гражданами жилых помещений. Перечень этих оснований в последние годы был значительно расширен, в первую очередь - благодаря развитию как индивидуального жилищного строительства, так и строительства многоквартирных жилых домов, что позволило стать собственниками нового благоустроенного жилья десяткам тысяч российских граждан.

Приобретение (по различным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ"в. жилищной сфере. Это положение объективно обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, во-первых, понятия жилого помещения как особого объекта права собственности граждан, во-вторых, правовой природы, содержания и особенностей осуществления- данного права, в-третьих, многочисленных и разнообразных оснований"его приобретения, закрепленных в действующем законодательстве.

С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации2 (далее - ЖК РФ), значение которого трудно переоценить. В нем впервые на законодательном уровне сформулированы определения таких важных понятий, как жилой дом, квартира, комната. В исполнение фундаментальных положений, закрепленных в ЖК РФ; в последние годы был принят ряд нормативных правовых актов, направленных на регламентацию правоотношений, возникающих по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения. К наиболее важным из них относятся Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и

1 См.: ВСНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.

2 См.: Собрание законодательства Российской Федерации (далее - СЗ РФ). 2005. №1.4.1. Ст. 14. иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1 (далее - Закон об участии в долевом строительстве) и Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» (далее - Закон о ЖНК), закрепившие ряд новых конструкций, направленных на дальнейшее расширение возможностей граждан по приобретению жилых помещений в частную собственность, то есть на решение жилищной проблемы.

Значение названных нормативных актов трудно переоценить, однако, к сожалению, еще не имеется достаточных оснований констатировать создание стройной; целостной и внутренне непротиворечивой системы правовых^ норм, регулирующих правоотношения в сфере принадлежности и оборота недвижимого имущества в целом и жилых помещений, в частности. Напротив, в действующем российском законодательстве имеется немало пробелов, а иногда и прямых противоречий между отдельными положениями, закрепленными в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ), ЖК РФ и различных федеральных законах, действующих в этой сфере. Некоторые важные вопросы, относящиеся к возникновению, содержанию и осуществлению права граждан на жилые помещения, не нашли до настоящего времени правовой регламентации, соответствующей их социально-экономическому значению, а закрепленные в законодательстве определения различных видов жилых помещений нуждаются в уточнении и корректировке.

Так, в частности, много вопросов связано с определением статуса помещения, находящегося в аварийном состоянии либо под угрозой разруше

1 См.: Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 40.

2 См.: О жилищных накопительных кооперативах: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ // Рос. газ. 2004. 31 дек.

3 Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Ч. 1 // Рос. газ. 1994. 8 дек.; Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. Ч. 2 // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410; Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ. Ч. 3 // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552. ния вследствие воздействия внешних факторов природного и техногенного характера. Представляется, что вне зависимости от формы собственности оно должно признаваться нежилым, что служит основанием для выселения из него жильцов с предоставлением другого жилого помещения. Причем собственнику такого жилого помещения должно предоставляться равноценное жилье с возможностью последующего оформления права собственности на него.

В подробном теоретическом изучении нуждаются правомочия собственника жилого помещения, так как их классическая триада - владение, пользование и распоряжение - приобретает применительно к жилым помещениям ряд специфических особенностей, отличающихся от правомочий собственников других движимых и недвижимых объектов. Определенные различия"в содержании и осуществлении права собственности возникают и в зависимости от особенностей правового статуса управомоченного субъекта. Это положение относится в первую очередь к лицам, осужденным к лишению свободы, но данный вопрос, затрагивающий субъективные права и законные интересы многих российских граждан, не был подвергнут в современной-литературе анализу, адекватному его социально-правовому значению.

Комплексный анализ содержания и осуществления-права собственности на жилые помещения невозможен без изучения и характеристики предусмотренных действующим законодательством многочисленных и разнообразных оснований приобретения гражданами данного права - одного1 из наиболее важных субъективных гражданских прав. Те основания приобретения гражданами жилья в собственность, которые являются традиционными-для отечественного правопорядка, в первую очередь - купля-продажа, достаточно часто рассматривались в монографических исследованиях, но работ, посвященных новым, недавно получившим свою легальную"регламентацию основаниям, явно недостаточно. К этим новым основаниям относятся договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и договор ренты (прежде всего - договор пожизненного содержания с иждивением).

Еще один договор - договор простого товарищества (о совместной деятельности) выступает в качестве своеобразной альтернативы договору долевого участия в строительстве жилья. Сфера применения данного договора, соприкасающегося по многим позициям с договором строительного подряда, ограничена кругом его потенциальных участников, представленных индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. Каждая из указанных договорных конструкций, а также договоры, купли-продажи и мены обладают рядом специфических особенностей,.потому необходимо, во-первых, провести их комплексный, сравнительно-правовой анализ, а, во-вторых, определить место каждого из них как в системе гражданско-правовых договоров в целом, так и в системе договоров, направленных на переход права собственности на жилые помещения в частности.

В связи с закреплением в действующем законодательстве такого основания приобретения жилых помещений, как полная, выплата пая в жилищном накопительном кооперативе, необходимо также выявить и охарактеризовать черты сходства и различия между жилищными, жилищностроительными и жилищными накопительными1 кооперативами, так как от этих особенностей в значительной степени зависят процедура и:"условия приобретения гражданами соответствующего права.

Особого внимания заслуживает и такое специфическое основание приобретения гражданами права собственности на жилые помещения, как приватизация жилья. Несмотря на то что вопросы, связанные с приватизацией жилых помещений, исследуются в науке уже на протяжении достаточно длительного времени, многие из них не нашли пока однозначного решения. Так, например, дискуссионный характер имеют вопросы о том, является" ли приватизация-жилого помещения гражданско-правовым договором, и можно ли рассматривать заявление о приватизации офертой.

В настоящее время прослеживается устойчивая тенденция к значительному увеличению количества сделок, направленных на переход права собственности на жилые помещения. В" связи с формированием динамично развивающегося рынка жилых помещений круг граждан, реализующих конституционное право на жилище в форме права собственности, значительно расширился. Однако, несмотря на эти позитивные сдвиги, жилищная проблема далека от своего окончательного разрешения, что связано не только с чрезмерно высокой стоимостью жилья и резким несоответствием темпов ее роста повышению доходов населения, но и с имеющимися в. действующем законодательстве пробелами и противоречиями, негативно отражающимися на правоприменительной практике.

Недостаточно глубоко указанные проблемы рассматриваются в современной литературе, а имеющаяся научная, неопределенность в решении целого ряда вопросов, связанных с приобретением, содержанием и осуществлением права собственности граждан на жилые помещения, в свою очередь, негативно отражается на законодательной регламентации правоотношений, возникающих в указанной сфере. Изложенное позволяет утверждать, что-комплексный и всесторонний анализ права собственности граждан на жилые помещения и оснований его приобретения, выявление научных, законодательных и практических проблем, имеющихся в данной сфере, а также выработка рекомендаций, направленных на их разрешение, имеют весьма важное значение для дальнейшего развития науки гражданского права и совершенствования-, гражданского законодательства, что и предопределяет актуальность настоящего исследования.

Степень разработанности темы. Представленная в данной работе проблематика, несмотря на свою новизну, в некоторых ее аспектах исследовалась в работах дореволюционных и современных цивилистов: М.М. Агар-кова, Г.Н. Андрианова, С.И. Аскназия, М.И. Бару, Е.Б. Васина, М.И. Брагинского, И. Л. Брауде, Ю.Н. Бро, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, М.Вг. Гордона, К.А. Граве, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышан-ского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В:Н. Литов-кина, Р.А. Максоцкого, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, Н.В. Рабинович, Ю.В. Романца, В.А. Рыбакова, П.И. Седугина, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, B.C. Толстого, P.O. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Б.Б. Черепахина, В.Ф. Чигира, В.В: Чубаро-ва, Г.Ф^ Шершеневича, A.M. Эрделевского и др.

Из работ, подготовленных после принятия ГК РФ, наиболее близкими к тематике настоящего исследования являются диссертации П.В. Крашенинникова «Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения» , С.В. Агапова «Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации» и B.C. Пономарева «Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений» . Однако законодательство, регулирующее отношения в обозначенной сфере, за последние годы существенно изменилось и дополнилось целым рядом новаций, нуждающихся в глубоком изучении и всестороннем обсуждении. Кроме того, в научных работах, посвященных отдельным аспектам права собственности, преимущественно рассматривались общие вопросы, касающиеся содержания и оснований приобретения данного права без связи с субъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом. Таким образом, комплексный правовой анализ понятия, содержания, осуществления и приобретения права собственности граждан на жилые помещения в современной науке до настоящего времени не проводился, что позволяет сделать вывод о научной новизне данной работы.

Цели и задачи диссертационного исследования. Основной целью диссертационного исследования является проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении гражданами права собственности на жилые помещения, определение их понятия, специфических признаков и видов,

1 См.: Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения: Автореф. дис. д-ра. юрид. наук. М., 1997.

2 См.: Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2003.

3 См.: Пономарев B.C. Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2004. а также выявление конкретных направлений совершенствования действующего законодательства, регулирующего отношения, возникающие в данной сфере.

Указанные цели предопределили следующие задачи: выявить признаки, отличающие жилые помещения от нежилых; провести классификацию жилых помещений и оснований приобретения права собственности на них; раскрыть особенности содержания права собственности применительно к жилым помещениям; рассмотреть специфику осуществления данного права лицами, осужденными к лишению свободы; охарактеризовать различия, имеющиеся между первоначальными и производными основаниями приобретения гражданами права собственности на жилые помещения; провести сравнительный анализ договоров, направленных на^ передачу права собственности на жилые помещения, и определить место каждого из них в системе гражданско-правовых договоров; теоретически обосновать необходимость внесения изменений/и дополнений в российское законодательство на основе критического анализа федеральных законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения, возникающие при приобретении и осуществлении гражданами России права собственности на жилые помещения, и сформулировать соответствующие предложения.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и- публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.

Методологическую основу исследования^ составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов; логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод - для толкования норм права и правового моделирования. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми поме щениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.

Теоретической основой диссертационного исследования явились труды ведущих российских ученых дореволюционного, советского и современного периодов: В.К. Андреева, С.И. Аскназия, Е.В. Васина, Е.В. Богданова, М.В: Власовой, Б.М. Гонгало, О.А. Городова, В.П. Грибанова, 0.С. Иоффе, В.П. Камышанского, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Д. Ма-заева, И.Б. Мартковича, А.И. Пергамента, И.А. Покровского, В.А. Рыбакова, А.П. Сергеева, В.В. Святловского, П.И. Седугина, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, А.Е. Черноморца, Г.Ф. Шершеневича, JI.B. Щенниковой, В.Ф. Яковлева и других авторов.

Эмпирическую базу исследования составляют опубликованные материалы судебной практики Верховного Суда Российской Федерации и других судебных инстанций субъектов РФ.

Нормативной базой являются акты дореволюционного и действующего гражданского законодательства, а также законодательство советского периода, нормативные правовые акты жилищного законодательства, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные акты.

Научная новизна исследования" заключается в том, что настоящая работа является одной из первых попыток комплексного, системного теоретико-правового анализа на основе новейшего гражданского и жилищного законодательства понятия, признаков и видов жилых помещений как специфических объектов права собственности граждан, особенностей содержания-и осуществления данного права, в том числе лицами, осужденными к лишению свободы, а также предусмотренных действующим законодательством первоначальных и производных оснований приобретения гражданами права собственности на названные объекты.

Основные положения; выносимые на защиту:

1. Поскольку законодатель, сформулировав, определение квартиры, не учел, что данное жилое помещение имеет обособленный вход с улицы-или с площадки, общего пользования, предлагается внести изменения в часть 3 статьи 16 ЖК РФ и изложить ее в следующей редакции:

Квартирой признается структурно"обособленное помещение в многоквартирном доме, имеющее отдельный вход с улицы или с площадки; общего пользования, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования, и состоящее из одной- или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в данном обособленном помещении».

2. Жилые помещения, выступающие в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, обладают рядом специфических особенностей, предопределяющих специфику их правового режима. Это дает основания- утверждать, что перечень недвижимых вещей, закрепленный в пункте 1 статьи ГЗО ГК РФ, необходимо дополнить указанием на жилые помещения, внеся соответствующие изменения.

3. В целях унификации и совершенствования правоприменительной практики представляется целесообразным легальное закрепление приоритета норм Закона об участии в долевом строительстве при коллизии с нормами ГК

РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1 (далее - Закон об ипотеке) в вопросе обеспечения надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, для чего предлагается внести изменения в пункт 9 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве и изложить его в следующей редакции:

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на- основании настоящего Федерального закона, применяются положения. Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части, не урегулированной настоящим;Федеральным законом».

4". Гражданину, инвестировавшему средства в строительство многоквартирного дома (дольщику); еще до момента; сдачи строящегося дома в эксплуатацию? должна быть предоставлена возможность оформления права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся предметом заключенного им договора, для обеспечения/права: распоряжения данным объектом, включая; передачу его в залог. В связи с этим в пункт 5 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве предлагается внести? изменения: и изложить его в следующей редакции:

При- возникновении оснований. для; обращения* взысканиям на" предмет залога застройщик обязан, а участники долевого строительства имеют право зарегистрировать право собственности на* объект незавершенного строительства: При уклонении застройщика от государственной; регистрации! права собственности: на. объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется: на основании решения: суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания; на предмет залога».

5. В целях упрочения:и стабилизации! гражданского оборота; повышения эффективности охраны и защиты прав; и интересов его участников срок приобретательной давности на недвижимое имущество предлагается? устано

1 См;: Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 4 декабря 2007 г.) // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. вить равным десяти годам, внеся соответствующие изменения в пункт 1 статьи 234 ГК РФ, так как 15-летний срок, установленный в действующем законодательстве для приобретения права собственности на недвижимое имущество по давности владения, в условиях современного динамично развивающегося рынка недвижимости является излишне длительным, что может негативно отразиться на субъективных правах добросовестных владельцев жилых помещений и иных заинтересованных лиц.

6. Нуждается в корректировке позиция законодателя, в соответствии с которой члены жилищных накопительных кооперативов вправе предъявлять требования, касающиеся качества жилого помещения, к кооперативу, а не к застройщику. В пункт 2 статьи 7 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» предлагается" внести соответствующие изменения и изложить его в следующей редакции: j

Член кооператива вправе предъявлять требования к кооперативу, касающиеся качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг, а также требовать от кооператива, защиты своих законных интересов в вопросах качества жилого помещения, передаваемого в пользование и после внесения паевого взноса в полном размере в собственность, члену кооператива. Указанные требования подлежат исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива.

Требования, касающиеся качества жилого помещения, член кооператива вправе предъявлять непосредственно застройщику».

7. Приватизация жилого помещения по своей правовой природе- является гражданско-правовым договором, субъектами которого выступают, с одной стороны, органы государственной-власти (местного самоуправления), а с другой - граждане России, поэтому заявления о приватизации, поданные в установленном законом порядке, следует рассматривать как оферту, которая, во-первых, отражает волеизъявление гражданина на приобретение в собственность занимаемого им жилого помещения, а, во-вторых, содержит характеристику приватизируемого объекта, то есть существенные условия данного договора. При этом срок для акцепта определяется законом и составляет два месяца.

8. Реализация прав, вытекающих из договора мены в отношении доли в общей собственности на жилое помещение, предполагает соблюдение права ее преимущественной покупки, что порождает проблему трансформации договора мены в договор купли-продажи. Данная проблема; имеющая важное практическое значение, может быть решена путем законодательного закрепления преимущественного права приобретения права собственности на долю (как более широкого понятия), а не права.ее преимущественной покупки, что в большей степени будет соответствовать основным началам гражданского законодательства и законным интересам сособственников этого жилого помещения.

9. Законом установлено несколько разновидностей договора ренты, поэтому необходимо учитывать, что применение той или иной правовой конструкции рентных отношений предопределяет не только состав его участников, срок действия договора, порядок его заключения, но и содержание принадлежащих им прав и возлагаемых на них обязанностей, в том числе возможность применения права преимущественной покупки доли в общей собственности, а также решения вопроса о правопреемстве по договору. При этом в силу лично-доверительного характера отношений, возникающих из договора пожизненного содержания с иждивением, невозможна не только реализация права преимущественной покупки доли в праве общей собственности, но и отношения правопреемства в части его предоставления наследникам.

Теоретическая и* практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты, выводы и предложения- углубляют соответствующие разделы науки гражданского права и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых проблем в целях совершенствования действующего законодательства.

Выводы и предложения автора во многом носят прикладной характер и могут быть учтены в процессе федерального и регионального законотворчества. Результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе для формирования более полных представлений о рассмотренном институте, а также в правоприменительной практике для обеспечения формирования единых подходов к решению вопросов, связанных с приобретением и осуществлением гражданами права собственности на жилые помещения.

Апробация и внедрение результатов" исследования. Основные теоретические положения и практические рекомендации, содержащиеся в настоящем исследовании, публиковались в печати, являлись предметом выступлений диссертанта на научно-практической конференции «Гражданско-правовая ответственность: проблемы теории и практики» (май 2003-г., г. Рязань); Межвузовской научно-практической конференции «Проблемы регулирования права собственности и их реализация в условиях современной России» (февраль 2004 г., г. Москва); Всероссийской IV научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (апрель 2004 г., г. Самара); Всероссийской- научно-практической конференции «Проблемы кодификации гражданского законодательства в Российской Федерации» (май 2004 г., г. Рязань); Международной научно-практической" конференции «Проблемы обязательственного права в деятельности УИС Минюста России» (октябрь 2005 г., г. Рязань); Международной- научно-практической конференции «Актуальные проблемы наследственного и международного частного права» (сентябрь 2006 г., г. Рязань); Международной научно-практической конференции «Специальные субъекты-хозяйствования в рыночной экономике: актуальные проблемы теории и практики» (сентябрь 2007 г., г. Рязань).

Работа обсуждена на кафедре гражданско-правовых дисциплин^ права Академии права и управления ФСИН России.

Структура диссертации и ее объем определены задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения игспи-ска использованной литературы.

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Малахова, Анна Александровна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Жилое помещение, без сомнения, относится к числу особых, специфических объектов гражданских правоотношений, поэтому все вопросы, связанные с приобретением, осуществлением и прекращением прав граждан на данные объекты, имеют весьма важное научное и практическое значение. В последние годы особую актуальность приобрели проблемы, касающиеся определения сущности, признаков и особенностей реализации права собственности на жилые помещения, а также вопросы, характеризующие основания и способы приобретения этого важнейшего субъективного права.

В диссертационной работе проведен анализ развития правоотношений, складывающихся по поводу приобретения гражданами в собственность жилых помещений, в историческом аспекте. Кроме того, был исследован ряд вопросов, связанных с правовой регламентацией осуществления права собственности на жилые помещения, которые либо еще не становились предметом самостоятельных исследований, либо значительно утратили актуальность в результате реформирования гражданского и жилищного законодательства. В работе рассматривались также тенденции и перспективы развития законодательства, регулирующего правоотношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами права собственности на жилые помещения.

Поступательное и динамичное развитие рынка недвижимости способствует вовлечению в гражданский оборот все новых объектов, относящихся к жилищной сфере. Это развитие обусловлено продолжающейся приватизацией жилья, приобретением членами ЖК, ЖСК, ЖНК и другими лицами, имеющими право на паенакопления, полностью внесшими свой паевой взнос за квартиру, право собственности на нее. Кроме того, продолжают развиваться и некоторые иные правоотношения, в рамках которых граждане также становятся собственниками жилых помещений (договор ренты, договор участия в долевом строительстве жилого дома и др.).

Одним из самых распространенных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан является приобретение жилых помещений в собственность путем совершения сделок по отчуждению - купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением, - включая приватизацию. Отчуждение имущества представляет собой форму передачи данного имущества от одного лица к другому, которое может осуществляться посредством различных гражданско-правовых договоров и по иным основаниям. Цель отчуждения заключается в передаче имущества приобретателю и перенесении на него в связи с этим права собственности от отчуждателя.

Необходимо было провести комплексный анализ соотношения норм жилищного и гражданского законодательства, которые регулируют сделки по отчуждению жилых помещений. Данные нормы должны быть согласованными, отвечать интересам участников договора, способствовать защите их прав в случае нарушения. Достичь этого можно только при условии дальнейшего совершенствования соответствующих норм, закрепленных в ГК РФ и ЖК РФ.

В результате проведенного исследования сделаны следующие выводы.

Жилое помещение как специфический объект недвижимого имущества должно отвечать нескольким критериям, которые можно подразделить на обязательные и факультативные. К числу первых следует отнести критерии, позволяющие охарактеризовать помещение как жилое (принадлежность к недвижимому имуществу, изолированность помещения, пригодность для проживания и использование его только в этих целях). Факультативными характеристиками жилого помещения выступают его благоустроенность и капитальность, которые, не влияя на статус помещения как жилого, в значительной мере определяют его рыночную стоимость.

Исходя из того, что отнесение жилого помещения к недвижимости законодатель основывает на прочной связи объекта с землей и невозможности его перемещения без несоразмерного для его качества и назначения ущерба, ст. 15 ЖК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «Жилым помещением признается изолированное помещение, прочно связанное с землей, имеющее стационарный характер, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам и пригодное для постоянного проживания». Предлагаемая формулировка, на наш взгляд, более четко раскрывает суть рассматриваемого понятия.

В силу своей специфики жилые помещения должны рассматриваться в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, поэтому перечень объектов недвижимости, закрепленный в ст. 130 ГК РФ, необходимо дополнить указанием на жилые помещения.

В рамках ГК РФ жилое помещение по своему назначению по-разному характеризуется в разных сферах имущественных отношений. Однако независимо от того, объектом каких отношений (собственности или найма) выступает жилое помещение, оно должно рассматриваться как одно и то же функциональное понятие - место постоянного прооюивания, а не место жительства. В связи с этим в п. 2 ст. 288 ГК РФ предлагается внести соот- . ветствующие изменения, исключив, тем самым, противоречие данной нормы с п. 1 ст. 673 ГК РФ.

Нуждается в некоторой корректировке и определении наиболее распространенный вид жилого помещения - квартира. Поскольку законодатель, давая соответствующее определение, не учел, что данное жилое помещение имеет обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, ч. 3 ст. 16 ЖК РФ предлагается изложить в следующей редакции:

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, имеющее отдельный вход с улицы или с площадки общего пользования, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».

Большой научный и практический интерес вызывает вопрос о классификации жилых помещений. В работе обоснован вывод о том, что жилые помещения могут быть классифицированы по особенностям правового режима, типам строения, месту расположения, виду строительства, виду жилищного фонда (категории собственника) и целям использования, что позволяет всесторонне раскрыть особенности правового режима различных категорий жилых помещений, предопределяющего выбор способа их приобретения, а также объем прав, принадлежащих их собственникам или нанимателям.

Нуждается в классификации и обширный круг оснований приобретения права собственности на жилое помещение, предусмотренный действующим законодательством. На наш взгляд, помимо традиционного их деления на первоначальные и производные, можно выделить основания приобретения права собственности на жилье как требующие, так и не требующие встречного возмещения. Первые, в свою очередь, можно классифицировать по категории инвестора (основанные на государственных (муниципальных), на частных либо смешанных инвестициях), что в условиях реализации национальных проектов представляется весьма актуальным.

Весьма ценным в практическом отношении является использование при классификации и такого специфического критерия, как «обремененность жилых помещений на рынке недвижимого имущества», поскольку он позволяет учесть вещные и обязательственные права третьих лиц на конкретное жилое помещение. По этому основанию следует выделить приобретение жилых помещений: а) свободных от прав третьих лиц; б) обремененных вещными правами третьих лиц; в) обремененных обязательственными правами третьих лиц.

Одним из наиболее важных вопросов рассматриваемой проблематики является, несомненно, вопрос о содержании права собственности на жилые помещения. Особенности осуществления данного права применительно к жилому помещению предопределяются спецификой данного вида недвижимого имущества как объекта права собственности.

Так, владение жилым помещением означает возможность в любой момент осуществлять в отношении данного объекта фактическое господство. При этом непосредственное обладание вещью не является обязательным условием такого господства, то есть владения, тем более что количество жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в настоящее время законом не ограничивается. Ограничение права владения возможно только в случае ареста имущества, а также предоставления его в пользование другим лицам.

В свою очередь, содержание права пользования во многом является отражением особого правового режима жилого помещения, которое может быть использовано только для проживания, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. Кроме того, любой пользователь обязан соблюдать строительные, противопожарные и санитарно-гигиенические требования к содержанию жилого помещения под угрозой применения к нему санкций со стороны уполномоченных органов.

Распоряжение жилым помещением как объектом недвижимости социального назначения, как правило, требует особого оформления, включая государственную регистрацию, а в некоторых случаях и нотариальное" удостоверение. Специфическим проявлением права распоряжения жилым помещением является его перевод в нежилое помещение, требующий соответствующей санкции со стороны уполномоченных органов. Гарантией реализации этого права является исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое.

Особую специфику осуществление названных правомочий приобретает применительно к гражданам, осужденным к лишению свободы. Следует иметь в виду, что осужденные в общем порядке, установленном законом, несут бремя по содержанию жилого помещения. С целью предотвращения образования задолженности по квартплате и возможности выселения, гражданин, осужденный к лишению свободы, может заранее заключить договор поручения о внесении периодических платежей за жилое помещение и коммунальные услуги либо обратиться к администрации исправительного учреждения с просьбой о совершении соответствующих платежей с лицевого счета осужденного.

В целом можно сделать вывод о том, что в настоящее время лица, осужденные к лишению свободы, могут реализовывать право собственности на имеющиеся у них жилые помещения достаточно полным образом, и практически все имеющиеся ограничения в их осуществлении связаны не столько с правовым статусом данных лиц, сколько с их физической изоляцией. Стремление государства создать эффективно действующий механизм осуществления данных прав осужденными прослеживается во многих законодательных новеллах, расширивших границы осуществления собственнических правомочий этой категорией граждан. Тем не менее жилищное законодательство РФ нуждается в дальнейшем совершенствовании с целью обеспечения охраны и защиты одного из наиболее социально значимых прав - права на жилое помещение всех российских граждан, в том числе осужденных к лишению свободы.

Много внимания в работе уделено характеристике предусмотренных в действующем законодательстве оснований приобретения права на жилые помещения. К ним относится, в частности, индивидуальное жилищное строительство, активно и повсеместно развивающееся в последние годы. Предпосылками приобретения права собственности на жилое помещение при осуществлении индивидуального жилищного строительства являются: наличие права пользования земельным участком для осуществления индивидуального жилищного строительства; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки; наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации; разрешение на строительство; соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; соблюдение прав и законных интересов землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости. Несоблюдение указанных требований в большинстве случаев позволяет рассматривать новый объект в качестве самовольной постройки.

В отдельном анализе нуждается вопрос о признании права собственности на самовольную постройку. Такое право может быть признано только в отношении объекта, соответствующего требованиям градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, если при этом не нарушаются права и законные интересы землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

В действующем законодательстве решение вопроса о праве собственности на самовольную постройку поставлено в зависимость от волеизъявления собственника земельного участка, на котором она возведена: в случае предоставления застройщику права пользования земельным участком или передачи его в собственность застройщика по основаниям, предусмотренным законом, за ним может быть признано право собственности на возведенное строение. В противном случае самовольная постройка «следует» за земельным участком: право собственности на нее будет признано за собственником или владельцем последнего.

Новый законодательный подход к определению юридической судьбы самовольной постройки, закрепленный в Федеральном законе от 30 июня 2006 г. № 93-Ф3, следует признать более правильным, чем традиционное для отечественного правопорядка разрешение возникающей коллизии. Новая редакция нормы, закрепленной в ст. 222 ГК РФ, должна способствовать снижению количества самовольных построек и унификации правоприменительной практики по данному вопросу, имеющему весьма важное практическое значение, так как случаи возведения самовольных построек в некоторых регионах России приобрели в последние годы угрожающий масштаб.

Еще одним важным основанием приобретения права собственности на жилые помещения, получившим в последние годы все более широкое распространение, является договор участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В результате применения данной договорной конструкции дольщик (инвестор) приобретает право собственности на объект инвестиций - жилое помещение. Данное обстоятельство не исключает возможности применения к возникающим в процессе строительства отношениям норм законодательства о защите прав потребителей, если в качестве инвестора выступает физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя.

Анализ норм действующего гражданского законодательства позволяет рассматривать договор участия в долевом строительстве жилья в качестве самостоятельной договорной конструкции, обладающей рядом специфических особенностей и занимающей особое место в системе гражданско-правовых договоров, в которой, однако, находят свое проявление элементы договоров как об оказании услуг, так и о выполнении работ.

В работе также обоснован вывод о том, что дольщику (инвестору) необходимо предоставить возможность оформления права собственности на объект незавершенного строительства еще до момента сдачи возводимого застройщиком многоквартирного дома, что создаст условия, необходимые для распоряжения данным объектом, включая передачу его в залог, поэтому в п. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве необходимо внести соответствующие изменения и изложить его в следующей редакции:

При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан, а участники долевого строительства имеют право зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога».

Особой спецификой обладает такое основание приобретения права на жилое помещение, как приобретательная давность, в силу которой данное право может возникнуть в отношении жилого помещения, не имеющего собственника, или собственник которого неизвестен, либо помещения, от права собственности на которое собственник отказался. При этом требование добросовестного владения жилым помещением предполагает проживание в нем при отсутствии возражений со стороны его собственника и с учетом прав на данное помещение, имеющихся у третьих лиц, включая граждан, по тем или иным причинам не проживающих в нем, но сохраняющих право пользования (находящихся на лечении в стационаре, отбывающих наказание в виде лишения свободы). Требование непрерывного владения, на наш взгляд, предполагает необходимость установления факта преимущественного проживания лица в том жилом помещении, применительно к которому устанавливается приобретательная давность.

В работе обоснован вывод о том, что срок, установленный ст. 234 ГК РФ для приобретения недвижимости (в том числе жилых помещений) в собственность по давности владения, является неоправданно длительным, что может негативно отразиться на субъективных правах добросовестных владельцев жилых помещений и иных заинтересованных лиц. Поэтому, в целях упрочения и стабилизации гражданского оборота, повышения эффективности охраны и защиты прав и интересов его участников срок приобретательной давности на недвижимое имущество предлагается установить равным десяти годам, внеся соответствующие изменения в ст. 234 ГК РФ. При этом, на наш взгляд, в срок приобретательной давности включается весь период владения до 1995 г., так как в соответствии со ст. 11 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ст. 234 ГК РФ «Приобретательная давность» распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введения ч. 1 Гражданского кодекса.

Много внимания уделено в работе анализу таких специфических оснований приобретения права собственности на жилые помещения, как участие в различных кооперативах. Действующее законодательство допускает несколько кооперативных форм участия в строительстве жилья, каждая из которых имеет свои специфические особенности, но в любом случае право собственности гражданина на занимаемое им жилое помещение возникает только на основании членства в кооперативе при условии полной выплаты паевого взноса и последующей государственной регистрации права собственности.

На наш взгляд, различия между жилищными, жилищностроительными и жилищными накопительными кооперативами заключаются в целом ряде позиций, в том числе: а) в объекте инвестиций; б) источнике финансирования; в) количестве членов кооператива; г) характере деятельности кооператива; д) сроках внесения паевых взносов; е) сроках выплаты паевого взноса выбывшим членам; ж) развитии отношений членов кооператива после выплаты пая; з) порядке реорганизации; и) порядке приема новых членов в кооперативы.

В работе также рассмотрены те специфические особенности!приобре-тения права собственности на жилые помещения, которые связаны с приватизацией жилья. Приватизация жилого помещения является гражданско-правовым договором, сторонами которого выступают органы государственной власти (местного самоуправления) и граждане РФ. Заявление последних на приватизацию следует рассматривать как оферту, которая, во-первых, отражает волеизъявление гражданина относительно приобретения жилого помещения в собственность, а, во-вторых, включает характеристику приватизируемого объекта, то есть содержит существенные условия данного договора. При этом срок для акцепта определяется законом и составляет два месяца.

При этом гражданин, деприватизировавший жилое помещение, вновь может бесплатно приватизировать его до 1 марта 2010 г. Поскольку такое жилое помещение возвращается в публичную собственность, а последующее пользование им осуществляется на условиях социального найма, следовательно, в данном случае гражданина нельзя считать приобретшим право собственности на занимаемое им жилое помещение в порядке приватизации.

Одним из наиболее широко распространенных производных способов приобретения права собственности на жилые помещения является купля-продажа. При заключении данного договора следует учитывать возможные ограничения права собственника по распоряжению им, которые могут быть связаны как с особенностями правового режима жилого помещения, так и с правами проживающих в нем лиц. Дополнительные ограничения при продаже жилых помещений могут быть обусловлены наличием прав, имеющихся на данное помещение у третьих лиц (несовершеннолетних, лиц, находящихся под опекой или попечительством, и др.).

При купле-продаже жилого помещения право преимущественной покупки доли в общей собственности может быть реализовано только в отношении изолированного помещения в квартире при условии определения порядка пользования данным помещением. В случае, когда на приобретение доли будут претендовать два и более сособственника, продавец в соответствии с принципом свободы договора выбирает контрагента по своему усмотрению.

Предъявляемые законом требования к форме договора купли-продажи жилого помещения позволяют отнести его к числу формализованных договоров. Тот факт, что до государственной регистрации договора собственник вправе отказаться от его совершения, является важной гарантией обеспечения его прав и законных интересов. Кроме того, государственная регистрация сделки служит гарантией перехода права собственности к надлежащему приобретателю, так как она делает невозможным заключение собственником других сделок с указанным имуществом в пользу третьих лиц.

Учитывая, что момент заключения договора купли-продажи жилого помещения не совпадает с моментом перехода права собственности на него, необходимо разграничивать «момен т» и «основания» приобретения права собственности как категории, имеющие различное юридическое содержание.

Право собственности на жилое помещение может возникнуть также посредством договора дарения, который не имеет принципиальных отличий от договоров дарения других видов имущества. Поскольку отказ дарителя от исполнения договора дарения жилого помещения, зарегистрированного в установленном законом порядке (п. 2 ст. 573 ГК РФ), требует применения к нему акта государственной регистрации, в ст. 577 ГК РФ следует внести дополнение о распространении на нее действия п. 2 ст. 573 ГК РФ.

При заключении еще одного договора, направленного на приобретение права собственности на жилые помещения, - договора мены жилых помещений - объективно сложно обеспечить равноценность обмена, поэтому признание встречных благ эквивалентными в данном случае «достигается посредством субъективной оценки потребительских качеств обмениваемых помещений с учетом всех значимых обстоятельств. При этом цена не должна рассматриваться в качестве существенного условия такого договора. Договор мены, предполагающий передачу неравноценного жилья и доплату разницы в стоимости обмениваемых помещений, недопустимо рассматривать в качестве смешанного договора. В качестве вещественного эквивалента предоставляемому жилому помещению может выступать не только иное жилое или нежилое помещение, но и любое другое имущество, не ограниченное в гражданском обороте.

Для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене жилыми помещениями является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.

Реализация прав, вытекающих из договора мены в отношении доли в общей собственности на жилое помещение, предполагает соблюдение права ее преимущественной покупки, что порождает проблему трансформации мены в договор купли-продажи. Решение данной проблемы видится в законодательном закреплении преимущественного права приобретения права собственности на долю, а не права преимущественной покупки доли, что в большей сте

191 . . пени будет отвечать началам гражданского законодательства и интересам сособственников.

В работе также обоснован вывод о том, что отношения по предоставлению собственникам жилых помещений в случае сноса: дома или изъятия земельного участка, на котором он находится; для общественных нужд не могут расцениваться как разновидность отношений, возникающих по договору мены, поскольку они носят характер компенсации.

Учитывая; что: действующее законодательство не содержит прямого-запрета на обмен жилых помещений, одно из которых находится в собственности, а другое принадлежит гражданину на условии договорашайма; неопределенным остается вопрос о допустимости его практического осуществления; Однако и при положительном ответе на данный вопрос отношения сторон договора нельзя будет рассматривать как разновидность отношений; воз-пикающих из договора.мены.

Законом установлено несколько разновидностей договора ренты, noV-этому необходимо учитывать, что применение той или иной правовой конструкции рентных отношений предопределяет не только состав его участников; срок действия договора, порядок заключения; но и содержание принадлежащих им прав и возлагаемых на них обязанностей, в том числе возможность применения права преимущественной покупки доли в общей собственности, а также решения вопроса о правопреемстве по договору. При этом в силу лично-доверительного характера отношений, возникающих из договора пожизненного содержания с иждивением, невозможна- не только*реализация права преимущественной покупки доли в праве общей собственности, но и отношения правопреемства в части его предоставления наследникам.

Договор ренты, является реальной, возмездной; алеаторной сделкой, в которой фиксация цены передаваемого имущества не является обязательным условием. Возможность использования при^ заключении данного договора такого экономического показателя, как МРОТ, выступает в качестве антиинфляционной, альтернативной меры индексации размеров платежей по гражданско-правовым обязательствам, что служит дополнительной гарантией охраны и защиты прав и законных интересов получателей ренты, в полной мере соответствуя положениям ГК РФ о свободе договора.

При отсутствии имущества, подлежащего передаче по договору ренты, стороны могут связать себя обязательствами по предварительному договору, в котором будет зафиксировано волеизъявление получателя рентных платежей на передачу определенного имущества и заключение договора постоянной ренты в будущем. Он подлежит нотариальному удостоверению, но не требует государственной регистрации.

Законом предусмотрены несколько механизмов защиты прав получателя ренты: от установления процентов за просрочку платежей до расторжения договора и возврата ранее предоставленного имущества. Иногда нарушение данных обязательств может иметь и административно-правовые последствия в виде ограничения права постановки на учет в качестве граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. f

В заключительном разделе работы проанализировано такое основание приобретения права собственности на жилые помещения, как наследование по закону или по завещанию. Специфика жилых помещений как неделимых недвижимых вещей, в отношении которых может возникнуть право общей долевой или общей совместной собственности, избранный наследодателем способ передачи имущества, а также возможность наличия у третьих лиц прав на жилые помещения, переходящие по наследству, порождают ряд проблем как в цивилистической литературе, так в правоприменительной практике.

В случаях, когда наследник является правопреемником вещных прав, которые умерший приобрел по наследству (ст. 1126 ГК РФ), в результате полного внесения пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ) либо в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), не оформленных в установленном порядке, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является лишь пра-воутверждающим фактом. За наследником следует также признавать право на заключение договора приватизации либо требования к учреждению юстиции о регистрации прав на неприватизированное наследодателем жилье.

Вопрос о наследовании жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности, на практике может быть решен либо на основе нотариально заверенного соглашения остальных сособственников, либо судом с учетом законодательных положений о равенстве долей сособственников и возможности их изменения в случаях, установленных СК РФ.

Практические трудности могут возникнуть и в отношении жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, поскольку реализация права на выдел доли в натуре нередко затруднена, а механизм разрешения проблемы ее выдела, если сособственники не в состоянии выплатить ее стоимость, законом не предусмотрен.

Реализация наследственных прав в отношении не полностью выплаченного пая в ЖСК затруднена ввиду противоречий, существующих между нормами ГК РФ и ЖК РФ. В любом случае решение вопроса о количестве наследников, имеющих право на вступление в ЖСК, должно быть поставлено в зависимость от характеристик конкретного жилого помещения, а именно возможности раздела его таким образом, чтобы каждому из лиц, имеющих право на пай, могло быть выделено изолированное жилое помещение.

При приобретении права собственности на жилое помещение в порядке наследования следует учитывать возможность предоставления третьим лицам права пользования этим помещением по завещательному отказу, которое сохраняется и при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу.

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Малахова, Анна Александровна, 2008 год

1. Нормативные акты

2. Всеобщая декларация прав человека: Принята 10 декабря 1948 г. Генеральной Ассамблеей ООН // Рос. газ. - 1995. - 5 апр.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 г. № 73-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. - № 19. -Ст. 2069.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2005.-№ 1.-Ч. 1. Ст. 16.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Ч. 1 // Рос. газ. 1994. - 8 дек.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. Ч. 2 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - №5. -Ст. 410.

8. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ. Ч. 3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. - № 49.-Ст. 4552.

9. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. - № 1. -Ч. 1. - Ст. 14.

10. Жилищный кодекс РСФСР: Утв. Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. - № 26. - Ст. 883.

11. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. - № 44. -Ст. 4147.

12. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // Собрание законодательства Российской

13. Федерации. 2002. - № 1.- Ч. 1. - Ст. 1.

14. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЭ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - № 1. -Ст. 16.

15. Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации от 8 января 1997 г. № 1-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997.-№2.-Ст. 198.

16. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. № 25. - Ст. 2954.

17. О кооперации в СССР: Закон СССР от 26 мая 1988 г. № 8998-XI // Ведомости Верховного Совета СССР. 1988. -№. 22. - Ст. 355.

18. О собственности в РСФСР: Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990.-№30.-Ст. 416.

19. О предприятиях и предпринимательской деятельности: Закон РСФСР от 25 декабря 1990 г. № 445-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990. - № 30. - Ст. 418.

20. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик: Утв. Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета СССР. 1991. - № 26. - Ст. 734.

21. О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации: Закон РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. -№27.-Ст. 927.

22. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. -№ 28. - Ст. 959.

23. О залоге: Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1992. - № 23. - Ст. 1239.

24. О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»: Закон РФ от 23 декабря 1992 г. № 4199-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. - 1993. № 2. - Ст. 67.

25. Об основах федеральной жилищной политики: Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1993. -№ 3. - Ст. 99.

26. О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: Федеральный закон от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации: 1994. - № 16. - Ст. 1864.

27. Об архитектурной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. - № 47. - Ст. 4473.

28. О товариществах собственников жилья: Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. -1996,- № 25. Ст. 2963.

29. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - № 30. - Ст. 3594.

30. О внесении изменений-в статью 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: Федеральный закон от 28 марта 1998 г. № 50-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. - № 21. - Ст. 2063.

31. О приватизации государственного > и муниципального имущества: Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации: 2002. - № 4. - Ст. 251.

32. О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда,в Российской Федерации»: Федеральный закон от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - № 21. - Ст. 1918.

33. Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»: Федеральный закон от 25 июня 2002 г. №73-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - № 26. -Ст. 2519.

34. О внесении дополнения в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федераций»: Федеральный закон от 26 ноября 2002 г. № 153-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. -2002. -№ 48.- Ст. 4738.

35. Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации: -2003.- № 46.-4.2.-Ст. 4448.

36. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1. - Ч. 1. - Ст. 15.

37. О жилищных накопительных кооперативах Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. - № 1.- 4.1. - Ст. 41

38. О внесении изменений в статьи 17 и 18 Федерального закона «О ли- -цензировании отдельных видов деятельности» по вопросам лицензирования строительной деятельности: Федеральный закон от 19 июля 2007 г. № 136-ФЗ // Рос. газ. 1994. - 25 июля.

39. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.-2007.-№ 31.-Ст. 4017.

40. О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 215-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. - № 31.- Ст. 4012.

41. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 225-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. - № 41. - Ст. 4845.

42. О внесении изменений в часть третью Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 ноября 2007 г. № 281-ФЗ // Рос. газ. - 2007. 4 дек.

43. О государственных гарантиях права граждан России на участие в приватизации: Указ Президента РФ от 8 мая 1993 г. № 640 // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. - № 20. - Ст. 1755.

44. О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения: Указ Президента РФ от 26 ноября 1994 г. № 2121 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - № 32. - Ст. 3330.

45. О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами: Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 484 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - № 20. - Ст. 2240.

46. О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах: Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. // Собрание законодательства СССР. 1937. - № 69. - Ст. 314.

47. Об утверждении Примерного устава жилищно-строительного кооператива: Постановление Совета Министров СССР от 31 октября 1939 г. // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) РСФСР. -1939.-№ 12.-Ст. 43.

48. О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, районных, курортных и дачных поселках: Постановление СНК РСФСР от 22 мая1940 г. №390 // Свод законов РСФСР! 1940. - Т. 4. - С. 115.

49. О жилищно-строительной и дачно-строительной-кооперации: Постановление Совета Министров СССР от 20 марта 1958 г.// Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. 1958. - № 5. - Ст. 47.

50. О мерах по ускорению развития жилищной кооперации: Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. № 406 // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР! 1988.- № 17. - Ст. 43.

51. О продаже гражданам в собственность, квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда: Постановление Совета Министров СССР от 2 декабря 1988 г. № 1400 // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. 1989.-№ 1. - Ст. 8.

52. О мерах по продаже не завершенных строительством объектов: Постановление Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 // Собрание постановлений Правительства РФ;- 1992. - № 7.- Ст. 35.

53. Об ускорении ввода в действие не завершенных строительством, жилых домов: Постановление Совета Министров Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 569 7/ Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. -№ 26. Ст. 2454.

54. О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства: Постановление Правительства РФ от 22 июня 1994 г. № 743 // Рос. газ. 1994. - 29 июня.

55. О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов: Постановление Правительства РФ от 10 июня 1994 г. №1181 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - № 7. - Ст. 693.

56. Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей: Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. № 580 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2003. - № 38. - Ст. 3668.

57. О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов: Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 46 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006.-№6.-Ст. 701.

58. Об утверждении Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2006 г. № 54 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. - № 7. - Ст. 774.

59. О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий: Постановление Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862 // Собрание законодательства Российской Федерации. -2007. №51.- Ст. 6374.

60. Об утверждении Инструкции о порядке удостоверения завещаний и доверенностей начальниками мест лишения свободы: Приказ МВД СССР от 15 апреля 1974 г. № 111 // ИПС «Гарант» документ опубликован не был.

61. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения: Приказ Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233. // Рос. газ. - 2001.-№ 162. -22 авг.

62. Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка: Приказ Минюста России от 18 февраля 2008 г. № 32 // Рос. газ. 2008. - 22 февр.

63. Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости: Приказ Минюста России от 20 февраля 2008 г. № 35 // Рос. газ.- 2008. 22 февр.

64. Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества: Приказ Росрегистрации от 8 июня 2007 г. №113// Бюл. Минюста РФ. 2007. - № 9.

65. Об утверждении Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Решение Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. № 4 // Экономика и жизнь.- 1994.-№ 6.

66. О купле-продаже объектов незавершенного строительства: Письмо ПФР от 13 августа 2001 г. № ЮБ-09-27/6616 // ИПС «Гарант» документ опубликован не был.

67. Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы: Закон г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22 // Ведомости Московской городской думы. -2003. -№ 5. Ст. 74.

68. О жилищной политике Санкт-Петербурга: Закон г. Санкт

69. Петербурга от 16 июля 2001 г. № 572-73 // Вести. Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2001. - № 9. - Ст. 29.

70. О совершенствовании деятельности по социальной поддержке и защите одиноких "пенсионеров, добровольно передавших жилье в собственность г. Москвы: Распоряжение мэра г. Москвы от 19 января 1998 г. № 40-РМ // Вестн. мэрии Москвы. 1998. - № 7.

71. Материалы судебной практики

72. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Курниковой Е.А. на нарушение ее конституционных прав статьей 535 ГК РСФСР: Определение Конституционного Суда РФ от 9 декабря 1999 г. № 209-0 // Вестн. Конституционного Суда РФ. 2000. - № 2.

73. О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля 1991 г. № 2 // Бюл. Верховного Суда РФ. 1991. - № 7.

74. О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации»: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 // Бюл. Верховного Суда РФ. 1993. - № 11.

75. Об изменении и дополнении некоторых постановлений Пленума4-Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 6 февраля 2007 г. № 6 // Бюл. Верховно-" го Суда РФ. 2007. - № 5.

76. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2001 г. (по гражданским делам): Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2001 г. // Бюл. Верховного Суда РФ. 2002. - № 4.

77. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2007 г.: Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г. (извлечения) // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. № 12. Ч. II (извлечения).

78. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. - № 9.

79. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. - № 10.

80. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. - № 5.

81. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. -1997.-№7.

82. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: Информационное письмо Президиума Выс-\ шего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. - № 1.

83. О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 сентября 1998 г. № С5-7/УЗ-694 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ.-1998.-№ 1.

84. Об обобщении нотариальной практики по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением: Информационное письмо Управления юстиции Тверской области // Бюл. Министерства юстиции РФ. - 1999. - № 11.

85. Определение Рязанского областного суда от 23 января 2002 г. № 3376-02 // Архив Рязанского областного суда.

86. Определение Рязанского областного суда от 13 марта 2002 г. № 33308-02 // Архив Рязанского областного суда.

87. Определение Рязанского областного суда от 8 января 2003 г. № 3316-03 // Архив Рязанского областного суда.

88. Книги, монографии, учебникщ учебные пособия

89. Агарков М.М. Основные принципы советского гражданского права. -М., 1994.

90. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. М., 2005.

91. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Аренда нежилых помещений. В вопросах и ответах из практики юриста. - М., 1993.

92. Белкина Т.Д. Товарищества собственников жилья: организация, регистрация, деятельность. М., 1996.

93. Богданов Е.В. Право на жилище. - Минск: Университетское, 1990.

94. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2001.

95. Брауде И.П. Право на строение и сделки со строениями. - М.: Госюриздат, 1954.

96. Буров B.C. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Норма, 1999.

97. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. -М., 1948.

98. ЗЛО. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М., 1997.

99. Гегель Г.В. Философия права. М., 1990.

100. Гендзехадзе Б.Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и селе.-М., 1976.

101. Генкип Д.М. Право собственности в СССР. -М., 1949.

102. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Маркетинг, 2002.

103. Городов О.А. Жилищное право: Учеб. пособие. -М.: Юрайт-М, 2001.

104. Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: БЕК, 1998.

105. Гражданское право: Учебник: В 2 ч. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М.: Проспект, 1997.

106. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран: Учеб. пособие. -М., 1986.

107. Гражданское и торговое право зарубежных стран: Учеб. пособие / Под общ. ред. В.В. Безбаха и В.К. Пучинского. М.: МЦФЭР, 2004.

108. Грибанов В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. -М., 1956.

109. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. - М.: БЕК, 1995.

110. Гришаев С.П. Все о недвижимости: регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование: Учеб.-практ. пособие. -М.: БЕК, 2001.

111. Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу

112. Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М., 2005.

113. Дождев Д.В. Римское частное право: Учеб. для вузов / Под общ. ред. B.C. Нерсесянца. -М.: Норма, 1996.

114. ЕремеевД.Ф. Право личной собственности в СССР. - М., 1958.

115. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М., 1997.

116. Ждан-Пушкина Д.А. Защита права собственности и других вещных прав. М.: Эксмо, 2005.

117. Живихина И.Б., Капура М.М., Лиманский Г.С., Рыбаков В.А. Методологические проблемы права собственности / Под науч. ред. В.А. Тархова. - М.: Юрист, 2005.

118. Залесский В.В. Основные институты гражданского права зарубежных стран. М., 1999.

119. Зрелое А.П., Краснов М.В., Чеснокова O.K. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. М., 2005.

120. Иоффе О.С. Советское гражданское право: Курс лекций. Ч. 1. - JL, 1958.

121. Исаев И.А. История государства и права России: Учеб. для юрид. вузов. -М.: Юристъ, 1996.

122. Исрафшов ИМ. Право собственности на квартиру. Махачкала, 1994.

123. История отечественного государства и права: Учебник: В 2 ч. / Под ред. О.И. Чистякова. -М.: БЕК, 1996.

124. Калмыков Ю.Х. Принцип всемерной охраны социалистической собственности в гражданском праве. М., 1987.

125. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. - М., 2000.

126. Капура М.М. Право собственности кооперативов: проблемы теории и практики: Монография. - М.: Юрист, 2005.

127. Карусев Н.И. Гражданско-правовое положение осужденных к лишению свободы: Учеб.-практ. пособие. - Рязань, 1973.

128. Колганов М.В. Собственность в период перехода к коммунизму. - М., 1963.

129. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2002.

130. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Инфра-М, 1999.

131. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. С.П. Гришаева, A.M. Эрделевского. М.: Юристъ, 2005.

132. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. В.Б. Исаков. -М.: Юрайт-Издат, 2003.

133. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2005.

134. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект, 2005.

135. Комментарий к части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. A.J1. Маковского, Е.А. Суханова. М., 2002.

136. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда: законодательство и практика. М., 1996.

137. Кошелев А.Я. Личная собственность в социалистическом обществе. -М., 1963.

138. Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. -М., 1958.

139. Краснокутский В.А. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1997.

140. Крашенинников П.В. Жилищное право. -М: Статут, 2003.

141. Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. -М., 2000.

142. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практики его применения. М.,2003.

143. Курс советского гражданского права. Отдельные виды обязательств / Под общ. ред. К.А. Граве и И.Б. Новицкого. М., 1954.

144. Лазир Я. Собственность в буржуазной правовой теории. - М., 1985.

145. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб., 2002.

146. Ласк Г. Гражданское право США. -М., 1961.

147. Лиманский Г.С. Право наследования: теоретико-методологические и практические проблемы: Монография. Рязань: МИЭМП, 2004.

148. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). -М., 2005.

149. Мамай В.И. Недвижимость: вопросы права собственности, владения и распоряжения. М., 2005.

150. Манылов И.Е. Наследование жилых помещений. М.: Статут, 2007.

151. Маркс К., Энгельс Ф. Соч. М., 1936.

152. Матеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. - М., 1999.

153. МейерД.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2003.

154. Михайлова И.А. Гражданская правосубъектность физических лиц: проблемы законодательства, теории и практики: Монография. М.: Юрист, 2006.

155. Нагаев Р. Т. Энциклопедический словарь «Недвижимость». - Казань, 2001.

156. Научно-практический комментарий к части первой ГК РФ (постатейный) / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. М.: НОРМА, 2004.

157. Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права: Учебник. -М.: Зерцало, 2000.

158. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. - М., 1954.

159. Объекты гражданского оборота: Сб. статей / Отв. ред. Рожкова М.А. -М.: Статут, 2007.

160. Основы советского государства и права. - М., 1947.

161. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М., 1998.

162. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999.

163. Приходько И.А. Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991.

164. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М.: Юристъ, 2001.

165. Рубанов А.А. Проблемы совершенствования теоретической модели права собственности // Развитие советского гражданского права на современном этапе / Отв. ред. В.П. Мозолин. - М.: Наука, 1986.

166. Рубанов А.А. Понятие владения в советском гражданском праве. -М., 1956.

167. Рыбаков В.А. Общие положения о типах, формах и видах собственности в России: методологические аспекты права собственности (научный очерк) / Под науч. ред. В.А. Тархова. - М.: Юрист, 2004.

168. Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Очерки теории права собственности (прошлое и настоящее). Волгоград: Панорама, 2005.

169. Рясепцев В.А. Советское гражданское право: Учебник: В 2 ч. Ч. 1. - М, 1966.

170. Скворцов О.Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике. М., 1998.

171. Скворцов О.Ю. Иски о признании права собственности в судебно-арбитражной практике. М., 1997.

172. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб. практ. пособие. -М., 1999.

173. Скрипко В.Р., Марткович И.Б., Соловьев П.Г. Жилищное законодательство в СССР и РСФСР. М., 1965.

174. Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства: Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева. М., 2000.

175. Советское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. В.П. Грибанова, С.М. Корнеева. М., 1979.

176. Советское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. Ю.Х. Калмыкова и В.А. Тархова. Саратов, 1991.

177. Советское и иностранное гражданское право (проблемы взаимодействия и развития) / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Наука, 1989.

178. Соединенные Штаты Америки: Конституция и законодательные акты. М., 1993.

179. Степанов И.В. Мобильные здания и сооружения: Справ, пособие. - М., 1998.

180. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004.

181. Судебная практика по гражданским делам (1993-1996 гг.). -М., 1997.

182. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991.

183. ТарховВА. Гражданское правоотношение. М., 1998.

184. Tapxoe В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности Монография. Уфа: Уфим. Юрид. ин-т МВД России, 2001.

185. Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Юрайт-Издат, 2005.

186. Тихомиров Л.В., Тихомирова М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомировой. М., 1997.

187. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и способы защиты прав на недвижимое имущество М.: Юрлитинформ, 2007.

188. Абрамова M.B. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. 2002. - № 4.

189. Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хорее А.А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Гос-во и право. - 2000. № 10.

190. Аксюк И.В. Проблемы возникновения права собственности на недвижимость // Адвокат. 2003. - № 12.

191. Арапова Т. Инвестор или дольщик // Новости рынка недвижимости. -2004.-№23.

192. Анохин В., Незнамова Е. Договор мены: вопросы теории и практики рассмотрения споров // Хоз:во и право. 2002. - № 10.

193. Афанасьева И.В., Кузнецова М.Н. Приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя в контексте современного законодательства // Юрист. 2004. - № 1.

194. Бакунин С.Н. Формы вступления в наследство лицами, находящимися в местах лишения свободы // Человек: преступление и наказание. - 2004. - № 1.

195. Баринов А.В. Особенности заключения договора продажи недвижимости как основания возникновения права собственности // Право собственности: вопросы теории и практики. Сб. материалов межкафедр, семин. / Под науч. ред. В.А. Рыбакова.-Рязань, 2001.

196. Батяев А.А: О правах несовершеннолетних при приватизации жилого фонда, совершении сделок с недвижимым имуществом // Жилищное право. -2007. №4.

197. Белявский И. Обмен жилыми помещениями // Рос. юстиция: -2001. № 2. .

199. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2004. -№ 2.

200. Брауде И.Л. Переход права собственности на строения // Сов. гос-во и право. 1946. - № 47.

201. Бублик В. Квалификация долевого участия в строительстве // Хоз-во и право. 2002. - № 2.

202. Бутенко Е.В. Предварительный договор: проблемы теории, практики и законодательства^/ Журн. рос. права. 2004. - № 3.

203. Буйнова Ю. Преимущественное право покупки, доли в праве собственности на жилье // Рос. юстиция. - 2003. - № 3.

204. Ватман Д.П. Споры, связанные с членством в ЖСК"// Сов. гос-во и право. 1974.-№ 9.

205. Виноградова Л. Объект спора недвижимое имущество // эж1. Юрист. 2003. - № 17.

206. Витрянский В.В. Договор мены // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ.- 2002. -№ 1.

207. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимого имущества // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1999. № 8.

208. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хоз-во и право. 2003. - № 6.

209. Волков С.В., Булычев В.В. Право собственности на объект недвижимости // Законодательство. 2003. - № 5.

210. Вороной В.В. Феномен владения в цивилистической науке // Законодательство. - 2002. № 10.

211. Гавршов Э. Преимущественное право покупки // Рос. юстиция. - 2001.-№2.

212. Гонгало Б.М. Жилое помещение - объект недвижимости // Семейное и жилищное право. 2007. - № 2. ?

213. Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: Сб. ст. Екатеринбург, 2002.

214. Гришаев С.П. Вещные права на недвижимое имущество // Закон. 2004.-№ 2.

215. Гришаев С.П. Недвижимость как объект договора мены // Закон. - 2001.-№6.

216. Гришаев С.П. Оформление права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости // Законность. 2003. - № 9.

217. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Гос-во и право.- 1999. № 3.

218. Гришаев С.П. Правовой статус объектов незавершенного строительства // Закон. 2003. - № 6.

219. Гришаев С.П. Сделки с недвижимым имуществом // Закон. - 2002. - № 1.

220. Грось А. Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество 11 Рос. юстиция. 2000. - № 8.

221. Грось А. Наследование жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности // Рос. юстиция. - 2002. - № 11.

222. Груздев В.В. Реальные договоры в гражданском праве // Право и экономика. - 2001. № 1

223. Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хоз-во и право. - 1998. - № 10.

224. Гуськова Н.В. Сделки с недвижимостью: требования к форме и содержанию // Нотариус. 2003. - № 2.

225. Денисов С.А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора // Законодательство. 1997. - № 2.

226. Ем B.C. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. -№ 10.

227. Ем B.C. Договор ренты // Законодательство. 1999. - № 5.

228. Емелъкина И. Значение «юридической и фактической связи строения с землей» при определении признаков недвижимости // Хоз-во и право. -2004. № 8.

229. Емелъкина И. Понятие и признаки недвижимого имущества: в поисках оптимальной модели // Хоз-во и право. 2007. - № 5.

230. Ефимова А., Поповченко А. Гражданин, квартира^собственность // Хоз-во и право. 1994. - № 3.

231. Зевайкина А. Иски о признании права собственности // Рос. юстиция. 2001. - № 8.

232. Золотъко Н.В. Право на долю в общей собственности: миф или реальность? // Вестн. Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2005.-№ 5.

233. Ильченко A.JT. Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости // Юрист. 2004. - № 6.

234. Исрафилов И. Правовая природа вещных прав на жилые помещения // Хоз-во и право. -1999. № 2.

235. Исрафилов КМ. Правовые основания приобретения жилья в собственность // Гос-во и право. 1999. - № 10.

236. Камфер Ю. Долевое строительство жилья: работы в обмен на деньги!или строим вместе // Экономика и жизнь. 2001. - № 15.

237. Камфер Ю. И снова долевое строительство жилья // Экономика" и жизнь.-2001.-№9.

238. Карлин А.Б. Институт права" собственности на недвижимое имущество как основной институт современного гражданского права // Законодательство и экономика. 2007. - № 2.

239. Киндеева Е.А. Права.на вновь возведенные или реконструированные объекты недвижимости // Бюл. Минюста* России. - 2001. № 6.

240. Кириллова М.Я. Обеспечение граждан жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов // Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981.

241. Кияшко В. Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте // Право и экономика. 2004. - № 5.

242. Козлов М. Предпочтение перед посторонними // эж-ЮРИСТ. - 2005. № 29.

243. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хоз-во и право. 2002. - № 2.

244. Козырь О.М., Маковская А. А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. - № 2.

245. Кузьмина И.Д., Луконкина В.И. Правовой режим самовольной постройки // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. -№ 11.

246. Леонова Г.Б. Договор пожизненного содержания с иждивением // Законодательство. 1999. - № 8.

247. Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита // Законодательство. - 2002. - № 9.

248. Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. - 2001. - № 1

249. Ляпунов С.Г. Наследование жилья // Гражданин и право. 2001. - № 1.

250. Маковская А. А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хоз-во и право. 2005. - № 6.

251. Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры // Рос. юстиция. 2002. - № 9.

252. Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты // Рос. юстиция. 1999. -№ 9.

253. Марсакова А.В. Особенности удостоверения завещаний начальниками мест лишения свободы // Человек: преступление и наказание: Сб. материалов науч.-теорет. конф. - Рязань: Академия права и управления Минюста России, 2004.

254. Мешалкин В. Объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, является объектом недвижимости // Экономика и жизнь. 2000. - Вып. 6.

255. Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения // Закон. - 2005. № 6.

256. Мостов Г.С. Особенности приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество // Юрист. 2002. - № 10:

257. АПЪ.Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании в строительстве и договор простого товарищества // Юрист. - 2002. № 2.

258. Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. - № 6.

259. Наумова Л Незавершенка или стройматериалы // эж-Юрист. - 2005. № 19.

260. Нурмухамедов Р.Ш., Протас Е.В. Теоретические вопросы содержания права собственности граждан на жилые помещения // Право и образование. 2007. - № 1.

261. Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус. 2007. - № 4.

262. Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилист, зап.: Межвуз. сб. науч. тр. -М.: Статут, 2002. Вып. 2.

263. Попов П.Г., Федоров А.И. Долевое строительство жилья // Главбух. Отраслевое приложение «Учет в строительстве». 2002. - № 3.

264. Попович М.М. Приобретение субъективного права собственности // Право собственности: вопросы теории и практики: Сб. материалов межкафедр. семин. / Под науч. ред. В.А. Рыбакова. Рязань, 2001.

265. Приходько И.А. Обязательственные и вещные отношения в ЖСК в свете Закона «О собственности в СССР» // Хоз-во и право. 1990. - № 1.

266. Радченко С. Последствия деприватизации // Рос. юстиция. - 2002. № 12.

267. Райхер В.К. Пай в жилищном кооперативе // Учен. зап. ВНИИ СЗ. -М., 1968.-Вып. 14.

268. Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. - № 12.

269. Рыжков А., Шустов Д. Мое за давностью лет // Бизнес-адвокат. -1997.-№10.

270. Самойлова М.В. Законное владение в советском гражданском праве // Правоведение. 1965. - № 4.

271. Санникова Л.В. Основания и способы приобретения права собственности // Юрид. мир. 2002! - № 4.

272. Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Рос. юстиция. 1997.

273. Скловский К.И Актуальные проблемы права собственности // Закон.- 2004.-№ 2.

274. Смирнова М. Привилегированные приобретатели // эж-ЮРИСТ. - 2003.-№28.

275. Сорокин С.Г. Жилое помещение как объект права собственности граждан // Юридические науки. 2007. - № 2 (24).

276. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хоз-во и право. 2000. - №3.

277. Толстой Ю.К. Приобретательная давность // Правоведение. - 1992.- № 3.

278. Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Рос. юстиция. 2000. - № 7.

279. Толчеев Н. Признание судом права на самовольную постройку // Рос. юстиция. 2003. - № 5.

280. Толчеев Н. Является ли извещение о преимущественном праве покупки офертой? // Рос. юстиция. - 2003. - № 7.

281. Улицкий С.Я. Жилищные права осужденных (комментарий законодательства) // Правоведение. 1986. - № 5.

282. Усейкин А.К Бесхозяйность недвижимого имущества как основание возникновения права собственности // Гражданское право. - 2007. - № 2.

283. Утка В. Правовые последствия самовольной постройки // Рос. юстиция. 1999. - № 3.

284. Фоков А.П. Теоретические и практические проблемы распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой и совместной собственности // Арбитражный и гражданский процесс. 2003. - № 10.

286. Арчинова В.И. Способы приобретения права собственности: Дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2003.

287. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения: Дис. . канд. юрид. наук. Томск, 2001.

288. Вердиян Г.В. Право частной собственности на индивидуальный жилой дом: Дис. . канд. юрид. наук. -М., 1997.

289. Воронова О.Н. Гражданско-правовое регулирование наследования жилых помещений: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2007.

290. Епифанцев А.В. Правовой режим недвижимого имущества в жилищной сфере: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007.

291. Иванников С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения: Автореф. дис. канд. юрид. наук. - М., 2007.

292. Канчукоева А.В. Недвижимость как объект права собственности (вопросы теории и практики): Дис. канд. юрид. наук. М., 2005.

293. Качалова И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2006.

294. Киселев И.А. Право собственности граждан на недвижимое имущество: особенности приобретения и осуществления: Дис. . канд. юрид. наук. -Рязань, 2005.

295. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов " недвижимости: Дис. д-ра юрид. наук. Томск, 2004.

296. Купрякова С.И. Правовое регулирование приватизации жилья в Российской Федерации: Дис. канд. юрид. наук. М., 1996.

297. Пантелеев А.А. Момент перехода права собственности по договору купли-продажи: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 1997.

298. Петров Д.А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере: Дис. . канд. юрид. наук. СПб., 1998.

299. Петросова Т.А. Вещные права на жилые помещения по российскому законодательству. Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2007. /

300. Пономарев B.C. Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений: Дис. . канд. юрид. наук. М., 2004.

301. Попович М.М. Приобретение права собственности в гражданском праве России. - Волгоград, 2002.

302. Прокопъева Н.В. Особенности совершения сделок с недвижимостью: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. - Краснодар, 2004.

303. Рязанова Е.А. Основания приобретения несовершеннолетним гражданином права собственности на жилое помещение: Автореф. дис. . канд. юрид. наук.-М., 2006.

304. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости:

305. Дис. канд. юрид. наук. -М., 2001.

306. Скловский К.И. Проблемы собственности в гражданском праве России: Дис. д-ра юрид. наук. М., 1999.

307. Сухарева Е.Р. Приватизация и осуществление права собственности на приватизированные жилые помещения: Дис. . канд. юрид. наук М., 1997.

308. Тарарышкин КС. Основания приобретения права собственности гражданами: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2005.

309. Халбаева Т.Н. Сделки по отчуждению жилых помещений: Дис. . канд. юрид. наук. Саратов, 2005.

310. Хмелёва Т.Н. Объекты права личной собственности в СССР: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Саратов, 1986

311. Шведкова О.В. Приобретение и осуществление права собственности граждан на жилые помещения: Дис. . канд. юрид. наук. М., 2004.

312. Шибаева Ю.В. Приобретение права собственности по договору: Дис. канд. юрид. наук. Самара, 2003.

Обратите внимание, представленные выше научные тексты размещены для ознакомления и получены посредством распознавания оригинальных текстов диссертаций (OCR). В связи с чем, в них могут содержаться ошибки, связанные с несовершенством алгоритмов распознавания. В PDF файлах диссертаций и авторефератов, которые мы доставляем, подобных ошибок нет.

ВВЕДЕНИЕ

1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ как объекты права собственности

1.1 Понятие жилого помещения

1.2 Правовой режим жилых помещений

2. возникновение и прекращение права собственности на жилые помещения

2.1 Основания возникновения права собственности на жилые помещения

2.2 Прекращение права собственности на жилое помещение

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации, всеми российскими гражданами. Несмотря на усилия, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить, что около трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.

В сложных условиях проведения новой федеральной жилищной политики, основы которой были заложены в Законе Российской Федерации с одноименным названием, все более устойчивый характер приобретает тенденция к становлению и развитию различных форм собственности на жилые помещения. Наиболее важное значение в этой сфере имеет, вне всякого сомнения, право частной собственности граждан, возможности по приобретению и осуществлению которого были беспрецедентно расширены благодаря приватизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Однако, несмотря на свое социально-историческое значение, приватизация стала не единственным основанием приобретения гражданами жилых помещений. Перечень этих оснований в последние годы был значительно расширен, в первую очередь – благодаря развитию как индивидуального жилищного строительства, так и строительства многоквартирных жилых домов, что позволило стать собственниками нового благоустроенного жилья десяткам тысяч граждан.

Приобретение (по различным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере. Это положение обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, во-первых, понятия жилого помещения как особого объекта права собственности граждан, во-вторых, правовой природы, содержания и особенностей осуществления данного права, и, в-третьих, многочисленных и разнообразных оснований его приобретения и прекращения, закрепленных в действующем законодательстве.

Степень разработанности темы. Проблематика права собственности на жилые помещения в некоторых ее аспектах исследовалась в работах дореволюционных и современных цивилистов: М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, Е.Б. Васина, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, В.А. Рыбакова, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, В.С. Толстого, Р.О. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича, А.М. Эрделевского и др.

Из работ, подготовленных после принятия ГК РФ, наиболее близкими к тематике настоящего исследования являются диссертации П.В. Крашенинникова, С.В. Агапова и В.С. Пономарева. Однако, законодательство, регулирующее отношения в обозначенной сфере, за последние годы дополнилось целым рядом новаций, нуждающихся в глубоком изучении и всестороннем обсуждении. Кроме того, во многих научных работах, посвященных праву собственности, преимущественно рассматривались общие вопросы, касающиеся содержания и оснований приобретения данного права без связи с субъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом.

Основной целью настоящего исследования является проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении права собственности на жилые помещения, определение его понятия, специфических признаков и видов.

Указанные цели предопределили следующие задачи:

1. рассмотреть понятие жилого помещения;

2. выделить правовой режим жилых помещений;

3. охарактеризовать снования возникновения права собственности на жилые помещения;

4. выделить основания прекращения права собственности на жилое помещение.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.

Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения.

Методологическую основу исследования составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов; логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод – для толкования норм права и правового моделирования. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.

1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ как объекты права собственности

1.1 Понятие жилого помещения

Жилые помещения составляют особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности граждан. Жилые помещения представляют собой объекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные для постоянного проживания, а также учтенные в качестве жилых органами инвентаризационного учета.

Действующее федеральное законодательство не содержит определения жилого помещения. В то же время оно активно его использует. Нормы, а также другие вопросы, связанные с жилыми помещениями, нашли свое отражение в Гражданском, Жилищном и Налоговом кодексах.

Гражданский кодекс рассматривает жилое помещение в качестве объекта как вещного (ст. 288-293), так и обязательственного права (ст. 671-688). В перечне объектов гражданских прав, установленном ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку охватываются категорией «вещи». Однако специфика жилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию самостоятельное юридическое значение.

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах.

Квартиры, жилые дома, часть жилого дома или квартиры, являющиеся по существу одним понятием жилое помещение, – могут быть и самостоятельным предметом различных сделок: купли-продажи, мены, дарения, завещания и иных.

Одним из наиболее важных объектов в составе жилых помещений является жилой дом. Жилой дом как объект права собственности – это предназначенная для удовлетворения потребностей людей в жилье и пригодная для постоянного проживания постройка капитального типа, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления.

Для признания жилого дома в качестве самостоятельного объекта права и предмета сделок необходимо наличие совокупности юридических фактов. В первую очередь, это решение соответствующего исполнительного и распорядительного органа об отводе земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, которое подтверждено государственным актом на земельный участок. По окончании строительства жилой дом должен быть принять в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим актом. Наконец, необходима регистрация строения как жилого дома в органах регистрации и технической инвентаризации.

В нормативных правовых актах мы встречаемся с понятием «домовладение». В него следует включать, в первую очередь, земельный участок, а также жилой дом и различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.), другие подсобные нежилые строения, которые призваны обслуживать жилой дом, и образуют с ним единое целое. Домовладение можно рассматривать как сложную вещь, состоящую из нескольких простых вещей, где главной вещью является земельный участок с расположенным на нем жилым домом, а хозяйственные надворные постройки – вспомогательные части. И в силу своего вспомогательного назначения они не являются самостоятельными объектами сделок. Поэтому судебная практика выработала правило, согласно которому при отчуждении жилого дома различного рода хозяйственные постройки переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.

По существу жилые помещения являются объектами жилищных прав. Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и федеральными законами.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех его частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ):

1. жилой дом, часть жилого дома;

2. квартира, часть квартиры;

3. комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).

Подобное деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, поскольку согласно ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в соответствии со ст. 15 ЖК РФ устанавливаются Правительством РФ. Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям.

Таким образом, жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям.

1. представлять собой изолированное помещение.

Изолированными помещениями являются жилые дома, часть жилого дома, квартира, часть квартиры. При этом изолированное помещение может состоять из одной или нескольких комнат.

Не может быть признано изолированным помещением часть комнаты или смежная комната. При этом, например, квартира может быть путем перепланировки разделена на несколько изолированных комнат в порядке установленном действующим законодательством (в соответствии с техническими и санитарными требованиями). Не являются изолированным помещение созданное в результате самостоятельной (не утвержденной) перепланировки жилья;

2. являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Жилое помещение является недвижимым имуществом в силу своей природы (физически недвижимое), обладает признаком прочной связи с землей;

3. быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

1.2 Правовой режим жилых помещений

Жилые помещения как объекты права собственности получили особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288).

Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе более использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников – граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.

Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные бюро технической инвентаризации – БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения – общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК специально отмечает, что гражданин – собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.

Вместе с тем собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им жилых помещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации без предварительного оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами жилищного законодательства, а также размещать в принадлежащих им жилых домах какие-либо промышленные производства (п. 3 ст. 288). Последнее ограничение, как следует из текста закона, касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений. Это исключает размещение разного рода производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку помимо нарушения целевого назначения данного объекта отсутствие подобного запрета вело бы к созданию значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие жилые помещения по их прямому назначению.

Нарушение предусмотренных законом положений надлежащего осуществления права собственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия, предусмотренные ст. 293 ГК. В соответствии с ее правилами использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.

Изложенные в ч. 1 ст. 293 ситуации имеют в виду либо уже начавшееся (продолжающееся) использование собственником своего жилого помещения не по назначению, либо систематическое (неоднократное) нарушение прав и интересов его соседей (создание «обстановки невозможности совместного проживания»), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Во всех трех указанных случаях собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения) и лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.

Правила ст. 288 и 293 ГК представляют собой форму публичноправового вмешательства в частные дела собственника, что допускается абз. 2 п. 2 ст. 1 в исключительных случаях, установленных законом в общественных, а не в частных интересах. С учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего им права собственности, устанавливая его целевые границы. Вместе с тем он предусматривает и два дополнительных ограничения, первое из которых касается только собственников жилья в многоквартирном жилом доме, а второе – граждан-собственников жилья.

Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как объекта недвижимости наряду с целевым назначением обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома – подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.

Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых, на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.

Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако, с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК РФ). В этом и состоит второе важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.

Следует иметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей долевой собственности возникнут с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа управления жилым фондом.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего использования общего имущества все собственники квартир должны создать товарищество (п. 1 ст. 291 ГК РФ). Такое товарищество становится юридическим лицом – некоммерческой организацией. По своей сути оно может рассматриваться как потребительский кооператив, однако п. 2 ст. 291 ГК РФ считает его самостоятельной разновидностью некоммерческих организаций, действующей на основании специального закона, что вполне соответствует требованиям п. 3 ст. 50 ГК РФ.

Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).

Кодекс признает за ними «право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством», что дает возможность считать это право обязательственным правом арендного типа. Как и всякие титульные (законные) владельцы, субъекты этого права (члены семьи собственника жилья, проживающие совместно с ним) получают право на его защиту, включая требование об устранении любых его нарушений, от всякого лица, включая и самого собственника (п. 3 ст. 292 ГК РФ).

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право как бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании и новому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном «праве пользования» вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом.

Более того, при наличии в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетних лиц отчуждение жилья допускается только с предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ), призванного, как известно, следить за соблюдением прав и законных интересов несовершеннолетних граждан. Здесь собственник жилья ограничивается законом в своем правомочии распоряжения принадлежащей ему недвижимостью.

2. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ПРЕКРАШЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕШЕНИЯ

2.1 Основания возникновения права собственности на жилые помещения

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц. Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. Титульное владение – это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на две группы:

· первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось);

· производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего – по договору с ним).

К первоначальным способам приобретения права собственности на жилые помещения относятся:

· создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности (строительство жилых домов, квартир);

· при определенных условиях – самовольная постройка;

· приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.

К производным способам приобретения права собственности на жилые помещения относится приобретение этого права:

· на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи;

· в порядке наследования после смерти гражданина;

· в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица;

· в порядке приватизации жилых помещений.

Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности на вещь, помимо согласия (воли) собственника, необходимо также учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц – несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. В этом отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом старое правило, берущее начало в римском частном праве: никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам.

Понятно, что на первоначального приобретателя вещи никакие ограничения подобного рода распространяться не могут.

Таким образом, различие первоначальных и производных способов приобретения права собственности, по сути, сводится к отсутствию или наличию правопреемства, т.е. преемства прав и обязанностей владельцев вещи. В свою очередь, это обстоятельство делает возможным различие понятий «основания возникновения права собственности» (т.е. титулов собственности, или правопорождающих юридических фактов) и «способы приобретения права собственности» (т.е. правоотношения, возникшие на основе соответствующих юридических фактов).

К числу первоначальных способов приобретения права собственности прежде всего относится изготовление (создание) новой вещи, например строительство индивидуального жилого дома или иных жилых помещений (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Строительство жилых помещений по договору для другого лица не относится к первоначальным способам, поскольку это лицо и становится собственником в силу договорных условий. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), ибо он и становится правопорождающим фактом.

Для недвижимых вещей данный момент определяется моментом государственной регистрации (ст. 131 и ст. 219 ГК РФ). Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует, а представляет собой особый объект права, например незавершенное строительство. Это последнее можно, конечно, также считать специальным видом недвижимости, ибо его тесная связь с землей как основной признак недвижимости очевидна. С 1 января 2005 г. указанный подход закреплен законодательно, поскольку в ст. 130 ГК РФ внесены изменения Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ. Однако следует иметь в виду, что незавершенное строительство не приобретает статус жилого дома или жилого помещения, поскольку он приобретается только после исполнения особых процедур принятия их в эксплуатацию.

Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Порядок возникновения права собственности на недвижимые бесхозяйные объекты следующий. Бесхозяйная недвижимость должна быть принята на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится. Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания) владения, например, долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности. Сколько бы времени арендатор или, допустим, хранитель ни владел чужим имуществом, он не становится его собственником. Но если соответствующее имущество не имеет собственника или утратило его, претендовать на роль его собственника может фактический владелец (а не государство, как ранее), разумеется, при определенных, предусмотренных законом условиях.

Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения ею в соответствии с правилами ст. 234 ГК РФ прежде всего необходимо владеть ею добросовестно. Следовательно, фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника. Далее, такое владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец относится к соответствующей вещи как к своей собственной (имея в виду не только ее эксплуатацию, но и необходимые меры по ее поддержанию в надлежащем состоянии, ибо собственник, как уже отмечалось, несет и бремя собственности). Наконец, такое владение должно быть непрерывным в течение установленных законом сроков (к времени фактического владения в силу указания п. 3 ст. 234 ГК РФ можно также присоединить время, в течение которого данной вещью владел правопредшественник лица, ссылающегося на приобретательную давность, например его наследодатель или юридическое лицо, из состава которого выделилось затем юридическое лицо – владелец). Срок приобретательной давности недвижимости составляет 15 лет. Право собственности на недвижимость и в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента государственной регистрации данного объекта.

Законом особо решается вопрос о течении срока приобретательной давности в отношении имущества, которое могло быть истребовано у фактического владельца титульным (законным) владельцем, пропустившим, однако, срок исковой давности на данное требование. В отношении такого задавненного имущества течение приобретательной давности не может начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, ибо до этого момента имущество может быть принудительно истребовано его законным владельцем, а фактическое владение не может быть признано добросовестным.

Вместе с тем в течение сроков приобретательной давности фактический добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц (п. 2 ст. 234 ГК РФ), т.е. наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым и фактическое владение приобретает определенное юридическое значение.

При производных способах приобретения права собственности учитывается воля прежнего собственника (отчуждателя вещи), поэтому здесь основания приобретения права собственности у одних лиц одновременно являются основаниями прекращения этого же права у других лиц. Речь обычно идет о различных договорах – купли-продажи (в том числе с помощью государственных жилищных сертификатов), мены, дарения (особым случаем является бесплатная приватизация жилых помещений), аренды с выкупом и т.д., а также о наследовании имущества граждан или о правопреемстве в отношении имущества юридических лиц или публично-правовых образований. Каждый из этих способов специально урегулирован законом в соответствующих институтах (договорного права, наследственного права, правопреемства при реорганизации юридических лиц), выходящих за рамки права собственности.

При этом важное значение имеет точное определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. Ведь с этого же момента на него переходят и бремя собственности, и риск случайной гибели или порчи вещи.

Федеральным законом № 217-ФЗ в п. 2 ст. 223 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г., согласно которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

2.2 Прекращение права собственности на жилое помещение

В результате совершения сделок прекращается право пользования по инициативе собственника жилого помещения в связи с его отчуждением. В этом случае права собственника передаются другому лицу. Однако переход права собственности не всегда влечет прекращение права пользования жилым помещением, в отношении которого прекратилось право собственности. Так, например, при заключении договора ренты с правом пожизненного содержания и иждивения у бывшего собственника прекращается право собственности, но сохраняется право пожизненного проживания и пользования жилым помещением. Совершение иных сделок с жилыми помещениями (заключение договоров купли-продажи, мены, дарения), как правило, влечет не только прекращение права собственности у прежних собственников, но и прекращение права пользования отчужденными жилыми помещениями. Однако сторонами при заключении указанных договоров может быть согласовано условие о сохранении за продавцом или дарителем права проживания (на определенный срок или пожизненно) в жилом помещении, которое отчуждено.

Право собственности может прекратиться помимо воли собственника в силу объективных причин: гибели или уничтожения в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф (разрушения дома, обвала и т.п.); смерти собственника (при этом не прекращается право пользования членами его семьи).

· обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

· отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);

· выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ);

· изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);

· реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

· конфискация (ст. 243 ГК РФ);

· изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

При этом следует иметь в виду принципиальное положение ст. 35 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В компетенцию суда входит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а создание права у другого лица. Следовательно, задача суда при обращении взысканий по обязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого (на основании судебного решения) происходит прекращение права собственности и изъятие имущества у ответчика. Изъятие имущества по вступившему в законную силу решению производится на основании исполнительных документов, выдаваемых судами.

На основании исполнительных документов жилье выставляется на публичные торги. Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, с которыми заключается соответствующий договор. Эти организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки. Торги проводятся в порядке, определенном ст. 447-449 ГК РФ.

Жилым признают помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.

Право собственности на жилое помещение – это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (ст. 209 ГК РФ).

Владение – это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.

Пользование – это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.

В то же время необходимо учитывать, что жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан – физических лиц. Размещение собственником в жилом помещении организаций и предприятий допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Распоряжение – это право собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу. Так, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие правовым актам и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать жилое помещение в собственность другим лицам, отдавать помещение в залог, аренду, ссуду, а также обременять его другими способами и распоряжаться им иным образом.

Правомочия собственника могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Количество и стоимость жилья, которое может находиться в собственности граждан или юридических лиц, не ограничиваются.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами одной квартиры и др.).

Первоначальные способы не предусматривают правопреемства от одного собственника другому. К данной группе относятся: строительство жилого дома, право собственности, на которое возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ); приобретение права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ); приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество (ст. 225 ГК РФ); приобретение права собственности добросовестным приобретателем вещи (ст. 302 ГК РФ).

В некоторых случаях может быть признано право собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ).

Производные способы – те, при которых происходит передача права собственности на жилые помещения от одного лица другому.

К данной группе относятся: договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты; наследование жилых помещений по закону и по завещанию; приватизация жилых помещений; внесение полной суммы паевого взноса в ЖСК; реорганизация юридического лица, в результате которой имущество

перешло к его правопреемникам, и др.

Прекращение права собственности на жилое помещение может происходить как по воле собственника в связи с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.

Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся: обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ); отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ); выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ); изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ); реквизиция (ст. 242 ГК РФ); конфискация (ст. 243 ГК РФ); изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993. // Российская газета. – 25.12.1993. – № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2008). // Российская газета. – 30.07.2008. – № 160.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. // Российская газета. – 30.10.2001. – № 211-212.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 13.05.2008). // Российская газета. – 17.05.2008. – № 4662.

5. Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики». // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. – 1993. – № 3. Ст. 99.

6. Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2004 № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 233 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть I). Ст. 43.

7. Закон Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». // Российская газета. – 18.06.2008. – № 4685.

8. Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации: Автореферат. – М., 2003.

9. Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1. / Под ред. Е.А. Суханова. – М.: Юристъ, 2006.

10. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. – М.: БЕК, 2005.

11. Зырянов А.И. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. // Актуальные проблемы защиты гражданских прав: Материалы научно-практической конференции. – Коломна: Коломенский филиал Московской академии экономики и права, 2005.

12. Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ. // Хозяйство и право. – 2005. – № 6.

13. Кичихин А.Н., Морткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. Комментарии и разъяснения. – М., 2007.

14. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части 1. / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: Проспект, 2005.

15. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учебник. – М.: Юристъ, 2007.

16. Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения: Автореферат. – М., 1997.

17. Крашенинников П.В. Жилищное право. – М.: Статут, 2005.

18. Куринов А.Б., Седугин П.И. Практикум по жилищному праву: Учебно-методическое пособие. – М.: Инфра-М, 2006.

19. Малахова А.А. Договор купли-продажи как основание приобретения права собственности. // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы Всероссийской IV научной конференции молодых ученых. / Отв. ред. Ю.С. Поваров, В.Д. Рузанова. – Самара: Самарский университет, 2004.

20. Малахова А.А. Признаки жилого помещения в свете положений ЖК РФ. // Современные социально-экономические и правовые проблемы отношений собственности в России. / Под ред. А.Я. Гришко, Г.А. Борискиной. – М.: Юрист, 2005.

21. Международные акты о правах человека: Сборник документов. – М., 2005.

22. Певницкий С.Г. Некоторые вопросы прекращения права собственности на жилые помещения. // Правовые вопросы недвижимости. – 2006. – № 1.

23. Пономарев В.С. Право собственности граждан на жилое помещение: Вопросы ограничений: Автореферат. – М., 2004.

24. Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник. – М.: Юстицинформ, 2006.

25. Шешко Г.М. О праве собственности на жилые помещения: как это решено жилищным законодательством. // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2006. – № 9.

Основание приобретение права собственности на жилые помещения

Одним из оснований приобретения права собственности на жилые помещения является приобретательная давность. Кажущаяся простота правовой конструкции указанного основания, предполагающего добросовестность, (подробнее в материалах сайта) открытость и непрерывность пользования жильем в течение 15 лет, обусловливает большое количество исковых заявлений с требованием признания права собственности на занимаемое жилое помещение в соответствии со статьей 234 ГК РФ. Однако, несомненно при рассмотрении конкретных дел суды отказывают в признании права собственности на жилые помещения по основанию приобретательной давности, а вышестоящие судебные инстанции отменяют решения об удовлетворении соответствующих исковых требований.

Наряду с распространенными основаниями возникновения права собственности на объекты гражданских правоотношений - изготовление или создание лицом новой вещи (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), сделки (пункт 2 статьи 218 ГК РФ), в Гражданском кодексе РФ содержатся основания возникновения права собственности, не имеющие широкого распространения в правоприменительной практике. Одним из таких оснований является приобретательная давность - основание возникновения права собственности, в соответствии с которым лицо, гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

Хотелось бы уточнить, (подробнее в материалах сайта) что в отношении жилых помещений, находящихся в государственной собственности, течение срока приобретательной давности начинается с 01 июля 1991 года, поскольку с момента вступления в силу Закона СССР О собственности в СССР (1 июля 1990 г.) на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения распространен срок исковой давности, равный одному году. Данное правило подтверждается судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Московского округа от 05.10.2006 г. КГ-А40/8393-06 по делу А40-69138/05-85-568.

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (пункт 1 статьи 234 ГК РФ).

Важные с правоприменительной точки зрения положения о приобретательной давности содержатся в нормативных толкованиях, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ 22 от 29.04.2010 г. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав.

Так, в пункте 15 данного Постановления указано, что при рассмотрении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам следует учитывать, (подробнее в материалах сайта) что:

Во-первых, давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

В юридической теории существуют два подхода к определению понятия добросовестности: требование наличия у владельца основательной уверенности, что вещь принадлежит ему на праве собственности; и убеждение приобретателя, что вещь получена им без неправды, пусть и не в собственность, (подробнее в материалах сайта) но таким образом, что позволяет осуществлять владение как своим собственным. Учитывая незначительное развитие отношений собственности (подтверждением этого является, например, тот факт, что законодательство о приватизации исходит только из фактической принадлежности имущества, понимая его как то, что подлежит инвентаризации), следует признать необходимость более мягкого толкования добросовестности.

Во-вторых, давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факт нахождения имущества в его владении. Конечно, принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

В-третьих, давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Конечно, передача имущества давностным владельцем во временное владение другому лицу не прерывает давностное владение. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

В-четвертых, владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Конечно, по этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

В судебной практике встречаются случаи, когда граждане обращаются с исками о признании права собственности на жилое помещение – объект общей долевой собственности, уже имея в собственности долю в праве на оспариваемое жилое помещение (Так, истец признан собственником 1/6 доли спорного жилого помещения в порядке наследования после смерти его матери, поэтому Центральный районный суд г. Тулы в решении от 25.11.2009 г. обоснованно установил, что поскольку право истца никем не оспаривается, не требует защиты, требование истца о признании права собственности, в том числе и на 1/6 долю в квартире является излишним).

Последнее положение особенно актуально, так как исключает возможность обоснования давности (непрерывности) владения жилым помещением сроком действия договора.

Важным аспектом применения приобретательной давности в процессе рассмотрения конкретных судебных дел является возможность признания права собственности на доли в жилых помещениях, выдел которых в натуре не осуществлен.

Анализ судебных решений показывает, что суды первой и второй инстанции признают право собственности на доли в жилых помещениях за гражданами по основаниям статьи 234 ГК РФ, выдел которых в натуре не производился. Однако, несомненно Верховный Суд РФ отменяет данные решения по заявленным протестам.

Так, Определением Верховного Суда РФ от 08.07.2002 г. 22-ВО2-7 были отменены решения судов нижестоящих инстанций Республики Северная Осетия – Алания о признании права собственности на долю в жилом помещении в силу приобретательной давности.

Верховный Суд РФ указал, что из материалов дела видно, что спорное домовладение находится в общей долевой собственности сторон, его раздел в натуре не производился, истице принадлежала доля в домовладении, а не конкретные жилые помещения.

Верховный Суд РФ признал ошибочной позицию суда первой инстанции о том, что пользование участником общей долевой собственности частью общего имущества является основанием для признания права собственности на эту часть по основаниям приобретательной давности.

Фактически истица пользовалась частью общего имущества, участвовала в расходах по ремонту, уплате налогов и других обязательных платежей, приходящихся на спорную долю.

Высшая судебная инстанция РФ отметила, что владение имуществом на законном основании (хранение, безвозмездное пользование и т.п.) не влечет возникновение у владельца права собственности на это имущество независимо от срока владения. Такой собственник знает, что право опирается на право собственности другого лица. К тому же никто из наследников от своей доли в домовладении не отказывался.

Сам факт пользования имуществом не может повлечь за собой лишение собственника его собственности по основаниям приобретательной давности.

Поэтому при разрешении дела суд применил норму материального права статьи 234 ГК РФ, не подлежащую применению, что привело к вынесению незаконного решения.

Кроме того, отказывая в разделе дома в натуре между участниками общей долевой собственности, суд не располагал заключением эксперта-специалиста о возможности такого раздела, а поэтому вопросы, связанные с возможностью раздела в натуре, остались невыясненными.

Верховный Суд РФ указал, что при новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить обстоятельства, имеющие значение по заявленным исковым требованиям, правильно применить нормы материального права, регулирующие право собственности, и с соблюдением норм процессуального права разрешить спор.

Таким образом, признание права собственности на долю в жилом помещении, не выделенную в натуре, по основаниям приобретательной давности, не является законным, так как собственник доли осуществлял пользование общим имуществом, находящимся в сособственности других граждан, что само по себе не может являться основанием для применения положений статьи 234 ГК РФ.

Аналогичная логика при принятии определения об отмене решений судов нижестоящих инстанций содержится в Определении Верховного Суда РФ от 28.12.1998 г. 25-Вп98-27. В нем отмечено, что, признав право собственности на долю в жилом помещении по основаниям приобретательной давности (статья 234 ГК РФ), суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что жилой дом, между собственниками которого возник спор, находится в общей долевой собственности, доказательств раздела его в натуре суду не представлено. Умершему собственнику, не имевшему наследников по закону завещанию, принадлежала доля в общей собственности, а не конкретные помещения в доме. Нам кажется, суд первой инстанции ошибочно счел, что пользование участником общей долевой собственности определенной частью общего имущества само по себе не является основанием для признания права собственности на эту часть имущества по основанию приобретательной давности.

Анализ вышеприведенных примеров из судебной практики позволяет сформулировать проблемный вопрос: если выдел доли умершего собственника в жилом помещении не представляется возможным по техническим причинам, возможно ли признание права собственности сособственников жилого помещения на указанную долю по основаниям статьи 234 ГК РФ? Логика решений судебных инстанций позволяет сделать вывод, что применение положений о приобретательной давности к жилым помещениям может иметь место по отношению к конкретным жилым помещениям - комнате (-ам), части дома, части квартиры, а не к номинальным долям.

На практике часто встречаются случаи, когда иски о признании права собственности на жилое помещение по основанию приобретательной давности заявляют лица, которые более 15 лет открыто и непрерывно пользовались занимаемым жилым помещением после смерти собственника, но изначально не имели легитимных оснований на осуществление права пользования им.

Так, в практике Перовского районного суда г. Москвы рассматривался иск гражданки N к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании права собственности на квартиру в силу приобретательной давности. Гражданка N указала, что она состояла в браке с 1963 по 1990 год и после расторжения брака вместе с бывшим мужем осталась проживать в спорной квартире. В 1993 году они с бывшим мужем приобрели право собственности на указанную выше квартиру без определения долей. 26 сентября 1994 года бывший муж умер, наследников по закону у него не имелось, (подробнее в материалах сайта) наследство после его смерти никто не принял. Конечно, после его смерти истец продолжает проживать по указанному адресу, нести расходы по содержанию спорной квартиры. Нам кажется, суд установил, что истец и бывший муж приобрели право общей совместной собственности без определения долей на указанную выше квартиру на основании договора передачи от 14.11.1992 г. в соответствии со статьей 3.1 Закона РФ от 04.07.1991 г. 1541-1 О приватизации жилищного фонда в РФ. Нам кажется, следовательно, истец, гражданка N, является собственником доли в праве собственности на спорную квартиру. Конечно, после смерти бывшего мужа наследственное дело к имуществу умершего не открывалось, (подробнее в материалах сайта) а истец, гражданка N, продолжала постоянно проживать в данной квартире, несла расходы по оплате жилья и коммунальных услуг в полном объеме. Конечно, при таких обстоятельствах с учетом положений статьи 234 ГК РФ, принимая во внимание, что N знала о том, что спорная доля в праве собственности на квартиру ей не принадлежит, а сам факт несения расходов на содержание непринадлежащего имущества не порождает правовых последствий в виде приобретения права собственности на сбереженное имущество, суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Кассационная инстанция, Московский городской суд, в Определении от 29.06.2010 г. 33–19050–2010 по данному делу отметила, что ссылка в жалобе на то, что суд первой инстанции по своему усмотрению истолковал понятие добросовестности, которое не соответствует смыслу, заложенному в данное выражение законодателем, поэтому вывод суда о наличии у истца сведений о том, что находящееся имущество не является ее собственностью, исключающий добросовестность владения, не может являться основанием для отмены решения суда, поскольку основан на неправильном толковании истцом норм действующего законодательства в силу разъяснений, данных в пункте 15 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ 22 от 29.04.2010 г О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав. Московский городской суд отметил, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, учитывается, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Нам кажется, судом первой инстанции установлено, что N было известно о том, что спорная доля в праве собственности на квартиру ей не принадлежит. Обстоятельств, предусмотренных статьей 234 ГК РФ, являющихся основанием для признания права собственности на спорное жилое помещение в силу приобретательской давности за N, судом не установлено. Решение Перовского районного суда г. Москвы было оставлено без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Данный пример показывает, что наиболее трудно доказуемым элементом триады приобретательной давности является добросовестность приобретения гражданином жилого помещения. Нам кажется, судебная практика исходит из того, что приобретение жилья является добросовестным, если лицо, получая жилое помещение, не знало и не должно было знать об отсутствии легитимных оснований возникновения у него права собственности.

Учитывая приведенное определение добросовестности, следует заключить, (подробнее в материалах сайта) что не является добросовестным приобретением самоуправное занятие жилого помещения. Как справедливо отметил Конституционный суд РФ в Определении от 21.12.2006 г. 623-О Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Хохловой Галины Владимировны на нарушение ее конституционных прав положением статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, самоуправное занятие жилого помещения не порождает право на это жилое помещение, а отсутствие вследствие этого добросовестности владения, установленного судом, влечет невозможность его приобретения владельцем на основании статьи 234 ГК Российской Федерации – в порядке приобретательной давности.

Судебные инстанции в решениях о признании права собственности на жилые помещения часто ссылаются на положения пункта 3 статьи 234 ГК РФ, в соответствии с которыми лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить к времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Так, решением арбитражного суда Московской области от 05.11.2009 г. Конечно, по делу А 41-23048/09 было признано право долевой собственности (1 /2 доля в праве) Каширского районного потребительского общества на жилой дом в городе Кашире Московской области по основаниям приобретательной давности, предусмотренной статьей 234 ГК РФ. Арбитражный суд детально исследовал юридическую судьбу предмета искового заявления и отметил, что Каширскому райпотребсоюзу в 1959 году передано домовладение (1 /2 доля жилого дома общей площадью 27,6 кв. м, жилой площадью 15,9 кв. м) во исполнение приговора суда по уголовному делу, предусматривающего конфискацию имущества у осужденного в пользу Котловского сельпо Каширского райпотребсоюза в возмещение причиненного ущерба.

Постановлением правления Каширского райпотребсоюза от 15.12.1970 г. 33 Каширский райпотребсоюз был реорганизован в Каширское РАЙПО.

Арбитражный суд определил исчислять срок давности владения жилым домом с 1959 года, с учетом периода обладания имуществом предшественником - Каширским райпотребсоюзом.

В правоприменительной практике положений статьи 234 ГК РФ по отношению к объектам недвижимости важно учитывать нормативное толкование Верховного Суда РФ, изложенное в пункте 4 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 года, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 09.07.2003 г. В соответствии с данным разъяснением приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. В Обзор судебной практике было включено Определение Верховного Суда 18-Впр03-05 по конкретному делу. Высшая судебная инстанция указала, что материалами дела подтверждено, что в отсутствие строительно-технической документации и соответствующего разрешения истец возвел объекты недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном законом порядке для этих целей.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений. Конечно, при этом указанные строения и земельный участок не имеют государственной регистрации права.

На основании части 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно статье 126 Земельного кодекса РСФСР, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, самовольно занятые земельные участки возвращаются по их принадлежности.

Приобретательная давность в соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

В правоприменительной практике возник вопрос о том, не вступают ли в противоречие между собой правовые нормы, регламентирующие приобретательную давность как основание возникновения права собственности на жилое помещение и выплату пая в полном объеме членами кооператива. Конечно, постановка данного вопроса не случайна, так как период открытого, добросовестного и непрерывного владения жилым помещением в доме жилищного кооператива может превышать срок выплаты пая членом кооператива и составлять более пятнадцати лет.

Юридическая оценка потенциальной коллизии содержится в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17.06.2010 г. 845–О–О. Конечно, по мнению обратившейся заявительницы, норма, предусмотренная пунктом 4 статьи 218 ГК РФ, не соответствует статьям 19 (часть 1) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации, поскольку ограничивает право физического лица на приобретение в порядке приобретательной давности права собственности на жилое помещение, находящееся в жилищно-строительном кооперативе, а также позволяет жилищно-строительному кооперативу приобрести право собственности на такое жилое помещение путем выкупа пая.

В Определении Конституционного Суда РФ отмечено, что пункт 4 статьи 218, устанавливающий, что член потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество, и статья 234 ГК РФ (приобретательная давность) закрепляют основания приобретения права собственности и направлены на реализацию участниками гражданских правоотношений их имущественных прав и интересов, гарантированных статьей 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации, и на обеспечение стабильности гражданского оборота, а потому сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие права заявительницы, указанные в жалобе.

Таким образом, Конституционный Суд РФ отметил, что нормы, устанавливающие различные основания возникновения права собственности и направленные на обеспечение стабильности гражданского оборота, не могут являться коллизионными.

Курсовая работа

Право собственности на жилые помещения

Введение

Указанные цели предопределили следующие задачи:

1. рассмотреть понятие права собственности на жилые помещения;

2. выделить субъекты и объекты права собственности на жилые помещения;

3. охарактеризовать основания возникновения права собственности на жилые помещения;

4.рассмотреть безвозмездное и возмездное приобретение права собственности на жилые помещения;

5.выделить основания прекращения права собственности на жилое помещение.

Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников.

1. Основные элементы права собственности на жилые помещения

1.1 Понятие права собственности на жилые помещения

Следует отметить, что впервые вопрос о правовом положении части многоэтажного здания (помещения) возник еще в Древнем Риме. Согласно действовавшим в то время нормам собственник земельного участка приобретал право собственности на все здание, и деление последнего могло осуществляться только вертикально с обязательным разделом земельного участка. При этом особым режимом обладали общие стены, которые не подлежали разделу и в отношении которых не действовало право запрета совершения каких-либо действий. Возможность деления здания по горизонтали активно дискутировалась в России в дореволюционный период. Например, такие исследователи как К.П. Победоносцев относили дома к неделимым вещам. Он считал, что в случае появления у каждой из комнат своего собственника право собственности каждого из них будет неполным, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих раздел. Тогда как Л.А. Кассо, Г.Ф. Шершеневич и некоторые другие ученые считали, что в зависимости от ряда характеристик конкретный дом может быть признан как делимым, так и неделимым.

Приступая к рассмотрению правового режима в наше время, следует отметить, что действующее законодательство использует не только термин «жилое помещение», но также оперирует такими похожими понятиями, как «жилище» и «помещение».

В частности, понятие «жилище» используется в ст. 25 Конституции РФ, однако оно в ней не раскрывается. Понятие «жилище», используемое в указанной статье Конституции, шире понятия «жилое помещение» и имеет, скорее, социально-политическое, чем юридическое значение. Жилищем является не только то помещение, которое может быть объектом, к примеру, договора найма жилого помещения. Чум, юрта, пещера или другое естественное укрытие природы издавна служили человеку жилищем, однако их нельзя рассматривать как жилые помещения. С другой стороны, многие из рукотворных помещений (укрытий) жилищем не назовешь в силу их специфического предназначения, хотя в них и можно пребывать (жить) в течение определенного времени. Таковы, например, больница, тюрьма, бомбоубежище, школа и т.д.

Интересно определение жилища, которое было дано в ст. 139 Уголовного кодекса РФ, согласно которой под жилищем понимается индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания.

Жилищным кодексом согласно п. 2 ст. 15 рассматривается следующее определение право собственности на жилые помещения - жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

А.В. Халдеев считает, что «жилище» - термин, используемый Конституцией РФ, «определяет национальную систему удовлетворения жилищных потребностей граждан, жилищное законодательство конкретизирует, наполняет и обогащает эту систему».

Это позволяет сделать вывод, что категории «жилище» и «жилое помещение» имеют разную отраслевую принадлежность: «жилище» - это объект конституционных прав граждан, «жилое помещение» используется законодателем преимущественно в отраслях гражданского и жилищного законодательства.

собственность владелец право жилой

1.2 Субъекты права собственности на жилые помещения

Субъектами права собственности жилых помещений - являются граждане и юридические лица, обладающие гражданской правоспособностью.

Участниками жилищных отношений согласно п. 2 ст. 4 ЖК РФ являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Обращаясь к определению субъектов права собственности на жилые помещения, нельзя не учитывать постепенное вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений и, следовательно, появление все большего числа собственников. Данное обстоятельство требует более конкретного научного осмысления правового положения, как самих участников оборота жилых помещений, так и лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются. При этом особенности правового положения лиц в данном случае детерминированы как спецификой использования жилых помещений, так и ответом на вопрос: носителем какого права по отношению к жилищу лицо является? Исходя из целевого назначения жилья, можно сделать вывод о том, что граждане - собственники жилых помещений вправе использовать их как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица - только для сдачи по договору найма либо аренды. Это объясняется тем, что как у юридического лица, так и у публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению. Так, организации для достижения уставных задач требуются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения и т.д., но не жилье. Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помещения могут быть необходимы для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам либо для извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права собственности действует, исходя не из жилищной потребности, а из соображений жилищной, кадровой политики или других интересов.

В соответствии со ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Применение норм жилищного законодательства к праву члена семьи собственника позволило П.В. Крашенинникову выделить четыре группы лиц - субъектов данного права.

К первой группе он отнес членов семьи собственника жилого помещения в узком смысле слова, т.е. лиц, проживающих вместе с собственником и ведущих с ним общее хозяйство.

Ко второй - бывших членов семьи собственника, т.е. граждан, хотя и проживающих с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющихся членами его семьи.

К третьей - членов семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. лиц, продолжающих проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями жилого помещения, к другому лицу.

К четвертой - бывших членов семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. граждан, проживающих в жилом помещении, но утративших семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение принадлежавшего ему ранее данного жилья.

Такой широкий круг лиц, ограничивающий право собственности на жилые помещения, оказывает очень большое влияние на оборотоспособность указанных помещений. В юридической литературе в связи с этим отмечалось, что «такой подход, верный с позиций регулирования договора социального найма жилья, не совсем подходит к установлению обременений собственности».

По моему мнению, в современных условиях, когда большинство квартир находится не в государственной и муниципальной собственности, а в личной собственности граждан, применение конструкции права пользования жилыми помещениями к отношениям собственности должно быть ограничено. В первую очередь это касается сроков действия права членов семьи собственника пользоваться жилым помещением, которое должно быть ограничено сроком права собственности лица, предоставившего жилое помещение в пользование. Согласно ст. 288 ГК РФ гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Указанная норма ГК РФ очень убедительно подтверждает высказанное нами предположение о длительности существования права пользования.

1.3 Объекты права собственности на жилые помещения

Согласно п. 1 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Согласно п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

2. Возникновение права собственности на жилые помещения

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц. Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. Титульное владение - это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

2.1 Безвозмездное приобретение права собственности на жилые помещения

Право собственности на жилище может возникать как на возмездном, так и на безвозмездном основании.

Жилое помещение может быть безвозмездно приобретено в результате:

1) приватизация государственного, муниципального (включая ведомственное) жилья;

2) вступления в наследство;

3) получения жилья в дар;

4) истечения срока приобритательной давности.

Приобретение жилья в результате приватизации

Приватизация жилья осуществляется только физическими лицами (гражданами) на основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых (забронированных) ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Участвовать в приватизации могут только граждане, занимающие это жилье по договору найма или аренды.

При оформлении приватизации необходимо добровольное согласие (суд обязать не может) всех совместно проживающих совершеннолетних лиц, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет получить занимаемое помещение в собственность.

Каждый гражданин имеет право участвовать в приватизации жилья только один раз. При этом несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право однократной приватизации иного жилья, которое они будут занимать после достижения совершеннолетия (ст. 11 Закона). Право собственности на жилье при его приватизации возникает с момента государственной регистрации договора передачи (ст. 7 Закона).

Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указание на обязанности должностных лиц решить вопрос о приватизации жилья в двухмесячный срок со дня подачи заявления гражданином относит к порядку оформления приватизации, а не к основанию возникновения права собственности, поэтому несоблюдение срока не может быть препятствием для признания гражданина, изъявившего желание приватизировать занимаемое им жилое помещение, собственником данного жилого помещения.

Не может быть приватизировано жилье, находящееся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков. Коммунальные квартиры, а также служебные жилые помещения могут приватизироваться на основании решения, принимаемого органами власти субъектов Федерации.

Расторжение договора передачи (расприватизация) Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не предусматривается.

Получение жилья по праву наследования

Получение жилья по праву наследования осуществляется в соответствии с правилами вступления в наследство.

По истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя, если между наследниками нет разногласий по поводу их прав, нотариус, которому подано в этот срок заявление о принятии наследства или доказано фактическое вступление во владение наследственным имуществом, выдает наследнику документ - свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону.

Основанием призвания к наследству по завещанию является указание в завещании конкретных лиц, в собственность которых переходит жилье.

Главным критерием здесь является высказанная в завещании воля умершего передать имущество одному или нескольким лицам, как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону, а также государству, конкретной государственной организации, кооперативу, общественной организации или церкви. Не следует забывать, что при наследовании по завещанию закон предусматривает обязательную долю в наследстве, которую, несмотря на завещание, вправе получить несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего.

Основанием призвания к наследству по закону является родство наследников, брак, усыновление, а также нетрудоспособность лица, находившегося на иждивении наследодателя не менее года до его смерти.

Учитывая, что многие граждане приватизировали свои квартиры в общую совместную, без выделения долей, собственность, то при смерти одного из сособственников возникают определенные трудности с определением размера и стоимости наследуемой доли квартиры.

При общей совместной собственности доли собственников не установлены, но могут быть определены в любое время. Предполагается, что доли равны, если иное не оговорено законом или договором. В случае смерти одного из сособственников квартиры, приватизированной в общую совместную собственность, происходит наследование не конкретной части имущества, а права в общей совместной собственности на квартиру. Однако поскольку в этом случае наследник может стать сособственником лишь неопределенной части, необходимо установить долю умершего в общем имуществе. В настоящее время, учитывая, что еще не сформировалась нормативная и судебная практика разрешения такого рода вопросов, применяется следующий порядок определения наследственной доли на жилое помещение.

Независимо от того, является ли приватизированная квартира долевой или совместной собственностью, наследство после смерти сособственника открывается, т.е. заводится наследственное дело.

В случае отсутствия спора доли устанавливаются по соглашению об определении долей всех сособственников и наследников умершего в праве общей собственности на квартиру. Соглашение удостоверяется государственным нотариусом (как правило, по месту открытия наследства, т.е. в месте расположения недвижимого имущества или последнего места жительства умершего) по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, т.е. после полного выявления нотариусом круга лиц, призванных к наследованию, при представлении правоустанавливающих документов на квартиру.

Когда переживший наследник или сособственник является несовершеннолетним (до 14 лет) или недееспособным, то за него действуют его представители (родители, усыновители или опекуны). Несовершеннолетние от 14 до 18 лет, если они не признаются полностью дееспособными, могут действовать при согласии (участии) попечителя. При наличии среди сособственников квартиры несовершеннолетних для удостоверения соглашения об определении долей (в этой квартире в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ) требуется разрешение органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетний - наследник (а не сособственник), такого разрешения не требуется.

В случаях, когда переживший сособственник является единственным наследником (или все другие наследники отказались от наследства в его пользу), применяется несколько иной порядок оформления наследства: соглашение об определении долей не заключается. Свидетельство о праве на наследство выдается на основании заявления о принятии наследства с отметкой о согласии считать доли в общей собственности с умершим равными (п. 2 ст. 254 ГК РФ).

Если переживший сособственник является супругом умершего и квартира приобретена супругами во время брака за счет общих средств, 1/2 доля квартиры умершего супруга (сособственника) определяется в порядке ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате путем оформления свидетельства о праве собственности, т.е. по письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга.

В случае возникновения спора между наследниками умершего сособственника и остальными сособственниками доля умершего сособственника определяется судом.

Приобретение жилья в порядке дарения

Получение жилья в дар осуществляется на основании договора дарения, по которому одна сторона - даритель, безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне - одариваемому вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от обязанности перед собой или третьим лицом. Дарение не допускает встречной передачи вещи или. Даритель обязательно должен быть собственником жилья или его доли.

Договором дарения признается и обещание дарения, если оно сделано в надлежащей форме (п. 2 ст. 572 и ст. 574 ГК РФ).

Гражданский кодекс ввел в обиход и разновидность договора дарения - пожертвование (ст. 582 ГК РФ). При пожертвовании осуществляется дарение жилья для использования его в общеполезных целях. При этом, если одариваемый является физическим лицом, то назначение использования жилья должно быть обязательно указано в договоре, в то время как при пожертвовании в адрес юридических лиц такое указание не обязательно, так как оно исчерпывающе определено в законе.

Использование пожертвованного жилья не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения, без согласия жертвователя, дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования (п. 5 ст. 582 ГК).

Приобретение жилья в результате истечения срока приобретательной давности

По истечении срока приобретательной давности лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (ст. 234 ГК РФ). Следует уточнить, что законный владелец мог получить жилое помещение во владение любыми законными путями, за исключением передачи ему жилого помещения во владение на основе установления договорных отношений (аренды, найма, хранения и т.п.). Течение срока приобретательной давности в отношении находящегося во владении лица недвижимого имущества, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Признание за лицом права собственности на жилое помещение по истечении срока приобретательной давности осуществляется в судебном порядке с последующей государственной регистрацией этого права. Право собственности при этом возникает не с момента вынесения судом решения, а с момента государственной регистрации этого права. В момент регистрации права нового собственника прежний собственник утрачивает право собственности на жилое помещение.

Таким образом, согласно ст. 10 ЖК РФ

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

2.2 Возмездное приобретение права собственности на жилые помещения

Возмездное приобретение жилья в собственность, т.е. за плату, осуществляется путем:

1) покупки по договору купли-продажи;

2) выплаты полной суммы пая в ЖСК, ЖК;

3) инвестирования в строительство жилья;

4) мены (с применением правил о купле-продаже);

5) ренты постоянной или пожизненной, в том числе на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением;

6) использования государственных субсидий на строительство или приобретение жилья;

7) выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире;

8) выкупа нежилых чердачных помещений (и обустройство в них жилых помещений);

9) покупки жилья с публичных торгов и на аукционе.

Приобретение жилья по договору купли-продажи

Наиболее массовым основанием приобретения жилья на возмездной основе является заключение договора купли-продажи. В соответствии со ст. 454 ГК РФ «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)».

Новым и отличительным от договоров купли-продажи других вещей является порядок исполнения договора купли-продажи жилья. Передача проданного жилья продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены актом передачи или иным документом, подписанным обеими сторонами. Уклонением одной из сторон от подписания документа о передаче считаются: отказ продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество, что является ненадлежащим исполнением договора (ст. 556 ГК РФ).

Таким образом, до подписания продавцом и покупателем передаточного акта договор купли-продажи недвижимости не считается исполненным, а сделка - завершенной. Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан одновременно с передачей жилья передать покупателю его принадлежности, а также относящиеся к жилью документы (ст. 456 ГК РФ).

К договору купли-продажи жилья применяются обязательные условия: письменная форма, указание имени и регистрации по месту жительства (расположения) сторон, описание предмета договора, цена договора (предмет и цена - существенные условия договора (ст. 554 и 555 ГК соответственно), т.е. такие условия, без соблюдения которых договор считается незаключенным с применением последствий, предусмотренных п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК), права третьих лиц, сроки и порядок передачи имущества, подписание акта передачи, государственная регистрация сделки и нового собственника. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием государственной регистрации и возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации, так как право собственности у него возникает не в момент заключения договора, а в момент государственной регистрации его права.

Важным является отражение в договоре купли-продажи порядка и сроков оплаты покупателем стоимости покупаемого жилья. Порядок оплаты важен тем, что до тех пор, пока не будет произведена оплата по договору, жилое помещение будет находиться в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК - залог в силу закона). Соответственно, органы по государственной регистрации зарегистрируют ограничение на отчуждение данного жилого помещения новым собственником. Это значит, что новый собственник не сможет совершить с ним сделки до полной оплаты по договору.

Приобретение права собственности на жилье в ЖК и ЖСК.

Возникновение права собственности на жилье в ЖК и ЖСК происходит в следующем порядке:

Член жилищного, жилищно-строительного кооператива или другие лица, имеющие право на паенакопления, при полной уплате ими паевого взноса за квартиру или иное помещение, передаваемое этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Время перехода права собственности на жилье в ЖК, ЖСК в этом случае определено моментом внесения полной суммы паенакопления. Вместе с тем по общему правилу момент возникновения права собственности на вновь создаваемое здание возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого момента создателю здания, т.е. кооперативу, принадлежит право собственности на использованные для его создания средства. После государственной регистрации здания его собственником становится кооператив. В момент полной выплаты кооперативу его членом пая право собственности на квартиру переходит от кооператива к его члену.

В дальнейшем член кооператива регистрирует свое право собственности на жилое помещение в учреждении юстиции по регистрации прав. Для того, чтобы зарегистрировать свое право, надо получить справку о полной выплате паевого взноса за жилое помещение, подписываемую председателем и бухгалтером кооператива, после чего обратиться в БТИ, где выдается справка, описывающая данное жилое помещение. Данные справки представляются в органы по государственной регистрации для регистрации права собственности на указанное жилое помещение.

Приобретение жилья в результате инвестирования в строительство жилья

Инвестирование в строительство жилья является новым видом приобретения жилья в собственность. Инвестирование в строительство жилья может осуществляться как гражданами, так и юридическими лицами, в том числе и иностранными.

Инвестициями могут быть денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, а также машины, оборудование и другие материальные и нематериальные ценности, вкладываемые в целях получения «дохода и другого положительного социального эффекта». В качестве инвестиций возможно использование не только собственных, но и заемных средств. Исходя из того, что инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, инвестиции остаются собственностью инвестора независимо от этапов строительства. Именно это положение и отличает договор инвестирования от всех иных видов договоров.

Вместе с тем Гражданский кодекс не ввел в действие понятие и правила договора инвестирования, что приводит к значительному юридическому разночтению взаимоотношений при строительстве и приобретении жилья с использованием инвестиций.

В Законе используются следующие общие понятия инвестиционной деятельности в области строительства и приобретения жилья:

Инвестор - тот, кто вкладывает денежные, материальные средства и нематериальные права, определяет порядок их использования.

Заказчик - тот, кого инвестор уполномочил осуществлять реализацию вложений. На период действия договора заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями в пределах полномочий, установленных инвестором. Исходя из этих полномочий уже заказчик, используя регламентируемые Гражданским кодексом РФ договоры подряда (строительного, на выполнение проектных и изыскательских работ и др.), осуществляет все хозяйственные и организационные мероприятия для возведения жилья. Заказчик получает вознаграждение за выполняемые работы и услуги. При этом заказчик имеет возможность получить в собственность часть жилья в счет оплаты производимых работ и услуг.

Застройщик - физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов, в том числе для собственного проживания, либо предоставления внаем, аренду, либо для продажи.

Дольщик - юридическое лицо, имеющее, как правило, права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться жилье, а также права проектанта и застройщика. Если дольщик не инвестирует, т.е. не вносит материальных средств, а только предоставляет под строительство отведенный ему участок, отчисляемое ему по договору о долевом участии в строительстве муниципальным органом жилье остается за дольщиком и может заселяться по ордерам гражданами - сотрудниками дольщика, являющимися очередниками на получение жилья. В дальнейшем эти граждане вправе приватизировать предоставленное им жилое помещение.

Все четыре функции по договору инвестирования могут в различной комбинации принадлежать одному или разным лицам. Исходя из этого гражданам, намеревающимся вложить свои денежные средства в строительство жилья (инвестировать строительство), необходимо по документам убедиться, кем же является лицо, которому они вверяют свои средства: инвестором, заказчиком, застройщиком или дольщиком.

Приобретение жилья по договору мены

По договору мены (ст. 567 ГК РФ) каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилье в обмен на другое. К договору мены применяются правила купли-продажи, при этом каждая сторона признается продавцом жилья, которое она обязуется передать, и покупателем жилья, которое она обязуется принять в обмен. Если договором мены не оговорено иное, то цена обмениваемого жилья предполагается равной (п. 1 ст. 568 ГК).

В случае, когда в соответствии с договором мены, обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок не предусмотрен договором.

В случае, когда доплата производится деньгами, которые являются имуществом, нажитым супругами во время брака (согласно п. 2 ст. 34 Семейного кодекса, доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, признаются имуществом, нажитым во время брака), то в этом случае жилое помещение, полученное супругом в результате произведенного обмена, становится общей совместной собственностью супругов.

Приобретение жилья по договору ренты

Новым видом договора, по которому происходит отчуждение права собственности, является договор ренты, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилье, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное жилье периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

Возможны выплаты как постоянной (бессрочной), так и пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержания гражданина с иждивением.

В отличие от всех иных договоров отчуждения недвижимости только в отношении договора ренты Гражданским кодексом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение (ст. 584 ГК РФ).

Своеобразие договора ренты заключается в том, что он как бы состоит из двух договоров: по «первому» осуществляется передача права собственности на жилье, которая может быть как возмездной (в форме купли-продажи), так и безвозмездной (в форме дарения) (ст. 585 ГК РФ).

«Вторым» договором собственно и является договор ренты, т.е. постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает жилье. Именно исходя из этой, «второй» части договора, оформленные таким образом правоотношения и являются возмездными.

Ранее действовавший Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. в ст. 253 предусматривал своеобразный аналог ренты в виде договора купли-продажи жилья с условием пожизненного содержания продавца. Этой статьей устанавливались значительные ограничения заключения такого договора:

1) «получателем ренты» мог быть только «нетрудоспособный по возрасту или по состоянию здоровья». В настоящее время - гражданин любого возраста и состояния здоровья;

2) сделка оформлялась только в виде договора купли-продажи. В настоящее время допустимо и дарение;

3) выплата содержания осуществлялась «в уплату покупной цены» и предполагалось, что сумма затрат покупателя не может быть более стоимости жилья. В настоящее время - покупная цена - сама по себе, а рента как «вторая» часть договора - сама по себе;

4) ранее допускалось обеспечение «ренты» только в натуре. В настоящее время может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах;

5) утратившие силу нормы прежнего Гражданского кодекса РСФСР разрешали отчуждение жилья покупателем только после смерти продавца. В настоящее время (ст. 604 ГК РФ) плательщик ренты вправе и до смерти получателя ренты отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять переданное ему жилье, но только с согласия получателя ренты. Здесь следует также добавить, что в случае если плательщик ренты передает обремененное рентой жилье в собственность другого лица, то он несет субсидиарную с последним ответственность, если Кодексом или иным законом, или договором не установлена ответственность солидарная (ст. 586 ГК РФ);

6) ранее «получателем ренты» мог быть только сам продавец. В настоящее время договор ренты может быть заключен как в пользу нескольких лиц (собственников), так и в пользу третьего лица (ст. 596 ГК РФ);

7) если ранее риск случайной гибели жилья нес покупатель, то в настоящее время, если жилище было передано возмездно под выплату постоянной ренты, то плательщик при случайной гибели жилья вправе требовать соответственного прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения ее условий. Если жилье передается бесплатно, то риск случайной гибели несет плательщик ренты (ст. 595 ГК РФ);

8) новацией является предоставление получателю ренты права залога на переданное жилье в обеспечение обязательств плательщика (ст. 587 ГК РФ);

9) никак не оговоренные ранее просрочки в выплате ренты в настоящее время компенсируются процентами (ст. 588 ГК РФ), размер которых определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства в месте нахождения плательщика ренты (ст. 395 ГК РФ);

10) ранее действовавшее законодательство допускало только пожизненную «ренту». В настоящее время возможна не только пожизненная рента (ст. 596-600 ГК РФ), но и постоянная рента, получателями которой могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (ч. 1 ст. 589 ГК РФ). Права получателя постоянной ренты могут передаваться по наследству, переуступаться, а также переходить в порядке правопреемства. Особо следует отметить, что размер денежного выражения постоянной ренты может индексироваться, т.е. увеличиваться пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 590 ГК РФ). Постоянная рента выплачивается, как правило, по окончании каждого календарного квартала, а пожизненная - по окончании месяца;

11) ранее действовавшее законодательство не предусматривало ни с чьей стороны опережающее прекращение выплаты ренты. В настоящее время за плательщиком постоянной ренты сохраняется право отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, однако если договором не предусматривается запрет на это - до смерти получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет (ст. 592 ГК РФ).

12) размер пожизненной ренты должен быть указан в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в период его жизни (ст. 597 ГК РФ), и в пересчете на месяц не может быть менее одного минимального размера оплаты труда.

13) при пожизненном содержании с иждивением (третий вид ренты наряду с постоянной и пожизненной) в качестве ренты получателю обеспечивается удовлетворение в жилье, питании, одежде и уходе. Этот вид ренты может предусматривать оплату плательщиком ритуальных услуг. Существенным условием этого вида договора ренты является отражение в его тексте стоимости общего объема содержания, при котором месячное содержание не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (ст. 602 ГК РФ

Приобретение жилья с использованием государственных субсидий и кредита

Приобретение жилья с использованием государственных субсидий и кредита является также новым порядком приобретения жилья гражданами. Правовыми основаниями для этого являются положения Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» о том, что «гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья» (ст. 2 Закона). Законом также определено, что «компенсации (субсидии) - это средства, предоставляемые гражданам в качестве помощи для оплаты жилья и коммунальных услуг, строительства жилья или его покупки» (ст. 1 Закона). Указом Президента РФ установлено, что гражданам субсидии предоставляются безвозмездно.

Постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 г. №937 было утверждено «Положение о предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья», которое регламентирует весь порядок взаимоотношений граждан и государственных органов.

Приобретение жилья путем выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальный квартире

Приобретение жилья путем выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальный квартире осуществляется на основании ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», предусматривающего, что освобожденное изолированное жилое помещение в коммунальной квартире передается (при отсутствии граждан, признаваемых нуждающимися в улучшении жилищных условий или не обеспеченных по жилищным нормам), нанимателям соседних комнат по договору купли-продажи или аренды, если эта возможность не ограничена субъектом Федерации. Таким образом, осуществляется постепенная ликвидация коммунальных квартир.

Приобретение жилья в результате выкупа неиспользуемого помещения

Одной из разновидностей выкупа неиспользуемого помещения является введенная в городах Москве и Санкт-Петербурге практика выкупа нежилых чердачных помещений, расположенных над квартирами граждан и обустройство в них жилых помещений. Эта деятельность может осуществляться как жителями последних этажей жилых домов с присоединением этих помещений к своим квартирам, так и физическими и юридическими лицами для возведения самостоятельных жилых мансардных помещений. Целью освоения чердачных пространств является создание дополнительной жилой площади без застройки новых земельных участков и внебюджетного финансирования ремонта жилищного фонда.

Инвестиционная деятельность по устройству мансард в жилых домах осуществляется по результатам конкурсов, проводимых префектурами административных округов. Собственно мансардным помещением можно называть этаж, размещенный внутри чердачного пространства, т.е. между конструкциями кровли, наружных стен и перекрытием верхнего этажа.

3. Прекращение права собственности на жилые помещения помимо воли его владельца

· обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

· выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ);

· изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);

· реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

· конфискация (ст. 243 ГК РФ);

· изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

Принудительное изъятие имущества путем обращения на него взыскания осуществляется судом в порядке, установленном ГПК РФ и АПК РФ. Пункт 1 ст. 237 ГК РФ предоставляет сторонам возможность согласовать иной порядок обращения взыскания на имущество должника. В компетенцию суда входит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а создание права у другого лица. Следовательно, задача суда при обращении взысканий по обязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого (на основании судебного решения) происходит прекращение права собственности и изъятие имущества у ответчика. Изъятие имущества по вступившему в законную силу решению производится на основании исполнительных документов, выдаваемых судами.

Заключение

Подводя итог, целесообразно сделать следующие краткие выводы.

Право собственности на жилое помещение- это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (ст. 209 ГК РФ).

Владение - это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.

Пользование - это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.

В то же время необходимо учитывать, что жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан - физических лиц. Размещение собственником в жилом помещении организаций и предприятий допускается только после?еревода такого помещения в нежилое.

Распоряжение - это право собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу. Так, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие правовым актам и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать жилое помещение в собственность другим лицам, отдавать помещение в залог, аренду, ссуду, а также обременять его другими способами и распоряжаться им иным образом.

Правомочия собственника могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обес?ечения обороны страны и безопасности государства.

Объект права собственности на жилое помещение - это помещение, предназначенное для постоянного проживания (квартира, комната, жилой дом и т.д.).

Подобные документы

курсовая работа , добавлен 03.01.2011

Определение понятия "жилые помещения" и регламентация их юридических характеристик как объектов права собственности граждан. Принцип неприкосновенности жилища. Перспективы развития охраны права собственности граждан на жилые помещения в российском праве.

дипломная работа , добавлен 06.05.2014

курсовая работа , добавлен 12.02.2016

курсовая работа , добавлен 08.03.2010

Суть права собственности. Содержание правомочий собственника. Право частной собственности граждан, юридических лиц на земельные участки и жилые помещения. Право государственной и муниципальной собственности. Приобретение и прекращение права собственности.

курсовая работа , добавлен 10.03.2016

Систематизация объектов права собственности. Классификация недвижимого имущества, его место среди объектов права собственности. Виды объектов права собственности (земельные участки, жилые помещения, предприятия, здания, сооружения, животные, информация).

дипломная работа , добавлен 22.10.2015

курсовая работа , добавлен 10.03.2016

контрольная работа , добавлен 11.09.2014

дипломная работа , добавлен 21.10.2014

Основания возникновения права собственности на жилые помещения. Защита права собственности субъектов гражданского оборота. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых исков в юридической литературе. Общее понятие о виндикационном иске.

Просмотров

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Подобные документы

Рекомендованный список диссертаций

Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности граждан в жилищном строительстве 2005 год, кандидат юридических наук Ащаулов, Алексей Вячеславович

Приобретение и осуществление права собственности граждан на жилые помещения 2004 год, кандидат юридических наук Шведкова, Ольга Владимировна

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Право собственности граждан на жилые помещения: содержание, осуществление и основания приобретения»

Похожие диссертационные работы по специальности «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», 12.00.03 шифр ВАК

Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения 2007 год, кандидат юридических наук Иванников, Сергей Борисович

Защита гражданских прав физического лица при приобретении жилья 2006 год, кандидат юридических наук Карева, Галина Георгиевна

Участие в жилищном кооперативе как способ удовлетворения жилищной потребности граждан 2007 год, кандидат юридических наук Гимадрисламова, Олеся Рамильевна

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Малахова, Анна Александровна

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Малахова, Анна Александровна, 2008 год

Подобные документы